江蘇中超控股股份有限公司擬非公然刊行股票召募資金

　　收購河南虹峰電纜股份有限公司股權項目

　　資 產 評 估 說 明 (評 估 基 準 日 ： 2015 年 12 月 31 日 )

　　沃 克 森 評 報 字 [2016]第 0312 號

　　沃克森（北京）國際資產評估有限公司

　　地 址 ： 北 京 市 海 淀 區 車 公 莊 西 路 19 號 外 文 文 化 創 意 園 12 號 樓

　　電 話 ： 88018767 傳 真 ： 88019300 郵 編 ： 100048

　　 江蘇中超控股股份有限公司擬非公然刊行股票召募資金收購河南虹峰電纜股份有限公司股權項目·

　　 資產評估聲名目次

　　 資產評估聲名目次

　　第一部分 關于《資產評估聲名》使用領域的聲明 ............................ 1

　　第二部分 企業關于舉辦資產評估有關事項的聲名 ........................... 2

　　第三部分 評估器材與評估領域聲名 ....................................... 3

　　 一、評估器材和領域 .................................................... 3

　　 二、實物資產漫衍情形及特點 ............................................ 3

　　 三、企業申報的賬面或賬外無形資產 ...................................... 4

　　 四、企業申報的表外資產的范例、數量 .................................... 5

　　 五、引用其他機構出具的陳訴情形 ........................................ 5

　　第四部分 資產清審核真相形聲名 .......................................... 6

　　 一、資產核實職員組織、實行時刻和歷程 .................................. 6

　　 二、影響資產清查的事項 ................................................ 9

　　 三、資產核實結論 ...................................................... 9

　　第五部分 種種資產評估技能聲名 ......................................... 13

　　 一、活動資產評估技能聲名 ............................................. 13

　　 二、衡宇修建物評估技能聲名 ........................................... 19

　　 三、呆板裝備評估技能聲名 ............................................. 31

　　 四、在建工程評估技能聲名 ............................................. 44

　　 五、工程物資評估技能聲名 ............................................. 46

　　 六、地皮使用權評估技能聲名 ........................................... 46

　　 七、其他無形資產評估技能聲名 ......................................... 62

　　 八、耐久待攤用度評估技能聲名 ......................................... 64

　　 九、遞延所得稅資產評估技能聲名 ....................................... 65

　　 十、其他非活動資產 ................................................... 65

　　 十一、負債評估技能聲名 ............................................... 65

　　第六部分 評估結論及其說明 ............................................ 69

　　 一、評估結論 ......................................................... 69

　　 二、評估增減值原因說明 ............................................... 70

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　　 第一部分 關于《資產評估聲名》使用領域的聲明

　　 本評估聲名僅供委托方、相關禁錮機構和部門使用。除法令禮貌規定外，質料

　　的所有可能部分內容不得提供給其他任何單位和小我私家，不得見諸公然媒體。

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　　 第二部分 企業關于舉辦資產評估有關事項的聲名

　　 本 部 分 內 容 由 資 產 評 估 委 托 方 —— 江 蘇 中 超 控 股 股 份 有 限 公 司 和 被 評 估 單 位

　　——河南虹峰電纜股份有限公司撰寫并蓋印，具體內容見附件 1。

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　　 第三部分 評估器材與評估領域聲名

　　 一、評估器材和領域

　　 評估器材為河南虹峰電纜股份有限公司于評估基準日的股東所有權益。

　　 評估領域為河南虹峰電纜股份有限公司 于評估基準日的 所有資產及負債 ，個中

　　資產總額賬面值為 43,872.07 萬元，負債總額賬面值 34,385.00 萬元，全部者權益賬

　　面值 9,487.06 萬元。評估前賬面值已經本分國際管帳師事宜所審計，并出具了（天

　　職業字[2016]4363 號）無保存意見的審計陳訴。

　　 資產評估申報匯總表

　　 金額單位：人民幣萬元

　　 項 目 賬面代價

　　 活動資產 1 30,512.48

　　 非活動資產 2 13,359.59

　　 個中： 牢靠資產 3 6,855.53

　　 在建工程 4 2,113.53

　　 工程物資 5 68.07

　　 無形資產 6 3,312.98

　　 耐久待攤用度 7 59.14

　　 遞延所得稅資產 8 833.54

　　 其他非活動資產 9 116.80

　　 資產總計 10 43,872.07

　　 活動負債 11 31,366.38

　　 非活動負債 12 3,018.62

　　 負債總計 13 34,385.00

　　 凈 資 產 14 9,487.06

　　 評估領域以被評估單位提供的評估申報表為準。

　　 二、實物資產漫衍情形及特點

　　 實物資產的種類首要為存貨、衡宇修建物、呆板裝備、電子裝備、運輸裝備、在

　　建工程等。資產的首要漫衍及特點是：

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　　 存貨包羅原質料、在產物、產制品及發出商品，個中：原質料首要為銅絲、鋼帶、

　　色母、護套料及絕緣料等出產原料，存放在車間內，存放較為齊集；在產物首要為各

　　類正處于加工或待加工的出產原料，漫衍在車間內；產制品及發出商品首要為種種電

　　線、電纜，種類較多。

　　 修建物首要有 1 號車間（內含辦公樓）、2 號車間、配電房、餐廳，首要結構為

　　鋼結構、框架結構；構筑物首要為圍墻、水池、廠區階梯和籃球場等。衡宇修建物主

　　要于 2012 年制作，可滿足出產需求。

　　 裝備類資產首要包羅呆板裝備、電子裝備及車輛，個中：呆板裝備首要有：干法

　　交聯出產線、盤管絞機、互鎖裝鎧機、電纜擠塑出產線、框絞機、金屬氬弧管機出產

　　線、搖籃式成纜機、起重機等，今朝均可正常使用；車輛為別克商務車、公共帕薩特、

　　春風多利卡、倉柵式運輸車、五菱之光面包車共 6 輛，購置于 2012 年至 2015 年間，

　　狀態精采；電子裝備首要有廚房裝備、辦公桌椅、液晶電視、空調、電腦、數碼相機、

　　打印機等，均為 2011 年后購置，使用情形精采。

　　 在建工程為土建在建工程，首要為：民眾租賃住房 12#、13#產生的工程款、7#

　　橡套車間工程款、研發中心工程款及其他工程款等。民眾租賃住房于 2014 年 10 月 13

　　日開工，估量 2015 年 12 月落成，工期為 1.13 年。12#樓為地上 7 層，，鋼混結構，建

　　筑面積為 5027.21 ㎡，13#樓為地上 6 層，磚混結構，修建面積為 5359.46 ㎡。民眾

　　租賃房占地面積為 5130 平方米，容積率為 2.25，綠化率為 39%。該工程已經取得《臨

　　潁縣人民當局關于臨潁縣 2014 年民眾租賃住房建樹項目的批復》臨證文[2014]19 號、

　　建樹工程籌劃許可證、建樹工程施工許可證等證件，其資產漫衍在河南虹峰電纜股份

　　有限公司廠區內。

　　 三、企業申報的賬面或賬外無形資產

　　 1、無形資產-地皮使用權

　　 河南虹峰電纜股份有限公司納入評估領域的無形資產-地皮使用權共計 5 項，具

　　體明細如下：

　　序 取得 地皮

　　 地皮權證編號 取得日期 終止日期 地皮面積 原始入賬代價 賬面凈值

　　號 方法 用途

　　 臨國用 （2012）

　　1 2012/8/17 2062/8/17 出讓 家產 29,260.00 7,831,063.54 7,404,670.68

　　 第 0084 號

　　 臨國用 （2013）

　　2 2013/5/1 2063/5/1 出讓 家產 26,605.00 5,639,205.31 5,338,437.29

　　 第 0056 號

　　 臨國用 （2014）

　　3 2014/2/28 2064/2/28 出讓 家產 46,452.00 7,765,290.00 7,480,541.04

　　 第 0019 號

　　 臨國用 （2014）

　　4 2014/2/28 2064/2/28 出讓 家產 33,152.00 7,558,798.56 7,332,036.00

　　 第 0020 號

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　　 臨國用 （2014）

　　5 2014/7/10 2064/7/10 出讓 家產 59,463.00 5,797,643.00 5,502,539.62

　　 第 0081 號

　　 合 計 34,592,000.41 33,058,224.63

　　 2、無形資產-其他

　　 河南虹峰電纜股份有限公司納入評估領域的無形資產 -其他為財務打點軟件，具

　　體明細如下：

　　序號 無形資產名稱 取得日期 估量使用年限 原始入賬代價 賬面代價 備注

　　 1 海潮軟件 2012 年 9 月 10 15,000.00 9,998.00 已不使用

　　 2 金蝶軟件 2011 年 6 月 10 84,273.50 61,611.08

　　 合計 99,273.50 71,609.08

　　 3、識此外賬外無形資產

　　 企業申報的賬面未記錄的其他無形資產為一項注冊商標，詳細如下：

　　序

　　 商標圖形 注冊人 審定使用商品 編號 注冊有期限

　　號

　　 電纜；電線；電

　　 纜毗連套筒；電

　　 河南虹 線圈；電線毗連

　　 峰電纜 物；電池；配電

　　1 第 11128826 號 2014-03-14 至 2024-03-13

　　 股份有 盤（光）；光導纖

　　 限公司 維（光學纖維）；

　　 電動調理裝置；

　　 電線辨認包層

　　 四、企業申報的表外資產的范例、數量

　　 無

　　 五、引用其他機構出具的陳訴情形

　　 本分國際管帳師事宜所本分業字[2016]4363 號審計陳訴。

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　　 第四部分 資產清審核真相形聲名

　　 一、資產核實職員組織、實行時刻和歷程

　　 （一）清查組織事變

　　 2016 年 2 月 16 日評估組派人進入現場，在向導企業填表的同時，對企業的組織

　　機構及資產漫衍情形舉辦相識，針對填表資產漫衍特點，和企業共同擬定了具體的

　　現場清查實行打算。按照被評估企業的資產特點，在企業相關職員的配合 下別離對

　　種種資產舉辦了清查。評估組清審核實事變從 2016 年 2 月 18 日開始，2016 年 2 月

　　26 日竣事。清查事變竣過后，提交清審核實及現場觀測功課成就。

　　 （二）資產核實的歷程

　　 1、指導企業相關職員起首自行舉辦資產清查，網絡、籌備應向評估機構提供的

　　資料；

　　 指導企業相關的財務與資產打點職員在資產清查的基本上，根據評估機構提供

　　的“資產評估明細表”、“評估觀測表”及其填寫要求、資料清單，細致精確的登

　　記填報，對被評估資產的產權歸屬證明文件和反應機能、狀態、經濟技能指標等情

　　況的文件資料舉辦網絡。

　　 2、起源檢察被評估單位提供的資產評估明細表

　　 評估職員通過查閱有關資料，相識涉及評估領域內詳細器材的具體狀況，然后

　　仔細查對種種資產評估明細表，起源搜查有無填項不全、錯填、資產項目不明晰，

　　并按照履歷及把握的有關資料，搜查資產評估明細表有無漏項等。

　　 3、現場實地觀測

　　 依據資產評估明細表，評估職員對申報的現金、債權、牢靠資產、無形資產和

　　債務按照它們的性質及特點，采納差此外現場觀測要領。如觀測裝備運行狀態，是

　　通過現場實地勘查及查閱有關資料得到。通過勘測現場，為確定裝備的成新率籌備

　　資料。

　　 4、增補、修改和完善資產評估明細表

　　 按照現場實地觀測功效，進一步完善資產評估明細表，以做到 “賬”、

　　“表”、“實”相符，表內各項要素齊備。

　　 5、查對產權證明文件

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　　 對評估領域的衡宇修建物、地皮使用權、車輛等權屬舉辦查閱查對，以相識產

　　權情形。

　　 （三）資產及負債的核實要領

　　 在清查事變中，我們針對差別 資產的性質、特點及現真相形，采納了差此外清

　　查要領。

　　 1、活動資產的核實要領

　　 評估職員在賬表、賬賬、賬實查對的基本上，核查了首要活動資產的原始管帳

　　資料，通過對實物抽查盤貨、往來發函證和詢問企業有關職員等評估事變及作價的

　　須要措施，對活動資產分類舉辦了核實。

　　 (1)實物性活動資產

　　 企業實物性活動資產首要為存貨。評估職員起首對存貨內節制度舉辦了觀測，了

　　解企業的存貨進、出和保管核算制度，查對企業財務記錄、統計報表和實土地查，抽

　　查存貨的收發、結轉和保管的票據、賬簿記錄，并查閱相關賬簿記錄和原始憑單，以

　　確認該存貨的真實存在及全部權歸屬。其次評估職員按照企業存貨狀況，對存貨舉辦

　　了抽查盤貨，核實是否有盤虧、盤盈情形。

　　 (2)非實物性活動資產

　　 評估職員首要通過查對各單位的財務總賬、各科目明細賬和管帳憑據，重點對

　　貨幣資金、應收賬款、預付賬款、其他應收款等非實物性活動資產等科目舉辦核

　　驗。對付首要往來金錢，通過詢證函的形式舉辦確認，對付貨幣資金通過盤貨、核

　　對銀行對賬單、余額調理表舉辦核實。

　　 2、衡宇修建物的核實要領

　　 按照企業提供的評估申報表，評估職員在被評估單位有關職員的配合下對委估

　　面積、代價量大的首要衡宇建（構）筑物舉辦了勘查。

　　 (1)衡宇修建物的核實要領

　　 對付衡宇的座落位置、修建面積、建成年代與企業提供的有關資料舉辦查對；核

　　實衡宇修建物的結構范例、層數、層高、檐高、跨度、柱距、修建面積；勘查并記錄

　　衡宇修建物的裝修、辦法及其使用狀況、現適用途以及企業維護維修狀況；查閱首要

　　衡宇修建物的預(決)算書及施工圖紙等；對付無衡宇全部權證的衡宇修建面積，按照

　　建樹工程籌劃許可證等資料來確定。

　　 (2)構筑物的核實要領

　　 首要按照企業提供的評估明細表，參照工程決算資料和財務決算資料，就構筑

　　物評估明細表中的相關技法術據舉辦查對，對付明細表中沒有完善的部分要求企業

　　逐項完善修改評估明細表。

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　　 3、呆板裝備的核實要領

　　 被評估單位裝備類資產首要分為呆板裝備、電子裝備和車輛。裝備類資產的核

　　實是在被評估單位有關財會職員、裝備打點職員、技強職員的配合下舉辦。對裝備

　　的勘查首要為：①核查實物，即按照清查評估明細表所列項目，核對裝備編號、確認

　　有無此裝備，同時按呆板上的銘牌核查裝備名稱、型號、規格、制造廠家、制造年

　　月。②產權核查，對一些代價較高的珍貴裝備和對產權產生疑問的裝備舉辦深入調

　　查，首要通過查閱訂貨條約、購置發票等核實；對產權權屬資料中所載明的全部人

　　與被評估單位和相關當事人不符的情形，給以高度存眷，進一步通過詢問的方法，

　　相識產權權屬，并要求委托方和相關當事人出具了“聲名”和“理睬函”。③觀測

　　相識裝備的現實技能狀況，核查有關技能文件、資料。并對運行、妨礙、非在用設

　　備、閑置、維護保養情形等舉辦核查，并填列裝備現場功課觀測表和有關設置的調

　　查表。對付申報表中所填列內容與現實不符的，根據現場核實的情形，在征求企業

　　有關打點職員意見的條件下舉辦了相應的調解。④相識企業裝備賬面的組成是否合

　　理，有無賬面記錄異常現象，為說明評估增減值做好基本事變。

　　 4、在建工程的核實要領

　　 被評估單位的在建工程為土建工程，被評估單位的在建工程項目較量簡單，以

　　提供的清查明細表與實物資產舉辦查對，并查察相關的訂購條約，確認工程進度及

　　付款情形。

　　 5、無形資產的核實要領

　　 (1) 地皮使用權的核實

　　 評估職員對委估地皮舉辦了現場核查，相識地皮使用近況、周邊地皮操作情

　　況，并網絡查對了有關征地協議，并查閱了有關繳費憑據，查對地皮的取得方法。

　　 (2)其他無形資產的核實要領

　　 評估職員查閱了無形資產的形成歷程記錄，網絡了軟件購置條約、商標證書及

　　有關交費情形，并對軟件的成果、技能的先進性舉辦相識。

　　 6、負債的核實要領

　　 核實的內容包羅負債的形成原因、賬面值和現實負債狀況，首要相識某些賬齡

　　較長的負債有無不需付出的情形及有無應計而未計的債務。

　　 7、損益類管帳科目

　　 (1)對付收入的核實，相識申報數據的精確性、收入變革趨勢、以及產物價值的

　　變革趨勢和引起價值變革的首要身分等。

　　 (2)相識稅收政策、計提依據及是否有優惠政策等。

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　　 二、影響資產清查的事項

　　 本次評估未思量以下身分大概對資產清查功效造成的影響：

　　 （一）本次清查領域以被評估單位提供的評估明細表為準。

　　 （二）納入本次評估領域的衡宇修建基本、裝備基本等隱蔽工程由于現實前提限

　　制，未對其舉辦實質性勘查，評估職員通過查閱有關圖紙、結算等相關更換措施，根

　　據委托方提供的相關參數為準舉辦評估。

　　 （三）對付發出商品，則抽查了部分銷售發票或出庫單等相關證明文件，以確定

　　其真實性。

　　 （四）對付無法取得詢證函的往來款，則舉辦了更換測試，抽取比例高達賬面值

　　的 60%。

　　 由于資料來歷的不完全而 大概導致的評估器材與現實狀況之間的差異，未在本

　　公司思量的領域之內。

　　 三、資產核實結論

　　 現場評估職員對虹峰電纜的資產舉辦了清查，詳細情形如下：

　　 （一）非實物資產

　　 評估申報明細表和賬面記錄一致，申報明細表與現真相形在首要方面吻合。非

　　實物資產在首要方面賬實、賬表相符。

　　 （二）存貨

　　 存貨包羅原質料、在產物、產制品及發出商品，個中：原質料首要為銅絲、鋼帶、

　　色母、護套料及絕緣料等出產原料，存放在車間內，存放較為齊集；在產物首要為各

　　類正處于加工或待加工的出產原料，漫衍在車間內；產制品及發出商品首要為種種電

　　線、電纜，種類較多。

　　 （三）衡宇修建物

　　 經現場清查，納入評估領域的部分衡宇修建物均可正常使用，衡宇均治理了產

　　權證。

　　 （四）裝備類資產

　　 呆板裝備：虹峰電纜的主營業務為電線、電纜的出產及銷售，其首要裝備為拉絲

　　機、擠塑機、絞線機、成纜機等電纜出產裝備及計量檢測儀器儀表、起重搬運裝備

　　等，存放于出產車間內，大部分裝備購置于 2012—2015 年間，維修保養較好，裝備

　　均能正常使用。

　　 運輸車：首要為別克商務車、帕薩特、倉柵式運輸車、春風多利卡、五菱之光面

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　　包車等，除倉柵式運輸車和春風多利卡 首要用于企業送貨外，別的車輛均為辦公用

　　車，由企業統一調配使用。制止評估基準日委估車輛維修保養正常，均能正常行

　　駛。

　　 電子裝備：首要為電腦、打印機、空調、家具等，漫衍在辦公地區和宿舍樓內，

　　裝備使用正常。

　　 （五）在建工程

　　 本次在建工程為土建在建工程，首要為：民眾租賃住房 12#、13#產生的工程款、

　　計劃費及其他前期用度等，該工程于 2014 年 10 月 13 日開工，估量 2015 年 12 月完

　　工，工期為 1.13 年。12#樓為地上 7 層，鋼混結構，修建面積為 5027.21 ㎡，13#樓

　　為地上 6 層，磚混結構，修建面積為 5359.46 ㎡。民眾租賃房占地面積為 5130 平方

　　米，容積率為 2.25，綠化率為 39%。該工程已經取得《臨潁縣人民當局關于臨潁縣

　　2014 年民眾租賃住房建樹項目的批復》臨證文[2014]19 號，建樹工程籌劃許可證，求購庫存童鞋回收，

　　建樹工程施工許可證等證件齊備，其資產漫衍在河南虹峰電纜股份有限公司廠區

　　內。

　　 （六）地皮使用權

　　 納入評估領域的無形資產-地皮使用權共計 5 項，均抵押，詳細情形如下表：

　　序 地皮面積

　　 地皮權證編號 取得日期 終止日期 取得方法 地皮用途

　　號 （平米）

　　 1 臨國用（2012）第 0084 號 2012/8/17 2062/8/17 出讓 家產 29,260.00

　　 2 臨國用（2013）第 0056 號 2013/5/1 2063/5/1 出讓 家產 26,605.00

　　 3 臨國用（2014）第 0019 號 2014/2/28 2064/2/28 出讓 家產 46,452.00

　　 4 臨國用（2014）第 0020 號 2014/2/28 2064/2/28 出讓 家產 33,152.00

　　 5 臨國用（2014）第 0081 號 2014/7/10 2064/7/10 出讓 家產 59,463.00

　　 合 計 194,932.00

　　 （七）抵押事項

　　 1、虹峰電纜納入本次評估領域的呆板裝備、電子裝備及構筑物部分已經抵押給

　　臨潁縣農村信用相助聯社，貸款金額 1000 萬元整，貸款時刻 2015 年 5 月 29 日至 2016

　　年 3 月 31 日，抵押呆板裝備共計 159 項，412 臺，凈值共計 16,503,458.47 元，明細

　　見評估申報表。

　　 2、河南虹峰電纜股份有限公司向臨潁縣農村信用相助聯社貸款 2,500 萬元，貸

　　款時刻 2015 年 12 月 21 日至 2016 年 12 月 28 日，以其廠房及地皮使用權作抵押。其

　　中地皮使用權為臨國用（2012）第 0084 號，面積為 29,260 平方米；廠房為臨字第

　　3140429020 號，面積 14,443.81 平方米；臨字第 3140429019 號，面積 14,720.04 平

　　方米。

　　沃克森（北京）國際資產評估有限公司 10

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　　 3、河南虹峰電纜股份有限公司向郵政銀行臨潁縣新城路支行貸款 500 萬元，貸

