仁和藥業擬收購仁和團體持有的江藥公司41.5%股權項目資產評估陳訴 目次




仁和藥業股份有限公司擬收購
仁和(團體)成長有限公司所持
江西制藥有限責任公司41.5%股權項目
資產評估陳訴
中通評報字〔2011〕105號
第一冊
聲明、摘要、正文及附件




中通誠資產評估有限公司

二○一一年八月十日
仁和藥業擬收購仁和團體持有的江藥公司 41.5%股權項目資產評估陳訴 聲明




注冊資產評估師聲明

一、我們在執行本資產評估業務中，遵循相關法令禮貌和資產評估準則，
固守獨立、客觀和合理的原則；按照我們在執業歷程中網絡的資料，評估報
告告訴的內容是客觀的，并對評估結論公道性包袱相應的法令責任。
二、評估器材涉及的資產清單由委托方、被評估單位申報并經其簽章確
認；所提供資料的真實性、正當性、完整性，適當使用評估陳訴是委托方和
相關當事方的責任。
三、我們與評估陳訴中的評估器材沒有現存可能預期的好處干系；與相
關當事方沒有現存可能預期的好處干系，對相關當事方不存在成見。
四、我們已對評估陳訴中的評估器材及其所涉及資產舉辦現場觀測；我
們已對評估器材及其所涉及資產的法令權屬狀況給以須要的存眷，對評估對
象及其所涉及資產的法令權屬資料舉辦了磨練，并對已經發明的問題舉辦了
如實披露，且已提請委托方及相關當事方完善產權以滿足出具評估陳訴的要
求。
五、我們出具的評估陳訴中的說明、判斷和結論受評估陳訴中假設和限
定前提的限制，評估陳訴使用者該當充實思量評估陳訴中載明的假設、限定
前提、出格事項聲名及其對評估結論的影響。




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仁和藥業擬收購仁和團體持有的江藥公司 41.5%股權項目資產評估陳訴 摘要




摘 要

一、本次評估對應的經濟行為
仁和藥業股份有限公司擬收購仁和(團體)成長有限公司持有的江西制藥
有限責任公司41.5%股權。
該經濟行為已獲仁和藥業股份有限公司第五屆董事會第九次姑且集會會議批
準。
二、評估目的
為仁和藥業股份有限公司擬收購仁和(團體)成長有限公司持有的江西制
藥有限責任公司41.5%股權的經濟行為提供代價參考依據。
三、評估器材和評估領域
本次評估器材為仁和藥業股份有限公司擬收購仁和(團體)成長有限公司
持有的江西制藥有限責任公司 41.5%股權代價。
本次評估領域涉及江西制藥有限責任公司的所有資產和負債。包羅活動
資產、非活動資產、活動負債及非活動負債。評估前總資產為 17,043.48 萬元，
負債賬面代價 8,787.79 萬元，凈值產賬面代價 8,255.69 萬元。
四、代價范例
市場代價
五、評估基準日
2011 年 6 月 30 日
六、評估要領
本次評估采取收益法及本錢法舉辦評估，以收益法功效確定最終評估結
論。
七、評估結論及其使用有效期
顛末評估，在評估基準日 2011 年 6 月 30 日，江西制藥有限責任公司全
部股東權益代價評估代價為 23,491.12 萬元，較股東權益賬面值 8,255.69 萬元，
增值 15,235.43 萬元，增值率 184.54%。
仁和藥業股份有限公司擬收購仁和(團體)成長有限公司持有的江西制藥
有限責任公司 41.5%股權代價為 9,748.81 萬元。

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仁和藥業擬收購仁和團體持有的江藥公司 41.5%股權項目資產評估陳訴 摘要


本評估陳訴評估功效于2011年6月30日至2012年6月29日之間使用有效。
八、對評估結論發生影響的出格事項
(一)評估機構執業評估業務，該當對評估結論的公道性認真，而評估結論
不應當被以為是對評估器材可實現價值的擔保。
(二)評估機構在評估歷程中存眷評估器材的法令權屬狀況，并在陳訴中對
評估器材法令權屬及其證明質料來歷予以須要的聲名，但差池評估器材的法
律權屬提供擔保。
(三)遵守相關法令、禮貌和資產評估準則，對評估器材在評估基準日特定
目的下的代價說明、估算并揭曉專業意見，是評估機構的責任；提供須要的
資料并擔保所提供資料的真實性、正當性、完整性，適當使用評估陳訴是委
托方和相關當事方的責任。
(四)本次評估領域及評估采取的資料、數據均以被評估企業提供的報表以
及有關資料為準，被評估企業對上述資料的真實性、完整性認真。
(五) 本次評估結論創立的假設前提是：委估修建物在其壽命限期內，對

所占用地皮可延續使用，不思量地皮現實使用年限的影響。修建物類資產評
估值未思量地皮使用權延續使用應付出的相關稅費的影響。
(六)本次評估中，我們查察了每項委估器材的外部狀況，在情形答允下對

衡宇修建物實行了現場勘測判定，但僅借助了一般幫助性工具和通例本領，
未使用慎密或專業儀器對結構舉辦測試和判定。由于前提所限，對付隱蔽部
分無法實行勘測和觀察，詳細情形以被評估企業先容和評估職員履歷判斷為
依據。
(七)納入本次評估領域的其他應付款——江西省裝備租賃公司

3,752,159.00元 (個中：借錢本金1,450,000.00元，制止2002年計提的應付利錢
2,302,159.00元)。評估職員通過核查汗青財務資料發明，收購庫存打底褲收九分褲，江西制藥有限責任公
司(以下簡稱“江藥公司”)與江西省裝備租賃公司初次產生往來是在1993年，
但由于時刻久遠，詳細包辦職員更替，無法找到當時簽訂的相關條約，自2002
年12月20日該公司向江藥公司發來催收函后，就不曾有過接洽，今朝該筆欠
款已顛末尾法令追索期，此次評估按賬面值3,752,159.00元列示。
(八) 納入本次評估領域內的牢靠資產——衡宇修建物評估明細表序號
24(只身宿舍)、25(幼兒園和醫務室)的修建面積別離為 545.79 和 597 平方米。

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這 2 處房產的衡宇全部權證在企業房改前是包括在原有整棟樓的大衡宇全部
權證內(企業房改時已被房管部門收回)，由于至評估基準日，這 2 處房產均未
舉辦房改，以是未單獨確權治理新的衡宇全部權證，委估資產所占的地皮使
用權為劃撥，使用權面積截至評估基準日尚未支解，故本次評估以賬面值列
示。
(九) 納入本次評估領域內的衡宇修建物類牢靠資產除牢靠資產——衡宇
修建物評估明細表序號 24、25 和牢靠資產——構筑物及其他幫助辦法評估明
細表序號 9、10、11 外，賬面原值均為暫估入賬，相應的負債已在負債科目
中核算。制止評估基準日由于各類原因工程決算審計尚未完成，本次評估測
算的工程量是依據施工單位申報的工程決算書所對應的工程量舉辦的，未考
慮最終審計差異對評估值的影響。
(十)本次評估盤盈房產共計 4 項，修建面積為 652.79 平方米，因存在產
權瑕疵，故未納入此次評估領域。具體情形如下：
1．鋪面 1：資產位于南昌市五緯路 38 號南一棟一層的六個店面，衡宇所
有權證書編號為洪房權證東字 120977 號，衡宇全部權工錢江藥公司，修建面
積為 473.34 平方米；地皮使用權證編號為洪土國用登東（2005）第 706 號，
地皮使用權范例為劃撥，地皮用途為住宅，地皮使用權證載面積 6,462 平方米
為該住宅小區的占地面積。委估房產為南一棟住宅樓的底商，截至評估基準
日，江藥公司尚未到當地地皮打點部門治理地皮使用權面積支解手續，故無
法確定評估值。
2．鋪面 2：資產位于南昌市三經路 113 號糊口區北區江柴宿舍西邊的三
套店面，修建面積為 85 平方米。按照江藥公司與江西恒茂房地產開發有限公
司于 1998 年 3 月 27 日簽訂《協議書》，該房產為地皮置換所得；按照江藥公
司提供的原地皮使用權證洪土國用登東（2005）第 707 號，地皮使用權范例
為劃撥。截至評估基準日，房地產權證尚未治理，地皮使用權面積尚未支解，
故無法確定評估值。委估房產的出租情形如下表：
序號 房產名稱 出租面積 租期 租金 備注
1 三經路 5 號店 29.6 2010.8.1-2012.8.1 620 元/月.套
2 三經路 6 號店 26.66 2010.7.8-2011.7.8 585 元/月.套
3 三經路 7 號店 24.08 2010.9.18-2011.9.18 780 元/月.套




