綠景地產股份有限公司擬增發股份收購
北京燕京飯店有限責任公司股權項目
資 產 評 估 說 明
中聯評報字[2010]第700 號
中聯資產評估有限公司
二零一零年九月十三日綠景地產股份有限公司擬增發股份收購北京燕京飯店有限責任公司股權項目資產評估聲名
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目 錄
第一部分 關于評估聲名使用領域的聲明............................................2
第二部分 企業關于舉辦資產評估有關事項的聲名..............................3
第三部分 資產清審核真相形聲名........................................................4
一、評估器材與評估領域聲名...................................................................4
二、資產核真相形總體聲名.......................................................................6
第四部分 資產基本法評估聲名...............................................................9
一、活動資產評估技能聲名.......................................................................9
二、耐久股權投資評估技能聲名.............................................................14
三、裝備類資產評估技能聲名.................................................................16
四、在建工程評估技能聲名.....................................................................28
五、無形資產—其他無形資產評估技能聲名.........................................28
六、負債評估技能聲名.............................................................................28
第五部分 采取一種要領舉辦評估的聲名............................................32
第六部分 評估結論及其說明.................................................................33
一、評估結論.............................................................................................33
二、評估結論與賬面代價較量改觀情形及原因.....................................34
企業關于舉辦資產評估有關事項的聲名..................................................1綠景地產股份有限公司擬增發股份收購北京燕京飯店有限責任公司股權項目資產評估聲名
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第一部分 關于評估聲名使用領域的聲明
本資產評估聲名,僅供評估主管構造、企業主管部門存案檢察資產
評估陳訴和相關禁錮部門搜查評估機構事變之用,犯科令、行政禮貌規
定,質料的所有或部分內容不得提供給其余任何單位和小我私家,也不得見
諸于公然媒體;任何未經評估機構和委托方確認的機構或小我私家不能由于
獲得評估陳訴而成為評估陳訴使用者。
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第二部分 企業關于舉辦資產評估有關事項的聲名
本評估聲名該部分內容由委托方和被評估單位共同撰寫,并由委托
地契位認真人和被評估單位認真人具名,加蓋相應單位公章并簽定日
期。具體內容請見《關于舉辦資產評估有關事項的聲名》。綠景地產股份有限公司擬增發股份收購北京燕京飯店有限責任公司股權項目資產評估聲名
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第三部分 資產清審核真相形聲名
一、評估器材與評估領域聲名
(一)評估器材與評估領域內容
評估器材是北京燕京飯店有限責任公司股東所有權益在評估基準
日的市場代價。評估領域為北京燕京飯店有限責任公司在基準日的所有
資產及相關負債, 賬面資產總額 1,069,927,699.78 元、負債
990,858,517.23 元、凈資產 79,069,182.55 元。詳細包羅活動資產
64,869,905.63 元;非活動資產 1,005,057,794.15 元;耐久股權投資
33,000,000.00 元; 牢靠資產 762,769,839.33 元; 在建工程
104,584,332.69 元; 無形資產 104,703,622.13 元; 活動負債
173,358,517.23 元;非活動負債 817,500,000.00 元。
上述資產與負債數據摘自經海南中審亞太管帳師事宜所審計的
2010 年7 月31 日的北京燕京飯店有限責任公司資產負債表,評估是在
企業顛末審計后的基本長舉辦的。
委托評估器材和評估領域與經濟行為涉及的評估器材和評估領域
一致。
本次評估領域中的首要資產為活動資產、牢靠資產、在建工程和無
形資產。
(二)實物資產的漫衍情形及特點綠景地產股份有限公司擬增發股份收購北京燕京飯店有限責任公司股權項目資產評估聲名
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納入評估領域內的實物資產賬面值 87,175.47 萬元,占評估領域內
總資產的81.48 %。首要為衡宇修建物、裝備類資產、存貨及在建工程。
這些資產具有以下特點:
(1)實物資產首要漫衍在北京市西城區再起門外大街19 號北京燕
京飯店有限責任公司的店內;
(2)衡宇修建物
納入本次評估領域的衡宇修建物類資產賬面原值 759,728,673.79
元、凈值 753,539,725.75 元,為北京唐拉雅秀旅店,位于西城區再起門
外大街19 號,地上20 層,地下3 層,總修建面積53727.48m2,還有人
防工程1819.23 m2。此修建物改擴建于2007 年3 月,2009 年11 月開始
試營業。委估衡宇尚未治理衡宇全部權證。
(3)燕京飯店申報的裝備類資產為呆板裝備。呆板裝備首要包羅
電動(液壓)升降梯、供暖裝備、螺旋桿機組等飯店專用裝備。
燕京飯店屬餐飲行業,首要是飯店用呆板裝備和辦公用電子裝備
等,裝備數量不太多,裝備代價量不大。
(4)存貨首要為策劃用原質料、在庫周轉質料和庫存的煙酒等庫
存商品,品種和數量不大,不存在積存報廢現象。
(5)在建工程
納入本次評估領域的在建工程賬面值 104,584,332.69 元,為北京唐
拉雅秀旅店改擴建后暫未落成治理竣工結算部分。
(三)企業申報的賬面記錄可能未記錄的無形資產情形。
企業申報評估的領域內的無形資產為系統軟件,共16 項,為北京
燕京飯店有限責任公司外購的為策劃處事的系統軟件,截至基準日2010
年7 月31 日,北京燕京飯店有限責任公司無申報的未記錄的無形資產。綠景地產股份有限公司擬增發股份收購北京燕京飯店有限責任公司股權項目資產評估聲名
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(四)企業申報的表外資產的范例、數量。
截至基準日2010 年7 月31 日,北京燕京飯店有限責任公司無申報
的表外資產。
(五)引用其他機構出具的陳訴的結論所涉及的資產范例、數量和
賬面金額(可能評估值)。
本次評估陳訴中基準日各項資產及負債賬面值系中審亞太管帳師
事宜所的審計功效。除此之外,未引用其他機構陳訴內容。
二、資產核真相形總體聲名
(一)資產核實職員組織、實行時刻和歷程
評估職員在進入現場清查前,擬定現場清查實行打算,按資產范例
和漫衍特點,分成衡宇修建物、呆板裝備、無形資產、活動資產和其他
資產小組,同時于2010 年8 月8 日至8 月18 日舉辦現場的核查事變。
清查事變竣過后,各小組對清審核實及現場勘測情形舉辦事變總結。清
審核實的首要步調如下:
起首,向導企業舉辦資產的清查、申報評估的資產明細,并網絡整
理評估資料。2010 年8 月上旬,評估職員開展前期陳設事變,評估師對
企業資產評估配合事變要求舉辦了具體講授,包羅資產評估的根基概
念、資產評估的任務、本次資產評估的打算布置、需委托方和被評估企
業提供的資料清單、企業資產清審核實事變的要求、評估明細表和資產
觀測表的填報聲名等。在此基本上,填報“評估申報明細表”和“資產調
查表”,網絡并清算委估資產的產權權屬資料和反應資產機能、技能狀綠景地產股份有限公司擬增發股份收購北京燕京飯店有限責任公司股權項目資產評估聲名
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態、經濟技能指標等情形的資料。
其次,依據資產評估申報明細表,對申報資產舉辦現場查勘。差別
的資產范例,采納差此外查勘要領。按照清查功效,由企業進一步增補、
修改和完善資產評估申報明細表,使“表”、“實”相符。
再次,核實評估資料,尤其是資產權屬資料。在清審核實“表”、“實”
相符的基本上,對企業提供的產權資料舉辦了核查。核查中,重點磨練
了產權權屬資料中所載明的全部人以及其他事項,對產權權屬資料中所
載明的全部人與資產委托方和相關當事人不符以及缺乏產權權屬資料
的情形,給以高度存眷,進一步通過詢問的方法,相識產權權屬,并要
求委托方和相關當事人出具了“聲名”和“理睬函”。
(二)影響資產核實的事項及處理賞罰要領
未發明影響資產核實的事項。
(三)資產清審核實結論
顛末清審核實,至評估基準日,經評估職員與企業相關職員清查:
1、非實物資產,評估申報明細表和賬面記錄一致,申報明細表與
現真相形吻合。
2、實物資產的清查情形與申報明細一一查對,對清審核實明細項
目已與企業財務職員舉辦了相同。
個中:
1、納入本次評估領域的衡宇修建物類資產賬面原值 759,728,673.79
元、凈值 753,539,725.75 元,及在建工程賬面代價 104,584,332.69 元,
為北京唐拉雅秀旅店,位于西城區再起門外大街19 號,地上20 層,地綠景地產股份有限公司擬增發股份收購北京燕京飯店有限責任公司股權項目資產評估聲名
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下3 層,總修建面積53727.48m2,還有人防工程1819.23 m2。此修建物
改擴建于2007 年3 月,2009 年11 月開始試營業。委估衡宇尚未治理房
屋全部權證。
2、2009 年6 月26 日,燕京飯店向中黎民生銀行股份有限公司深圳
分行借錢8 億元人民幣,借錢條約號:2009 年厚交通子部貨字011 號,
由以海航機場團體有限公司股權900,000,000 股舉辦質押;同時海航酒
店控股團體有限公司提供擔保。截至評估基準日賬面余額為
717,500,000.00 元。
3、2010 年2 月5 號,燕京飯店向哈爾濱銀行天津分行借錢1 億元
人民幣,本項條約由海航團體有限公司和海航團體財務有限公司向貸款
人提供連帶責任擔保方法的包管,并簽訂條約編號為2009 年哈銀津保
字第105 號(1)-(2)的包管條約。綠景地產股份有限公司擬增發股份收購北京燕京飯店有限責任公司股權項目·資產評估聲名
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第四部分 資產基本法評估聲名
按照本次資產評估的目的、資財富務性質、可得到資料的情形等,
采取資產基本法舉辦評估。種種資產及負債的評估要領聲名如下:
一、活動資產評估技能聲名
(一)評估領域
納入評估的活動資產包羅貨幣資金、應收賬款、其他應收款和存貨。
(二)評估措施
1、按照企業填報的活動資產評估申報表,與企業財務報表舉辦核
對,明晰需舉辦評估的活動資產的詳細內容。
2、按照企業填報的活動資產評估申報表,到現場舉辦賬務查對,
原始憑據的磨練,對實物類活動資產舉辦盤貨、對資產狀況舉辦調審核
實。
3、網絡清算與相關文件、資料并取得資產現行價值資料。
4、在賬務查對清晰、情形相識清楚并已網絡到評估所需的資料的
基本上別離評定估算。
