公司債券跟蹤評(píng)級(jí)報(bào)告

　　珠海華發(fā)實(shí)業(yè)股份有限公司 2

　　2．公司在建項(xiàng)目較多，在建面積較大，對(duì)公

　　司資金流形成一定壓力，需要關(guān)注由此帶來的經(jīng)營(yíng)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

　　3．公司債務(wù)負(fù)擔(dān)較重，面臨一定短期支付壓力，未來較大規(guī)模的長(zhǎng)期債務(wù)的集中償付也加大了公司償債壓力。

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　　一、主體概況

　　珠海華發(fā)實(shí)業(yè)股份有限公司(以下簡(jiǎn)稱“公司”或“華發(fā)股份”)前身系珠海華發(fā)集團(tuán)有限公司(以下簡(jiǎn)稱“華發(fā)集團(tuán)”)的全資子公司珠海經(jīng)濟(jì)特區(qū)華發(fā)房地產(chǎn)公司。1992 年 4 月，經(jīng)珠海市經(jīng)濟(jì)體制改革委員會(huì)珠體改委[1992]50 號(hào)文批準(zhǔn)，在珠海經(jīng)濟(jì)特區(qū)華發(fā)房地產(chǎn)公司的基礎(chǔ)上改組設(shè)立為珠海經(jīng)濟(jì)特區(qū)華發(fā)房地產(chǎn)股份有限公司。1992 年 10 月，經(jīng)珠海市經(jīng)濟(jì)體制改革委員會(huì)珠體改委

　　[1992]93 號(hào)文批準(zhǔn)更名為現(xiàn)名，并于 1994 年 12 月經(jīng)廣東省經(jīng)濟(jì)體制改革委員會(huì)粵體改[1994]140 號(hào)文確認(rèn)。經(jīng)中國(guó)證券監(jiān)督管理委員會(huì)證監(jiān)發(fā)行[2004]7 號(hào)文批準(zhǔn)，2004 年 2 月，公司在上海證券交易所上市(股票簡(jiǎn)稱：“華發(fā)股份”，證券代碼：600325)。

　　2015 年 11 月，公司以非公開發(fā)行方式發(fā)行 35，200 萬股新股，發(fā)行完成后公司股本變更為 11.69億元。截至 2017 年 3 月末，公司總股本為 11.77 億元，華發(fā)集團(tuán)直接持有公司 24.19%的股份，通過全資子公司珠海華發(fā)汽車銷售有限公司(以下簡(jiǎn)稱“華發(fā)汽車”)和珠海華發(fā)綜合發(fā)展有限公司(以下簡(jiǎn)稱“華發(fā)綜合發(fā)展”)，以及控股子公司珠海華發(fā)物業(yè)管理服務(wù)有限公司(以下簡(jiǎn)稱“華發(fā)物業(yè)”)間接持有公司 4.30%的股份，公司實(shí)際控制人為珠海市國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)。

　　圖 1 截至 2017年 3月末公司股權(quán)結(jié)構(gòu)圖

　　資料來源：公司提供

　　公司經(jīng)營(yíng)范圍：房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、物業(yè)管理；批發(fā)零售、代購(gòu)代銷：建筑材料、金屬材料(不含金)、

　　建筑五金、五金工具、電子產(chǎn)品及通信設(shè)備(不含移動(dòng)通信終端設(shè)備)、化工原料(不含化學(xué)危險(xiǎn)

　　品)、五金交電、化工。

　　2017 年 5 月，公司調(diào)整組織架構(gòu)，公司本部下設(shè)董事局秘書處、財(cái)務(wù)管理部、人力資源管理中

　　心、投資拓展部、資金管理部、股權(quán)投資管理中心、證券及投資者關(guān)系管理部、市場(chǎng)營(yíng)銷管理中心、設(shè)計(jì)管理中心、產(chǎn)品研發(fā)中心、法律事務(wù)部、總裁辦公室、戰(zhàn)略研究部、運(yùn)營(yíng)管理部、工程管理中心、安全生產(chǎn)辦公室、成本管理部、招標(biāo)及采購(gòu)管理部、內(nèi)部稽核室共計(jì) 19 個(gè)職能部室。

　　截至 2017 年 3 月末，公司擁有 109 家全資子公司及 28 家控股子公司，擁有在職員工 3，718 人。

　　截至 2016 年末，公司合并資產(chǎn)總額 1，137.97 億元，負(fù)債合計(jì) 905.81 億元，所有者權(quán)益(含少數(shù)股東權(quán)益 102.26 億元)232.15 億元。2016 年，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入 132.99 億元，凈利潤(rùn)(含少數(shù)股東

　　損益 4.09 億元)14.28 億元；經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~ 190.69 億元，現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物凈增加

　　額 77.09 億元。

　　截至 2017 年 3 月末，公司合并資產(chǎn)總額 1，175.00 億元，負(fù)債合計(jì) 947.93 億元，所有者權(quán)益(含公司債券跟蹤評(píng)級(jí)報(bào)告

　　珠海華發(fā)實(shí)業(yè)股份有限公司 5少數(shù)股東權(quán)益 95.70 億元)227.07 億元。2017 年 1~3 月，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入 42.08 億元，凈利潤(rùn)(含少數(shù)股東損益 0.99 億元)5.20 億元；經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~ 1.45 億元，現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物凈增加額 15.84 億元。

　　公司注冊(cè)地址：廣東省珠海市昌盛路 155 號(hào)；法定代表人：李光寧。

　　二、本次債券概況

　　本次債券名稱為“2015 年珠海華發(fā)實(shí)業(yè)股份有限公司公司債券(第一期)”，發(fā)行規(guī)模 30 億元，面值 100 元，平價(jià)發(fā)行，期限為 5 年，票面利率為固定利率。本次債券已于 2015 年 11 月 27 日發(fā)行結(jié)束，票面利率為 4.5%，每年付息一次，到期還本，最后一期利息隨本金償還，起息日為 2015年 11 月 26 日，付息日為 2016 年至 2020 年每年的 11 月 26 日(遇法定節(jié)假日或休息日，則順延至其后的第一個(gè)工作日，順延期間付息款項(xiàng)不另計(jì)利息)。本次債券已于 2015 年 12 月 14 日起在上海證券交易所掛牌交易，證券簡(jiǎn)稱“15 華發(fā) 01”，證券代碼“136057.SH”。

　　本次債券募集資金已全部用于補(bǔ)充流動(dòng)資金和償還銀行貸款，符合本次債券《募集說明書》約定的募集資金使用安排。

　　公司已于 2016 年 11 月 28 日支付“15 華發(fā) 01”2015 年 11 月 26 日至 2016 年 11 月 25 日期間的利息。

　　三、運(yùn)營(yíng)環(huán)境

　　1．行業(yè)概況

　　受益于寬松的信貸政策和去庫(kù)存政策實(shí)施，2016 年全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資 10，2581.00 億元，名義同比增長(zhǎng) 6.88%。其中，住宅投資 68，704.00 億元，增長(zhǎng) 6.36%，全國(guó)辦公樓開發(fā)投資額為 6，533.00億元，同比增長(zhǎng) 5.20%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房開發(fā)投資額為 15，838.00 億元，同比增長(zhǎng) 8.43%。

　　(1)土地供給

　　2016年，土地供求總量小幅下降，整體分化趨勢(shì)不改，重點(diǎn)城市成交熱度攀升帶動(dòng)地價(jià)及溢價(jià)率上揚(yáng)。2016年，除二線城市推出土地面積及成交土地面積分別出現(xiàn)1%和0.2%的微跌外，一、三線城市均有較大幅度下降；除一線城市土地出讓金下降16%外，二、三線城市土地出讓金分別上升68%

　　和9%。另外，各線城市樓面均價(jià)和土地溢價(jià)率均有不同程度上升。一線城市樓面均價(jià)上升9%到9，965

　　元/平方米，土地溢價(jià)率上升18個(gè)百分點(diǎn)到45%；二線城市樓面均價(jià)上升74%到2，696元/平方米，土地溢價(jià)率上升34個(gè)百分點(diǎn)到51%；三線城市樓面均價(jià)上升19%到887元/平方米，土地溢價(jià)率上升18個(gè)百

　　分點(diǎn)到26%。總體看，一線市場(chǎng)的高房?jī)r(jià)使較多房企轉(zhuǎn)戰(zhàn)二線重點(diǎn)城市拿地，二線城市漲幅較大，地王頻出。

　　(2)開發(fā)資金來源

　　受益于寬松的信貸政策，2016年前三季度房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)火爆，房企資金進(jìn)一步得到緩解。進(jìn)

　　入10月份，上海證券交易所對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)債進(jìn)行分類管理，部分劃分為“風(fēng)險(xiǎn)類”房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)

　　債資金來源受到限制。2016年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金144，214億元，同比增長(zhǎng)15.18%。其中，國(guó)

　　內(nèi)貸款21，512億元，同比增長(zhǎng)6.42%；利用外資140億元，同比下降52.79%；自籌資金49，133億元，同

　　比增長(zhǎng)0.19%；其他資金73，428億元，同比增長(zhǎng)31.93%。在其他資金中，定金及預(yù)收款41，952億元，

　　增長(zhǎng)29.0%；個(gè)人按揭貸款24，403億元，增長(zhǎng)46.5%。

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　　(3)商品房市場(chǎng)供需

　　2016年，房地產(chǎn)政策經(jīng)歷了從寬松到熱點(diǎn)城市持續(xù)收緊的過程，商品房銷售全年高位運(yùn)行。2016年，全國(guó)商品房銷售面積157，349萬平方米，同比增長(zhǎng)22.5%。其中，住宅銷售面積增長(zhǎng)22.4%，辦公樓銷售面積增長(zhǎng)31.4%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積增長(zhǎng)16.8%。從供應(yīng)來看，2016年，全國(guó)房屋竣工面

　　積106，128萬平方米，同比增長(zhǎng)6.1%。其中，住宅竣工面積77，185萬平方米，同比增長(zhǎng)4.6%。

　　(4)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)