　　款時刻 2015 年 8 月 5 日至 2016 年 8 月 4 日，以其地皮使用權作抵押。地皮使用權為

　　臨國用（2013）第 0056 號，面積為 26,605.00 平方米。

　　 4、河南虹峰電纜股份有限公司向中信銀行鄭州將來路支行借錢 1000 萬元，借錢

　　限期為 2015 年 7 月 20 日至 2016 年 7 月 20 日，以臨國用（2014）第 0081 號號地皮

　　舉辦抵押，面積 59,463.00 平米。

　　 5、虹峰電纜 向鄭州銀行股份有限公司優勝北路支行貸款 350 萬元，貸款限期

　　2015 年 7 月 29 日至 2016 年 7 月 28 日，以衡宇修建舉辦了抵押，抵押明細如下：

　　 序號 修建物名稱 結構 建成時刻 修建面積（㎡） 權證編號

　　 臨潁縣字第 3140227005

　　 1 食堂 框架 2012 年 6 月 2,333.19

　　 號

　　 臨潁縣字第 3140227006

　　 2 配電房 框架 2012 年 6 月 1,123.20

　　 號

　　 6、虹峰電纜向鄭州銀行股份有限公司優勝北路支行貸款 1150 萬元，貸款限期

　　2015 年 7 月 29 日至 2016 年 7 月 28 日，以地皮使用權舉辦了抵押，抵押明細如下：

　　 序號 地皮權證編號 取得日期 終止日期 取得方法 地皮用途 地皮面積

　　 1 臨國用（2014）第 0019 號 2014/2/28 2064/2/28 出讓 家產 46,452.00

　　 2 臨國用（2014）第 0020 號 2014/2/28 2064/2/28 出讓 家產 33,152.00

　　 （五）對外包管事項

　　 制止 2015 年 11 月 30 日，公司對外包管情形如下：

　　 包管條約金 最高額包管期 現實

　　被包管方 銀行 包管范例 限期

　　 額(萬元) 限 包管額(萬元)

　　 中原銀行股份有限 2015-2-25 至

　　長峰電纜 最高額擔保 2,000.00

　　 公司宜興支行 2016-2-25 2015/10/19-

　　 3,000.00

　　 中原銀行股份有限 2015-2-25 至 2016/4/18

　　長峰電纜 最高額擔保 1,000.00

　　 公司宜興支行 2016-2-25

　　 中原銀行股份有限 2015-2-25 至 2015/10/19-

　　長峰電纜 最高額擔保 3,000.00 3,000.00

　　 公司宜興支行 2016-2-25 2016/4/18

　　 合計 6,000.00 6,000.00

　　 （六）訴官司項

　　 1、因原虹峰電纜推銷業務員呂永清涉嫌偽造業務條約騙取虹峰電纜 434,780.61

　　元貨款，2014 年 9 月 29 日，虹峰電纜向公安構造提請控告呂永清，哀求公安構造追

　　究其法令責任。至評估基準日，臨潁縣公安局已受理呂永清條約詐騙控告申請并予以

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　　備案。本次評估，向企業相識到該筆金錢根基無收回的大概性，故此次應收呂永清貸

　　款 434,780.61 元所有計提為幻魅賬喪失，評估為零。

　　 2、虹峰電纜客戶伽伽團體股份有限公司（以下簡稱 “伽伽團體”）因資金鏈斷

　　裂，無法定時、足額付出貨款。2014 年 9 月 15 日，虹峰電纜向河南省漯河市人民法

　　院提起訴訟，哀求法院依法查封、凍結伽伽團體銀行存款、或查封、扣押其平等價

　　值的其他財產。2014 年 11 月 7 日，經河南省漯河市[2014]漯民一初字 18 號民事調整

　　書：“被告人伽伽團體需根據雙方約按時刻準期送還借錢，如未能準期送還欠款，

　　虹峰電纜不再申請法令保全法子，并依攝影關法令措施直接申請逼迫執行。 ”2015

　　年 1 月 15 日，因伽伽團體未根據約定推行調整書中規定應盡的義務，虹峰電纜向漯

　　河市中級人民法院提出逼迫執行申請書。2015 年 1 月 27 日，漯河市人民法院備案執

　　行，后出具編號為（2015）漯法執字第 14 號執行裁定書，裁定書規定：“查封、扣

　　押、凍結、劃撥、監禁、提取、變賣、拍賣（評估）伽伽團體股份有限公司 406 萬元

　　的財產”，本裁定于送達后即產生法令效力， 至評估基準日公司已收到執行回款

　　2,378,225.27 元，另有 1,019,422.13 元未收回，因剩余金錢無法確定是否可以或許完全

　　收回，故按賬齡法計提幻魅賬籌備，按扣除幻魅賬籌備后的賬面值確定為評估值。

　　 3、河南虹峰電纜股份有限公司客戶河南萬冠實業有限公司（以下簡稱“萬冠實業”）

　　因不付出貨款，2015 年 4 月 29 日，虹峰電纜向臨穎縣人民法院提起訴訟，要求被告

　　人萬冠實業付出剩余貨款 396,923.44 元及相應的利錢，經調整，雙方告竣息爭協議，

　　臨穎縣人民法院出具編號為（2015）臨民二初字第 27 號民事調整書。2015 年 6 月 6

　　日，因萬冠實業未根據約定推行調整書中規定應盡的義務，虹峰電纜向臨穎縣人民法

　　院提出逼迫執行申請書，至評估基準日尚未收到逼迫執行申請書批復。

　　 （七）股權質押

　　 至評估基準日，股東陸亞軍持有的河南虹峰電纜股份有限公司 162 萬股份（占比

　　1.5%）已質押給江蘇中超控股股份有限公司（原名江蘇中超電纜股份有限公司） 。

　　此次質押已取得漯河市工商行政打點局（漯）股質掛號設字[2015]第 26 號《股權出

　　質設立掛號關照書》。

　　 （八）納入此次評估領域的海潮軟件已遏制使用。

　　 （九）至評估基準日，其他貨幣資金存在抵押、質押、凍結等對使用有限制金錢

　　75,295,904.74 元 ， 其 中 銀 行 承 兌 匯 票 保 證 金 75,000,000.00 元 ， 保 函 保 證 金

　　295,904.74 元。

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　　 第五部分 種種資產評估技能聲名

　　 一、活動資產評估技能聲名

　　 (一)評估領域

　　 納入評估領域的各項活動資產，包羅貨幣資金、應收單據、應收賬款、預付賬款、

　　其他應收款及存貨等。上述資產在評估基準日賬面值如下所示：

　　 金額單位：人民幣元

　　 序號 科目名稱 賬面代價

　　 1 貨幣資金 79,619,759.54

　　 2 應收單據 100,000.00

　　 3 應收賬款 130,856,338.96

　　 4 預付賬款 3,340,145.12

　　 5 其他應收款 11,399,559.46

　　 6 存貨 79,084,169.57

　　 7 其他活動資產 724,798.15

　　 合計 305,124,770.80

　　 (二)評估歷程

　　 評估歷程首要分別為以下三個階段：

　　 第一階段：籌備階段

　　 對確定在評估領域內的活動資產的組成情形舉辦起源相識，提交評估籌備資料清

　　單和資產評估明細暗樹模名目，根據評估機構評估類型化的要求，指導企業填寫活動

　　資產評估明細表；

　　 第二階段：現場觀測階段

　　 1、查對賬目：按照企業提供的活動資產評估明細表資料，起首與財務臺賬查對，

　　然后和客棧臺賬舉辦查對。每每資產中有名稱和數量不符的、頻頻申報的、漏掉未報

　　的項目舉辦改正，由企業從頭填報，做到申報數真實靠得住。

　　 2、現場查點：評估職員、企業物資部門、財務處等部門有關職員，對 2015 年 12

　　月 31 日基準日的各項實物活動資產舉辦了現場盤貨，現金為全額盤貨，存貨的抽查

　　實物比例為 40%閣下，代價量在 60%以上，在此基本上編寫了“現金盤貨表”和 “存

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　　貨抽查盤貨記錄表”。

　　 第三階段：評定估算階段

　　 1、將核實后的活動資產評估明細表，錄入計較機，成立相應數據庫；

　　 2、對種種資產，遵照國有資產評估打點步伐、資產評估準則的規定，有針對性

　　地采取市場法、重置本錢法，確定其在評估基準日的公允代價，體例相應評估匯總表；

　　 3、提交換動資產的評估技能聲名。

　　 (三)詳細評估要領

　　 按照被評估單位提供的已經本分國際管帳師事宜所核定的資產負債表、企業申報

　　的活動資產各項目評估明細表，在核實報表、評估明細表和實物的基本上，遵循獨立

　　性、客觀性、科學性的事變原則來舉辦評估事變。

　　 1、貨幣資金

　　 貨幣資金是由現金、銀行存款、其他貨幣資金構成。

　　 ⑴庫存現金賬面值 49,069.09 元，是存放在財務部門保險柜中，幣種所有為人民

　　幣。評估職員在部門財務認真人陪同下，對現場日的庫存現金舉辦盤貨，并當真填寫

　　了現金盤貨表，倒推核實，與賬目一致，未發明其他異常現象。

　　 對庫存現金評估，采納盤貨倒推的要領計較出評估基準日庫存現金余額，并同現

　　金日記賬、總賬庫存現金戶余額舉辦查對。

　　 經確認核實無誤，以核實后的賬面值確認評估值。

　　 ⑵銀行存款

　　 銀行存款賬面值 4,274,785.71 元，指企業存入各商業銀行的各類存款。首要為

　　中國農業銀行臨潁縣支行、中國銀行臨潁支行、中國工商銀行漯河分行臨潁支行、中

　　國郵政儲備銀行穎縣新城路支行、臨潁縣農村信用相助聯社、漯河銀行臨潁支行、中

　　信銀行將來路支行、鄭州銀行優勝北路支行、平頂山銀行鄭州分行、民生銀行鄭州心

　　怡路支行。均為人民幣存款賬戶。

　　 評估職員對每個銀行存款賬戶查對銀行存款日記賬和總賬并網絡銀行對賬單，如

　　果有未達賬項則按雙方調理體例銀行余額調理表，評估歷程中，對銀行存款舉辦了函

　　證，回函均無疑議，并且無未達賬項。在對上述資料查對無誤的基本上，以賬面值確

　　以為評估值。

　　 ⑶其他貨幣資金

　　 其他貨幣資金賬面值 75,295,904.74 元，為儲蓄的單據擔保金，評估職員對其進

　　行了函證，以證明其他貨幣資金存在的真實性。經核實，評估基準日的金額所有與賬

　　面記錄的金額相符。故以核實后的賬面值確認評估值。

　　 2、應收單據

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　　 應收單據首要為銷售電纜而形成的，共 1 項，賬面值共計 100,000.00 元。

　　 對付應收單據，評估職員查對了賬面記錄，查閱了應收單據掛號簿，并對單據進

　　行了查對盤貨，對付部分金額較大的應收單據，還搜查了相應銷售條約和出庫單等原

　　始記錄。

　　 應收單據評估值為 100,000.00 元。

　　 3、應收賬款

　　 應收賬款首要為應收的電纜款，評估基準日賬面原值為 133,657,186.66 元，計

　　提幻魅賬籌備 2,800,847.70 元，賬面凈值為 130,856,338.96 元。

　　 評估職員對應收賬款截至評估現場時的回收情形舉辦相識，并對欠款單位發放了

　　應收賬款詢證函，查對應收賬款詢證函的回收情形、賬齡黑白、已往的結算記錄，同

　　時對應收賬款的可回收情形舉辦說明；對無法取得回函的采納更換測試措施，抽查比

　　例高達 60%。

　　 評估基準日被評估單位應收賬款共計 146 筆。按照客戶提供的資料，評估職員在

　　核實無誤的基本上，按照每筆金錢大概收回的數額確定評估值。通過核實，評估職員

　　有大概產生幻魅賬喪失，但詳細的喪失項目和喪失金額無法精確判斷，對此我們參照

　　管帳計提幻魅賬籌備的方法，以賬齡為基本，按照企業汗青上處理賞罰幻魅賬喪失的履歷和

　　計提幻魅賬籌備的管帳政策，預計出大概收不回的金錢，再從這部分應收賬款總額中

　　扣除獲得評估值。關聯方不計提幻魅賬籌備。

　　 應收賬款的幻魅賬籌備計提比譬喻下：

　　 賬齡 計提比例

　　 6 個以內 0.5%

　　 6 個月—1 年 5%

　　 1-2 年 10%

　　 2-3 年 30%

　　 3-4 年 50%

　　 4-5 年 80%

　　 5 年以上 100%

　　 因評估值中已思量幻魅賬喪失風險，因此企業提取的幻魅賬籌備評估為零。

　　 應收賬款評估值為 130,856,338.96 元，無增減值。

　　 4、預付金錢

　　 預付金錢為預付的質料費，評估基準日賬面值為 3,340,145.12 元。

　　 評估職員查對了管帳賬簿記錄，抽查了預付金錢的有關條約或協議以及付款憑據

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　　等原始資料，經搜查預付金錢申報數據真實、金額精確，估量到期均能收回相應物資

　　或勞務，經核實無誤，以核實后的賬面值確認評估值。

　　 預付賬款評估值為 3,340,145.12 元。

　　 5、其他應收款

　　 其他應收款首要為與關聯方的往來款、擔保金、備用金等，賬面值原值為

　　11,754,167.28 元，計提幻魅賬籌備 354,607.82 元，賬面凈值 11,399,559.46 元。

　　 評估職員對其他應收款截至評估現場時的回收情形舉辦相識。評估基準日被評估

　　單位其他應收款共計 74 筆。按照客戶提供的資料，評估職員在核實無誤的基本上，

　　按照每筆金錢大概收回的數額確定評估值。通過核實，評估職員有大概產生幻魅賬喪失，

　　但詳細的喪失項目和喪失金額無法精確判斷，對此我們參照管帳計提幻魅賬籌備的方

　　式，以賬齡為基本，按照企業汗青上處理賞罰幻魅賬喪失的履歷和計提幻魅賬籌備的管帳政策，

　　預計出大概收不回的金錢，再從這部分應收賬款總額中扣除獲得評估值。關聯方不計

　　提幻魅賬籌備。

　　 其他應收款的幻魅賬籌備計提比譬喻下：

　　 賬齡 計提比例（%）

　　 1 年以內 5

　　 1-2 年 10

　　 2-3 年 30

　　 3-4 年 50

　　 4-5 年 80

　　 5 年以上 100

　　 因評估值中已思量幻魅賬喪失風險，因此企業提取的幻魅賬籌備評估為零。

　　 其他應收款評估值為 11,399,559.46 元，無增減值。

　　 6、存貨

　　 存貨賬面值為 79,084,169.57 元，首要為原質料、在庫周轉質料、產制品、在產

　　品、發出商品等。評估職員在企業財務職員的陪同下，對存貨舉辦了實土地址，盤貨

　　金額占總金額 60%以上，數量占總數量的 40%以上，依據進出庫記任命倒推要領推算

　　到基準日數量，抽查功效各項存貨賬、實、表相符。

　　 （1）對付原質料，因為出產周期較短的原因，多半為近期采購，賬面價值與市

　　場價值相差不大，公司運用最經濟批量，按銷售需要購入，周轉快且近期價值顛簸較

　　小，賬面值根基能反應今朝的市場價值，故按經核實的賬面值確定評估值。

　　 經評估，原質料評估值為 2,295,230.52 元。

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　　 （2）在庫周轉質料

　　 在庫周轉質料首要為存于客棧的未經使用的一些五金配件和工具，首要有承軸、

　　加熱圈、鎳帶、家產閉式齒輪油等，評估基準日賬面值 203,334.06 元。

　　 評估職員對該類質料舉辦現場盤貨，確定其真實存在并勘測其新舊程度，在抽查

　　了部分購置發票和記賬憑據后確認其申報的真實性。由于該類質料是未經使用的，且

　　代價變革不大，故以經考核后的賬面值確認其評估值。

　　 （3）產制品

　　 產制品賬面代價為 20,408,560.30 元，未計提存貨減價籌備。首要為被評估單位

　　出產的電線電纜等。本次評估采取市場途徑舉辦評估，從市場銷售價值出發，扣除銷

　　售環節的稅費及部分利潤作為評估值。評估值計較公式為：

　　 產制談論估值 =該產物不含稅銷售單價 ×[1-銷售用度/銷售收入-銷售稅金及附

　　加/銷售收入-銷售利潤率×所得稅率－銷售利潤率×（1－所得稅稅率）×凈利潤折

　　減率]× 該產物庫存數量

　　 個中凈利潤折減率為 50%。

　　 案例：

　　 電纜（產制談論估明細表第 5 項）

　　 規格型號：BV-2.5

　　 該項庫存商品數量為 1,114,240.00m，經盤貨確認現實數量為 1,114,240.00m，

　　不含稅的銷售價值為：0.95 元/m。按照虹峰電纜提供的 2015 年 12 月 31 日的損益表

　　計較各項費率：

　　 銷售用度/銷售收入 稅金及附加/銷售收入

　　計較公式

　　 2015 年 1-12 月 2015 年 1-12 月

　　 分子 4,338,464.72 47,110.75

　　 分母 156,178,302.36 156,178,302.36

　　 費率% 2.78% 0.03%

　　 注 1：2015 年 1-12 月虹峰電纜營業利潤為負數，以是銷售利潤率取 0。

　　 評估值=該產物不含稅銷售單價×[1-銷售用度/銷售收入-銷售稅金及附加/銷售

　　收入-銷售利潤率×所得稅率－銷售利潤率×（1－所得稅稅率）×凈利潤折減率]×

　　該產物庫存數量

　　 =0.95×[1-2.78%-0.03%-0×25%-0×(1-25%)×50%]×1,114,240.00

　　 =1,025,100.80 (元)

　　 庫存商品(產制品)評估值共 21,918,835.75 元。

　　 （4）在產物

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　　 在產物賬面值 24,306,550.94 元，為正在加工中的電線、電纜及領用的原質料等，

　　賬面值包羅原質料代價和人工用度等，我們對這些在產物的賬面代價構成內容和管帳

　　核算歷程舉辦了核查，經核查，在產物賬面代價入賬精確，評估職員以為其賬面值基

　　本可以表此刻產物的現期間價，故以核實后的賬面值確認評估值。

　　 （5）發出商品

　　 納入本次評估領域的發出商品為輸送至客戶單位的電纜、毗連體、拖掛具、網狀

　　吊具等，本次評估采取市場途徑舉辦評估，從市場銷售價值出發，扣除銷售環節的營

　　業稅金及附加、部分利潤作為評估值。評估值計較公式為：

　　 發出商談論估值=該產物不含稅銷售單價 ×[1-銷售稅金及附加/銷售收入-銷售

　　利潤率×所得稅率－銷售利潤率×（1－所得稅稅率）×凈利潤折減率]× 該產物庫

　　存數量

　　 個中凈利潤折減率為 50%。

　　 注：與發出商品相關的銷售用度在基準日前已經產生，期后該部分商品根基不會產生銷售費

　　用，故本次評估將銷售用度率取值為 0。

　　 案例：

　　 ZR-YJV22 8.7/15KV（發出商談論估明細表第 678 項）

　　 規格型號：ZR-YJV22 8.7/15KV 3X400

　　 該項發出商品數量為 2600m，經核查確認現實數量為 2600m，含稅銷售單價為

　　637.00 元/米，按照虹峰電纜提供的 2015 年 12 月 31 日的損益表計較各項費率：

　　 銷售用度/銷售收入 稅金及附加/銷售收入

　　計較公式

　　 2015 年 1-12 月 2015 年 1-12 月

　　 分子 4,338,464.72 47,110.75

　　 分母 156,178,302.36 156,178,302.36

　　 費率% 2.78% 0.03%

　　 2015 年 1-12 月虹峰電纜營業利潤為負數，以是銷售利潤率取 0。

　　 評估值=該產物不含稅銷售單價 ×[1-銷售稅金及附加 /銷售收入-銷售利潤率×

　　所得稅率－銷售利潤率×（1－所得稅稅率）×凈利潤折減率]× 該產物庫存數量

　　 =637.00÷1.17×[1-0.03%-0×25%-0×(1-25%)×50%]×2600

　　 =1,415,128.00 (元)

