證券代碼：600122 股票簡稱：宏圖高科 公告編號：臨 2012-004

江蘇宏圖高科技股份有限公司
關(guān)于全資子公司收購資產(chǎn)公告
本公司董事會及全體董事保證本公告內(nèi)容不存在任何虛假記載、誤導(dǎo)性陳
述或者重大遺漏，并對其內(nèi)容的真實性、準(zhǔn)確性和完整性承擔(dān)個別及連帶責(zé)任。



重要內(nèi)容提示:
● 交易內(nèi)容：本公司全資子公司宏圖三胞高科技術(shù)有限公司以
人民幣 5150 萬元價格購置揚州市文昌中路 372 號房號 2、房號 3、房
號 4、地下室和幢號 1-2 房產(chǎn)，以人民幣 10135.54 萬元價格收購南京
團結(jié)企業(yè)有限公司 100%股權(quán)
● 本次交易為變更募集資金投資項目，所取得的物業(yè)用于 IT 連
鎖旗艦店在核心商業(yè)圈的經(jīng)營
● 本次交易未構(gòu)成關(guān)聯(lián)交易
● 本次交易經(jīng)公司第五屆董事會第五次會議審議通過


一、購置揚州市文昌中路 372 號房產(chǎn)
（一）交易概述
江蘇宏圖高科技股份有限公司（以下簡稱“公司”或“本公司”）
全資子公司宏圖三胞高科技術(shù)有限公司（以下簡稱“宏圖三胞”）與
揚州國脈通信發(fā)展有限責(zé)任公司（以下簡稱“國脈通信”）簽訂了《房
屋買賣協(xié)議》。根據(jù)協(xié)議，公司以人民幣 5150 萬元價格購置國脈通信
所擁有的揚州市文昌中路 372 號房號 2、房號 3、房號 4、地下室和
幢號 1-2 房產(chǎn)（含其附屬設(shè)備），房屋建筑面積合計 5070.31 平方米（以
房產(chǎn)證面積為準(zhǔn)）。
本次購置物業(yè)事項為宏圖高科 2010 年度非公開發(fā)行股份募集資

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金中深圳南山物業(yè)購置項目變更事項，不存在關(guān)聯(lián)交易。該事項經(jīng)公
司第五屆董事會第五次會議審議通過（詳見公司臨 2012-001 號公告）。
根據(jù)公司《章程》及上海證券交易所《上市公司募集資金管理規(guī)定》，
該事項需提交股東大會審批。

（二）交易對方當(dāng)事人情況介紹
國脈通信成立于 1996 年 8 月 9 日，注冊地點為揚州市文昌中路
68 號，法定代表人劉建和，注冊資本 1015 萬元。經(jīng)營范圍：軟件開
發(fā)，軟件維護，通信工程設(shè)計、施工、維護，信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)集成、監(jiān)
理、維護，弱點系統(tǒng)設(shè)計、施工、監(jiān)理、維護，安防工程設(shè)計、施工、
監(jiān)理、維護，電子產(chǎn)品的研發(fā)，電器、電工、電子產(chǎn)品的銷售、安裝、
維護和修理，辦公設(shè)備、辦公用品的銷售與維護修理，計算機維護與
修理，建筑材料、裝潢材料的銷售，汽車、汽車配件銷售，房地產(chǎn)中
介（房產(chǎn)中介），房產(chǎn)銷售，公司自有房屋租賃，設(shè)備租賃，為市區(qū)
用人單位提供勞務(wù)服務(wù)。代理江蘇省電信有限公司委托的電信業(yè)務(wù)。
國脈通信主要股東為劉建和、王杏軍、王衛(wèi)明、陸揚、伍莉、王
志君、王城、周樹山等。
國脈通信與本公司及其全資子公司宏圖三胞之間不存在產(chǎn)權(quán)、業(yè)
務(wù)、資產(chǎn)、債權(quán)債務(wù)、人員等方面的關(guān)聯(lián)關(guān)系。

（三）交易標(biāo)的的基本情況
1、交易標(biāo)的情況
本次交易標(biāo)的為揚州市文昌中路 372 號房號 2、房號 3、房號 4、
地下室和幢號 1-2 房產(chǎn)，房屋建筑面積合計 5070.31 平方米，該產(chǎn)權(quán)
所有人為國脈通信，房屋所有權(quán)證號為揚房權(quán)證廣字第 2009009674，
土地使用權(quán)證號為揚國用（2010）第 0069 號，地類用途為商用，使


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用權(quán)類型為出讓，土地使用權(quán)終止日期為 2044 年 7 月 26 日。
本次收購房產(chǎn)的總價款為人民幣 5150 萬元，交易范圍包括房屋
及附屬設(shè)備，不涉及任何債權(quán)債務(wù)轉(zhuǎn)移。
2、交易標(biāo)的評估情況
公司委托北京國融興華資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司（具有執(zhí)行證券、
期貨相關(guān)業(yè)務(wù)資格）對揚州市文昌中路 372 號房號 2、房號 3、房號
4、地下室和幢號 1-2 房產(chǎn)進行評估，并出具了國融興華評報字[2011]
第 466 號《資產(chǎn)評估報告書》，其評估結(jié)果如下：
截止評估基準(zhǔn)日 2011 年 10 月 31 日，在持續(xù)經(jīng)營前提下，經(jīng)市
場法和收益法評估，揚州國脈通信發(fā)展有限責(zé)任公司持有的位于揚州
市文昌路 372 號的房屋產(chǎn)權(quán)證號為“揚房權(quán)證廣字第 2009009674 號”
房產(chǎn)：賬面價值 23,563,420.00 元，賬面凈值 19,874,530.00 元，評估
值 54,810,000.00 元，凈值增值 34,953,470.00 元，增值率 175.78%。


（四）交易協(xié)議的主要內(nèi)容
1、協(xié)議雙方：
甲方（轉(zhuǎn)讓人）：揚州國脈通信發(fā)展有限責(zé)任公司
乙方（受讓人）：宏圖三胞高科技術(shù)有限公司
2、轉(zhuǎn)讓標(biāo)的
房屋坐落在揚州市文昌中路 372 號，交易標(biāo)的為揚州市文昌中路
372 號房號 2、房號 3、房號 4、地下室和幢號 1-2。房屋建筑總面積
為 5070.31 平方米。
其中，房號 2 的建筑面積為 896.07 平方米，房號 3 建筑面積為
1346.3 平方米，房號 4 建筑面積為 949.07 平方米，幢號 1-2 建筑面積
為 553.73 平方米，地下室房屋建筑面積為 1325.14 平方米。土地使
用權(quán)面積為 766.8 平方米，分?jǐn)偯娣e為 766.8 平方米。

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3、甲方陳述與保證
1）甲方保證該房屋產(chǎn)權(quán)是甲方通過合法方式獲得。
2）甲方保證對該房屋在本協(xié)議簽訂當(dāng)日并持續(xù)到本次交易結(jié)束，
只對該房屋進行了本協(xié)議第一條第 2 款所陳述的抵押。
3）甲方保證除存在本協(xié)議第一條第 2 款的抵押和第一條第 3 款
出租外，在本協(xié)議簽訂當(dāng)日并持續(xù)到本次交易結(jié)束，該房屋不存在其
他權(quán)利瑕疵，也沒有任何利害關(guān)系人就該房屋主張權(quán)利（房屋抵押權(quán)
人除外）。也不存在與任何利害關(guān)系人就該房屋的權(quán)屬糾紛。
4）甲方保證在該房屋整體協(xié)議履約完畢前（即房屋地下室土地
證過戶前）揚州電信機房遷出至本協(xié)議交易標(biāo)的范圍外。
5）甲方保證對該房屋出售（過戶）獲得所有合法和必要的授權(quán)。
6）甲方承認本協(xié)議交易標(biāo)的為不可分割的整體。交易標(biāo)的全部
成交方才視為本協(xié)議履約完畢。甲方保證按照本協(xié)議約定完成本協(xié)議
交易標(biāo)的出售，否則視為整體違約。
7）甲方保證在房屋 1-2 層房產(chǎn)證過戶前按照本協(xié)議約定將本協(xié)
議第一條所述的房產(chǎn)證和土地證進行分割成房屋 1-2 層和房屋地下
室，以使能履行本協(xié)議。
4、乙方陳述與保證
1）乙方保證購買該房屋的資金來源合法。
2）乙方承認本協(xié)議交易標(biāo)的為不可分割的整體。交易標(biāo)的全部
成交方才視為本協(xié)議履約完畢。乙方保證按照本協(xié)議約定完成本協(xié)議
交易標(biāo)的收購，否則視為整體違約。
3）乙方保證對該房屋的收購（過戶）獲得所有合法和必要的授
權(quán)。
5、轉(zhuǎn)讓總價款


