本資產(chǎn)評估陳訴依據(jù)中國資產(chǎn)評估準則體例 茂業(yè)商業(yè)股份有限公司 擬股權(quán)收購事件所涉及的 重慶茂業(yè)百貨有限公司股東所有權(quán)益代價 資產(chǎn)評估陳訴 開元評報字[2017]693號 開元資產(chǎn)評估有限公司 CAREA Assets AppraisalCo. , Ltd 二零一七年十二月二十八日 茂業(yè)商業(yè)股份有限公司擬股權(quán)收購事件所涉及的 重慶茂業(yè)百貨有限公司股東所有權(quán)益代價資產(chǎn)評估陳訴 目次 聲 明 -------------------------------------------------------------- 1 資產(chǎn)評估陳訴摘要 ------------------------------------------------------- 3 資產(chǎn)評估陳訴 ----------------------------------------------------------- 6 一、委托人、被評估單位和資產(chǎn)評估委托條約約定的其他資產(chǎn)評估陳訴使用人 --- 6 二、評估目的 ---------------------------------------------------------- 15 三、評估器材和評估領(lǐng)域 ------------------------------------------------ 15 四、代價范例 ---------------------------------------------------------- 16 五、評估基準日 -------------------------------------------------------- 17 六、評估依據(jù) ---------------------------------------------------------- 17 七、評估要領(lǐng) ---------------------------------------------------------- 19 八、評估措施實行歷程和情形 -------------------------------------------- 29 九、評估假設(shè) ---------------------------------------------------------- 31 十、評估結(jié)論 ---------------------------------------------------------- 32 十一、出格事項聲名 ---------------------------------------------------- 35 十二、資產(chǎn)評估陳訴使用限制聲名 ---------------------------------------- 36 十三、資產(chǎn)評估陳訴日 -------------------------------------------------- 36 資產(chǎn)評估陳訴附件 ------------------------------------------------------ 37 開元資產(chǎn)評估有限公司 電話：（010）62143639 茂業(yè)商業(yè)股份有限公司擬股權(quán)收購事件所涉及的 重慶茂業(yè)百貨有限公司股東所有權(quán)益代價資產(chǎn)評估陳訴 聲明 一、本資產(chǎn)評估陳訴是依據(jù)中華人民共和國財政部宣布的資產(chǎn)評估根基準則和中國 資產(chǎn)評估協(xié)會宣布的資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準則和職業(yè)道德準則體例的。 二、委托人可能其他資產(chǎn)評估陳訴使用人該當根據(jù)法令、行政禮貌規(guī)定和本資產(chǎn)評 估陳訴載明的使用領(lǐng)域依法使用本資產(chǎn)評估陳訴；委托人可能其他資產(chǎn)評估陳訴使用人 違反前述規(guī)定使用本資產(chǎn)評估陳訴的，本資產(chǎn)評估機構(gòu)及具名資產(chǎn)評估師不包袱責任。 三、本資產(chǎn)評估陳訴僅供委托人、資產(chǎn)評估委托條約中約定的其他資產(chǎn)評估陳訴使 用人和國度法令、行政禮貌規(guī)定的資產(chǎn)評估陳訴使用人使用；除此之外，其他任何機構(gòu) 和小我私家不能成為本資產(chǎn)評估陳訴的使用人。 四、資產(chǎn)評估陳訴使用人該當正確領(lǐng)略評估結(jié)論，評估結(jié)論不等同于評估器材可實 現(xiàn)價值，評估結(jié)論不應(yīng)當被以為是對評估器材可實現(xiàn)價值的擔保。 五、本資產(chǎn)評估機構(gòu)出具的本資產(chǎn)評估陳訴中的說明、判斷和功效受本資產(chǎn)評估報 告中載明的評估假設(shè)、限制前提等方面的限制和出格事項等方面的影響，資產(chǎn)評估陳訴 使用人該當充實存眷本資產(chǎn)評估陳訴中載明的評估假設(shè)、限制前提、出格事項和使用限 制及其對評估結(jié)論的影響，并按照評估基準日后的資產(chǎn)狀況和市場變革情形在本評估報 告的有效使用期內(nèi)依法使用本資產(chǎn)評估陳訴及其評估結(jié)論。 本資產(chǎn)評估陳訴的評估結(jié)論是在評估器材所包括的資產(chǎn)于現(xiàn)有用途穩(wěn)定并一連經(jīng) 營、以及在評估基準日的外部經(jīng)濟環(huán)境條件下，為本資產(chǎn)評估陳訴載明的評估目的而出 具的評估器材于評估基準日的市場代價參考意見，故本資產(chǎn)評估陳訴的評估結(jié)論僅在評 估器材包括的資產(chǎn)仍保持現(xiàn)有用途穩(wěn)定并一連策劃、以及仍處于與評估基準日溝通或相 似的外部經(jīng)濟環(huán)境的條件下有效。當將來經(jīng)濟環(huán)境以及被評估單位的策劃領(lǐng)域、策劃模 式等產(chǎn)生較大變革致使本資產(chǎn)評估陳訴載明的評估假設(shè)、限制前提等不復完全創(chuàng)立時， 本資產(chǎn)評估陳訴的評估結(jié)論即告失效；在此情形下，本資產(chǎn)評估陳訴的使用人不得使用 本資產(chǎn)評估陳訴及其評估結(jié)論，可以從頭申報評估。因使用欠妥造成的效果與本資產(chǎn)評 估機構(gòu)及具名資產(chǎn)評估師無關(guān)。 六、本評估機構(gòu)及資產(chǎn)評估師在執(zhí)行本評估業(yè)務(wù)的歷程中，遵循了相關(guān)法令、行政 禮貌和資產(chǎn)評估準則的相關(guān)規(guī)定，固守了獨立、客觀、合理的執(zhí)業(yè)原則，本評估機構(gòu)對 出具的資產(chǎn)評估陳訴依法包袱責任。 七、本次評估的評估器材所涉及的資產(chǎn)、負債清單由委托人和相關(guān)當事人申報并經(jīng) 其采取具名、蓋印或法令答允的其他方法確認；委托人和相關(guān)當事人依法對其所提供資 開元資產(chǎn)評估有限公司 電話：（010）62143639 茂業(yè)商業(yè)股份有限公司擬股權(quán)收購事件所涉及的 重慶茂業(yè)百貨有限公司股東所有權(quán)益代價資產(chǎn)評估陳訴 料的真實性、正當性、完整性認真；因委托人和相關(guān)當事人提供虛假或不實的法令權(quán)屬 資料、財務(wù)管帳信息可能其他相關(guān)資料，資產(chǎn)評估專業(yè)職員推行正常核查措施未能發(fā)明 而導致的法令效果應(yīng)由委托人和相關(guān)當事人依法包袱責任。 八、本資產(chǎn)評估機構(gòu)及資產(chǎn)評估師與資產(chǎn)評估陳訴中的評估器材沒有現(xiàn)存可能預期 的好處干系；與相關(guān)當事人沒有現(xiàn)存可能預期的好處干系，對相關(guān)當事人不存在成見。 九、資產(chǎn)評估專業(yè)職員業(yè)已對本資產(chǎn)評估陳訴中的評估器材及其所涉及資產(chǎn)舉辦了 須要的現(xiàn)場觀測；業(yè)已對評估器材及其所涉及資產(chǎn)的法令權(quán)屬狀況和資料舉辦了磨練， 并對已發(fā)明的產(chǎn)權(quán)資料瑕疵等問題舉辦了如實披露，但并非對評估器材的法令權(quán)屬提供 擔保。特提請委托人及相關(guān)當事人完善產(chǎn)權(quán)手續(xù)以滿足本資產(chǎn)評估陳訴經(jīng)濟行為的要求。 十、本資產(chǎn)評估陳訴中若有萬元匯總數(shù)與明細數(shù)據(jù)的合計數(shù)存在的尾數(shù)差異，系因 電腦對各明細數(shù)據(jù)舉辦萬元取整時遵循四舍五入法則處理賞罰所致，應(yīng)以匯總數(shù)據(jù)為準。 開元資產(chǎn)評估有限公司 電話：（010）62143639 茂業(yè)商業(yè)股份有限公司擬股權(quán)收購事件所涉及的 重慶茂業(yè)百貨有限公司股東所有權(quán)益代價資產(chǎn)評估陳訴 茂業(yè)商業(yè)股份有限公司 擬股權(quán)收購事件所涉及的 重慶茂業(yè)百貨有限公司股東所有權(quán)益代價 資產(chǎn)評估陳訴摘要 開元評報字[2017]693 號 茂業(yè)商業(yè)股份有限公司： 開元資產(chǎn)評估有限公司接管貴公司（以下簡稱“委托方”或“茂業(yè)商業(yè)”）的委托，遵 循有關(guān)法令、行政禮貌和資產(chǎn)評估準則的相關(guān)規(guī)定，固守獨立、客觀、合理原則，采取 收益法和資產(chǎn)基本法（本錢法），依照須要的評估措施，對貴公司擬股權(quán)收購事件所涉 及的重慶茂業(yè)百貨有限公司（以下簡稱“重慶茂業(yè)”）的股東所有權(quán)益于評估基準日2017 年10月31日的市場代價舉辦了評估。現(xiàn)將資產(chǎn)評估情形摘要陳訴如下： 一、 評估目的 茂業(yè)商業(yè)股份有限公司依據(jù)資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書擬股權(quán)收購事件，需對該經(jīng)濟行 為所涉及的重慶茂業(yè)百貨有限公司于評估基準日2017年10月31日的股東所有權(quán)益的市 場代價舉辦評估，以滿足委托方擬實行上述經(jīng)濟行為的需要。故： 本次評估的目的是為茂業(yè)商業(yè)股份有限公司提供擬股權(quán)收購事件所涉及的重慶茂 業(yè)百貨有限公司的股東所有權(quán)益于評估基準日2017年10月31日的市場代價參考依據(jù)。 二、 評估器材和評估領(lǐng)域 本次評估的器材為重慶茂業(yè)百貨有限公司于評估基準日2017年10月31日股東所有 權(quán)益代價。 本次評估的領(lǐng)域為重慶茂業(yè)百貨有限公司于評估基準日2017年10月31日的所有資 產(chǎn)及負債。 三、 代價范例 本評估陳訴選擇市場代價作為評估結(jié)論的代價范例。 四、 評估基準日 本次評估的基準日為2017年10月31日。 五、 評估要領(lǐng) 本次評估采取收益法和資產(chǎn)基本法（本錢法），以收益法的評估功效作為最終評估 結(jié)論。 六、 評估結(jié)論及其有效使用期 開元資產(chǎn)評估有限公司 電話：（010）62143639 茂業(yè)商業(yè)股份有限公司擬股權(quán)收購事件所涉及的 重慶茂業(yè)百貨有限公司股東所有權(quán)益代價資產(chǎn)評估陳訴 制止評估基準日2017年10月31日，重慶茂業(yè)百貨有限公司申報評估并經(jīng)大華管帳師 事宜所（非凡平凡合資）核定的（歸并口徑）資產(chǎn)總額賬面值為25,689.64萬元、（歸并 口徑）負債總額賬面值為16,309.77萬元、 歸并口徑）全部者（股東）權(quán)益賬面值為9,379.87 萬元，個中歸屬于母公司的全部者（股東）權(quán)益為賬面值9,379.87萬元（納入本次股權(quán) 轉(zhuǎn)讓領(lǐng)域內(nèi)的公司采取歸并口徑，詳見《資產(chǎn)清查評估明細表》。）； 制止評估基準日2017年10月31日，重慶茂業(yè)百貨有限公司申報評估并經(jīng)大華管帳師 事宜所（非凡平凡合資）核定的母公司資產(chǎn)總額賬面值為33,947.50萬元、母公司負債總 額賬面值為25,160.68萬元、母公司全部者（股東）權(quán)益賬面值為8,786.83萬元。 經(jīng)評估，重慶茂業(yè)百貨有限公司的股東所有權(quán)益于評估基準日2017年10月31日的市 場代價評估值為40,330.14萬元（大寫為人民幣肆億零叁佰叁拾萬零壹仟肆佰元整），評 估增值額為30,950.27萬元，增值率為329.97%。 按現(xiàn)行規(guī)定，本評估陳訴的評估結(jié)論的有效使用期為壹年，該有效使用期從評估基 準日起計較。 本評估陳訴的正當使用者在使用本評估陳訴及其評估結(jié)論時，應(yīng)出格留意本評估報 告所載明的假設(shè)前提、限制前提、出格事項（期后重大事項）及其對評估功效的影響。 