　　 發出商談論估值 34,906,381.62 元。

　　 7、其他活動資產

　　 其他活動資產賬面值為 724,798.15 元，首要為待攤利錢，評估職員核實了相關

　　條約、憑據等資料，金額精確，故以賬面值確認評估值。

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　　 (四)評估功效及說明

　　 1、活動資產評估功效

　　 活動資產評估功效

　　序號 科目名稱 賬面代價 評估代價 增值額 增值率%

　　 1 貨幣資金 79,619,759.54 79,619,759.54 - -

　　 2 應收單據 100,000.00 100,000.00 - -

　　 3 應收賬款 130,856,338.96 130,856,338.96 - -

　　 4 預付金錢 3,340,145.12 3,340,145.12 - -

　　 5 其他應收款 11,399,559.46 11,399,559.46 - -

　　 6 存貨 79,084,169.57 83,630,332.89 4,546,163.32 5.75

　　 7 其他活動資產 724,798.15 724,798.15 - -

　　 8 活動資產合計 305,123,770.80 309,670,934.12 4,546,163.32 1.49

　　 2、增減值原因說明

　　 活動資產的增值由存貨增值引起，存貨增值的原因為： 產制品及發出商品的賬

　　面值為本錢價，評估值是根據市場代價扣除相應稅費確定，故造成評估增值。

　　 二、衡宇修建物評估技能聲名

　　 (一)評估領域

　　 納入本次評估領域的衡宇修建物類資產為河南虹峰電纜股份有限公司賬面的建

　　筑物、構筑物。詳細如下：

　　 單位：人民幣元

　　 資產名稱 賬面原值 賬面凈值

　　 衡宇修建物合計 51,654,365.10 44,553,072.21

　　 牢靠資產--衡宇修建物 40,046,035.42 34,280,738.15

　　 牢靠資產--構筑物 11,608,329.68 10,272,334.06

　　 (一) 衡宇修建物輪廓

　　 1. 輪廓

　　 委估河南虹峰電纜股份有限公司衡宇修建物位于臨潁縣經五路西側；所占用地皮

　　為國有出讓地皮，用途為家產用地。

　　 納入本次評估領域內的衡宇修建物共 4 項，衡宇修建物首要有 1#車間、2#車間(內

　　含辦公樓)、餐廳及配電房等，首要結構為鋼結構、鋼混結構，均已治理了衡宇產權

　　證；構筑物首要為圍墻、水池、廠區階梯和籃球場等，衡宇首要建于 2012 年制作。

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　　衡宇修建物類資產操作率較高，能滿足正常出產策劃的需要。

　　 2. 首要衡宇修建物結構

　　 虹峰電纜衡宇首要結構為鋼混、鋼結構。

　　 (1)鋼混結構

　　 鋼筋混凝土結構：鋼筋混凝土獨立柱基本，鋼筋混凝土框架梁或暗梁，鋼筋混凝

　　土矩型柱，鋼筋混凝土有梁屋面板，屋面為大型屋面板，中間加層為鋼結構加鋼筋混

　　凝土；圍護結構均為磚墻，外墻墻厚 370mm，內墻 240mm，采取塑鋼門窗，室內陸面

　　砼墊層、水泥砂漿、面磚地面。空調、電、水及暖等配套辦法齊備。

　　 (2)鋼結構

　　 鋼結構：鋼筋混凝土條形基本，H 型鋼鋼柱、鋼梁，外墻 1.5m 高磚墻，別的為彩

　　鋼板，內墻為三合板。樓板、屋面板為金屬型板；地面為水泥砂漿、金剛砂及面磚地

　　面，塑鋼門窗，室內部分有裝修，屋面為金屬壓型板。電、水及消防辦法齊備。

　　 3. 首要構筑物根基狀況

　　 虹峰電纜首要構筑物為圍墻、階梯、籃球場及車棚等。

　　 圍墻為磚砌筑和鐵藝墻，水泥砂漿勾縫，基本約為 1.5 米深，厚度 0.8 米，高度

　　為 2.5 米，鐵藝圍墻為鐵柵欄，高 1.8 米鐵柱之間間距有 20cm。

　　 4. 賬面代價的組成

　　 賬面原值的購成：工程竣工時的建安工程費、觀測計劃費、工程建樹監理費、建

　　設單位打點費等組成。

　　 5. 權力狀況

　　 納入本次評估領域內衡宇修建物共計四項房產均 已治理衡宇全部權證，對應的

　　地皮證為臨國用(2012)第 0084 號、臨國用(2013)第 0056 號、臨國用(2014)第 0019

　　號、臨國用(2014)第 0020 號及臨國用(2014)第 0081 號，均為家產用地，地皮為出讓

　　取得；衡宇修建物已抵押，詳細明細如下：

　　序號 修建物名稱 結構 建成時刻 修建面積(㎡) 備注

　　 臨潁縣農村信用相助社

　　 1 1 車間 鋼結構 2012 年 12 月 14,720.04

　　 2015/12/17-2016/12/16

　　 臨潁縣農村信用相助社

　　 2 2 車間 鋼結構 2012 年 12 月 14,443.81

　　 2016/12/17-2016/12/16

　　 鄭州銀行優勝北路支行

　　 3 食堂 框架 2012 年 06 月 2,333.19

　　 2014/7/22-2017/7/22

　　 鄭州銀行優勝北路支行

　　 4 配電房 框架 2012 年 06 月 1,123.20

　　 2014/7/22-2017/7/22

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　　 (二) 評估依據

　　 1. 《中華人民共和京城市房地產打點法》；

　　 2. 《中華人民共和國地皮打點法》；

　　 3. 建樹部《衡宇完損品級評定標準》；

　　 4. 中華人民共和國國度標準 GB/T18508-2014《城鎮地皮估價規程》；

　　 5. 中華人民共和國國度標準 GB/T50291-2015《房地產估價類型》；

　　 6. 被評估單位申報的衡宇修建物清查評估明細表；

　　 7. 牢靠資產明細賬、產權證明等；

　　 8. 《河南省安裝工程定額聲名》(2008 年)；

　　 9. 《河南省修建工程定額聲名》 (2008 年)；

　　 10. 《河南省裝飾工程定額聲名》(2008 年)；

　　 11. 《漯河市 2015 年 12 月質料價值市場信息》；

　　 12. 被評估單位提供的與修建物、構筑物相關資料；

　　 13. 《資產評估常用數據與參數手冊》；

　　 14. 中國人民銀行發布的評估基準日執行的貸款利率標準；

　　 15. 評估職員現場網絡的其他資料；

　　 16. 評估職員現場勘測的具體記錄和一樣平常執業中網絡到的資料

　　 (三) 評估要領

　　 1、現場觀測

　　 按照現場核查方案，對被評估修建物舉辦了現場觀測。按照申報表申報內容，核

　　對各修建物的名稱、坐落地點、結構、修建面積等，并比較企業評估基準日時的資產

　　近況，將申報表中的缺項、漏項舉辦彌補。在觀測時，還首要察看了衡宇、構筑物的

　　外型、層數、層高、跨度、表里裝修、室內辦法、各構件近況、基本狀況以及維修使

　　用情形，并在衡宇修建物現場觀測表中舉辦記錄。

　　 查察修建物包羅對結構、裝修、裝備三部分的目測調查。

　　 (1)結構部分：結構部分首要包羅基本、承重構件、非承重墻、屋面、樓地面五

　　部分。調查內容首要為基本是否有明明沉降；承重構件的承重墻、梁、板有無變

　　形、縫隙；非承重墻是否有風化、開裂；屋面是否滲漏，隔熱層、保溫層是否損

　　壞；樓地面面層是否有縫隙、空鼓、剝落等現象。然后按照《衡宇完損品級評定標

　　準》，確定觀測成新率。

　　 (2)裝飾部分：裝修部分首要包羅門窗、外點綴、內點綴、頂棚、細木裝修五部

　　分。每個修建物的裝修標準和內容不盡溝通，有高等裝修和一般裝修，但無論是何

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　　種形式的裝修，查察的首要內容是看裝修部位有無脫落、開裂、破壞，裝修的新舊

　　程度。然后按照《衡宇完損品級評定標準》，確定觀測成新率。

　　 (3)裝備部分：裝備部分首要包羅水衛、電照、暖氣三部分。調查項目首要為水

　　衛、暖氣管道是否通暢， 有無堵、冒、漏等現象；電照裝備線路、裝置完好，絕緣

　　精采。各項裝備能否滿足使用要求。然后按照《衡宇完損品級評定標準》，確定觀測

　　成新率。

　　 2、評定估算

　　 本次對付自建衡宇修建物采取本錢法評估；

　　 (1)本錢法的根基公式為：

　　 衡宇建(構)筑物評估值=重置全價×綜合成新率

　　 1)重置全價簡直定

　　 重置全價=建安工程造價＋前期及其他用度＋資金本錢

　　 ①修建安裝工程造價簡直定

　　 對規范衡宇和構筑物，采取投資估算指標調解法，即按照規范衡宇和構筑物工程

　　特點，運用類比法對類似衡宇和構筑物舉辦說明，找出其與規范衡宇和構筑物的差異

　　身分，舉辦增減調解，從而計較出與規范工程類似的衡宇和構筑物的綜合造價；對付

　　代價量小、結構簡單的建(構)筑物采取單方造價法確定其建安綜合造價。對種種建(構)

　　筑物在其結構范例及使用成果的基本上按照該范例建 (構)筑物在評估基準日及地址

　　地正常的施工水平、施工質量和一般裝修標準下確定其基準單方造價，在此基本上根

　　據建(構)筑物的本性(如差此外層高、跨度、裝修情形、施工堅苦水劃一)和現場丈量

　　的事變量，采取概算的要領舉辦價值調增和調減，將增減額折入修建物的單方造價內，

　　最終確定出現實的單方造價標準，以此作為修建物重置全價的計較依據。

　　 ②前期及其他用度簡直定

　　序號 用度名稱 取費基本 費率 取費依據

　　 1 建樹單位打點費 建安造價 1.15% 財建[2002]394 號

　　 2 勘測計劃計費 建安造價 3.10% 計價值[2002]10 號

　　 3 工程監理計費 建安造價 2.24% 發改價值(2007)670 號

　　 4 招投標署理處事費 建安造價 0.33% 計價值[2002]1980 號

　　 5 環境評價費 建安造價 0.12% 計價值[2002]125 號

　　 6 可行性研究費 制作造價 0.50%

　　 按費率取費合計 7.44%

　　 7 散裝水泥專項基金 修建面積 0.2 豫財綜[2004]45 號

　　 8 新型墻體質料專項基金 修建面積 8.0 豫財辦綜[2008]98 號

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　　 單位面積取費合計(元) 8.2

　　 ③資金本錢簡直定

　　 資金本錢為修建物正常建樹工期內占用資金的籌資本錢。系在建樹期內為工程建

　　設所投入資金的貸款利錢，工期按建樹工程公道建樹周期，本次評估假設工程造價支

　　出在建樹期勻稱投入，前期及其他用度在建樹初期一次性投入，則資金本錢公式為：

　　 資金本錢=(建安工程造價+前期及其他用度)×正常建樹期×貸款利率÷2

　　 本次評估采取的是中國人民銀行最近一期即 2015 年 10 月 24 日發布的貸款利率。

　　如下表：

　　 項 目 年利率%

　　 一、短期貸款

　　 一年以內 4.35

　　 一至五年(含五年) 4.75

　　 五年以上 4.90

　　 2)成新率的評定

　　 本次評估衡宇修建物成新率簡直定，采取現場觀測成新率和理論成新率兩種方

　　法計較，在兩種成新率差距不大時對兩種功效按觀測和理論成新率 6：4 的比例加權

　　均勻計較綜合成新率。若是兩種成新率差距很是大，則說明判斷后采取更能反應實

　　際情形的觀測成新率。個中：

　　 現場觀測成新率(N1)：通過評估職員對各建(構)筑物的實地查察，對建(構)筑物

　　的結構部分、裝修部分、裝備部分舉辦調查，按照原城鄉環境建樹掩護部宣布的《房

　　屋完損品級評定標準》團結修建物使用狀況、維修保養情形，別離評定得出各修建物

　　的現場觀測成新率。

　　 理論成新率按照經濟使用年限和衡宇已使用年限計較。

　　 理論成新率(N2)=(經濟耐用年限－已使用年限)÷經濟耐用年限×100%

　　 經以上兩種要領計較后，通過加權均勻計較成新率。

　　 成新率(N)=現場觀測成新率(N1)×60%+理論成新率(N2)×40%

　　 3)評估值簡直定

　　 評估值=重置代價×成新率

　　 (四) 規范案例

　　 案例一：2#車間(衡宇修建物明細表序號 1)

　　 1. 輪廓

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　　 資產占有單位：河南虹峰電纜股份有限公司；

　　 明細表序號：牢靠資產——衡宇修建物評估明細表第 1 項；

　　 結構：鋼結構；

　　 修建面積：14,443.81 平方米；

　　 賬面原值：20,199,226.87 元；

　　 賬面凈值：17,352,010.30 元

　　 虹峰電纜的 2#車間位于臨潁縣經五路西側廠區內， 2012 年 12 月建成并投入使

　　 于

　　用，修建總面積為 14,443.81 平方米。

　　 廠房分兩部分，一部分為出產車間，一部分為辦公區間；該修建主體結構為一層

　　部分為三層鋼結構，檐高 12.50 米，鋼筋混凝土條形基本，H 型鋼鋼柱、鋼梁，外墻

　　1.5m 高磚墻，別的為彩鋼板，樓板、屋面板為金屬型板。廠區地面為金剛砂地面，辦

　　公樓地面為面磚，塑鋼門窗，辦公室有裝修，內墻刷白，礦棉板吊頂，屋面為金屬壓

　　型板。電、水及消防辦法齊備。現場觀測狀況：衡宇結構健壯，墻面無空鼓，無脫落，

　　屋面無滲漏，衡宇未呈現不勻稱的縫隙，室內辦法均屬較好。整體外觀情形較好，房

　　屋使用狀態精采。

　　 2. 評估器材產權狀況

　　 評估器材已治理衡宇產權證，權證編號《臨潁縣字第 3140429020 號》。

　　 3. 重置全價

　　 (1)建安造價簡直定

　　 該工程提供了決算等資料，按照結算中的工程量，并團結該工程現實特點做調解，

　　按現行工程預算價值、費率，將調解為按現行計較的建安綜合造價，計較出定額直接

　　費，直接費取費表如下

　　 土建、安裝工程造價取費計較表

　　代

　　 用度項目名稱 計較公式 費率 金額(元)

　　碼

　　 3,080,072.7

　　1 定額直接費：1)定額人工費 分部分項人工費

　　 2

　　 9,378,994.3

　　2 2)定額質料費 分部分項質料費+主材費+裝備費

　　 2

　　 1,067,135.1

　　3 3)定額機器費 分部分項機器費

　　 5

　　 13,526,202.

　　4 定額直接費小計 1)+2)+3)

　　 19

　　 綜合工日合計+技能法子項目綜合

　　5 綜合工日 72,669.83

　　 工日合計

　　6 法子費：4)技能法子費 綜合單價說明

　　7 5)安詳文明法子費 [5]×34 元/工日×費率 17.76% 438,809.49

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　　代

　　 用度項目名稱 計較公式 費率 金額(元)

　　碼

　　 8 6)二次搬運費

　　 9 7)夜間施工法子費

　　10 8)冬雨施工法子費

　　11 9)其他

　　12 法子費小計 4)+5)+6)+7)+8)+9) 438,809.49

　　13 價差調解 771,880.80

　　 14,736,892.

　　14 直接費小計 4+12+13

　　 48

　　 分部分項打點費+技能法子項目管

　　15 間接費：10)企業打點費 624,321.72

　　 理費

　　16 11)規費： ①+②+③+④+⑤ 14,606.64

　　 ① 工

　　 程

　　17 排 按現實額產生 7,303.32

　　 污

　　 費

　　18 ②工程定額測定費 5*費率 0.27 % 196.21

　　19 ③社會保障費 5*費率 7.48 % 5,435.70

　　20 ④住房公積金 5*費率 1.70% 1,235.39

　　21 ⑤意外傷害保險 5*費率 0.60 % 436.02

　　22 間接費小計 10)+11) 638,928.36

　　 15,375,820.

　　23 工程本錢 14+22

　　 84

　　 1,383,823.8

　　24 利潤 23*費率 9.00%

　　 8

　　25 稅金 (23+24)*費率 3.35% 561,112.91

　　 17,320,757.

　　26 工程總價 23+24+25

　　 62

　　 裝飾工程造價計較表

　　代

　　 用度項目名稱 計較公式 費率 金額(元)

　　碼

　　1 定額直接費：1)定額人工費 分部分項人工費 368,092.11

　　2 2)定額質料費 分部分項質料費+主材費+裝備費 573,767.16

　　3 3)定額機器費 分部分項機器費 54,629.02

　　4 定額直接費小計 1)+2)+3) 996,488.29

　　 綜合工日合計+技能法子項目綜

　　5 綜合工日 4,253.63

　　 合工日合計

　　 6 法子費：4)技能法子費 綜合單價說明

　　 7 5)安詳文明法子費 [5]×34 元/工日×費率 8.88% 12,842.54

　　 8 6)二次搬運費

　　 9 7)夜間施工法子費

　　10 8)冬雨施工法子費

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　　代

　　 用度項目名稱 計較公式 費率 金額(元)

　　碼

　　11 9)其他

　　12 法子費小計 4)+5)+6)+7)+8)+9) 12,842.54

　　13 價差調解 120,747.13

　　 1,130,077.9

　　14 直接費小計 4+12+13

　　 7

　　 分部分項打點費+技能法子項目

　　15 間接費：10)企業打點費 62,880.66

　　 打點費

　　16 11)規費： ①+②+③+④+⑤ 854.98

　　17 ①工程排污費 按現實額產生 427.49

　　18 ②工程定額測定費 5*費率 0.27% 11.48

　　19 ③社會保障費 5*費率 7.48% 318.17

　　20 ④住房公積金 5*費率 1.70% 72.31

　　21 ⑤意外傷害保險 5*費率 0.60% 25.52

　　22 間接費小計 10)+11) 63,735.64

　　 1,193,813.6

　　23 工程本錢 14+22

　　 1

　　24 利潤 23*費率 8.00% 95,505.09

　　25 稅金 (23+24)*費率 3.35% 43,166.39

　　 1,332,485.0

　　26 工程總價 23+24+25

　　 9

　　 建安工程總造價=土建、安裝工程造價+裝飾工程造價

　　 =17,320,757.62+1,332,485.09

　　 =18,653,242.70 元

　　 (2)前期及其他用度

　　 按照前期及其他用度各項取費文件計較本次費率：

　　 前期工程及其他用度表

　　序號 稅費名稱 計較公式 費率 計費金額(元) 取費依據

　　1 建樹單位打點費 工程造價*費率 1.15% 214,512.29 財建[2002]394 號

　　2 勘測計劃費 工程造價*費率 3.10% 578,250.52 計價值[2002]10 號

　　3 工程監理費 工程造價*費率 2.24% 417,832.64 發改價值[2007]670 號

　　4 招投標打點費 工程造價*費率 0.33% 61,555.70 計價值[2002]1980 號

　　5 環境影響評價費 工程造價*費率 0.12% 22,383.89 計價值[2002]125 號

　　6 可行性研究費 工程造價*費率 0.50% 93,266.21 計價值[1999]1283 號

　　7 散裝水泥專項基金 修建面積*用度 0.2 2,888.76 豫財綜[2004]45 號

　　8 新型墻體專項基金 修建面積*用度 8.0 115,550.48 豫財辦綜[2008]98 號

　　9 前期費合計 1,506,240.50

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　　 (3)資金本錢

　　 根據《世界修建安裝工程工期定額》的規定，該修建工程的公道建樹期為一年，

　　假設在建樹期內建樹資金勻稱投入，貸款利率按一年期人民幣貸款利率 4.35%計取資

　　金本錢：

　　 資金本錢=(修建安裝工程造價+前期及其他用度)×公道工期×貸款利錢/2

　　 =(18,653,242.70+1,506,240.50)×1×4.35%/2

　　 =438,468.76 元

　　 (4)重置全價

　　 重置全價=修建安裝工程造價＋前期及其他用度＋資金本錢

　　 =18,653,242.70+1,506,240.50＋438,468.76

　　 =20,598,000.00 元(取整)