4
雙方一致同意本次房屋交易總價款為 5150 萬元，交易范圍包括
房屋及附屬設(shè)備（見附件“設(shè)備清單”）。
6、生效條件
本協(xié)議一式二份，雙方各執(zhí)一份。經(jīng)雙方蓋章、乙方支付房屋定
金后生效。

二、收購南京團結(jié)企業(yè)有限公司 100%股權(quán)
（一）交易概述
2011 年 12 月 29 日，本公司全資子公司宏圖三胞與南京團結(jié)企
業(yè)有限公司（以下簡稱“團結(jié)企業(yè)”）股東王娟、周康簽訂了《股權(quán)
轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》。根據(jù)協(xié)議，宏圖三胞以人民幣 5574.55 萬元受讓王娟
將所持有團結(jié)企業(yè)的 55%股權(quán)、以人民幣 4560.99 萬元受讓周康所持
有團結(jié)企業(yè) 45%股權(quán)，轉(zhuǎn)讓總價款人民幣 10135.54 萬元，宏圖三胞
收購?fù)瓿珊螅�宏圖三胞將持有團結(jié)企業(yè) 100%股權(quán)，團結(jié)企業(yè)為宏圖
三胞的全資子公司。
本次股權(quán)轉(zhuǎn)讓事項為宏圖高科 2010 年度非公開發(fā)行股份募集資
金中南京國貿(mào)物業(yè)購置項目變更事項，不存在關(guān)聯(lián)交易。該事項經(jīng)公
司第五屆董事會第五次會議審議通過（詳見公司臨 2012-001 號公告）。
根據(jù)公司《章程》及上海證券交易所《上市公司募集資金管理規(guī)定》，
該事項需提交股東大會審批。

（二）交易對方當(dāng)事人情況介紹
王娟，身份證號 320324197805255929，團結(jié)企業(yè)股東，出資人
民幣 2750 萬元，持有該公司 55%股權(quán)。
周康，身份證號 320324198505172536，團結(jié)企業(yè)股東，出資人
民幣 2250 萬元，持有該公司 45%股權(quán)。


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（三）交易標(biāo)的的基本情況
1、交易標(biāo)的情況
本次交易標(biāo)的為王娟、周康所持團結(jié)企業(yè)的 5000 萬股股權(quán)，占
團結(jié)企業(yè)總股權(quán)的 100%，轉(zhuǎn)讓總價款為人民幣 10135.54 萬元。
2、團結(jié)企業(yè)基本情況
團結(jié)企業(yè)成立于 1998 年 5 月 27 日，注冊地點為南京市白下區(qū)中
山東路 18 號 3103 室，法定代表人王娟，注冊資本人民幣 5000 萬元，
公司類型：有限公司（自然人控股）。經(jīng)營范圍：生物工程技術(shù)、新
型藥物及其他新產(chǎn)品的技術(shù)研究、開發(fā)；計算機及應(yīng)用系統(tǒng)、輔助系
統(tǒng)、軟件、測量探測儀器、電光源產(chǎn)品的研制、開發(fā)、生產(chǎn)、加工、
銷售；鞋帽、服裝、玩具、玻璃器皿、家用電器、通訊設(shè)備（不含衛(wèi)
星地面接收設(shè)施）、文化用品、皮革及制品、土畜產(chǎn)、機械設(shè)備、電
子產(chǎn)品的生產(chǎn)、加工、銷售；農(nóng)作物開發(fā)、種植、加工；汽車配件、
金屬材料、建筑材料、礦產(chǎn)品、日用百貨銷售；經(jīng)濟、科技、環(huán)保信
息咨詢；自營和代理各類商品和技術(shù)進出口。
3、團結(jié)企業(yè)近一年及近一期的主要財務(wù)指標(biāo)
經(jīng)亞太（集團）會計師事務(wù)所有限公司（具有執(zhí)行證券、期貨相
關(guān)業(yè)務(wù)資格）出具的亞太審字[2011]第 134 號《審計報告》，其主要財
務(wù)指標(biāo)如下：
截止 2010 年 12 月 31 日，團結(jié)企業(yè)總資產(chǎn) 10179.43 萬元，凈資
產(chǎn) 10004.49 萬元；2010 年 1-12 月實現(xiàn)銷售收入 217.47 萬元，凈利潤
4782.06 萬元。
截止 2011 年 9 月 30 日，團結(jié)企業(yè)總資產(chǎn) 6434.18 萬元，凈資產(chǎn)
5508.22 萬元；2011 年 1-9 月實現(xiàn)銷售收入 222.68 萬元，凈利潤-46.27
萬元。


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4、交易標(biāo)的評估情況
根據(jù)北京國融興華資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司出具的國融興華評報
字[2011]第 459 號《資產(chǎn)評估報告書》，截止評估基準(zhǔn)日 2011 年 09
月 30 日，經(jīng)資產(chǎn)基礎(chǔ)法評估，南京團結(jié)企業(yè)有限公司凈資產(chǎn)賬面價
值 5508.22 萬元，評估價值 15480.75 萬元，增值 9972.53 萬元，增值
率 181.05%。股東全部權(quán)益價值的評估價值為 15480.75 萬元。


（四）交易協(xié)議的主要內(nèi)容
1、協(xié)議雙方：
甲方（轉(zhuǎn)讓人）：王娟
乙方（轉(zhuǎn)讓人）：周康
丙方（受讓人）：宏圖三胞高科技術(shù)有限公司
法定代表人：袁亞非
2、轉(zhuǎn)讓的定價依據(jù)
北京國融興華資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司出具了國融興華評報字
[2011]第 459 號《評估報告》，團結(jié)企業(yè)資產(chǎn)評估基準(zhǔn)日為 2011 年 9
月 30 日。
3、轉(zhuǎn)讓標(biāo)的與轉(zhuǎn)讓金額：
本次股權(quán)轉(zhuǎn)讓總價款為人民幣 10135.54 萬元。丙方同意以人民
幣 5574.55 萬元受讓甲方持有的 55%股權(quán)，以人民幣 4560.99 萬元受
讓乙方持有 45%股權(quán)。
4、轉(zhuǎn)讓人承諾與保證
1）本協(xié)議簽署時甲方、乙方是“轉(zhuǎn)讓股權(quán)”的合法所有者，其
具有權(quán)利簽署本協(xié)議并將“轉(zhuǎn)讓股權(quán)”轉(zhuǎn)讓給丙方。
2）甲方、乙方并沒有明知或故意向丙方隱瞞任何可能使丙方合
法持有“轉(zhuǎn)讓股權(quán)”遭受障礙的事實和情況。

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3）甲方、乙方保證，本次股權(quán)轉(zhuǎn)讓后，若丙方發(fā)現(xiàn)尚有未列示
于團結(jié)企業(yè) 2011 年 9 月 30 日經(jīng)亞太（集團）會計師事務(wù)所有限責(zé)任
公司出具的亞太審字[2011]134 號《審計報告》中的或有負債、潛在
虧損等情形，由甲方、乙方自行承擔(dān)相關(guān)負債或虧損的法律責(zé)任，此
等負債與虧損均與丙方無關(guān)。
4）甲方、乙方保證，如果因為其違反上述承諾與保證而導(dǎo)致丙
方遭受損失，甲方、乙方將對丙方的直接損失給予全額補償。
5、受讓人承諾與保證
1）丙方保證其將按本協(xié)議第五條規(guī)定的轉(zhuǎn)讓價款及支付方式，
如數(shù)支付轉(zhuǎn)讓價款。
2）丙方保證，如果因為其違反上述承諾與保證而導(dǎo)致甲方、乙
方遭受損失，丙方將對甲方、乙方的直接損失給予全額補償。
6、轉(zhuǎn)讓價款的支付
1）本協(xié)議所指“轉(zhuǎn)讓股權(quán)”的總價款為人民幣 10135.54 萬元。
2）丙方自“轉(zhuǎn)讓股權(quán)”轉(zhuǎn)讓生效之日起 15 日內(nèi)以現(xiàn)金方式分別
向甲方、乙方支付“轉(zhuǎn)讓股權(quán)”價款 7411.39 萬元，甲方、乙方收到
該價款后 5 日內(nèi)，與丙方到工商部門辦理股權(quán)變更手續(xù)，剩余 2724.15
萬元在工商變更辦理完畢后 15 日內(nèi)支付完畢。
3）本次股權(quán)轉(zhuǎn)讓所涉稅款按照國家有關(guān)規(guī)定辦理。
7、生效條件
本協(xié)議經(jīng)三方簽字蓋章，且經(jīng)丙方控股股東股東大會審議通過后
生效。