七、 出格事項聲名 （一）引用其他機構(gòu)出具陳訴結(jié)論的情形 列入本次評估領(lǐng)域的各項資產(chǎn)及負債賬面值由大華管帳師事宜所（非凡平凡合資） 審計，并于2017年12月25日出具大華審字[2017]008409號審計陳訴，本次評估引用該審 計功效作為基本數(shù)據(jù)申報（賬面值）。除引用上述審計機構(gòu)的功效外，評估代價中再未 引用其他評估機構(gòu)的功效。 （二）權(quán)屬資料不全面可能存在瑕疵的氣象 無。 （三）評估措施受到限制的氣象 無。 （四）評估資料不完整的氣象 無。 （五）評估基準日存在的法令、經(jīng)濟等未決事項 無。 （六）抵押、包管、租賃及其或有負債（或有資產(chǎn)）等事項的性質(zhì)、金額及與評估 器材的干系 開元資產(chǎn)評估有限公司 電話：（010）62143639 茂業(yè)商業(yè)股份有限公司擬股權(quán)收購事件所涉及的 重慶茂業(yè)百貨有限公司股東所有權(quán)益代價資產(chǎn)評估陳訴 1.重慶茂業(yè)百貨有限公司于2016年3月與重慶茂業(yè)地產(chǎn)有限公司簽訂策劃用衡宇租 賃條約，租賃位于重慶江北區(qū)建新北路16號的茂業(yè)東方期間廣場負一層、1至9樓用于商 業(yè)策劃，租賃限期至2031年6月30日。重慶茂業(yè)百貨有限公司每年需付出給重慶茂業(yè)地 產(chǎn)有限公司租賃用度29,629,742.40元。 2.重慶百福樂商貿(mào)有限公司于2016年3月與重慶茂業(yè)地產(chǎn)有限公司簽訂策劃用衡宇 租賃條約，租賃位于重慶江北區(qū)建新北路16號的茂業(yè)東方期間廣場G層用于商業(yè)策劃， 租賃限期至2031年6月30日。重慶百福樂商貿(mào)有限公司每年需付出給重慶茂業(yè)地產(chǎn)有限 公司租賃用度3,135,412.80元。提請陳訴使用者留意。 （七）評估基準日至評估陳訴日之間產(chǎn)生的大概對評估結(jié)論發(fā)生影響的事項 無。 （八）本次資產(chǎn)評估對應(yīng)的經(jīng)濟行為中，大概對評估功效發(fā)生重大影響的瑕疵氣象 無。 （九）其他出格聲名事項 無。 八、 資產(chǎn)評估陳訴日 資產(chǎn)評估陳訴日是評估結(jié)論最終形成日。本資產(chǎn)評估陳訴日為2017年12月28日。 以上內(nèi)容摘自評估陳訴正文，欲相識本評估項目的具體情形并正確領(lǐng)略評估結(jié)論， 該當閱讀評估陳訴正文。 開元資產(chǎn)評估有限公司 電話：（010）62143639 茂業(yè)商業(yè)股份有限公司擬股權(quán)收購事件所涉及的 重慶茂業(yè)百貨有限公司股東所有權(quán)益代價資產(chǎn)評估陳訴 茂業(yè)商業(yè)股份有限公司 擬股權(quán)收購事件所涉及的 重慶茂業(yè)百貨有限公司股東所有權(quán)益代價 資產(chǎn)評估陳訴 開元評報字[2017]693 號 茂業(yè)商業(yè)股份有限公司： 開元資產(chǎn)評估有限公司接管貴公司（以下簡稱“委托方”或“茂業(yè)商業(yè)”）的委托，遵 循有關(guān)法令、行政禮貌和資產(chǎn)評估準則的相關(guān)規(guī)定，固守獨立、客觀、合理原則，采取 收益法和資產(chǎn)基本法（本錢法），依照須要的評估措施，對貴公司擬股權(quán)收購事件所涉 及的重慶茂業(yè)百貨有限公司（以下簡稱“重慶茂業(yè)”）的股東所有權(quán)益于評估基準日2017 年10月31日的市場代價舉辦了評估。現(xiàn)將資產(chǎn)評估情形陳訴如下： 一、委托人、被評估單位和資產(chǎn)評估委托條約約定的其他資產(chǎn)評估陳訴使用人 （一）委托人輪廓 本次評估的委托人是茂業(yè)商業(yè)股份有限公司（以下簡稱“委托方”或“茂業(yè)商業(yè)”）。 其輪廓如下： 1.首要掛號事項 委托人于評估基準日的《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照（副本）》載明的首要內(nèi)容如下： 統(tǒng)一社會信用代碼：91510100214393110R 名 稱：茂業(yè)商業(yè)股份有限公司 類 型：股份有限公司(上市、外商投資企業(yè)投資) 股票簡稱：茂業(yè)商業(yè)，證券代碼：600828，上市地：上海證券買賣業(yè)務(wù)所 住 所：成都會東御街19號 法定代表人：高宏彪 注冊成本：人民幣壹拾柒億叁仟壹佰玖拾捌萬貳仟伍佰肆拾陸元整 創(chuàng)立日期：1993年12月31日 策劃限期：1993年12月31日至永久 策劃領(lǐng)域：控股公司處事；項目投資及打點（不得從事犯科集資、接收公家資金等 金融勾當）；企業(yè)打點咨詢處事；房地產(chǎn)開發(fā)策劃；租賃業(yè)務(wù)；商務(wù)信息咨詢；批發(fā)、 開元資產(chǎn)評估有限公司 電話：（010）62143639 茂業(yè)商業(yè)股份有限公司擬股權(quán)收購事件所涉及的 重慶茂業(yè)百貨有限公司股東所有權(quán)益代價資產(chǎn)評估陳訴 零售商品：貨品收支口、技能收支口；其他無需許可或?qū)徟�的正當項目。（依法須�?jīng)批 準的項目，經(jīng)相關(guān)部門核準后方可開展策劃勾當）。 （二）被評估單位輪廓 本次評估的被評估單位是重慶茂業(yè)百貨有限公司（以下簡稱“公司”或“重慶茂業(yè)”或 “被評估單位”）。其輪廓如下： 1.被評估單位根基情形 1.1 首要掛號事項 被評估單位于評估基準日的《營業(yè)執(zhí)照》載明的首要掛號事項如下： 統(tǒng)一社會信用代碼：915001057659116749 名稱：重慶茂業(yè)百貨有限公司 范例：有限責任公司 法定代表人：盧小娟 注冊成本：人民幣叁仟萬元整 注冊所在：重慶市江北區(qū)建新北路16號 創(chuàng)立日期：2004年08月27日 策劃限期：2004年08月27日至2034年08月26日 策劃領(lǐng)域：零售預包裝食物、散裝食物（須經(jīng)審批的策劃項目，取得審批后方可從 事策劃）；批發(fā)日用百貨；蘇亞雷斯（含代銷、寄售）日用百貨、文化體育用品、鐘表、 眼鏡及攝影器械、紡織品、打扮和鞋帽、皮具箱包、家用電器、床上用品、五金交電、 化工產(chǎn)物（不含危險化學品）、計較機配件、辦公裝備、家具、玩具、日用雜品、金銀 金飾、工藝美術(shù)品、不銹鋼廚具、修建裝飾質(zhì)料商品零售（涉及國度行業(yè)打點的憑許可 證策劃）；組織國內(nèi)產(chǎn)物出口；自營商品的入口；在阛阓內(nèi)策劃配套處事項目包羅：理 發(fā)美容、體育場館（健身中心、保齡球室、壁球室、桌球室）攝影及沖洗、（干、濕） 洗衣店、修鞋配匙處事；出租部分辦法及分租阛阓的園地予國內(nèi)分租戶從事正當策劃； 配套物業(yè)打點；商業(yè)信息咨詢（不含證券、期貨、金融類咨詢）。 1.2 汗青沿革、首要股東及持股比例、產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)和策劃打點結(jié)構(gòu) 1.2.1 汗青沿革 2004年3月6日，中兆投資打點有限公司、茂業(yè)百貨（中國）有限公司簽定《合伙經(jīng) 營重慶茂業(yè)百貨有限公司條約》、《合伙策劃重慶茂業(yè)百貨有限公司章程》，設(shè)立重慶茂 業(yè)。 2004年8月22日，商務(wù)部出具《商務(wù)部關(guān)于同意設(shè)立重慶茂業(yè)百貨有限公司的批復》 開元資產(chǎn)評估有限公司 電話：（010）62143639 茂業(yè)商業(yè)股份有限公司擬股權(quán)收購事件所涉及的 重慶茂業(yè)百貨有限公司股東所有權(quán)益代價資產(chǎn)評估陳訴 （商資批[2004]1278號），同意深圳市中兆投資有限公司和茂業(yè)百貨（中國）有限公司在 重慶市合伙設(shè)立重慶茂業(yè)百貨有限公司。公司投資總額6,000萬元，注冊成本3,000萬元。 個中，深圳市中兆投資有限公司出資1,050萬元，占注冊成本35%，茂業(yè)百貨（中國）有 限公司出資1,950萬元等值外匯，占注冊成本65%。 2004年8月22日，商務(wù)部向重慶茂業(yè)核發(fā)《中華人民共和國臺港澳僑投資企業(yè)核準 證書》（商外資資審A字[2004]0129號）。 2004年8月27日，重慶市工商行政打點局向重慶茂業(yè)核發(fā)注冊號為企合渝總字第 008052號的《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》。 2004年11月23日，商務(wù)部出具《商務(wù)部關(guān)于同意重慶茂業(yè)百貨有限公司投資者改名 的批復》（商資批[2004]1831號），同意重慶茂業(yè)中方投資者深圳市中兆投資有限公司名 稱變換為中兆投資打點有限公司。 2005年4月20日重慶君恩管帳師事宜全部限公司出具重君會所驗（2005）第0072號 驗資陳訴，對全體股東第一期出資實收情形舉辦審驗。第一期雙方實繳貨幣出資共460 萬元人民幣，個中中兆投資打點有限公司本次出資167.50萬元，茂業(yè)百貨（中國）有限 公司本次出資292.50萬元。 2006年6月7日重慶宏嶺管帳師事宜全部限公司出具宏嶺驗發(fā)【2006】60615號驗資 陳訴，對全體股東第二期出資實收情形舉辦審驗。第二期雙方實繳貨幣出資共2,540萬 元人民幣，個中中兆投資打點有限公司實繳出資882.50萬元，茂業(yè)百貨（中國）有限公 司實繳出資1,657.50萬元，第二次實繳出資后，雙方已足額繳納全部認繳的出資。 公司設(shè)立及出資后的股權(quán)結(jié)構(gòu)如下： 序號 股東名稱 出資方法 出資額（萬元） 持股比例（%） 1 茂業(yè)百貨（中國）有限公司 貨幣 1,950.00 65.00 2 中兆投資打點有限公司 貨幣 1,050.00 35.00 合計 -- -- 3,000.00 100.00 截至評估基準日2017年10月31日，股東、股權(quán)比例及注冊成本未產(chǎn)生變革。 1.2.2 股東及持股比例 被評估單位于評估基準日的股東名稱、持股比例等相關(guān)信息如下表所示： 序號 股東名稱 出資方法 出資額（萬元） 持股比例（%） 1 茂業(yè)百貨（中國）有限公司 貨幣 1,950.00 65.00 2 中兆投資打點有限公司 貨幣 1,050.00 35.00 合計 -- -- 3,000.00 100.00 1.2.3 產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)及旗下子公司情形 開元資產(chǎn)評估有限公司 電話：（010）62143639 茂業(yè)商業(yè)股份有限公司擬股權(quán)收購事件所涉及的 重慶茂業(yè)百貨有限公司股東所有權(quán)益代價資產(chǎn)評估陳訴 制止評估基準日，重慶茂業(yè)旗下設(shè)立了1家全資子公司，詳細情形如下： 序號 被投資單位 投資日期 持股比例 核算要領(lǐng) 賬面代價（元） 1 重慶百福樂商貿(mào)有限公司 2015 年 10 月 100.00% 本錢法 102,481,500.00 合計 102,481,500.00 減：耐久股權(quán)投資減值籌備 合計 102,481,500.00 1.2.3.1 重慶百福樂商貿(mào)有限公司 組織機構(gòu)代碼：91500105678668426R 企業(yè)名稱：重慶百福樂商貿(mào)有限公司 公司范例：有限責任公司(法人獨資) 注冊所在：重慶市江北區(qū)建新北路16號東方期間廣場G層 法定代表人：姚淑蓮 注冊成本：人民幣壹億零貳佰肆拾捌萬壹仟伍佰元整 策劃限期：自2008年9月16日起至2048年9月15日止 策劃領(lǐng)域：零售（含代銷）日用百貨、糧油、肉類、水產(chǎn)物及成品、預包裝食物、 散裝食物、乳成品（含嬰幼兒配方乳粉，按食物暢通許可證審定的領(lǐng)域和限期從事策劃）、 鮮（干）果、蔬菜、文化體育用品、鐘表、眼鏡及攝影器械、紡織品、五金交電、化工 產(chǎn)物（不含�；�物品）、計較機及配件、辦公裝備、家具、玩具、日用雜品、金銀飾品 （部含裸鉆、毛鉆）、工藝美術(shù)品、不銹鋼廚具、修建裝飾質(zhì)料（不含�；�物品）等； 組織國內(nèi)產(chǎn)物的出口，自營商品入口、阛阓內(nèi)策劃配套處事項目的策劃（含攝影與沖洗、 洗衣店、修鞋配匙、配套物業(yè)打點）；自營阛阓的分租及部分辦法的出租；商業(yè)信息咨 詢。 2.被評估單位近幾年的資產(chǎn)、財務(wù)和策劃狀況 被評估單位近一年一期(歸并口徑)的資產(chǎn)、財務(wù)和策劃狀況如下表所示： 資產(chǎn)情形 金額單位：人民幣萬元 項目 2017 年 10 月 31 日 2016 年 12 月 31 日 總資產(chǎn) 25,689.64 38,711.65 總負債 16,309.77 31,609.58 全部者權(quán)益 9,379.87 7,102.08 策劃狀況 金額單位：人民幣萬元 項 目 2017 年 1-10 月 2016 年度 開元資產(chǎn)評估有限公司 電話：（010）62143639 茂業(yè)商業(yè)股份有限公司擬股權(quán)收購事件所涉及的 重慶茂業(yè)百貨有限公司股東所有權(quán)益代價資產(chǎn)評估陳訴 營業(yè)收入 36,696.99 50,368.96 營業(yè)利潤 3,074.80 4,082.29 利潤總額 3,073.20 4,100.26 凈利潤 2,277.79 3,072.67 評估基準日的財務(wù)數(shù)據(jù)業(yè)經(jīng)大華管帳師事宜所（非凡平凡合資）審計，并出具大華 審字[2017]第008409號無保存意見審計陳訴。 