　　房地產(chǎn)行業(yè)集中度不斷提高，擁有資金、品牌、資源優(yōu)勢(shì)的大型房地產(chǎn)企業(yè)在競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)優(yōu)勢(shì)。

　　2016年，房地產(chǎn)行業(yè)集中度進(jìn)一步提升，前10名和前20名房地產(chǎn)企業(yè)銷售額占比分別為18.81%和

　　25.33%，分別較上年提高1.94和2.52個(gè)百分點(diǎn)；前10名和前20名房地產(chǎn)企業(yè)銷售面積分別為12.19%和

　　15.94%，分別較上年提高0.88和1.32個(gè)百分點(diǎn)。

　　總體看，2016 年房地產(chǎn)投資增速有所回升，2016 年 10 月房地產(chǎn)調(diào)控后，融資環(huán)境有所趨緊。

　　2016 年，市場(chǎng)需求大幅釋放，樓市總體呈回暖趨勢(shì)，但政策環(huán)境由松趨緊，不同城市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格持續(xù)分化。房地產(chǎn)行業(yè)集中度不斷提高，擁有資金、品牌、資源優(yōu)勢(shì)的大型房地產(chǎn)企業(yè)在競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)優(yōu)勢(shì)。

　　2．行業(yè)政策

　　2016年，政府出臺(tái)數(shù)項(xiàng)利好政策，包括降低非限購(gòu)城市首付比例，最低可至20%；同時(shí)調(diào)整契稅稅率，降低購(gòu)房成本等。2016年6月，國(guó)務(wù)院正式發(fā)布關(guān)于《加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見》，明確指出要支持住房租賃消費(fèi)，允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房。這項(xiàng)政策不僅可以增強(qiáng)土地政策的適用性和靈活性，還可實(shí)現(xiàn)對(duì)商業(yè)存量用房的再利用，助力商業(yè)地產(chǎn)去庫(kù)存。

　　為了應(yīng)對(duì)房?jī)r(jià)快速上漲防止房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫化，2016年“十一假期”，全國(guó)一線及重點(diǎn)二線合計(jì)21個(gè)城市(包括：北京、廣州、深圳、上海一線城市以及南京、蘇州、武漢、天津、東莞等二線城市)陸續(xù)推出房地產(chǎn)調(diào)控政策，從限購(gòu)、限貸和限價(jià)三個(gè)方面進(jìn)行調(diào)控。一線城市中廣州提高了首套房最低首付比率至30%，同時(shí)提高已有一套住房且相應(yīng)購(gòu)房款未結(jié)清購(gòu)買二套房首付比率不低于

　　70%，北京與上海對(duì)新房銷售價(jià)格實(shí)施限制。重點(diǎn)二線城市均對(duì)購(gòu)房進(jìn)行了限制，同時(shí)部分城市上調(diào)

　　了購(gòu)房首付比率。11月中旬，武漢、杭州、深圳、南京等地的樓市已推起第二輪調(diào)控的波瀾，這一輪的調(diào)控，整體上都是在國(guó)慶調(diào)控政策的基礎(chǔ)上，從公積金、社保和個(gè)稅繳存年限、貸款比例等方面，進(jìn)行了加碼。11月28日，上海、天津限購(gòu)政策再升級(jí)，而上海樓市政策加碼“認(rèn)房又認(rèn)貸”，力度比北京、深圳更嚴(yán)厲。

　　2016年國(guó)慶期間密集調(diào)控之后，房地產(chǎn)市場(chǎng)并未回歸平穩(wěn)健康發(fā)展軌道，房?jī)r(jià)上漲壓力并未減

　　弱，2017年3月以來一、二線城市以及一線周邊的熱點(diǎn)三線城市密集出臺(tái)新一輪調(diào)控政策，本次調(diào)控

　　以預(yù)防性動(dòng)機(jī)為主，從限購(gòu)、限貸等政策工具降低房地產(chǎn)泡沫。

　　2017年4月6日，住建部和國(guó)土資源部聯(lián)合簽發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)近期住房及用地供應(yīng)管理和調(diào)控有關(guān)工作的通知》，通知指出，各地要根據(jù)商品住房庫(kù)存消化周期，適時(shí)調(diào)整住宅用地供應(yīng)規(guī)模、結(jié)構(gòu)和時(shí)序，對(duì)消化周期在36個(gè)月以上的，應(yīng)停止供地；36-18個(gè)月的，要減少供地；12-6個(gè)月的，要增加供地；6個(gè)月以下的，不僅要顯著增加供地，還要加快供地節(jié)奏。通過嚴(yán)格的量化標(biāo)準(zhǔn)調(diào)控住宅用地，并要求建立購(gòu)地資金審查制度，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須使用合規(guī)的自有資金購(gòu)地，不符合要求的取消土地競(jìng)買資格。堅(jiān)決防止出現(xiàn)區(qū)域性總價(jià)、土地或樓面單價(jià)新高等情況，嚴(yán)防高價(jià)地?cái)_亂市場(chǎng)預(yù)期。

　　總體看，2016年，政策環(huán)境的寬松使部分城市房地產(chǎn)市場(chǎng)快持續(xù)升溫，且有上漲過快趨勢(shì)，“十公司債券跟蹤評(píng)級(jí)報(bào)告

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　　一”之后，熱點(diǎn)一、二線城市推出房地產(chǎn)調(diào)控政策，房地產(chǎn)政策環(huán)境再度趨緊。

　　3．行業(yè)關(guān)注

　　(1)發(fā)債規(guī)模激增，行業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率較高，需防范潛在風(fēng)險(xiǎn)

　　房地產(chǎn)行業(yè)具有資金密集、高杠桿化的特征。截至2016年三季末，按Wind資訊整體法1計(jì)算的房地產(chǎn)板塊資產(chǎn)負(fù)債率為77.50%，較2015年底提高了1.09個(gè)百分點(diǎn)，房地產(chǎn)板塊整體債務(wù)率較高。另外，由于國(guó)內(nèi)資本融資環(huán)境向好，海外上市百億房企積極轉(zhuǎn)向境內(nèi)發(fā)債，融資規(guī)模達(dá)1，025億元。2016年，百億企業(yè)再次把握融資窗口期，大力發(fā)行公司債，其中1~11月，67家百億企業(yè)共計(jì)發(fā)行4，707.96億元公司債，同比大幅增長(zhǎng)127.8%。

　　(2)房地產(chǎn)調(diào)控政策再度趨嚴(yán)

　　2016 年 10 月至 2017 年 4 月，房地產(chǎn)調(diào)控政策密集出臺(tái)，全國(guó)熱點(diǎn)一、二線城市陸續(xù)從限購(gòu)、限售、限價(jià)和限貸等方面對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行調(diào)控。不排除后續(xù)存在政策繼續(xù)出臺(tái)的可能性，房地產(chǎn)行業(yè)可能再度面臨進(jìn)入行業(yè)緊縮期的可能。

　　(3)市場(chǎng)格局持續(xù)分化

　　隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展以及房地產(chǎn)調(diào)控的持續(xù)推進(jìn)，收購(gòu)庫(kù)存服裝，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了明顯分化。從不同級(jí)別城市來看，目前一線和重點(diǎn)二線城市庫(kù)存相對(duì)較低，而大多數(shù)三四線城市庫(kù)存較高。

　　(4)中小房企面臨被整合風(fēng)險(xiǎn)

　　高庫(kù)存狀態(tài)下的中小房企面臨較大經(jīng)營(yíng)壓力，為市場(chǎng)提供了大批待收購(gòu)機(jī)會(huì)，為百億房企提供了收購(gòu)項(xiàng)目加速擴(kuò)張的助力，實(shí)力突出的百億房企，相繼在上海、深圳、成都、東莞等熱點(diǎn)城市以收購(gòu)、合作兩種主要方式，進(jìn)一步優(yōu)化總體布局，保障企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展。

　　4．行業(yè)發(fā)展

　　(1)行業(yè)綜合性和復(fù)雜度提高、開發(fā)運(yùn)營(yíng)精細(xì)化程度提升

　　大型房地產(chǎn)投資開發(fā)企業(yè)擴(kuò)大綜合開發(fā)領(lǐng)域，新型城鎮(zhèn)化、文旅地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老休閑地產(chǎn)、體育地產(chǎn)等領(lǐng)域資本集中度提升，中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出現(xiàn)產(chǎn)品開發(fā)周期放長(zhǎng)、去化周期放長(zhǎng)、現(xiàn)金流頻繁困難、開發(fā)利潤(rùn)下降的情況，財(cái)務(wù)成本高和融資結(jié)構(gòu)門檻高成為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的“雙高”困難，開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓及投資退出淘汰率加劇。商業(yè)地產(chǎn)尤其是城市商業(yè)綜合體在滿足基礎(chǔ)消費(fèi)的基礎(chǔ)上，更多關(guān)注市場(chǎng)細(xì)分、創(chuàng)新經(jīng)營(yíng)和差異化競(jìng)爭(zhēng)，項(xiàng)目前期策劃定位的全面性和綜合性成為關(guān)鍵投入，技術(shù)性投入比重也將逐步加大。

　　(2)地產(chǎn)金融化，資本化嘗試催生大地產(chǎn)格局，地產(chǎn)金融屬性加速釋放

　　2016年，大規(guī)模保險(xiǎn)資金進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，推動(dòng)資本和實(shí)業(yè)跨界融合，地產(chǎn)金融化迎來發(fā)展良機(jī)。這種“資本+地產(chǎn)”加速聯(lián)姻，深度合作為輕資產(chǎn)、多元化轉(zhuǎn)型創(chuàng)造條件，房企通過銀行貸款、信托等傳統(tǒng)方式融資占比有所下降，股權(quán)類、權(quán)益類信托融資逐漸增加。地產(chǎn)金融化發(fā)展，一方面為房企主動(dòng)利用多元資本、加強(qiáng)資本合作創(chuàng)造條件；另一方面，房企加速地產(chǎn)金融化嘗試，獲得財(cái)務(wù)投資回報(bào)的同時(shí)，也可實(shí)現(xiàn)其自身業(yè)務(wù)多元化向投融資方向轉(zhuǎn)變。