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3．鋪面 3：資產位于南昌市三經路 113 號南十二棟西邊的三套店面，建
筑面積為 71.45 平方米。該房產為自建，房產所占用的地皮使用權范例為劃撥,
截至評估基準日江藥公司尚未到當地房地產打點部門治理房地產權證。由于
地皮使用權面積未支解，故無法確定評估值。
4．鋪面 4: 資產位于南昌市五緯路 38 號南一棟西邊一套店面，修建面積
為 23 平方米。該房產為自建，房產所占用的地皮使用權范例為劃撥,截至評估
基準日江藥公司尚未到當地房地產打點部門治理房地產權證。由于地皮使用
權面積未支解，故無法確定評估值。
(十一) 機修車間因江藥公司資金問題，已歇工建樹。經現場勘測，機修
車間基本工程已落成，按照資料顯示，該基本工程于 2004 年落成。截至評估
基準日，江藥公司未付出工程款，也未在相應的科目中核算。由于被評估企
業未付出工程款，不能確權歸屬被評估企業，故未將其納入本次評估領域。
(十二) 江藥公司2001年和2000年別離為兩家企業江西省醫療東西公司和
江西贛南制藥有限責任公司提供包管的連帶責任包管金額為2,102萬元 (其
中：江西贛南制藥有限責任公司的1,898萬元、江西省醫療東西公司204萬元)。
建行贛州支行已經就江西贛南制藥有限責任公司借錢1,898萬元過時不還一事
對江西贛南制藥有限責任公司和江藥公司共同提起訴訟，經江西省贛州市中
級人民法院審理并訊斷2個被告送還欠款【(2006)贛中民二初字第53號民事判
決書】。由于被告雙方均無力付出欠款，2008年9月10日江西省贛州市中級人
民法院（2007）贛中執字第2號民事裁定書裁定將江藥公司位于南昌縣小藍工
業園匯仁大道758號宗地面積約80,561.91平方米地皮用于賠償819.54144萬元
的債務。因企頤魅正在改制，以是該裁定尚未執行，權證也未產生變換。該部
分地皮在江藥公司廠區圍墻領域內，今朝該部分地皮處于閑置狀態。本次評
估未思量雙方協商一致采取其他方法辦理該項債務對評估值的影響。
(十三) 江蘇省微生物研究全部限責任公司就硫酸依替米星氯化鈉打針液
專利侵權糾紛提交到北京市常識產權局，對方向江藥公司提出遏制出產和銷
售“硫酸依替米星氯化鈉打針液”并抵償經濟喪失50萬元，今朝北京市常識
產權局正在審理之中。本次評估未思量該項身分對評估值的影響。
(十四) 2004年6月25日，中行江西省分行與中國信達資產打點股份有限公
司江西省分公司(以下簡稱“信達公司”)簽定了一份《債權轉讓協議》，將江

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藥公司欠中行江西省分行的貸款本金為12,670,172.40元，利錢1,404,026.34元
債務轉讓給信達公司。2010年7月23日信達公司就該項債務向南昌市中級人民
法院提起訴訟，法院依法審理后訊斷江藥公司送還債務，該案在逼迫執行階
段。由于江藥公司正處改制歷程中，南昌市中級人民法院裁定終結執行措施。
今朝由于雙方對給付金額無法告竣一致，處于對峙階段，但前期法院訊斷的
利錢1,404,026.34元和訊斷后至評估基準日的應付的利錢江藥公司已經計提列
入“應付利錢”。
(十五)江藥公司獸藥原料藥(硫酸慶大霉素、硫酸慶大—小諾霉素)的出產
許可證已于2011年6月18日到期，今朝續期手續尚在治理中。


以上內容摘自評估陳訴正文，欲相識本評估項目的具體情形和公道領略
評估結論，該當閱讀評估陳訴正文。




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仁和藥業擬收購仁和團體持有的江藥公司 41.5%股權項目資產評估陳訴 正本


仁和藥業股份有限公司擬收購
仁和(團體)成長有限公司持有的
江西制藥有限責任公司41.5%股權項目
資產評估陳訴
中通評報字〔2011〕105號


仁和藥業股份有限公司：
中通誠資產評估有限公司接管貴公司的委托，按照有關法令、禮貌和資
產評估準則、資產評估原則，采取收益法及本錢法，根據須要的評估措施，
對委托方擬實行股權轉讓之目的所涉及的仁和(團體)成長有限公司持有的江
西制藥有限責任公司41.5%股權代價在2011年6月30日所示意的市場代價舉辦
了評估事變。現將資產評估情形陳訴如下。


一、委托方、被評估企業輪廓

(一)委托方輪廓

公司名稱：仁和藥業股份有限公司
住所：樟樹市藥都南大道158號(福城家產園)
法定代表人：梅強
注冊成本：陸億叁仟零貳拾肆萬捌仟零肆拾壹圓整
經濟性質：股份有限公司(上市、外商投資企業投資)
策劃領域主營：中藥材種植；藥材種苗扶植：紙箱出產、銷售；計較機
軟件開發；計劃、建造、宣布、署理國內種種廣告；修建質料、機器裝備、
五金交電及電子產物、化工產物、金屬質料、體裁辦公用品、百貨的批發、
零售。（以上項目國度有專項規定的除外）
(二)產權持有單位
名稱：仁和(團體)成長有限公司