3.被評估單位的業(yè)務(wù)策劃情形 被評估單位創(chuàng)立于2004年，首要從事百貨零售策劃。重慶茂業(yè)積年策劃情形精采、 不變。重慶茂業(yè)位于重慶市江北區(qū)觀音橋，江北區(qū)是重慶市主城核心區(qū)之一。今朝重慶 五大核心商業(yè)圈別離是解放碑商圈、江北區(qū)觀音橋商圈、沙坪壩商圈、楊家坪商圈、南 坪商圈。江北區(qū)觀音橋，是傳統(tǒng)的商貿(mào)富貴地區(qū)，是重慶市人民當局確定的五大商圈之 一，是江北區(qū)政治、經(jīng)濟、文化中心和交通關(guān)節(jié)。觀音橋商圈是五大商圈中籌劃建樹起 步最晚的，全面吸取了其他商圈優(yōu)勢的觀音橋商圈基本辦法堪稱西部一流，現(xiàn)已成為重 慶主城商業(yè)副中心。 重慶茂業(yè)的定位為：年青、公共。主體定位為中高等阛阓，首要面向年青群體、白 領(lǐng)階層，分身高端消費群體與工薪階層。實現(xiàn)百貨、飲食、娛樂一體化策劃，是能全面 滿足消費者需求的“一站式”購物場所。 重慶茂業(yè)用房修建面積約8萬平米。重慶茂業(yè)的策劃模式別離有自營模式、聯(lián)營模 式和租賃模式。（1）自營模式是指百貨店對制造商或署理商的產(chǎn)物舉辦買斷自主策劃， 可能開發(fā)自主品牌，并自行銷售，與商品全部權(quán)相關(guān)的風險和收益均由企業(yè)包袱，需要 包袱傳統(tǒng)的自營用度。（2）聯(lián)營模式是指以招商的方法設(shè)立身牌專柜，由各品牌出產(chǎn)商 或署理商別離認真商品的采購和庫存打點，在阛阓指定地區(qū)設(shè)立身牌商品專柜，由供應(yīng) 商委派的銷售職員或阛阓營業(yè)職員認真銷售。店方認真市肆整體的全面營運打點，除收 取園地使用費、物業(yè)打點費等處事用度外，同時奉行保底倒扣的結(jié)算步伐，首要的利潤 來歷是現(xiàn)實銷售額的比率。聯(lián)營模式下，商品銷售前，商品仍屬于供應(yīng)商全部，阛阓不 包袱該商品的減價喪失及其他風險。（3）租賃模式指出租策劃場所里的物業(yè)與商戶舉辦 相助的策劃模式：阛阓按條約約定每月向商戶收取租金，租賃模式下利潤來歷于租金收 入扣除物業(yè)本錢后的余額。 4.被評估單位的重要資產(chǎn)狀況 無。 5.被評估單位的首要管帳、稅收政策及優(yōu)惠 被評估企業(yè)現(xiàn)采取的首要管帳政策： 開元資產(chǎn)評估有限公司 電話：（010）62143639 茂業(yè)商業(yè)股份有限公司擬股權(quán)收購事件所涉及的 重慶茂業(yè)百貨有限公司股東所有權(quán)益代價資產(chǎn)評估陳訴 5.1管帳時代：管帳年度為自公歷1月1日起至12月31日止。 5.2記賬本位幣：以人民幣為記賬本位幣。 5.3管帳制度：執(zhí)行2006年2月發(fā)布的企業(yè)管帳準則、《企業(yè)管帳制度》及其增補規(guī) 定。 5.4記賬基本和計價原則：管帳核算以權(quán)責產(chǎn)生制為基本，除某些金融工具投資性 房地產(chǎn)外，均以汗青本錢為計價原則。 5.5幻魅賬喪失的核算要領(lǐng)：采取賬齡說明法及個別計提法計提幻魅賬籌備。 5.6 存貨計價要領(lǐng)：公司存貨分類：庫存商品。存貨發(fā)出時根據(jù)先進先出法計價。 期末存貨本錢高于其可變現(xiàn)凈值的，計提存貨減價籌備。凡是根據(jù)單個存貨項目計提存 貨減價籌備；但對付數(shù)量繁多、單價較低的存貨，根據(jù)存貨種別集團存貨減價籌備；與 在同一區(qū)域出產(chǎn)和銷售的產(chǎn)物系列相關(guān)、具有溝通或類似最終用途或目的，且難以與其 他項目分隔計量的存貨，則歸并計提存貨減價籌備。 5.7 牢靠資產(chǎn)及折舊：牢靠資產(chǎn)計量基本為根據(jù)本錢舉辦初始計量并按月計提折舊。 牢靠資產(chǎn)的折舊要領(lǐng)為年限均勻法。 種種牢靠資產(chǎn)折舊年限和年折舊率如下： 種別 折舊要領(lǐng) 折舊年限（年） 殘值率（%） 年折舊率（%） 呆板裝備 年限均勻法 10 5.00 9.50 運輸裝備 年限均勻法 8-20 5.00 4.75-11.88 電子裝備 年限均勻法 5 5.00 19.00 辦公裝備 年限均勻法 5-20 5.00 4.75-19.00 5.8 首要稅種及稅率： 稅種 計稅依據(jù) 稅率 17.00%、11.00%、 增值稅 銷售貨品、應(yīng)稅勞務(wù)收入和應(yīng)稅處事收入 6.00%、5.00%、3.00% 消費稅 應(yīng)納稅商品銷售額 5.00% 都市維護建樹稅 實繳流轉(zhuǎn)稅稅額 7.00% 教誨費附加 實繳流轉(zhuǎn)稅稅額 5.00% 處所教誨費附加 實繳流轉(zhuǎn)稅稅額 3.00% 企業(yè)所得稅 應(yīng)納稅所得額 25.00% 6. 被評估單位地址行業(yè)近況與成長遠景 6.1行業(yè)近況 跟著國度簡政放權(quán)、放管團結(jié)、優(yōu)化處事改良一連深化，零售行業(yè)“公共創(chuàng)業(yè)、萬 眾創(chuàng)新”日益活潑。據(jù)國度統(tǒng)計局數(shù)，2017年前三季度，社會消費品零售總額263178 開元資產(chǎn)評估有限公司 電話：（010）62143639 茂業(yè)商業(yè)股份有限公司擬股權(quán)收購事件所涉及的 重慶茂業(yè)百貨有限公司股東所有權(quán)益代價資產(chǎn)評估陳訴 億元，同比增長10.4%，增速與上年同期持平。 跟著“三去一降一補”希望順遂。去產(chǎn)能加快推進，去庫存成效突出，去杠桿和降 本錢結(jié)果繼續(xù)顯現(xiàn)，短板規(guī)模投資快速增長，處奇跡主導浸染加強，2017年前三季度第 三財富增加置魅占國內(nèi)出產(chǎn)總值的比重為52.9%，比第二財富高12.8個百分點。消費成為 經(jīng)濟增長首要驅(qū)動力，前三季度最終消費支出對國內(nèi)出產(chǎn)總值增長的孝敬率為64.5%， 比上年同期進步2.8個百分點。2017年，經(jīng)濟新常態(tài)的特性將越發(fā)明明。 6.2行業(yè)成長遠景 6.2.1轉(zhuǎn)型試探越發(fā)穩(wěn)健務(wù)實 實體零售轉(zhuǎn)型趨勢日漸清朗，企業(yè)開始從頭追求商品力、處事力、供應(yīng)鏈能量及平 臺代價等零售本質(zhì)的回歸，契合新的消費潮流、客群匹配，致力于內(nèi)部效率的晉升。隨 著轉(zhuǎn)型進級進入深水區(qū)、攻堅期，轉(zhuǎn)型創(chuàng)新越發(fā)理性和成熟。面對劈面而來的消費新潮 流，商業(yè)新模式，零售新技能，浩瀚零售企業(yè)不再生硬照搬復制，不強求一蹴而就，而 是駐足自身的市場環(huán)境，聚焦本身的方針客群，客觀判斷，理性選擇，操作奇特的資源 天分，找到穩(wěn)健務(wù)實的切入點，舉辦詳細環(huán)節(jié)的落地實行，走出各具特色的轉(zhuǎn)型之路。 6.2.2多業(yè)態(tài)成長成為主流 百貨零售企業(yè)通過多業(yè)態(tài)成長深化區(qū)位優(yōu)勢，晉升企業(yè)競爭氣力和水平，通過高頻 業(yè)態(tài)和低頻業(yè)態(tài)，高滲出率業(yè)態(tài)和低滲出率業(yè)態(tài)的彼此協(xié)同，實現(xiàn)業(yè)態(tài)互補。持久以來 以商品銷售為主的商業(yè)模式正在轉(zhuǎn)變，百貨頤魅正在起勁打造富厚多彩的糊口方法體驗場 所，體驗性消費不絕推向極致，極大改變著傳統(tǒng)零售基因，交際屬性和主題觀念的植入， 為消費者帶來多元化的消費體驗。 6.2.3供應(yīng)鏈鉆營深度相助 跟著零售厘革的全面展開，出格是渠道轉(zhuǎn)型進級的深入，傳統(tǒng)零售商改變在供應(yīng)鏈 中的被動職位，越來越多地參加到供應(yīng)鏈建樹中，供應(yīng)干系進一步產(chǎn)生變革，零售商與 品牌商及供應(yīng)商增強深度相助，包羅參加庫存打點、終端銷售打點及數(shù)據(jù)共享，進步精 細化運營手段，慢慢實現(xiàn)深度聯(lián)營，到達單品打點，一方面，促使渠道扁平化，共享平 臺資源，更好地滿足消費者需求，另一方面，獲取終端消費信息反饋，輔佐上游供應(yīng)企 業(yè)形成有效新供給。零售企業(yè)之間的競爭已從內(nèi)部運營效率的競爭延伸到供應(yīng)鏈效率之 間的競爭。 6.2.4起勁厘革組織打點 傳統(tǒng)零售企業(yè)的組織形態(tài)已不順應(yīng)“以消費者為中心”的轉(zhuǎn)型成長，百貨零售企業(yè) 需要從頭打造柔性的、簡化的、扁平的組織架構(gòu)，成立公道有效的績效體系和決定機制。 開元資產(chǎn)評估有限公司 電話：（010）62143639 茂業(yè)商業(yè)股份有限公司擬股權(quán)收購事件所涉及的 重慶茂業(yè)百貨有限公司股東所有權(quán)益代價資產(chǎn)評估陳訴 當實體店的轉(zhuǎn)型進級趨向成熟，一些領(lǐng)先業(yè)界的百貨店已經(jīng)走向全渠道的整合與變 革。全渠道零售計謀的重點是以顧主需求為起點，通過全方位，多渠道的整合，買通 包羅實體店、線上網(wǎng)站、移動端網(wǎng)站、移動付出及交際媒體，以至產(chǎn)物體系的集成，為 顧主在消費全歷程提供更知心的購物體驗。 6.2.5打造奇特本性，進級商品、處事和體驗 打造一站式吃喝玩樂購體驗中心，2017年來，各類體驗式消費涌現(xiàn)，體驗式消費成 百貨業(yè)轉(zhuǎn)型進級的焦點，很多百貨企業(yè)也在門店插手體驗元素。與傳統(tǒng)百貨業(yè)對比，場 景化、體驗化的百貨阛阓更能吸引消費者，兒童樂園、餐館、影戲院、超市等已經(jīng)成為 購物中心的標配。讓消費者領(lǐng)會更多購物興趣、提供本性化處事和商品，成為百貨店吸 引消費者的重要賣點。 7. 影響被評估單位出產(chǎn)策劃的宏觀、地區(qū)經(jīng)濟身分 7.1 宏觀經(jīng)濟身分 本年以來，在以習近平同志為核心的黨中央率領(lǐng)下，各區(qū)域、各部門當真貫徹落實 黨中央、國務(wù)院決定部署，堅持穩(wěn)中求進事變總基調(diào)，以新成長理念引領(lǐng)經(jīng)濟成長新常 態(tài)，深入推進供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改良，黎民經(jīng)濟延續(xù)了客歲下半年以來穩(wěn)中有進、穩(wěn)中向好 的成長態(tài)勢，起勁變革不絕增加，首要指標好于預期，實現(xiàn)了精采開局，為完玉成年發(fā) 展預期方針打下了扎實基本。 起源核算，2017年前三季國內(nèi)出產(chǎn)總值593288億元，按可比價值計較，同比增長6.9%， 增速與上半年持平，比上年同期加快0.2個百分點。分財富看，第一財富增加值41229億 元，同比增長3.7%；第二財富增加值238109億元，增長6.3%；第三財富增加值313951 億元，增長7.8%。三季度，國內(nèi)出產(chǎn)總值同比增長6.8%，經(jīng)濟持續(xù)9個季度運行在6.7-6.9% 的區(qū)間，保持中高速增長。 2017年前三季，社會消費品零售總額263178億元，同比增長10.4%，增速與上年同 期持平。個中，限額以上單位消費品零售額117751億元，增長8.5%。按策劃單位地址地 分，城鎮(zhèn)消費品零售額225592億元，增長10.1%；村子消費品零售額37586億元，增長12.1%。 按消費范例分，餐飲收入28427億元，增長11.0%；商品零售234751億元，增長10.3%， 個中限額以上單位商品零售110717億元，增長8.5%。消費進級類商品銷售增長較快，體 育娛樂用品類增長17.4%，扮裝品類增長12.1%，修建及裝潢質(zhì)料類增長12.6%。9月份， 社會消費品零售總額同比增長10.3%，比上月加快0.2個百分點，環(huán)比增長0.90%。 2017年前三季，世界網(wǎng)上零售額48787億元，同比增長34.2%，比上年同期加快8.1 個百分點。個中，實物商品網(wǎng)上零售額36826億元，增長29.1%，占社會消費品零售總額 開元資產(chǎn)評估有限公司 電話：（010）62143639 茂業(yè)商業(yè)股份有限公司擬股權(quán)收購事件所涉及的 重慶茂業(yè)百貨有限公司股東所有權(quán)益代價資產(chǎn)評估陳訴 的比重為14.0%，同比進步2.3個百分點；非實物商品網(wǎng)上零售額11961億元，增長52.8%。 2017年前三季，世界住民人均可支配收入19342元，同比名義增長9.1%；扣除價值 身分現(xiàn)實增長7.5%，增速比上年同期加快1.2個百分點。