三、收購物業(yè)資產(chǎn)與股權(quán)資產(chǎn)的目的和對公司的影響
本次收購物業(yè)資產(chǎn)和股權(quán)資產(chǎn)事項為宏圖高科 2010 年度非公開
發(fā)行股份募集資金中深圳南山物業(yè)購置項目、南京國貿(mào)物業(yè)購置項目

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的變更事項，所取得的物業(yè)用于 IT 連鎖旗艦店在核心商業(yè)圈的經(jīng)營。
本次收購資產(chǎn)有利于公司鞏固在二三線城市核心商圈布局的策
略，增強品牌與市場影響力，提升 IT 連鎖模式實踐與服務(wù)創(chuàng)新能力；
通過獲得核心商業(yè)圈物業(yè)，有利于公司資產(chǎn)的保值增值；在自有物業(yè)
投入經(jīng)營后，有利于增加 IT 連鎖自有物業(yè)比重，降低運營成本，增
強市場競爭力。

四、備查文件目錄
1、公司第五屆董事會第五次會議決議；
2、宏圖三胞董事會決議及股東決議；
3、房屋買賣協(xié)議（購置揚州 IT 商業(yè)圈物業(yè)）；
4、國融興華評報字[2011]第 466 號《資產(chǎn)評估報告》；
5、股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書（收購團結(jié)企業(yè)全部股權(quán)）；
6、亞太審字[2011]134 號《審計報告》；
7、國融興華評報字[2011]第 459 號《資產(chǎn)評估報告》。


特此公告。




江蘇宏圖高科技股份有限公司董事會
二〇一一年十二月三十日




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審 計 報 告
亞會審字（2011）134號

南京團結(jié)企業(yè)有限公司：

我們審計了后附的南京團結(jié)企業(yè)有限公司（以下簡稱貴公司）財務(wù)報表，包括 2011

年 9 月 30 日的資產(chǎn)負債表、2011 年 1-9 月的利潤表、現(xiàn)金流量表和所有者權(quán)益變動表

以及財務(wù)報表附注。

一、管理層對財務(wù)報表的責(zé)任

按照企業(yè)會計準(zhǔn)則的規(guī)定編制財務(wù)報表是貴公司管理層的責(zé)任。這種責(zé)任包括：（1）

設(shè)計、實施和維護與財務(wù)報表編制相關(guān)的內(nèi)部控制，以使財務(wù)報表不存在由于舞弊或錯

誤而導(dǎo)致的重大錯報；（2）選擇和運用恰當(dāng)?shù)臅�計政策；�?）作出合理的會計估計。

二、注冊會計師的責(zé)任

我們的責(zé)任是在實施審計工作的基礎(chǔ)上對財務(wù)報表發(fā)表審計意見。我們按照中國注

冊會計師審計準(zhǔn)則的規(guī)定執(zhí)行了審計工作。中國注冊會計師審計準(zhǔn)則要求我們遵守職業(yè)

道德規(guī)范，計劃和實施審計工作以對財務(wù)報表是否不存在重大錯報獲取合理保證。

審計工作涉及實施審計程序，以獲取有關(guān)財務(wù)報表金額和披露的審計證據(jù)。選擇的

審計程序取決于注冊會計師的判斷，包括對由于舞弊或錯誤導(dǎo)致的財務(wù)報表重大錯報風(fēng)

險的評估。在進行風(fēng)險評估時，我們考慮與財務(wù)報表編制相關(guān)的內(nèi)部控制，以設(shè)計恰當(dāng)

的審計程序，但目的并非對內(nèi)部控制的有效性發(fā)表意見。審計工作還包括評價管理層選

用會計政策的恰當(dāng)性和作出會計估計的合理性，以及評價財務(wù)報表的總體列報。

我們相信，我們獲取的審計證據(jù)是充分、適當(dāng)?shù)�，為發(fā)表審計意見提供了基礎(chǔ)。

三、審計意見

我們認為，貴公司財務(wù)報表已經(jīng)按照企業(yè)會計準(zhǔn)則的規(guī)定編制，在所有重大方面公

允反映了貴公司2011年9月30日的財務(wù)狀況和2011年1-9月的經(jīng)營成果及現(xiàn)金流量。



亞太（集團）會計師事務(wù)所有限公司 中國注冊會計師：趙慶軍



中國北京 中國注冊會計師：楊傳嶺


報告日期 ：2011年12月28日
資產(chǎn)負債表
編制單位：南京團結(jié)企業(yè)有限公司 2011年9月30日 金額單位：元
項 目 行次 期末余額 年初余額 項 目 行次 期末余額 年初余額
流動資產(chǎn)： 1 流動負債： 37
貨幣資金 2 50,585.76 3,419.95 短期借款 38
交易性金融資產(chǎn) 3 交易性金融負債 39
應(yīng)收票據(jù) 4 應(yīng)付票據(jù) 40
應(yīng)收賬款 5 1,594.00 應(yīng)付賬款 41
預(yù)付款項 6 預(yù)收款項 42
應(yīng)收利息 7 應(yīng)付職工薪酬 43
應(yīng)收股利 8 應(yīng)交稅費 44 9,217,890.16 1,423,838.00
其他應(yīng)收款 9 52,929,320.15 88,730,745.15 應(yīng)付利息 45
存貨 10 1,364,954.08 應(yīng)付股利 46
一年內(nèi)到期的非流動資產(chǎn) 11 其他應(yīng)付款 47 41,666.55 325,544.00
其他流動資產(chǎn) 12 一年內(nèi)到期的非流動負債 48
流動資產(chǎn)合計 13 52,981,499.91 90,099,119.18 其他流動負債 49
非流動資產(chǎn)： 14 流動負債合計 50 9,259,556.71 1,749,382.00
可供出售金融資產(chǎn) 15 非流動負債： 51
持有至到期投資 16 長期借款 52
長期應(yīng)收款 17 應(yīng)付債券 53
長期股權(quán)投資 18 長期應(yīng)付款 54
投資性房地產(chǎn) 19 專項應(yīng)付款 55
固定資產(chǎn) 20 11,360,257.85 11,695,150.54 預(yù)計負債 56
在建工程 21 遞延所得稅負債 57
工程物資 22 其他非流動負債 58
固定資產(chǎn)清理 23 非流動負債合計 59
生產(chǎn)性生物資產(chǎn) 24 負 債 合 計 60 9,259,556.71 1,749,382.00
油氣資產(chǎn) 25 所有者權(quán)益（或股東權(quán)益）： 61
無形資產(chǎn) 26 實收資本（或股本） 62 50,000,000.00 50,000,000.00
開發(fā)支出 27 資本公積 63
商譽 28 減：庫存股 64
長期待攤費用 29 專項儲備 65
遞延所得稅資產(chǎn) 30 盈余公積 66 5,004,488.77 5,004,488.77
其他非流動資產(chǎn) 31 未分配利潤 67 77,712.28 45,040,398.95
非流動資產(chǎn)合計 32 11,360,257.85 11,695,150.54 外幣報表折算差額 68
33 歸屬于母公司所有者權(quán)益合計 69 55,082,201.05 100,044,887.72
34 少數(shù)股東權(quán)益 70
35 所有者權(quán)益合計 71 55,082,201.05 100,044,887.72
資 產(chǎn) 總 計 36 64,341,757.76 101,794,269.72 負債和所有者權(quán)益總計 72 64,341,757.76 101,794,269.72