　　 4. 成新率簡直定

　　 該衡宇修建物于 2012 年 12 月建成投入使用，按照評估衡宇修建物與地皮使用年

　　限孰短原則來確定修建物的理論成新率。通過現場勘測，依據構筑物現場勘測評分標

　　準，別離對修建的結構、裝修、裝備三部分舉辦打分，確定勘測成新率；并最終通過

　　加權均勻計較綜合成新率。

　　 (1)理論成新率

　　 該衡宇修建物于 2012 年 12 月建成投入使用，至評估基準日已使用 3.00 年，該

　　修建經濟使用年限為 50 年，尚可使用年限為 47.00 年。

　　 理論成新率=(尚可使用年限/(已使用年限+尚可使用年限))×100%

　　 =(47.00/(3.00+47.00))×100%

　　 =94%

　　 (2)勘測成新率

　　 結構部分：地基基本承載力強，梁、板、柱及墻健壯；墻體節點健壯嚴實；屋面

　　不滲漏保溫隔熱層完好；地面平整健壯完好。

　　 裝飾部分：門窗根基完整，無剝落；外墻勾縫根基完整密實，內墻根基完整無損；

　　頂棚根基完整健壯無損。

　　 裝備部分：水衛管道根基流通，無滲漏，無銹蝕；電器線路裝置齊備根基完好；

　　總體看使用情形精采。

　　 經評估職員與公司有關技強職員現場勘查評定，詳細勘查情形見下表：

　　項目 序號 部位名稱 標準分 勘測分

　　 1 地基基本 25 23

　　結構部分

　　 2 柱 25 23

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　　項目 序號 部位名稱 標準分 勘測分

　　 3 梁 15 13

　　 4 板 20 18

　　 5 墻體 15 14

　　 小計 結構權重 40% 100 91

　　 1 屋面 30 29

　　 2 門窗 20 19

　　 3 外墻 10 9

　　裝飾部分 4 內墻 15 14

　　 5 頂棚 10 9

　　 6 地面 15 14

　　 小計 裝飾權重 30% 100 94

　　 1 給排水 20 39

　　 2 電氣照明 40 30

　　安裝部分

　　 3 消防 40 29

　　 小計 裝備權重 30% 100 98

　　 勘測成新率=結構部分評分×40%+裝飾部分評分×30%+安裝部分評分×30%

　　 合計 0.94 取整 94%

　　 (3)綜合成新率=勘測成新率×60%+理論成新率×40%

　　 =94×60%+94%×40%

　　 =94%

　　 5. 評估值簡直定

　　 評估值=重置全價×成新率

　　 =20,598,000.00×94%

　　 =19,348,600.00 (元)

　　 案例二：廠區階梯(構筑物修建物明細表序號 24)

　　 1. 輪廓

　　 產權持有者：河南虹峰電纜股份有限公司；

　　 明細表序號：牢靠資產——構筑物評估明細表第 24 項；

　　 結構：混凝土；

　　 修建面積：13,000.00 平方米；

　　 賬面原值：3,296,333.21 元；

　　 賬面凈值：2,904,893.64 元。

　　 該廠區階梯工程，2012 年 12 月建成投入使用,面積為 13,000.00 平方米，由墊層、

　　下層和面層構成。結構布局為素土夯實、3:7 石灰不變土，厚 15cm 石灰、粉煤灰及碎

　　石，瀝青混凝土砌筑輾壓。廠區階梯設雨水管路，圓形鑄鐵井蓋，管底深 2.5m，寬

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　　1.2m。經現場查勘測，該構筑物結構不變，無縫隙現象，基本無不明明勻稱沉降 ,使

　　用較正常。

　　 2. 重置全價

　　 (1)廠區階梯造價的測算

　　 本次評估取得了該構筑物的預決算資料，評估職員采取預決算調解法，查閱類該

　　工程綜合造價后，套用現行的定額，確定該構筑物的綜合造價，土建工程取費表如下：

　　 土建工程造價取費計較表

　　代碼 用度項目名稱 計較公式 費率 金額(元)

　　 1 定額直接費：1)定額人工費 分部分項人工費 408,283.61

　　 1,287,364.

　　2 2)定額質料費 分部分項質料費+主材費+裝備費

　　 50

　　3 3)定額機器費 分部分項機器費 294,100.18

　　 1,989,748.

　　4 定額直接費小計 1)+2)+3)

　　 29

　　 綜合工日合計+技能法子項目綜合

　　5 綜合工日 11,095.96

　　 工日合計

　　 6 法子費：3)技能法子費 綜合單價說明

　　 7 4)安詳文明法子費 [5]×34 元/工日×費率 17.76% 67,001.84

　　 8 5)二次搬運費

　　 9 6)夜間施工法子費

　　10 7)冬雨施工法子費

　　11 8)其他

　　12 法子費小計 3)+4)+5)+6)+7)+8) 67,001.84

　　 1,094,566.

　　13 價差調解

　　 66

　　 3,151,316.

　　14 直接費小計 4+12+13

　　 79

　　 分部分項打點費+技能法子項目管

　　15 間接費：9)企業打點費 164,849.38

　　 理費

　　16 10)規費： ①+②+③+④+⑤ 2,230.29

　　17 ①工程排污費 按現實額產生 1,115.14

　　18 ②工程定額測定費 5*費率 0.27% 29.96

　　19 ③社會保障費 5*費率 7.48% 829.98

　　20 ④住房公積金 5*費率 1.70% 188.63

　　21 ⑤意外傷害保險 5*費率 0.60% 66.58

　　22 間接費小計 9)+10) 167,079.67

　　 3,318,396.

　　23 工程本錢 14+22

　　 46

　　24 利潤 23*費率 9.00% 298,655.68

　　25 稅金 (23+24)*費率 3.35% 121,098.91

　　 3,738,151.

　　26 工程總價 23+24+25

　　 05

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　　 修建工程造價為 3,738,151.05 元

　　 (2)前期及其他用度計較表

　　 前期工程及其他用度表：

　　序號 稅費名稱 計較公式 費率 計費金額(元) 取費依據

　　 1 建樹單位打點費 工程造價*費率 1.15% 42,988.74 財建[2002]394 號

　　 2 勘測計劃費 工程造價*費率 3.10% 115,882.68 計價值[2002]10 號

　　 3 工程監理費 工程造價*費率 2.24% 83,734.58 發改價值[2007]670 號

　　 4 招投標打點費 工程造價*費率 0.33% 12,335.90 計價值[2002]1980 號

　　 5 環境影響評價費 工程造價*費率 0.12% 4,485.78 計價值[2002]125 號

　　 6 可行性研究費 工程造價*費率 0.50% 18,690.76 計價值[1999]1283 號

　　 7 前期費合計 278,118.44

　　 前期用度及其他用度為 278,118.44 元

　　 (3) 資金本錢

　　 根據《世界修建安裝工程工期定額》的規定，該修建工程的公道建樹期為一年，

　　假設在建樹期內建樹資金勻稱投入，貸款利率按一年期人民幣貸款利率 4.35%計取資

　　金本錢：

　　 資金本錢=(修建安裝工程造價+前期及其他用度)×公道工期×貸款利錢/2

　　 =(3,738,151.05+278,118.44)×1×4.35%/2

　　 =87,353.86 元

　　 (4) 重置全價

　　 重置全價=修建安裝工程造價＋前期及其他用度＋資金本錢

　　 =3,738,151.05+278,118.44+87,353.86

　　 =4,104,000.00 (元)(取整)

　　 3. 成新率簡直定

　　 (1)理論成新率

　　 該構筑物于 2012 年 12 月建成投入使用，至評估基準日已使用 3.00 年，該修建

　　經濟使用年限為 30 年，尚可使用年限為 27.00 年。

　　 理論成新率=(尚可使用年限/(已使用年限+尚可使用年限))×100%

　　 =(27.00/(3.00+27.00))×100%

　　 =90%

　　 (2)勘測成新率

　　 通過現場勘測，該構筑物建成時刻較短，今朝使用狀態精采，基本辦法無損毀，

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　　 成果正常，勘查成新率為 90%。

　　 (3)綜合成新率=勘測成新率×60%+理論成新率×40%

　　 =90×60%+90%×40%

　　 =90%

　　 4. 評估值

　　 評估值=重置全價×成新率

　　 =4,104,000.00×90%

　　 = 3,689,100.00 (元)

　　 (五) 評估功效及說明

　　 1. 評估功效見下表：

　　 金額單位：元

　　 賬面代價 評估代價 增值額 增值率%

　　科目名稱

　　 原值 凈值 原值 凈值 原值 凈值 原值 凈值

　　 合計 51,654,365.10 44,553,072.21 57,444,758.50 53,351,661.00 5,790,393.40 8,798,588.79 11.21 19.75

　　衡宇修建物 40,046,035.42 34,280,738.15 43,349,900.00 40,702,600.00 3,303,864.58 6,421,861.85 8.25 18.73

　　 構筑物 11,608,329.68 10,272,334.06 14,094,858.50 12,649,061.00 2,586,528.82 2,376,726.94 21.42 23.14

　　 2. 衡宇修建物評估增減值原因說明

　　 衡宇建(構)筑物評估原值增值首要有兩方面原因：一方面是 首要由于人工費上

　　 漲所形成，另一方面是由于賬面值中未包括資金本錢，本次評估根據客觀產生用度

　　 思量了資金本錢等身分，故形成評估增值。評估凈值增值也是由于兩方面的原因，

　　 一方面是由于評估原值的增值造成了評估凈值的增值；另一方面是由于衡宇建 (構)

　　 筑物企業計提管帳折舊年限短于評估折舊年限所形成。

　　 三、呆板裝備評估技能聲名

　　 (一)評估領域

　　 納入本次評估領域的裝備類資產首要包羅呆板裝備、車輛和電子裝備，賬面原值

　　 33,489,771.98 元，賬面凈值 24,002,197.39 元，詳細情形見下表。

　　 金額單位：人民幣元

　　 科目 賬面原值 賬面凈值

　　 合計 33,489,771.98 24,002,197.39

　　 呆板裝備 29,606,795.24 21,952,574.60

　　 車輛 1,067,485.62 536,644.72

　　 電子辦公裝備 2,815,491.12 1,512,978.07

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　　 (二)裝備輪廓

　　 納入評估領域的裝備類資產首要購置于 2011 至 2015 年，漫衍在廠區內，資產基

　　本輪廓如下：

　　 1、 工藝流程與技能特點：

　　 河南虹峰電纜股份有限公司出產機器化程度較高，出產效率高，裝備能有效匹

　　配，形成較為完整的電纜加工出產鏈。虹峰電纜首要產物出產流程如下：

　　 (1)3.6/6kV～26/35kV 及以下（銅導體、鋁導體）交聯聚乙烯絕緣電力電纜（含

　　阻燃、無鹵低煙阻燃電纜）和鋁合金電纜工藝流程圖：

　　 除氣靜

　　 置

　　銅 桿 拉絲（退火） 絞線（緊壓） 銅帶屏障 單芯繞包帶

　　 三 層 共 擠 XLPE 絕 材

　　鋁（合 拉 絲 絞線(緊壓 ) 緣 銅絲疏

　　金）桿 繞包半導電帶 繞屏障

　　 三芯成纜繞

　　 包

　　 鎧

　　 裝

　　 型

　　 包裝入庫 制品檢 擠包外護套 鋼帶鎧裝 擠包斷絕

　　 驗 套

　　 非鎧裝

　　 型

　　 (2)鋁絞線，鋼芯鋁絞線，防腐性鋼芯鋁絞線工藝流程圖：

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　　 2、 裝備輪廓

　　 納入本次評估領域的呆板裝備首要有：干法交聯出產線、盤管絞機、互鎖裝鎧機、

　　電纜擠塑出產線、框絞機、金屬氬弧管機出產線、搖籃式成纜機、起重機等，今朝均

　　可正常使用。

　　 車輛為別克商務車、五菱之光面包車、帕薩特 2 輛、倉柵式運輸車、春風多利卡

　　合計 6 輛，購置于 2012 至 2015 年間，狀態精采。

　　 電子裝備首要為廚房裝備、辦公桌椅、液晶電視、空調、電腦、數碼相機、打印

　　機等，購置于 2012 至 2015 年間，使用情形精采。

　　 3、 裝備的維護保養

　　 被評估單位各類裝備的臺帳、檔案較量齊備完好，大、中、小修及一樣平常維護保養

　　記錄完整，裝備操作較量充實，維護保養較好。

　　 4、 賬面值的組成

　　 呆板裝備賬面值是以不含稅的購置價入賬，裝備安裝費單獨入賬，不包括前期費

　　用額資金本錢等；車輛賬面值包括購置價（含稅）及車輛購置稅等相關稅費；電子設

　　備賬面值是以裝備的購置價入賬。

　　 (三)評估歷程

　　 1、核實事變

　　 (1)為擔保評估功效的精確性，按照企業裝備資產的組成特點及資產評估明細表

　　的內容，評估職員向企業有關打點部門及使用部門發放了裝備狀況觀測表等資料，并

　　指導企業按照現真相形舉辦填寫，以此作為評估的參考資料。

　　 (2)評估職員對企業提供的申報明細表舉辦核查， 對表中的錯填和漏填等不切合

　　要求的部分，提請企業舉辦須要的修改和增補。

　　 (3)現場盤點裝備，評估職員針對資產評估明細表中差此外資產性質及特點，采

　　取差此外核實要領舉辦現場勘測，原則為包圍種種規范勘查。查閱了首要裝備的運行

　　日志、大修理、技改、使用聲名書等技能資料和文件，并通過與裝備打點職員和操縱

　　職員的普及交換，相識裝備的購置日期、產地、賬面原值的組成情形。查閱裝備的運

　　行和妨礙記錄，填寫裝備現場勘測記錄等。通過這些步調，以充實相識裝備的汗青變

　　更及今朝技能運行情形。

　　 (4)對重點及首要裝備等舉辦了重點具體勘查，對一般 裝備按申報明細表舉辦抽

　　查，比照資產評估申報明細表對不符之處作相應的修改、完善。

　　 (5)按照現場實地勘測功效，進一步批改企業提供的評估明細表，然后由企業蓋

　　章，作為評估的依據。

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　　 (6)對委估車輛舉辦現場核查，查對車輛名稱、型號、規格、顏色、牌照號、行

　　駛證、證載全部權人、購置年限、已行駛里程等情形，相識有無事情產生、是否按

　　期保養，并舉辦現場勘測。

　　 2、評定估算

　　 (1)按照本次評估目的，裝備評估采取重置本錢法。

　　 (2)為了擔保評估的真實性和精確性，對大型或代價量大的各類裝備，先查閱設

　　備購置條約或竣工決算，再加上相關 用度根據國度稅禮貌定思量扣除相應的增值稅

　　后確定其購置價值，進而計較重置全價。

　　 (3)重點裝備的成新率通過對該裝備使用情形的現場考查，并查閱須要的裝備運

　　行、維護、查驗、機能查核等記錄及與運行、查驗職員交流意見后，團結對已使用

　　年限的運行情形舉辦觀測，與經濟壽命年限綜合測算予以評定。

　　 (4) 由評估公司組織專家組對評估明細表舉辦了檢察和修改，然后加以起源匯

　　總。

　　 3、評估匯總

　　 (1)顛末以上評定估算，綜合說明評估功效的靠得住性，增值率的公道性，對大概

　　影響評估功效精確性的身分舉辦了復查。

　　 (2) 在 經 審 核 修 改 的 基 礎 上 ， 匯 總 機 器 設 備 、 電 子 設 備 、 車 輛 設 備 等 評 估 明 細

　　表。

　　 (3)把本次評估所用的基本資料 (如企業提供的各首要裝備質量情形觀測表、調

　　查統計表、有關裝備的條約及相關資料復印件等)及評估功課表、詢價記錄等編輯匯

　　總存檔。

　　 4、撰寫陳訴

　　 按國有資產評估相關規定及資產評估準則，體例“裝備評估技能聲名”。

　　 (四)評估依據

　　 1、企業提供的《裝備清查評估明細表》；

　　 2、機器家產出書社《2015 中國機電產物報價手冊》；

　　 3、向出產廠家及經銷商電話詢價信息；

　　 4、評估職員從網上及其他途徑網絡的資料；

　　 5、機器家產信息研究院《2015 機電產物價值信息數據庫查詢系統》；

　　 6、國度相關部門頒布建樹工程其他用度標準；

　　 7、河南虹峰電纜股份有限公司近期裝備采購條約；

　　 8、科學技能文獻出書社出書的《資產評估常用數據與參考手冊》；

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　　 9、《天真車逼迫報廢標準規定》 (商務部、發改委、公安部、環境掩護部令

　　【2012】12 號)；

　　 10、財政部國度稅務總局《關于世界實行增值稅轉型改良多少問題的關照》（財

　　稅[2008]170 號）；

　　 11、《中華人民共和國增值稅暫行條例》（國務院令第 538 號）；

　　 12、《中華人民共和國增值稅暫行條例實行細則》（財政部國度稅務總局令第 50

　　號）。

　　 (五)評估要領

　　 本次評估才用重置本錢法

　　 評估值=重置全價×綜合成新率

　　 按照企業提供的呆板裝備明細清單，逐一舉辦了查對，坐到賬表相符，同時通過

　　對有關的條約、法令權屬證明及管帳憑據審審核實，對其權屬予以確認。在此基本上，

　　組織專業工程技強職員對首要裝備舉辦了須要的現場觀測和核實。

　　 1、重置全價簡直定

　　 按照“財稅〔2008〕170 號”文件規定，對付增值稅一般納稅人，切合增值稅抵

　　扣前提的裝備，裝備重置全價應該扣除相應的增值稅。裝備重置全價計較公式如

　　下：

　　 需要安裝的裝備重置全價=裝備購置價+運雜費+裝備基本費+安裝工程費+前期及

　　其他用度+資金本錢-裝備購置價中可抵扣的增值稅-運費中可抵扣的增值稅

　　 不需要安裝的裝備重置全價=裝備購置價+運雜費-裝備購置價中可抵扣的增值稅

　　-運費中可抵扣的增值稅

　　 (1)對付大型要害裝備，首要是通過向出產廠家咨詢評估基準日市場價值，或參

　　考評估基準日近期同類裝備的條約價確定購置價；對付小型裝備首要是通過查詢評

　　估基準日的市場報價信息確定購置價；對付沒有市場報價信息的裝備，首要是通過

　　參考同類裝備的購置價確定。

　　 (2)運雜費

　　 運雜費是指裝備在運輸歷程中的運輸費、裝卸搬運費及其他有關的各項雜費。

　　運雜費計較公式如下：

　　 運雜費=裝備購置價×運雜費率

　　 運輸費率可根據下表：

　　 運輸里程 取費基本 費率(%) 運輸里程 取費基本 費率(%)

　　100KM 以內 裝備購置價 1.0 1250KM 以內 裝備購置價 3.3

　　200KM 以內 裝備購置價 1.2 1500KM 以內 裝備購置價 3.8

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　　 運輸里程 取費基本 費率(%) 運輸里程 取費基本 費率(%)

　　300KM 以內 裝備購置價 1.4 1750KM 以內 裝備購置價 4.3

　　400KM 以內 裝備購置價 1.6 2000KM 以內 裝備購置價 4.8

　　500KM 以內 裝備購置價 1.8 2000KM 以上每增 裝備購置價 0.5

　　750KM 以內 裝備購置價 2.3 250KM 增加

　　1000KM 以內 裝備購置價 2.8 -- -- --

　　 (3)裝備基本費

　　 參考《資產評估常用數據與參數手冊》確定基本費率裝備基本費費率。

　　 (4)對付安裝調試費，按照《機器家產建樹項目概算體例步伐及各項概算指標》、

　　裝備條約中約定內容綜合確定。若條約價不包括安裝、調試用度，按照決算資料統計

　　現實安裝調試用度，剔出個中非正常身分造成的不公道用度后，并參考有關規定，合

　　理確定其用度；條約中若包括上述用度，則不再頻頻計較。

　　 (5)前期用度及其他用度包羅勘測計劃費、招標署理處事費、建樹單位打點費、

　　環境評價費、工程監理費等，測算出公道的前期用度及其余用度的用度率。前期用度

　　及其他用度費率表如下：

　　序號 項目名稱 取費基數 費率 依據

　　 1 建樹單位打點費 裝備購建安裝費 1.15% 財建[2002]394 號

　　 2 勘測費計劃費 裝備購建安裝費 3.10% 計價值[2002]10 號

　　 3 工程監理費 裝備購建安裝費 2.24% 發改價值[2007]670 號

　　 4 工程招投標署理處事費 裝備購建安裝費 0.33% 計價值[2002]1980 號

　　 5 可行性研究費 裝備購建安裝費 0.50% 計價值[1999]1283 號

　　 6 環境評價費 裝備購建安裝費 0.12% 計價值[2002]125 號

　　 7 連系試運轉費 裝備購建安裝費 1.00% 機器計(1995)1041 號文

　　 小計 8.44%

　　 (6)資金本錢，對付大、中型裝備，公道工期在 6 個月以上的計較其資金本錢。

　　 資金本錢=(裝備購置價值+安裝調試費+其他用度)×公道工期×貸款利率×0.5

　　 貸款利率根據公道工期來確定對應的利率，2015 年 11 月 30 日執行的貸款利率

　　為：4.35%

　　 (7)可抵扣的增值稅

　　 裝備購置價中可抵扣的增值稅按照“財稅〔2008〕170 號”文件規定，對付切合

　　增值稅抵扣前提的裝備，計較出可抵扣的增值稅。

　　 可抵扣的裝備增值稅=裝備購置價/1.17×17%

　　沃克森（北京）國際資產評估有限公司 36

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　　 可抵扣的裝備運費增值稅：根據國度 相關稅收政策對牢靠資產運費的增值稅進