按常住地分，城鎮(zhèn)住民人均可 支配收入27430元，扣除價值身分現(xiàn)實增長6.6%；農(nóng)村住民人均可支配收入9778元，扣 除價值身分現(xiàn)實增長7.5%。城鄉(xiāng)住民人均收入倍差2.81，比上年同期縮小0.01。世界居 民人均可支配收入中位數(shù)16780元，同比名義增長7.4%。世界住民人均消費支出13162 元，同比名義增長7.5%，扣除價值身分現(xiàn)實增長5.9%。三季度末，外出務(wù)工農(nóng)村勞動力 總量17969萬人，比上年同期增加320萬人，增長1.8%。三季度，外出務(wù)工農(nóng)村勞動力月 均收入3459元，增長7.0%。 2017年前三季，世界住民消費價值同比上漲1.5%。個中，都市上漲1.6%，農(nóng)村上漲 1.1%。分種別看，食物煙酒價值同比下降0.6%，衣著上漲1.3%，棲身上漲2.5%，糊口 用品及處事上漲0.9%，義烏收庫存服裝，交通和通訊上漲1.1%，教誨文化和娛樂上漲2.5%，醫(yī)療保健上 漲5.7%，其他用品和處事上漲2.6%。在食物煙酒價值中，糧食價值上漲1.5%，豬肉價 格下降8.7%，鮮菜價值下降8.8%。9月份，世界住民消費價值同比上漲1.6%，漲幅比上 月回落0.2個百分點，環(huán)比上漲0.5%。 2017年前三季第三財富增加置魅占國內(nèi)出產(chǎn)總值的比重為52.9%，比第二財富高12.8 個百分點。消費成為經(jīng)濟增長首要驅(qū)動力，2017年前三季最終消費支出對國內(nèi)出產(chǎn)總值 增長的孝敬率為64.5%，比上年同期進步2.8個百分點。新動能加快生長，2017年前三季 家產(chǎn)計謀性新興財富增加值同比增長11.3%，比局限以上家產(chǎn)快4.6個百分點。綠色成長 穩(wěn)步推進，2017年前三季單位國內(nèi)出產(chǎn)總值能耗同比下降3.8%。 總的來看，2017年前三季黎民經(jīng)濟穩(wěn)中有進、穩(wěn)中向好的態(tài)勢一連成長，支撐經(jīng)濟 保持中高速增長和邁向中高端水平的有利前提不絕積累增多，成長的包容性和得到感明 顯加強，為更好地實現(xiàn)整年經(jīng)濟成長預期方針奠定了扎實基本。但也要看到，國際環(huán)境 依然巨大多變，國內(nèi)經(jīng)濟仍處在結(jié)構(gòu)調(diào)解的過關(guān)期，一連向好基本尚需進一步固定。下 階段，要以黨的十九大精神為管轄，深入貫徹落實黨中央、國務(wù)院決定部署，狠抓政策 落實改良落地，全面做好穩(wěn)增長、促改良、調(diào)結(jié)構(gòu)、惠民生、防風險各項事變，促進經(jīng) 濟一連康健成長和社會調(diào)和不變。 7.2 區(qū)域經(jīng)濟身分 起源核算， 2017年前三季，重慶市經(jīng)濟運行一連不釀成長，實現(xiàn)區(qū)域出產(chǎn)總值 14309.18億元，按可比價值計較，同比增長10.0%。分財富看，第一財富增加值869.75 億元，增長4.2%；第二財富增加值6398.40億元，增長10.0%；第三財富增加值7041.03 開元資產(chǎn)評估有限公司 電話：（010）62143639 茂業(yè)商業(yè)股份有限公司擬股權(quán)收購事件所涉及的 重慶茂業(yè)百貨有限公司股東所有權(quán)益代價資產(chǎn)評估陳訴 億元，增長10.6%。 2017年前三季，全市實現(xiàn)社會消費品零售總額5856.58億元，同比增長11.0%。分行 業(yè)看，批發(fā)和零售業(yè)實現(xiàn)零售額5004.77億元，增長10.7%；住宿和餐飲業(yè)實現(xiàn)零售額 851.82億元，增長12.9%。按策劃單位地址地分，城鎮(zhèn)實現(xiàn)消費品零售額5549.88億元， 增長10.9%；村子實現(xiàn)消費品零售額306.70億元，增長13.7%。 2017年前三季，全體住民人均可支配收入達18467元，同比增長9.4%。個中，城鎮(zhèn) 常住住民人均可支配收入24834元，增長8.7%；農(nóng)村常住住民人均可支配收入9516元， 增長9.6%。 2017年前三季，全市住民消費價值總水平比上年同期上漲0.8%。組成住民消費的八 大類商品和處事價值“七漲一降”。個中，衣著價值較上年同期上漲2.7%，棲身價值上漲 1.7%，糊口用品及處事價值上漲0.6%，交通和通訊價值上漲1.8%，教誨文化和娛樂價 格上漲3.5%、醫(yī)療保健價值上漲2.9%，其他用品和處事價值上漲0.7%；食物煙酒類價 格下降2.0%。 8. 委托人與被評估單位之間的干系 委托方擬收購被評估單位的股權(quán)，委托方與被評估單位是收購者與被收購者干系。 （三）資產(chǎn)評估委托條約約定的其他資產(chǎn)評估陳訴使用人輪廓 按照與委托人簽定的資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書，本資產(chǎn)評估陳訴未約定其他使用人， 僅供委托人實行評估目的對應(yīng)的經(jīng)濟行為時參考，以及按國度法令禮貌規(guī)定的報送國有 資產(chǎn)打點部門、證券監(jiān)督打點部門等。 二、評估目的 茂業(yè)商業(yè)股份有限公司依據(jù)資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書擬股權(quán)收購事件，需對該經(jīng)濟行 為所涉及的重慶茂業(yè)百貨有限公司于評估基準日2017年10月31日的股東所有權(quán)益的市 場代價舉辦評估，以滿足委托方擬實行上述經(jīng)濟行為的需要。故： 本次評估的目的是為茂業(yè)商業(yè)股份有限公司提供擬股權(quán)收購事件所涉及的重慶茂 業(yè)百貨有限公司的股東所有權(quán)益于評估基準日2017年10月31日的市場代價參考依據(jù)。 三、評估器材和評估領(lǐng)域 （一）委托評估器材和評估領(lǐng)域 本次委托評估器材為重慶茂業(yè)于評估基準日2017年10月31日的股東所有權(quán)益代價。 評估領(lǐng)域為重慶茂業(yè)申報的于評估基準日擁有的所有資產(chǎn)及包袱的所有負債。詳細情形 如下： 開元資產(chǎn)評估有限公司 電話：（010）62143639 茂業(yè)商業(yè)股份有限公司擬股權(quán)收購事件所涉及的 重慶茂業(yè)百貨有限公司股東所有權(quán)益代價資產(chǎn)評估陳訴 重慶茂業(yè)申報評估的歸并管帳報表反應(yīng)的資產(chǎn)總額賬面值為25,689.64萬元（個中： 活動資產(chǎn)賬面值為20,885.79萬元、牢靠資產(chǎn)賬面值為420.29萬元、在建工程賬面值為4.25 萬元、耐久待攤用度賬面值為4,357.92萬元、遞延所得稅資產(chǎn)賬面值為21.26萬元、其他 非活動資產(chǎn)賬面值為0.13元），歸并管帳報表反應(yīng)的負債總額賬面值為16,309.77萬元（其 中活動負債賬面值為16,309.77萬元），歸并管帳報表反應(yīng)的全部者權(quán)益賬面值為9,379.87 萬元（個中歸屬于母公司股東權(quán)益賬面值為9,379.87萬元）。（納入本次股權(quán)轉(zhuǎn)讓領(lǐng)域內(nèi) 的公司采取歸并口徑，詳見《資產(chǎn)清查評估明細表》。） 重慶茂業(yè)申報評估的母公司管帳報表的總資產(chǎn)賬面代價賬面值為33,947.50萬元（其 中：活動資產(chǎn)賬面值為19,152.17萬元、耐久股權(quán)投資賬面值為10,354.35萬元、牢靠資產(chǎn) 賬面值為420.09萬元、在建工程賬面值為4.25萬元、耐久待攤用度賬面值為3,998.67萬元、 遞延所得稅資產(chǎn)賬面值為17.86萬元、其他非活動資產(chǎn)賬面值為0.13萬元）、母公司管帳 報表的總負債賬面值為25,160.68萬元（個中：活動負債賬面值為25,160.68萬元），母公 司管帳報表的股東權(quán)益賬面值為8,786.83萬元。 委托評估器材和評估領(lǐng)域與委托人擬實行的經(jīng)濟行為所涉及的評估器材和評估范 圍一致。評估領(lǐng)域內(nèi)申報的種種資產(chǎn)和負債于評估基準日的賬面值經(jīng)大華管帳師事宜所 （非凡平凡合資）審計，并出具的“大華審字[2017]008409號”標準無保存意見審計報 告。 （二）被評估單位申報的表外資產(chǎn)的范例、數(shù)量 無。 （三）引用其他機構(gòu)出具的陳訴結(jié)論情形 列入本次評估領(lǐng)域的各項資產(chǎn)及負債賬面值由大華管帳師事宜所（非凡平凡合資） 審計，并于2017年12月25日出具大華審字[2017]008409號審計陳訴，本次評估引用該審 計功效作為基本數(shù)據(jù)申報（賬面值）。除引用上述審計機構(gòu)的功效外，評估代價中再未 引用其他評估機構(gòu)的功效。 四、代價范例 （一）代價范例及其選取 資產(chǎn)評估代價范例包羅市場代價和市場代價以外的代價范例。 在資產(chǎn)評估專業(yè)職員按照本次評估的評估目的、評估器材的詳細狀況及評估資料的 網(wǎng)絡(luò)情形等相關(guān)前提、經(jīng)與委托人充實相同并就本次評估之評估結(jié)論的代價范例選取達 成一請安見的條件下，由委托人選定市場代價作為本次評估的評估結(jié)論的代價范例。 （二）市場代價的界說 開元資產(chǎn)評估有限公司 電話：（010）62143639 茂業(yè)商業(yè)股份有限公司擬股權(quán)收購事件所涉及的 重慶茂業(yè)百貨有限公司股東所有權(quán)益代價資產(chǎn)評估陳訴 本資產(chǎn)評估陳訴所稱市場代價是指在恰當?shù)氖袌銮疤嵯�，自愿買方和自愿賣方在各 自理性行事且未受任何強制的情形下，評估器材在評估基準日舉辦正常公一買賣業(yè)務(wù)的代價 預計數(shù)額。 五、評估基準日 本次評估的評估基準日是2017年10月31日。該評估基準日由委托人選定并與本次評 估的《資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書》載明的評估基準日一致。 在與資產(chǎn)評估機構(gòu)及資產(chǎn)評估師舉辦充實相同的基本上，委托人于確定評估基準日 時首要思量了以下身分： （一）評估基準日盡大概與評估目的所對應(yīng)的經(jīng)濟行為的打算實行日期靠近，使評 估基準日的時點代價對擬舉辦買賣業(yè)務(wù)的雙方更具有代價參考意義，以利于評估結(jié)論有效服 務(wù)于評估目的。 （二）評估基準日盡大概為與評估目的所對應(yīng)的經(jīng)濟行為打算實行日期靠近的管帳 陳訴日，使資產(chǎn)評估專業(yè)職員可以或許較為全面地相識與評估器材相關(guān)的資產(chǎn)、負債和整體 情形，并盡大概停止因利率、匯率、錢糧基準及稅率、政策性征收用度率等方面的變革 對評估結(jié)論的影響，以利于資產(chǎn)評估專業(yè)職員舉辦系統(tǒng)的現(xiàn)場觀測、網(wǎng)絡(luò)評估資料、評 定估算等評估措施的推行。 （三）評估基準日盡大概與資產(chǎn)評估專業(yè)職員現(xiàn)實實行現(xiàn)場觀測的日期靠近，使資 產(chǎn)評估專業(yè)職員能更好的掌握評估器材所包括的資產(chǎn)、負債和企頤魅整體于評估基準日的 狀況，以利于真實反應(yīng)評估器材在評估基準日的代價。 六、評估依據(jù) （一）經(jīng)濟行為依據(jù) 1.《資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書》。 （二）法令禮貌依據(jù) 1.《中華人民共和國資產(chǎn)評估法》（中華人民共和國主席令第46號，2016年7月2日 第十二屆世界人民代表大會常務(wù)委員會第二十一次集會會議通過）； 2.《中華人民共和國公司法》（2013年12月28日第十二屆世界人民代表大會常務(wù)委 員會第六次集會會議批改）； 3.《中華人民共和國證券法》（2014年8月31日第十二屆世界人民代表大會常務(wù)委員 會第十次集會會議《關(guān)于修改等五部法令的抉擇》第三次批改）； 開元資產(chǎn)評估有限公司 電話：（010）62143639 茂業(yè)商業(yè)股份有限公司擬股權(quán)收購事件所涉及的 重慶茂業(yè)百貨有限公司股東所有權(quán)益代價資產(chǎn)評估陳訴 4.《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》（2007年3月16日第十屆世界人民代表大會第五 次集會會議通過）； 5.《上市公司重大資產(chǎn)重組打點步伐》（中國證券監(jiān)督打點委員會令第127號）； 6.《關(guān)于類型上市公司重大資產(chǎn)重組多少問題的規(guī)定》[證監(jiān)會告示〔2008〕14號]； 7.《關(guān)于修改上市公司重大資產(chǎn)重組與配套融資相關(guān)規(guī)定的抉擇》（中國證券監(jiān)督 打點委員會令第73號）； 8.《中華人民共和國增值稅暫行條例》（中華人民共和國國務(wù)院令第538號）； 9.《中華人民共和國增值稅暫行條例實行細則》（財政部、國度稅務(wù)總局令第50號， 經(jīng)財政部、國度稅務(wù)總局令第65號修訂）； 10.