法定代表人： 主管會計工作負責(zé)人： 會計機構(gòu)負責(zé)人：
利潤表

編制單位：南京團結(jié)企業(yè)有限公司 2011年1-9月 金額單位：元
項 目 行次 本期金額 上年金額

一、營業(yè)收入 1 2,226,827.82 2,174,745.00

減：營業(yè)成本 2 492,149.27 450,101.59

營業(yè)稅金及附加 3 994.33

銷售費用 4 5,955.00

管理費用 5 364,011.31 375,145.52

財務(wù)費用 6 294.60 75.95

資產(chǎn)減值損失 7

加：公允價值變動收益（損失以“-”號填列） 8

投資收益（損失以“-”號填列） 9

其中：對聯(lián)營企業(yè)和合營企業(yè)的投資收益 10

二、營業(yè)利潤（虧損以“-”號填列） 11 1,363,423.31 1,349,421.94

加：營業(yè)外收入 12 47,933,473.08

減：營業(yè)外支出 13 1,485,254.43 8,012.59

其中：非流動資產(chǎn)處置損失 14

三、利潤總額（虧損總額以“-”號填列） 15 -121,831.12 49,274,882.43

減：所得稅費用 16 340,855.55 1,454,257.83

四、凈利潤（凈虧損以“-”號填列） 17 -462,686.67 47,820,624.60

　　歸屬于母公司所有者的凈利潤 18

　　少數(shù)股東損益 19

五、每股收益 20

基本每股收益 21

稀釋每股收益 22

六、其他綜合收益 23

七、綜合收益總額 24 -462,686.67 47,820,624.60


法定代表人： 主管會計工作負責(zé)人： 會計機構(gòu)負責(zé)人：
股東權(quán)益變動表
編制單位：南京團結(jié)企業(yè)有限公司 2011年9月30日 金額單位： 元
本期金額
項目 歸屬于母公司所有者權(quán)益
實收資本（或股 少數(shù)股東權(quán)益 所有者權(quán)益合計
資本公積 減：庫存股 專項儲備 盈余公積 未分配利潤 其他
本）
一、上年年末余額 50,000,000.00 5,004,488.77 45,040,398.95 100,044,887.72
加：會計政策變更
前期差錯更正
二、本年年初余額 50,000,000.00 5,004,488.77 45,040,398.95 100,044,887.72
三、本年增減變動金額
（一）凈利潤 -462,686.67 -462,686.67
（二）直接計入所有者權(quán)益的利得和損失
1．可供出售金融資產(chǎn)公允價值變動凈額
2．權(quán)益法下被投資單位其他所有者權(quán)益變動的
影響
3．與計入所有者權(quán)益項目相關(guān)的所得稅影響
4．其他
凈利潤及直接計入所有者權(quán)益的利得和損失小
計
（三）所有者投入和減少資本
1．所有者投入資本
2．股份支付計入所有者權(quán)益的金額
3．其他
（四）專項儲備提取和使用
1．提取專項儲備
2．使用專項儲備
（五）利潤分配 -44,500,000.00 -44,500,000.00
1．提取盈余公積
2．提取一般風(fēng)險準(zhǔn)備
3．對所有者（或股東）的分配 -44,500,000.00 -44,500,000.00
4．其他
（六）所有者權(quán)益內(nèi)部結(jié)轉(zhuǎn)
1．資本公積轉(zhuǎn)增資本（或股本）
2．盈余公積轉(zhuǎn)增資本（或股本）
3．盈余公積彌補虧損
4．其他
四、本年年末余額 50,000,000.00 5,004,488.77 77,712.28 55,082,201.05
法定代表人： 主管會計工作負責(zé)人： 會計機構(gòu)負責(zé)人：
股東權(quán)益變動表
編制單位：南京團結(jié)企業(yè)有限公司 2011年9月30日 金額單位： 元
上年金額
項目 歸屬于母公司所有者權(quán)益
實收資本（或股 少數(shù)股東權(quán)益 所有者權(quán)益合計
資本公積 減：庫存股 專項儲備 盈余公積 未分配利潤 其他
本）
一、上年年末余額 50,000,000.00 2,224,263.12 52,224,263.12
加：會計政策變更
前期差錯更正 222,426.31 -222,426.31
二、本年年初余額 50,000,000.00 222,426.31 2,001,836.81 52,224,263.12
三、本年增減變動金額
（一）凈利潤 47,820,624.60 47,820,624.60
（二）直接計入所有者權(quán)益的利得和損失
1．可供出售金融資產(chǎn)公允價值變動凈額
2．權(quán)益法下被投資單位其他所有者權(quán)益變動的
影響
3．與計入所有者權(quán)益項目相關(guān)的所得稅影響
4．其他
凈利潤及直接計入所有者權(quán)益的利得和損失小
計
（三）所有者投入和減少資本
1．所有者投入資本
2．股份支付計入所有者權(quán)益的金額
3．其他
（四）專項儲備提取和使用
1．提取專項儲備
2．使用專項儲備
（五）利潤分配 4,782,062.46 -4,782,062.46
1．提取盈余公積 4,782,062.46 -4,782,062.46
2．提取一般風(fēng)險準(zhǔn)備
3．對所有者（或股東）的分配
4．其他
（六）所有者權(quán)益內(nèi)部結(jié)轉(zhuǎn)
1．資本公積轉(zhuǎn)增資本（或股本）
2．盈余公積轉(zhuǎn)增資本（或股本）
3．盈余公積彌補虧損
4．其他
四、本年年末余額 50,000,000.00 5,004,488.77 45,040,398.95 100,044,887.72
法定代表人： 主管會計工作負責(zé)人： 會計機構(gòu)負責(zé)人：
現(xiàn)金流量表
編制單位：南京團結(jié)企業(yè)有限公司 2011年1-9月 金額單位： 元

項 目 行次 本期金額 上年金額

一、經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量： 1

銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金 2 2,338,291.26 2,500,289.00

收到的稅費返還 3

收到的其他與經(jīng)營活動有關(guān)的現(xiàn)金 4 20,975,852.67 33,451,338.70

經(jīng)營活動現(xiàn)金流入小計 5 23,314,143.93 35,951,627.70

購買商品、接受勞務(wù)支付的現(xiàn)金 6

支付給職工以及為職工支付的現(xiàn)金 7

支付的各項稅費 8 2,068,999.65 5,340,610.56

支付的其他與經(jīng)營活動有關(guān)的現(xiàn)金 9 21,197,978.47 86,622,240.23

經(jīng)營活動現(xiàn)金流出小計 10 23,266,978.12 91,962,850.79

經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額 11 47,165.81 -56,011,223.09

二、投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量： 12

收回投資所收到的現(xiàn)金 13

取得投資收益所收到的現(xiàn)金 14

處置固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和其他長期資產(chǎn)所收回的現(xiàn)金凈 15 55,995,568.00

處置子公司及其他營業(yè)單位收到的現(xiàn)金凈額 16

收到的其他與投資活動有關(guān)的現(xiàn)金 17

投資活動現(xiàn)金流入小計 18 55,995,568.00

購建固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和其他長期資產(chǎn)所支付的現(xiàn)金 19

投資所支付的現(xiàn)金 20

取得子公司及其他營業(yè)單位支付的現(xiàn)金凈額 21

支付其他與投資活動有關(guān)的現(xiàn)金 22

　　投資活動現(xiàn)金流出小計 23

投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額 24 55,995,568.00

三、籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量： 25

吸收投資收到的現(xiàn)金 26

取得借款收到的現(xiàn)金 27

收到其他與籌資活動有關(guān)的現(xiàn)金 28

　　籌資活動現(xiàn)金流入小計 29

償還債務(wù)支付的現(xiàn)金 30

分配股利、利潤或償付利息支付的現(xiàn)金 31

支付其他與籌資活動有關(guān)的現(xiàn)金 32

　　籌資活動現(xiàn)金流出小計 33

籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額 34

四、匯率變動對現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物的影響 35

五、現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物凈增加額 36 47,165.81 -15,655.09

　　加：期初現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物余額 37 3,419.95 19,075.04

六、期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物余額 38 50,585.76 3,419.95



法定代表人： 主管會計工作負責(zé)人： 會計機構(gòu)負責(zé)人：
現(xiàn)金流量表附注
編制單位：南京團結(jié)企業(yè)有限公司 2011年1-9月 金額單位： 元
項 目 行次 本期數(shù) 上年數(shù)
一、將凈利潤調(diào)節(jié)為經(jīng)營活動現(xiàn)金流量： 1 —— ——
凈利潤 2 -462,686.67 47,820,624.60
加：資產(chǎn)減值準(zhǔn)備 4
固定資產(chǎn)折舊、油氣資產(chǎn)折耗、生產(chǎn)性生物資產(chǎn)折舊 5 334,317.51 559,076.82
無形資產(chǎn)攤銷 6
長期待攤費用攤銷 7
處置固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和其他長期資產(chǎn)的損失（收益以“－”號填列） 10 -52,091,243.40
固定資產(chǎn)報廢損失（收益以“－”號填列） 11 575.18 132,253.10
公允價值變動損失（收益以“－”號填列） 12
財務(wù)費用（收益以“－”號填列） 13
投資損失（收益以“－”號填列） 14
遞延所得稅資產(chǎn)減少（增加以“－”號填列） 15
遞延所得稅負債增加（減少以“－”號填列） 16
存貨的減少（增加以“－”號填列） 17 1,364,954.08 13,583.84
經(jīng)營性應(yīng)收項目的減少（增加以“－”號填列） 18 199,831.00 -53,900,923.67
經(jīng)營性應(yīng)付項目的增加（減少以“－”號填列） 19 -1,389,825.29 1,455,405.62
其他 20
經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額 21 47,165.81 -56,011,223.09
二、不涉及現(xiàn)金收支的重大投資和籌資活動： 22
債務(wù)轉(zhuǎn)為資本 23
一年內(nèi)到期的可轉(zhuǎn)換公司債券 24
融資租入固定資產(chǎn) 25
三、現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物凈變動情況： 26
現(xiàn)金的期末余額 27 50,585.76 3,419.95
減：現(xiàn)金的期初余額 28 3,419.95 19,075.04
加：現(xiàn)金等價物的期末余額 29
減：現(xiàn)金等價物的期初余額 30
現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物凈增加額 31 47,165.81 -15,655.09