　　(3)轉(zhuǎn)變盈利模式，提升經(jīng)營(yíng)收益

　　由于土地價(jià)格持續(xù)上漲和國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格及開發(fā)周期的調(diào)控措施，高周轉(zhuǎn)的經(jīng)營(yíng)方式逐漸成為主流。此外，城市綜合體的開發(fā)和城市運(yùn)營(yíng)理念逐步代替單純的房屋建造的商業(yè)模式，這必將對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資能力、管理能力、營(yíng)銷能力和運(yùn)營(yíng)能力提出更多挑戰(zhàn)。

　　Wind 行業(yè)內(nèi)標(biāo)的公司：(成分股*總負(fù)債)/(成分股*總資產(chǎn))。

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　　珠海華發(fā)實(shí)業(yè)股份有限公司 8

　　5．區(qū)域經(jīng)濟(jì)

　　根據(jù)珠海市統(tǒng)計(jì)局相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，截至 2016 年末，珠海市常住人口 167.53 萬人，較上年增長(zhǎng)

　　2.52%，小幅平穩(wěn)增長(zhǎng)。2016 年珠海市完成地區(qū)生產(chǎn)總值 2，226.37 億元，同比增長(zhǎng) 8.5%，增速高于全國(guó)平均水平。2016 年，珠海市全年完成固定資產(chǎn)投資 1，389.75 億元，較上年增長(zhǎng) 6.5%。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)方面，2016 年珠海市全年房地產(chǎn)開發(fā)投資 641.03 億元，較上年增長(zhǎng) 22.3%。在房地產(chǎn)開發(fā)投資中，商品房住宅投資 449.50 億元，增長(zhǎng) 16.6%。其中，90 平方米及以下住宅投資 178.11億元，增長(zhǎng) 36.7%；90~144 平方米住宅投資 150.81 億元，增長(zhǎng) 0.2%；144 平方米及以上住宅投資120.58 億元，增長(zhǎng) 15.3%；別墅、高檔公寓投資 43.20 億元，增長(zhǎng) 47.3%。辦公樓投資 50.62 億元，增長(zhǎng) 22.9%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資 61.12 億元，增長(zhǎng) 27.7%。全年商品房施工面積 2，643.88 萬平方米，

　　增長(zhǎng) 17.7%，其中商品住宅 1，725.35 萬平方米，增長(zhǎng) 17.4%。商品房竣工面積 360.93 萬平方米，增

　　長(zhǎng) 83.8%，其中住宅 309.50 萬平方米，增長(zhǎng) 97.4%。商品房銷售面積 653.15 萬平方米，增長(zhǎng) 56.4%，其中住宅 596.61 萬平方米，增長(zhǎng) 54.6%。2016 年末商品房待售面積 159.37 萬平方米，減少 8.3%，其中住宅 72.70 萬平方米，減少 26.1%。據(jù)中原地產(chǎn)監(jiān)控的珠海市 108 個(gè)項(xiàng)目數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2016 年珠海地區(qū)樓市均價(jià) 19，612.62 元/平方米，同比漲幅約 3，606.66 元/平方米，全市除橫琴價(jià)格較穩(wěn)定外，

　　其他區(qū)域價(jià)格均表現(xiàn)上漲，其中金灣漲幅達(dá) 4，381 元/平方米。

　　作為海上絲綢之路的重要節(jié)點(diǎn)、珠三角區(qū)域性中心城市以及粵港澳合作示范區(qū)，珠海地區(qū)預(yù)期受益于海洋經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及珠港澳大橋等重大基礎(chǔ)設(shè)施的建成，在廣深和珠港澳經(jīng)濟(jì)圈外溢需求以及區(qū)域市場(chǎng)改善型需求集中釋放的疊加效應(yīng)下，區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)融合度面臨提升，預(yù)計(jì)珠海地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)將有較大的發(fā)展?jié)摿Α?br />
　　2016 年上半年，房地產(chǎn)政策呈現(xiàn)寬松趨勢(shì)，市場(chǎng)剛性需求和改善性需求不斷得到釋放，推動(dòng)珠

　　海房地產(chǎn)銷售面積和銷售額持續(xù)上升。2016 年下半年，隨著珠海市“10·6”新政的實(shí)施，珠海房地產(chǎn)成交量趨于平穩(wěn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展周期。

　　總體看，2016 年，珠海市的房產(chǎn)投資增量穩(wěn)定快速增長(zhǎng)。2016 年上半年，珠海房地產(chǎn)銷售持續(xù)

　　上升；2016 年下半年，珠海房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展周期。

　　四、管理分析跟蹤期內(nèi)，公司的法人治理結(jié)構(gòu)沒有發(fā)生變化，股東大會(huì)、董事局、監(jiān)事會(huì)分別按其職責(zé)行使決策權(quán)、執(zhí)行權(quán)和監(jiān)督權(quán)；公司內(nèi)部組織機(jī)構(gòu)及合并范圍有所變化，系公司業(yè)務(wù)發(fā)展所致。

　　跟蹤期內(nèi)，公司核心高管人員未發(fā)生變動(dòng)，核心管理團(tuán)隊(duì)保持穩(wěn)定。

　　總體看，跟蹤期內(nèi)，公司法人治理結(jié)構(gòu)未發(fā)生變化，主要高級(jí)管理者未發(fā)生變動(dòng)，核心團(tuán)隊(duì)人員穩(wěn)定，三會(huì)一層運(yùn)作良好。

　　五、經(jīng)營(yíng)分析

　　1．經(jīng)營(yíng)概況跟蹤期內(nèi)，公司主營(yíng)業(yè)務(wù)仍為房地產(chǎn)開發(fā)與銷售。2016 年，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入 132.99 億元，較

　　2015 年增長(zhǎng) 60.07%，主要系 2016 年度交付房屋結(jié)轉(zhuǎn)的銷售收入大幅增加所致。2016 年，公司營(yíng)業(yè)

　　利潤(rùn)為 19.62 億元，較上年增長(zhǎng) 108.85%，主要系 2016 年?duì)I業(yè)收入大幅增長(zhǎng)所致。

　　從營(yíng)業(yè)收入構(gòu)成看，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)是公司主要收入來源(主營(yíng)業(yè)務(wù)收入全部來自房地產(chǎn)開發(fā)公司債券跟蹤評(píng)級(jí)報(bào)告

　　珠海華發(fā)實(shí)業(yè)股份有限公司 9業(yè)務(wù))。2016 年，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)收入 125.40 億元，占營(yíng)業(yè)收入的 94.30%，公司主營(yíng)業(yè)務(wù)十分突出。公司其他業(yè)務(wù)收入主要是與房產(chǎn)開發(fā)相關(guān)的裝飾、代理、設(shè)計(jì)、廣告、工程管理、物業(yè)相關(guān)服務(wù)、房屋租賃收入以及體育健身等收入；其他業(yè)務(wù)收入規(guī)模較小，對(duì)公司整體經(jīng)營(yíng)影響不大。

　　表 1 2015~2016 年公司營(yíng)業(yè)收入構(gòu)成及毛利率情況(單位：億元、%)項(xiàng)目

　　2015 年 2016 年

　　營(yíng)業(yè)收入 占比 毛利率 營(yíng)業(yè)收入 占比 毛利率

　　主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 78.27 94.20 30.25 125.40 94.30 33.29

　　其他業(yè)務(wù)收入 4.82 5.80 13.60 7.58 5.70 15.60

　　合計(jì) 83.08 100.00 29.28 132.99 100.00 32.28

　　資料來源：公司年報(bào)

　　注：2015年數(shù)據(jù)采用 2016年公司年報(bào)中經(jīng)重述后的數(shù)據(jù)

　　從毛利率水平看，公司綜合毛利率變動(dòng)主要源自房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的毛利率變化。2016 年房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)毛利率為 33.29%，較 2015 年上升 3.04 個(gè)百分點(diǎn)，主要系 2016 年高毛利項(xiàng)目的結(jié)轉(zhuǎn)收入占比較高所致。公司其他業(yè)務(wù)包括裝飾、代理、設(shè)計(jì)、廣告、工程管理、物業(yè)相關(guān)服務(wù)、房屋租賃收入以及體育健身等，整體毛利率較低。2016 年，其他業(yè)務(wù)毛利率為 15.60%，較上年上升 2.00 個(gè)百分點(diǎn)。受以上因素綜合影響，2016 年，公司綜合毛利率為 32.28%，較 2015 年上升 3.00 個(gè)百分點(diǎn)。

　　2017 年 1~3 月，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入 42.08 億元，較上年同期增長(zhǎng) 367.19%，主要系交付房屋結(jié)

　　轉(zhuǎn)的銷售收入大幅增加所致；利潤(rùn)總額由上年同期的-0.59 億元上升為 6.88 億元；凈利潤(rùn)大幅扭虧，

　　2017 年一季度為 5.20 億元。

　　總體看，跟蹤期內(nèi)，受益于房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷售行情，公司收入規(guī)模大幅增長(zhǎng)，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)收入增長(zhǎng)較快，毛利率有所提高；其他業(yè)務(wù)規(guī)模不大，且利潤(rùn)水平較低。

　　2．土地儲(chǔ)備

　　截至 2016 年末，公司土地儲(chǔ)備建筑面積約 805.18 萬平方米2，2016 年公司土地購(gòu)置面積有所減少，對(duì)應(yīng)建筑面積亦有所減少。同時(shí)，公司購(gòu)地支出有所下降，主要系 2015 年公司所購(gòu)地塊位置較好，購(gòu)地成本較高，而 2016 年公司購(gòu)地規(guī)模減小所致。公司部分高價(jià)地塊采取共同出資的形式取得，