　　行抵扣。公式為：

　　 可抵扣的裝備運費增值稅=運費/1.11×11%

　　 對付運輸裝備，按基準日市場價值，加上車輛購置稅和其他公道的用度 (如牌照

　　費)減去可抵扣增值稅來確定其重置全價。詳細公式為：

　　 車輛重置全價=購置價+購置價/(1+17%)×10%+牌照等用度-可抵扣增值稅

　　 2、成新率簡直定

　　 (1)對大型、要害裝備，通過現場觀測，相識其事變環境，現有技能狀況，近期

　　技能資料，有關修理記錄和運行記錄 等資料作 為現場調 查技能狀 況評分值 ( 滿分為

　　100)的依據，該項權重 60%；再團結其理論(經濟壽命)成新率，該項權重 40%，由二

　　項綜合確定成新率；計較公式如下：

　　 η 綜合=η 1×40%+η 2×60%

　　 個中：η 1 =理論成新率

　　 η 2 =現場觀測成新率

　　 公式中理論成新率按照該項裝備的經濟壽命年限，以及已使用年限確定，其具

　　體計較公式如下：

　　 理論成新率=(經濟壽命年限-已使用年限)/經濟壽命年限×100%。

　　 (2)對一般小型裝備，按照裝備的事變環境，現有技能狀況，團結其經濟壽命年

　　限來確定其綜合成新率。

　　 (3) 對付電子裝備

　　 電子裝備通過對裝備使用狀況的現場觀測，用年限法確定其綜合成新率。

　　 (4)對車輛綜合成新率簡直定

　　 根據國度有關部委規定的 2012 年第 12 號《天真車逼迫報廢標準規定》。本次評

　　估采取已使用年限和已行駛里程別離計較理論成新率，依據孰低原則確定理論成新

　　率。并團結現場觀測車輛的外觀、結構是否有破壞，主動員機是否正常，電路是否

　　通暢，制念頭能是否靠得住，是否到達尾氣排放標準等指標確定車輛技能判定成新

　　率。最后按照理論成新率和技能判定成新率確定綜合成新率：

　　 使用年限成新率=(經濟壽命年限-已使用年限)/經濟使用年限×100%

　　 可能使用年限成新率=尚可使用年限/(已使用年限+尚可使用年限)×100%

　　 行駛里程成新率=(經濟行駛里程-已行駛里程)/經濟行駛里程×100%

　　 理論成新率=MIN(使用年限成新率, 行駛里程成新率)

　　 綜合成新率計較公式如下：

　　 η 綜合=η 1×40%+η 2×60%

　　沃克森（北京）國際資產評估有限公司 37

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　　 個中：η 1 =理論成新率

　　 η 2 =現場觀測成新率

　　 3、評估值簡直定

　　 將重置全價和成新率相乘，得出評估值。

　　 案例一：干法交聯出產線（呆板裝備明細表第 22 項）

　　 購置日期：2012 年 11 月

　　 啟用日期：2012 年 11 月

　　 賬面原值：2,136,752.13 元

　　 賬面凈值：1,480,861.82 元

　　 規格型號：SJN-Z70/80+150+100-III-D(Q)

　　 出產廠家：南京藝工電工裝備有限公司

　　 首要裝備輪廓及技能參數：

　　 該出產線是持續出產交聯聚乙烯絕緣電纜的理想裝備。它采取三層共擠方法擠

　　出導體屏障、絕緣和絕緣屏障，應用交聯管自己短路電加熱要領使聚乙烯絕緣在高

　　溫和氮氣壓力下交聯，選擇最佳的交聯管外貌溫度與出產速率可達持續出產的目

　　的。

　　 該出產線合用領域為：產物絕緣電壓領域： 6~35KV；導電線芯截面面積：銅芯

　　35~650mm，鋁芯 50-800mm。

　　 首要技能參數：

　　 序號 項目 參數

　　 1 規格型號： SJN-Z70/80+150+100-III-D(Q)

　　 2 導體直徑： 7.0~35.5 mm

　　 3 導體屏障厚度： 0.5~2.0mm

　　 4 絕緣層厚度： 3.4~10.5mm

　　 5 絕緣層屏障厚度： 0.5~2.0mm

　　 6 電纜最大重量： 10kg/m

　　 7 計劃線速率： 0~30m/min

　　 8 加熱段管壁最高溫度： 450℃

　　 9 工藝方法： 氮氣硫化、水冷卻

　　 10 布管形式： 半懸鏈式

　　 11 懸鏈系數： 200~150

　　 12 試驗壓力： 3.0MPa(常溫、水壓)

　　 13 擠出機分列方法： 80~ 175~ 100

　　 14 收線盤寬度： 1200~2100mm

　　 15 安裝電要求： 安裝容量：1050KVA，380V，50HZ 三相五線

　　 16 水要求： 水壓 0.6MPa，15m/h，35℃

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　　 序號 項目 參數

　　 17 氮氣要求： 純度 99.5%，壓力 2~2.5 MPa，耗損量 4~8m/h

　　 18 壓縮氣氛： 壓力 0.6~0.8MPa，耗損量 0.8 m/h

　　 1、重置全價簡直定

　　 a、裝備購置價值簡直定

　　 經向南京藝工電工裝備有限公司銷售部相關職員詢價 , 并參考購置條約，

　　SJN-Z70/80+150+100-III-D(Q)干法交聯出產線評估基準日近期市場成交價約為每臺

　　220 萬元，故該出產線含稅購置價 2,200,000.00 元/臺。

　　 b、裝備運雜費簡直定：裝備運雜費包括在裝備購置價中。

　　 c、裝備基本費簡直定：裝備基本費包括在安裝調試費中思量。

　　 d、安裝調試費

　　 按照機器計[1995]1041 號文規定，該裝備的安裝調試費及基本費率取值 10%。

　　 e、工程建樹前期費及其他用度

　　 前期費和其他用度包羅建樹單位打點費、勘測計劃費、招標署理處事費、可行

　　性研究費、環境影響評價費、連系試運轉費等

　　 f、資金本錢

　　 按項目工程公道工期計較資金本錢，假設資金勻稱投入，公道工期 1 年，評估基

　　準日銀行同期貸款利率為 4.35％。計較功效見表：

　　 g、可抵扣增值稅

　　 可抵扣增值稅=裝備購置價/1.17×17%+運費/1.11×11%

　　 h、重置全價簡直定

　　序 計較

　　 項目名稱 費率 計較公式 金額 計較依據

　　號 基數

　　 A 裝備購置價 2,200,000.00 電話詢價

　　 B 運雜費 - A B=A×費率 - 包括在購置價中

　　 C 裝備基本費 - A C=A×費率 - 在安裝調試費中思量

　　 D 安裝調試費 10.00% A D=A×費率 220,000.00

　　 E 小計 E=A+B+C+D 2,420,000.00

　　 F 建樹單位打點費 1.15% E F=E×費率 27,830.00 財建[2002]394 號

　　 G 勘測費計劃費 3.10% E G=E×費率 75,020.00 計價值[2002]10 號

　　 H 工程監理費 2.24% E H=E×費率 54,208.00 發改價值[2007]670 號

　　 工程招投標署理服

　　 I 0.33% E I=E×費率 7,986.00 計價值[2002]1980 號

　　 務費

　　 J 可行性研究費 0.50% E J=E×費率 12,100.00 計價值[1999]1283 號

　　 K 環境影響評價費 0.12% E K=E×費率 2,904.00 計價值[2002]125 號

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　　 L 連系試運轉費 1.00% E L=E×費率 24,200.00 機器計(1995)1041 號文

　　 M 小計 8.44% L=F+G+…+L 204,248.00

　　 N=(E+M)×公道 假設資金勻稱投入，公道

　　 N 資金本錢 4.25% E+M 57,077.39

　　 工期×利率/2 工期取 1 年

　　 O 可抵扣增值稅進項 319,658.12

　　 P 重置全價(取整) P=E+M+N-O 2,361,700.00 取整保存百位

　　 重置全價為 2,361,700.00 元，計較歷程詳見上表

　　 2、成新率簡直定

　　 a、年限法成新率簡直定

　　 該裝備于 2012 年 11 月建成，制止評估基準日已運行 3 年，今朝該裝備運行正常.

　　 評估職員通過現場勘測，并向裝備打點職員及現場操縱職員相識該裝備的運

　　行、維護保養情形，團結裝備外觀，對裝備各構成部件舉辦現場勘測：首要技能性

　　能指標能到達和滿足計劃出產的要求、外觀成新度 高、外貌無缺損和磕碰、傳動系

　　統裝置運行安穩、操縱轄檔烷活有效、運行平 穩、事變正常、電氣系統能到達計劃

　　要求。說明晰定該裝備尚可使用 12 年：

　　 年限法成新率=尚可使用年限/(已使用年限+尚可使用年限)×100%

　　 =12/(3+12)

　　 =80%(取整)

　　 b、現場勘測成新率確定

　　 評估職員與廠工程技強職員一同對裝備舉辦了實地勘測，查閱裝備試運行情

　　況，相識了該裝備的今朝首要工藝技能指標，在此基本上確定裝備勘測現場成新率

　　如下：

　　 構成部分 首要技能狀態 標準分 評分

　　 機器部分 運轉正常，精度精確，軸間磨合正常 25 22

　　 電氣部分 電氣運轉正常， 20 17

　　 電控部分 節制靈敏，儀表顯示精確 20 18

　　 現實運行情形 無異常響動，能耗正常 30 27

　　 外心情形 外貌無劃痕，標牌完整 5 3

　　 合計 100 87

　　 經測算勘測成新率為 87%。

　　 c、綜合成新率簡直定

　　 綜合成新率=80%×40%+97%×60%

　　 =84%(取整)

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　　 3、評估值簡直定

　　 評估值=重置本錢×綜合成新率

　　 =2,361,700.00×84%

　　 =1,983,828.00 (元)

　　 案例二：小型轎車

　　 1、裝備輪廓：

　　 證載權力人：河南虹峰電纜股份有限公司 (車輛評估明細表第 2 項)

　　 裝備名稱：帕薩特

　　 車輛牌照號：豫 LU3266

　　 制造廠家：一汽公共汽車有限公司

　　 型號：公共 SVW71810HJ

　　 購置日期：2013 年 4 月

　　 啟用日期：2013 年 4 月

　　 賬面原值：230,244.00 元

　　 賬面凈值：119,122.46 元

　　 行駛里程：159,110.00 公里

　　 首要技能指標：

　　 項目 規格 項目 規格

　　 級別 轎車 額定載客 5,4(人)

　　 油耗 7.8 排量(mL) 1798

　　 功率(kw) 118 最高車速(km/h) 215

　　 總質量(kg) 2060 軸距 2803

　　 車身規格(mm) 4870×1834×1472

　　 2、評定估算

　　 (1)重置全價簡直定

　　 車輛購置價：經網上詢價，并與經銷商電話詢價并參考該車購置發票，確定該

　　型號車輛的購置價為 200,000.00 元；

　　 車輛購置稅：按增值稅前價的 10%計較：

　　 車輛購置稅＝(車輛購置價/1.17) × 10%；

　　 ＝(200,000.00/1.17 )× 10%

　　 ＝17,094.02 元

　　 牌照及雜費：每輛車按 500 元計較。

　　 車輛重置全價=購置價+車輛購置稅+牌照等用度

　　 =200,000.00/1.17+17,094.02+500

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　　 =188,500.00 元((取整)

　　 3、車輛成新率簡直定：

　　 本次車輛評估成新率運用理論成新率和現場勘查成新率加權均勻的步伐確定綜

　　合成新率，個中理論成新率運用孰低法,即在使用年限法、行駛里程法二者中選取最

　　低者。

　　 (1) 至評估基準日已使用年限為 2.67 年，向該車輛駕駛職員相識及現場勘測該

　　車的尚可使用年限為 12 年，則：

　　 年限法成新率=尚可使用年限/ (尚可使用年限+已使用年限)× 100%

　　 =12/(12+2.75)×100%

　　 =81%(取整)

　　 (2)車輛裝備行駛公里法成新率確定：車輛購置啟用時刻至評估基準日現實已

　　行駛 159,110.00 公里；該車型可行駛里程為 600000 公里。

　　 里程法成新率=(總行駛里程數-已行駛里程數)/總行駛里程數×100%

　　 =(600,000.00-159,110.00)/ 600,000.00×100%；

　　 =73%

　　 (3)理論成新率簡直定：理論成新率取年限成新率和里程成新率中孰低者即該車

　　理論成新率為 73%。

　　 (4)現場勘查成新率簡直定：由于該車維護保養狀況精采，現場觀察 該車外觀、

　　動員機、儀器儀表、內裝飾、變速箱、剎車轄檔圖好，現場勘查成新率為 73%。

　　 (5)綜合成新率確定：本次車輛評估成新率運用理論成新率和現場勘查成新率加

　　權均勻的步伐確定綜合成新率,即：

　　 綜合成新率=理論成新率×40%+現場勘查成新率×60%

　　 =73%×40%+73%×60%

　　 =73%

　　 4、評估值的計較：

　　 評估值=重置代價×成新率

　　 =188,500.00×73%

　　 =137,605.00 元

　　 案例三：電腦（電子裝備評估明細表第 328 項）

　　 1、裝備輪廓

　　 規格型號：啟天 M4330

　　 出產廠家：遐想電腦團體

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　　 購置日期：2013 年 11 月

　　 啟用日期：2013 年 11 月

　　 賬面原值：2,564.10 元

　　 賬面凈值：1,589.74 元

　　 首要技能參數表如下：

　　 品牌： 遐想（lenovo） 內存范例： DDR3 1600

　　 型號： 啟天 M4330 硬盤容量： 500G

　　 操縱系統： Dos 顯卡范例： 獨立

　　 電腦范例： 商用臺式機 顯存容量： 512M

　　 處理賞罰器系列： 英特爾疾馳 屏幕規格： 19 英寸

　　 CPU 型號： G550 背光技能 ： LED 技能

　　 核心數/線程： 雙核 光驅范例： 內置 DVD 光驅

　　 內存容量： 2G 視頻輸出： HDMI-OUT 高清

　　 2、評定估算

　　 (1)重置全價簡直定

　　 經向出產廠家及經銷商詢價該電腦的含稅市場價為 2,700.00 元。該裝備購置于

　　2013 年 11 月，其可抵扣增值稅為 392.31 元，因此，確定電腦的重置代價為 2,310.00

　　元。

　　 (2)綜合成新率簡直定

　　 該電腦的購置日期為 2013 年 11 月購置，電子裝備的經濟耐用年限為 5 年，該電

　　腦已使用 2.08 年，尚可使用年限為 2.92 年。

　　 年限成新率為=尚可使用年限/(已使用年限+尚可使用年限)×100%

　　 =2.08/(2.08+2.92)

　　 =58%

　　 評估職員對該電腦舉辦了現場勘測，并向裝備打點職員和操縱職員舉辦了具體

　　相識。該條記本電腦安裝切合規程，投入使用以來運行正常，各項機能均切合計劃

　　要求，根基與年限成新率吻合。

　　 因此，綜合成新率為 58%。

　　 (3)評估值簡直定

　　 評估值=重置全價×綜合成新率

　　 =2,310.00×58%

　　 =1,340.00 (元)

　　 (六)評估功效及其說明

　　 1、評估功效

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　　 經實行上述評估歷程和要領后，在評估基準日 2015 年 12 月 31 日，本次委估的

　　呆板裝備的評估功效如下：

　　 裝備類資產評估功效匯總表

　　 金額單位：人民幣元

　　 賬面代價 評估代價 增值額 增值率%

　　 科目名稱

　　 原值 凈值 原值 凈值 原值 凈值 原值 凈值

　　裝備類合計 33,489,771.98 24,002,197.39 32,723,110.62 26,190,486.12 -766,661.36 2,188,288.73 -2.29 9.12

　　呆板裝備 29,606,795.24 21,952,574.60 29,565,433.07 23,955,661.07 -41,362.17 2,003,086.47 -0.14 9.12

　　車輛 1,067,485.62 536,644.72 919,700.00 704,534.00 -147,785.62 167,889.28 -13.84 31.28

　　電子辦公裝備 2,815,491.12 1,512,978.07 2,237,977.55 1,530,291.05 -577,513.57 17,312.98 -20.51 1.14

　　 2、評估增減值原因說明

　　 （1）呆板裝備評估原值減值首要是因為產物技能更新較快呆板裝備市場價值下

　　降，評估凈值增值是因為評估經濟壽命年限長于企業采取的管帳折舊年限造成。

　　 （2）車輛評估原值減值首要是因為車輛技能更新較快市場價值下降，評估凈值

　　增值是由企業計提折舊年限較評估時使用的經濟耐用年限短所致。

　　 （3）電子裝備評估原值減值的首要原因是產物技能更新較快 ，市場價值下降造

　　成；評估凈值增值的首要原因是企業計提折舊年限較評估時使用的經濟耐用年限短

　　所致。

　　 四、在建工程評估技能聲名

　　 (一)評估領域

　　 納入本次在建工程評估領域的范例為土建在建工程，總資產面值為

　　21,135,308.11 元。

　　 (二)在建工程輪廓

　　 本次在建工程為土建在建工程，首要為：民眾租賃住房 12#、13#產生的工程款、

　　計劃費及其他前期用度等，該工程于 2014 年 10 月 13 日開工，估量 2015 年 12 月完

　　工，工期為 1.13 年。12#樓為地上 7 層，鋼混結構，修建面積為 5027.21 ㎡，13#樓

　　為地上 6 層，磚混結構，修建面積為 5359.46 ㎡。民眾租賃房占地面積為 5130 平方

　　米，容積率為 2.25，綠化率為 39%。該工程已經取得《臨潁縣人民當局關于臨潁縣

　　2014 年民眾租賃住房建樹項目的批復》臨證文[2014]19 號，建樹工程籌劃許可證，

　　建樹工程施工許可證等證件齊備，其資產漫衍在河南虹峰電纜股份有限公司廠區

　　內。

　　 (三)評估歷程

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　　 1．搜查資產評估明細表各項內容填寫情形，并核其實建工程評估明細表合計數

　　與財務報表在建工程賬面數是否一致；

　　 2．按照申報的在建工程項目，考核條約內容，并通過與財務職員交談相識工程

　　現實進度情形，說明賬面值的組成及其公道性；

　　 3．現場實地觀測裝備到位情形，安裝情形，核實是否根據條約條款執行；

　　 4．通過現場相識，確定評估要領，測算在建工程評估值；

　　 5．撰寫在建工程評估技能聲名。

　　 (四)評估要領

　　 本次在建 工程采取重置本錢法評估。為停止資產頻頻計價和漏掉資產代價，結

　　合本次在建工程特點，針對各項在建工程范例和詳細情形，采取以下評估要領：

　　 1、開工時刻距基準日半年內的在建項目，按照其在建工程申報金額，經賬實核

　　對后，剔除個中不公道支出的余值作為評估值。

　　 2、開工時刻距基準日半年以上的在建項目，如賬面代價中不包括成本本錢，需

　　加計資金本錢。資金本錢=(申報賬面代價-不公道用度)×利率×工期/2

　　 個中：

　　 (1)利率按評估基準日中國人民銀行同期貸款利率確定；

　　 (2)工期按照項目局限和現實落成率，參照建樹項目工期定額公道確定；

　　 (3) 若 在 建 工 程 申 報 價 值 中 已 含 資 金 成 本 ， 此 資 金 成 本 是 會 計 范 疇 與 評 估 不 一

　　致，則需剔除該資金本錢從頭計取評估范疇的資金本錢。

　　 (4) 若在建工程用度僅為前期費，則以賬面值確認。

　　 (五)評估歷程

　　 項目名稱：公租房 12#、13#（在建工程評估明細表第 5 項）

　　 所屬單位：河南虹峰電纜股份有限公司

　　 賬面值：15,751,606.42 元

　　 該工程于 2014 年 10 月 13 日開工，估量 2015 年 12 月落成。12#樓為地上 7 層，

　　鋼混結構，修建面積為 5027.21 ㎡，13#樓為地上 6 層，磚混結構，修建面積為 5359.46

　　㎡。民眾租賃房占地面積為 5130 平方米，容積率為 2.25，綠化率為 39%。該工程已

　　經取得《臨潁縣人民當局關于臨潁縣 2014 年民眾租賃住房建樹項目的批復》臨證文

　　[2014]19 號，建樹工程籌劃許可證，建樹工程施工許可證等證件齊備，其資產漫衍

　　在河南虹峰電纜股份有限公司廠區內。賬面值為 13,739,318.01 元，經評估職員核實

　　為企業現實付出給工程施工單位的工程款，勘測費及計劃費等其他前期用度。由于開

　　工時刻距基準日半年以上，此賬面代價中不包括資金本錢，無不公道用度。一年期內

　　貸款利率為 4.35%，則：

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　　 評估值=15,751,606.42+ 15,751,606.42×1.13×4.35%/2