法定代表人： 主管會計工作負責(zé)人： 會計機構(gòu)負責(zé)人：
南京團結(jié)企業(yè)有限公司 2011 年 9 月 30 日財務(wù)報表附注


南京團結(jié)企業(yè)有限公司
財務(wù)報表附注
截止 2011 年 9 月 30 日

（除特別說明外，金額以人民幣元表述）




一、 公司基本情況
南京團結(jié)企業(yè)有限公司（以下簡稱本公司）營業(yè)執(zhí)照主要登記事項為，注冊號：320100000087278；

住所：南京市白下區(qū)中山東路 18 號 3103 室；注冊資本：人民幣 5,000.00 萬元；實收資本：人民幣

5,000.00 萬元；公司類型：有限公司（自然人控股）。

所處行業(yè)：批發(fā)業(yè)。

經(jīng)營范圍：許可經(jīng)營項目：無。

一般經(jīng)營項目：生物工程技術(shù)、新型藥物及其他新產(chǎn)品的技術(shù)研究、開發(fā)；計算機及

應(yīng)用系統(tǒng)、輔助系統(tǒng)、軟件、測量探測儀器、電光源產(chǎn)品的研制、開發(fā)、生產(chǎn)、加工、

銷售；鞋帽、服裝、玩具、玻璃器皿、家用電器、通訊設(shè)備（不含衛(wèi)星地面接收設(shè)施）、

文化用品、皮革及制品、土畜產(chǎn)、機械設(shè)備、電子產(chǎn)品的生產(chǎn)、加工、銷售；農(nóng)作物

開發(fā)、種植、加工；汽車配件、金屬材料、建筑材料、礦產(chǎn)品、日用百貨銷售；經(jīng)濟、

科技、環(huán)保信息咨詢；自營和代理各類商品和技術(shù)進出口，但國家限定公司經(jīng)營或禁

止出口的商品和技術(shù)除外。


二、 財務(wù)報表的編制基礎(chǔ)
本財務(wù)報表按照中華人民共和國財政部頒布的企業(yè)會計準(zhǔn)則編制。

本財務(wù)報表系在持續(xù)經(jīng)營假設(shè)的基礎(chǔ)上編制。


三、 遵循企業(yè)會計準(zhǔn)則的聲明
本公司編制的財務(wù)報表符合企業(yè)會計準(zhǔn)則的要求，真實、完整地反映了公司的財務(wù)狀況、經(jīng)營成

果和現(xiàn)金流量等有關(guān)信息。


四、 公司的主要會計政策、會計估計

（一） 會計制度

本公司執(zhí)行中華人民共和國財政部頒布的企 業(yè) 會 計 準(zhǔn) 則 。



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南京團結(jié)企業(yè)有限公司 2011 年 9 月 30 日財務(wù)報表附注


（二） 會計年度

本公司采用公歷年制，即自每年 1 月 1 日至 12 月 31 日為一個會計年度。

（三） 記賬本位幣

本公司采用人民幣為記賬本位幣。

（四） 記賬基礎(chǔ)和計價原則

本公司會計核算以權(quán)責(zé)發(fā)生制為記賬基礎(chǔ)。

本公司在對會計要素進行計量時，一般采用歷史成本，如所確定的會計要素金額能夠取得并可靠

計量則對個別會計要素采用重置成本、可變現(xiàn)凈值、現(xiàn)值、公允價值計量。

1、本報告期采用的計量屬性

在歷史成本計量下，資產(chǎn)按照購置時支付的現(xiàn)金或者現(xiàn)金等價物的金額，或者按照購置資產(chǎn)時所

付出的對價的公允價值計量。負債按照因承擔(dān)現(xiàn)時義務(wù)而實際收到的款項或者資產(chǎn)的金額，或者承擔(dān)

現(xiàn)時義務(wù)的合同金額，或者按照日�；顒又袨閮斶�負債預(yù)期需要支付的現(xiàn)金或者現(xiàn)金等價物的金額計

量。

本年度公司報表項目均采用歷史成本計量。

2、計量屬性在報告期發(fā)生變化的報表項目

報告期內(nèi)計量屬性未發(fā)生變化。

（五） 現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物的確定標(biāo)準(zhǔn)

在編制現(xiàn)金流量表時，將同時具備持有的期限短（一般是指從購買日起三個月內(nèi)到期）、流動性

強、易于轉(zhuǎn)換為已知金額的現(xiàn)金、價值變動風(fēng)險很小的投資，確定為現(xiàn)金等價物。權(quán)益性投資不作為

現(xiàn)金等價物。

（六） 應(yīng)收款項

1、 應(yīng)收款項壞賬準(zhǔn)備的確認標(biāo)準(zhǔn)、計提方法：

本公司于資產(chǎn)負債表日，對應(yīng)收賬款余額采用個別認定法確認減值損失，計提壞賬準(zhǔn)備。

2、對于其他應(yīng)收款項的確認標(biāo)準(zhǔn)、計提方法：

本公司于資產(chǎn)負債表日，對其他應(yīng)收款項余額采用個別認定法確認減值損失，計提壞賬。

（七） 存貨

（1）存貨的分類
本公司存貨是指企業(yè)在日常活動中持有以備出售的產(chǎn)成品或商品、處在生產(chǎn)過程中的在產(chǎn)品、在



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南京團結(jié)企業(yè)有限公司 2011 年 9 月 30 日財務(wù)報表附注


生產(chǎn)過程或提供勞務(wù)過程中耗用的材料和物料等。包括庫存商品、低值易耗品等大類。
（2）發(fā)出存貨的計價方法
庫存商品發(fā)出采用個別計價法核算。
低值易耗品發(fā)出采用先進先出法核算。
（3）存貨的盤存制度
本公司存貨采用永續(xù)盤存制。
（4）低值易耗品的攤銷方法
低值易耗品采用一次攤銷法。
（5）存貨跌價準(zhǔn)備的計提方法
資產(chǎn)負債表日，公司按存貨的庫存年限提取存貨跌價準(zhǔn)備。

（八） 長期股權(quán)投資

長期股權(quán)投資包括本公司持有的能夠?qū)Ρ煌顿Y單位實施控制、共同控制或重大影響的權(quán)益性投
資，或者本公司對被投資單位不具有控制、共同控制或重大影響，并且在活躍市場中沒有報價、公允
價值不能可靠計量的長期股權(quán)投資。
（1)初始投資成本確定
本公司分別下列兩種情況對長期股權(quán)投資進行初始計量：
① 合并形成的長期股權(quán)投資，按照下列規(guī)定確定其初始投資成本：
a、同一控制下的企業(yè)合并取得的長期股權(quán)投資，公司以支付現(xiàn)金、轉(zhuǎn)讓非現(xiàn)金資產(chǎn)或承擔(dān)債務(wù)
方式作為合并對價的，在合并日按照取得被合并方所有者權(quán)益賬面價值的份額作為長期股權(quán)投資的初
始投資成本。長期股權(quán)投資初始投資成本與支付的現(xiàn)金、轉(zhuǎn)讓的非現(xiàn)金資產(chǎn)以及所承擔(dān)債務(wù)賬面價值
之間的差額，調(diào)整資本公積；資本公積不足沖減的，調(diào)整留存收益。公司以發(fā)行權(quán)益性證券作為合并
對價的，在合并日按照取得被合并方所有者權(quán)益賬面價值的份額作為長期股權(quán)投資的初始投資成本。
按照發(fā)行股份的面值總額作為股本，長期股權(quán)投資初始投資成本與所發(fā)行股份面值總額之間的差額，
調(diào)整資本公積；資本公積不足沖減的，調(diào)整留存收益。為企業(yè)合并發(fā)生的各項直接相關(guān)費用，包括為
進行企業(yè)合并而支付的審計費用、評估費用、法律服務(wù)費用等，于發(fā)生時計入當(dāng)期損益。
b、非同一控制下的企業(yè)合并取得的長期股權(quán)投資，合并成本為在購買日為取得對被購買方的控
制權(quán)而付出的資產(chǎn)、發(fā)生或承擔(dān)的負債以及發(fā)行的權(quán)益性證券的公允價值。企業(yè)合并成本大于合并中
取得的被購買方可辨認凈資產(chǎn)公允價值份額的差額，確認為合并資產(chǎn)負債表中的商譽。企業(yè)合并成本
小于合并中取得的被購買方可辨認凈資產(chǎn)公允價值份額的差額，計入當(dāng)期損益（營業(yè)外收入）。為進
行企業(yè)合并發(fā)生的各項直接相關(guān)費用計入企業(yè)合并成本（債券及權(quán)益工具的發(fā)行費用除外）。
② 除企業(yè)合并形成的長期股權(quán)投資以外，其他方式取得的長期股權(quán)投資，按照下列規(guī)定確定其
初始投資成本：
a、以支付現(xiàn)金取得的長期股權(quán)投資，按照實際支付的購買價款作為初始投資成本。初始投資成