　　在一定程度上降低了公司購(gòu)地資金支出的壓力和風(fēng)險(xiǎn)。2015~2017 年 3 月公司土地儲(chǔ)備獲取情況如下表所示。

　　表 2 2015~2017年 3月公司土地儲(chǔ)備獲取情況(單位：萬平方米、萬元)

　　年份 土地購(gòu)置面積公司所占計(jì)入容積率建筑面積

　　剩余土地面積 剩余建筑面積 用途 購(gòu)地支出

　　2015 年 45.97 97.77 380.79 836.03 房地產(chǎn)開發(fā) 1，730，662.91

　　2016 年 23.53 44.72 365.73 805.18 房地產(chǎn)開發(fā) 256，672.19

　　2017 年 1~3 月 0 0 365.73 805.18 -- 0

　　數(shù)據(jù)來源：公司提供

　　注：1、表中土地購(gòu)置面積為總面積，未按權(quán)益計(jì)算。2、2016年，公司剩余建筑面積為 805.18萬平方米，其中包含 2016年 10月，公司中標(biāo)北京市朝陽(yáng)區(qū)將臺(tái)鄉(xiāng)鐵路大環(huán)內(nèi)土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目。

　　從 2016 年公司新增土地儲(chǔ)備情況看，公司在鞏固珠海市場(chǎng)的同時(shí)，加大在蘇州等地區(qū)的土地獲取力度，項(xiàng)目區(qū)域布局進(jìn)一步優(yōu)化。2016 年 10 月，公司中標(biāo)北京市朝陽(yáng)區(qū)將臺(tái)鄉(xiāng)鐵路大環(huán)內(nèi)土地一

　　2 其中包含 2016 年 10 月公司中標(biāo)北京市朝陽(yáng)區(qū)將臺(tái)鄉(xiāng)鐵路大環(huán)內(nèi)土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目。

　　公司債券跟蹤評(píng)級(jí)報(bào)告

　　珠海華發(fā)實(shí)業(yè)股份有限公司 10

　　級(jí)開發(fā)項(xiàng)目(招標(biāo)編號(hào)：2016BGC-246 招標(biāo))，該項(xiàng)目占地面積 7.6 公頃，代拆用地約 27.4 公頃，涉及地上物拆遷約 17.47 萬平方米，項(xiàng)目主要工作包括前期手續(xù)的辦理、征地、拆遷補(bǔ)償?shù)膶?shí)施、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、驗(yàn)收入市交易及相關(guān)后續(xù)事項(xiàng)。

　　表 3 2016 年公司新增土地儲(chǔ)備(單位：平方米、元、%)區(qū)域序號(hào)

　　項(xiàng)目名稱 項(xiàng)目地址土地取得時(shí)間(競(jìng)買或股權(quán)收購(gòu)合同簽訂日期)總用地面積土地總價(jià)公司所占權(quán)益珠海

　　1珠海金灣商務(wù)中心金灣區(qū)西湖片區(qū)啟動(dòng)區(qū)

　　金山大道南側(cè)、迎河?xùn)|路西側(cè)

　　2016.02.01 50，744.59 329，413，445.82 100.00珠海市西部商都項(xiàng)目金灣區(qū)西湖片區(qū)啟動(dòng)區(qū)

　　金河?xùn)|路北側(cè)、金泓路東側(cè)

　　2016.11.30 58，483.24 503，992，475 100.00

　　小計(jì) -- -- 109，227.83 833，405，921 --蘇州姑蘇區(qū)胥江路

　　南、交通局大樓東地塊

　　姑蘇區(qū)胥江路南、交通局大樓東地塊

　　2016.04.07 36，767.30 1，715，350，000 100.00姑蘇區(qū)虎丘路

　　西、碩房莊路兩側(cè)地塊

　　姑蘇區(qū)虎丘路西、碩房莊路兩側(cè)

　　2016.4.7 84，737.60 -- 50.00

　　小計(jì) -- -- 121，504.90 1，715，350，000 --其它威海市經(jīng)區(qū)大慶

　　路北、疏港路西地塊

　　威海市經(jīng)區(qū)大慶路北、疏港路西地塊

　　2016.9.30 4，607.00 17，966，000 100.00

　　小計(jì) -- -- 4，607.00 17，966，000 --

　　總計(jì) -- -- 235，339.73 2，566，721，921 --

　　數(shù)據(jù)來源：公司提供

　　注：姑蘇區(qū)虎丘路西、碩房莊路兩側(cè)地塊系公司與福州泰禾房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(以下簡(jiǎn)稱“福州泰禾”)共同出資設(shè)立蘇州禾發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(以下簡(jiǎn)稱“蘇州禾發(fā)”)所競(jìng)得土地。

　　截至 2016 年末，公司共擁有 21 個(gè)項(xiàng)目的土地儲(chǔ)備，合計(jì)待開發(fā)面積為 365.73 萬平方米；其中

　　2 個(gè)項(xiàng)目位于廣州和北京，7 個(gè)項(xiàng)目位于珠海地區(qū)，珠海地區(qū)待開發(fā)面積合計(jì) 82.24 萬平方米，其他

　　位于武漢、大連、中山、沈陽(yáng)等地區(qū)，公司所持土地總體地理位置較佳，升值空間較大。

　　總體看，公司土地儲(chǔ)備規(guī)模較大，2016 年，公司繼續(xù)新增珠海地區(qū)土地儲(chǔ)備，土地儲(chǔ)備質(zhì)量較高，能夠滿足未來開發(fā)需求。

　　3．項(xiàng)目建設(shè)開發(fā)情況

　　2016 年，新開工面積為 235.42 萬平方米，較 2015 年增長(zhǎng) 7.15%；竣工面積為 133.56 萬平方米，

　　較 2015 年增長(zhǎng) 25.94%；在建面積為 567.31 萬平方米，較 2015 年增長(zhǎng) 25.64%。2016 年，得益于戰(zhàn)略布局的優(yōu)化以及上半年市場(chǎng)需求的釋放，公司新開工面積和在建面積均大幅增加(具體數(shù)據(jù)如下表所示)，在建面積有所增加，對(duì)資金形成了一定占用。

　　2017 年一季度，公司新開工面積 22.83 萬平方米，在建面積 590.14 萬平方米，在建規(guī)模較大。

　　表 4 2015~2017 年 3月公司房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)情況

　　項(xiàng)目 2015 年 2016 年 2017 年 1~3 月

　　新開工面積(萬平方米) 219.72 235.42 22.83

　　竣工面積(萬平方米) 106.05 133.56 --

　　期末在建面積(萬平方米) 451.53 567.31 590.14

　　資料來源：公司提供

　　注：由于統(tǒng)計(jì)口徑不同，數(shù)據(jù)存在一定差異，但不影響報(bào)告中分析內(nèi)容。

　　公司債券跟蹤評(píng)級(jí)報(bào)告

　　珠海華發(fā)實(shí)業(yè)股份有限公司 11總體看，2016 年，公司在建項(xiàng)目較多，在建面積較大，能夠保證公司未來銷售的需要，但在建項(xiàng)目對(duì)開發(fā)資金的需求規(guī)模較大。

　　4．房產(chǎn)銷售情況

　　從銷售情況看，2016 年，實(shí)現(xiàn)簽約銷售面積 167.68 萬平方米，較 2015 年增長(zhǎng) 110.20%；實(shí)現(xiàn)簽約銷售金額 357.25 億元，庫(kù)存五金用品收購(gòu)，較 2015 年增加 168.61%。從銷售價(jià)格上看，受益于需求的釋放以及房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷售行情，2016 年銷售均價(jià)為 2.13 萬元/平方米，較 2015 年上升 27.54%，如下表所示。

　　表 5 2015~2016 年公司房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售情況

　　項(xiàng)目 2015 年 2016 年

　　達(dá)預(yù)售項(xiàng)目(個(gè)) 22 26

　　簽約銷售面積(萬平方米) 79.77 167.68

　　簽約銷售金額(億元) 133.00 357.25

　　簽約銷售均價(jià)(萬元/平方米) 1.67 2.13

　　結(jié)轉(zhuǎn)收入面積(萬平方米) 84.01 98.10

　　結(jié)轉(zhuǎn)收入(億元) 78.27 125.40

　　資料來源：公司提供

　　注：以上統(tǒng)計(jì)除部分項(xiàng)目如武漢、上海、盤錦包含住宅、商業(yè)，其他數(shù)據(jù)僅包含住宅從公司可售項(xiàng)目情況看，截至 2016 年末公司合計(jì)可售面積 221.67 萬平方米，剩余可售面積為

　　59.99 萬平方米。從公司可售項(xiàng)目的區(qū)域分布看，2016 年公司大部分剩余可售項(xiàng)目位于珠海、中山、上海和大連，其中珠海地區(qū)共計(jì) 10 個(gè)項(xiàng)目，總可售面積為 114.14 萬平方米，剩余可售面積為 20.30萬平方米。

　　表 6 截至 2016年末公司可售項(xiàng)目情況(單位：個(gè)、萬平方米、%)

　　城市 項(xiàng)目數(shù)量 可供出售面積 已預(yù)售面積 剩余可售面積

　　珠海 10 114.14 93.84 20.30

　　上海 3 16.02 8.85 7.17

　　廣州 1 5.20 2.71 2.50

　　中山 3 29.62 18.63 11.00

　　威海 1 17.01 14.45 2.56

　　武漢 1 8.59 8.59 0.00

　　南寧 1 7.10 2.48 4.62

　　沈陽(yáng) 2 5.34 2.20 3.14

　　大連 1 11.67 6.39 5.28

　　包頭 1 4.33 2.43 1.90

　　盤錦 2 2.64 1.11 1.52

　　合計(jì) 26 221.67 161.68 59.99

　　資料來源：公司年報(bào)總體看，跟蹤期內(nèi)，公司可售房源主要位于珠海、中山、上海和大連，規(guī)模適當(dāng)，銷售前景較好；受益于需求的釋放以及房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷售行情，2016 年銷售均價(jià)有所上升。