法定住所：樟樹市藥都南大道158號

法定代表人：楊文龍

注冊成本：壹億捌仟捌佰壹拾捌萬元整

公司范例：有限責任公司(天然人投資或控股)
策劃領域：中藥材種植，藥材種苗扶植，紙箱出產銷售，義烏回收庫存服裝，計較機軟件開

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發，包裝計劃，廣告謀劃建造，建材、家電五金、百貨化工（化學危險品除
外）、機電（小轎車除外）、電子產物、體裁辦公用品、通信器械（無線電發
射裝備除外）、汽車配件、金屬質料批發、零售，實業投資、成本運營、項目
咨詢處事。（以上項目國度有專項規定的除外）
(三)被評估單位輪廓
名稱：江西制藥有限責任公司(以下簡稱“江藥公司”)
法定住所：南昌市小藍家產園匯仁西大道758號
法定代表人：付志剛
注冊成本：貳億貳仟捌佰萬元整
公司范例：其他有限責任公司
策劃領域：大容量打針劑、小容量打針劑、片劑、硬膠囊劑、凍干粉針
劑、原料藥(許可證有效期至2015年12月31日)，化工產物，經經貿部(1992)外
經貿管體函字1312號文件核準的收支口貿易。獸藥原料藥(硫酸慶大霉素、硫
酸慶大—小諾霉素)(許可證有效期至2011年6月18日)(以上項目國度有專項規
定的除外)
江藥公司初創于 1950 年 3 月，61 年的成長變遷，從“江西衛生質料廠”、
“江西化學制藥廠”到“江西制藥廠”。企業由二十來人的中藥作坊慢慢成長
成為配套齊備的大型綜合性制藥企業。1996 年 6 月 26 日，經江西省體改委和
江西省醫藥總公司連系核準，江西制藥廠顛末清產核資等一系列籌辦，改名
為江西制藥有限責任公司。公司擁有針劑車間、牢靠制劑車間、輸液車間、
原料車間、凍干車間和制劑民眾車間共 6 個出產車間，取得藥品出產批號 325
個。今朝正常出產的藥品種類有幾十種，主產物原料藥小諾霉素、C1a 堿粉、
慶巨細諾為國內獨家出產。后經驗次股權改觀，至評估基準日其股東情形如
下：
金額單位：人民幣元
股東名稱 出資金額 出資比例
仁和(團體)成長有限公司 9,461.54 41.50%
中國華融資產打點公司 9,059 39.73%
中國長城資產打點公司 1348.94 5.91%
中國東方資產打點公司 300 1.32%
南昌市國有資產監督打點委員會 2130.52 9.34%
北京市祺洋房地產開發有限責任公司 300 1.32%
北京英奇科技投資有限公司 200 0.88%

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合 計 22,800 100.00%

江藥公司連年來的首要財務數據，已經立信大華管帳師事宜全部限公司
審計，立信大華管帳師事宜全部限公司出具了無保存意見審計陳訴。連年主
要財務數據見下表：
江西制藥有限責任公司 2009—2011 年 6 月根基財務數據表
金額單位：人民幣萬元
項 目 2009 年 2010 年 2011 年 6 月
資產總額 16,054.98 15,856.49 17,043.48
牢靠資產總額 6,876.70 8,742.91 8,615.46
負債總額 25,752.01 24,888.80 8,787.79
凈資產 -9,697.03 -9,032.31 8,255.69
營業收入 11,412.58 13,072.95 6,817.64
利潤總額 -426.88 664.72 3,936.46
凈利潤 -426.88 664.72 3,936.46
江西制藥有限責任公司申報的評估基準日各項資產及負債，經立信大華
管帳師事宜全部限公司審計，詳細情形見下表。
金額單位：人民幣元

項目 賬面代價
活動資產 57,771,363.57
非活動資產 112,663,467.26
個中：牢靠資產 86,154,628.78
資產總計 170,434,830.83
活動負債 69,037,358.46
非活動負債 18,840,572.39
負債總計 87,877,930.85
凈資產(全部者權益) 82,556,899.98




二、評估目的

本次評估是為仁和藥業股份有限公司擬收購仁和(團體)成長有限公司持
有的江西制藥有限責任公司 41.5%股權經濟行為提供代價參考依據。
該經濟行為已獲仁和藥業股份有限公司第五屆董事會第九次姑且集會會議批
準。


三、評估器材和領域

評估器材為仁和（團體）成長有限公司持有的江西制藥有限責任公司
41.5%股權。
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本次評估領域是江西制藥有限責任公司的所有資產和負債。評估資產類
型首要包羅：活動資產、非活動資產(牢靠資產、無形資產)以及相關負債。評
估前總資產為 17,043.48 萬元，負債賬面代價 8,787.79 萬元，凈資產賬面代價
8,255.69 萬元。
納入本次評估領域的實物資產包羅存貨和牢靠資產，制止評估基準日，
詳細漫衍情形如下：
1．存貨賬面余額25,481,310.44元，計提的存貨減價籌備835,214.69元，賬
面代價24,646,095.75元。個中：
(1)原質料185項，賬面余額3,342,959.46元，計提的存貨減價籌備33,620.32
元，賬面代價3,309,339.14元。存放在公司原料客棧，為企業庫存尚未領用的
質料。個中有76項存在逾期或部分逾期的情形，逾期部分原質料的賬面代價
為33,620.33元。
(2)在庫周轉質料729項，賬面余額4,082,727.42元，計提的存貨減價籌備
564,492.35元，賬面代價3,518,235.07元，存放在公司原料及五金客棧，為企業
庫存尚未領用的包裝物和低值易耗品。個中有71項含有老規格的包裝質料，
此刻已經不能使用，這部分周轉質料的賬面代價為574,491.10元。
(3)產制品36項，賬面余額9,692,111.21元，計提的存貨減價籌備237,102.02
元，賬面代價9,455,009.19元，存放在公司制品客棧，為企業庫存尚未銷售的
藥品。
(4)在制品95項，賬面代價8,363,512.35元，存放在公司出產車間內，為生
產車間領用待舉辦進一步加工的原質料。
2．牢靠資產——衡宇修建物類賬面原值為48,711,523.47元，賬面凈值為
41,034,940.77元，減值籌備為零。委估資產位于江西省南昌縣小藍經濟開發區
內，共計37項，包羅衡宇修建物及構筑物、管道溝槽，資產首要自建于
2004~2006年，個中：
(1) 房 屋 建 筑 物 共 計 25 項 ， 賬 面 原 值 為 40,590,387.94 元 ， 賬 面 凈 值 為
34,098,068.30元，總修建面積為58,123.98平方米，首要結構型為鋼混、鋼結構。
(2)構筑物及其他幫助辦法共計11項，賬面原值為7,684,051.64元，賬面凈
值為6,571,588.71元，首要為煙囪、廢水處理賞罰裝置（種種水池）、圍墻、階梯、
綠化等。個中煙囪為磚結構，種種水池為鋼筋砼，圍墻為鑄鐵攔桿、磚結構，

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階梯為砼結構。
(3) 管道及溝槽共計1項，賬面原值為437,083.89元，賬面凈值為365,283.76
元，為電纜管溝，結構形式為鋼混。
3 ． 固 定 資 產 — — 設 備 類 賬 面 原 值 為 138,380,310.15 元 ， 賬 面 凈 值 為
45,119,688.01元，減值籌備為零。委估資產位于江西制藥有限責任公司在江西
省南昌縣小藍經濟開發區的廠房內。包羅呆板裝備、車輛及電子裝備。個中：
(1)呆板裝備1878項（10,078臺/套/米），賬面原值133,149,890.81元，賬面
凈值42,594,696.17元。
(2)車輛13項（13輛），賬面原值1,580,564.44元，賬面凈值678,407.59元。
(3電子裝備175項（236臺），賬面原值3,649,854.90元，賬面凈值1,846,584.25
元，首要包羅電腦、復印機、打印機、空調等辦公裝備。
上述裝備中存在報廢及閑置情形，詳細情形如下：
報廢部分：