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本包括與取得長期股權(quán)投資直接相關(guān)的費用、稅金及其他必要支出，但實際支付的價款中包含的已宣
告但尚未領(lǐng)取的現(xiàn)金股利，應(yīng)作為應(yīng)收項目單獨核算。
b、以發(fā)行權(quán)益性證券取得的長期股權(quán)投資，按照發(fā)行權(quán)益性證券的公允價值作為初始投資成本。
c、投資者投入的長期股權(quán)投資，按照投資合同或協(xié)議約定的價值作為初始投資成本，但合同或
協(xié)議約定價值不公允的除外。
d、通過非貨幣性資產(chǎn)交換取得的長期股權(quán)投資，如果該項交換具有商業(yè)實質(zhì)且換入資產(chǎn)或換出
資產(chǎn)的公允價值能可靠計量，則以換出資產(chǎn)的公允價值和相關(guān)稅費作為初始投資成本，換出資產(chǎn)的公
允價值與賬面價值之間的差額計入當(dāng)期損益；若非貨幣資產(chǎn)交換不同時具備上述兩個條件，則按換出
資產(chǎn)的賬面價值和相關(guān)稅費作為初始投資成本。
e、以債務(wù)重組方式取得的長期股權(quán)投資，收購庫存雪地靴,回收庫存雪地靴，按取得的股權(quán)的公允價值作為初始投資成本，初始投
資成本與債權(quán)賬面價值之間的差額計入當(dāng)期損益。
(2)后續(xù)計量及損益確認方法
對子公司的長期股權(quán)投資采用成本法核算，編制合并財務(wù)報表時按照權(quán)益法進行調(diào)整。
對被投資單位不具有共同控制或重大影響且在活躍市場中沒有報價、公允價值不能可靠計量的長
期股權(quán)投資，采用的成本法核算。
對被投資單位具有共同控制或重大影響的長期股權(quán)投資，采用權(quán)益法核算。
a、采用成本法核算時，追加或收回投資調(diào)整長期股權(quán)投資的成本。取得被投資單位宣告發(fā)放的
現(xiàn)金股利或利潤，除取得投資時實際支付的價款或?qū)�價中包含的已宣告但尚未發(fā)放的現(xiàn)金股利或利潤
外，按照享有被投資單位宣告發(fā)放的現(xiàn)金股利或利潤確認當(dāng)期投資收益。
b、采用權(quán)益法核算時，按照應(yīng)享有或應(yīng)分擔(dān)的被投資單位實現(xiàn)的凈損益的份額，確認投資損益
并調(diào)整長期股權(quán)投資的賬面價值。
當(dāng)期投資損益為按應(yīng)享有或應(yīng)分擔(dān)的被投資單位當(dāng)年實現(xiàn)的凈利潤或發(fā)生的凈虧損的份額。在確
認應(yīng)享有或應(yīng)分擔(dān)被投資單位的凈利潤或凈虧損時，在被投資單位賬面凈利潤的基礎(chǔ)上，對被投資單
位采用的與本公司不一致的會計政策、以本公司取得投資時被投資單位固定資產(chǎn)及無形資產(chǎn)的公允價
值為基礎(chǔ)計提的折舊額或攤銷額，以及以本公司取得投資時有關(guān)資產(chǎn)的公允價值為基礎(chǔ)計算確定的資
產(chǎn)減值準(zhǔn)備金額等對被投資單位凈利潤的影響進行調(diào)整，并且將本公司與聯(lián)營企業(yè)及合營企業(yè)之間發(fā)
生的內(nèi)部交易損益予以抵銷，在此基礎(chǔ)上確認投資損益。本公司與被投資單位發(fā)生的內(nèi)部交易損失，
按照《企業(yè)會計準(zhǔn)則第 8 號——資產(chǎn)減值》等規(guī)定屬于資產(chǎn)減值損失的則全額確認。
在確認應(yīng)分擔(dān)的被投資單位發(fā)生的凈虧損時，以長期股權(quán)投資及其他實質(zhì)上構(gòu)成對被投資單位凈
投資的長期權(quán)益減記至零為限（投資企業(yè)負有承擔(dān)額外損失義務(wù)的除外）；如果被投資單位以后各期
實現(xiàn)盈利的，在收益分享額超過未確認的虧損分擔(dān)額以后，按超過未確認的虧損分擔(dān)額的金額，依次
恢復(fù)長期權(quán)益、長期股權(quán)投資的賬面價值。
對于首次執(zhí)行日之前已經(jīng)持有的對聯(lián)營企業(yè)和合營企業(yè)的長期股權(quán)投資，如存在與該投資相關(guān)的
股權(quán)投資借方差額，按原剩余期限直線法攤銷，攤銷金額計入當(dāng)期損益。


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（3）確定對被投資單位具有共同控制、重大影響的依據(jù)
① 存在以下一種或幾種情況時，確定對被投資單位具有共同控制：A.任何一個合營方均不能單獨
控制合營企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動。B.涉及合營企業(yè)基本經(jīng)營活動的決策需要各合營方一致同意。C.各合
營方可能通過合同或協(xié)議的形式任命其中的一個合營方對合營企業(yè)的日�；顒舆M行管理,但其必須在
各合營方已經(jīng)一致同意的財務(wù)和經(jīng)營政策范圍內(nèi)行使管理權(quán)。當(dāng)被投資單位處于法定重組或破產(chǎn)中，
或者在向投資方轉(zhuǎn)移資金的能力受到嚴(yán)格的長期限制情況下經(jīng)營時，通常投資方對被投資單位可能無
法實施共同控制。但如果能夠證明存在共同控制，合營各方仍應(yīng)當(dāng)按照長期股權(quán)投資準(zhǔn)則的規(guī)定采用
權(quán)益法核算。
② 存在以下一種或幾種情況時，確定對被投資單位具有重大影響：A.在被投資單位的董事會或類
似權(quán)力機構(gòu)中派有代表。B.參與被投資單位的政策制定過程,包括股利分配政策等的制定。C.與被投資
單位之間發(fā)生重要交易。D.向被投資單位派出管理人員。E.向被投資單位提供關(guān)鍵技術(shù)資料。
（4）長期股權(quán)投資減值測試方法及減值準(zhǔn)備計提方法：
本公司在資產(chǎn)負債表日對長期股權(quán)投資進行逐項檢查，根據(jù)被投資單位經(jīng)營政策、法律環(huán)境、市
場需求、行業(yè)及盈利能力等的各種變化判斷長期股權(quán)投資是否存在減值跡象。當(dāng)長期股權(quán)投資可收回
金額低于賬面價值時，將可收回金額低于長期股權(quán)投資賬面價值的差額作為長期股權(quán)投資減值準(zhǔn)備予
以計提。資產(chǎn)減值損失一經(jīng)確認，在以后會計期間不再轉(zhuǎn)回。

（九） 固定資產(chǎn)

1、 固定資產(chǎn)確認條件

固定資產(chǎn)是指為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)、出租或經(jīng)營管理而持有的，使用壽命超過一個會計年度的

有形資產(chǎn)。固定資產(chǎn)在同時滿足下列條件時予以確認：

（1）與該項固定資產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟利益很可能流入企業(yè)；

（2）該固定資產(chǎn)的成本能夠可靠地計量。

2、 固定資產(chǎn)分類

固定資產(chǎn)分類為：房屋及建筑物。

3、 固定資產(chǎn)計量

固定資產(chǎn)通常按照實際成本作為初始計量。

與固定資產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出，在使該固定資產(chǎn)可能流入企業(yè)的經(jīng)濟利益超過了原先的估計時，計

入固定資產(chǎn)賬面價值，其增計后的金額不超過該固定資產(chǎn)的可收回金額。

4、 固定資產(chǎn)折舊方法：本公司固定資產(chǎn)從其達到預(yù)定可使用狀態(tài)的次月起，采用年限平均法提

取折舊。各類固定資產(chǎn)的預(yù)計殘值率、折舊年限和年折舊率如下：

固定資產(chǎn)類別 折舊年限（年） 預(yù)計殘值率（%） 年折舊率（%）


房屋及建筑物 30 5% 3.17%


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已計提減值準(zhǔn)備的固定資產(chǎn)在計提折舊時，按照該項固定資產(chǎn)的賬面價值，以及尚可使用年限重