(三)評估要領
1、活動資產評估要領
采取重置本錢法評估,首要是:對貨幣資金及暢通性強的資產,按
經核實后的賬面代價確定評估值;對應收、預付類債權資產,以查對無綠景地產股份有限公司擬增發股份收購北京燕京飯店有限責任公司股權項目·資產評估聲名
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誤賬面值為基本,按照現實收回的大概性確定評估值;對存貨,在核實
評估基準日現實庫存數量的基本上,以現實庫存量乘以現實本錢或可變
現價值得出評估值。
2、各項活動資產的評估
(1)貨幣資金
賬面值為 56,842,085.35 元,個中現金 27,448.16 元,銀行存款
55,990,208.87 元,其他貨幣資金 824,428.32 元。
1)庫存現金存放于公司財務部。評估職員對現金舉辦全面的實地
盤貨,按照盤貨金額情形和基準日期至盤貨日期的賬務記錄情形倒推評
估基準日的金額,所有與賬面記錄的金額相符。以盤貨核實后賬面值確
定評估值。
現金評估值 27,448.16 元。
2)對全部銀行存款賬戶舉辦了函證,以證明銀行存款的真實存在,
同時搜查有無未入賬的銀行借錢,搜查“銀行存款余額調理表”中未達賬
的真實性,以及評估基準日后的進賬情形。經核實,基準日銀行存款無
未達賬項。銀行存款以核實后賬面值確定評估值。
銀行存款評估值 55,990,208.87 元。
3)其他貨幣資金系客戶刷信用卡在途金額,評估職員查閱了明細
賬等相關資料,舉辦了查賬核實,以清審核實后賬面值作為評估值。
其他貨幣資金評估值 824,428.32 元。
(2)應收賬款
應收賬款賬面余額 2,578,008.91 元,已提取幻魅賬籌備 181,705.00綠景地產股份有限公司擬增發股份收購北京燕京飯店有限責任公司股權項目·資產評估聲名
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元,賬面凈額 2,396,303.91 元,為應收客戶的餐費和房費等。評估職員
核實了賬簿記錄、銷售結算單、抽查了部分原始憑據等相關資料,核實
買賣業務事項的真實性、賬齡、業務內容和金額等,并舉辦了函證,核實結
果賬、表、單金額相符。
評估職員在對應收金錢核實無誤的基本上,借助于汗青資料和此刻
觀測相識的情形,詳細說明數額、欠款時刻和原因、金錢回收情形、欠
款人資金、信用、策劃打點近況等,應收賬款采取個別認定和賬齡說明
的要領預計評估風險喪失,對關聯方的往來金錢,評估風險幻魅賬喪失的
大概性為0;對外部單位產生時刻1 年以內的產生評估風險幻魅賬喪失的
大概性為5%;產生時刻1 到2 年的產生評估風險幻魅賬喪失的大概性在
10%;產生時刻2 到3 年的產生評估風險幻魅賬喪失的大概性在15%;發
生時刻3 到4 年的產生評估風險幻魅賬喪失的大概性在20%;產生時刻4
到5 年的產生評估風險幻魅賬喪失的大概性在25%;產生時刻在5 年以上
評估風險喪失為30%。計較歷程詳見下表:
表4-1. 應收賬款評估風險喪失計較表
項目 金額(元) 評估風險喪失率 評估風險喪失額
1 年以內(含1 年) 2,258,674.24 5% 112,933.71
1-2 年(含2 年) 73,749.17 10% 7,374.92
2-3 年(含3 年) - 15% -
3-4 年(含4 年) 20% -
4-5 年(含5 年) 245,585.50 25% 61,396.37
5 年以上 - 30% -
合計 2,578,008.91 181,705.00
按以上標準,確定評估風險喪失為 181,705.00 元,以應收賬款合
計減去評估風險喪失后的金額確定評估值。幻魅賬籌備,由于在評估應收
賬款已經思量了幻魅賬的身分,按照評估行業的有關規定評估為零。綠景地產股份有限公司擬增發股份收購北京燕京飯店有限責任公司股權項目·資產評估聲名
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應收賬款評估值為 2,396,303.91 元。
(3)其他應收款
其他應收款賬面余額 1,337,942.17 元, 已計提幻魅賬籌備金
106,956.42 元,賬面凈額 1,230,985.75 元。首要為單位職工借錢和內部
往來款等。
評估職員在對其他應收款核實無誤的基本上,借助于汗青資料和現
在觀測相識的情形,詳細說明數額、欠款時刻和原因、金錢回收情形、
欠款人資金、信用、策劃打點近況等。其他應收款采取個別認定和賬齡
說明的要領確定評估風險喪失舉辦評估。
對關聯方往來和在職職工小我私家借錢等有充實來由相信所有能收回
的,評估風險喪失為0%。
對有確鑿證據表白金錢不能收回或賬齡超長的,評估風險喪失為
100%。
對很大概收不回部分金錢的,且難以確定收不回賬款數額的,按財
會上計較幻魅賬籌備的要領,按照賬齡和汗青回款說明預計出評估風險損
失。按照評估職員對債務單位的說明相識、賬齡說明、并團結專業判斷
等綜合確定,賬齡1 年以內(含1 年)為5%,1~2 年(含2 年)為10%,
2~3 年(含3 年)為15%,3~4 年(含4 年)為20%,4~5 年(含5 年)
為25%,5 年以上為30%。據此計較歷程詳見下表:
表4-2. 其他應收款評估風險喪失計較表
項目 金額(元) 評估風險喪失率 評估風險喪失額
1 年以內(含1 年) 486,166.10 5% 24,308.31
1-2 年(含2 年) - 10% -
2-3 年(含3 年) 15% -
3-5 年(含5 年) 20% -綠景地產股份有限公司擬增發股份收購北京燕京飯店有限責任公司股權項目·資產評估聲名
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合計 486,166.10 24,308.31
其他應收款評估風險喪失合計 24,308.31 元,幻魅賬籌備,由于在評
估應收賬款已經思量了幻魅賬的身分,按照評估行業的有關規定評估為
零。
其他應收款評估值為 1,313,633.86 元。評估增值 82,648.11 元,增
值率為 6.71 %。評估增值的首要原因:評估沒有對備用金性質的單位
職工小我私家借錢和關聯方往來提取評估風險喪失。
(4)存貨
存貨賬面值為 4,400,530.62 元,個中:原質料賬面值 818,031.16
元,在庫周轉質料賬面值 620,717.77 元,庫存商品賬面值 2,961,781.69
元,未提取存貨減價籌備,存貨賬面凈額為 4,400,530.62 元。存貨的具
體評估要領及歷程如下:
①原質料
原質料賬面值為 818,031.16 元,本次委估的原質料系企業為策劃
所購入的各類原料等,如南非干鮑/25 頭、25 頭極品鮑、日本吉品鮑、
冬蟲草等。評估職員與企業財務職員、客棧保管職員按照企業原質料存
放的庫位號及庫存情形對原質料齊集舉辦了抽查盤貨。顛末盤貨我們認
為企業原質料打點精采,根基無盤盈盤虧現象,在清審核實的基本上,
評估職員在原質料中抽取各類具有代表性的樣本舉辦了市場詢價,并抽
查了企業近期的相關采購發票等資料。經說明,原質料賬面值由購買價
和公道用度組成,顛末市場詢價,絕大部分原質料近期購進,周轉較快,
賬面單價靠近基準日市場價值,故以原質料賬面單價作為評估單價。
經評估,原質料評估值為 818,031.16 元。綠景地產股份有限公司擬增發股份收購北京燕京飯店有限責任公司股權項目·資產評估聲名
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②在庫周轉質料
在庫周轉質料賬面值 620,717.77 元,首要包羅發話器支架、覆催干
灼爍劑、洗碗機用液、煙罩潔凈劑、油必克、黑電話等,首要為企業經
營用備品備件,其賬面組成為企業采購現實付出的本錢。經評估職員了
解,基準日在庫周轉質料均為企業近期購入,賬面采購單價與基準日市
場銷售價值臨近,以核實后賬面單價作為評估單價,以基準日現實數量
乘以評估單價作為在庫周轉質料的評估值。
經評估,在庫周轉質料評估值 620,717.77 元。
③庫存商品
庫存商品賬面代價 2,961,781.69 元,首要為企業外購的作為商品對
外銷售的煙和酒。在清審核實的基本上,經市場詢價,庫存商品進價由
購買價加公道用度組成,絕大部分庫存商品近期購進,進價靠近基準日
市場價值加公道用度。庫存商品按進價確認評估值。庫存商談論估值
2,961,781.69 元。
④存貨的評估值
存貨評估值 4,400,530.62 元,無評估增減值。
二、耐久股權投資評估技能聲名
1、評估領域
納入本次評估領域的耐久投資為股權投資,清審核實后賬面值為
33,000,000.00 元,系對參股公司XT 渤海國際信托有限公司的投資,具
體情形見下表:
表4-3. 公司評估基準日耐久投資輪廓綠景地產股份有限公司擬增發股份收購北京燕京飯店有限責任公司股權項目·資產評估聲名
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單位:人民幣元
序號 被投資單位名稱 投資日期 持股比例% 賬面代價 持股性質
1 XT 渤海國際信托有限公司 2006-12-30 4.54% 33,000,000.00 參股
合 計 33,000,000.00
減:耐久股權投資減值籌備 -
凈 額 33,000,000.00
2、被投資單位簡況
渤海國際信托有限公司創立于2004 年4 月8 日,住所:石家莊市
廣安大街10 號美東國際12 號樓A 座19 層,法定代表人:金平,注冊
成本:柒億玖仟伍佰陸拾伍萬元,公司范例為有限責任公司,策劃領域:
資金信托;動產信托;不動產信托;有價證券信托;其他財產或財產權
信托等。今朝策劃情形正常。
3、評估歷程及要領和功效
對耐久投資的清審核實,起首對耐久投資形成的原因、賬面值和實
際狀況等舉辦了取證核實,并查閱了投資協議、股東會決策、章程和有
關管帳記錄等,以確定耐久投資的真實性和完整性。
對渤海國際信托有限公司的投資,由于持股比例較小,對凈資產影
響較小,因此,燕京飯店對渤海國際信托有限公司的投成本次評估以被
投資單位2010 年7 月31 日的財務報表上反應的賬面凈資產作為其評估
值,然后按照燕京飯店占被投資單位的投資比例,計較確定其耐久投資
的評估值。即:
耐久投資評估值=被投資單位賬面凈資產×持股比例
耐久股權投資評估值計較歷程見下表:
表4-4. 耐久投資評估功效表
單位:人民幣元綠景地產股份有限公司擬增發股份收購北京燕京飯店有限責任公司股權項目·資產評估聲名
中聯資產評估有限公司 第16 頁
序號 被投資單位名稱 投資日期 持股比例% 賬面代價 評估代價
1 XT 渤海國際信托有限公司 2006-12-30 4.54% 33,000,000.00 39,082,991.32
合 計 33,000,000.00 39,082,991.32
減:耐久股權投資減值籌備 - -
凈 額 33,000,000.00 39,082,991.32
在確定耐久股權投資評估值時,評估師沒有思量控股權和少數股權
等身分發生的溢價和折價對評估功效的影響。
4、評估功效
耐久投資評估值 39,082,991.32 元,較賬面代價增值 6,082,991.32
元,增值率 18.43 %。
三、牢靠資產評估技能聲名
(一)衡宇修建物評估聲名
1、評估領域
納入本次評估領域的衡宇修建物賬面原值 759,728,673.79 元、凈值
753,539,725.75 元。
2、修建物資產描寫
納入評估領域的衡宇修建物為北京唐拉雅秀旅店,位于西城區再起
門外大街19 號,地上20 層,地下3 層,總修建面積53727.48m2,還有
人防工程1819.23 m2。此修建物改擴建于2007 年3 月,2009 年11 月開
始試營業。
3、權屬情形
委估的衡宇修建物尚未治理衡宇全部權證。
4、評估方案與事變步調綠景地產股份有限公司擬增發股份收購北京燕京飯店有限責任公司股權項目·資產評估聲名
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基于本次評估之特定目的,團結待評修建物特點,本次評估采取收
益還原法對衡宇修建物舉辦評估。評估事變首要分以下四個階段舉辦:
起首,清審核實基本數據并網絡評估所需資料。評估職員進入現場
后按照被評估企業提供的資產評估明細表,舉辦賬表查對,首要查對房
屋修建物的名稱、位置、結構、修建面積、使用年限、賬面代價等;收
集待估修建物的有關財務、產權資料。
其次,實地查勘。對衡宇的外型、結構形式、層數、高度、構件材
質、表里裝修、使用維修、水電管線安裝使用的情形舉辦了較具體的勘
察,走訪有關衡宇修建物的打點維護職員及使用職員。對衡宇修建物的
位置、環境等舉辦觀測,并按現場觀測記錄表做具體記錄,形成現場勘
察表。
再次,匯集價值資料。向有關部門舉辦咨詢,匯集本次評估所需的