《關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的關(guān)照》(財政部、國度稅務(wù)總局財稅 〔2016〕36號)； 11.其他與資產(chǎn)評估相關(guān)的法令、禮貌。 （三）評估準則依據(jù) 1.《資產(chǎn)評估根基準則》（財政部財資[2017]43號）； 2.《資產(chǎn)評估職業(yè)道德準則》（中評協(xié)[2017]30號）； 3.《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準則——資產(chǎn)評估措施》（中評協(xié)[2017]31號）； 4.《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準則——資產(chǎn)評估陳訴》（中評協(xié)[2017]32號）； 5.《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準則——資產(chǎn)評估委托條約》（中評協(xié)[2017]33號）； 6.《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準則——資產(chǎn)評估檔案》（中評協(xié)[2017]34號）； 7.《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準則——操作專家事變及相關(guān)陳訴》（中評協(xié)[2017]35號）； 8.《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準則——企業(yè)代價》（中評協(xié)[2017]36號）； 9.《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準則——呆板裝備》（中評協(xié)[2017]39號）； 10.《資產(chǎn)評估機構(gòu)業(yè)務(wù)質(zhì)量節(jié)制指南》（中評協(xié)[2017]46號）； 11.《資產(chǎn)評估代價范例指導意見》（中評協(xié)[2017]47號）； 12.《資產(chǎn)評估器材法令權(quán)屬指導意見》（中評協(xié)[2017]48號）； （四）資產(chǎn)權(quán)屬依據(jù) 1.被評估單位的出資條約、公司章程、驗資陳訴、出資證明、營業(yè)執(zhí)照等（復印件）； 2.被評估單位的業(yè)務(wù)策劃許可證等（復印件）； 3.被評估單位重要資產(chǎn)的購置發(fā)票、條約和相關(guān)資料等（復印件）； 4.其他相關(guān)權(quán)屬依據(jù)。 （五）評估取價依據(jù) 開元資產(chǎn)評估有限公司 電話：（010）62143639 茂業(yè)商業(yè)股份有限公司擬股權(quán)收購事件所涉及的 重慶茂業(yè)百貨有限公司股東所有權(quán)益代價資產(chǎn)評估陳訴 1.被評估單位評估基準日的管帳報表及審計陳訴； 2.委托人和被評估單位提供的汗青與現(xiàn)行資產(chǎn)價值資料； 3.國度統(tǒng)計局、重慶市統(tǒng)計局宣布的統(tǒng)計資料； 4.資產(chǎn)評估專業(yè)職員通過市場觀測及向出產(chǎn)廠商所網(wǎng)絡(luò)的有關(guān)詢價資料和參數(shù)資 料； 5.被評估單位地址行業(yè)的相關(guān)資料； 6.北京科學技能出書社出書的《資產(chǎn)評估常用數(shù)據(jù)與參數(shù)手冊》； 7.評估基準日的銀行貸款利率、國債利率、錢糧基準及稅率等； 8.機器家產(chǎn)信息研究院體例的2017年《中國機電產(chǎn)物報價手冊》； 9.重慶市各區(qū)域的衡宇租賃指導價值； 10.被評估單位的將來投資打算與成長籌劃； 11.被評估單位提供的汗青收益統(tǒng)計及將來收益預測資料； 12.評估基準日證券市場有關(guān)資料； 13.其他相關(guān)資料。 （六）其他參考依據(jù) 1.宏觀經(jīng)濟說明資料； 2.行業(yè)統(tǒng)計資料及行業(yè)內(nèi)專家研究陳訴； 3.被評估單位前三年及評估基準日財務(wù)資料以及評估代價日至陳訴出具日的財務(wù) 資料； 4.wind資訊金融終端的相關(guān)資料； 5.其他相關(guān)參考資料。 七、評估要領(lǐng) (一）評估根基要領(lǐng)簡介 資產(chǎn)評估根基要領(lǐng)是指評定估算資產(chǎn)代價所采取的途徑、措施和技妙本領(lǐng)的總和。 包羅市場法、收益法和資產(chǎn)基本法（本錢法）三種根基要領(lǐng)及其衍生要領(lǐng)。 《資產(chǎn)評估根基準則》、《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準則——企業(yè)代價》等資產(chǎn)評估準則規(guī)定的 企業(yè)代價評估根基要領(lǐng)為收益法、市場法和資產(chǎn)基本法（本錢法）三種。 1. 收益法 企業(yè)代價評估中的收益法是指將預期收益成本化可能折現(xiàn)，確定評估器材代價的評 估要領(lǐng)。常用的詳細要領(lǐng)包羅股利折現(xiàn)法和現(xiàn)金流量折現(xiàn)法；股利折現(xiàn)法是將預期股利 舉辦折現(xiàn)以確定評估器材代價的詳細要領(lǐng)，該要領(lǐng)凡是合用于缺乏節(jié)制權(quán)的股東部分權(quán) 開元資產(chǎn)評估有限公司 電話：（010）62143639 茂業(yè)商業(yè)股份有限公司擬股權(quán)收購事件所涉及的 重慶茂業(yè)百貨有限公司股東所有權(quán)益代價資產(chǎn)評估陳訴 益代價的評估；現(xiàn)金流量折現(xiàn)法是將預期現(xiàn)金凈流量舉辦折現(xiàn)以確定評估器材代價的具 體要領(lǐng)，包羅企業(yè)自由現(xiàn)金流折現(xiàn)模子和股權(quán)自由現(xiàn)金流折現(xiàn)模子兩種。 1.1 企業(yè)自由現(xiàn)金流折現(xiàn)模子根基公式為： 企頤魅整體代價＝將來收益期內(nèi)各期企業(yè)自由現(xiàn)金流量現(xiàn)值之和＋單獨評估的非經(jīng) 營性資產(chǎn)、溢余資產(chǎn)評估值＋預測期后代價評估值 即： t Ai At P i 1 (1 r )i r(1 r )t B 個中：P - 評估器材整體代價； r - 折現(xiàn)率； t- 明晰預測期； Ai－明晰預測期第i年預期企業(yè)自由現(xiàn)金流量； At－將來第t年預期企業(yè)自由現(xiàn)金流量； i－收益計較期； n-收益預測限期。 企業(yè)自由現(xiàn)金流量＝稅后凈利潤＋折舊及攤銷＋利錢×（1－所得稅率）－成個性支 出－凈營運資金追加額 股東所有權(quán)益代價＝企頤魅整體代價－付息債務(wù)代價（2）、股權(quán)自由現(xiàn)金流折現(xiàn)模子 根基公式為： 股東所有權(quán)益代價＝將來收益期內(nèi)各期股權(quán)自由現(xiàn)金凈流量現(xiàn)值之和＋單獨評估 的非策劃性資產(chǎn)、溢余資產(chǎn)評估總額 即： t Ai At P i 1 (1 r )i r(1 r )t B 式中： P－股東所有權(quán)益代價； r－折現(xiàn)率； 開元資產(chǎn)評估有限公司 電話：（010）62143639 茂業(yè)商業(yè)股份有限公司擬股權(quán)收購事件所涉及的 重慶茂業(yè)百貨有限公司股東所有權(quán)益代價資產(chǎn)評估陳訴 t- 明晰預測期； Ai－明晰預測期第i年預期股權(quán)自由現(xiàn)金流量； At－將來第t年預期股權(quán)自由現(xiàn)金流量； i－收益計較期； B－單獨評估的非策劃性資產(chǎn)、溢余資產(chǎn)評估總額。 股權(quán)自由現(xiàn)金流量＝稅后凈利潤＋折舊及攤銷－營運資金追加額－成個性支出+付 息債務(wù)增加（減：鐫汰） 2. 市場法 企業(yè)代價評估中的市場法，是指將評估器材與可比上市公司可能可比買賣業(yè)務(wù)案例舉辦 較量，確定評估器材代價的評估要領(lǐng)。 市場法常用的兩種詳細要領(lǐng)是上市公司較量法和買賣業(yè)務(wù)案例較量法。 上市公司較量法是指獲取并說明成本市場上與被評估單位處于同一或類似行業(yè)的 上市公司的策劃和財務(wù)數(shù)據(jù)，計較恰當?shù)拇鷥r比率，在與被評估單位較量說明的基本上， 估算評估器材代價的詳細要領(lǐng)。估算公式為： 評估器材代價=∑被評估單位相應(yīng)代價指標×可比企業(yè)代價比率（或代價乘數(shù)）×調(diào) 整身分×權(quán)數(shù) 買賣業(yè)務(wù)案例較量法是指獲取并說明與被評估單位處于同一或類似行業(yè)的可比企業(yè)的 交易、收購及歸并案例資料，義烏庫存鞋子回收，庫存童鞋回收，較量評估器材與該等可比買賣業(yè)務(wù)案例的異同，思量評估器材 與該等可比買賣業(yè)務(wù)案例的差異身分及其對代價的影響，計較恰當?shù)拇鷥r比率，在與被評估 單位較量說明的基本上，獲得“比準價值”進而估算評估器材市場代價的詳細評估要領(lǐng)。 其估算公式為： 評估器材代價＝（比準價值1＋比準價值2＋比準價值3＋……＋比準價值n）/n 股東所有權(quán)益代價＝股權(quán)的市場代價 3. 資產(chǎn)基本法（本錢法） 企業(yè)代價評估中本錢法稱為資產(chǎn)基本法，是指以被評估單位評估基準日的資產(chǎn)負債 表為基本，評估表內(nèi)及可識此外表外各項資產(chǎn)、負債代價，確定評估器材代價的評估方 法。其根基公式如下： 股東所有權(quán)益（凈資產(chǎn)）代價＝各單項資產(chǎn)評估值總額－負債評估值總額 （二）評估要領(lǐng)的選擇 資產(chǎn)評估師執(zhí)行資產(chǎn)代價評估業(yè)務(wù)，該當按照評估目的、評估器材、代價范例、資 料網(wǎng)絡(luò)情形等相關(guān)身分，盛大說明收益法、市場法和本錢法（資產(chǎn)基本法）三種資產(chǎn)評 開元資產(chǎn)評估有限公司 電話：（010）62143639 茂業(yè)商業(yè)股份有限公司擬股權(quán)收購事件所涉及的 重慶茂業(yè)百貨有限公司股東所有權(quán)益代價資產(chǎn)評估陳訴 估根基要領(lǐng)的合用性，依法適當?shù)剡x擇一種或多種資產(chǎn)評估根基要領(lǐng)舉辦評估。 1. 評估要領(lǐng)的合用性說明 1.1 收益法 1.1.1 收益法應(yīng)用的條件前提： 1.1.1.1 評估器材的將來收益可以預期并用貨幣計量； 1.1.1.2 收益所對應(yīng)的風險可以或許懷抱； 1.1.1.3 收益限期可以或許確定可能公道預期。 1.1.2 收益法的合用性說明 1.1.2.1 被評估單位的汗青策劃情形 被評估單位已創(chuàng)立多年，從其近幾年多的營運情形來看，企業(yè)運營正常，其資產(chǎn)規(guī) 模和盈利水平不絕擴大和進步。故被評估單位的汗青策劃情形出格是最近3年的策劃業(yè) 績可以作為預測其將來年度收益的參考數(shù)據(jù)。 從整體上看，被評估單位與評估器材相關(guān)的資產(chǎn)絕大部分系策劃性資產(chǎn)，其產(chǎn)權(quán)基 本明了，資產(chǎn)狀態(tài)較好。其營運歷程中能發(fā)生足夠的現(xiàn)金流量保障各項資產(chǎn)的不絕更新、 補償，并保持其整體贏利手段，使被評估單位可以或許一連策劃。 1.1.2.2 被評估單位的將來收益可預測情形 被評估單位近幾年經(jīng)審計的管帳報表數(shù)據(jù)表白：最近幾年的營業(yè)收入、營業(yè)利潤、 凈利潤、凈現(xiàn)金流量等財務(wù)指標趨好，其來歷真實公道，評估器材的將來收益從其近幾 年的現(xiàn)實運行情形來看可以公道預測。即：被評估單位的營業(yè)收入可以或許以貨幣計量的方 式流入，相匹配的本錢用度可以或許以貨幣計量方法流出，其他經(jīng)濟好處的流入也可以或許以貨 幣計量，因此，評估器材的整體贏利手段所帶來的預期收益可以或許用貨幣計量并可以公道 預測。 1.1.2.3 評估資料的網(wǎng)絡(luò)和獲取情形 委托人、被評估單位提供的資料以及資產(chǎn)評估專業(yè)職員網(wǎng)絡(luò)的與本次評估相關(guān)的資 料能根基滿足收益法評估對評估資料充實性的要求。 1.1.2.4 與被評估單位獲取將來收益相關(guān)的風險預測情形 被評估單位的風險首要有行業(yè)風險、策劃風險、財務(wù)風險、政策風險及其他風險。 資產(chǎn)評估專業(yè)職員經(jīng)說明后以為上述風險可以或許舉辦定性判斷或能大致量化，進而為折現(xiàn) 率的估算提供基本。 綜合以上說明結(jié)論后資產(chǎn)評估專業(yè)職員以為：本次評估在理論上和實務(wù)上相宜采取 收益法。 