　　 =16,174,340.16 元

　　 (六)評估功效

　　 1．評估功效

　　 經實行上述評估歷程和要領后，在評估基準日 2015 年 12 月 31 日，本次委估的

　　在建工程的評估功效如下：

　　 單位：人民幣元

　　 科目名稱 賬面代價 評估代價 增值額 增值率%

　　在建工程-土建工程 21,135,308.11 21,781,239.64 645,931.53 3.06

　　 合 計 21,135,308.11 21,781,239.64 645,931.53 3.06

　　 2．增值原因

　　 評估增值原因為賬面值不包括資金本錢，本次評估思量了資金本錢所致。

　　 五、工程物資評估技能聲名

　　 1、評估領域

　　 納入評估領域的工程物資在評估基準日賬面值為 680,686.31 元，首要為企業購

　　入的鋼材、配件、水泥管等。

　　 2、評估歷程

　　 （1）評估職員按照工程物資的評估明細申報表向企業打點職員舉辦訪談，相識

　　工程物資的購入和使用情形；

　　 （2）對工程物資的購入和領用情形舉辦財務觀測，抽查有關憑據，核實購買合

　　同；

　　 （3）對在賬的工程物資舉辦抽查盤貨，查對賬實相符情形。

　　 3、評估結論

　　 經評估職員現場核實，納入評估領域的工程物資均為正常的工程物資，市場價值

　　變革不大，以經核實后的賬面值作為評估值。工程物資評估值為 680,686.31 元。

　　 六、地皮使用權評估技能聲名

　　 （一）評估領域

　　 納入本次評估領域的無形資產 —地皮使用權是河南虹峰電纜股份有限公司擁有

　　的位于臨潁縣經五路西側的五宗地皮，賬面代價為 33,058,224.63 元。

　　沃克森（北京）國際資產評估有限公司 46

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　　 （二）地價界說

　　 估價器材宗地在估價基準日是國有建樹用地使用權，全部權屬國度和集團。

　　 估價器材地皮掛號用途為家產用地，本次估價設定用途為家產用地。

　　 估價器材為出讓國有建樹用地使用權，取得方法為出讓取得；本次評估出讓土

　　地按法定終止日期減去估價基準日的剩余年限作為設定使用年限。

　　 估價器材在估價基準日宗地紅線外“五通”（供水、排水、通路、通電、通

　　迅），紅線內“五通”（供水、排水、通路、通電、通迅）和紅線內“園地平整”。

　　本次評估設定地皮開發程度為紅線外“五通”（供水、排水、通路、通電、通迅）和

　　紅線內“園地平整”。

　　 綜上所述，本次評估的估價器材地價界說為：在估價基準日為 2015 年 12 月 31

　　日的估價器材現實操作前提下，上述設定的估價器材的地皮用途、使用年限、地皮

　　開發水劃一前提下的國有建樹用地使用權價值。

　　 在估價基準日為 2015 年 12 月 31 日，地皮用途、開發程度、使用年期等界說如

　　下表：

　　 地皮用途 開發程度 使用年期 價值范例

　　編 地皮使 宗地

　　 地皮證號 評估 評估 剩 余 評 估 評估

　　號 用者 位置 現實 現實 現實

　　 設定 設定 年期 設定 設定

　　 河南虹

　　 臨潁縣經

　　 峰電纜 臨國用（2012） 五通 五通

　　1 五路南段 家產 家產 46.63 46.63 出讓 出讓

　　 股份有 第 0084 號 一平 一平

　　 限公司 西側

　　 河南虹

　　 臨潁縣經

　　 峰電纜 臨國用（2013） 五通 五通

　　2 五路南段 家產 家產 47.33 47.33 出讓 出讓

　　 股份有 第 0056 號 一平 一平

　　 限公司 西側

　　 河南虹

　　 臨潁縣經

　　 峰電纜 臨國用（2014） 五通 五通

　　3 五路南段 家產 家產 48.16 48.16 出讓 出讓

　　 股份有 第 0019 號 一平 一平

　　 限公司 西側

　　 河南虹

　　 臨潁縣經

　　 峰電纜 臨國用（2014） 五通 五通

　　4 五路南段 家產 家產 48.16 48.16 出讓 出讓

　　 股份有 第 0020 號 一平 一平

　　 限公司 西側

　　 河南虹

　　 臨國用 臨潁縣經

　　 峰電纜 五通 五通

　　5 （2014）第 五路南段 家產 家產 48.52 48.52 出讓 出讓

　　 股份有 一平 一平

　　 限公司 0081 號 西側

　　 注：紅線外“五通一平”即為：紅線外“五通”（供水、排水、通路、通電、通迅）及地皮平整。

　　 （三）評估器材描寫

　　 （1）地皮掛號狀況

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　　 待估宗地的宗地名稱、位置、掛號用途、地皮使用者、掛號面積、掛號地皮級

　　 別、地皮來歷等情形詳見下表：

　　 估價器材地址宗地掛號狀況一覽表

　　 地皮使 地皮權證 地皮 掛號 掛號面 四 至 終止 取得 地皮

　　序號

　　 用者 編號 位置 用途 積(㎡) 東 南 西 北 日期 方法 級別

　　 河南虹峰電 臨國用 臨潁縣經

　　 家產園 家產園 家產園

　　1 纜股份有限 （2012）第 五路南段 家產 29,260.00 區路

　　 經五路

　　 區路 區路 2062/8/17 出讓 四級

　　 公司 0084 號 西側

　　 河南虹峰電 臨國用 臨潁縣經

　　 家產園 家產園 家產園

　　2 纜股份有限 （2013）第 五路南段 家產 26,605.00 區路

　　 經五路

　　 區路 區路 2063/5/1 出讓 四級

　　 公司 0056 號 西側

　　 河南虹峰電 臨國用 臨潁縣經

　　 家產園 家產園 家產園

　　3 纜股份有限 （2014）第 五路南段 家產 46,452.00 區路

　　 經五路

　　 區路 區路 2064/2/28 出讓 四級

　　 公司 0019 號 西側

　　 河南虹峰電 臨國用 臨潁縣經

　　 家產園 家產園 家產園

　　4 纜股份有限 （2014）第 五路南段 家產 33,152.00 區路

　　 經五路

　　 區路 區路 2064/2/28 出讓 四級

　　 公司 0020 號 西側

　　 河南虹峰電 臨國用 臨潁縣經

　　 家產園 家產園 家產園

　　5 纜股份有限 （2014）第 五路南段 家產 59,463.00 區路

　　 經五路

　　 區路 區路 2064/7/10 出讓 四級

　　 公司 0081 號 西側

　　 （2）地皮權力狀況

　　 待估宗地的地皮全部權屬國度全部，建樹用地使用權為河南 虹峰電纜股份有限

　　 公司正當取得，五宗地皮存在他項權力，抵押于銀行，本次評估不思量他項權力狀

　　 況。明細如下：

　　 序 取得方 地皮用

　　 地皮權證編號 取得日期 終止日期 地皮面積 備注

　　 號 式 途

　　 臨潁縣農村信用相助社

　　 1 臨國用（2012）第 0084 號 2012/8/17 2062/8/17 出讓 家產 29,260.00

　　 2014/12/17-2015/12/16

　　 郵政銀行臨潁縣新城路支行

　　 2 臨國用（2013）第 0056 號 2013/5/1 2063/5/1 出讓 家產 26,605.00

　　 2015/8/8-2016/8/7

　　 鄭州銀行優勝北路支行

　　 3 臨國用（2014）第 0019 號 2014/2/28 2064/2/28 出讓 家產 46,452.00

　　 2014/7/22-2017/7/22

　　 鄭州銀行優勝北路支行

　　 4 臨國用（2014）第 0020 號 2014/2/28 2064/2/28 出讓 家產 33,152.00

　　 2014/7/22-2017/7/22

　　 中信銀行股份有限公司鄭州分

　　 5 臨國用（2014）第 0081 號 2014/7/10 2064/7/10 出讓 家產 59,463.00

　　 行 2015/7/13-2017/7/13

　　 （3）地皮操作狀況

　　 待估宗地操作狀況詳見下表：

　　 首要修建物及構筑 評估地皮面 修建面積 修建物首要結 制作年月

　　 編號 宗地證號

　　 物 積㎡ （㎡） 構 （年）

　　 臨國用（2012）第 0084 1 車間、2 車間、配

　　 1 號 電房、 門衛房、 餐廳、 29,260.00

　　 2012 年、

　　 廢銅客棧、廠區道 59,242.18 鋼結構、鋼混

　　 2013 年

　　 2

　　 臨國用（2013）第 0056 路、水池、露天貨場 26,605.00

　　 號

　　 等

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　　 臨國用（2014）第 0019

　　3 號

　　 46,452.00

　　 臨國用（2014）第 0020

　　4 號

　　 33,152.00

　　 臨國用（2014）第 0081

　　5 號

　　 59,463.00

　　 （四）地價影響身分說明

　　 1、一般身分

　　 臨 潁 地 處 中 原 腹 地 ， 位 于 河 南 省 中 部 ， 北 緯 33°43’-33°59’ ， 東 經

　　 113°43’-114°09’，南北長 30 公里，對象寬 38 公里，總面積為 821 平方公里，

　　 均勻海拔 63.6 米。北接許昌縣，南望漯河市區，東接鄢陵縣、西華縣，西連襄城

　　 縣，西南與舞陽為鄰。

　　 (1)天然身分

　　 臨潁屬于溫帶季民風候，四序理解；降水受季風影響較明明，夏季炎熱多雨，

　　 冬季嚴寒干燥。四序分配是春、秋較短，冬、夏較長，夏季 115 天閣下，冬季 130 天

　　 閣下，春、秋兩季共 120 天閣下。年均勻氣溫 14.5℃，一月份均勻氣溫 0.5℃，七月

　　 份均勻氣溫 28℃，整年無霜期 226 天閣下。年降水量均勻在 720 毫米，由于受季風的

　　 影響，整年降水量極不勻稱，雨量大部齊集在 6、7、8 三個月，其它年際之間降水量

　　 變革幅度較大，經常呈現暴雨、瀝澇，干旱和干熱風。

　　 臨潁縣共有巨細河道 18 條，全長 318 公里，水域面積 30922 畝，較大河流有潁

　　 河、清潩河、新溝河、蜈蚣渠，個中除潁河、清 潩河、新溝河常年有少量的水以

　　 外，別的河道，經常凋謝，靠河道引水灌溉的面積剩少，絕大部分地皮靠井水灌

　　 溉。

　　 (2)社會、經濟輪廓

　　 A、經濟成長狀況

　　 2013 年，全縣區域出產總值完成 230 億元，同比增長 12.1%；局限以上家產增加

　　 值完成 152 億元，同比增長 16%；農民人均純收入 9446 元，同比增長 17%。

　　 臨潁有耕地 88 萬畝，糧食年產量達 70 多萬噸。年出欄生豬 130 多萬頭，被確定

　　 為世界生豬調出大縣；小辣椒、大蒜等種種蔬菜產量達 260 多萬噸，個中無公害蔬菜

　　 基地面積 31.3 萬畝，被確定為國度級無公害農產物樹模基地；全縣擁有市級以上龍

　　 頭企業 40 家，個中國度級 3 家、省級 8 家，全市第一。

　　 擁有中國馳名商標 12 個、省級著名商標 17 個，形成了一個局限復雜、名企薈

　　 萃、年產值超百億的休閑食物財富，休閑食物日產量 2600 多噸，在世界縣區中位居

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　　第一，被中國食物家產協會定名為 “中國休閑食物財富基地 ”。同時，緊抓機會，

　　致力打造電子電器新興百億財富，深圳常興科技、深圳合豐泰、虹峰電纜、肇慶匹

　　思通科技等 10 多個項目已進駐電子專業園區，電子電器財富發殺青長。依托林木種

　　植和世界白椿木集散地優勢，成長木料加工企業 1000 多家，年加工木料手段到達

　　300 萬立方，成為豫南最大的木料加工基地。

　　 現代物流園區建樹打算占地 3200 畝，投資 22 億元，年處理賞罰貨品量 1000 萬噸，

　　首要籌劃有糧食品流區、集裝箱物流區、散貨品流區、海關商檢等綜合辦公區，誠

　　邀列位客商投資物流園區；科教文化中心位于生態環保區黃金地段，配套建樹居

　　住、文化、教誨、會展等項目，項目市場遠景精采；綜合處事區位于臨潁縣財富集

　　聚區家產園北部，項目占地 300 畝，擁有職工公寓、餐飲旅店、休閑娛樂、商業金融

　　四大成果，可容納 10000 名職工棲身、糊口。

　　 B、城鄉建樹和基本辦法狀況

　　 臨潁城鎮化水平在有序推進之中，自然氣、暖氣等市政辦法的建樹正慢慢完

　　善，臨潁縣首家熱力公司創立于 2010 年 6 月，首要認真對臨潁縣財富集聚區內供熱

　　熱源、供熱管網的建樹及一樣平常出產策劃打點事變，起源實現了對盼盼食物有限公

　　司、親親食物有限公司、華冠養元飲料有限公司、聯泰食物有限公司等 13 家當業企

　　業和單位的齊集供熱。臨潁縣抓住被確定為全省 26 個城鎮化重點縣機會，高標準修

　　編了都市成長籌劃。新辟了潁北新區，使城區面積擴展到 21 平方公里。都市市容市

　　貌整潔雅觀，環境優雅，擁有南街村綠地廣場、東方紅廣場、金龍廣場等休閑娛樂

　　場所，陽光大旅店等三星級旅店 1 家，在建五星級旅店 1 家，大型綜合性阛阓、量販

　　6 家，是華夏都市群中棲身糊口、投資興業的理想都市。

　　 C、交通基本辦法

　　 臨潁有 107 國道、京珠高速公路、京廣鐵路、京港快速客運鐵路四條交通大動脈

　　穿縣而過，省道 S329 橫貫對象，是鄭州、許昌、漯河華夏都市群節點都市，北距新

　　鄭國際機場 60 公里。出格是鄭州至許昌城際輕軌的建筑，新鄭機場許昌航站樓的建

　　立，使臨潁縣 30 分鐘即可達到新鄭國際機場。

　　 2、地區身分

　　 估價器材地址位置為城關鎮，截至 2006 年轄 19 個村委會：大木羅村、櫻桃郭

　　村、邢莊村、五里頭村、崗石村、耿莊村、董畦村、西街村、北街村、北場村、東

　　街村、東關村、曹姚村、吳寨村、丁莊村、聶莊村、雙廟村、三里頭村、南街村。

　　 境內交通便利，公路縱橫交錯，四通八達，村村相連。距石臨線 4 公里，距京港

　　澳高速 5 公里，省道 S329 橫貫南北，交通便利。開設南巨 10KV 線路，建成投資 7000

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　　多萬元 22 萬伏變電站一座；郵政通信便捷，鎮區電話遍及率到達 62%，架設有線電

　　視線路和互聯網線路 39 公里。

　　 3、個別身分

　　 委估宗職位于臨潁縣經五路南段西側，臨國用（2012） 0084 號、臨國用

　　 第 （2013）

　　第 0056 號、臨國用（2014）第 0019 號、臨國用（2014）第 0020 及臨國用（2014）

　　第 0081 號地皮，東至家產園區路，南至經五路，西至家產園區路，北至家產園區

　　路。陣勢較平展、地質布局較不變、無大水患害影響、地基承載力一般，籌劃限制

　　一般，宗地內水、電，階梯、通信等辦法齊備。

　　 (五)估價原則

　　 1、預期收益原則

　　 地皮估價應以估價器材在正常操作前提下的將來客觀有效的預期收益為依據。

　　對付價值的評估，重要的并非是已往，而是將來。已往收益的重要意義，在于為推

　　測將來的收益變革動向提供依據。地皮的價值是由反應該宗地未來的總收益所抉擇

　　的，它的價值也受預期收益形成身分的改觀所影響。以是，地皮投資者是在預測該

　　地皮未來所能帶來的收益或效用后舉辦投資的。這就要求估價者必需相識已往的收

　　益狀況，并對地皮市場近況、成長趨勢、政治經濟形勢及政策規定對地皮市場的影

　　響舉辦細致說明和預測，精確預測該地皮此刻以至將來能給權力人帶來的利潤總

　　和，即收益價值。

　　 2、更換原則

　　 地皮估價應以相鄰區域或類似區域成果溝通、前提相似的地皮市場買賣業務價值為

　　依據，估價功效不得明明偏離具有更換性質的地皮正常價值。按照市場運行規律，

　　在同一商品市場中，商品或提供處事的效用溝通或大抵相似時，價值低者吸引需

　　求，即有兩個以上互有更換性的商品或處事同時存在時，商品或處事的價值 是顛末

　　彼此影響與較量之其后抉擇的。地皮價值也同樣遵循更換規律，某塊地皮的價值，

　　受其余具有溝通使用代價的地塊，即同范例具有更換大概的地塊價值所管束。

　　 3、最有效操作原則

　　 判斷地皮的最有效操作以地皮操作切合其自身前提、法令禮貌政策及籌劃限

　　制、市場需求和最佳操作水劃一。由于地皮具有用途的多樣性，差此外操作方法能

　　為權力人帶來差此外收益量，且地皮權力人都祈望從其所占有的地皮上獲取更多的

　　收益，并以能滿足這一目的為確定地皮操作方法的依據。以是，地皮價值是以該地

　　塊的效用作最有效施展為條件的。

　　 4、供需原則

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　　 地皮估價要以 市場供需抉擇地皮價值為依據，并充實思量地皮供需的非凡性和

　　地皮市場的地域性。在完全的市場競爭中，一般商品的價值都取決于供求的均衡

　　點。供小于求，價值就會進步，否則，價值就會低落。由于地皮與一般商品對比，

　　具有奇特的人文和天然特征，因此在舉辦地皮估價時既要思量到所假設的公平市

　　場，又要思量地皮供應的把持性特性。

　　 5、孝敬原則

　　 地皮總收益是由地皮及其出產要素共同浸染的功效，地皮的價值可以 由對地皮

　　收益的孝敬巨細來抉擇。按照經濟學中等量資金應得到相應酬金的技資道理 ,地皮開

　　發的投入也應得到相應的收益。以是 ,在舉辦出產勾當之前,所付出地皮款及隨后進

　　行的地皮開發費都應得到與社會技資溝通的收益。可是 ,按照經濟學邊際收益理論 ,

　　出產要素之間存在必然的最優組合，高出必然限度 ,每一要素一連增加,其收益不會

　　相應地成比例增加。

　　 6、改觀原則

　　 指估價職員應掌握地皮價值影響身分及地皮價值的改觀規律，精確的評估價

　　格。一般商品的價值，是陪伴著組成價值的身分的變革而產生改觀的。地皮價值也

　　有同樣氣象，它是各類地價形成身分彼此浸染的功效，而這些價值形成身分經常處

　　于改觀之中，以是地皮價值是在這些身分彼此浸染及其組合的改觀歷程中形成的。

　　因此，在地皮估價時，必需分 析該地皮的效用、稀缺性、個別性及有效需求以及使

　　這些身分產生改觀的一般身分、地區身分及個別身分。由于這些身分都在改觀之

　　中，因此應掌握各身分之間的因果干系及其改觀規律，以便按照今朝的地價水平預

　　測將來的地皮價值。

　　 （六）評估步調

　　 1、評估職員起首對該企業的地皮使用權的入賬代價舉辦整理，填列出原始入賬

　　代價和評估基準日的賬面代價。

　　 2、比較申報表，網絡地皮權屬證明。

　　 3、網絡清算地皮定級估價資料，我們取得了臨潁縣現執行的地皮級別分區和基

　　準地價數據，按此確定基準地價；觀測了臨潁縣市場出讓地皮案例，作為市場較量

　　法估價依據。

　　 4、實地勘測，觀測影響宗地地價的身分。

　　 5、確定身分批改系數。

　　 6、依據實地勘測和計較得出的基準地價、批改系數、市場較量案例，評估宗地

　　地價。

　　 （七）評估要領

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　　 按照《城鎮地皮估價規程》，今朝通行的地價評估要領有市場較量法、收益還原