造價資料、當地五星級旅店連年來的策劃資料,各類報刊、雜志、年鑒
及房地產買賣業務網上有關的信息資料,或直接向旅店運營方網絡現實策劃
資料。
最后,評估作價及體例評估聲名。依據所匯集的資料對評估器材進
行身分說明、評定估算,得出評估器材于評估基準日的評估代價,并最
終形成評估技能聲名。
5、評估要領及歷程
按照本次評估的修建物的特點,采取收益還原法舉辦評估,修建物
評估值中包括其占用的地皮使用權的代價。收益還原法是估量估價器材
將來的正常凈收益,選用恰當的成本化率將其折現到估價時點后累加,
以此估算估價器材的客觀公道價值或代價的要領。綠景地產股份有限公司擬增發股份收購北京燕京飯店有限責任公司股權項目·資產評估聲名
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評估歷程:
A、計較年總收益
思量到五星級旅店運營的現實規律,到達策劃成熟不變的時刻一般
為3 年。團結北京唐拉雅秀旅店的現真相形,假定2010 年至2012 年為
成耐久,2012 年之后為成熟穩按期。
五星級旅店運營的第一年入住率一般可到達50%~60%,房價一般
為正常房價水平的80%。成耐久內的年入住增長率一般為10%~15%,
房價增長率為10%閣下。通過查閱北京市五星級旅店的相關策劃數據,
估量2010 年五星級旅店的日均勻房價1000 元較為公道。
團結北京唐拉雅秀旅店試運行的現真相形,確定今朝均勻房價為
825 元,第一年入住率為55%。成耐久內的年入住增長率確定為12%,
房價增長率確定為10%。
(1)客房收入
估價器材旅店共有房間378 間,2010 至2012 年的年租金毛收入
別離為62,603,888、77,170,484、95,090,317 元。
(2)餐飲收入
估價器材餐飲部分面積6127m2,按照觀測和把握的資料,其收入
按客房收入的60%估算,2010 至2012 年別離為37,562,333、46,302,290、
57,054,190 元。
(3)集會會議收入
估價器材集會會議室部分面積2306 m2,按照觀測和把握的資料,其收
入按客房收入的15%估算,2010 至2012 年別離為9,390,583、11,575,573、
14,263,548 元。綠景地產股份有限公司擬增發股份收購北京燕京飯店有限責任公司股權項目·資產評估聲名
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(4)其他業務收入
按照觀測和把握的資料,其收入按客房收入的30%估算,2010 至
2012 年別離為18,781,166 、23,151,145、28,527,095 元。
故:估價器材2010 至2012 年度總收益合計別離為128,337,970、
158,199,492、194,935,150 元。
B、計較年總本錢
通過向旅店從業多年的打點職員詢問和對旅店策劃數據的說明:五
星級旅店的客房、餐飲、集會會議及其他項的整天職別取對應項的20%、
45%、10%、30%。
C、計較年總用度
a 打點費
打點費是指一樣平常策劃所須要各項打點性用度。按照觀測和把握的資
料,五星級旅店的打點費一般為年收入的3-5%閣下,本次評估打點費取
其年租金收入的5%。
b 維修費
維修費是指為保障衡宇正常使用每年需付出的修繕費。參考估價對
象的現實狀況,維修費按衡宇重置價的2%計較。委估器材為鋼混框架
及鋼結構,參照當地種種結構衡宇重置價及耐用年限等標準,團結估價
職員實地踏勘觀測,與估價器材同類結構、平等裝修水平的衡宇重置價
格為7300 元/m2。
c 保險費
保險費是指衡宇全部權工錢使本身的房產停止意外喪失而向保險
公司付出的用度。凡是,衡宇保險費率一般為衡宇現值的0.1%-0.2%,
本次評估取0.1%。綠景地產股份有限公司擬增發股份收購北京燕京飯店有限責任公司股權項目·資產評估聲名
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d 房產稅
房產稅是以衡宇為征稅器材,按衡宇的計稅余值或租金收入為計稅
依據,向產權全部人征收的一種財產稅。按照《中華人民共和國房產稅
暫行條例》,策劃性房產的房產稅=重置價×(1-30%)×年稅率1.2%。
f 營業稅及附加
營業稅及附加是指房產全部權人按有關規定向稅務構造繳納的營
業稅、都市建樹維護稅、教誨費附加,稅率為其年總收入的5.5%。
綜上:年總用度=打點費+維修費+保險費+房產稅+營業稅及附加
D、計較年商業利潤
按照對五星級旅店行業策劃行業數據的說明,參考旅館類上市公司
和餐飲類上市公司的均勻水平,旅店行業的2009 年均勻銷售凈利率在
3.58%,本次評估取商業利潤率為3.58%。
E、計較年純收益
年純收益=年總收益-年總本錢-年總用度-年商業利潤
F、確定還原利率
思量到估價器材地址地區和該地區同類物業的市場情形,房地產綜
合成本化率按評估基準日時中國人民銀行發布的一年期(含一年)存款
利率2.25%,再加上必然的風險身分調解值5.5%,按7.75%計。
G、計較功效
按照公式,P = r
年純收益
×( (1 r)n
1 1
儁
儃
)
個中:r=7.75%;
n=31.31(地皮使用權剩余年限31.31 年,修建物經濟壽命60 年,綠景地產股份有限公司擬增發股份收購北京燕京飯店有限責任公司股權項目·資產評估聲名
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收益年限取31.31 年)
綜上,代入相關數據可得評估器材的評估值為1,060,930,700 元。
(6)評估功效及增減值說明
A.評估功效
經實行上述評定估算措施后,衡宇修建物類資產于評估基準日2010
年7 月31 日的評估功效如下表所示:
表4-5. 衡宇修建物評估功效匯總表
金額單位:人民幣元
賬面代價
修建物名稱
計量單
位
修建
面積/容積 原值 凈值
評估代價 增值率%
北京唐拉雅
秀旅店
平米 53727.48 759,728,673.79 753,539,725.75 1,060,930,700.00 40.79
詳見“牢靠資產評估匯總表”、“衡宇修建物評估明細表”。
B.增減值原因說明
本次衡宇修建物評估凈值增值率40.79%。其首要原因:(1)該房
產為2007 年的改擴建項目,企頤魅賬面代價僅為企業現實投入的制作成
本,本次評估時按客觀收益說明測算的該房產客觀公道的市場價值,由
于同類物業連年來市場代價有較大幅度的上漲,故本次評估值增加較
大;(2)本次衡宇修建物評估值中包括了所占用地皮使用權的代價和酒
店運營所必須的種種裝備的代價,也是本次評估值的原因之一。
(二)裝備類資產評估聲名
1、評估領域
納入本次評估領域的裝備類資產為北京燕京飯店有限責任公司截綠景地產股份有限公司擬增發股份收購北京燕京飯店有限責任公司股權項目·資產評估聲名
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止評估基準日2010 年7 月31 日申報的呆板裝備、車輛和電子裝備,主
要漫衍于燕京飯店辦公區內。裝備類資產賬面原值:11,383,256.19 元,
賬面凈值:9,230,113.58 元。
2、裝備輪廓
本次委估呆板裝備為策劃用和非策劃用的廚房裝備、升降機和供暖
裝備等。
本次委估車輛為金杯6 座旅行車,牌號為京P88G70。
本次委估的電子裝備為策劃用和非策劃用的電腦、打印機、空調、
處事器等。
3、評估歷程
(1)清審核實
1)為擔保評估功效的精確性,按照公司裝備資產的組成特點,指
導該公司按照現真相形填寫資產清查評估明細表,并以此作為評估的基
礎。
2)針對資產清查評估明細表中差此外裝備資產性質及特點,采納
差此外清審核實要領舉辦現場勘測。做到不重不漏,并對裝備的現實運
行狀況舉辦當真調查和記錄。
裝備評估職員對重點裝備、大型裝備采納查閱裝備運行記錄、技能
檔案,相識裝備的運行狀況;向現場操縱、維護職員相識裝備的運行檢
修情形、改換的首要部件及現階段裝備所能到達的首要技能指標情形;
向企業裝備打點職員相識裝備的一樣平常打點情形及打點制度的落真相形,
從而較量充實地相識裝備的汗青變換及運行情形;到現場察看裝備外綠景地產股份有限公司擬增發股份收購北京燕京飯店有限責任公司股權項目·資產評估聲名
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觀、運行情形等。對金額較小、數量較多的小型裝備,首要查對財務明
細賬、牢靠資產卡片和企業的裝備更新報廢臺賬,以抽查的方法對實物
舉辦清審核實。
3)按照現場實地勘測功效,進一步完善清查評估明細表,要求做
到“表”、“實”相符。
4)存眷本次評估領域內裝備產權問題,如:抽查重大裝備的購置
條約;查閱牢靠資產明細賬及相關財務憑據,相識裝備賬面原值組成情
況。
(2)評定估算
按照評估目簡直定代價范例、選擇評估要領,開展市場詢價事變,
舉辦評定估算。
(3)評估匯總
對裝備類資產評估的起源功效舉辦說明匯總,對評估功效舉辦須要
的調解、修改和完善。
(4)撰寫評估技能聲名
按財政部頒發的有關評估陳訴的根基內容與名目,體例“裝備評估技
術聲名”。
4、評估要領
按照本次評估目的,根據一連使用原則,以市場價值為依據,團結
委估裝備的特點和網絡資料情形,首要采取重置本錢法舉辦評估。
評估值=重置全價×成新率
(1)重置全價簡直定綠景地產股份有限公司擬增發股份收購北京燕京飯店有限責任公司股權項目·資產評估聲名
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裝備的重置全價,在裝備購置價的基本上,思量該裝備到達正常使
用狀態下的各類用度(包羅購置價(含稅)、運雜費、安裝調試費等),綜
合確定:
重置全價=裝備購置價+運雜費+安裝調試費
1)運輸車輛重置全價
按照當地汽車市場銷售信息等近期車輛市場價值資料,確定運輸車
輛的現行含稅購價,在此基本上按照《中華人民共和國車輛購置稅暫行
條例》規定計入車輛購置稅、新車上戶牌照手續費等,確定其重置全價,
計較公式如下:
重置全價=現行含稅購價+車輛購置稅+新車上戶手續費
2)電子裝備重置全價
按照當地市場信息及《慧聰商情》等近期市場價值資料,依據其購
置價(含稅)確定重置全價。
對付購置時刻較早,現市場上無相關型號但能使用的電子裝備,參
照二手裝備市場價值確定其重置全價。
(2)成新率簡直定
1)呆板裝備成新率
在本次評估歷程中,根據裝備的經濟使用壽命、現場勘測情形估量
裝備尚可使用年限,并進而計較其成新率。其公式如下:
成新率=尚可使用年限/(現實已使用年限+尚可使用年限)別100%
對代價量較小的一般裝備采取年限法確定其成新率。即
成新率=(1-現實已使用年限/經濟使用年限)別100%
2)車輛成新率
按年限成新率和里程成新率孰低原則確定,然后團結現場勘測情形
舉辦調解。個中:綠景地產股份有限公司擬增發股份收購北京燕京飯店有限責任公司股權項目·資產評估聲名
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使用年限成新率=(1-已使用年限/規定使用年限)×100%
行駛里程成新率=(1-已行駛里程/規定行駛里程)×100%3)電
子裝備成新率
采取年限法確定其成新率。
成新率=(1-現實已使用年限/經濟使用年限)別100%
(3)評估值簡直定
評估值=重置全價×成新率
5、評估功效
該公司納入本次評估領域的呆板裝備類資產賬面原值11,383,256.19
元,賬面凈值9,230,113.58 元。評估原值 982,489.00 元,評估凈值
828,052.00 元,評估原值減值10,400,767.19 元,減值率91.37 %,評估
凈值減值8,402,061.58 元,減值率91.03%。詳見下表:
賬面代價 評估代價 增值率%
科目名稱
原值 凈值 原值 凈值 原值 凈值
裝備類合計 11,383,256.19 9,230,113.58 982,489.00 828,052.00 -91.37 -91.03
牢靠資產--呆板裝備 2,403,815.14 1,689,710.27 - - -100.00 -100.00
牢靠資產-車輛 72,183.00 71,611.55 71,900.00 71,181.00 -0.39 -0.60
牢靠資產--電子裝備 8,907,258.05 7,468,791.76 910,589.00 756,871.00 -89.78 -89.87
6、評估功效增減值原因說明
(1)呆板評估減值的原因:因策劃用呆板裝備納入衡宇修建物中
評估,在此評估值為零,以是造成評估大幅減值。
(2)電子裝備評估減值的首要原因:①電子裝備的市場價值逐年
下降,以是造成評估減值。②公司部分電子裝備購置年月較早,市場已
無同型號或設置的裝備,本次評估此類裝備采取市場法,故評估減值。