　　5．自持物業(yè)情況公司債券跟蹤評(píng)級(jí)報(bào)告

　　珠海華發(fā)實(shí)業(yè)股份有限公司 12

　　公司持有物業(yè)為珠海華發(fā)商都項(xiàng)目，該物業(yè)是珠海規(guī)模最大、檔次最高的大型購(gòu)物中心，2014

　　年 5 月投入運(yùn)營(yíng)，截至 2016 年末出租率為 93.95%，出租率較高。該物業(yè)入賬成本 23.25 億元，截至

　　2016 年末公允價(jià)值合計(jì) 23.51 億元。2016 年華發(fā)商都實(shí)現(xiàn)收入 1.99 億，包括租金收入、物管收入等，其中租金收入 1.04 億元，平均租金水平為每月 112 元/平方米，較上年有所提升。目前，公司物業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況穩(wěn)定，未來隨著公司自持物業(yè)規(guī)模增加以及相關(guān)配套成熟，收入有望進(jìn)一步增加。

　　總體看，相比公司房產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)，自持物業(yè)整體規(guī)模不大，但未來前景較好。

　　6．重大事項(xiàng)

　　(1)增資珠海市海川地產(chǎn)有限公司(以下簡(jiǎn)稱“海川公司”)

　　2016 年 4 月 11 日，公司以現(xiàn)金增資的方式完成對(duì)海川公司的收購(gòu)，公司現(xiàn)金增資 5.96 億元作

　　為購(gòu)買對(duì)價(jià)，本次交易完成后，公司持有海川公司 49.75%股權(quán)，能夠?qū)�海川公司�?shí)施控制。海川公司及增資擴(kuò)股前母公司珠海華發(fā)城市運(yùn)營(yíng)投資控股有限公司系華發(fā)集團(tuán)下屬子公司，本次股權(quán)收購(gòu)

　　構(gòu)成同一控制下企業(yè)合并，公司在編制合并財(cái)務(wù)報(bào)表時(shí)對(duì)報(bào)表的期初數(shù)進(jìn)行了調(diào)整。

　　海川公司經(jīng)營(yíng)范圍為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)、物業(yè)管理、市政工程、園林綠化(以上取得資質(zhì)后方可經(jīng)營(yíng))和會(huì)展服務(wù)。

　　總體看，公司增資海川公司系同一控制下企業(yè)合并，有利于提升公司的綜合競(jìng)爭(zhēng)力。

　　(2)設(shè)立和諧并購(gòu)安華私募投資基金(以下簡(jiǎn)稱“和諧安華基金”)

　　2016 年 9 月，公司全資子公司珠海華發(fā)華宜投資控股有限公司(以下簡(jiǎn)稱“華發(fā)華宜”)參與

　　發(fā)起設(shè)立和諧安華基金，基金認(rèn)繳出資規(guī)模為人民幣 4 億元，其中華發(fā)華宜認(rèn)繳出資 1.5 億元，珠海鏵盈投資有限公司認(rèn)繳出資 2.5 億元。

　　2016 年 11 月，華發(fā)華宜收到和諧安華基金管理人和諧浩數(shù)投資管理(北京)有限公司《關(guān)于和諧并購(gòu)安華私募投資基金投資情況的通知》，具體內(nèi)容如下：2016 年 11 月 8 日，天津賽克環(huán)企業(yè)管理中心(有限合伙)將和諧安華基金出資的 4 億元資金，扣除相關(guān)費(fèi)用后，以 8.084351 元/股的交易價(jià)格參與四川雙馬水泥股份有限公司的股權(quán)交易，且已經(jīng)完成了股份過戶登記手續(xù)。

　　和諧安華基金的存續(xù)期限為三年，華發(fā)華宜出資 1.5 億元最終能否順利退出及退出時(shí)取得的投資收益具有不確定性。

　　總體看，公司開始搭建股權(quán)投資業(yè)務(wù)平臺(tái)，參與設(shè)立和諧安華基金，推動(dòng)了公司股權(quán)投資業(yè)務(wù)的發(fā)展，但受宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響，該業(yè)務(wù)的投資收益具有不確定性。

　　7．經(jīng)營(yíng)效率

　　2016 年，公司流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和存貨周轉(zhuǎn)率分別為 0.14 次、0.13 次和 0.12 次。

　　從同行業(yè)上市公司比較情況看(詳見下表)，公司各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)效率指標(biāo)中存貨周轉(zhuǎn)率、流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率及總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率低于同行業(yè)其他上市公司，公司存貨規(guī)模較大，資產(chǎn)運(yùn)行效率有待提升。

　　表 7 2016 年房地產(chǎn)開發(fā)類上市公司經(jīng)營(yíng)效率指標(biāo)(單位：次)

　　指標(biāo)名稱 萬科 A 保利地產(chǎn) 招商蛇口 格力地產(chǎn) 華發(fā)股份

　　流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率 0.38 0.38 0.32 0.14 0.14

　　總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率 0.33 0.36 0.28 0.13 0.13

　　存貨周轉(zhuǎn)率 0.41 0.37 0.35 0.11 0.12

　　資料來源：Wind資訊；

　　注：為便于同業(yè)比較，本表數(shù)據(jù)引自 wind，應(yīng)收賬款及存貨計(jì)算均為凈額口徑，與本報(bào)告附表口徑有一定差異。

　　公司債券跟蹤評(píng)級(jí)報(bào)告

　　珠海華發(fā)實(shí)業(yè)股份有限公司 13總體看，公司經(jīng)營(yíng)效率低于同行業(yè)其他上市公司，資產(chǎn)運(yùn)行效率有待提升。

　　8．經(jīng)營(yíng)關(guān)注公司土地儲(chǔ)備相對(duì)集中

　　公司土地儲(chǔ)備和可售項(xiàng)目在珠海地區(qū)規(guī)模較大，考慮到珠港澳經(jīng)濟(jì)圈的發(fā)展?jié)摿Γ�雖然目前風(fēng)險(xiǎn)不大，但仍須密切關(guān)注后續(xù)政策等因素對(duì)珠海地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響。

　　未來開發(fā)資金需求規(guī)模較大

　　公司在建項(xiàng)目較多，在建面積較大，對(duì)公司資金流形成一定壓力，需要關(guān)注由此帶來的經(jīng)營(yíng)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

　　9．未來發(fā)展

　　公司將實(shí)施精品戰(zhàn)略升級(jí)，推進(jìn)優(yōu)+生活體系建設(shè)，推動(dòng)產(chǎn)品品質(zhì)及競(jìng)爭(zhēng)力不斷提升。

　　區(qū)域拓展上，公司扎根珠海，加大對(duì)上海、廣州、武漢等地的投資布局，努力開拓其他重點(diǎn)城市的市場(chǎng)；采取聚焦戰(zhàn)略，圍繞上海、北京、深圳、廣州、武漢、南京、杭州、廈門等核心城市形成區(qū)域布局，項(xiàng)目拓展以核心城市、核心地段的城區(qū)盤為主；項(xiàng)目拓展方式上，強(qiáng)化合作開發(fā)、項(xiàng)目并購(gòu)、城市更新等多種方式。

　　在定制裝修和“互聯(lián)網(wǎng)+”兩大業(yè)務(wù)領(lǐng)域取得成效的基礎(chǔ)上，逐步開創(chuàng)探索房地產(chǎn)開發(fā)的新模式，加快實(shí)施戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型升級(jí)，不斷提高房地產(chǎn)開發(fā)能力和市場(chǎng)份額，進(jìn)一步擴(kuò)大品牌優(yōu)勢(shì)，形成獨(dú)具特色的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

　　總體看，公司未來的發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)清晰，突出強(qiáng)調(diào)推進(jìn)優(yōu)+生活體系建設(shè)，能夠保證未來幾年公司的健康發(fā)展。

　　六、財(cái)務(wù)分析

　　1．財(cái)務(wù)概況

　　公司提供的 2016 年度合并財(cái)務(wù)報(bào)表已經(jīng)大華會(huì)計(jì)師事務(wù)所(特殊普通合伙)審計(jì)，并出具了標(biāo)準(zhǔn)無保留審計(jì)意見。公司經(jīng)審計(jì)的財(cái)務(wù)報(bào)表按照財(cái)政部頒布的《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則—基本準(zhǔn)則》和具體企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則、企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則應(yīng)用指南、企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則解釋及其他相關(guān)規(guī)定(以下合稱“企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則”)進(jìn)行確認(rèn)和計(jì)量，在此基礎(chǔ)上，結(jié)合中國(guó)證券監(jiān)督管理委員會(huì)《公開發(fā)行證券的公司信息披露編報(bào)規(guī)則第 15 號(hào)—財(cái)務(wù)報(bào)告的一般規(guī)定》(2014 年修訂)的規(guī)定編制。

　　2016 年，公司新設(shè) 21 家子公司，通過同一控制下企業(yè)合并 1 家子公司，2016 年 4 月，公司通

　　過同一控制下企業(yè)合并方式完成收購(gòu)海川公司 49.75%股權(quán)。根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》及其相關(guān)規(guī)定，公司在編制合并財(cái)務(wù)報(bào)表時(shí)對(duì)報(bào)表 2015 年數(shù)據(jù)進(jìn)行了調(diào)整。2017 年 1~3 月，公司合并范圍內(nèi)新增 5家子公司，減少 1 家子公司。公司提供的 2017 年 1~3 月財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)未經(jīng)審計(jì)，公司合并財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的可比性較強(qiáng)。

　　截至 2016 年末，公司合并資產(chǎn)總額 1，137.97 億元，負(fù)債合計(jì) 905.81 億元，所有者權(quán)益(含少數(shù)股東權(quán)益 102.26 億元)232.15 億元。2016 年，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入 132.99 億元，凈利潤(rùn)(含少數(shù)股東

　　損益 4.09 億元)14.28 億元；經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~ 190.69 億元，現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物凈增加