開元資產(chǎn)評估有限公司 電話：（010）62143639 茂業(yè)商業(yè)股份有限公司擬股權(quán)收購事件所涉及的 重慶茂業(yè)百貨有限公司股東所有權(quán)益代價資產(chǎn)評估陳訴 1.2 資產(chǎn)基本法（本錢法） 1.2.1 本錢法應(yīng)用的條件前提： 1.2.1.1 評估器材以一連使用為條件； 1.2.1.2 評估器材具有與其重置本錢相順應(yīng)的，即當前可能預期的贏利手段； 1.2.1.3 可以或許公道地計較評估器材的重置本錢及各項貶值。 1.2.2 資產(chǎn)基本法（本錢法）的合用性說明 1.2.2.1 從被評估資產(chǎn)數(shù)量的可確定性方面判斷 被評估單位管帳核算較健全，打點較為有序，委托評估的資產(chǎn)不只可按照財務(wù)資料 和構(gòu)建資料等確定其數(shù)量，還可通過現(xiàn)場勘審核實其數(shù)量。 1.2.2.2 從被評估資產(chǎn)重置價值的可獲取性方面判斷 委托評估的資產(chǎn)所屬行業(yè)為較成熟行業(yè)，其行業(yè)資料較量完備；被評估資產(chǎn)的重置 價值可從其呆板裝備的出產(chǎn)廠家、存貨的供應(yīng)商、其他供貨商的相關(guān)網(wǎng)站等多渠道獲取。 1.2.2.3 從被評估資產(chǎn)的成新率可估算性方面判斷 評估器材所包括資產(chǎn)的成新率可以通過以其經(jīng)濟使用壽命年限為基本，估算其尚可 使用年限，進而估算一般意義上的成新率；在現(xiàn)場勘查和網(wǎng)絡(luò)相關(guān)資料的基本上，思量 著實體性貶值率、成果性貶值率和經(jīng)濟性貶值率，進而估算其成新率。 綜合以上說明結(jié)論后資產(chǎn)評估專業(yè)職員以為：本次評估在理論上和實務(wù)上相宜采取 資產(chǎn)基本法（本錢法）。 1.3 市場法 1.3.1 市場法應(yīng)用的條件前提： 1.3.1.1 評估器材可能可比參照物具有公然及相對活潑的買賣業(yè)務(wù)的市場； 1.3.1.2 相關(guān)的買賣業(yè)務(wù)信息及買賣業(yè)務(wù)標的信息等相關(guān)資料是可以得到的。 1.3.2 市場法的合用性說明 由于難以網(wǎng)絡(luò)與評估器材可比的上市公司或買賣業(yè)務(wù)案例舉辦市場法較量批改的充實 數(shù)據(jù)，因此本次評估不適于選擇市場法舉辦評估。 2. 本次評估的評估要領(lǐng)的選取 本次評估的器材為被評估單位于評估基準日的股東所有權(quán)益代價。評估器材于評估 基準日包括的資產(chǎn)及負債明晰、且其為完整的收益主體，按照本次評估的評估目的、評 估器材、代價范例、委托人與被評估單位提供的相關(guān)資料和現(xiàn)場勘查與其他途徑網(wǎng)絡(luò)的 資料以及評估器材的詳細情形等相關(guān)前提，團結(jié)前述評估要領(lǐng)的合用性說明等綜合判斷， 本次評估相宜選取收益法和資產(chǎn)基本法舉辦評估。 開元資產(chǎn)評估有限公司 電話：（010）62143639 茂業(yè)商業(yè)股份有限公司擬股權(quán)收購事件所涉及的 重慶茂業(yè)百貨有限公司股東所有權(quán)益代價資產(chǎn)評估陳訴 故本次評估選取收益法和資產(chǎn)基本法舉辦評估。 （三）本次評估技能思緒及重要評估參數(shù)簡直定 1. 收益法的詳細模子及重要評估參數(shù)簡直定 1.1 收益法的詳細模子及估算公式 本次評估選用股權(quán)自由現(xiàn)金流量折現(xiàn)模子，在詳細的評估操縱歷程中，選用分段收 益折現(xiàn)模子。即：將以一連策劃為條件的被評估單位的將來收益分為明晰預測期和永續(xù) 年期兩個階段舉辦預測，起首逐年明晰預測期（評估基準日后至2021年尾）各年的股權(quán) 自由現(xiàn)金凈流量；再假設(shè)永續(xù)年期保持明晰預測期最后一年的預期收益額水平，估算永 續(xù)年期不變的股權(quán)自由現(xiàn)金凈流量。最后，將被評估單位將來的股權(quán)自由現(xiàn)金流量舉辦 折現(xiàn)后求和，再加上單獨評估的非策劃性資產(chǎn)、溢余資產(chǎn)評估值總額，即獲得被評估單 位的股東所有權(quán)益代價。 按照被評估單位的策劃模式、所處成長階段及趨勢、行業(yè)周期性等情形，本次將被 評估單位的將來收益預測分為以下兩個階段，第一階段為2017年11月1日至2021年12月 31日，共4年1期，此階段為被評估單位的高速增長時期；第二階段為2022年1月1日至永 續(xù)年限，在此階段，被評估單位將保持2021年的凈收益水平。其根基估算公式如下： 股東所有權(quán)益代價＝將來收益期內(nèi)各期股權(quán)自由現(xiàn)金凈流量現(xiàn)值之和＋單獨評估 的非策劃性資產(chǎn)、溢余資產(chǎn)評估總額 即： t Ai At P i 0.17 (1 r )i r(1 r )t B 式中： P－股東所有權(quán)益代價； r－折現(xiàn)率； t- 預測前段收益年限，共4.17年； Ai－預測前段第i年預期股權(quán)自由現(xiàn)金流量； At－將來第t年預期股權(quán)自由現(xiàn)金流量； i－收益折現(xiàn)期，取2017年11月1日為t＝0；2017年12月31日為：t＝0.17； B－單獨評估的非策劃性資產(chǎn)、溢余資產(chǎn)評估總額。 股權(quán)自由現(xiàn)金流量＝稅后凈利潤＋折舊及攤銷－營運資金追加額－成個性支出+付 息債務(wù)增加（減：鐫汰） 1.2 收益法重要評估參數(shù)簡直定 開元資產(chǎn)評估有限公司 電話：（010）62143639 茂業(yè)商業(yè)股份有限公司擬股權(quán)收購事件所涉及的 重慶茂業(yè)百貨有限公司股東所有權(quán)益代價資產(chǎn)評估陳訴 1.2.1 收益限期 國度法令以及被評估單位的章程規(guī)定：企業(yè)策劃限期屆滿前可申請延期，故被評估 單位的策劃限期可假設(shè)為在每次屆滿前均依法延期而推證為盡大概長；從企業(yè)代價評估 角度說明，被評估單位地址的行業(yè)，被評估單位策劃正常，且不存在一定終止的前提； 本次評估設(shè)定被評估單位的將來收益限期為永續(xù)年。 1.2.2 收益指標的選取 在收益法評估實踐中，一般采取凈利潤或現(xiàn)金流量作為被評估單位的收益指標；由 于凈利潤易受折舊等管帳政策的影響，而現(xiàn)金流量更具有客觀性，故本次評估選取現(xiàn)金 流量——股權(quán)自由現(xiàn)金流量作為收益法評估的收益指標。股權(quán)自由現(xiàn)金流量的計較公式 如下： 股權(quán)自由現(xiàn)金流量＝稅后凈利潤＋折舊及攤銷－凈營運資金追加額－成個性支出+ 付息債務(wù)增加（鐫汰） 1.2.3 折現(xiàn)率的選取和測算 按照折現(xiàn)率應(yīng)與所選收益指標配比的原則，本次評估選擇權(quán)益成本本錢（CAPM） 作為被評估單位將來年期股權(quán)自由現(xiàn)金流量的折現(xiàn)率。權(quán)益成本本錢（CAPM）的估算 公式如下： 權(quán)益成本本錢按成本資產(chǎn)定價模子的估算公式如下： CAPM 或 Re＝ Rf＋β（Rm－Rf）＋Rs ＝ Rf＋β×ERP＋Rs 上式中：Re：權(quán)益成本本錢； Rf：無風險收益率； β：Beta系數(shù)； Rm：成本市場均勻收益率； ERP：即市場風險溢價（Rm－ Rf）； Rs：特有風險收益率（企業(yè)局限超額收益率）。 2. 資產(chǎn)基本法評估中各首要資產(chǎn)（負債）的詳細評估要領(lǐng) 2.1 活動資產(chǎn) 2.1.1 貨幣資金 按審計確定并經(jīng)核實的賬面代價作為評估值。 2.1.2 應(yīng)收、預付金錢及其他應(yīng)收款 通過核實原始憑據(jù)、發(fā)函詢證或?qū)嵭懈鼡Q措施，相識應(yīng)收金錢的產(chǎn)生時刻，核拭魅賬 開元資產(chǎn)評估有限公司 電話：（010）62143639 茂業(yè)商業(yè)股份有限公司擬股權(quán)收購事件所涉及的 重慶茂業(yè)百貨有限公司股東所有權(quán)益代價資產(chǎn)評估陳訴 面余額，并舉辦賬齡說明和可收回性判斷，以估量可收回的金額作為評估值，對有確鑿 證據(jù)表白無法收回的評估為零。 2.1.3 存貨 委托評估的存貨為庫存商品。資產(chǎn)評估專業(yè)職員在實行存貨賬面值核查（外購存貨 賬面記錄的組成及其公道性以及市場價值的查詢情形）、存貨數(shù)量抽查盤貨（企業(yè)出具 的評估基準日盤貨表、存貨評估現(xiàn)場勘查盤貨稿本），存貨的近況和質(zhì)量核查（存貨的 存貨環(huán)境，有無失效、變質(zhì)、殘損、無用等范例存貨的可變現(xiàn)代價的判斷歷程和結(jié)論） 的條件下，對其自購入后市場價值變革不大的庫存商品以核實后的賬面值作為評估值。 2.1.4 一年內(nèi)到期的非活動資產(chǎn) 一年內(nèi)到期的非活動資產(chǎn)是指被評估單位因衡宇改革和專柜裝修而發(fā)生的一年內(nèi) 到期的耐久待攤用度，以審計確定并經(jīng)核實的賬面代價作為評估值。 2.1.5 其他活動資產(chǎn) 其他活動資產(chǎn)為被評估單位尚未抵扣的增值稅進項稅額，以審計確定并經(jīng)核實后的 賬面代價作為評估值。 2.2 牢靠資產(chǎn) 2.2.1 呆板裝備類牢靠資產(chǎn) 2.2.1.1 評估要領(lǐng)選取依據(jù)（來由） 2.2.1.1.1 被評估單位不是按出產(chǎn)線或單臺呆板裝備核算其收益及本錢用度的，因 而未能提供出產(chǎn)線或單臺呆板裝備的汗青收益及本錢用度資料，無法預測其將來年期的 收益及本錢用度數(shù)據(jù)，故不宜選取收益法舉辦評估； 2.2.1.1.2 按照本次評估的目的、被評估單位提供的資料和委托評估裝備的詳細情 況，對付超期使用并已退出主流市場的裝備，采取市場法估價，即通過說明二手買賣業(yè)務(wù)市 場上與估價器材類似裝備的成交價值，按照估價器材與參照物之間的差異對成交價值進 行調(diào)解，由此確定估價器材的代價；對在用的裝備類牢靠資產(chǎn)選取本錢法舉辦評估，其 根基估算公式為： 評估凈值＝評估原值×成新率 個中：評估原值按照評估基準日市場價值與實有數(shù)量估算成新率按照委托評估的機 器裝備的已使用年限、經(jīng)濟使用年限和近況估算 2.2.1.2 評估原值的估算 2.2.1.2.1 呆板裝備（工具器具）、電子裝備的評估原值估算： 評估原值＝裝備購置價＋運雜費＋安裝調(diào)試費＋資金本錢＋其他用度 開元資產(chǎn)評估有限公司 電話：（010）62143639 茂業(yè)商業(yè)股份有限公司擬股權(quán)收購事件所涉及的 重慶茂業(yè)百貨有限公司股東所有權(quán)益代價資產(chǎn)評估陳訴 A.裝備購置價的估算 裝備的評估思緒是在向供貨商詢價的基本上，參考同類裝備的近期條約價，綜合估 算其現(xiàn)行市場價值。因委托評估的裝備乃代價較低且為市場上常見的工具器具、辦公設(shè) 備等，由于該類裝備是易于采購的通用裝備，其含增值稅購置價值可通過市場詢價或參 照機器家產(chǎn)信息研究院體例的2017年《中國機電產(chǎn)物報價手冊》估算。 因被評估單位系增值稅一般納稅人，則裝備的購置價值應(yīng)為含增值稅購置價值減去 按稅禮貌定的可抵扣增值稅之差。 B.運雜費的估算 運雜費一般按照裝備的重量、運距以及包裝難易程度，按裝備含稅購置價的0%-6% 估算或按近期同范例裝備運雜費率估算； 因被評估單位系增值稅一般納稅人，則裝備的運雜費應(yīng)為含增值稅運雜費減去按稅 禮貌定的可抵扣增值稅之差。 C.安裝調(diào)試費和安裝工程費的估算 外購裝備的安裝調(diào)試費一般按照裝備安裝的龐洪程度，按裝備含稅購置價的0%-25% 估算。本次評估按照委托評估的呆板裝備的詳細情形抉擇是否估算其安裝調(diào)試費。 外購裝備的安裝工程費按以下法則估算： A）首要裝備（A、B類裝備）的安裝工程費按其安裝歷程中產(chǎn)生的直接費、間接費、 打算利潤、稅金等估算； B）對付供貨商包安裝調(diào)試的外購裝備不估算其安裝調(diào)試費和安裝工程費； C）一般裝備（C類裝備）及其他不需要安裝的即插即用裝備不估算其安裝調(diào)試費和 安裝工程費。 因被評估單位系增值稅一般納稅人，則裝備的安裝調(diào)試費和安裝工程費應(yīng)為含增值 稅安裝調(diào)試費和安裝工程費減去按稅禮貌定的可抵扣增值稅之差。 D.資金本錢的估算 對裝備代價高、安裝建樹期較長的裝備，方按裝備的含稅價、評估基準日的貸款利 率和正常安裝調(diào)試工期估算其資金本錢。其資金本錢按以下法則估算： 建樹期為六個月以下的，一般不思量資金本錢， 建樹期為半年至一年（含一年）的，按同期貸款利率4.35%估算資金本錢， 建樹期為一年至五年（含五年）的，按同期貸款利率4.75%估算資金本錢； E.其他用度的估算 其他用度包羅基本費、計劃費、建樹項目打點費等，按照委托評估的呆板裝備的具 開元資產(chǎn)評估有限公司 電話：（010）62143639 茂業(yè)商業(yè)股份有限公司擬股權(quán)收購事件所涉及的 重慶茂業(yè)百貨有限公司股東所有權(quán)益代價資產(chǎn)評估陳訴 體情形酌情思量。 