　　法、剩余法(假設開發法)、本錢逼近法、基準地價系數修處死。

　　 按照《城鎮地皮估價規程》以及待估宗地的詳細前提、用地性質及評估目的，結

　　合估價師網絡的有關資料 ,思量到當地地產市場發育程度 ,選擇評估要領。由于當地

　　在基準地價的包圍領域之內，因此可以采取基準地價系數修處死；待估宗地為已開

　　發用地，不宜采取剩余法；因企業地皮收益難以單獨估算，無法確定地皮的客觀純

　　收益，因此無法采取收益法。待估宗地周邊有地皮買賣業務案例，可比性較強，因此可

　　選用市場法舉辦評估；由于估價器材無新征用的地皮可供參考，因此不 宜采取選擇

　　本錢逼近法評估。

　　 綜上所述，由于市場較量法、基準地價修處死可以或許更客觀的反 映地皮的代價，

　　因此本次估價抉擇采取市場較量法、基準地價修處死舉辦評估。

　　 （八）評估歷程

　　 1、市場較量法

　　 市場較量法是在評估待估宗地價值時，按照更換原則，將待估宗地與在較近時

　　期內已產生買賣業務的類似宗地實例舉辦比較較量，并依據后者已知 的價值，參照該地

　　產的買賣業務情形、期日、地區及個別身分等不同，批改得出待估宗地在評估時日地價

　　的要領。

　　 以市場較量法評估地皮價值用以下公式：

　　 V＝VB×A×B×D×E

　　 式中：V：待估宗地價值；

　　 VB：較量實例價值；

　　 A：待估宗地情形指數／較量實例宗地情形指數

　　 ＝正常情形指數／較量實例宗地情形指數

　　 B：待估宗地估價期日地價指數／較量實例宗地買賣業務日期地價指數

　　 D：待估宗地地區身分前提指數／較量實例宗地地區身分前提指數

　　 E：待估宗地個別身分前提指數／較量實例宗地個別身分前提指數

　　 采取市場較量法舉辦評估的步調如下：

　　 較量案例的選擇遵循以下幾點原則（與待估宗地較量）

　　 A、用途溝通

　　 B、買賣業務范例溝通

　　 C、屬于正常買賣業務

　　 D、地區及個別前提臨近

　　 E、買賣業務期日靠近

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　　 本次評估，選擇了與估價器材前提類似的三個買賣業務案例作為較量案例

　　 (1)案例選擇

　　 觀測臨潁縣區內與待估宗地相類似地區內的家產用地市園地價資料，并參照委

　　托方提供的資料，選擇溝通或相似的地塊作為較量器材：

　　 案例 1 臨潁縣家產用地地塊國有地皮使用權出讓

　　 該 宗 土 地 位 于 臨 潁 縣 緯 二 路 南 側 ； 土 地 用 途 為 工 業 用 地 ， 土 地 出 讓 年 期 為 50

　　年，出讓面積 33,261.00 平方米，首要籌劃要求：容積率 1.0≤ 容 ≤2.0 ；修建密

　　度：無；綠地率：無；投資強度：無。2015 年 5 月 22 日掛牌出讓，掛牌成交價為

　　523.8608 萬元，出讓單價為 157.50 元/平方米。

　　 案例 2 臨潁縣家產用地地塊國有地皮使用權出讓

　　 該宗地皮位于臨潁縣 緯二路中段北側 ；地皮用途為家產用地，地皮出讓年期為

　　50 年，出讓面積 33,352.00 平方米，首要籌劃要求：容積率 1.0≤容≤2.0；修建密

　　度：無；綠地率：無；投資強度：無。2015 年 11 月 20 日掛牌出讓，掛牌成交價為

　　525.294 萬元，出讓單價為 157.50 元/平方米。

　　 案例 3 臨潁縣家產用地地塊國有地皮使用權出讓

　　 該 宗 土 地 位 于 臨 潁 縣 經 五 路 西 側 ， 土 地 用 途 為 工 業 用 地 ， 土 地 出 讓 年 期 為 50

　　年，出讓面積 13,056.00 平方米，首要籌劃要求：容積率 1.0≤ 容 ≤2.0 ；修建密

　　度：無；綠地率：無；投資強度：無。2015 年 12 月 31 日掛牌出讓，掛牌成交價為

　　205.632 萬元，出讓單價為 157.50 元/平方米。

　　 (2)較量身分的選擇

　　 按照影響地價的首要身分，團結評估器材和較量實例的差異情形，選擇較量因

　　素

　　 A、買賣業務時刻：確定地價指數，舉辦買賣業務期日批改；

　　 B、買賣業務情形：是否為正常、客觀、合理的買賣業務；

　　 C、地皮使用年限：指地皮使用有效年限；

　　 D、地區身分：首要有路網狀況、距地區骨干道間隔、公交便捷度、地區富貴

　　度、距市級商服中心間隔、環境是非度、地區公用辦法綜合程度；

　　 個別身分：首要有宗地形狀、基本辦法前提、籌劃限制。

　　 (3)體例較量身分前提聲名表

　　 買賣業務案例與評估地塊各身分的前提較量詳細見下表 1。

　　 表 1 較量身分前提聲名表

　　 較量身分 待估宗地 實例 A 實例 B 實例 C

　　 地皮用途 家產 家產 家產 家產

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　　 買賣業務期日 2015 年 11 月 2015 年 5 月 2015 年 11 月 2015 年 12 月

　　 買賣業務情形 正常 正常 正常 正常

　　地皮使用年限(年) 46.71 年 49.47 49.97 50.00

　　 2

　　 地價(元/m ) 待估 157.50 157.50 157.50

　　 買賣業務方法 掛牌出讓 掛牌出讓 掛牌出讓 掛牌出讓

　　 財富集聚程度 一般 一般 一般 一般

　　 階梯通達度 交通型干道 交通型干道 交通型干道 交通型干道

　　地區 距骨干道間隔 1.5 公里 1.5 公里 1.5 公里 1.5 公里

　　身分 臨路范例 鄰主次干道 鄰主次干道 鄰主次干道 鄰主次干道

　　 基本辦法狀況 五通一平 五通一平 五通一平 五通一平

　　 環境狀況 污染小 污染小 污染小 污染小

　　 宗地形狀 較法則 較法則 較法則 較法則

　　個別 地形狀況 平展 平展 平展 平展

　　身分 籌劃限制 限制一般 限制一般 限制一般 限制一般

　　 容積率 1.0≤容≤2.0 1.0≤容≤2.0 1.0≤容≤2.0 1.0≤容≤2.0

　　 (4)較量身分前提指數簡直定

　　 按照待估宗地與較量實例各類身分詳細情形，體例較量身分前提指數表。較量

　　身分指數確定如下：

　　 a、買賣業務期日批改

　　 因較量實例與委估宗地買賣業務期日臨近，按照觀測的當地家產用地價值增長情

　　況，確定此次評估舉辦買賣業務期日批改系數不作批改。

　　 b、買賣業務情形批改

　　 地產市場的不完全性往往造成其買賣業務價值容易受當時的一些非凡情形所影響，

　　以是較量時應對買賣業務情形加以批改。由于所選幾個較量實例為今朝臨潁縣地皮市場

　　上的正常買賣業務，故不作買賣業務情形批改。

　　 c、使用年期批改

　　 k=[1-1/(1+r)m]/[1-1/(1+r)n]

　　 個中：k—年期批改系數

　　 r—地皮還原利率(按照臨潁縣的有關資料及估價職員所獲資料，今朝，臨潁縣

　　地皮投資存在必然風險，故在選取地皮還原率時取中國人民銀行現行發布的 五年 期

　　存款利率 2.75%以及團結地皮投資風險情形；綜合思量確定地皮還原率取 6％)

　　 m—委估宗地的使用年期

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　　 n—較量案例的使用年期

　　 d、地區及個別身分批改系數

　　 Ⅰ、地區身分：

　　 A 、財富集聚度，分為低、較低、較高、高四個品級，思量到財富集聚局限對

　　家產地價影響較大，以待估宗地為 100,每增加一個品級，地價相應往上批改 2%；

　　 B、階梯通達度,由于階梯的通達程度對家產企業的運輸本錢、企業對外接洽影

　　響較大,周 邊階梯類 型分為交 通型骨干 道殽雜型 骨干道、 殽雜型次 干道交通 型次干

　　道、糊口型骨干道、糊口型次干道、支路五個品級，以待估宗地的品級為 100,每相

　　差一個品級批改 3%。

　　 C、距骨干道間隔，以待估宗地為 100，有鐵路專用線相應增加 2%，距骨干道每

　　增加 5 公里，相應鐫汰 1%;

　　 D、臨路狀況，分為鄰街巷、鄰支路、鄰次干道、鄰骨干道五個品級，每增加或

　　鐫汰一個品級，地價相應往上或往下批改 2%；

　　 E、基本辦法狀況，以待估宗地為 100，每增加一項，相應增加 2%；以影響家產

　　的五通，即通上水、通下水、通電、通信、通路為最佳，五通以上不做批改

　　 F、環境是非度，分為無污染、污染小、有必然污染、污染較重、污染嚴重五個

　　品級，以待估宗地為 100，每上升一個品級，地價往下批改 2%；

　　 Ⅱ、個別身分：

　　 A、宗地形狀，分為犯科則、較法則、法則三品級，以待估宗地為 100，每上升

　　一個品級，地價往上批改 2%；

　　 B、地形分為平展、較平展、山坡地，以待估宗地地形指數為 100，較平展與平

　　坦對比地價往下批改 1%;

　　 C、今朝籌劃限制，分為無限制、有必然限制、有較大限制，以待估宗地為

　　100，每相差一個品級批改 5%。

　　 D、容積率批改，以待估宗地 100，較量實例的容積率與其對比，每上升或下降

　　1，地價往上或往下批改 3%

　　 (5)體例身分較量批改系數表

　　 按照較量身分前提指數表，體例身分較量批改系數表，見表 3。

　　 身分較量批改系數表

　　 較量項目

　　較量身分 實例 A 實例 B 實例 C

　　 實例價值(元/平方米) 157.50 157.50 157.50

　　 地皮用途 100/100 100/100 100/100

　　 買賣業務期日 100/100 100/100 100/100

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　　 買賣業務情形 100/100 100/100 100/100

　　 買賣業務方法 100/100 100/100 100/100

　　 財富集聚程度 100/100 100/100 100/100

　　 階梯通達度 100/100 100/100 100/100

　　 距骨干道間隔 100/100 100/100 100/100

　　地區身分

　　 基本辦法狀況 100/100 100/100 100/100

　　 臨路狀況 100/100 100/100 100/100

　　 環境狀況 100/100 100/100 100/100

　　 宗地形狀 100/100 100/100 100/100

　　 地形狀況 100/100 100/100 100/100

　　個別身分

　　 籌劃限制 100/100 100/100 100/100

　　 容積率 100/100 100/100 100/100

　　 地皮使用年期 0.9896 0.9879 0.9875

　　 批改后地皮價值(元/平方米) 155.86 155.59 155.53

　　 均勻地皮價值(元/平方米) 155.66

　　 (6)計較案例批改后的待估宗地代價

　　 對各較量實例批改后的地價舉辦較量說明，三個比準價值水平較靠近，故取其

　　算術均勻值作為市場較量法所得待估宗地的最終比準價值。

　　 待估宗地的地皮單價為 155.66 元/平方米。

　　 2、基準地價修處死

　　 (1)基準地價系數修處死

　　 基準地價系數修處死是操作城鎮基準地價和基準地價批改系數表等評估成就 ,按

　　照更換原則，對估價器材的地區前提和個別前提等與其所處地區的均勻前提對比

　　較，并比較批改系數表選取相應的批改系數對基準地價舉辦批改，進而求取估價對

　　象在估價基準日價值的要領。

　　 按照《城鎮地皮估價規程》，其基準地價系數修處死評估宗地地價的計較公式

　　為：

　　 基準地價系數修處死評估的宗地地價

　　 ＝(基準地價×K1×(1+∑K)×K2±M)×K3

　　 式中： K1──期日批改系數

　　 ∑K──影響地價綜合身分(地區身分及個別身分)批改系數之和

　　 K2──宗地容積率批改系數

　　 M──開發程度批改值

　　 K3──地皮使用年期批改系數

　　 ① 確定估價器材地皮級別及基準地價

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　　 按照《臨潁縣人民當局關于發布臨潁縣城鎮基準地價關照》文件，家產基準地價

　　 如下：

　　 地皮級別 基準地價 地價變幅

　　 一級 380 480-300

　　 二級 285 350-230

　　 三級 220 250-180

　　 四級 170 200-130

　　 （基準地價內涵：基準地價基準日為 2013 年 1 月 1 日，五通一平，家產用地年限為 50 年）

　　 河南省虹峰電纜股份有限公司的宗地處于四級家產用地， 按照上表四級用地基

　　 準地價為 170 元/平方米，地價變幅 200 元/平方米-130 元/平方米，按照委估地皮市

　　 場情形，該地區的地皮成交價值為 157.50 元/平方米，故本次委估地皮基準地價為

　　 160.00 元/平方米。

　　 ②確按期日批改系數(K1)

　　 本次評估的估價基準日為 2015 年 12 月 31 日，觀測當地的地皮價值從文件出臺

　　 到評估基準日的改觀情形，相識到該地區內的家產用地地皮市場， 確定本次基準地

　　 價為 160 元/平方米，不做期日批改。

　　 ③綜合身分(地區身分及個別身分)批改

　　 按照基準地價批改體系，比較估價器材的地區身分及個別身分前提，確定地區

　　 身分和個別身分批改。

　　 表1 家產用地影響身分指標聲名表

　　 是非程度

　　 優 較優 一般 較劣 劣

　　影響身分

　　 交通型次干 糊口型次

　　 階梯品級 交通型骨干道 殽雜型骨干道 糊口型骨干道

　　 道 干道、支路

　　 距骨干道間隔 ＜100 100-200 200-300 300-500 ＞500

　　 距火趁魅站間隔 ＜450 450-800 800-1100 1100-2000 ＞2000

　　 距汽趁魅站間隔 ＜500 500-800 800-1200 1200-2000 ＞2200

　　 供水擔保率 ＞95 95-90 90-80 80-70 ＜70

　　 供電擔保率 ＞95 95-80 80-70 70-50 ＜50

　　 供氣擔保率 ＞95 95-75 75-65 65-55 ＜55

　　 排水狀況 ＞90 90-80 80-70 70-60 ＜60

　　 5 個以上企業 3 個以上企業

　　 5 個以上企業 企業相對

　　 齊集連片、相 齊集連片、 相 企業相對間隔

　　 財富聚積狀況 齊集連片、相 間隔大于 2

　　 對間隔 300 米 對間隔 500 1 公里-2 公里

　　 對間隔 300 米 公里

　　 -500 米 米-1 公里

　　 宗地形狀 法則長方形 長方形 正方形 梯形 三角形

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　　 地面坡度 地面坡度

　　 地面坡度＜ 地面坡度

　　 2°-5°無地 5°-8°無地 地面坡度

　　 2°無地質斷 8°-10°，地

　　 質斷裂層，地 質斷裂層， 地 ＞10°，地

　　宗地天然前提 裂層，地基承 基承載力一

　　 基承載力較 基承載力一 基承載力

　　 載力大，地下 般，地下水位

　　 大，地下水位 般，地下水位 小

　　 水位適中 較淺

　　 適中 較淺

　　 面積大、便于 面積較大，較 面積較小，不 面積小，不

　　 宗地面積 一般

　　 操作 便于操作 大便于操作 便于操作

　　 籌劃限制 無限制 個別限制 一般限制 較多限制 全限制

　　 表2 家產用地基準地價批改系數表

　　 調解幅度(%) 一

　　 優 較優 較劣 劣

　　影響身分 般

　　 階梯品級 0.0229 0.0115 0 -0.0153 -0.0306

　　 距骨干道間隔 0.0229 0.0115 0 -0.0153 -0.0306

　　 距火趁魅站間隔 0.0194 0.0097 0 -0.0129 -0.0259

　　 距汽趁魅站間隔 0.0106 0.0053 0 -0.0071 -0.0141

　　 供水擔保率 0.0106 0.0053 0 -0.0071 -0.0141

　　 供電擔保率 0.0088 0.0044 0 -0.0059 -0.0118

　　 供氣擔保率 0.0053 0.0026 0 -0.0035 -0.0071

　　 排水狀況 0.0088 0.0044 0 -0.0059 -0.0118

　　 財富聚積狀況 0.0247 0.0124 0 -0.0165 -0.0329

　　 宗地形狀 0.0106 0.0053 0 -0.0071 -0.0141

　　 宗地天然前提 0.0124 0.0062 0 -0.0082 -0.0165

　　 宗地面積 0.0088 0.0044 0 -0.0059 -0.0118

　　 籌劃限制 0.0106 0.0053 0 -0.0071 -0.0141

　　 表 3 家產用地地區身分批改系數

　　 調 整 幅 度 % 批改 批改系

　　 批改聲名

　　影響身分 度 數%

　　 階梯品級 交通型次干道 一般 0.0000

　　 距骨干道間隔 100-200 較優 0.0115

　　 距火趁魅站間隔 ＞2000 較劣 -0.0259

　　 距汽趁魅站間隔 ＞2200 較劣 -0.0141

　　 供水擔保率 95-90 較優 0.0053

　　 供電擔保率 95-80 較優 0.0044

　　 供氣擔保率 95-75 較優 0.0026

　　 排水狀況 90-80 較優 0.0044

　　 3 個以上企業齊集連片、相對間隔 500 米

　　 財富聚積狀況 一般 0.0000

　　 -1 公里

　　 宗地形狀 長方形 較優 0.0053

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　　 地面坡度 2°-5°無地質斷裂層，地基承

　　 宗地天然前提 較優 0.0062

　　 載力較大，地下水位適中

　　 宗地面積 面積較大，較便于操作 較優 0.0044

　　 籌劃限制 一般限制 一般 0.0000

　　 綜合批改系數 0.004

　　 ④確定宗地容積率批改系數(K2)

　　 由于本次評估為平凡家產用地，凡是設定的 容積率為 1，估價器材的容積率為

　　1，家產用地一般不需要舉辦容積率批改，故宗地容積率批改系數為 1.0。

　　 ⑤確定開發程度批改值

　　 估價器材設定開發程度與基準地價設定開發程度根基一致，基準地價設定開發

　　程度為達 到企業可 根基出產 前提，該 宗地皮開 發程度為 五通一平 ( 供水、排 水、通

　　路、通電、通迅，園地平整)，按照宗地到達的可出產情形，五通一平不需要舉辦開

　　發程度批改，地皮開發程度批改為 0。

　　 ⑥確定地皮使用年期批改系數(K3)

　　 估價器材設定年期與基準地價所對應的年期紛歧致，故需舉辦年期批改，批改公

　　式為：

　　 1 1 /(1 r ) m

　　 K3

　　 1 1 /(1 r ) n

　　 公式中：

　　 K3──估價器材的地皮使用年期批改系數

　　 r──地皮還原率[地皮還原率按評估基準日時中國人民銀行發布的五年期(含五

　　年)存款利率 2.75%，再加上必然的風險身分調解值，按 6%計]

　　 m──估價器材設定使用年限

　　 n──基準地價設定地皮使用年期

　　 按照上述公式，估價器材的地皮使用權年期批改系數為:

　　 46.66 年的年期批改系數=0.9875

　　 ⑦確定對基準地價批改后的功效

　　 按照公式：

　　 基準地價系數修處死評估的宗地地價

　　 地皮價值＝(基準地價×K1×(1+∑K)×K2±M)×K3

　　 ＝[160×1×(1+0.004))×1.0+0)]×0.9875

　　 ＝158.65(元/平方米)

　　 (八)估價功效及增減值原因說明

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　　 1、估價功效簡直定要領及功效

　　 按照地價評估技能法則及估價器材的現真相形，我們采取市場較量法、基準地

　　價法對估價器材舉辦了評估，估價職員以為：基準地價系數修處死是以估價基準日

　　估價器材所處地區均勻地價水平和地皮開發程度到達當地基準地價設定的開發程度

　　時顛末詳細情形比照批改獲得的價值，反應的是估價器材的一般地價水平。市場比

　　較法評估地皮價值是按照更換原則，將估價器材的區位前提與地區的均勻前提舉辦

　　差異批改而得的。本次評估綜合思量各類身分以為市場較量法較 基準地價系數批改

　　法可以或許越發客觀的回響估價器材于估價時點的市場代價，因此估價功效中市場較量

　　法權重取 60%，基準地價系數修處死權重取 40%為最終的評估功效。其功效見表：

　　 兩種評估要領功效一覽表

　　 單位：元/㎡

　　 基準地價批改 市場較量 單價

　　序 使用年 地皮面積 總地價(元)

　　 宗地證號 法(元/平方 法(元/平 (元/平方

　　號 期(年) (平方米) (取整)

　　 米) 方米) 米)