賬面原值 賬面凈值 計量單位 數量 報廢原因
呆板裝備 2,003,804.38 371,546.77 臺 56 出產工藝落伍
車輛 49,900.00 2,495.00 輛 4 已破壞
使用年限較長、技能機能
電子裝備 41,437.91 3,530.34 臺 14 較差
合計 2,095,142.29 377,572.11
閑置部分：
賬面原值 賬面凈值 計量單位 數量 閑置原因
呆板裝備 11,029,785.49 1,210,227.66 臺 137 不需用
除此之外其他裝備一樣平常維護保養及時，在用狀況正常。
(三)企業申報的賬面記錄可能未記錄的無形資產情形
企頤魅賬面記錄的無形資產為地皮使用權，地皮面積為200,000M2，原始入
賬代價為11,075,000.00元，賬面攤余代價為9,508,838.48元。
由于江藥公司為江西贛南制藥有限責任公司的1,898萬元債務提供包管，
江西贛南制藥有限責任公司過時無力送還，建行贛州支行已經就江西贛南制
藥有限責任公司借錢1,898萬元過時不還一事對江西贛南制藥有限責任公司和
江藥公司共同提起訴訟，經江西省贛州市中級人民法院審理并訊斷2個被告償
還欠款【(2006)贛中民二初字第53號民事訊斷書】。由于被告雙方均無力付出
欠款，2008年9月10日江西省贛州市中級人民法院（2007）贛中執字第2號民
事裁定書裁定將江藥公司位于南昌縣小藍家產園匯仁大道758號宗地面積約
80,561.91 M2地皮用于賠償819.54144萬元的債務，扣除這部分面積后的剩余土

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地面積為119,438.09M2。因企頤魅正在改制，以是該裁定尚未執行，權證也未發
生變換。該部分地皮在江藥公司廠區圍墻領域內，今朝該部分地皮處于閑置
狀態。
企頤魅賬面未記錄的其他無形資產包羅：專利2個（03119520復方甘草口含
片及其制備要領和95100772殺滅幽門螺旋桿菌治療胃病的胃內滯留緩釋制
劑）、注冊商標52個和藥品出產核準文號325個。


四、代價范例及其界說

按照本次評估目的、市場前提以及評估器材自身前提，選擇市場代價作
為本次評估的代價范例。
市場代價是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強制的情
況下，評估器材在評估基準日舉辦正常公一買賣業務的代價預計數額。


五、評估基準日

本次評估基準日是 2011 年 6 月 30 日。
委托方在確定評估基準日時思量的首要身分包羅滿足經濟行為實行的時
間要求，選取管帳期末以便于明晰界定評估領域和精確高效清查資產。


六、評估依據

(一)經濟行為依據
仁和藥業股份有限公司第五屆董事會第九次姑且集會會議決策。
(二)評估準則依據
1．《評估準則——根基準則》和《資產評估職業道德準則——根基準則》
(財企〔2004〕20號)；
2．《注冊資產評估師存眷評估器材法令權屬指導意見》(會協〔2003〕18
號)；
3．《資產評估準則——評估陳訴》等7項資產評估準則(中評協〔2007〕189
號)；
4．《企業國有資產評估陳訴指南》(中評協〔2008〕218號)；
(四)權屬依據

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1．衡宇全部權證
2．地皮使用權證
3．車輛行駛證
4．大型裝備購置條約；
(五)取價依據
1．《2004年江西省修建工程耗損量定額及統一基價表》；
2．《2004年江西省裝飾裝修工程耗損量定額及統一基價表》；
3．《2004年江西省安裝工程耗損量定額及單位估價表》；
4．《2004年江西省市政工程耗損量定額及單位估價表》；
5．《2004年江西省修建安裝工程用度定額》；
6．有關協議、條約、發票等資料；
7．國內大型專業網站提供的計較機及辦公自動化裝備、世界汽車市場價
格資料；
8．評估職員的現場勘測記錄；
9．被評估企業提供的評估申報明細表及有關資料；
10．被評估企業提供的將來五年一期盈利預測（2011年7-12月至2016年）。
(六)其他參考依據
1．立信大華管帳師事宜全部限公司《審計陳訴》；
2．被評估企業提供的重大條約、協議；
3．被評估企業提供的出產策劃統計資料。


七、評估要領

(一)評估要領的選擇
按照《企業代價評估指導意見（試行）》，注冊資產評估師執行企業代價
評估業務，該當按照評估器材、代價范例、資料網絡情形等相關前提，說明
收益法、市場法和本錢法三種資產評估根基要領的合用性，適當選擇一種或
多種資產評估根基要領。
市場法是指將評估器材與參考企業、在市場上已有買賣業務股權轉讓資產評
估項目資產評估陳訴書案例的企業、股東權益、證券等權益性資產舉辦較量
以確定評估器材代價的評估思緒。市場法中常用的兩種要領是參考企業較量

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法和并購案例較量法。基于今朝我國資產市場買賣業務不足活潑，較難取得市場
參照物，缺乏可較量的參考企業的市場買賣業務案例。同時證券市場也難以獲取
與本次被評估單位具有可比性的上市公司資料。我們以為本資產評估項目不
相宜采取市場法舉辦評估。
顛末觀測相識，被評估企業資產與策劃收益之間存在必然的比例干系，
并可以量化，且將來收益可以預測。企業各項資產和負債代價也可以單獨評
估確認。故團結此次評估目的和評估器材特點，納入評估領域的資產具備采
用收益法和本錢法的合用前提。
(二)收益法
企業代價評估中的收益法，是指通過將被評估企業預期收益成本化或折
現以確定評估器材代價的評估思緒。
本次評估以企業審計后的單戶報表為基本，采取現金流折現的要領計較
企業代價。起首運用企頤魅折現現金流量模子計較企頤魅整體收益折現值，加上
非策劃性資產及溢余資產的代價，減去有息負債和非策劃性債務，得出被評
估企業股東權益代價。
詳細計較公式為：
P` = P + A` - D - D`
n
Ri R 1
P n
i 0.5 (1 r ) r (1 r ) n
i


式中：

P' —被評估企業股東所有權益評估值
P —企頤魅整體收益折現值
D —被評估企業有息負債
A' —非策劃性資產及溢余資產
D' —非策劃性負債
Ri —將來第 i 個收益期的預期收益額(企業自由現金流)
i：收益年期，i=0.5，1.5，2.5，……，n

r ：折現率

(三)本錢法
企業代價評估中的本錢法也稱資產基本法，是指在公道評估企業各項資
產的代價和負債的基本上確定評估器材代價的思緒。


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1．活動資產
(1)活動資產中貨幣資金按照企業提供的各項目的明細表，以審審核實后
賬面值確定評估值；應收賬款、預付賬款、其他應收款等，按照企業提供的
各項目的明細表，以審審核實后的調解數作為評估基本，采取對經濟內容和
賬齡說明的要領，按每筆金錢大概收回的數額確定評估值。
(2)存貨首要有原質料、在庫周轉質料、產制品及在產物。按照企業提供
的存貨清單，核實有關購置發票和管帳憑據，盤貨存貨，現場勘測存貨的倉
儲情形，相識客棧的保管、內部節制制度，按照待估資產的特點，選擇恰當
的評估標準和要領。
原質料，以經核實后的數量并參考評估基準日近期市場購置價(含運費，
不含稅)確定評估值。
在庫周轉質料，對價值變革較大的周轉質料以經核實后的數量并參考評
估基準日近期市場購置價(含運費，不會稅)確定評估值；對周轉速率快，賬面
單價與市場價臨近的周轉質料，以核實后賬面值確定評估值。
產制品，在獲取相關銷售價值的基本上，將不含稅銷售單價扣減銷售費
用、采購單價與銷售單價差異部分的增值稅附加費、所得稅和須要的利潤折
扣后，乘以評估基準日核實的結存數量作為產制品的評估代價。
在產物，以核實后的賬面代價確定評估值。
2．耐久股權投資
本次評估單獨對被評估企業投資的子公司舉辦評估，并以評估后子公司
的股權代價乘以被評估企業所持的股份確認評估值。
3．牢靠資產——衡宇修建物類資產
本次評估以資產根據現行用途繼續使用為假設條件，采取本錢法舉辦評
估。原因如下：第一，對付市場法而言，由于在選取參照物方面具有極大難
度，且由于市場公然資料較缺乏，故本次評估不采用市場法舉辦評估；第二，
對付收益法而言，因委估資產首要為制藥專用廠房，因市場上無同范例物業
出租，故也不易采取收益法舉辦評估。
本錢法是指起首估測被評估資產的重置全價，然后估測被評估資產已存
在的各類貶值身分，并將其從重置全價中予以扣除而獲得被評估資產代價的
一種評估要領。