③因策劃用電子裝備放在在建工程中評估,在此評估值為零,以是造成
評估大幅減值。綠景地產股份有限公司擬增發股份收購北京燕京飯店有限責任公司股權項目·資產評估聲名
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(3)由于上述各項身分的綜合影響,呆板裝備總評估值減值91.03
%。
7、規范案例
案例一:HP 打印機(電子裝備明細表 序號7)
(1)裝備概述
規格型號:HP Laser Jet5200
出產廠家:惠普(中國)有限公司
啟用日期:2009 年2 月
賬面原值:8,350.00 元
賬面凈值:7,160.12 元
首要技能參數:
打印速率
利害,草稿模式,A4:35 頁/分,利害,標準模式,
A4:30 頁/分;利害,最佳模式,A4:30 頁/分;
利害;最佳模式,A3:18.5 頁/分
分 辨 率 1200*1200dpi
最大打印幅面 A3
打印手段 55,000 頁/月
打印內存 標配:48MB;最大:512MB
打印說話
HP PCL 6,HP PCL 5e,HP postscript level 3
仿真
打印字體
103 種內置可擴展 PCL 字體,93 種內置 PostScri
pt 字體
首頁打印時刻 < 10 秒
輸入手段 100 頁多用途紙盒,250 頁進紙盒
輸出手段 250 個綠景地產股份有限公司擬增發股份收購北京燕京飯店有限責任公司股權項目·資產評估聲名
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打印介質
打印紙(平凡紙,預印紙,信頭紙,預穿孔紙,證
券紙,再生紙,彩紙,糙紙,輕質紙,牛皮紙,粗
紙),投影膠片,標簽,信封,卡片
接口范例 USB 2.0
硒鼓機能
硒鼓型號:Q7516A
硒鼓壽命:12000 頁
環境標準 10~32℃
產物外形 490*563*275mm
產物重量 20.2Kg
(2)重置全價簡直定
經查詢,該型號復印機基準日含稅銷售價為8,280.00 元。
(3)成新率確定
該裝備自2009 年2 月啟用至評估基準日止,已使用1.48 年。評估
職員現場勘查,該裝備成果完好,保養維護精采。該裝備的經濟壽命年限
為5 年。
年限成新率=(1-現實已使用年限/經濟使用年限)×100%
=(1- 1.48 /5)×100%
=70% (取整)
(4)評估代價計較
評估代價=重置全價×成新率
=8,280.00×70%
= 5,796.00 元綠景地產股份有限公司擬增發股份收購北京燕京飯店有限責任公司股權項目·資產評估聲名
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四、在建工程評估技能聲名
納入本次評估領域的在建工程賬面代價 104,584,332.69 元、為北京
唐拉雅秀旅店改擴建后尚未落成治理竣工結算部分,本次將在建工程納
入衡宇修建物評估。在建工程評估值為零。
五、無形資產—其他無形資產評估技能聲名
賬面值為 246,300.01 元,所有為其他無形資產,共16 項,首要有
MS ISA2006、MS Exchange2007 企業版、Windows2008 企業版和MS
Office2007 標準版等。
對其他無形資產軟件,評估職員起首將評估申報表、資產負債表、
總分類帳、明細分類帳舉辦查對,帳表證一致。同時團結無形資產形成
原因、付款憑據、條約、發票等舉辦清查。經核實,其他無形資產賬、
表、實相符。
對付軟件的評估采取時價法,經核實企業購置的軟件版本在市場上
仍有銷售,同時這些軟件購進時刻較短,均沒有進級,則根據現行時價
確定評估值。
無形資產評估值為 323,980.00 元,評估增值 77,679.99 元,增值
率 31.54 %,增值首要原因是無形資產軟件市場價值高于其賬面攤余價
值。
六、負債評估技能聲名
評估領域內的負債為活動負債和非活動負債,包羅短期借錢、應付
賬款、預收賬款、應付職工薪酬、應交稅費、應付利錢、其他應付款和
耐久借錢,本次評估在經清審核實的賬面值基本長舉辦。綠景地產股份有限公司擬增發股份收購北京燕京飯店有限責任公司股權項目·資產評估聲名
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1、短期借錢
短期借錢清審核實后賬面值為 47,700,000.00 元。評估職員查閱了
借錢條約、核實了借錢限期、借錢利率等相關內容,確認上述借錢的真
實性和完整性。通過查閱有關憑據及向銀行函證,確認企業借錢利錢是
否存在未付的利錢以及本金是否正確。短期借錢本金以清審核實后賬面
值確認評估值。
短期借錢評估值為 47,700,000.00 元。
2、應付賬款
應付賬款賬面值 6,840,643.78 元,所有為應付各供應商的質料貨款
等。評估職員核實了賬簿記錄、抽查了部分原始憑據及條約等相關資料,
核實買賣業務事項的真實性、業務內容和金額等,以清審核實后的賬面值作
為評估值。
應付賬款評估值為 6,840,643.78 元。
3、預收賬款
預收賬款賬面值 1,923,929.24 元,首要為預收客戶的住房押金,評
估職員抽查有關賬簿記錄和大額的押金單。確定預收金錢的真實性和完
整性,核實功效賬表單金額相符,均為在將來應付出相應的權益或資產,
故以清審核實后賬面值確定為評估值。
預收賬款評估值 1,923,929.24 元。
4、應付職工薪酬
應付職工薪酬賬面值為 -99,610.53 元。對應付職工薪酬評估職員
在獲取企業應付職工薪酬明細表,復核職工薪酬的提取及使用正確,數綠景地產股份有限公司擬增發股份收購北京燕京飯店有限責任公司股權項目·資產評估聲名
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據計較精確,并與明細賬、總賬、報表數查對相符,以核實后賬面值作
為評估值。
應付職工薪酬評估值為 -99,610.53 元。
5、應交稅費
應交稅費賬面值為 1,579,571.64 元,首要為應交的營業稅、小我私家所
得稅、都市維護建樹稅和教誨費附加。評估職員查閱了該企業納稅申報
資料、計稅依據、完稅憑據及相關管帳賬簿,經核實其稅款計較精確合
規、均為按當地稅收打點構造要求納稅,以核實后賬面值確認評估值。
應交稅費評估值為 1,579,571.64 元。
6、應付利錢
應付利錢賬面值 3,167,539.17 元,核算的是企業的應付中黎民生銀
行股份有限公司深圳分行的借錢利錢,評估職員核實相關資料等,應付
利錢以核實無誤的賬面值確認評估值。
應付利錢評估值 3,167,539.17 元。
7、其他應付款
其他應付款賬面值為 112,246,443.93 元,首要為應付的代收收入、
押金和代扣款等。評估職員舉辦總賬、明細賬、管帳報表及清查評估明
細表的查對,并查閱了相關的條約,抽查了相關的記賬憑據等措施,同
時核實其入賬依據的真實性、公道性等。在證實金錢真實性和入賬數據
正確性的基本上,以經審計核實后的賬面值確認評估值。
其他應付款評估值為 112,246,443.93 元。
8、耐久借錢綠景地產股份有限公司擬增發股份收購北京燕京飯店有限責任公司股權項目·資產評估聲名
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耐久借錢清審核實后賬面值 817,500,000.00 元,為企業向中黎民生
銀行股份有限公司深圳分行和哈爾濱銀行天津分行的借錢余額。評估人
員查閱了借錢條約、抵押包管條約、借錢限期、借錢利率等相關情形,
確認以上借錢是真實的和完整的。通過查閱有關憑據及向銀行函證,確
認企業借錢利錢均定期計提付出。耐久借錢以清審核實后賬面值確認評
估值。
耐久借錢評估值為 817,500,000.00 元。綠景地產股份有限公司擬增發股份收購北京燕京飯店有限責任公司股權項目·資產評估聲名
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第五部分 采取一種要領舉辦評估的聲名
收益法是指通過估算被評估資產將來所能得到的預期收益并按預
期的酬金率折算成現值,評估資產代價的一種資產評估要領。它的評估
器材是企業的整體贏利手段,即通過“將利求本”的思緒來評估整體企業
的代價。其合用的根基前提是:企業具備一連策劃的基本和前提,策劃
與收益之間存有較不變的對應干系,并且將來收益和風險可以或許預測及可
以量化。
市場法采取市場較量思緒,即操作與被評估企業溝通或相似的已交
易企業代價或上市公司的代價作為參照物,通過與被評估企業與參照物
之間的比擬說明,以及須要的調解,來估測被評估企頤魅整體代價的評估
思緒。
鑒于北京燕京飯店有限責任公司一連吃虧,凈利潤已持續三年一期
維持負值,燕京飯店于2007 年改擴建后從頭正式營業不久,企業股權
轉讓后,將來的策劃情形和將來收益具有不確定性,收益和風險很難預
測和量化;也難以找到可比買賣業務案例,不具備采取收益法和市場法評估
的前提,故本次對北京燕京飯店有限責任公司只采取資產基本法一種方
法舉辦評估。綠景地產股份有限公司擬增發股份收購北京燕京飯店有限責任公司股權項目·資產評估聲名
中聯資產評估有限公司 第33 頁
第六部分 評估結論及其說明
一、評估結論
我們按照國度有關資產評估的法令、禮貌、規章和評估準則,本著
獨立、合理、科學、客觀的原則,推行了資產評估法定的和須要的措施,
采取公認的評估要領,對北京燕京飯店有限責任公司納入評估領域的資
產實行了實地勘測、市場觀測、詢證和評預計較,得出如下結論:
(一)資產基本法評估結論
資產賬面代價 106,992.77 萬元,評估值 116,611.83 萬元,評估增
值 9,619.06 萬元,增值率 8.99 %。
負債賬面代價 99,085.85 萬元,評估值 99,085.85 萬元,無評估增
減值。
凈資產賬面代價 7,906.92 萬元,評估值 17,525.98 萬元,評估增
值 9,619.06 萬元,增值率 121.65 %。詳見下表:
表6-1. 資產評估功效匯總表
被評估單位:北京燕京飯店有限責任公司 評估基準日:2010 年7 月31 日 金額單位:人民幣萬元
賬面代價 評估代價 增減值 增值率%
項 目
B C D=C-B E=D/B×100%
1 活動資產 6,486.99 6,495.26 8.27 0.13
2 非活動資產 100,505.78 110,116.57 9,610.79 9.56
3 個中:耐久股權投資 3,300.00 3,908.30 608.30 18.43
4 投資性房地產 - - -
5 牢靠資產 76,276.98 106,175.88 29,898.90 39.20
6 在建工程 10,458.43 - -10,458.43 -100.00綠景地產股份有限公司擬增發股份收購北京燕京飯店有限責任公司股權項目·資產評估聲名
中聯資產評估有限公司 第34 頁
7 無形資產 10,470.36 32.40 -10,437.96 -99.69
8 個中:地皮使用權 10,445.73 - -10,445.73 -100.00
9 其他非活動資產 - - -
10 資產總計 106,992.77 116,611.83 9,619.06 8.99
11 活動負債 17,335.85 17,335.85 - -
12 非活動負債 81,750.00 81,750.00 - -
13 負債總計 99,085.85 99,085.85 - -
14 凈 資 產(全部者權益) 7,906.92 17,525.98 9,619.06 121.65
二、評估結論與賬面代價較量改觀情形及原因
北京燕京飯店有限責任公司凈資產評估增值 9,619.06 萬元,增值
率為 121.65 %。個中:活動資產增值 8.27 萬元、耐久股權投資增值
608.30 萬元、牢靠資產增值 29,898.90 萬元、在建工程減值 10,458.43
萬元、無形資產減值 10,437.96 萬元。
詳細造成評估增減值項目及其首要原因如下:
(一)其他應收款評估值 1,313,633.86 元,評估減值 82,648.11 元,
減值率 6.71 %,評估增值的首要原因:評估沒有對備用金性質的單位
職工小我私家借錢和關聯方往來提取評估風險喪失。
( 二) 耐久股權投資評估值 39,082,991.32 元, 評估增值
6,082,991.32 元,增值率 18.43 %,增值原因為被投資單位-渤海國際信
托有限公司連年來策劃情形較好。
(三)衡宇修建物評估增值 30,739.10 萬元,增值率為 40.79 %。
評估增值的首要原因:①該房產為2007 年的改擴建項目,企頤魅賬面價
值僅為企業現實投入的制作本錢,本次評估時按客觀收益說明測算的該綠景地產股份有限公司擬增發股份收購北京燕京飯店有限責任公司股權項目·資產評估聲名