　　額 77.09 億元。

　　截至 2017 年 3 月末，公司合并資產(chǎn)總額 1，175.00 億元，負(fù)債合計(jì) 947.93 億元，所有者權(quán)益(含公司債券跟蹤評(píng)級(jí)報(bào)告

　　珠海華發(fā)實(shí)業(yè)股份有限公司 14少數(shù)股東權(quán)益 95.70 億元)227.07 億元。2017 年 1~3 月，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入 42.08 億元，凈利潤(rùn)(含少數(shù)股東損益 0.99 億元)5.20 億元；經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~ 1.45 億元，現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物凈增加額 15.84 億元。

　　2．資產(chǎn)質(zhì)量

　　截至 2016 年末，公司合并資產(chǎn)總額為 1，137.97 億元，其中流動(dòng)資產(chǎn)占 93.48%，非流動(dòng)資產(chǎn)占

　　6.52%，流動(dòng)資產(chǎn)占比較高，符合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特點(diǎn)。

　　流動(dòng)資產(chǎn)

　　截至 2016 年末，公司流動(dòng)資產(chǎn)為 1，063.74 億元，較年初增長(zhǎng) 21.53%，主要系貨幣資金和存貨增長(zhǎng)所致。公司流動(dòng)資產(chǎn)主要由貨幣資金和存貨構(gòu)成，其中貨幣資金占 14.90%，存貨占 77.57%。

　　截至 2016 年末，公司貨幣資金余額為 158.47 億元，較年初增長(zhǎng) 76.29%，主要系公司銷售回款大幅增加所致。公司貨幣資金主要以銀行存款為主，其中銀行存款占比 99.99%，受限資金為 1.87 億元(占貨幣資金 1.18%)，受限資金占比較低，主要由銀行借款及履約保證金構(gòu)成。

　　截至 2016 年末，公司存貨賬面價(jià)值為 825.13 億元，較年初增長(zhǎng) 15.56%，主要系房地產(chǎn)開發(fā)投入增加所致。公司存貨主要為開發(fā)成本和開發(fā)產(chǎn)品，公司以單項(xiàng)房地產(chǎn)項(xiàng)目賬面價(jià)值高于按單項(xiàng)房地產(chǎn)項(xiàng)目估計(jì)售價(jià)減去至完工時(shí)估計(jì)將要發(fā)生的成本、估計(jì)的銷售費(fèi)用以及相關(guān)稅費(fèi)后的金額的差額計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備。截至 2016 年末，公司共計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備 0.10 億元，計(jì)提比例 0.01%，存貨跌價(jià)準(zhǔn)備計(jì)提符合規(guī)定。存貨賬面價(jià)值中合計(jì) 389.13 億元的土地使用權(quán)、在建工程及出租開發(fā)產(chǎn)品作為公司及下屬子公司的長(zhǎng)期借款、一年內(nèi)到期的長(zhǎng)期借款及短期借款的抵押品，占存貨賬面價(jià)值

　　的 47.16%，受限資產(chǎn)占比較大。

　　截至 2017 年 3 月末，公司流動(dòng)資產(chǎn)為 1，101.58 億元，較年初增長(zhǎng) 3.56%，流動(dòng)資產(chǎn)構(gòu)成變化較小。其中，貨幣資金 174.38 億元，較年初增長(zhǎng) 10.04%；存貨 868.14 億元，較年初增長(zhǎng) 5.21%。

　　非流動(dòng)資產(chǎn)

　　截至 2016 年末，公司非流動(dòng)資產(chǎn)為 74.23 億元，較年初增長(zhǎng) 24.99%，主要系投資性房地產(chǎn)、長(zhǎng)

　　期股權(quán)投資和遞延所得稅資產(chǎn)增加所致。公司非流動(dòng)資產(chǎn)主要由可供出售金融資產(chǎn)、固定資產(chǎn)、投資性房地產(chǎn)、長(zhǎng)期股權(quán)投資和遞延所得稅資產(chǎn)構(gòu)成，其中可供出售金融資產(chǎn)占 7.49%、固定資產(chǎn)占

　　9.19%、投資性房地產(chǎn)占 31.80%、長(zhǎng)期股權(quán)投資占 34.74%、遞延所得稅資產(chǎn)占 14.67%。

　　圖 2 截至 2016年末公司非流動(dòng)資產(chǎn)構(gòu)成情況

　　資料來源：公司年報(bào)公司債券跟蹤評(píng)級(jí)報(bào)告

　　珠海華發(fā)實(shí)業(yè)股份有限公司 15

　　截至 2016 年末，公司可供出售金融資產(chǎn) 5.56 億元，較年初增長(zhǎng) 7，280.53%，主要系華發(fā)華宜認(rèn)

　　購(gòu)和諧安華基金，對(duì)該基金按照公允價(jià)值進(jìn)行計(jì)量所致。

　　截至2016年末，公司固定資產(chǎn)為6.82億元，較年初增長(zhǎng)0.77%，構(gòu)成以房屋及建筑物(占88.11%)為主。公司固定資產(chǎn)不存在賬面價(jià)值高于可變現(xiàn)凈值的情形，故未計(jì)提減值準(zhǔn)備。截至 2016 年末，公司已計(jì)提折舊 1.93 億元，固定資產(chǎn)成新率 71.70%，成新率較高。公司固定資產(chǎn)房屋及建筑物中有賬面凈值為 0.22 億元的資產(chǎn)為公司及下屬子公司設(shè)定抵押，占固定資產(chǎn)凈值的 3.19%，資產(chǎn)抵押比例較低。

　　截至 2016 年末，公司投資性房地產(chǎn)為 23.61 億元，較年初增長(zhǎng) 0.42%。

　　截至 2016 年末，公司長(zhǎng)期股權(quán)投資為 25.79 億元，較年初增長(zhǎng) 9.44%，主要系聯(lián)營(yíng)合營(yíng)公司的投資增加所致。2016 年，公司追加對(duì)珠海琴發(fā)投資有限公司的投資 0.60 億元，追加對(duì)珠海華發(fā)集團(tuán)財(cái)務(wù)有限公司的投資 0.83 億元。

　　截至 2016 年末，公司遞延所得稅資產(chǎn)為 10.89 億元，較年初增長(zhǎng) 242.91%，主要系土地增值稅

　　準(zhǔn)備金、內(nèi)部交易未實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)和預(yù)收賬款之預(yù)計(jì)利潤(rùn)增加所導(dǎo)致。公司遞延所得稅資產(chǎn)主要由土地增值稅準(zhǔn)備金、存貨內(nèi)部利潤(rùn)和預(yù)收售房款未結(jié)轉(zhuǎn)造成的應(yīng)納稅暫時(shí)性差異構(gòu)成。

　　截至 2017 年 3 月末，公司非流動(dòng)資產(chǎn)為 73.42 億元，較年初下降 1.08%，構(gòu)成較年初變化不大。

　　總體看，公司資產(chǎn)規(guī)模隨著經(jīng)營(yíng)規(guī)模的擴(kuò)大而增長(zhǎng)，資產(chǎn)構(gòu)成仍以流動(dòng)資產(chǎn)為主；公司流動(dòng)資產(chǎn)中貨幣資金和存貨占比較大，現(xiàn)金類資產(chǎn)充裕，雖存貨受限部分占比較大，但銷售前景整體較好，資產(chǎn)減值規(guī)模較小；公司整體資產(chǎn)質(zhì)量較好。

　　3．負(fù)債及所有者權(quán)益

　　截至 2016 年末，公司負(fù)債合計(jì) 905.81 億元，較年初增長(zhǎng) 21.70%，主要系流動(dòng)負(fù)債增長(zhǎng)所致；

　　其中流動(dòng)負(fù)債占 47.45%，非流動(dòng)負(fù)債占 52.55%，債務(wù)結(jié)構(gòu)以非流動(dòng)負(fù)債為主。

　　流動(dòng)負(fù)債

　　截至 2016 年末，公司流動(dòng)負(fù)債合計(jì) 429.79 億元，較年初增長(zhǎng) 26.53%，主要系預(yù)收款項(xiàng)增加所致。公司流動(dòng)負(fù)債主要由短期借款、應(yīng)付賬款、預(yù)收款項(xiàng)、其他應(yīng)付款和一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債構(gòu)成，其中短期借款占 6.81%、應(yīng)付賬款占 7.02%、預(yù)收款項(xiàng)占 55.91%、其他應(yīng)付款占 8.55%、一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債占 18.90%。

　　圖 3 截至 2016年末公司流動(dòng)負(fù)債構(gòu)成情況

　　資料來源：公司年報(bào)短期借款

　　6.81% 應(yīng)付賬款

　　7.02%預(yù)收款項(xiàng)

　　55.91%其他應(yīng)付款

　　8.55%

　　一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債

　　18.90%其他

　　2.81%公司債券跟蹤評(píng)級(jí)報(bào)告

　　珠海華發(fā)實(shí)業(yè)股份有限公司 16

　　截至 2016 年末，公司短期借款為 29.28 億元，較年初下降 68.12%，主要系償還銀行借款所致；

　　公司短期借款主要由保證借款構(gòu)成。

　　截至 2016 年末，公司應(yīng)付賬款為 30.18 億元，較年初增長(zhǎng) 17.43%，主要系應(yīng)付工程款增長(zhǎng)所致，應(yīng)付工程款占 98.86%。

　　截至 2016 年末，公司預(yù)收款項(xiàng)為 240.28 億元，較年初增長(zhǎng) 208.59%，主要由預(yù)收售房款構(gòu)成。

　　截至 2016 年末，公司其他應(yīng)付款為 36.74 億元，較年初減少 14.45%，主要原因是歸還往來拆借款所致。公司其他應(yīng)付款主要為拆借款、土地增值稅準(zhǔn)備金、押金及保證金。同時(shí)，截至 2016 年末，公司計(jì)提了土地增值稅清算準(zhǔn)備金 10.53 億元，以合理反映公司的利潤(rùn)情況。