新計算確定折舊率和折舊額。

（十） 無形資產(chǎn)

（1）無形資產(chǎn)的計價方法
無形資產(chǎn)按成本進行初始計量。
（2）無形資產(chǎn)使用壽命及攤銷
根據(jù)無形資產(chǎn)的合同性權(quán)利或其他法定權(quán)利、同行業(yè)情況、歷史經(jīng)驗、相關(guān)專家論證等綜合因素
判斷，能合理確定無形資產(chǎn)為公司帶來經(jīng)濟利益期限的，作為使用壽命有限的無形資產(chǎn)；無法合理確
定無形資產(chǎn)為公司帶來經(jīng)濟利益期限的，視為使用壽命不確定的無形資產(chǎn)。
①對使用壽命有限的無形資產(chǎn)，估計其使用壽命時通常考慮以下因素：①運用該資產(chǎn)生產(chǎn)的產(chǎn)品
通常的壽命周期、可獲得的類似資產(chǎn)使用壽命的信息；②技術(shù)、工藝等方面的現(xiàn)階段情況及對未來發(fā)
展趨勢的估計；③以該資產(chǎn)生產(chǎn)的產(chǎn)品或提供勞務(wù)的市場需求情況；④現(xiàn)在或潛在的競爭者預(yù)期采取
的行動；⑤為維持該資產(chǎn)帶來經(jīng)濟利益能力的預(yù)期維護支出，以及公司預(yù)計支付有關(guān)支出的能力；⑥
對該資產(chǎn)控制期限的相關(guān)法律規(guī)定或類似限制，如特許使用期、租賃期等；⑦與公司持有其他資產(chǎn)使
用壽命的關(guān)聯(lián)性等。
②使用壽命有限的無形資產(chǎn)，在使用壽命內(nèi)按照與該項無形資產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟利益的預(yù)期實現(xiàn)方式
系統(tǒng)合理地攤銷，無法可靠確定預(yù)期實現(xiàn)方式的，采用直線法攤銷。
（3）壽命不確定的無形資產(chǎn)的減值測試方法及減值準(zhǔn)備計提方法
① 公司在每年年度終了對使用壽命不確定的無形資產(chǎn)的使用壽命進行復(fù)核，如果重新復(fù)核后仍為
不確定的，應(yīng)當(dāng)在資產(chǎn)負債表日進行減值測試。當(dāng)無形資產(chǎn)的可收回金額低于其賬面價值時，將資產(chǎn)
的賬面價值減記至可收回金額，減記的金額確認為資產(chǎn)減值損失，計入當(dāng)期損益，同時計提相無形資
產(chǎn)減值準(zhǔn)備。無形資產(chǎn)減值損失一經(jīng)確認，在以后會計期間不再轉(zhuǎn)回。存在下列一項或多項以下情況
的，對無形資產(chǎn)進行減值測試：
A.該無形資產(chǎn)已被其他新技術(shù)等所替代，使其為企業(yè)創(chuàng)造經(jīng)濟利益的能力受到重大不利影響；
B.該無形資產(chǎn)的市價在當(dāng)期大幅下跌，并在剩余年限內(nèi)可能不會回升；
C.其他足以表明該無形資產(chǎn)的賬面價值已超過可收回金額的情況。
（4）劃分內(nèi)部研究開發(fā)項目的研究階段和開發(fā)階段具體標(biāo)準(zhǔn)

內(nèi)部研究開發(fā)項目研究階段的支出，于發(fā)生時計入當(dāng)期損益。內(nèi)部研究開發(fā)項目開發(fā)階段的支出，
同時滿足下列條件的，確認為無形資產(chǎn)：①完成該無形資產(chǎn)以使其能夠使用或出售在技術(shù)上具有可行
性；②具有完成該無形資產(chǎn)并使用或出售的意圖；③無形資產(chǎn)產(chǎn)生經(jīng)濟利益的方式，包括能夠證明運
用該無形資產(chǎn)生產(chǎn)的產(chǎn)品存在市場或無形資產(chǎn)自身存在市場，無形資產(chǎn)將在內(nèi)部使用的，可證明其有
用性；④有足夠的技術(shù)、財務(wù)資源和其他資源支持，以完成該無形資產(chǎn)的開發(fā)，并有能力使用或出售
該無形資產(chǎn)；⑤歸屬于該無形資產(chǎn)開發(fā)階段的支出能夠可靠地計量。




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（十一） 借款費用

（1）借款費用資本化的確認原則和資本化期間

本公司發(fā)生的可直接歸屬于符合資本化條件的資產(chǎn)的購建或生產(chǎn)的借款費用在同時滿足下列條

件時予以資本化計入相關(guān)資產(chǎn)成本：

①資產(chǎn)支出已經(jīng)發(fā)生；

②借款費用已經(jīng)發(fā)生；

③為使資產(chǎn)達到預(yù)定可使用狀態(tài)所必要的購建或者生產(chǎn)活動已經(jīng)開始。

其他的借款利息、折價或溢價和匯兌差額，計入發(fā)生當(dāng)期的損益。

符合資本化條件的資產(chǎn)在購建或者生產(chǎn)過程中發(fā)生非正常中斷，且中斷時間連續(xù)超過 3 個月的，

暫停借款費用的資本化。

當(dāng)購建或者生產(chǎn)符合資本化條件的資產(chǎn)達到預(yù)定可使用或者可銷售狀態(tài)時，停止其借款費用的資

本化；以后發(fā)生的借款費用于發(fā)生當(dāng)期確認為費用。

（2）借款費用資本化金額的計算方法

為購建或者生產(chǎn)符合資本化條件的資產(chǎn)而借入專門借款的，應(yīng)當(dāng)以專門借款當(dāng)期實際發(fā)生的利息

費用，減去將尚未動用的借款資金存入銀行取得的利息收入或者進行暫時性投資取得的投資收益后的

金額，確定為專門借款利息費用的資本化金額。

購建或者生產(chǎn)符合資本化條件的資產(chǎn)占用了一般借款的，一般借款應(yīng)予資本化的利息金額按累計

資產(chǎn)支出超過專門借款部分的資產(chǎn)支出加權(quán)平均數(shù)乘以所占用一般借款的資本化率計算。

（十二） 收入確認原則

收入確認原則和計量方法：
（1）商品銷售收入
本公司商品銷售收入同時滿足下列條件時才能予以確認：
① 本公司已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險和報酬轉(zhuǎn)移給購貨方；
② 本公司既沒有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有對已售出的商品實施有效控制；
③ 收入的金額能夠可靠地計量；
④ 相關(guān)的經(jīng)濟利益很可能流入企業(yè)；
⑤ 相關(guān)的已發(fā)生或?qū)�發(fā)生的成本能夠可靠地計量。
（2）提供勞務(wù)
① 本公司在資產(chǎn)負債表日提供勞務(wù)交易的結(jié)果能夠可靠估計的，采用完工百分比法確認提供勞
務(wù)收入。完工百分比法，是指按照提供勞務(wù)交易的完工進度確認收入與費用的方法。
提供勞務(wù)交易的結(jié)果能夠可靠估計，是指同時滿足下列條件：

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a、收入的金額能夠可靠地計量；
b、相關(guān)的經(jīng)濟利益很可能流入企業(yè)；
c、交易的完工進度能夠可靠地確定；
d、交易中已發(fā)生和將發(fā)生的成本能夠可靠地計量。
② 提供勞務(wù)交易的結(jié)果在資產(chǎn)負債表日不能夠可靠估計的，分別下列情況處理：
a、已經(jīng)發(fā)生的勞務(wù)成本預(yù)計能夠得到補償，按已經(jīng)發(fā)生的勞務(wù)成本金額確認提供勞務(wù)收入，并
按相同金額結(jié)轉(zhuǎn)勞務(wù)成本；
b、已經(jīng)發(fā)生的勞務(wù)成本預(yù)計不能夠得到補償，將已經(jīng)發(fā)生的勞務(wù)成本計入當(dāng)期損益不確認勞務(wù)
收入。
（3）讓渡資產(chǎn)使用權(quán)
讓渡資產(chǎn)使用權(quán)收入包括利息收入、使用費收入等，在同時滿足以下條件時予以確認：
① 與交易相關(guān)的經(jīng)濟利益能夠流入企業(yè)公司；
② 收入的金額能夠可靠地計量。
利息收入金額，按照他人使用本企業(yè)貨幣資金的時間和實際利率計算確定。
使用費收入金額，按照有關(guān)合同或協(xié)議約定的收費時間和方法計算確定。