中聯資產評估有限公司 第35 頁
房產客觀公道的市場價值,由于同類物業連年來市場代價有較大幅度的
上漲,故本次評估值增加較大;②本次衡宇修建物評估值中包括了所占
用地皮使用權的代價和旅店運營所必須的種種裝備的代價,也是本次評
估值的原因之一。
(四)裝備類資產評估減值 840.21 萬元,減值率為 91.03 %。
(1)呆板評估減值的原因:因策劃用呆板裝備放在在建工程中評
估,在此評估值為零,以是造成評估大幅減值。
(2)電子裝備評估減值的首要原因:①電子裝備的市場價值逐年
下降,以是造成評估減值。②公司部分電子裝備購置年月較早,市場已
無同型號或設置的裝備,本次評估此類裝備采取市場法,故評估減值。
③因策劃用電子裝備放在在建工程中評估,在此評估值為零,以是造成
評估大幅減值。
(五)在建工程評估減值 10,458.43 萬元,增值率為 100.00 %。
原因為本次將在建工程納入衡宇修建物評估,故在建工程評估為零。
(六)無形資產—其他無形資產增值 7.77 萬元,增值率為 31.54
%。增值首要原因是無形資產軟件市場價值高于其賬面攤余代價。中聯資產評估有限公司 第1 頁
企業關于舉辦資產評估有關事項的聲名
一、委托方、被評估單位輪廓
本評估項目委托方綠景地產股份有限公司(以下簡稱“綠景地產”),
被評估單位為北京燕京飯店有限責任公司(以下簡稱“燕京飯店”)。
(一) 委托方
1、委托方輪廓
名稱:綠景地產股份有限公司
住所:廣州市天河區林和中路8 號海航大廈35 樓05 單元
法定代表人:余斌
注冊成本:184819607 元
實勞績本:184819607 元
公司范例:股份有限公司(上市)
策劃領域:房地產開發策劃,室表里裝飾裝修工程,花木園林工程
計劃,旅游項目開發,高新科技財富開發,工農業項目開發,交通項目
開發。
營業執照注冊號:440000000006561
創立日期:1989 年9 月18 日
2、企業簡介
綠景地產股份有限公司(曾用名:海南新能源股份有限公司、恒大
地產股份有限公司)。本公司系于1991 年5 月經海南省人民當局辦公廳
瓊府函(1991)38 號文核準,在海口新能源有限公司基本上改組設立的
股份有限公司。1991 年5 月23 日經中國人民銀行海南省分行核準,向
社會公家刊行人民幣平凡股14,154,298 股,1992 年至1995 年時代,本中聯資產評估有限公司 第2 頁
公司通過利潤轉增股本、配售股票以及成本公積轉增股本、債轉股等方
式,共增加股本94,276,190.00 元,截至2006 年12 月31 日,本公司股
本總額為155,668,513.00 元。2007 年1 月9 日,股權分置改良方案實行
完畢后,總股本由股改前155,668,513 股增加為184,819,607 股。本公司
1989 年9 月18 日在海南省工商行政打點局掛號注冊創立,2005 年9 月
4 日從海南省海口市遷至廣東省廣州市,并在廣東省工商行政打點局變
更掛號注冊。2007 年10 月19 日變換掛號注冊, 注冊號:
440000000006561;注冊所在:廣州市天河區林和中路8 號海航大廈35
樓03 單元。
制止2009 年12 月31 日,本公司累計刊行股本總數184,819,607 股,
公司注冊成本為184,819,607 元。制止2010 年7 月31 日股權情形如下:
表6-2. 股東名稱、出資額和出資比例
股東名稱 出資額 出資比例(%) 股東屬性 股東種別
廣州市天譽房地產開發有
限公司
41,864,466 22.65 人民幣平凡股 境內非國有法人
海通-工行-DRESDNER
BANK
AKTIENGESELLSCHAFT
6,320,224 3.42 人民幣平凡股 QFII
東菽�肯情在s方修建工程有限
公司
1,152,381 0.62 人民幣平凡股 法人
山東華動鍛造有限公司 500,000 0.27 人民幣平凡股 法人
李健 495,900 0.27 人民幣平凡股 天然人
景玉海 470,000 0.25 人民幣平凡股 天然人
譚詠韶 456,730 0.25 人民幣平凡股 天然人
王錄鳳 440,094 0.24 人民幣平凡股 天然人
徐光榮 435,031 0.24 人民幣平凡股 天然人
黃秋竊 425,971 0.23 人民幣平凡股 天然人
(二)被評估單位中聯資產評估有限公司 第3 頁
1、被評估單位輪廓
名 稱:北京燕京飯店有限責任公司
住 所:北京市西城區再起門外大街19 號
法定代表人:宋翔
注冊成本:人民幣11268.9009 萬元
實勞績本:人民幣11268.9009 萬元
公司范例:其他有限責任公司
掛號構造:北京市工商行政打點局
策劃領域:許可策劃項目:住宿;中西餐;零售煙;銷售飲料、酒、
食物。一般策劃項目:工藝美術品、百貨、五金交電;照像、彩擴處事;
修理攝影機。
2、汗青沿革
(1)北京燕京飯店有限責任公司創立于1984 年,前身為北京都城
旅公司北京燕京飯店分公司。2001 年9 月19 日北京都城旅股份有限公
司、海航旅店(團體)有限公司(現名稱:海航旅店控股(團體)有限
公司)和中國新華航空有限有限責任公司三方簽署出資協議,北京都城
旅股份有限公司以燕京旅店實物資產出資,占股份80%;海航旅店(集
團)有限公司和中國新華航空有限有限責任公司以貨幣資金出資,各占
股份10%。出資情形如下表:
表6-3. 燕京飯店股東出資情形表
出資方法(萬元)
股東名稱
貨幣 實物
合計(萬元) 出資比例(%)
北京都城旅股份有限公司 0 9015.120762 9015.120762 80.00%中聯資產評估有限公司 第4 頁
海航旅店控股(團體)有限公司 1126.890095 0 1126.890095 10.00%
中國新華航空有限有限責任公司 1126.890095 0 1126.890095 10.00%
合 計 2253.78019 9015.120762 11268.90095 100%
上述出資業經北京首都市計師事宜全部限責任公司出具[2001]第
0083 號驗資陳訴驗證。
(2)北京都城旅股份有限公司于2001 年11 月8 日將持有的60%
股權各別離轉讓給海航旅店控股(團體)有限公司和中國新華航空有限
有限責任公司30%;中國新華航空有限有限責任公司于2002 年3 月31
日將持有的5%股權海航旅店控股(團體)有限公司。變換后出資情形
如下表:
表6-4. 燕京飯店股東情形表
名稱 出資額(萬元) 出資比例%
海航旅店控股(團體)有限公司 5071.005428 45%
新華航空股份有限公司 3944.115333 35%
北京都城旅游股份有限公司 2253.780191 20%
合 計 11268.90095 100%
3、資產、財務及策劃狀況
截至評估基準日2010 年7 月31 日,公司資產總額為 106,992.77 萬
元,負債總額 99,085.85 萬元,凈資產額為 7,906.92 萬元,實現營業收
入5,427.00 萬元,凈利潤-2,053.91 萬元。公司近2 年及基準日資產、財
務狀況如下表:
表6-5. 公司資產、負債及財務狀況
單位:人民幣萬元
項目 2010 年7 月31 日 2009 年12 月31 日 2008 年12 月31 日
總資產 106,992.77 152,648.79 74,428.71
負債 99,085.85 142,687.96 63,343.67
凈資產 7,906.92 9,960.83 11,085.04中聯資產評估有限公司 第5 頁
2010 年1-7 月 2009 年度 2008 年度
主營業務收入 5,427.00 754.67 0.00
利潤總額 -2,053.91 -1,124.21 -0.71
凈利潤 -2,053.91 -1,124.21 -0.71
審計機構 中審亞太管帳師事宜所海南立信長江管帳師事宜所海南立信長江管帳師事宜所
4、公司執行的首要管帳政策
(1)財務報表的體例基本
本公司以一連策劃為條件,按照現實產生的買賣業務和事項,根據中華
人民共和國財政部2006 年2 月15 日頒布的《企業管帳準則》(2006)的
規定舉辦確認和計量,并在此基本上體例財務報表(包羅2010 年7 月
31 日、2009 年12 月31 日、2008 年12 月31 日的資產負債表,2010 年
1-7 月、2009 年度、2008 年度的利潤表、現金流量表和全部者權益改觀
表以及財務報表附注,下同)。
(2)遵循企業管帳準則的聲明
本公司體例的財務報表切合《企業管帳準則》(2006)的要求,真實、
完整地反應了本公司的財務狀況、策劃成就和現金流量等有關信息。
(3)管帳時代
本公司管帳時代分為年度和中期。中期包羅半年度、季度和月度。
年度、半年度、季度、月度起止日期按公歷日期確定。公司管帳年度為
每年1 月1 日起至12 月31 日止。
(4)記賬本位幣
本公司以人民幣為記賬本位幣。
(5)同一節制下和非同一節制下企業歸并的管帳處理賞罰要領
①同一節制下的企業歸并中聯資產評估有限公司 第6 頁
參加歸并的企業在歸并前后均受同一方或溝通的多方最終節制且該
節制并非臨時性的,為同一節制下的企業歸并。凡是情形下,同一節制
下的企業歸并是指產生在同一企業團體內部企業之間的歸并,除此之外,
一般不作為同一節制下的企業歸并。
本公司作為歸并方在企業歸并中取得的資產、負債,根據歸并日在
被歸并方的賬面代價計量。同一節制下的控股歸并形成的耐久股權投資,
本公司以歸并日應享有被歸并方賬面全部者權益的份額作為形成耐久股
權投資的初始投資本錢,相關管帳處理賞罰見耐久股權投資;同一節制下的
接收歸并取得的資產、負債,本公司根據相關資產、負債在被歸并方的
原賬面代價入賬。本公司取得的凈資產賬面代價與付出的歸并對價賬面
代價(或刊行股份面值總額)的差額,調解成本公積;成本公積不敷沖
減的,調解留存收益。
本公司作為歸并方為舉辦企業歸并產生的各項直接相關用度,包羅
付出的審計用度、評估用度、法令處事費等,于產生時計入當期損益。
為企業歸并刊行的債券或包袱其他債務付出的手續費、傭金等,計
入所刊行債券及其他債務的初始計量金額。企業歸并中刊行權益性證券
產生的手續費、傭金等用度,抵減權益性證券溢價收入,溢價收入不敷
沖減的,沖減留存收益。
同一節制下的控股歸并形成母子干系的,母公司在歸并日體例歸并
財務報表,包羅歸并資產負債表、歸并利潤表和歸并現金流量表。
歸并資產負債表,以被歸并方有關資產、負債的賬面代價并入歸并
財務報表,歸并方與被歸并方在歸并日及以前時代產生的買賣業務,作為內中聯資產評估有限公司 第7 頁
部買賣業務,根據“歸并財務報表”有關原則舉辦抵消;歸并利潤表和現金
流量表,包括歸并方及被歸并方自歸并當期期初至歸并日實現的凈利潤
和發生的現金流量,涉及雙方在當期產生的買賣業務及內部買賣業務發生的凈利
潤及現金流量,根據歸并財務報表的有關原則舉辦抵消。
②非同一節制下的企業歸并
參加歸并的各方在歸并前后不受同一方或溝通的多方最終節制的,
為非同一節制下的企業歸并。
確定企業歸并本錢:企業歸并本錢包羅購買方為舉辦企業歸并付出
的現金或非現金資產、刊行或包袱的債務、刊行的權益性證券等在購買
日的公允代價以及企業歸并中產生的各項直接相關用度之和。通過多次
交流買賣業務分步實現的企業歸并,歸并本錢為每一單項買賣業務本錢之和。
非同一節制下的控股歸并取得的耐久股權投資,本公司以購買日確
定的企業歸并本錢(不包羅應自被投資單位收取的現金股利和利潤),作
為對被購買方耐久股權投資的初始投資本錢;非同一節制下的接收歸并
取得的切合確認前提的各項可識別資產、負債,本公司在購買日根據公
允代價確以為本企業的資產和負債。本公司以非貨幣資產為對價取得被
購買方的節制權或各項可識別資產、負債的,有關非貨幣資產在購買日
的公允代價與其賬面代價的差額,作為資產的處理損益,計入歸并當期
的利潤表。
非同一節制下的企業歸并中,企業歸并本錢大于歸并中取得的被購
買方可識別凈資產公允代價份額的差額,確以為商譽;在接收歸并情形
下,該差額在母公司個別財務報表中確以為商譽;在控股歸并情形下,中聯資產評估有限公司 第8 頁
該差額在歸并財務報表中列示為商譽。企業歸并本錢小于歸并中取得的
被購買方可識別凈資產公允代價份額的差額,本公司計入歸并當期損益
(營業外收入)。在接收歸并情形下,該差額計入歸并當期母公司個別利
潤表;在控股歸并情形下,該差額計入歸并當期的歸并利潤表。
(6)歸并財務報表的體例要領
根據《企業管帳準則第33 號——歸并財務報表》的有關要求執行,
即以歸并時代本公司及納入歸并領域的各控股子公司的個別財務報表為
基本,按照其他有關資料,根據權益法調解對子公司的耐久股權投資后,
由母公司舉辦體例。歸并時將母、子公司之間的投資、重大買賣業務和往來
及未實現利潤相抵銷,逐項歸并,并計較少數全部者權益(損益)。
歸并時,如納入歸并領域的子公司與本公司管帳政策紛歧致,按本