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根基計較公式：評估代價＝重置全價×成新率
(1)重置全價簡直定
重置全價＝修建安裝工程費＋前期及其余用度＋資金本錢
本次評估，采取預決算調解法、類比要領確定重置全價。
預決算調解法確定重置全價的技能思緒是：按照企業提供的修建物類的
有關竣工決算資料及修建物地址地的定額標準，團結該修建物竣工決算書中
的工程量計較出各項目的基價定額直接費和修建安裝工程造價。然后按照市
場觀測和委托單位提供的建樹工程前期用度及其他用度標準，計較出修建物
的前期用度及其他用度，并加計資金本錢，從而計較出委估修建物的重置全
價。
類比要領是以有代表性的修建物做參照物，對同范例的修建物，在檐高、
層高、跨度、用材、裝飾等方面舉辦較量，找出差異作為調解身分，舉辦調
整，計較出類比修建物單位重置全價。
①修建安裝工程費
對付規范修建物工程，根據《2004 年江西省修建工程耗損量定額及統一
基價表》、《2004 年江西省裝飾裝修工程耗損量定額及統一基價表》、《2004 年
江西省安裝工程耗損量定額及單位估價表》、《2004 年江西省市政工程耗損量
定額及單位估價表》及《2004 年江西省修建安裝工程用度定額》等定額標準
舉辦取費計較，套用評估基準日時點的人材機市場價值確定修建安裝工程費
用。
對付其他修建物工程選取與被評估修建物的結構類似、布局基內情符的、
修建面積、層數、層高、裝修標準、裝備配套完備程度根基一致的近期結算
工程或近期建成的類似修建物單位平方米造價為參考，將類似工程建安造價
調解為評估基準日造價，與被評估修建物舉辦較量，對其布局特性差異采取“綜
合調解系數”舉辦差異調解，得出修建安裝工程造價。
②前期用度及其他用度
前期用度包羅工程項今朝期籌劃、可行性研究、勘測計劃、工程招標費
等；其他用度包羅建樹單位打點費，工程監理費等用度。
委估修建物的前期及其他用度，根據修建物地址地建樹工程投資估算指
標，依據企業申報的評估基準日資產局限確定系數。

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前期及其他用度項目及費率表-----園區內享受優惠
序號 用度名稱 費率 計費基本 依據
1 建樹單位打點費 0.85% 建安工程費 財建(2002)394 號
2 勘測計劃費 3.87% 建安工程費 計價值(2002)10 號
3 施工圖檢察收費 0.12% 建安工程費 贛計收費字(2003)818 號
4 工程建樹監理費 2.13% 建安工程費 發改價值[2007]670 號
5 招投標署理費 0.25% 建安工程費 計價值[2002]2503 號
6 工程造價考核費 0.27% 建安工程費 贛計收費字(2003)1177 號

③資金本錢采取評估基準日合用的中國人民銀行發布的建樹期貸款利率
計較。設定投資在建樹期內勻稱投入。
(2)成新率簡直定
本次評估對修建物首要采取使用年限法和調查法綜合鑒定成新率。
①使用年限法
使用年限法依據修建物已使用年限、使用狀況和維修情形來綜合思量其
尚可使用年限，最后判斷其成新率。
尚可使用年限
使用年限法成新率 ×100%
已使用年限 尚可使用年限
②調查法
調查法依據其評估器材的制作特點、計劃水平、施工質量、使用狀況和維
護保養情形以及各部位在該評估器材所占的比重，通過評估職員現場調查與
相識判斷其成新率。
③綜合成新率
綜合成新率=使用年限法成新率×40%+調查法成新率×60%
④對以下情形，采取公道要領確定成新率：
對付可以或許根基正常、安詳使用的修建物，其成新率一般不該低于 30%；
若是調查法和使用年限法計較成新率的差距較大，經評估職員說明原因
后，憑履歷判斷，取兩者中相對公道的一種；
對付前提所限無法實行調查判定的項目，一般采取使用年限法確定成新
率。
4．牢靠資產——裝備類牢靠資產
本次裝備類牢靠資產的評估以資產根據現行用途繼續使用為假設條件，
采取本錢法舉辦評估。原因如下：第一，對付市場法而言，由于在選取參照


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物方面具有極大難度，且由于市場公然資料較缺乏，故本次評估不采用市場
法舉辦評估；第二，對付收益法而言，委估裝備均不具有獨立運營手段可能
獨立贏利手段，故也不易采取收益法舉辦評估。
本錢法的根基公式：評估代價=重置全價×成新率
(1)重置全價簡直定
①呆板裝備
A、重置全價簡直定
對付國產裝備，能查到現行市場價值的裝備，按照說明選定的現行時價，
思量其運雜費及安裝調試費確定重置全價；不能查到現行市場價值的裝備，
選取成果臨近的更換產物市場價值并相應調解作為裝備購置價，再加上運雜
費、安裝調試費、前期及其他用度和資金本錢等其他公道用度確定重置全價，
計較公式為：
重置全價＝裝備購置價+運雜費+安裝調試費+其他公道用度
對付入口裝備的現行市場價，只管向裝備商和廠商詢價，對付詢價較困
難的裝備，根據委托方近兩年的同類產物條約價，思量海外物價指數、匯率
的變革及裝備的先進水劃一身分調解確定，按照國度有關規定，對付中外合
資企業自用入口裝備入口關稅的選取根據現真相形，計較公式為：
重置全價=CIF 價+關稅+增值稅+銀行財務費+外貿手續費+國內運雜費+
安裝調試費＋其他公道用度。
B、首要取價參數簡直定
a、裝備購置價
在確定裝備購置價時首要依據裝備出產廠家報價、該公司最近購置的同
類呆板裝備的成交價等資料。
b、裝備運雜費費率
裝備運雜費首要包羅運費、裝卸費、保險用度等，評估中一般按大數法
則(在隨機變亂的大量呈現中往往泛起險些一致的規律)按裝備的代價、重量、
體積以及間隔等的必然比率計較。評估中選用的運雜費率如下表：
裝備運雜費率表
出產地 費率（按裝備購置價計較）
當地出產 1%～2.5%
運輸間隔 100～1000 公里 1.5%～3.5%
運輸間隔 1000～2000 公里 2%～5.5%

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運輸間隔 2000～2800 公里 2.5%～6.5%
運輸間隔 2800 公里以上 3%～7.5%