A）首要裝備（A、B類裝備）的其他用度按其通例的基本費、計劃費、建樹項目管 理費、出產(chǎn)籌備費（試運營費）、科研勘設(shè)費、其他及姑且工程費等估算（扣除按稅法 規(guī)定可抵扣增值稅）； B）一般裝備（C類裝備）及其他不需要安裝的即插即用裝備不估算其他用度。 2.2.1.3 成新率的估算： 一般按照各類裝備自身特點及使用情形，綜合思量裝備的經(jīng)濟使用壽命年限、技能 壽命年限估算其尚可使用年限。 2.2.1.3.1 對付首要裝備（A、B類裝備），采取綜合說明法舉辦估算，即以其計劃 使用壽命年限為基本，先思量該類裝備的綜合狀況并評定其耐用年限——經(jīng)濟使用壽命 年限N（受專業(yè)的限制，一般參照北京科學技能出書社出書的《資產(chǎn)評估常用數(shù)據(jù)與參 數(shù)手冊》載明的經(jīng)濟使用壽命年限），接著思量該等裝備的操作、負荷、維護保養(yǎng)、原 始制造質(zhì)量、事變環(huán)境、妨礙率、使用近況等，并據(jù)此起源別離估算該等裝備的尚可使 用壽命年限n，再估算下表所示各成新率的調(diào)解系數(shù)，進而別離估算該等裝備的成新率。 按照以往裝備評估實踐中的履歷總結(jié)、數(shù)據(jù)分類，本公司測定并分類清算了種種設(shè) 備相關(guān)調(diào)解系數(shù)的領(lǐng)域，即成新率的調(diào)解系數(shù)領(lǐng)域如下： 裝備調(diào)解系數(shù)項目 代號 系數(shù)調(diào)解值 裝備操作系數(shù) C1 0.85－1.15 裝備負荷系數(shù) C2 0.85－1.15 裝備維護保養(yǎng)狀況系數(shù) C3 0.85－1.15 裝備原始制造質(zhì)量系數(shù) C4 0.90－1.10 裝備事變環(huán)境系數(shù) C5 0.95－1.05 裝備妨礙系數(shù) C6 0.85－1.15 則：成新率K＝n÷N×C1×C2×C3×C4×C5×C6×100% 即一般按照各類裝備自身特點及使用情形，綜合思量裝備的經(jīng)濟使用壽命年限、 技能壽命年限和實際狀況估算其尚可使用年限。 2.2.1.3.2 對付一般裝備和代價較小的裝備如電腦、傳真機、空調(diào)等辦公裝備，在 綜合思量裝備的使用維護狀態(tài)和外觀近況的條件下，采取使用年限法估算其成新率（同 時思量現(xiàn)場勘查成新率）。其估算公式如下： 成新率＝（經(jīng)濟使用年限－已使用年限）÷經(jīng)濟使用年限×100% 2.3 在建工程 開元資產(chǎn)評估有限公司 電話：（010）62143639 茂業(yè)商業(yè)股份有限公司擬股權(quán)收購事件所涉及的 重慶茂業(yè)百貨有限公司股東所有權(quán)益代價資產(chǎn)評估陳訴 2.3.1 在建工程的評估要領(lǐng) 在建工程為重慶茂頤魅正在舉辦的江北店工程質(zhì)量檢測及加固工程，至評估基準日工 程尚未落成。通過查詢相關(guān)條約及付款憑據(jù)等原始資料，工程進度與條約一致，故按完 成程度所耗費的本錢確認評估值。 2.4 耐久待攤用度 通過查閱相關(guān)文件和耐久待攤用度的原始憑據(jù)、推銷憑據(jù)等財務(wù)資料，相識各項長 等候攤用度的剩余推銷期與將來受益狀況，未發(fā)明不符情形。 對將來尚能受益的耐久待攤用度，以剩余受益期應(yīng)分攤的金額確定評估代價。 2.5 遞延所得稅資產(chǎn) 因委托評估的遞延所得稅資產(chǎn)是計提應(yīng)收金錢的幻魅賬籌備及計提存貨減價籌備所 形成的應(yīng)納所得稅時刻性差異的借方金額，本次評估對往來款分項按估量可回收金額評 估、對正常銷售的存貨按購置價加上必然的倉儲保管用度舉辦評估、對計提減值籌備的 存貨按可變現(xiàn)凈值舉辦評估，以往來款評估后形成的預估喪失、存貨評估后形成的預估 減價喪失從頭測算的遞延所得稅資產(chǎn)與其賬面值根基一致，故以遞延所得稅資產(chǎn)的賬面 值估算為評估值。 2.6 其他非活動資產(chǎn) 其他非活動資產(chǎn)系重慶茂業(yè)的待處理賞罰財產(chǎn)損益，以經(jīng)審計并核實后的賬面值作為評 估值。 2.7 負債 在清審核實的基本上，以審計核實后賬面值估算其評估值。 八、評估措施實行歷程和情形 本評估機構(gòu)接管委托后，即選派資產(chǎn)評估專業(yè)職員相識與本次評估相關(guān)的根基情形、 擬定評估事變打算，并陳設(shè)和協(xié)助被評估單位舉辦資產(chǎn)清查事變；隨后評估小組進駐被 評估單位，對評估器材及其所包括的資產(chǎn)、負債實行現(xiàn)場觀測，對其汗青損益情形舉辦 須要的核實與說明，進而估算評估器材的代價。資產(chǎn)評估專業(yè)職員按照本次評估的評估 目的、評估器材、評估領(lǐng)域、業(yè)務(wù)局限、競爭范例和狀態(tài)、資料網(wǎng)絡(luò)情形等相關(guān)前提和 評估項目的詳細情形擬定并執(zhí)行了以下資產(chǎn)評估專業(yè)職員以為可以或許支持評估功效的適 當評估措施： （一）評估項目洽談和評估事變籌備階段 1.明晰評估業(yè)務(wù)的根基事項、制定評估打算 本評估機構(gòu)通過洽談、評估項目風險評價等前期事變措施并抉擇接管委托后，即與 開元資產(chǎn)評估有限公司 電話：（010）62143639 茂業(yè)商業(yè)股份有限公司擬股權(quán)收購事件所涉及的 重慶茂業(yè)百貨有限公司股東所有權(quán)益代價資產(chǎn)評估陳訴 委托人舉辦充實相同、相識本評估項目的根基事項——評估目的、評估器材與評估領(lǐng)域、 評估基準日等，制定評估事變方案和擬定評估打算，并與委托人簽訂《資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約 定書》。 2.提交《資產(chǎn)評估須提供資料清單》 按照委托評估資產(chǎn)的特點，提交有針對性的《資產(chǎn)評估須提供資料清單》、《資產(chǎn)評 估申報明細表》等，要求委托人和被評估單位起勁舉辦評估資料籌備事變。 3.指導被評估單位清查資產(chǎn)、籌備評估資料 與委托人和被評估單位相關(guān)事變職員接洽，陳設(shè)并向?qū)�其根�?jù)資產(chǎn)評估的要求填列 《資產(chǎn)評估申報明細表》和籌備評估所需要的相關(guān)資料。 （二）盡職觀測、網(wǎng)絡(luò)評估資料、現(xiàn)場核實資產(chǎn)與驗證資料和評定估算階段 1.網(wǎng)絡(luò)并驗證委托人、被評估單位提供的資料 對委托人和被評估單位提供的資料舉辦驗證、查對，對發(fā)明的問題協(xié)同其辦理。 2.現(xiàn)場勘查與重點清查 對評估器材所涉及的資產(chǎn)舉辦全面（或抽樣）核實，對重要資產(chǎn)舉辦具體勘查、并 體例《現(xiàn)場勘查事變稿本》。 3.訪談 按照評估器材的詳細情形、委托人和被評估單位提供的資料，與被評估單位管理層、 打點層、技強職員通過座談、接頭會以及電話訪談等形式，就與評估器材相關(guān)的事項以 及被評估單位及其地址行業(yè)的汗青情形與將來成長趨勢等方面的領(lǐng)略告竣共鳴。 4.網(wǎng)絡(luò)市場信息和相關(guān)資料 在網(wǎng)絡(luò)委托人和被評估單位按照《資產(chǎn)評估須提供資料清單》提供的資料的基本上 進一步網(wǎng)絡(luò)市場信息、行業(yè)資料、宏觀資料和區(qū)域資料等，以滿足評定估算的需要。 5.確定評估途徑及要領(lǐng) 按照評估器材的現(xiàn)實狀況和詳細特點以及資料網(wǎng)絡(luò)情形，確定評估的根基途徑、具 體評估模子及要領(lǐng)。 6.評定估算 按照確定的評估根基途徑及詳細要領(lǐng)，對評估器材及其所包括資產(chǎn)（負債）的代價 別離舉辦評定估算，并形成相關(guān)評估稿本、評估明細表好評估聲名。 （三）匯總評定階段 對起源的評定估算功效舉辦說明、匯總，對評估功效舉辦須要的調(diào)解、批改和完善， 確定起源的匯總評估功效，并草擬評估陳訴并連同、評估明細表、評估聲名和相關(guān)事變 稿本提交給資產(chǎn)評估機構(gòu)質(zhì)量禁錮部復核。 開元資產(chǎn)評估有限公司 電話：（010）62143639 茂業(yè)商業(yè)股份有限公司擬股權(quán)收購事件所涉及的 重慶茂業(yè)百貨有限公司股東所有權(quán)益代價資產(chǎn)評估陳訴 （四）出具評估陳訴 推行上述事變步調(diào)后，在不影響資產(chǎn)評估機構(gòu)和資產(chǎn)評估師獨立形成評估結(jié)論的前 提下，與委托人就評估起源功效交流意見，在充實思量委托人的有關(guān)公道意見后，按本 公司的三級復核制度和質(zhì)控措施對評估陳訴、評估明細表、評估聲名舉辦校驗、查對、 修改完善后，由本評估機構(gòu)出具資產(chǎn)評估陳訴。 九、評估假設(shè) 按照評估準則的規(guī)定，資產(chǎn)評估師在充實說明被評估單位的成本結(jié)構(gòu)、策劃狀況、 汗青業(yè)績、成長遠景，思量宏觀經(jīng)濟和地區(qū)經(jīng)濟影響身分、地址行業(yè)近況與成長遠景對 被評估單位代價影響等方面的基本上，對委托人可能相關(guān)當事方提供的資料舉辦須要的 說明、判斷和調(diào)解，在思量將來各類大概性及其影響的基本上公道設(shè)定如下評估假設(shè)。 （一）條件前提假設(shè) 1.公一買賣業(yè)務(wù)假設(shè) 公一買賣業(yè)務(wù)假設(shè)是假定評估器材已處于買賣業(yè)務(wù)歷程中，評估師按照評估器材的買賣業(yè)務(wù)前提 等按公平原則模擬市場舉辦估價。 2.公然市場假設(shè) 公然市場假設(shè)是假定評估器材處于充實競爭與完善的市場（地區(qū)性的、世界性的或 國際性的市場）之中，在該市場中，擬買賣業(yè)務(wù)雙方的市園職位互相劃一，互相都有得到足 夠市場信息的手段、機遇和時刻；買賣業(yè)務(wù)雙方的買賣業(yè)務(wù)行為均是在自愿的、理智的而非逼迫 的或不受限制的前提下舉辦的，以便于買賣業(yè)務(wù)雙方對買賣業(yè)務(wù)標的之成果、用途及其買賣業(yè)務(wù)價值 等作出理智的判斷。在充實競爭的市場前提下，買賣業(yè)務(wù)標的之交流代價受市場機制的制約 并由市場行情抉擇，而并非由個別買賣業(yè)務(wù)價值抉擇。 3.一連策劃假設(shè) 一連策劃假設(shè)是假定被評估單位（評估器材所及其包括的資產(chǎn)）按其今朝的模式、 局限、頻率、環(huán)境等一連不絕地策劃。該假設(shè)不只設(shè)定了評估器材的存續(xù)狀態(tài)，還設(shè)定 了評估器材所面臨的市場前提或市場環(huán)境。 （二）一般前提假設(shè) 1.假設(shè)國度和處所（被評估單位策劃業(yè)務(wù)所涉及區(qū)域）現(xiàn)行的有關(guān)法令禮貌、行業(yè) 政策、財富政策、宏觀經(jīng)濟環(huán)境等較評估基準日無重大變革；本次買賣業(yè)務(wù)的買賣業(yè)務(wù)各方所處 區(qū)域的政治、經(jīng)濟和社會環(huán)境無重大變革。 2.假設(shè)被評估單位策劃業(yè)務(wù)所涉及區(qū)域的財政和貨幣政策以及所執(zhí)行的有關(guān)利率、 匯率、錢糧基準及稅率、政策性征收用度等不產(chǎn)生重大變革。 開元資產(chǎn)評估有限公司 電話：（010）62143639 茂業(yè)商業(yè)股份有限公司擬股權(quán)收購事件所涉及的 重慶茂業(yè)百貨有限公司股東所有權(quán)益代價資產(chǎn)評估陳訴 3.假設(shè)無其他人力不行抗拒身分和不行預見身分對被評估單位的一連策劃形成重 大倒霉影響。 （三）非凡前提假設(shè) 1.假設(shè)被評估單位在現(xiàn)有的打點方法（模式）和打點水平的基本上，其業(yè)務(wù)領(lǐng)域（經(jīng) 營領(lǐng)域）、策劃方法與今朝根基保持一致，且其業(yè)務(wù)的將來成長趨勢與地址行業(yè)于評估 基準日的成長趨勢根基保持一致。 2.假設(shè)被評估單位的策劃者是認真的，且其打點層有手段繼承其職務(wù)和推行其職責。 3.假設(shè)委托人及被評估單位提供的資料（基本資料、財務(wù)資料、運營資料、預測資 料等）均真實、精確、完整，有關(guān)重大事項披露充實。 4.假設(shè)被評估單位完全遵守現(xiàn)行全部有關(guān)的法令禮貌。 5.假設(shè)被評估單位在現(xiàn)有的打點方法和打點水平的基本上，其策劃領(lǐng)域、策劃模式、 產(chǎn)物結(jié)構(gòu)、決定措施等與今朝根基保持一致。 6.假設(shè)被評估單位的收益在各年的年尾產(chǎn)生的，其年度收益實現(xiàn)時點為每年的年尾 時點。 （四）上述評估假設(shè)對評估功效的影響 設(shè)定評估假設(shè)前提旨在限定某些不確定身分對被評估單位的收入、本錢、用度以致 其營運發(fā)生的難以量化的影響，上述評估假設(shè)設(shè)定了評估器材所包括資產(chǎn)的使用前提、 市場前提等，對評估值有較大影響。