公司執行的管帳政策對其舉辦調解后歸并。
子公司的股東權益中不屬于母公司所擁有的部分作為少數股東權益
在歸并財務報表中股東權益項下單獨列示。
本公司通過同一節制下的企業歸并增加的子公司,自歸并當期期初
納入本公司歸并財務報表,并調解歸并財務報表的年頭數或上年紀;通
過非同一節制下企業歸并增加的子公司,自購買日起納入本公司歸并財
務報表。本公司陳訴期轉讓節制權的子公司,自損失現實節制權之日起
不再納入歸并領域。
(7)管帳計量屬性
①計量屬性中聯資產評估有限公司 第9 頁
本公司以權責產生制為記賬基本,初始代價以汗青本錢為計量原則。
以公允代價計量且其改觀記入當期損益的金融資產和金融負債、可供出
售金融資產和衍生金融工具等以公允代價計量;采購時高出正常信用條
件延期付出的存貨、牢靠資產等,以購買價款的現值計量;產生減值損
失的存貨以可變現凈值計量,其他減值資產按可收回金額(公允代價與
現值孰高)計量;盤盈資產等按重置本錢計量。
②計量屬性在本期產生變革的報表項目
本陳訴期各財務報表項目管帳計量屬性未產生變革。
(8)現金及現金等價物簡直定標準
現金,是指企業庫存現金以及可以隨時用于付出的存款。現金等價
物,是指企業持有的同時具備限期短(一般指從購入日起不高出3 個月
內到期)、活動性強、易于轉換為已知金額現金、代價改觀風險很小的投
資。
(9)外幣業務
①產生外幣買賣業務時的折算要領
本公司產生的外幣買賣業務在初始確認時,按買賣業務日的即期匯率(凡是
指中國人民銀行發布的當日外匯牌價的中間價,下同)折算為人民幣金
額。
②在資產負債表日對外幣貨幣性項目和外幣非貨幣性項目的處理賞罰方
法
外幣貨幣性項目,采取資產負債表日即期匯率折算。因資產負債表
日即期匯率與初始確認時可能前一資產負債表日即期匯率差別而發生的中聯資產評估有限公司 第10 頁
匯兌差額,除了根據《企業管帳準則第17 號——借錢用度》的規定,與
購建或出產切合成本化前提的資產相關的外幣借錢發生的匯兌差額予以
成本化外,計入當期損益。以汗青本錢計量的外幣非貨幣性項目,仍采
用買賣業務產生日的即期匯率折算,不改變其記賬本位幣金額。以公允代價
計量的股票、基金等外幣非貨幣性項目,采取公允代價確定日的即期匯
率折算,折算跋文賬本位幣金額與原記賬本位幣金額的差額,作為公允
代價改觀(含匯率改觀)處理賞罰,計入當期損益。
③外幣財務報表的折算要領
本公司根據以下規定,將以外幣暗示的財務報表折算為人民幣金額
暗示的財務報表。
資產負債表中的資產和負債項目,采取資產負債表日的即期匯率折
算;全部者權益類項目除“未分配利潤”項目外,其他項目采取產生時
的即期匯率折算。利潤表中的收入和用度項目,采取買賣業務產生日的即期
匯率折算。根據上述要領折算發生的外幣財務報表折算差額,在資產負
債表中全部者權益項目下單獨列示。以外幣暗示的現金流量表采取現金
流量產生日的即期匯率折算。匯率改觀對現金的影響額作為調理項目,
在現金流量表中單獨列報。
(10)金融工具
①金融工具簡直認依據
金融工具是指形成一個企業的金融資產,并形成其他單位的金融負
債或權益工具的條約。本公司于成為金融工具條約的一方時確認一項金
融資產或金融負債。中聯資產評估有限公司 第11 頁
金融資產滿足下列前提之一的,終止確認:收取該金融資產現金流
量的條約權力終止;該金融資產已轉移,且切合《企業管帳準則第23
號——金融資產轉移》規定的終止確認前提。
金融負債的現時義務所有或部分已經打掃的,才終止確認該金融負
債或其一部分。
②金融資產和金融負債的分類
根據投資目的和經濟實質將本公司擁有的金融資產分別為四類:A、
以公允代價計量且其改觀計入當期損益的金融資產,包羅買賣業務性金融資
產和指定為以公允代價計量且其改觀計入當期損益的金融資產;B、持
有至到期投資;C、貸款和應收金錢;D、可供出售金融資產。
根據經濟實質將包袱的金融負債分別為兩類:A、以公允代價計量
且其改觀計入當期損益的金融負債,包羅買賣業務性金融負債和指定為以公
允代價計量且其改觀計入當期損益的金融負債;B、其他金融負債。
③金融資產和金融負債的計量
本公司初始確認金融資產或金融負債,根據公允代價計量。對付以
公允代價計量且其改觀計入當期損益的金融資產或金融負債,相關買賣業務
用度直接計入當期損益;對付其他類此外金融資產或金融負債,相關交
易用度計入初始確認金額。
本公司對金融資產和金融負債的后續計量首要要領:
(1)以公允代價計量且其改觀計入當期損益的金融資產和金融負
債,根據公允代價舉辦后續計量,公允代價改觀計入當期損益。中聯資產評估有限公司 第12 頁
(2)持有至到期投資和應收金錢,采取現實利率法,按攤余本錢計
量。
(3)可供出售金融資產根據公允代價舉辦后續計量,公允代價改觀
形成的利得或喪失,除減值喪失和外幣貨幣性金融資產形成的匯兌損益
外,直接計入全部者權益,在該金融資產終止確認時轉出,計入當期損
益。
(4)在活潑市場中沒有報價且其公允代價不能靠得住計量的權益工具
投資,以及與該權益工具掛鉤并須通過交付該權益工具結算的衍生金融
資產,根據本錢計量。
(5)其他金融負債按攤余本錢舉辦后續計量。可是下列情形除外:
A、與在活潑市場中沒有報價,公允代價不能靠得住計量的權益工具
掛鉤并須通過交付該權益工具結算的衍生金融負債,根據本錢計量。
B、不屬于指定為以公允代價計量且其改觀計入當期損益的金融負
債的財務包管條約,或沒有指定為以公允代價計量且其改觀計入當期損
益并將以低于市場利率貸款的貸款理睬,在初始確認后根據下列兩項金
額之中的較高者舉辦后續計量:
A.《企業管帳準則第13 號——或有事項》確定的金額。
B.初始確認金額扣除根據《企業管帳準則第14 號——收入》的原則
確定的累計攤銷額后的余額。
(10)金融資產和金融負債的公允代價簡直定要領
1)存在活潑市場的金融資產或金融負債,以活潑市場中的報價確定
公允代價。報價根據以下原則確定:中聯資產評估有限公司 第13 頁
①在活潑市場上,公司已持有的金融資產或擬包袱的金融負債的報
價,為市場中的現行出價;擬購入的金融資產或已包袱的金融負債的報
價,為市場中的現行要價。
②金融資產和金融負債沒有現行出價或要價,采取最近買賣業務的市場
報價或經調解的最近買賣業務的市場報價,除非存在明晰的證據表白該市場
報價不是公允代價。
2)金融資產或金融負債不存在活潑市場的,公司采取估值技能確定
其公允代價。
(10)金融資產減值籌備計概要領
1)持有至到期投資
以攤余本錢計量的持有至到期投資產生減值時,將其賬面代價減記
至估量將來現金流量(不包羅尚未產生的將來信用喪失)現值(折現利
率采取原現實利率),減記的金額確以為資產減值喪失,計入當期損益。
計提減值籌備時,對單項金額重大(大于或便是100 萬元)的持有至到
期投資單獨舉辦減值測試;對單項金額不重大(小于100 萬元)的持有
至到期投資,可以單獨舉辦減值測試,或包羅在具有類似信用風險特性
的組合中舉辦減值測試;單獨測試未產生減值的持有至到期投資,需要
根據包羅在具有類似信用風險特性的組合中再舉辦測試;已單項確認減
值喪失的持有至到期投資,不再包羅在具有類似信用風險特性的組合中
舉辦減值測試。
2)應收金錢
應收金錢減值測試要領及減值籌備計概要領參見附注2.11。中聯資產評估有限公司 第14 頁
3)可供出售金融資產
可供出售金融資產的公允代價產生較大幅度下降,或在綜合思量各
種相關身分后,預期這種下降趨勢屬于非臨時性的,則按其公允代價低
于其賬面代價的差額,確認減值喪失,計提減值籌備。在確認減值喪失
時,將原直接計入全部者權益的公允代價下降形成的累計喪失一并轉出,
計入減值喪失。
4)其他
在活潑市場中沒有報價且其公允代價不能靠得住計量的權益工具投
資,或與該權益工具掛鉤并須通過交付該權益工具結算的衍生金融資產
產生減值時,將該權益工具投資或衍生金融資產的賬面代價,與根據類
似金融資產當時市場收益率對將來現金流量折現確定的現值之間的差
額,確以為減值喪失,計入當期損益。
5)金融資產轉移
金融資產轉移,是指公司將金融資產讓與或交付給該金融資產刊行
方以外的另一方(轉入方)。
本公司已將金融資產全部權上險些全部的風險和酬金轉移給轉入方
的,終止確認該金融資產;保存了金融資產全部權上險些全部的風險和
酬金的,不終止確認該金融資產。
本公司既沒有轉移也沒有保存金融資產全部權上險些全部的風險和
酬金的,別離下列情形處理賞罰:放棄了對該金融資產節制的,終止確認該
金融資產并確認發生的資產和負債;未放棄對該金融資產節制的,根據中聯資產評估有限公司 第15 頁
其繼續涉入所轉移金融資產的程度確認有關金融資產,并相應確認有關
負債。
(11)應收金錢
A、幻魅賬簡直認標準
凡因債務人休業,依據法令清償后確實無法收回的應收金錢;債務
人衰亡,既無遺產可供清償,又無義務包袱人,確實無法收回的應收款
項;債務人過時三年未能推行償債義務,經股東大會或董事會核準列作
幻魅賬的應收金錢,以及其他產生減值的債權若是評估為不行收回,則對
其終止確認。
B、幻魅賬喪失核算要領
本公司采取備抵法核算幻魅賬喪失。
C、幻魅賬籌備的計概要領及計提比例
對付單項金額重大(大于或便是100 萬元)且有客觀證據表白產生
了減值的應收金錢,按照其將來現金流量現值低于其賬面代價的差額計
提幻魅賬籌備;對付單項金額非重大以及經單獨測試后未減值的單項金額
重大的應收金錢,按照溝通賬齡應收金錢組合的現實喪失率為基本,結
合現時情形確定陳訴期各項組合計提幻魅賬籌備的比例;對有確鑿證據表
明可收回性存在明明差異的應收金錢,采取個別認定法計提幻魅賬籌備。
幻魅賬籌備計提比譬喻下:
賬 齡 計提比例(%)
1 年以內 5
1 至2 年 10
2 至3 年 15
3 至4 年 20中聯資產評估有限公司 第16 頁
4 至5 年 25
5 年以上 30
對應收單據和預付金錢,本公司單獨舉辦減值測試,有客觀證據表
明其產生減值的,按照將來現金流量現值低于其賬面代價的差額,確認
為資產喪失,計提幻魅賬籌備。
(12) 耐久股權投資
耐久股權投資首要包羅本公司持有的可以或許對被投資單位實行節制、
共同節制或重大影響的權益性投資,可能對被投資單位不具有共同節制
或重大影響,并且在活潑市場中沒有報價、公允代價不能靠得住計量的權
益性投資。
A、耐久股權投資的初始計量
1)本公司歸并形成的耐久股權投資,根據下列規定確定其初始投資
本錢:
本公司同一節制下的企業歸并,以付出現金、轉讓非現金資產或承
擔債務方法作為歸并對價的,在歸并日根據取得被歸并方全部者權益賬
面代價的份額作為耐久股權投資的初始投資本錢。耐久股權投資初始投
資本錢與付出的現金、轉讓的非現金資產以及所包袱債務賬面代價之間
的差額,調解成本公積;成本公積不敷沖減的,調解留存收益。以刊行
權益性證券作為歸并對價的,在歸并日根據取得被歸并方全部者權益賬
面代價的份額作為耐久股權投資的初始投資本錢。根據刊行股份的面值
總額作為股本,耐久股權投資初始投資本錢與所刊行股份面值總額之間
的差額,調解成本公積;成本公積不敷沖減的,調解留存收益。中聯資產評估有限公司 第17 頁
本公司非同一節制下的企業歸并,在購買日根據下列規定確定其初
始投資本錢:
①一次交流買賣業務實現的企業歸并,歸并本錢為本公司在購買日為取
得對被購買方的節制權而支付的資產、產生或包袱的負債以及刊行的權
益性證券的公允代價。
②通過多次交流買賣業務分步實現的企業歸并,歸并本錢為每一單項交
易本錢之和。
③本公司為舉辦企業歸并產生的各項直接相關用度計入企業歸并成
本。
④在歸并條約或協議中對大概影響歸并本錢的將來事項作出約定
的,購買日若是預計將來事項很大概產生并且對歸并本錢的影響金額能
夠靠得住計量的,本公司將其計入歸并本錢。
2)除本公司歸并形成的耐久股權投資以外,其他方法取得的耐久股
權投資,根據下列規定確定其初始投資本錢:
①以付出現金取得的耐久股權投資,根據現實付出的購買價款作為
初始投資本錢。初始投資本錢包羅與取得耐久股權投資直接相關的用度、
稅金及其他須要支出。
②以刊行權益性證券取得的耐久股權投資,根據刊行權益性證券的
公允代價作為初始投資本錢。
③投資者投入的耐久股權投資,根據投資條約或協議約定的代價作
為初始投資本錢,但條約或協議約定代價不公允的除外。中聯資產評估有限公司 第18 頁
④通過非貨幣性資產互調換得的耐久股權投資,其初始投資本錢按
照《企業管帳準則第7 號——非貨幣性資產交流》確定。
⑤通過債務重組取得的耐久股權投資,其初始投資本錢根據《企業
管帳準則第12 號——債務重組》確定。
B、耐久股權投資的后續計量及投資收益確認要領
1)本公司采取本錢法核算的耐久股權投資包羅:可以或許對被投資單位
實行節制的耐久股權投資;對被投資單位不具有共同節制或重大影響,
并且在活潑市場中沒有報價、公允代價不能靠得住計量的耐久股權投資。
采取本錢法核算的耐久股權投資根據初始投資本錢計價。追加或收
回投資調解耐久股權投資的本錢。被投資單位宣告分派的現金股利或利