評估中按照裝備單價及體積重量及所處區域交通前提選定詳細費率。單
價高、體積小、重量輕且處于交通利便區域的裝備取下限，反之取上限。
對付裝備購置價包括運雜費的裝備不再思量裝備運雜費。
c、裝備安裝調試費
按照《最新資產評估常用數據與參數手冊》2002 版所規定的費率標精確
定。若為需要加裝基本的大型裝備，則裝備基本費依據委估修建物決算中的
工程量，套用委估裝備地址地的現行修建安裝工程預算定額，并調到評估基
準日市場價值水平，然后舉辦取費，計較得出。
d、前期及其他用度
前期及其他用度包羅建樹單位打點費、勘查計劃費和工程監理費等用度。
根據國度及江西省相關規定，依據評估基準日資產局限確定費率。
前期及其他用度項目及費率表
序號 用度名稱 費率 計費基本 依據
1 建樹單位打點費 0.85% 建安工程費 財建(2002)394 號
2 勘測計劃費 3.87% 建安工程費 計價值(2002)10 號
3 施工圖檢察收費 0.12% 建安工程費 贛計收費字(2003)818 號
4 工程建樹監理費 2.13% 建安工程費 發改價值[2007]670 號
5 招投標署理費 0.25% 建安工程費 計價值[2002]2503 號
6 工程造價考核費 0.27% 建安工程費 贛計收費字(2003)1177 號
合 計 7.49%
e、資金本錢
資金本錢指建樹期貸款利錢。貸款利率以評估基準日時中國人民銀行公
布的貸款利率為準。詳細計較公式為：
資金本錢=裝備購置價或制作本錢×合用利率×公道工期÷2
②車輛
根據現行市場價值，加上車輛購置稅、運費、牌照費等公道用度確定重
置全價。
③電子裝備
能查到現行市場價值的電子裝備，按照說明選定的現行時價直接確定重
置全價；不能查到現行市場價值的，選取成果臨近的更換產物市場價值并相
應調解作為其重置全價。


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(2)成新率簡直定
①呆板裝備和運輸車輛，首要采取調查法和使用年限法確定成新率，其
計較公式為：
成新率=調查法成新率×60%+使用年限法成新率×40%
A、調查法。調查法是對評估裝備的實體各首要部位舉辦技能判定，并綜
合說明資產的計劃、制造、使用、磨損、維護、修理、大修理、改革情形和
物理壽命等身分，將評估器材與其全新狀態對較量，考查由于使用磨損和自
然消耗對資產的成果、使用效率帶來的影響，判斷被評估裝備的成新率。
B、使用年限法。其計較公式為：
經濟使用年限－已使用年限
使用年限法成新率 100%
經濟使用年限
經濟使用年限是指從資產開始使用到因經濟上不合算而遏制使用所經驗
的年限。
②對電子裝備，首要采取使用年限法確定成新率。
③對以下情形，采取公道要領確定成新率：
對付可以或許根基正常、安詳使用的裝備，其成新率一般不該低于 15%；
若調查法成新率和使用年限法成新率的差異較大，經說明原因后，憑
履歷判斷，選取兩者中相對公道的一種。
5．無形資產——地皮使用權
按照《城鎮地皮估價規程》通行的宗地估價要領有市場較量法、收益還
原法、假設開發法、本錢逼近法、基準地價系數修處死等。評估要領的選擇
應根據《城鎮地皮估價規程》，按照當地地產市場發育情形并團結評估器材的
詳細特點及評估目的等，選擇恰當的評估要領。此次評估器材為位于南昌縣
小藍家產園區家產用地，由于其地址周邊地區有連年來的征地案例和征地標
準可參考，出格是《關于發布全省征地統一年產值標準和區片綜合地價的通
知》（贛府字[2010]126 號 2011 年 1 月 24 日）的發布實行，征地有統一標準，
以是可選用本錢逼近法舉辦評估；同時該家產用地也在南昌縣城區基準地價
包圍領域之內，故本次評估宜選用本錢逼近法和基準地價系數修處死舉辦。




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①本錢逼近法是以地皮取得費、地皮開發所耗各項用度之和為首要依據，
再加上必然的利潤、利錢、應繳納的稅金和地皮增值收益來確定地皮價值的
一種估價要領。其根基計較公式為：
V= Ea + Ed + T + R1 + R2 + R3
式中：V----地皮價值；
Ea----地皮取得費
Ed----地皮開發費；
T----稅費；
R1----利錢；
R2----利潤；
R3----地皮增值

②基準地價系數修處死
基準地價系數修處死，是在求取一宗待估宗地價值時，按照當地基準地
價水平，參照與待估宗地溝通地皮級別或均質地區內該類用地地價標準和各
種批改身分聲名表，按照兩者在地區前提、個別前提、地皮使用年限、地皮
使用權轉讓評估市場行情、容積率、微觀區位前提以及地皮開發水劃一的差
異，確定批改系數，批改基準地價從而得出評估器材地價的一種要領，其基
本公式為：
其計較公式為： P1＝P×(1±K) ×IIS±F
上式中: P1———宗地評估價值（元/m2）
P———該地塊地址地皮級別基準地價（元/m2）
K ——-地價地區影響身分總批改系數
IIS——-待估宗地個別身分批改系數的乘積
F———為地皮開發程度差異批改值
6．負債
負債是通過抽查原始憑據、記賬憑據及其相關依據確定需要包袱的項目
及金額。


八、評估措施實行歷程和情形

(一)接管委托
經與委托方洽談相同，相識委估資產根基情形，明晰評估目的、評估對

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象與評估領域、評估基準日等評估業務根基事項，經綜合說明專業勝任手段
和獨立性和評價業務風險，確定接管委托，簽訂業務約定書。針對詳細情形，
確定評估代價范例，相識大概會影響評估業務和評估結論的評估假設和限制
前提，制定評估事變打算，組織評估事變團隊。
(二)資產核實
指導產權持有者清查資產、籌備評估資料，以此為基本，對評估領域內
的資產舉辦核實，對其法令權屬狀況給以須要的存眷，對網絡獲取的評估資
料舉辦審閱、核查、驗證。
(三)評定估算
按照評估器材、代價范例、資料網絡情形等相關前提，選擇恰當的評估
要領。團結所把握的評估資料，開展市場調研，網絡相關市場信息，確定取
價依據，舉辦評定估算。
(四)出具陳訴
對評估功效舉辦匯總、復核、說明、判斷、完善，形成評估結論。撰寫
評估陳訴，經內部考核，在與委托方和相關當事方就評估陳訴有關內容舉辦
須要相同后，出具正式評估陳訴。


九、評估假設

本評估陳訴及評估結論的創立，依賴于以下評估假設：
1．被評估企業策劃所遵循的國度及處所現行的有關法令禮貌及政策、國
家宏觀經濟形勢無重大變革，本次買賣業務各方所處區域的政治、經濟和社會環
境無重大變革，無其他不行預測和不行抗力身分造成的重大倒霉影響。
2．針對評估基準日資產的現實狀況，假設企業一連策劃。
3．假設被評估企業現有的和將來的策劃打點者是盡職的，且公司打點層
有手段繼承其職務。能保持被評估企頤魅正常策劃態勢，成長籌劃及出產策劃
打算能準期根基實現。
4．假設被評估企業完全遵守國度全部相關的法令禮貌，不會呈現影響公
司成長和收益實現的重大違規事項。
5．假設公司將來將采納的管帳政策和編寫此份陳訴時所采取的管帳政策
在重要方面根基一致。