　　截至 2016 年末，公司一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債為 81.25 億元，較年初減少 15.01%。

　　非流動(dòng)負(fù)債

　　截至 2016 年末，公司非流動(dòng)負(fù)債合計(jì) 476.02 億元，較年初增長(zhǎng) 17.64%，主要系應(yīng)付債券增長(zhǎng)所致；公司非流動(dòng)負(fù)債主要由長(zhǎng)期借款和應(yīng)付債券構(gòu)成，其中長(zhǎng)期借款占 78.75%、應(yīng)付債券占 20.87%。

　　截至 2016 年末，公司長(zhǎng)期借款為 374.87 億元，較年初增長(zhǎng) 5.21%，主要系長(zhǎng)期融資額增加所致；從期限分布來看，2017 年和 2018 年公司將面臨長(zhǎng)期借款集中到期的情況，長(zhǎng)期借款集中償付壓力較大，未來還款主要依靠預(yù)售項(xiàng)目回款及新增融資。

　　截至 2016 年末，公司應(yīng)付債券為 99.34 億元，較年初增長(zhǎng) 108.25%，主要系公司 2016 年發(fā)行公司債所致。

　　截至 2016 年末，公司全部債務(wù)為 584.74 億元，其中短期債務(wù)為 110.53 億元、占全部債務(wù)的

　　18.90%，長(zhǎng)期債務(wù)為 474.21 億元、占全部債務(wù)的 81.10%，債務(wù)結(jié)構(gòu)以長(zhǎng)期債務(wù)為主。截至 2016 年末，公司資產(chǎn)負(fù)債率、全部債務(wù)資本化率和長(zhǎng)期債務(wù)資本化率分別為 79.60%、71.58%和 67.13%，公司債務(wù)負(fù)擔(dān)較重，但考慮到公司擁有較大規(guī)模的預(yù)收款項(xiàng)，未來將結(jié)轉(zhuǎn)至公司營(yíng)業(yè)收入，公司實(shí)際債務(wù)負(fù)擔(dān)情況低于上述指標(biāo)。

　　截至 2017 年 3 月末，公司有息債務(wù)規(guī)模不斷擴(kuò)大，全部債務(wù)為 639.71 億元，其中短期債務(wù) 191.50億元，長(zhǎng)期債務(wù) 448.21 億元。截至 2017 年 3 月末，公司資產(chǎn)負(fù)債率、全部債務(wù)資本化率和長(zhǎng)期債務(wù)資本化率分別為 80.67%、73.80%和 66.37%，公司債務(wù)負(fù)擔(dān)較年初有所加重。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，預(yù)收房款未來很大概率可確認(rèn)為收入，公司預(yù)收賬款一般來說并不會(huì)增加公司的實(shí)際償付壓力，因此若不考慮預(yù)收賬款的影響、公司杠桿水平將有所降低，公司實(shí)際負(fù)債水平尚可。

　　總體看，公司負(fù)債結(jié)構(gòu)以非流動(dòng)負(fù)債為主，債務(wù)負(fù)擔(dān)處于可控水平。

　　所有者權(quán)益

　　截至 2016 年末，公司所有者權(quán)益為 232.15 億元，較年初增長(zhǎng) 21.96%，主要系公司未分配利潤(rùn)增加所致。歸屬于母公司的所有者權(quán)益為 129.89 億元(占 55.95%)，其中股本占 9.00%，資本公積

　　占 43.32%，未分配利潤(rùn)占 42.26%。由于少數(shù)股東權(quán)益、及未分配利潤(rùn)占比較高，所有者權(quán)益結(jié)構(gòu)穩(wěn)

　　定性一般。

　　截至 2017 年 3 月末，公司所有者權(quán)益為 227.07 億元，較年初下降 2.19%。歸屬于母公司的所有者權(quán)益中，各項(xiàng)權(quán)益結(jié)構(gòu)占比變化較小。

　　總體看，2016 年，公司經(jīng)營(yíng)情況較好，未分配利潤(rùn)增加，公司所有者權(quán)益增長(zhǎng)較快，歸屬于母公司的所有者權(quán)益占比低，所有者權(quán)益結(jié)構(gòu)穩(wěn)定性一般。

　　4．盈利能力

　　2016 年，公司營(yíng)業(yè)收入為 132.99 億元，同比增長(zhǎng) 60.07%；營(yíng)業(yè)成本為 90.06 億元，同比增長(zhǎng)公司債券跟蹤評(píng)級(jí)報(bào)告

　　珠海華發(fā)實(shí)業(yè)股份有限公司 17

　　53.29%；營(yíng)業(yè)收入增速略高于營(yíng)業(yè)成本增速；公司營(yíng)業(yè)利潤(rùn)為 19.62 億元，同比增長(zhǎng) 108.85%，公司

　　營(yíng)業(yè)規(guī)模與營(yíng)業(yè)利潤(rùn)均增長(zhǎng)較快；公司凈利潤(rùn)為 14.28 億元，同比增長(zhǎng) 116.81%。

　　從期間費(fèi)用看，2016 年，公司期間費(fèi)用總額為 9.72 億元，同比增長(zhǎng) 34.90%，主要系銷售費(fèi)用增長(zhǎng)所致。從費(fèi)用構(gòu)成來看，銷售費(fèi)用和管理費(fèi)用占比較高，2016 年銷售費(fèi)用占費(fèi)用總額的 50.39%、管理費(fèi)用占 43.51%，財(cái)務(wù)費(fèi)用占 6.10%，公司銷售費(fèi)用和管理費(fèi)用占比較高。2016 年，公司費(fèi)用收入比為 7.31%，較上年下降 1.37 個(gè)百分點(diǎn)。公司總體費(fèi)用控制能力尚可。

　　非經(jīng)常性損益方面，2016 年公司獲得投資收益 0.52 億元；2016 年，公司營(yíng)業(yè)外收入合計(jì)為 0.26億元。非經(jīng)常性損益對(duì)利潤(rùn)總額產(chǎn)生影響較小。

　　從各項(xiàng)盈利指標(biāo)看，由于公司營(yíng)運(yùn)成本上升，2016 年，公司營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率為 21.57%，較 2015 年

　　上升 2.79 個(gè)百分點(diǎn)。2016 年，公司總資本收益率、總資產(chǎn)報(bào)酬率和凈資產(chǎn)收益率分別為 2.10%、2.14%

　　和 6.76%，較上年均有所上升。從同業(yè)指標(biāo)情況看，與國(guó)內(nèi)同行業(yè)其他主要上市公司比較，公司的銷

　　售毛利率較高，但凈資產(chǎn)收益率和總資產(chǎn)報(bào)酬率略低。

　　表 8 2016 年主要房地產(chǎn)上市公司盈利指標(biāo)情況

　　指標(biāo)名稱 華發(fā)股份 萬科 A 保利地產(chǎn) 招商蛇口 格力地產(chǎn)

　　銷售毛利率(%) 32.28 29.41 29.00 34.54 37.09

　　凈資產(chǎn)收益率(%) 8.24 19.68 15.45 18.59 10.72

　　總資產(chǎn)報(bào)酬率(%) 1.96 5.56 5.74 7.54 3.60

　　資料來源：Wind 資訊；

　　注：Wind資訊與聯(lián)合評(píng)級(jí)在上述指標(biāo)計(jì)算上存在公式差異，為便于與同行業(yè)上市公司進(jìn)行比較，本表相關(guān)指標(biāo)統(tǒng)一采用 Wind資訊數(shù)據(jù)。

　　2017 年 1~3 月，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入 42.08 億元，較上年同期增長(zhǎng) 367.19%，主要系房產(chǎn)項(xiàng)目交

　　樓結(jié)轉(zhuǎn)增加所致；凈利潤(rùn) 5.20 億元，較上年同期增加 5.70 億元。

　　總體看，2016 年，公司盈利水平大幅增長(zhǎng)，費(fèi)用控制能力尚可；公司凈資產(chǎn)收益率和總資產(chǎn)報(bào)酬率與同業(yè)相比處于較低水平，毛利率水平處于同行業(yè)中較高水平。

　　5．現(xiàn)金流

　　從經(jīng)營(yíng)活動(dòng)情況看，2016 年，公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為 190.69 億元。其中，公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流入 308.97 億元，較 2015 年增長(zhǎng) 188.62%，主要系銷售商品房收到的現(xiàn)金增加所致；經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流出 118.28 億元，較 2015 年增長(zhǎng) 13.43%，主要系現(xiàn)金支付的工程款及各項(xiàng)稅費(fèi)增加所

　　致。2016 年，公司現(xiàn)金收入比為 214.99%，公司房地產(chǎn)項(xiàng)目為預(yù)售且不存在賒銷，因此收入實(shí)現(xiàn)質(zhì)量高。

　　從投資活動(dòng)情況看，2016 年，公司投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為-99.70 億元。其中，公司投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流入 1.12 億元，主要為收回投資所收到的現(xiàn)金；公司投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流出

　　100.82 億元，主要為購(gòu)建固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和其他長(zhǎng)期資產(chǎn)支付的現(xiàn)金 78.02 億和對(duì)外股權(quán)投資

　　支付 22.80 億。

　　從籌資活動(dòng)情況看，2016 年，公司籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額為-13.96 億元，公司對(duì)外籌資需求有所減少。其中，公司籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流入 491.23 億元，主要為金融機(jī)構(gòu)借款；公司籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流出為 505.19 億元，主要系償還債務(wù)、償付利息所支付的現(xiàn)金。

　　2016 年，公司現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物增加額為 77.09 億元，較上年 14.00 億元大幅增長(zhǎng)，公司現(xiàn)金流情況較好。

　　2017 年 1~3 月，公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流凈額為 1.45 億元；投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為-30.31公司債券跟蹤評(píng)級(jí)報(bào)告

　　珠海華發(fā)實(shí)業(yè)股份有限公司 18億元；籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為 44.70 億元。公司現(xiàn)金流增加主要來自于經(jīng)營(yíng)活動(dòng)與籌資活動(dòng)，現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物增加額 15.84 億元。