潤,除購買時已宣密告放股利作投資本錢收回外,別的確以為當期投資
收益。
2)本公司采取權益法核算的耐久股權投資包羅對被投資單位具有共
同節制或重大影響的耐久股權投資。耐久股權投資的初始投資本錢大于
投資時應享有被投資單位可識別凈資產公允代價份額的,不調解耐久股
權投資的初始投資本錢;耐久股權投資的初始投資本錢小于投資時應享
有被投資單位可識別凈資產公允代價份額的,其差額計入當期損益,同
時調解耐久股權投資的本錢。
本公司取得耐久股權投資后,根據應享有或應分管的被投資單位實
現的凈損益的份額,確認投資損益并調解耐久股權投資的賬面代價。本
公司根據被投資單位宣告分派的利潤或現金股利計較應分得的部分,相
應鐫汰耐久股權投資的賬面代價。中聯資產評估有限公司 第19 頁
本公司確認被投資單位產生的凈吃虧,以耐久股權投資的賬面代價
以及其他實質上組成對被投資單位凈投資的耐久權益減記至零為限,本
公司負有包袱特別喪失義務的除外。被投資單位今后實現凈利潤的,本
公司在其收益分享額補充未確認的吃虧分管額后,規復確認收益分享額。
本公司在確認應享有被投資單位凈損益的份額時,以取得投資時被
投資單位各項可識別資產等的公允代價為基本,對被投資單位的凈利潤
舉辦調解后確認。若切合下列前提,本公司以被投資單位的賬面凈利潤
為基本,計較確認投資收益:
①本公司無法公道確定取得投資時被投資單位各項可識別資產等的
公允代價。
②投資時被投資單位可識別資產的公允代價與其賬面代價對比,兩
者之間的差額不具有重要性的。
③其他原因導致無法取得被投資單位的有關資料,不能根據規定對
被投資單位的凈損益舉辦調解的。
被投資單位采取的管帳政策及管帳時代與本公司紛歧致的,根據本
公司的管帳政策及管帳時代對被投資單位的財務報表舉辦調解,并據以
確認投資損益。本公司對付被投資單位除凈損益以外全部者權益的其他
改觀,調解耐久股權投資的賬面代價并計入全部者權益,處理該項投資
時將原計入全部者權益的部分按相應比例轉入當期損益。
C、 確定對被投資單位具有共同節制、重大影響的依據
根據條約約定,與被投資單位相關的重要財務和策劃決定需要分享
節制權的投資方一致同意的,認定為共同節制。中聯資產評估有限公司 第20 頁
對被投資單位的財務和策劃政策有參加決定的權利,但并不可以或許控
制可能與其他方一起共同節制這些政策的擬定的,認定為重大影響。
(13)投資性房地產
投資性房地產是指為賺取租金或成本增值,或兩者兼有而持有的房
地產。本公司投資性房地產包羅已出租的地皮使用權、持有并籌備增值
后轉讓的地皮使用權和已出租的修建物。
A、投資性房地產簡直認
投資性房地產同時滿足下列前提,才華確認:
①與投資性房地產有關的經濟好處很大概流入企業。
②該投資性房地產的本錢可以或許靠得住計量。
B、投資性房地產初始計量
①外購投資性房地產的本錢,包羅購買價款、相關稅費和可直接歸
屬于該資產的其他支出。
②自行制作投資性房地產的本錢,由制作該項資產到達預定可使用
狀態前所產生的須要支出組成。
③以其他方法取得的投資性房地產的本錢,根據相關管帳準則的規
定確定。
④與投資性房地產有關的后續支出,滿足投資性房地產確認前提的,
計入投資性房地產本錢;不滿足確認前提的在產生時計入當期損益。
C、投資性房地產的后續計量
本公司在資產負債表日采取公允代價模式對投資性房地產舉辦后續
計量,管帳政策選擇的依據為:中聯資產評估有限公司 第21 頁
①投資性房地產地址地有活潑的房地產買賣業務市場。
②本公司可以或許從房地產買賣業務市場上取得同類或類似房地產的市場價
格及其他相關信息,從而對投資性房地產的公允代價作出公道的預計。
本公司差池投資性房地產計提折舊或舉辦攤銷,在資產負債表日以
投資性房地產的公允代價為基本調解其賬面代價,公允代價與原賬面價
值之間的差額計入當期損益。
(14)牢靠資產
A、牢靠資產簡直認標準
本公司牢靠資產指為出產商品、提供勞務、出租或策劃打點而持有
的、使用壽命高出一個管帳年度的有形資產。在同時滿足下列前提時才
能確認牢靠資產:
1)與該牢靠資產有關的經濟好處很大概流入企業。
2)該牢靠資產的本錢可以或許靠得住地計量。
B、牢靠資產的初始計量
牢靠資產根據本錢舉辦初始計量。
1)外購牢靠資產的本錢,包羅購買價款、相關稅費、使牢靠資產達
到預定可使用狀態前所產生的可歸屬于該項資產的運輸費、裝卸費、安
裝費和專業職員處事費等。
購買牢靠資產的價款高出正常信用前提延期付出,實質上具有融資
性質的,牢靠資產的本錢以購買價款的現值為基本確定。現實付出的價
款與購買價款的現值之間的差額,除根據《企業管帳準則第17 號——借
款用度》可予以成本化的以外,在信用時代內計入當期損益。中聯資產評估有限公司 第22 頁
2)自行制作牢靠資產的本錢,由制作該項資產到達預定可使用狀態
前所產生的須要支出組成。
3)投資者投入牢靠資產的本錢,根據投資條約或協議約定的代價確
定,但條約或協議約定代價不公允的除外。
4)非貨幣性資產交流、債務重組、企業歸并和融資租賃取得的牢靠
資產的本錢,別離根據《企業管帳準則第7 號——非貨幣性資產交流》、
《企業管帳準則第12 號——債務重組》、《企業管帳準則第20 號——企
業歸并》、《企業管帳準則第21 號——租賃》的有關規定確定。
C、 牢靠資產的分類
本公司牢靠資產分為衡宇及修建物、呆板裝備、電子裝備、運輸設
備等。
D、牢靠資產折舊
1)折舊要領及使用壽命、估量凈殘值率和年折舊率簡直定:
牢靠資產折舊采取年限均勻法計提折舊。按牢靠資產的種別、使用
壽命和估量凈殘值率確定的年折舊率如下:
種別 估量使用年限 估量凈殘值率(%) 年折舊率(%)
衡宇修建物 40 5 2.375
電器及影視裝備 5 5 19
家具器具裝備 5 5 19
運輸工具 5 5 19
呆板裝備 5 5 19
辦公用具 3 5 31.67
其他裝備 3 5 31.67
已計提減值籌備的牢靠資產折舊計概要領:已計提減值籌備的牢靠
資產,按該項牢靠資產的原價扣除估量凈殘值、已提折舊及減值籌備后
的金額和剩余使用壽命,計提折舊。中聯資產評估有限公司 第23 頁
已到達預定可使用狀態但尚未治理竣工決算的牢靠資產,根據預計
代價確定其本錢,并計提折舊;待治理竣工決算后,再按現實本錢調解
本來的暫估代價,但不需要調解原已計提的折舊額。
2)對牢靠資產的使用壽命、估量凈殘值和折舊要領的復核:本公司
至少于每年年度終了時,對牢靠資產的使用壽命、估量凈殘值和折舊方
法舉辦復核,若是發明牢靠資產使用壽命估量數與原先預計數有差異的,
調解牢靠資產使用壽命;估量凈殘值的估量數與原先預計數有差異的,
調解估量凈殘值;與牢靠資產有關的經濟好處預期實現方法有重大改變
的,改變牢靠資產折舊要領。牢靠資產使用壽命、估量凈殘值和折舊方
法的改變作為管帳預計變換處理賞罰。
E、牢靠資產的后續支出
牢靠資產后續支出指牢靠資產在使用歷程中產生的首要包羅修理支
出、更新改革支出、修理用度、裝修支出等。其管帳處理賞罰要領為:牢靠
資產的更新改革等后續支出,滿足牢靠資產確認前提的,計入牢靠資產
本錢,若有被替代的部分,應扣除其賬面代價;不滿足牢靠資產確認條
件的牢靠資產修理用度等,在產生時計入當期損益;牢靠資產裝修用度,
在滿足牢靠資產確認前提時,在“牢靠資產”內單設明細科目核算,并
在兩次裝修時代與牢靠資產尚可使用年限兩者中較短的時代內,采取年
限均勻法單獨計提折舊。
以策劃租賃方法租入的牢靠資產產生的改善支出予以成本化,作為
耐久待攤用度,公道舉辦攤銷。
(15)借錢用度成本化中聯資產評估有限公司 第24 頁
A、借錢用度成本化簡直認原則
借錢用度同時滿足下列前提的,才華開始成本化:
1)資產支出已經產生。
2)借錢用度已經產生。
3)為使資產到達預定可使用可能可銷售狀態所須要的購建可能出產
勾當已經開始。
B、借錢用度成本化時代
成本化時代,是指從借錢用度開始成本化時點到遏制成本化時點的
時代,借錢用度暫停成本化的時代不包羅在內。
切合成本化前提的資產在購建可能出產歷程中產生非正常間斷、且
間斷時刻持續高出3 個月的,暫停借錢用度的成本化。在間斷時代產生
的借錢用度確以為用度,計入當期損益,直至資產的購建可能出產勾當
從頭開始。若是間斷是所購建可能出產的切合成本化前提的資產到達預
定可使用可能可銷售狀態須要的措施,借錢用度的成本化繼續舉辦。
購建可能出產切合成本化前提的資產到達預定可使用可能可銷售狀
態時,借錢用度遏制成本化。在切合成本化前提的資產到達預定可使用
可能可銷售狀態之后所產生的借錢用度,在產生時計入當期損益。
C、借錢用度成本化金額的計較要領
在成本化時代內,每一管帳時代的利錢(包羅折價或溢價的攤銷)
成本化金額,根據下列規定確定:中聯資產評估有限公司 第25 頁
1)為購建可能出產切合成本化前提的資產而借入專門借錢的,以專
門借錢當期現實產生的利錢用度,減去將尚未動用的借錢資金存入銀行
取得的利錢收入或舉辦臨時性投資取得的投資收益后的金額確定。
2)為購建可能出產切合成本化前提的資產而占用了一般借錢的,本
公司按照累計資產支出高出專門借錢部分的資產支出加權均勻數乘以所
占用一般借錢的成本化率,計較確定一般借錢應予成本化的利錢金額。
成本化率按照一般借錢加權均勻利率計較確定。
借錢存在折價可能溢價的,根據現實利率法確定每一管帳時代應攤
銷的折價可能溢價金額,調解每期利錢金額。在成本化時代內,每一會
計時代的利錢成本化金額,不高出當期相關借錢現實產生的利錢金額。
專門借錢產生的幫助用度,在所購建可能出產的切合成本化前提的
資產到達預定可使用可能可銷售狀態之前產生的,在產生時按照其產生
額予以成本化,計入切合成本化前提的資產的本錢;在所購建可能出產
的切合成本化前提的資產到達預定可使用可能可銷售狀態之后產生的,
在產生時按照其產生額確以為用度,計入當期損益。一般借錢產生的輔
助用度,在產生時按照其產生額確以為用度,計入當期損益。
(16)耐久待攤用度
耐久待攤用度是指公司已經產生但應由本期和今后各期分管的分攤
限期在一年以上(不含一年)的各項用度,包羅以策劃租賃方法租入的
牢靠資產改善支出等。
耐久待攤用度按現實支進出賬,在項目受益期內均勻派銷。
(17)資產減值中聯資產評估有限公司 第26 頁
A、 除存貨、投資性房地產及金融資產外,其他首要種別資產的資
產減值籌備確定要領
對子公司、聯營企業和合營企業的耐久股權投資、牢靠資產、在建
工程、生物資產、無形資產、商譽及其他資產等首要種別資產的資產減
值籌備確定要領:
1)公司在資產負債表日根據單項資產是否存在大概產生減值的跡
象。存在減值跡象的,舉辦減值測試,預計資產的可收回金額。資產的
可收回金額低于其賬面代價的,將資產的賬面代價減記至可收回金額,
減記的金額確以為資產減值喪失,計入當期損益,同時計提相應的資產
減值籌備。資產減值喪失確認后,減值資產的折舊可能攤銷用度該當在
將來時代作相應調解,以使該資產在剩余使用壽命內,系統地分攤調解
后的資產賬面代價(扣除估量凈殘值)。資產減值喪失一經確認,在今后
管帳時代不得轉回。
2)存在下列跡象的,表白資產大概產生了減值:
①資產的時價當期大幅度下跌,其跌幅明明高于因時刻的推移可能
正常使用而估量的下跌。
②公司策劃所處的經濟、技能可能法令等環境以及資產所處的市場
在當期可能將在近期產生重大變革,從而對公司發生倒霉影響。
③市場利率可能其他市場投資酬金率在當期已經進步,從而影響公
司計較資產估量將來現金流量現值的折現率,導致資產可收回金額大幅
度低落。
④有證據表白資產已經陳舊過期可能著實體已經破壞。中聯資產評估有限公司 第27 頁
⑤資產已經可能將被閑置、終止使用可能打算提前處理。
⑥公司內部陳訴的證據表白資產的經濟績效已經低于可能將低于預
期,如資產所締造的凈現金流量可能實現的營業利潤(可能吃虧)遠遠
低于(可能高于)估量金額等。
⑦其他表白資產大概已經產生減值的跡象。
B、有跡象表白一項資產大概產生減值的,公司該當以單項資產為
基本預計其可收回金額。公司難以對單項資產的可收回金額舉辦預計的,
該當以該資產所屬的資產組為基本確定資產組的可收回金額。
資產組的認定,以資產組發生的首要現金流入是否獨立于其他資產
可能資產組的現金流入為依據。同時,在認定資產組時,思量公司打點
層打點出產策劃勾當的方法(如是根據出產線、業務種類照舊根據區域
可能地區等)和對資產的一連使用可能處理的決定方法等。資產組一經
確定,各個管帳時代該當保持一致,不得隨意變換。
C、因企業歸并所形成的商譽和使用壽命不確定的無形資產以及未
探明礦區權益,無論是否存在減值跡象,每年都該當舉辦減值測試。
D、資產減值喪失確認后,減值資產的折舊可能攤銷用度該當在未
來時代作相應調解,以使該資產在剩余使用壽命內,系統地分攤調解后
的資產賬面代價(扣除估量凈殘值)。
(18)收入確認
A、銷售商品的收入確認
1)企業已將商品全部權上的首要風險和酬金轉移給購貨方;中聯資產評估有限公司 第28 頁
2)企業既沒有保存凡是與全部權相接洽的繼續打點權,也沒有對已
售出的商品實行節制;