按照資產(chǎn)評估的要求，資產(chǎn)評估專業(yè)職員認定這些 假設(shè)前提在評估基準日創(chuàng)立且公道；當將來經(jīng)濟環(huán)境產(chǎn)生較大變革時，簽定本評估陳訴 的資產(chǎn)評估師及其地址的資產(chǎn)評估機構(gòu)不包袱由于上述假設(shè)前提的改變而推導出差別 評估功效的責任。當將來經(jīng)濟環(huán)境產(chǎn)生較大變革可能上述評估假設(shè)不復完全創(chuàng)立時，評 估結(jié)論即告失效。 十、評估結(jié)論 （一）評估功效說明及評估結(jié)論 制止評估基準日2017年10月31日，重慶茂業(yè)申報評估并經(jīng)大華管帳師事宜所（非凡 平凡合資）核定的（歸并口徑）資產(chǎn)總額賬面值為25,689.64萬元、（歸并口徑）負債總 額賬面值為16,309.77萬元、（歸并口徑）全部者（股東）權(quán)益賬面值為9,379.87萬元，其 中歸屬于母公司的全部者（股東）權(quán)益賬面值為9,379.87萬元； 1. 重慶茂業(yè)的股東所有權(quán)益采取資產(chǎn)基本法（本錢法）評估得出的市場代價評估 值為10,414.67萬元，評估增值1,034.80萬元，增值率11.03%。其分項評估功效詳見下表。 金額單位：人民幣萬元 開元資產(chǎn)評估有限公司 電話：（010）62143639 茂業(yè)商業(yè)股份有限公司擬股權(quán)收購事件所涉及的 重慶茂業(yè)百貨有限公司股東所有權(quán)益代價資產(chǎn)評估陳訴 序號 資產(chǎn)名稱 賬面代價 評估值 增減值 增值率 % 1 活動資產(chǎn) 20,885.79 20,885.79 - - 2 非活動資產(chǎn) 4,803.85 5,838.65 1,034.80 21.54 3 牢靠資產(chǎn) 420.29 1,455.09 1,034.80 246.21 4 個中：修建物類 - - - - 5 裝備類 420.29 1,455.09 1,034.80 246.21 6 在建工程 4.25 4.25 - - 7 耐久待攤用度 4,357.92 4,357.92 - - 8 遞延所得稅資產(chǎn) 21.26 21.26 - - 9 其他非活動資產(chǎn) 0.13 0.13 - - 11 資產(chǎn)總計 25,689.64 26,724.44 1,034.80 4.03 12 活動負債 16,309.77 16,309.77 - - 13 非活動負債 - - - - 14 負債總計 16,309.77 16,309.77 - - 15 全部者權(quán)益（凈資產(chǎn)） 9,379.87 10,414.67 1,034.80 11.03 2.重慶茂業(yè)百貨有限公司的股東所有權(quán)益采取收益法評估得出的市場代價評估值 為40,330.14元（大寫為人民幣肆億零叁佰叁拾萬零壹仟肆佰元整），評估增值額為 30,950.27萬元，增值率為329.97%。 3.評估功效說明及最終評估結(jié)論 上述兩種評估要領(lǐng)的評估功效相差較大，從理論上講，采取各類評估要領(lǐng)所得評估 功效均能公道反應(yīng)評估器材于評估基準日的市場代價。然而，收益法是從企業(yè)將來盈利 手段的角度衡量被評估單位股東權(quán)益代價的巨細，是被評估單位所擁有的《資產(chǎn)負債表》 表內(nèi)資產(chǎn)和未記錄在賬的人力資源、客戶資源、奇特的盈利模式和打點模式、商譽等表 外資產(chǎn)（即所有資源）共同浸染的功效。資產(chǎn)基本法是從在評估基準日模擬重置的角度 估算企業(yè)代價的一種根基要領(lǐng)，能較量直觀地反應(yīng)被評估單位種種資產(chǎn)代價的巨細。 經(jīng)說明上述兩種要領(lǐng)所得評估功效后我們以為：由于資產(chǎn)基本法是基于被評估單位 于評估基準日的賬面資產(chǎn)和負債以及可識別的表外資產(chǎn)的市場代價（公允代價）舉辦評 估來估算企業(yè)股東所有權(quán)益代價的，未能包括未記錄在賬（或表外難以識別）的人力資 源、客戶資源、奇特的盈利模式和打點模式、商譽等資產(chǎn)的代價，即資產(chǎn)基本法（本錢 法）的評估功效無法涵蓋企業(yè)所有資產(chǎn)的代價，且資產(chǎn)基本法以企業(yè)資產(chǎn)的再取得本錢 為起點，有忽視企頤魅整體贏利手段的大概性；而收益法評估是從企業(yè)將來成長的角度 出發(fā)，通過成立在一系列假設(shè)模子基本長舉辦預測，進而綜合評估被評估單位的股東全 部權(quán)益代價，收益法評估值既思量了各項資產(chǎn)及負債是否在企業(yè)將來的策劃中獲得公道 充實地操作，也思量資產(chǎn)、負債組合在企業(yè)將來的策劃中是否施展了其應(yīng)有的浸染。這 開元資產(chǎn)評估有限公司 電話：（010）62143639 茂業(yè)商業(yè)股份有限公司擬股權(quán)收購事件所涉及的 重慶茂業(yè)百貨有限公司股東所有權(quán)益代價資產(chǎn)評估陳訴 就是兩種評估要領(lǐng)的評估功效具有差異的基礎(chǔ)原因。 經(jīng)上述說明后資產(chǎn)評估師以為：收益法的評估功效較為全面公道且更合適本次評估 的評估目的；故選取收益法的評估功效作為本次評估的最終評估結(jié)論。即重慶茂業(yè)的股 東所有權(quán)益于評估基準日的市場代價的評估結(jié)論為40,330.14萬元（大寫為人民幣肆億零 叁佰叁拾萬零壹仟肆佰元整），評估增值額為30,950.27萬元，增值率為329.97%。 本評估陳訴的正當使用者在使用本評估陳訴及其評估結(jié)論時，應(yīng)出格留意本評估報 告所載明的假設(shè)前提、限制前提、出格事項（期后重大事項）及其對評估結(jié)論的影響。 （二）評估結(jié)論創(chuàng)立的前提 1.評估器材所包括的資產(chǎn)在現(xiàn)行的法令、經(jīng)濟和技能前提許可的領(lǐng)域內(nèi)處于正常、 公道、正當?shù)倪\營、使用及維護狀況。 2.本評估陳訴的評估結(jié)論是在本評估陳訴載明的評估假設(shè)和限制前提下，為本評估 陳訴載明的評估目的而出具的評估器材于評估基準日的市場代價參考意見；該評估結(jié)論 未思量股權(quán)活動性對評估器材代價的影響；本評估陳訴的正當使用者該當領(lǐng)略：評估結(jié) 論不等同于評估器材可實現(xiàn)的價值，不應(yīng)當將評估結(jié)論視為評估器材可實現(xiàn)價值的擔保。 3.本評估陳訴的評估結(jié)論是反應(yīng)評估器材在本評估陳訴載明的評估目的之下，按照 一連策劃假設(shè)、公然市場假設(shè)和本評估陳訴載明的“評估假設(shè)和限制前提”確定的市場 代價，沒有思量以下身分： 3.1 已往或未來大概包袱的抵押、質(zhì)押、包管等事件的影響； 3.2 非凡的買賣業(yè)務(wù)方或買賣業(yè)務(wù)方法大概追加支付的價值等對評估代價的影響； 3.3 評估基準日后遇有天然力和其他不行抗力對資產(chǎn)代價的影響。 3.4 若是該等資產(chǎn)出售，所應(yīng)包袱的用度和稅項等大概影響其代價凈額的相關(guān)方面。 （三）評估結(jié)論的效力 1.本評估陳訴的評估結(jié)論是資產(chǎn)評估專業(yè)職員依照國度有關(guān)規(guī)定出具的專業(yè)意見， 依照法令禮貌的有關(guān)規(guī)定產(chǎn)生法令效力。 2.本評估陳訴的評估結(jié)論是在評估器材于現(xiàn)有用途穩(wěn)定并一連策劃、以及在評估基 準日的外部經(jīng)濟環(huán)境條件下，為本評估陳訴載明的評估目的而出具的評估器材于評估基 準日的市場代價參考意見，故本評估陳訴的評估結(jié)論僅在仍保持現(xiàn)有用途穩(wěn)定并一連經(jīng) 營、以及仍處于與評估基準日溝通或相似的外部經(jīng)濟環(huán)境的條件下有效。當前述評估目 的、評估假設(shè)和限制前提以及評估中遵循的一連策劃假設(shè)和公然市場假設(shè)等不復完全成 立時，本評估陳訴的評估結(jié)論即告失效。 開元資產(chǎn)評估有限公司 電話：（010）62143639 茂業(yè)商業(yè)股份有限公司擬股權(quán)收購事件所涉及的 重慶茂業(yè)百貨有限公司股東所有權(quán)益代價資產(chǎn)評估陳訴 十一、出格事項聲名 （一）引用其他機構(gòu)出具陳訴結(jié)論的情形 列入本次評估領(lǐng)域的各項資產(chǎn)及負債賬面值由大華管帳師事宜所（非凡平凡合資） 審計，并于2017年12月25日出具大華審字[2017]008409號審計陳訴，本次評估引用該審 計功效作為基本數(shù)據(jù)申報（賬面值）。除引用上述審計機構(gòu)的功效外，評估代價中再未 引用其他評估機構(gòu)的功效。 （二）權(quán)屬資料不全面可能存在瑕疵的氣象 無。 （三）評估措施受到限制的氣象 無。 （四）評估資料不完整的氣象 無。 （五）評估基準日存在的法令、經(jīng)濟等未決事項 無。 （六）抵押、包管、租賃及其或有負債（或有資產(chǎn)）等事項的性質(zhì)、金額及與評估 器材的干系 1. 重慶茂業(yè)百貨有限公司于2016年3月與重慶茂業(yè)地產(chǎn)有限公司簽訂策劃用衡宇 租賃條約，租賃位于重慶江北區(qū)建新北路16號的茂業(yè)東方期間廣場負一層、1至9樓用于 商業(yè)策劃，租賃限期至2031年6月30日。重慶茂業(yè)百貨有限公司每年需付出給重慶茂業(yè) 地產(chǎn)有限公司租賃用度29,629,742.40元。 2. 重慶百福樂商貿(mào)有限公司于2016年3月與重慶茂業(yè)地產(chǎn)有限公司簽訂策劃用房 屋租賃條約，租賃位于重慶江北區(qū)建新北路16號的茂業(yè)東方期間廣場G層用于商業(yè)策劃， 租賃限期至2031年6月30日。重慶百福樂商貿(mào)有限公司每年需付出給重慶茂業(yè)地產(chǎn)有限 公司租賃用度3,135,412.80元。提請陳訴使用者留意。 （七）評估基準日至評估陳訴日之間產(chǎn)生的大概對評估結(jié)論發(fā)生影響的事項 無。 （八）本次資產(chǎn)評估對應(yīng)的經(jīng)濟行為中，大概對評估功效發(fā)生重大影響的瑕疵氣象 無。 （九）其他出格聲名事項 無。 開元資產(chǎn)評估有限公司 電話：（010）62143639 茂業(yè)商業(yè)股份有限公司擬股權(quán)收購事件所涉及的 重慶茂業(yè)百貨有限公司股東所有權(quán)益代價資產(chǎn)評估陳訴 十二、資產(chǎn)評估陳訴使用限制聲名 1.本資產(chǎn)評估陳訴使用領(lǐng)域 本資產(chǎn)評估陳訴僅供委托方按本評估陳訴載明的評估目的使用。 2.本評估陳訴及其評估結(jié)論僅供委托人、資產(chǎn)評估委托條約約定的其他評估陳訴使 用人和國度法令、禮貌規(guī)定的評估陳訴使用人用于本評估陳訴載明的評估目的和用途以 及送交相關(guān)行政主管構(gòu)造檢察、存案；除此之外，其他任何機構(gòu)和小我私家不能成為本評估 陳訴的正當使用人。 3.資產(chǎn)評估陳訴使用人該當正確領(lǐng)略評估結(jié)論，評估結(jié)論不等同于評估器材可實現(xiàn) 的價值，評估結(jié)論不應(yīng)當被以為是對評估器材可實現(xiàn)價值的擔保。 4.若未征得本評估機構(gòu)書面許可，任何單位和小我私家不得復印、摘抄、引用本評估報 告的所有或部分內(nèi)容或?qū)⑵渌�有或部分�?nèi)容披露于任何媒體，法令、禮貌規(guī)定以及相關(guān) 當事人還有約定的除外。 5.評估結(jié)論的有效使用期 按現(xiàn)行規(guī)定，本評估陳訴的評估結(jié)論的有效使用期為壹年，該有效使用期從評估基 準日起計較。 6.因評估措施受限造成的評估陳訴使用限制 無。 十三、資產(chǎn)評估陳訴日 資產(chǎn)評估陳訴日是評估結(jié)論最終形成日。本資產(chǎn)評估陳訴日為 2017 年 12 月 28 日。 開元資產(chǎn)評估有限公司 資產(chǎn)評估師：許潔 中國北京 資產(chǎn)評估師:張佑民 開元資產(chǎn)評估有限公司 電話：（010）62143639 茂業(yè)商業(yè)股份有限公司擬股權(quán)收購事件所涉及的 重慶茂業(yè)百貨有限公司股東所有權(quán)益代價資產(chǎn)評估陳訴 資產(chǎn)評估陳訴附件 1. 資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書； 2. 被評估單位的專項審計陳訴（復印件）； 3. 委托人和被評估單位的法人營業(yè)執(zhí)照（復印件）； 4. 委托人理睬函（復印件）； 5. 被評估單位（其他相關(guān)當事人）理睬函（復印件）； 6. 資產(chǎn)評估機構(gòu)資格證明文件或存案文件（復印件）； 7. 資產(chǎn)評估機構(gòu)法人營業(yè)執(zhí)照副本（復印件）； 8. 認真本評估業(yè)務(wù)的資產(chǎn)評估師資格證明文件（復印件）； 9. 資產(chǎn)評估匯總表可能明細表。 開元資產(chǎn)評估有限公司 電話：（010）62143639

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