　　 臨國用

　　1 (2012)第 158.65 155.66 46.71 156.86 29,260.00 4,589,700.00

　　 0084

　　 臨國用

　　2 (2013)第 159.10 156.10 47.42 157.30 26,605.00 4,185,000.00

　　 0056 號

　　 臨國用

　　3 (2014)第 159.61 156.61 48.25 157.81 46,452.00 7,330,600.00

　　 0019

　　 臨國用

　　4 (2014)第 159.61 156.61 48.25 157.81 33,152.00 5,231,700.00

　　 0020

　　 臨國用

　　5 (2014)第 159.82 156.84 48.61 158.01 59,463.00 9,395,700.00

　　 0081 號

　　 2．減值原因說明

　　 土 地 賬 面 值 為 33,058,224.63 元 ， 評 估 值 為 30,732,700.00 元 ， 減 值

　　2,325,524.63 元，減值率為 7.03%，地皮使用權評估減值原因是委估地皮的賬面值以

　　地皮出讓金、征地社保 費、耕地占用稅、征地打點費、地皮開墾費、契稅及印花稅

　　構成，河南虹峰電纜股份有限公司未涉及征地行為，無需繳付征地社保費、耕地占

　　用稅、征地打點費及地皮開墾費用度，本次評估未思量上述用度，故形成評估減值。

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　　 七、其他無形資產評估技能聲名

　　 (一)評估領域及輪廓

　　 1、評估領域

　　 納入評估領域內的其他無形資產首要包羅兩套辦公軟件：海潮軟件（已停用），

　　金碟軟件以及一項注冊商標。

　　 兩套辦公軟件別離購置于 2012 年 9 月和 2011 年 6 月，金碟軟件現正常使用，浪

　　潮軟件已停用，原始入賬代價為 99,273.50 元，截至評估基準日，辦公軟件賬面代價

　　為 71,609.08 元。

　　 1 項商標權詳細為：

　　序

　　 商標圖形 注冊人 審定使用商品 編號 注冊有期限

　　號

　　 電纜；電線；電

　　 纜毗連套筒；電

　　 線圈；電線毗連

　　 河南虹

　　 物；電池；配電

　　 峰電纜

　　1 盤（光）；光導纖 第 11128826 號 2014-03-14 至 2024-03-13

　　 股份有

　　 維（光學纖維）；

　　 限公司

　　 電動調理裝置；

　　 電線辨認包層

　　 （制止）

　　 (二)評估歷程

　　 1、評估籌備階段

　　 （1）按照委估資產的詳細特點，擬定評估綜合打算和措施打算，確定重要的評

　　估器材、評估措施及首要評估要領。

　　 （2）按照委托評估資產特點，評估職員對被評估單位申報的資產舉辦清查和評

　　估。

　　 2、現場觀測及網絡評估資料階段

　　 按照此次評估業務的詳細情形，根據評估措施準則和其他相關規定的要求，評

　　估職員通過詢問、查對、搜查、抽查等方法舉辦實地觀測，從各類大概的途徑獲取

　　評估資料，核實評估領域，相識評估器材近況，存眷評估器材法令權 屬，通過各官

　　方或專業網站對專利舉辦檢索和對商標舉辦查詢，如中華人民共和國常識產權局專

　　利檢索網站等對評估器材法令權屬等舉辦檢索。

　　 3、評定估算階段

　　沃克森（北京）國際資產評估有限公司 62

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　　 對網絡的評估資料舉辦須要說明、歸納和清算，形成評定估算的依據；按照評

　　估器材、代價范例、評估資料網絡情形等相關前提，選擇合用的評估要領，選取相

　　應的公式和參數舉辦說明、計較和判斷，形成起源評估功效。

　　 (三)詳細評估要領

　　 1、評估要領的選擇

　　 對付財務辦公軟件，按照評估基準日的市場代價作為評估值，對付不再使用的浪

　　潮軟件評估為零。商標的代價與其能為特定主體帶來的收益親近相關。而今朝我國市

　　場上可參照的商標買賣業務案例不敷，因此不具備采取市場法舉辦評估的前提。由于本

　　次評估的商標不是馳名商標，本次評估采取本錢法。公式如下：

　　 商標權評估值=商標權取得本錢

　　 商標權取得本錢=計劃費+查詢費+署理處事費+申請注冊費+資金本錢

　　 （四）評估案例

　　 案例一：商標權（無形資產-其他無形資產評估明細表第 9 項）

　　 1、掛號情形

　　序

　　 商標圖形 注冊人 審定使用商品 編號 注冊有期限

　　號

　　 電纜；電線；電

　　 纜毗連套筒；電

　　 線圈；電線毗連

　　 河南虹

　　 物；電池；配電

　　 峰電纜

　　1 盤（光）；光導纖 第 11128826 號 2014-03-14 至 2024-03-13

　　 股份有

　　 維（光學纖維）；

　　 限公司

　　 電動調理裝置；

　　 電線辨認包層

　　 （制止）

　　 2、取得本錢的計較

　　 商標權取得本錢=計劃費+查詢費+署理處事費+申請注冊費+資金本錢

　　 （1）計劃費

　　 計劃費指商標標識的計劃用度，通過和企業財務職員的相同并顛末市場詢價，

　　相識到商標計劃費為 800.00 元。

　　 （2）查詢費

　　 商標查詢凡是是指商標注冊申請人在申請注冊商標前，為相識是否存在與其申

　　請注冊商標大概組成斗嘴的商標權力而舉辦的有關商標信息的查詢。今朝提供的查

　　詢處事有兩種：其一為內部查詢處事，該項處事是免 費的；其二為署理查詢處事，

　　該項處事遵循查詢自愿、有償、查詢功效僅供參考的原則。

　　沃克森（北京）國際資產評估有限公司 63

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　　 為低落風險，大多企業采取到當局申請查詢處事。通過和企業財務職員的相同

　　并顛末市場詢價，相識到商標查詢費為 200 元/次。

　　 （3）署理處事費

　　 經向商標申請署理機構咨詢并與企業財務職員相同，相識到該商標注冊署理費

　　為 1,000.00 元/件，本次評估按 1,000.00 元計較。

　　 （4）注冊受理用度

　　 按照《關于網上商標注冊收費標準及有關問題的關照》（發改價值 [2008]2579

　　號）文件規定商標注冊受理費為 1,000.00 元/件。

　　 （5）資金本錢

　　 商標權自申請人申請至商標局下發《注冊商標證》一般限期為 1 年，本次評估按

　　三年計較，假設資金在申請月朔次性投入，評估基準日 1 年期貸款年利率為 4.35%，

　　資金本錢計較如下：

　　 資金本錢=（計劃費+查詢費+署理處事費+申請注冊費）×4.35%

　　 =（800.00+200.00+1,000.00+1,000.00）×4.35%≈130.00（元）

　　 （6）取得本錢計較

　　 取得本錢=計劃費+查詢費+署理處事費+申請注冊費+資金本錢

　　 =800.00+200.00+1,000.00+1,000.00+130.00=3,130.00（元）

　　 4、評估功效

　　 商標權評估值=商標權取得本錢= 3,130.00（元）

　　 （五）評估結論

　　 顛末上述評估措施后，其余無形資產評估值 75,779.57 元，增值 4,170.49 元，

　　增值率 5.82%。評估增值原因為該部分無形資產 ----商標屬于賬面未記錄的無形資

　　產，無賬面值，本次評估是按照其取得本錢計較評估值，故形成增值。

　　 八、耐久待攤用度評估技能聲名

　　 耐久待攤用度是指不能所有計入當年損益，而應在今后年度 (一年以上)分期攤

　　銷的各項用度。虹峰電纜耐久待攤用度核算的內容為企業建樹的姑且用修建物，原

　　始入賬金額為 995,854.42 元，賬面凈額為 591,367.15 元。

　　 評估職員磨練了各項耐久待攤用度的正當性、公道性和真實性，相識了用度支

　　出和攤余情形，根據其基準日今后尚存資產或權力的代價確定其評估值。

　　 耐久待攤用度評估值為 591,367.15 元。

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　　 九、遞延所得稅資產評估技能聲名

　　 虹峰電纜的遞延所得稅資產賬面代價為8,335,413.44元，首要是由于企業按會

　　計制度要求計提的應收金錢幻魅賬籌備及地皮返還款-遞延收益和公租房補貼而形成的

　　應交所得稅差額。本次評估職員對遞延所得稅資產舉辦了說明、核實，被評估單位

　　的遞延所得稅資產首要為計提幻魅賬籌備及可抵扣吃虧而發生的遞延所得稅資產，評

　　估職員對發生遞延所得稅資產的各項籌備舉辦了評估，并從頭計較了遞延稅款。對

　　于由地皮返還款-遞延收益形成的遞延所得稅資產，因地皮返還所發生的所得稅已在

　　應交稅金中思量，而地皮返還款是現實不需付出的金錢，評估為零，相應所發生的

　　遞延所得稅資產也評估為零；而公租房補貼形成的遞延所得稅資產，則按其評估值的

　　25%計較遞延所得稅資產；對付由應收賬款和其他應收款計提的幻魅賬風險喪失形成的

　　部分，則按幻魅賬風險喪失的25%計較評估值。

　　 經評估，遞延所得稅資產評估值為 2,163,863.89 元。

　　 十、其他非活動資產

　　 其他非活動資產首要為預付工程款及裝備款，賬面值為 1,168,011.45 元。

　　 評估職員查對了管帳賬簿記錄，抽查了預付金錢的有關條約或協議以及付款憑

　　證等原始資料，經搜查預付金錢申報數據真實、金額精確，經核實無誤，以核實后

　　的賬面值確認評估值

　　 十一、負債評估技能聲名

　　 (一)評估領域

　　 評估領域為企業評估申報的各項活動負債 與非活動負債。活動負債包羅短期借

　　款、應付單據、應付賬款、預收金錢、應付職工薪酬、應交稅費、其他應付款、應

　　付利錢；非活動負債為其他非活動負債。上述負債在評估基準日賬面值如下所示：

　　 負 債 賬面值（元）

　　 短期借錢 80,000,000.00

　　 應付單據 95,000,000.00

　　 應付賬款 87,544,415.88

　　 預收金錢 3,554,607.14

　　 應付職工薪酬 2,718,040.74

　　 應交稅費 6,140,309.28

　　 應付利錢 410,468.77

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　　 負 債 賬面值（元）

　　 其他應付款 38,296,007.91

　　 其他非活動負債 30,186,198.18

　　 負債合計 343,850,047.90

　　 (二)評估歷程

　　 評估歷程首要分別為以下三個階段：

　　 第一階段：籌備階段

　　 對確定的評估領域內的負債的組成情形舉辦起源相識，提交評估籌備資料清單

　　和評估申報明細表標準名目，根據評估類型的要求，指導企業填寫負債評估明細

　　表；

　　 第二階段：現場觀測階段

　　 1、按照企業提供的負債評估申報資料，起首對財務臺賬和評估明細表舉辦相互

　　查對使之相符。對內容不符、頻頻申報、漏掉未報項目舉辦改正，由企業從頭填報，

　　做到賬表相符；

　　 2、由企業財務部門的有關職員先容各項負債的形成原因、計賬原則等情形；

　　 3、對負債原始憑證抽樣核查，并對數額較大的債務金錢舉辦了函證，確保債務

　　情形屬實。

　　 第三階段：評定估算階段

　　 1、將核實調解后的負債評估明細表，錄入計較機，成立相應數據庫；

　　 2、對種種負債，采取以核實的要領確定評估值，體例評估匯總表；

　　 3、提交負債的評估技能聲名。

　　 (三)評估要領

　　 1、短期借錢

　　 短期借錢賬面值為 80,000,000.00 元，所有為被評估單位向金融機構借入不高出

　　一年送還期的借錢。

　　 評估職員對企業的短期借錢逐筆查對了借錢條約、借錢金額、利率和借錢期

　　限，均正確無誤，利錢按月計提，并能及時送還本金和利錢。企業今朝策劃狀況良

　　好，有定時送還本金和利錢的手段。在確認利錢已付出或預提的基本上，以核實后

　　的賬面值確以為評估值。

　　 2、應付單據

　　 應付單據賬面值為 95,000,000.00 元，共 5 筆，均為銀行承兌匯票，是應付各供

　　應商的貨款。

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　　 對付應付單據，評估職員查對了賬面記錄，查閱了應付單據掛號簿，查對了企

　　業貸款卡信息，對付部分金額較大的應付單據，還搜查了相應條約等原始記錄。

　　 經核實確認無誤的情形下，以核實后的賬面值確認評估值。

　　 3、應付賬款

　　 應付賬款賬面值 87,544,415.88 元，首要核算企業因購買原質料、處事等而應付

　　給供應單位的金錢。

　　 評估職員檢察了企業的購貨條約及有關憑據，企業購入并已驗收入庫的質料、

　　商品等，均按照有關憑據(發票賬單、隨貨同行發票上記實的現實價款)記入本科

　　目，未發明漏記應付賬款。故以核實后的賬面值確認評估值。

　　 4、預收金錢

　　 預收金錢賬面值為 3,554,607.14 元，首要是預收的電纜貨款。

　　 評估職員檢察了相關的文件、條約或相關憑據，并對大額單位舉辦了發函詢

　　證，無虛增虛減現象，在確認其真實性后，以核實后的賬面值確認評估值。

　　 5、應付職工薪酬

　　 應付職工薪酬賬面值 2,718,040.74 元，首要核算企業應付給職工的人為等。

　　 起首，評估職員舉辦總賬、明細賬、管帳報表及清查評估明細表的查對。其

　　次，相識應付人為詳細內容，觀測產權持有單位的人為福利政策； 查閱有關的人為

　　計較表、計提憑據和賬簿記錄，核實相關計提、發放情形切合相關政策。評估職員

　　通過查閱相關憑據后，以核實后的賬面值確認評估值。

　　 6、應交稅費

　　 應交稅金賬面值 6,140,309.28 元，首要核算公司應交納的各類稅金，本次評估

　　稅種為營業稅、企業所得稅、小我私家所得稅、城建稅及教誨附加、增值稅等。

　　 評估職員經核實增值稅率為 17%，城建稅按流轉稅 7%交納，教誨附加費按 3%交

　　納，處所教誨附加費按 2%交納，所得稅按 25%計繳。評估職員磨練了企業所交稅金的

　　稅種和金額，考核納稅申報表和應交稅金賬戶，核實基準日所應交納的稅種和金額

　　無誤。評估值以核實后的賬面值確認。

　　 7、應付利錢

　　 應付利錢賬面值 410,468.77 元，為應付銀行的結息日至評估基準日時代的利

　　息。

　　 評估職員對企業的借錢查對了借錢條約、借錢金額、利率和借錢限期，企業利

　　息計提精確，故以核實后的賬面值確認評估值。

　　 8、其他應付款

　　 其他應付款賬面值為 38,296,007.91 元，首要為公司除應付賬款外應付其他單位

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　　的往來款、擔保金及應付職工的備用金等。

　　 評估職員在查閱了有關企頤魅賬簿、原始憑據、條約和債權檔案等資料，對有 關

　　企業發函詢證，以確認其真實性；并對其產生時刻、現實業務內容、以及付出情形

　　舉辦說明，在確認其真實性后以賬面值確以為評估值。

　　 9、其他非活動負債

　　 其他非活動負債是當局補貼的地皮返還款和廉租房津貼，賬面值 30,186,198.18

　　元。

　　 評估職員核實了地皮返還款、廉租房補貼的相關文件及收款憑據等資料，地皮返

　　還款和公租房津貼是與資產相關的補貼。按照臨潁縣人民當局與河南虹峰電纜股份有

　　限公司簽訂的《地皮出讓及投資條約書》，臨潁縣人民當局在地皮出讓條約簽訂后五

　　日內將高出 2 萬元/畝的地款及縣財政可支配的稅費嘉獎給虹峰電纜公司，無需送還，

　　故本次對地皮返還款評估為零。而公租房尚未建成，故按照審慎性原則，該項補貼按

　　賬面值確認評估值。

　　 其他非活動負債評估值為 5,500,000.00 元。

　　 （四）負債評估功效

　　 截至到評估基準日 2015 年 12 月 31 日，負債評估值為 319,163,849.72 元，增值

　　-24,686,198.18 元，增值率-7.18%。詳細情形詳見下表：

　　 負債評估功效匯總表

　　 科目名稱 賬面代價（元） 評估代價（元） 增值額 增值率%

　　短期借錢 80,000,000.00 80,000,000.00 - -

　　應付單據 95,000,000.00 95,000,000.00 - -

　　應付賬款 87,544,415.88 87,544,415.88 - -

　　預收金錢 3,554,607.14 3,554,607.14 - -

　　應付職工薪酬 2,718,040.74 2,718,040.74 - -

　　應交稅費 6,140,309.28 6,140,309.28 - -

　　應付利錢 410,468.77 410,468.77 - -

　　其他應付款 38,296,007.91 38,296,007.91 - -

　　其他非活動負債 30,186,198.18 5,500,000.00 -24,686,198.18 -81.78

　　 負債合計 343,850,047.90 319,163,849.72 -24,686,198.18 -7.18

　　 2、增減值說明

　　 負債評估減值的原因為按照《地皮出讓及投資條約書》對其他非活動負債中的土

　　地返還款的評估為零形成。

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　　 第六部分 評估結論及其說明

　　 一、評估結論

　　 按照國度法令、禮貌、資產評估準則的規定，本著獨立、合理、科學和客觀的

　　原則，評估職員推行須要的評估措施，對河南虹峰電纜股份有限公司 股東所有權益

　　代價舉辦了評估。此次評估 首要采取本錢法，按照以上評估事變，得出如下評估結

　　論：

　　 在評估基準日 2015 年 12 月 31 日資產總額賬面值 43,872.07 萬元，評估后的資

　　產總額為 44,640.67 萬元，評估增值 768.60 萬元，增值率 1.75 %；

　　 負 債 總 額 賬 面 值 34,385.00 萬 元 ， 評 估 值 31,916.38 萬 元 ， 評 估 值 增 值

　　-2,468.62 萬元，增值率-7.18%

　　 凈資產賬面值 9,487.06 萬元，評估值 12,724.29 萬元，評估增值 3,237.23 萬

　　元，增值率 34.12%。

　　 資產評估功效匯總表

　　 評估基準日：2015 年 12 月 31 日

　　 被評估單位： 河南虹峰電纜股份有限公司 金額單位：人民幣萬元

　　 賬面代價 評估代價 增減值 增值率％

　　 項 目

　　 A B C=B-A D=C/A×100

　　活動資產 1 30,512.48 30,967.09 454.61 1.49

　　非活動資產 2 13,359.59 13,673.58 313.99 2.35

　　 牢靠資產 3 6,855.53 7,954.21 1,098.68 16.03

　　 在建工程 4 2,113.53 2,178.12 64.59 3.06

　　 工程物資 5 68.07 68.07 - -

　　 無形資產 6 3,312.98 3,080.85 -232.13 -7.01

　　 耐久待攤用度 7 59.14 59.14 - -

　　 遞延所得稅資產 8 833.54 216.39 -617.15 -74.04

　　 其他非活動資產 9 116.80 116.80 - -

　　 資產總計 10 43,872.07 44,640.67 768.60 1.75

　　活動負債 11 31,366.38 31,366.38 - -

　　非活動負債 12 3,018.62 550.00 -2,468.62 -81.78

　　 負債總計 13 34,385.00 31,916.38 -2,468.62 -7.18

　　 凈 資 產 14 9,487.06 12,724.29 3,237.23 34.12

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　　 二、評估增減值原因說明

　　 （一）活動資產增值原因說明

　　 活動資產的增值由存貨增值引起，存貨增值的原因為： 產制品及發出商品的賬

　　面值為本錢價，評估值是根據市場代價扣除相應稅費確定，故造成評估增值。

　　 （二）衡宇建（構）筑物增減值原因說明

　　 衡宇建（構）筑物評估原值增值首要有兩方面原因：一方面是由于修建質料和人

　　工費上漲所形成，另一方面是由于賬面值中未 包括資金本錢，本次評估根據客觀發

　　生用度思量了資金本錢 等身分，故形成評估增值。評估凈值增值也是由于兩方面的

　　原因，一方面是由于評估原值增值的增值造成了評估凈值的增值；另一方面是由于

　　衡宇修建物企業計提管帳折舊年限短于評估折舊年限所形成。

　　 （三）呆板裝備增減值原因說明

　　 （1）呆板裝備評估原值減值首要是因為產物技能更新較快呆板裝備市場價值下

　　降，評估凈值增值是因為評估經濟壽命年限長于企業采取的管帳折舊年限造成。

　　 （2）車輛評估原值減值首要是因為車輛技能更新較快市場價值下降，評估凈值

　　增值是由企業計提折舊年限較評估時使用的經濟耐用年限短所致。

　　 （3）電子裝備評估原值減值的首要原因是產物技能更新較快市場價值下降造成

　　的；評估凈值增值的首要原因是企業計提折舊年限較評估時使用的經濟耐用年限短

　　所致。

　　 （四）在建工程增值原因說明

　　 在建工程增值的首要原因為賬面值中不包括資金本錢，本次評估按項目建樹投資

　　公道支出思量了資金本錢，從而造成評估增值。

　　 （五）地皮使用權評估減值原因說明

　　 地皮使用權評估減值原因為：地皮使用權評估減值原因是委估四宗地皮的賬面值

　　以地皮出讓金、征地社保費、耕地占用稅、征地打點費、地皮開墾費、契稅及印花

　　稅構成，河南省虹峰電纜股份有限公司未涉及征地行為，無需繳付征地社保費、耕

　　地占用稅、征地打點費及地皮開墾費用度，本次評估未思量上述用度，故形成評估減

　　值。

　　 （六）其他無形資產評估增值原因說明

　　 其他無形資產評估增值原因為該部分無形資產----商標屬于賬面未記錄的無形資

　　產，無賬面值，本次評估是按照其取得本錢計較評估值，故形成增值。

　　 （七）負債評估減值原因說明

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　　 負債評估減值的原因為按照《地皮出讓及投資條約書》對其他非活動負債中的土

　　地返還款的評估為零形成的。

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