3)收入的金額可以或許靠得住的計量;
4)與買賣業務相關的經濟好處可以或許流入企業;
5)相關的收入和本錢可以或許靠得住地計量。
B、提供勞務的收入確認
1)在同一管帳年度內開始并完成的勞務,在完成勞務時確認收入。
2)如勞務的開始和完因素屬差此外管帳年度,在提供勞務買賣業務的結
果可以或許靠得住預計的情形下,在資產負債表日按落成百分比法確認相關勞
務收入。在提供勞務買賣業務的功效不能靠得住預計的情形下,在資產負債表
日按已經產生并估量可以或許補償的勞務本錢金額確認收入。
在同時滿足下列前提的情形下,表白其功效可以或許靠得住預計:
①與條約相關的經濟好處很大概流入企業;
②現實產生的條約本錢可以或許清楚區域分和靠得住地計量;
③牢靠造價條約還必需同時滿足條約總收入可以或許靠得住計量及條約完
工進度和為完成條約尚需產生的本錢可以或許靠得住地確定。
3)條約落成進度簡直認要領:本公司按累計現實產生的條約本錢占
條約估量總本錢的比例確定條約落成進度。
C、讓渡資產使用權收入確認
在滿足相關的經濟好處很大概流入企業和收入的金額可以或許靠得住地計
量等兩個前提時,本公司別離以下情形確認收入:中聯資產評估有限公司 第29 頁
1)利錢收入根據他人使用本公司貨幣資金的時刻和現實利率計較確
定。
2)使用費收入根據有關條約或協議約定的收費時刻和要領計較確
定。
(19)當局補貼
當局補貼,是指本公司從當局無償取得貨幣性資產或非貨幣性資產,
但不包羅當局作為全部者投入的成本。當局補貼分為與資產相關的當局
補貼和與收益相關的當局補貼。
與資產相關的當局補貼,是指本公司取得的、用于購建或以其他方
式形成耐久資產的當局補貼;與收益相關的當局補貼,是指除與資產相
關的當局補貼之外的當局補貼。
只有在可以或許滿足當局補貼所附前提以及可以或許收到時,本公司才確認
當局補貼。本公司收到的貨幣性當局補貼,根據收到或應收的金額計量;
收到的非貨幣性當局補貼,根據公允代價計量;公允代價不能靠得住取得
的,根據名義金額計量。
本公司收到的與資產相關的當局補貼,在收到時確以為遞延收益,
并在相關資產使用壽命內均勻分配,計入當期損益。可是,根據名義金
額計量的當局補貼,直接計入當期損益。
本公司收到的與收益相關的當局補貼,若是用于補償本公司今后期
間的相關用度或喪失,則確以為遞延收益,并在確認相關用度的時代,
計入當期損益;若是用于補償本公司已產生的相關用度或喪失的,直接
計入當期損益。中聯資產評估有限公司 第30 頁
本公司已確認的當局補貼需要返還的,若是存在相關遞延收益,則
沖減相關遞延收益賬面余額,超出部分計入當期損益;不存在相關遞延
收益時,直接將返還的金額計入當期損益。
(20)所得稅
所得稅包羅以本公司應納稅所得額為基本計較的各類境內和境外稅
額。在取得資產、包袱負債時,本公司根據國度稅禮貌定確定相關資產、
負債的計稅基本。若是資產的賬面代價大于其計稅基本可能負債的賬面
代價小于其計稅基本,則將此差異作為應納稅臨時性差異;若是資產的
賬面代價小于其計稅基本可能負債的賬面代價大于其計稅基本,則將此
差異作為可抵扣臨時性差異。
A、除下列買賣業務中發生的遞延所得稅負債以外,本公司確認全部應
納稅臨時性差異發生的遞延所得稅負債:
1)商譽的初始確認;
2)同時具有下列特性的買賣業務中發生的資產或負債的初始確認:
①該項買賣業務不是企業歸并;
②買賣業務產生時既不影響管帳利潤也不影響應納稅所得額(或可抵扣
吃虧)。
除非本公司可以或許節制與子公司、聯營企業及合營企業的投資相關的
應納稅臨時性差異轉回的時刻以及該臨時性差異在可預見的將來很大概
不會轉回,本公司將確認其發生的遞延所得稅負債。
B、本公司以很大概取得用來抵扣可抵扣臨時性差異的應納稅所得
額為限,確認由可抵扣臨時性差異發生的遞延所得稅資產,但不確認同中聯資產評估有限公司 第31 頁
時具有下列特性的買賣業務中因資產或負債的初始確認所發生的遞延所得稅
資產:
1)該項買賣業務不是企業歸并;
2)買賣業務產生時既不影響管帳利潤也不影響應納稅所得額(或可抵扣
吃虧)。
資產負債表日,有確鑿證據表白將來時代很大概得到足夠的應納稅
所得額用來抵扣可抵扣臨時性差異的,本公司將確認以前時代未確認的
遞延所得稅資產。若與子公司、聯營企業及合營企業投資相關的可抵扣
臨時性差異在可預見的將來很大概轉回且將來很大概得到用來抵扣可抵
扣臨時性差異的應納稅所得額,本公司將確認與此差異相應的遞延所得
稅資產。
C、資產負債表日,本公司根據稅禮貌定計較的預期應交納(或返
還)的所得稅金額計量當期和以前時代形成的當期所得稅負債(或資產);
根據預期收回該資產或清償該負債時代的合用稅率計量遞延所得稅資產
和遞延所得稅負債。
若是合用稅率產生變革,本公司對已確認的遞延所得稅資產和遞延
所得稅負債將舉辦從頭計量。除直接在全部者權益中確認的買賣業務可能事
項發生的遞延所得稅資產和遞延所得稅負債以外,本公司將稅率變革產
生的影響數計入變革當期的所得稅用度。
在每個資產負債表日,本公司將對遞延所得稅資產的賬面代價舉辦
復核。若是將來時代很大概無法得到足夠的應納稅所得額用以抵扣遞延
所得稅資產的好處,則減記遞延所得稅資產的賬面價中聯資產評估有限公司 第32 頁
得額時,減記的金額該當轉回。
本公司將除企業歸并及直接在全部者權益中確認的買賣業務可能事項外
的當期所得稅和遞延所得稅作為計入利潤表的所得稅用度或收益。
(三)委托方與被評估單位之間的干系
委托方綠景地產股份有限公司擬刊行股份收購被評估單位北京燕京
飯店有限責任公司的股權。截至評估基準日,委托方綠景地產股份有限
公司與被評估企業北京燕京飯店有限責任公司無關聯干系。
二、關于經濟行為的聲名
按照綠景地產股份有限公司董事會文件(綠景董字[2010]003 號),
綠景地產股份有限公司擬刊行股票收購其大股東海航旅店控股(團體)
有限公司持有的北京燕京飯店有限責任公司45%股權。
本項目資產評估目的是確定北京燕京飯店有限責任公司股東所有權
益代價,為“綠景地產”擬購買該部分燕京飯店的股權之經濟行為提供
代價參考依據。
三、關于評估器材與評估領域的聲名
評估器材是北京燕京飯店有限責任公司的股東所有權益。評估領域
為北京燕京飯店有限責任公司在基準日的所有資產及相關負債,賬面資
產總額 106,992.77 萬元、負債 99,085.85 萬元、凈資產 7,906.92 萬元。
詳細包羅活動資產 6,486.99 萬元;非活動資產 100,505.78 萬元;耐久
股權投資 3,300.00 萬元;牢靠資產 76,276.98 萬元;在建工程 10,458.43
萬元;無形資產 10,470.36 萬元;活動負債 17,335.85 萬元;非活動負
債 81,750.00 萬元。中聯資產評估有限公司 第33 頁
上述資產與負債數據摘自經中審亞太管帳師事宜所審計的資產負債
表,評估是在企業顛末審計后的基本長舉辦的。
委托評估器材和評估領域與經濟行為涉及的評估器材和評估領域一
致。
(一)委估首要資產情形
本次評估領域中的首要資產為活動資產、耐久股權投資、牢靠資產、
在建工程和無形資產。
納入本次評估領域的衡宇修建物類資產賬面原值 759,728,673.79
元、凈值 753,539,725.75 元,在建工程賬面值 104,584,332.69 元,為北
京唐拉雅秀旅店,位于西城區再起門外大街19 號,地上20 層,地下3
層,總修建面積53727.48m2,還有人防工程1819.23 m2。此修建物改擴
建于2007 年3 月,2009 年11 月開始試營業。委估衡宇尚未治理衡宇所
有權證。
(二)企業申報的賬面記錄可能未記錄的無形資產情形
企業申報評估的領域內的無形資產為系統軟件,共16 項,為北京燕
京飯店有限責任公司外購的為策劃處事的系統軟件,清審核拭魅賬面值
246,300.01 元。截至基準日2010 年7 月31 日,北京燕京飯店有限責任
公司無未申報的賬面未記錄的無形資產。
(三)企業申報的表外資產的范例、數量
本次評估陳訴中基準日各項資產及負債賬面值系中審亞太管帳師事
務全部限公司的審計功效。除此之外,未引用其他機構陳訴內容。
四、關于評估基準日的聲名
本項目資產評估的基準日是2010 年7 月31 日。
此基準日是委托方綜合思量被評估單位的資產局限、事變量巨細、中聯資產評估有限公司 第34 頁
估量所需時刻、合規性等身分的基本上確定的。
五、大概影響評估事變的重大事項的聲名
1、納入本次評估領域的衡宇修建物類資產賬面原值 759,728,673.79
元、凈值 753,539,725.75 元,在建工程賬面值 104,584,332.69 元,為北
京唐拉雅秀旅店,位于西城區再起門外大街19 號,地上20 層,地下3
層,總修建面積53727.48m2,還有人防工程1819.23 m2。此修建物改擴
建于2007 年3 月,2009 年11 月開始試營業。委估衡宇尚未治理衡宇所
有權證。
2、2009 年6 月26 日,燕京飯店向中黎民生銀行股份有限公司深圳
分行借錢8 億元人民幣,借錢條約號:2009 年厚交通子部貨字011 號,
由以海航機場團體有限公司股權900,000,000 股舉辦質押;同時海航旅店
控股團體有限公司提供擔保。截至評估基準日賬面余額為717,500,000.00
元。
3、2010 年2 月5 號,燕京飯店向哈爾濱銀行天津分行借錢1 億元
人民幣,本項條約由海航團體有限公司和海航團體財務有限公司向貸款
人提供連帶責任擔保方法的包管,并簽訂條約編號為2009 年哈銀津保字
第105 號(1)-(2)的包管條約。
除上述事項外,燕京飯店不存在對評估事變發生重大影響的事項,
即不存在影響出產策劃勾當和財務狀況的重大訴官司項,納入本次評估
領域的資產不存在抵押、質押、包管及其他或有資產、或有負債。中聯資產評估有限公司 第35 頁
六、資產負債清查情形的聲名
(一)資產負債清查情形聲名
1、列入本次清查領域的資產,是盤縣燕京飯店有限公司審計后的全
部資產和相關負債,賬面資產總額 106,992.77 萬元、負債 99,085.85 萬
元、凈資產 7,906.92 萬元。詳細包羅活動資產 6,486.99 萬元;非活動
資產 100,505.78 萬元; 耐久股權投資 3,300.00 萬元; 牢靠資產
76,276.98 萬元;在建工程 10,458.43 萬元;無形資產 10,470.36 萬元;
活動負債 17,335.85 萬元;非活動負債 81,750.00 萬元。
2、實物資產漫衍地點及特點
納入評估領域內的實物資產賬面值 87,175.47 萬元,占評估領域內
總資產的81.48 %。首要為呆板裝備、電子裝備和存貨等。這些資產具
有以下特點:
(1)實物資產首要漫衍在北京市西城區再起門外大街19 號北京燕
京飯店有限責任公司的店內;
(2)燕京飯店申報的裝備類資產為呆板裝備。呆板裝備首要包羅
電動(液壓)升降梯、供暖裝備、螺旋桿機組等飯店專用裝備。
燕京飯店屬餐飲行業,首要是飯店用呆板裝備和辦公用電子裝備等,
裝備數量不太多,裝備代價量不大。
(3)存貨首要為策劃用原質料、在庫周轉質料和庫存的煙酒等庫存
商品,品種和數量不大,不存在積存報廢現象。
3、清查盤貨時刻:清查基準日為2010 年7 月31 日,清查盤貨時刻
自2010 年8 月8 日至2010 年8 月15 日。
4、實行方案:此項事變由財務部牽頭,相關各部門參加。詳細由業
務部門認真庫存商品的清查盤貨,出產部門和物資供應部門認真原質料
的清查盤貨,財務部門、裝備打點部和辦公室共同認真牢靠資產、在建中聯資產評估有限公司 第36 頁
工程的清查盤貨。
清查盤貨事變本著腳踏實地的原則,統一查對賬、卡、物,力爭做
到精確、真實、完整。
(1)活動資產的清查:運用實土地址,與抽樣盤貨相團結,通過點
數和抽取樣本計較等要領,確定著實有數量。
(2)牢靠資產的清查,是通過實物數量盤貨和質量檢討要領相團結,
采納各類技能要領,檢討資產的質量情形。根據詳細要求做到了實事求
是的評價。
5、清查結論
非實物資產,評估申報明細表和賬面記錄一致,申報明細表與現實
情形吻合。實物資產的清查情形與申報明細一一查對,對清審核實明細
項目已與企業財務職員舉辦了相同。
七、資料清單
委托方和被評估單位已向評估機構提供了以下資料:
1、經濟行為文件;
2、委托方和被評估企業法人營業執照;
3、企業近三年及基準日審計陳訴;
4、資產權屬證明文件;
5、資產評估申報表;
6、與本次評估有關的其他資料及專項聲名。中聯資產評估有限公司 第37 頁
(此頁無正文)
委托方(蓋印):綠景地產股份有限公司
法定代表人或授權代表(具名蓋印):
二〇一〇年八月二十日第1 頁
(此頁無正文)
被評估單位(蓋印):北京燕京飯店有限責任公司
法定代表人或授權代表(具名蓋印):
二〇一〇年八月二十日

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