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6．假設公司在現有的打點方法和打點水平的基本上，策劃領域、方法與
今朝方向保持一致。
7．假設按照國度規定，今朝已執行或已確定將要執行的有關利率、匯率、
稅賦基準和稅率以及政策性收費規定等不產生重大變革。
8．無其他人力不行抗拒身分及不行預見身分對企業造成重大倒霉影響。
9．江蘇省微生物研究全部限責任公司就硫酸依替米星氯化鈉打針液專利
侵權糾紛提交到北京市常識產權局，對方向江藥公司提出遏制出產和銷售“硫
酸依替米星氯化鈉打針液”并抵償經濟喪失 50 萬元，今朝北京市常識產權局
正在審理之中。本次盈利預測假設上述事項不影響江藥公司相關產物的正常
出產和銷售。
10．江藥公司獸藥原料藥(硫酸慶大霉素、硫酸慶大—小諾霉素)的出產許
可證已于 2011 年 6 月 18 日到期，今朝續期手續尚在治理中。本次盈利預測
假設上述出產許可證可以治理續期，不影響相關產物的正常出產和銷售。
11．公然市場假設。公然市場假設是假定待評估資產在公然市場中舉辦
買賣業務，從而實現其市場代價。資產的市場代價受市場機制的制約并由市場行
情抉擇，而不是由個別買賣業務抉擇。這里的公然市場是指充實發家與完善的市
場前提，是一個有自愿的買者和賣者的競爭性市場，在這個市場上，買者和
賣者的職位是劃一的，互相都有得到足夠市場信息的機遇和時刻，交易雙方
的買賣業務行為都是在自愿的、理智的，而非逼迫或不受限制的前提下舉辦的。
按照資產評估的要求，認定這些假設前提在評估基準日時創立，當將來
經濟環境產生較大變革時，將不包袱由于假設前提改變而推導出差別評估結
論的責任。


十、評估結論

(一) 本錢法評估功效
在評估基準日 2011 年 6 月 30 日，江藥公司的資產賬面代價為 17,043.48
萬元，負債賬面代價為 8,787.79 萬元，凈資產賬面代價為 8,255.69 萬元；經
評估后，總資產評估值為 29,371.91 萬元，負債評估值為 7,665.23 萬元，凈資
產評估值為 21,706.68 萬元，總資產評估值比賬面值增值 12,328.43 萬元，增



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值率 72.34%；凈資產評估值比賬面值增值 13,450.99 萬元，增值率 162.93%。
評估功效具體情形見下表：
資產評估功效匯總表
評估基準日：2011 年 6 月 30 日
被評估單位：江西制藥有限責任公司 金額單位：人民幣萬元

賬面代價 評估代價 增減值 增值率
項 目
A B C=B-A D=C/A×100%
活動資產 1 5,777.14 9,551.00 3,773.86 65.32%
非活動資產 2 11,266.35 19,820.91 8,554.56 75.93%
個中： 耐久股權投資 1,700.00 4,939.78 3,239.78 190.58%
牢靠資產 3 8,615.46 11,097.93 2,482.47 28.81%
無形資產 4 950.88 3,783.20 2,832.32 297.86%
資產總計 5 17,043.48 29,371.91 12,328.43 72.34%
活動負債 6 6,903.74 6,600.72 -303.02 -4.39%
非活動負債 7 1,884.06 1,064.52 -819.54 -43.50%
負債總計 8 8,787.79 7,665.23 -1,122.56 -12.77%
凈資產（全部者權益） 9 8,255.69 21,706.68 13,450.99 162.93%


(二)收益法評估功效
在評估基準日 2011 年 6 月 30 日，江西制藥有限責任公司所有股東權益
代價評估代價為 23,491.12 萬元，較股東權益賬面值 8,255.69 萬元，增值
15,235.43 萬元，增值率 184.54%。
(三) 兩種評估功效的差異及其原因
股東所有權益代價的兩種評估功效的差異如下表所示：
金額單位：人民幣萬元

股東所有權益 股東所有權益
評估要領 增值額 增值率
賬面值 評估值
收益法 23,491.12 15,235.43 184.54%
8,255.69
本錢法 21,706.68 13,450.99 162.93%
差異額 1,784.44



差異原因首要在于：收益法將企業作為一個具有盈利手段的整體，通過
對企業將來策劃情形、收益手段的預測來評價企業代價，包括了企業本身所
擁有的產物品牌、出產打點、以及優質的處事對企業代價孝敬的影響；而成
本法是以企業存量資產為基本，從汗青投入(即構建資產)角度反應企業代價，
沒有思量資產的現實效率和企業運行效率，對上述資產的代價預計不敷。
(四)評估結論選取

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本錢法是駐足于資產重置的角度，通過評估各單項資產代價并思量有關
負債情形，來評估企業代價。收益法是駐足于判斷資產贏利手段的角度，將
被評估企業預期收益成本化或折現，來評估企業代價。對較量而言，前者評
估企業代價的角度和途徑是間接的，難以全面反應企業品牌、商譽等非賬面
資產的代價，爾后者則是按“將本求利”的逆向思想來“以利索本”，直接評
估并能全面浮現企業代價。
江藥公司作為醫藥出產企業，其策劃所依賴的首要資源除了牢靠資產、
營運資金等有形資源之外，還包羅研發團隊、銷售優勢、打點團隊、客戶資
源等重要的無形資源。江藥公司今朝擁有專利2個、注冊商標52個和藥品出產
核準文號325個，上述非賬面的無形資產對企業的盈利手段發生了必然的貢
獻，收益法評估能將上述非賬面的無形資產的代價浮現出來。而本錢法評估
的領域僅僅為企頤魅賬面現有的資產，這并不能客觀的來衡量企業商標、專利
和商譽等無形資產為企業帶來的代價。
綜上所述，評估職員在綜合思量了差別評估要領和起源代價結論的公道
性及所使用數據的質量和數量的基本上，基于本次評估的目的與企業狀況，
以為收益法評估功效在這次評估中具有更好的靠得住性和說服力，故采取收益
法評估功效作為最終評估結論。
江西制藥有限責任公司 在評估基準日的股東所有權益代價評 估值為
23,491.12 萬元。仁和藥業擬收購江西制藥 41.5%股權代價為 9,748.81 萬元。
本評估功效未思量活動性、控股權和少數股權等身分大概對評估功效產
生的影響。


十一、出格事項聲名

(一)評估機構執業評估業務，該當對評估結論的公道性認真，而評估結論
不應當被以為是對評估器材可實現價值的擔保。
(二)評估機構在評估歷程中存眷評估器材的法令權屬狀況，并在陳訴中對
評估器材法令權屬及其證明質料來歷予以須要的聲名，但差池評估器材的法
律權屬提供擔保。
(三)遵守相關法令、禮貌和資產評估準則，對評估器材在評估基準日特定
目的下的代價說明、估算并揭曉專業意見，是評估機構的責任；提供須要的

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資料并擔保所提供資料的真實性、正當性、完整性，適當使用評估陳訴是委
托方和相關當事方的責任。
(四)本次評估領域及評估采取的資料、數據均以被評估企業提供的報表以
及有關資料為準，被評估企業對上述資料的真實性、完整性認真。
(五) 本次評估結論創立的假設前提是：委估修建物在其壽命限期內，對

所占用地皮可延續使用，不思量地皮現實使用年限的影響。修建物類資產評
估值未思量地皮使用權延續使用應付出的相關稅費的影響。
(六)本次評估中，我們查察了每項委估器材的外部狀況，在情形答允下對

衡宇修建物實行了現場勘測判定，但僅借助了一般幫助性工具和通例本領，
未使用慎密或專業儀器對結構舉辦測試和判定。由于前提所限，對付隱蔽部
分無法實行勘測和觀察，詳細情形以被評估企業先容和評估職員履歷判斷為
依據。
(七)納入本次評估領域的其他應付款——江西省裝備租賃公司