　　總體看，2016 年，由于公司房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售情況較好，公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)回籠現(xiàn)金的能力較強(qiáng)，公司擴(kuò)張速度較快，大量土地資源的獲取使公司面臨一定的對(duì)外融資需求。

　　6．償債能力

　　從短期償債能力指標(biāo)看，2016 年，公司流動(dòng)比率為 2.48 倍，較上年 2.58 倍有所下降；速動(dòng)比率

　　為 0.56 倍，較上年 0.47 倍有所上升；現(xiàn)金短期債務(wù)比為 1.43 倍，較上年 0.48 倍有所上升，公司現(xiàn)

　　金類資產(chǎn)對(duì)短期債務(wù)保護(hù)程度一般；經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流動(dòng)負(fù)債比率為 44.37%，較上年 0.82%大幅增長(zhǎng)。整體看，公司短期償債能力有所提升。

　　從長(zhǎng)期償債能力指標(biāo)看，2016 年，公司 EBITDA 為 22.91 億元，同比增長(zhǎng) 108.30%，主要來自利潤(rùn)總額的增加。其中折舊占 1.60%、攤銷占 1.49%、計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用的利息支出占 10.91%、利潤(rùn)總額占 86.00%。2016 年公司 EBITDA 利息保障倍數(shù)和 EBITDA 全部債務(wù)比分別為 0.50 倍和 0.04 倍，

　　EBITDA 對(duì)全部債務(wù)及利息的保障程度較低，公司長(zhǎng)期償債能力偏弱。

　　截至 2017 年 3 月末，公司對(duì)外擔(dān)保 28.56 億元，全部為對(duì)合營(yíng)企業(yè)子公司珠海琴發(fā)實(shí)業(yè)有限公司(以下簡(jiǎn)稱“琴發(fā)實(shí)業(yè)”)提供的擔(dān)保。琴發(fā)實(shí)業(yè)系珠海琴發(fā)投資有限公司(以下簡(jiǎn)稱“琴發(fā)投資”)的全資子公司，琴發(fā)投資的股東系公司全資子公司珠海華發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(持股 60%)和珠海大橫琴置業(yè)有限公司(持股 40%)，因此公司對(duì)外擔(dān)保或有風(fēng)險(xiǎn)較小。

　　截至 2017 年 3 月末，公司不存在可能對(duì)公司財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營(yíng)成果、業(yè)務(wù)活動(dòng)、未來前景等產(chǎn)生較大影響的未決訴訟或仲裁事項(xiàng)。

　　截至 2017 年 3 月末，公司及其下屬子公司在主要合作銀行的授信總額為 999.37 億元，其中已

　　用額度為 546.525 億元，尚未使用額度為 452.845 億元，公司間接融資渠道暢通。公司系上海證券交易所上市公司，直接融資渠道暢通。

　　根據(jù)公司提供的中國(guó)人民銀行《企業(yè)信用報(bào)告》(機(jī)構(gòu)信用代碼：G1044040200004890E)，截

　　至 2016 年 4 月 11 日，公司無未結(jié)清不良類及關(guān)注類信貸信息，過往債務(wù)履約情況良好。

　　總體看，公司資產(chǎn)負(fù)債率處于較高水平，有息債務(wù)負(fù)擔(dān)較重，考慮公司目前在建項(xiàng)目及預(yù)收賬款規(guī)模較大，未來可售及可結(jié)轉(zhuǎn)面積較大，對(duì)收入有一定的支撐；此外，公司的持有型物業(yè)資產(chǎn)質(zhì)量?jī)?yōu)良，可為公司帶來穩(wěn)定的收入，公司整體償債能力很強(qiáng)。

　　七、本次公司債券償債能力分析

　　從資產(chǎn)情況來看，截至 2017 年 3 月末，公司現(xiàn)金類資產(chǎn)為 174.38 億元，為“15 華發(fā) 01”的 5.81倍，公司現(xiàn)金類資產(chǎn)對(duì)債券的覆蓋程度高；凈資產(chǎn)為 227.07 億元，為債券本金 30 億元的 7.57 倍，公司較大規(guī)模的現(xiàn)金類資產(chǎn)和凈資產(chǎn)能夠?qū)Α?5 華發(fā) 01”的按期償付有很強(qiáng)的保障作用。

　　從盈利情況來看，2016 年公司 EBITDA 為 22.91 億元，為債券本金 30 億元的 0.76 倍，公司

　　EBITDA 對(duì)本期債券的覆蓋程度較高。

　　從現(xiàn)金流情況來看，公司 2016 年經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流入 308.97 億元，為債券本金 30 億元的

　　10.30 倍，公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流入量對(duì)本期債券的覆蓋程度較高。

　　綜合以上分析，并考慮到公司作為區(qū)域房地產(chǎn)行業(yè)的龍頭企業(yè)，在區(qū)域內(nèi)品牌影響力、土地儲(chǔ)備、資本實(shí)力等方面的優(yōu)勢(shì)，公司對(duì)“15 華發(fā) 01”的償還能力很強(qiáng)。

　　公司債券跟蹤評(píng)級(jí)報(bào)告

　　珠海華發(fā)實(shí)業(yè)股份有限公司 19

　　八、綜合評(píng)價(jià)

　　公司作為珠海地區(qū)國(guó)有大型房地產(chǎn)企業(yè)，土地儲(chǔ)備較充足，業(yè)務(wù)發(fā)展穩(wěn)健。受益于2016年房地產(chǎn)市場(chǎng)的爆發(fā)性行情，公司物業(yè)銷售情況較好，同期結(jié)轉(zhuǎn)營(yíng)業(yè)收入和凈利潤(rùn)大幅增長(zhǎng)，盈利水平保持良好，競(jìng)爭(zhēng)力進(jìn)一步增強(qiáng)。2016年公司開始搭建股權(quán)投資業(yè)務(wù)平臺(tái)，推動(dòng)了公司股權(quán)投資業(yè)務(wù)的發(fā)展。同時(shí)，聯(lián)合評(píng)級(jí)也關(guān)注到房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)、公司產(chǎn)品區(qū)域分布相對(duì)集中以及債務(wù)負(fù)擔(dān)較重等因素對(duì)其信用水平帶來的不利影響。

　　未來，隨著公司儲(chǔ)備及在建項(xiàng)目的持續(xù)推進(jìn)，公司經(jīng)營(yíng)狀況將保持良好。聯(lián)合評(píng)級(jí)對(duì)公司的評(píng)級(jí)展望為“穩(wěn)定”。

　　綜上，聯(lián)合評(píng)級(jí)維持公司“AA+”的主體長(zhǎng)期信用等級(jí)，評(píng)級(jí)展望維持“穩(wěn)定”；同時(shí)維持“15

　　華發(fā) 01”債項(xiàng)信用等級(jí)為“AA+”。公司債券跟蹤評(píng)級(jí)報(bào)告

　　珠海華發(fā)實(shí)業(yè)股份有限公司 20

　　附件 1 珠海華發(fā)實(shí)業(yè)股份有限公司組織架構(gòu)圖公司債券跟蹤評(píng)級(jí)報(bào)告

　　珠海華發(fā)實(shí)業(yè)股份有限公司 21

　　附件 2珠海華發(fā)實(shí)業(yè)股份有限公司主要財(cái)務(wù)指標(biāo)

　　項(xiàng)目 2015 年 2016 年 2017 年 3 月

　　資產(chǎn)總額(億元) 934.67 1137.97 1，175.00

　　所有者權(quán)益(億元) 190.35 232.15 227.07

　　短期債務(wù)(億元) 187.46 110.53 191.50

　　長(zhǎng)期債務(wù)(億元) 404.02 474.21 448.20

　　全部債務(wù)(億元) 591.48 584.74 639.71

　　營(yíng)業(yè)收入(億元) 83.08 132.99 42.08

　　凈利潤(rùn)(億元) 6.58 14.28 5.20

　　EBITDA(億元) 11.00 22.91 --

　　經(jīng)營(yíng)性凈現(xiàn)金流(億元) 2.78 190.69 1.45

　　應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)次數(shù)(次) 3，666.27 2，928.09 --

　　存貨周轉(zhuǎn)次數(shù)(次) 0.10 0.12 --

　　總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)次數(shù)(次) 0.10 0.13 0.04

　　現(xiàn)金收入比率(%) 115.50 214.99 94.19

　　總資本收益率(%) 1.16 2.10 --

　　總資產(chǎn)報(bào)酬率(%) 1.29 2.14 --

　　凈資產(chǎn)收益率(%) 4.11 6.76 2.26

　　營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率(%) 18.78 21.57 20.89

　　費(fèi)用收入比(%) 8.68 7.31 4.12

　　資產(chǎn)負(fù)債率(%) 79.63 79.60 80.67

　　全部債務(wù)資本化比率(%) 75.65 71.58 73.80

　　長(zhǎng)期債務(wù)資本化比率(%) 67.97 67.13 66.37

　　EBITDA 利息倍數(shù)(倍) 0.24 0.50 --

　　EBITDA 全部債務(wù)比(倍) 0.02 0.04 --

　　流動(dòng)比率(倍) 2.58 2.48 2.21

　　速動(dòng)比率(倍) 0.47 0.56 0.47

　　現(xiàn)金短期債務(wù)比(倍) 0.48 1.43 0.91

　　經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流動(dòng)負(fù)債比率(%) 0.82 44.37 0.29

　　EBITDA/待償本金合計(jì)(倍) 0.37 0.76 --

　　注：本報(bào)告中，部分合計(jì)數(shù)與各相加數(shù)直接相加之和在尾數(shù)上存在差異，系四舍五入造成；本報(bào)告財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)及指標(biāo)計(jì)算均為合并口徑；2017

　　年一季度財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)未經(jīng)審計(jì)，相關(guān)指標(biāo)未年化；EBITDA/待償本金合計(jì)
責(zé)任編輯：cnfol001

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