3,752,159.00元 (個中：借錢本金1,450,000.00元，制止2002年計提的應付利錢
2,302,159.00元)。評估職員通過核查汗青財務資料發明，江西制藥有限責任公
司(以下簡稱“江藥公司”)與江西省裝備租賃公司初次產生往來是在1993年，
但由于時刻久遠，詳細包辦職員更替，無法找到當時簽訂的相關條約，自2002
年12月20日該公司向江藥公司發來催收函后，就不曾有過接洽，今朝該筆欠
款已顛末尾法令追索期，此次評估按賬面值3,752,159.00元列示。
(八) 納入本次評估領域內的牢靠資產——衡宇修建物評估明細表序號
24(只身宿舍)、25(幼兒園和醫務室)的修建面積別離為 545.79 和 597 平方米。
這 2 處房產的衡宇全部權證在企業房改前是包括在原有整棟樓的大衡宇全部
權證內(企業房改時已被房管部門收回)，由于至評估基準日，這 2 處房產均未
舉辦房改，以是未單獨確權治理新的衡宇全部權證，委估資產所占的地皮使
用權為劃撥，使用權面積截至評估基準日尚未支解，故本次評估以賬面值列
示。
(九) 納入本次評估領域內的衡宇修建物類牢靠資產除牢靠資產——房
屋修建物評估明細表序號 24、25 和牢靠資產——構筑物及其他幫助辦法評估
明細表序號 9、10、11 外，賬面原值均為暫估入賬，相應的負債已在負債科
目中核算。制止評估基準日由于各類原因工程決算審計尚未完成，本次評估

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測算的工程量是依據施工單位申報的工程決算書所對應的工程量舉辦的，未
思量最終審計差異對評估值的影響。
(十)本次評估盤盈房產共計 4 項，修建面積為 652.79 平方米，因存在產
權瑕疵，故未納入此次評估領域。具體情形如下：：
1．鋪面 1：資產位于南昌市五緯路 38 號南一棟一層的六個店面，衡宇所
有權證書編號為洪房權證東字 120977 號，衡宇全部權工錢江藥公司，修建面
積為 473.34 平方米；地皮使用權證編號為洪土國用登東（2005）第 706 號，
地皮使用權范例為劃撥，地皮用途為住宅，地皮使用權證載面積 6,462 平方米
為該住宅小區的占地面積。委估房產為南一棟住宅樓的底商，截至評估基準
日，江藥公司尚未到當地地皮打點部門治理地皮使用權面積支解手續，故無
法確定評估值。
2．鋪面 2：資產位于南昌市三經路 113 號糊口區北區江柴宿舍西邊的三
套店面，修建面積為 85 平方米。按照江藥公司與江西恒茂房地產開發有限公
司于 1998 年 3 月 27 日簽訂《協議書》，該房產為地皮置換所得；按照江藥公
司提供的原地皮使用權證洪土國用登東（2005）第 707 號，地皮使用權范例
為劃撥。截至評估基準日，房地產權證尚未治理，地皮使用權面積尚未支解，
故無法確定評估值。委估房產的出租情形如下表：
序號 房產名稱 出租面積 租期 租金 備注

1 三經路 5 號店 29.6 2010.8.1-2012.8.1 620 元/月.套

2 三經路 6 號店 26.66 2010.7.8-2011.7.8 585 元/月.套

3 三經路 7 號店 24.08 2010.9.18-2011.9.18 780 元/月.套


3．鋪面 3：資產位于南昌市三經路 113 號南十二棟西邊的三套店面，建
筑面積為 71.45 平方米。該房產為自建，房產所占用的地皮使用權范例為劃撥,
截至評估基準日江藥公司尚未到當地房地產打點部門治理房地產權證。由于
地皮使用權面積未支解，故無法確定評估值。
4．鋪面 4: 資產位于南昌市五緯路 38 號南一棟西邊一套店面，修建面積
為 23 平方米。該房產為自建，房產所占用的地皮使用權范例為劃撥,截至評估
基準日江藥公司尚未到當地房地產打點部門治理房地產權證。由于地皮使用
權面積未支解，故無法確定評估值。
(十一) 機修車間因江藥公司資金問題，已歇工建樹。經現場勘測，機修


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車間基本工程已落成，按照資料顯示，該基本工程于 2004 年落成。截至評估
基準日，江藥公司未付出工程款，也未在相應的科目中核算。由于被評估企
業未付出工程款，不能確權歸屬被評估企業，故未將其納入本次評估領域。
(十二) 江藥公司2001年和2000年別離為兩家企業江西省醫療東西公司和
江西贛南制藥有限責任公司提供包管的連帶責任包管金額為2,102萬元 (其
中：江西贛南制藥有限責任公司的1,898萬元、江西省醫療東西公司204萬元)。
建行贛州支行已經就江西贛南制藥有限責任公司借錢1,898萬元過時不還一事
對江西贛南制藥有限責任公司和江藥公司共同提起訴訟，經江西省贛州市中
級人民法院審理并訊斷2個被告送還欠款【(2006)贛中民二初字第53號民事判
決書】。由于被告雙方均無力付出欠款，2008年9月10日江西省贛州市中級人
民法院（2007）贛中執字第2號民事裁定書裁定將江藥公司位于南昌縣小藍工
業園匯仁大道758號宗地面積約80,561.91平方米地皮用于賠償819.54144萬元
的債務。因企頤魅正在改制，以是該裁定尚未執行，權證也未產生變換。該部
分地皮在江藥公司廠區圍墻領域內，今朝該部分地皮處于閑置狀態。本次評
估未思量雙方協商一致采取其他方法辦理該項債務對評估值的影響。
(十三) 江蘇省微生物研究全部限責任公司就硫酸依替米星氯化鈉打針液
專利侵權糾紛提交到北京市常識產權局，對方向江藥公司提出遏制出產和銷
售“硫酸依替米星氯化鈉打針液”并抵償經濟喪失50萬元，今朝北京市常識
產權局正在審理之中。本次評估未思量該項身分對評估值的影響。
(十四) 2004年6月25日，中行江西省分行與中國信達資產打點股份有限公
司江西省分公司(以下簡稱“信達公司”)簽定了一份《債權轉讓協議》，將江
藥公司欠中行江西省分行的貸款本金為12,670,172.40元，利錢1,404,026.34元
債務轉讓給信達公司。2010年7月23日信達公司就該項債務向南昌市中級人民
法院提起訴訟，法院依法審理后訊斷江藥公司送還債務，該案在逼迫執行階
段。由于江藥公司正處改制歷程中，南昌市中級人民法院裁定終結執行措施。
今朝由于雙方對給付金額無法告竣一致，處于對峙階段，但前期法院訊斷的
利錢1,404,026.34元和訊斷后至評估基準日的應付的利錢江藥公司已經計提列
入“應付利錢”。
(十五)江藥公司獸藥原料藥(硫酸慶大霉素、硫酸慶大—小諾霉素)的出產
許可證已于2011年6月18日到期，今朝續期手續尚在治理中。

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十二、評估陳訴使用限制聲名
(一)評估陳訴只能用于評估陳訴載明的評估目的和用途。
(二)陳訴評估的所有可能部分內容被摘抄、引用可能披露于公然媒體，需
評估機構審閱相關內容，法令、禮貌規定以及相關當事方還有約定的除外。
(三)評估陳訴所展現評估結論的使用有效期為一年，自評估基準日2011年
6月30日起，至2012年6月29日止。
十三、評估陳訴日
評估陳訴日為2011年8月10日。


評估機構法定代表人：


注冊資產評估師：


注冊資產評估師：


2011年8月10日




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附 件


一、與評估目的相對應的經濟行為文件；
二、評估基準日審計陳訴及汗青年度財務報表；
三、委托方、產權持有者、被評估單位法人營業執照；
四、評估器材涉及的首要權屬證明資料；
五、委托方和被評估單位的理睬函；
六、具名注冊資產評估師的理睬函；
七、評估機構資格證書；
八、評估機構法人營業執照副本；
九、具名注冊資產評估師資格證書。




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