（十三） 主要會計政策、會計估計的變更

本公司截止 2011 年 9 月 30 日未發(fā)生會計政策、會計估計變更及重大會計差錯更正的相關(guān)事項。


五、 稅項
公司適用的主要稅種及稅率如下：

稅 種 計稅依據(jù) 稅率

增值稅 產(chǎn)品、原材料銷售收入 17%

城市維護建設(shè)稅 應(yīng)繳納流轉(zhuǎn)稅額 7%

教育費附加 應(yīng)繳納流轉(zhuǎn)稅額 5%

企業(yè)所得稅 應(yīng)納稅所得額 25%

印花稅 當(dāng)月銷售收入*50% 0.3‰

房產(chǎn)稅 房屋租金、房產(chǎn)余值 12%、1.2%

土地使用稅 占地面積 10元/平方米




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六、 財務(wù)報表主要項目注釋（期末指 2011 年 9 月 30 日）

1、貨幣資金
期末數(shù) 年初數(shù)
項 目
外幣金額 折算率 人民幣金額 外幣金額 折算率 人民幣金額

庫存現(xiàn)金

人民幣 0.00 0.00

小 計 0.00 0.00

銀行存款

人民幣 50,585.76 3,419.95

小 計 50,585.76 3,419.95

其他貨幣資金

人民幣 0.00 0.00

小 計 0.00 0.00

合 計 50,585.76 3,419.95


2、應(yīng)收賬款

（1）應(yīng)收賬款按種類披露
期末數(shù)

種 類 賬面余額 壞賬準(zhǔn)備

金額 比例% 金額 比例%

單項金額重大的應(yīng)收賬款 0.00 0.00% 0.00 0.00%
單項金額不重大但按信用風(fēng)險特征組合
0.00 0.00% 0.00 0.00%
后該組合的風(fēng)險較大的應(yīng)收賬款

其他不重大應(yīng)收賬款 1,594.00 100.00% 0.00 0.00%

合 計 1,594.00 100.00% 0.00 0.00%

續(xù)表：
年初數(shù)

種 類 賬面余額 壞賬準(zhǔn)備

金額 比例% 金額 比例%

單項金額重大的應(yīng)收賬款 0.00 0.00% 0.00 0.00%




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單項金額不重大但按信用風(fēng)險特征組合
0.00 0.00% 0.00 0.00%
后該組合的風(fēng)險較大的應(yīng)收賬款

其他不重大應(yīng)收賬款 0.00 0.00% 0.00 0.00%

合 計 0.00 0.00% 0.00 0.00%

期末公司將單項金額在5萬元以上的應(yīng)收賬款做為單項金額重大的應(yīng)收款項。

（2）應(yīng)收賬款按賬齡披露：
期末數(shù) 年初數(shù)
賬 齡
賬面余額 賬面余額
壞賬準(zhǔn)備 壞賬準(zhǔn)備
金額 比例% 金額 比例%

1 年（含 1 年）以內(nèi) 1,594.00 100.00% 0.00 0.00 0.00% 0.00

合 計 1,594.00 100.00% 0.00 0.00 0.00% 0.00

（3）本報告期應(yīng)收賬款中不存在持有公司 5%(含 5%)以上表決權(quán)股份的股東單位的欠款。

（4）應(yīng)收賬款金額前一名單位情況：

單位名稱 與本公司關(guān)系 金額 年限 占應(yīng)收賬款總額比例%

南京金鷹商貿(mào)特惠中心有限公司 非關(guān)聯(lián)方 1,594.00 一年以內(nèi) 100.00%

合 計 1,594.00 100.00%


3、其他應(yīng)收款

（1） 其他應(yīng)收款按種類披露
期末數(shù)

種 類 賬面余額 壞賬準(zhǔn)備

金額 比例% 金額 比例%

單項金額重大的其他應(yīng)收款 52,924,320.15 99.99% 0.00 0.00%
單項金額不重大但按信用風(fēng)險特征組合
0.00 0.00% 0.00 0.00%
后該組合的風(fēng)險較大的其他應(yīng)收款

其他不重大其他應(yīng)收款 5,000.00 0.01% 0.00 0.00%

合 計 52,929,320.15 100.00% 0.00 0.00%

續(xù)表：
年初數(shù)

種 類 賬面余額 壞賬準(zhǔn)備

金額 比例% 金額 比例%

單項金額重大的其他應(yīng)收款 88,730,745.15 100.00% 0.00 0.00%


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單項金額不重大但按信用風(fēng)險特征組合
0.00 0.00% 0.00 0.00%
后該組合的風(fēng)險較大的其他應(yīng)收款

其他不重大其他應(yīng)收款 0.00 0.00% 0.00 0.00%

合 計 88,730,745.15 100.00% 0.00 0.00%

期末公司將單項金額在5萬元以上的其他應(yīng)收款做為單項金額重大的應(yīng)收款項。

（2）其他應(yīng)收款按賬齡披露：
期末數(shù) 年初數(shù)
賬 齡
賬面余額 賬面余額
壞賬準(zhǔn)備 壞賬準(zhǔn)備
金額 比例% 金額 比例%

1 年（含 1 年）以內(nèi) 52,929,320.15 100.00% 0.00 20,150,553.87 22.71% 0.00

1－2 年（含 2 年） 0.00 0.00% 0.00 1,494,203.76 1.68% 0.00

3 年以上 0.00 0.00% 0.00 67,085,987.52 75.61% 0.00
合 計 52,929,320.15 100.00% 0.00 88,730,745.15 100.00% 0.00

（3）本報告期其他應(yīng)收款中不存在持有公司 5%(含 5%)以上表決權(quán)股份的股東單位的欠款。

（4）其他應(yīng)收款金額前三名單位情況：
單位名稱 與本公司關(guān)系 金額 年限 占其他應(yīng)收款總額比例%

南京雷群貿(mào)易實業(yè)有限公司 非關(guān)聯(lián)方 52,657,654.15 1 年內(nèi) 99.49%

南京麥當(dāng)勞餐飲有限公司 非關(guān)聯(lián)方 266,666.00 1 年內(nèi) 0.50%

南京金鷹商貿(mào)特惠中心有限公司 非關(guān)聯(lián)方 5,000.00 1 年內(nèi) 0.01%

合 計 52,929,320.15 100.00%


4、存貨

（1）存貨分類
期末數(shù) 年初數(shù)
項 目
賬面余額 跌價準(zhǔn)備 賬面價值 賬面余額 跌價準(zhǔn)備 賬面價值

庫存商品 0.00 0.00 0.00 1,364,954.08 0.00 1,364,954.08

合 計 0.00 0.00 0.00 1,364,954.08 0.00 1,364,954.08


5、固定資產(chǎn)
項 目 年初數(shù) 本年增加額 本年減少額 期末數(shù)

一、固定資產(chǎn)原價合計 14,072,171.23 0.00 850.00 14,072,171.23




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項 目 年初數(shù) 本年增加額 本年減少額 期末數(shù)


其中：房屋及建筑物 14,072,171.23 0.00 850.00 14,072,171.23


二、累計折舊合計 2,377,020.69 334,317.51 274.82 2,711,063.38


其中：房屋及建筑物 2,377,020.69 334,317.51 274.82 2,711,063.38


三、固定資產(chǎn)賬面價值合計 11,695,150.54 11,360,257.85

其中：房屋及建筑物 11,695,150.54 11,360,257.85


6、應(yīng)交稅費
項 目 期末數(shù) 年初數(shù)


增值稅 215,722.46 -269.83


企業(yè)所得稅 102,167.70 1,424,107.83


個人所得稅 8,900,000.00


合 計 9,217,890.16 1,423,838.00



7、其他應(yīng)付款

（1） 賬齡分析

期末數(shù) 年初數(shù)
賬 齡
金額 比例(%) 金額 比例(%)

1 年以內(nèi) 41,666.55 100.00% 325,544.00 100.00%


合 計 41,666.55 100.00% 325,544.00 100.00%


（2）截止 2011 年 9 月 30 日，其他應(yīng)付款中不存在應(yīng)付持有公司 5%(含 5%)以上表決權(quán)股份的股
東單位或關(guān)聯(lián)方的欠款情況。

8、實收資本
持股比例
類 別 年初數(shù) 本年增加 本年減少 期末數(shù)


王溯航 2,750,000.00 0.00 0.00 2,750,000.00 55.00%


金志翀 2,250,000.00 0.00 0.00 2,250,000.00 45.00%


合 計 5,000,000.00 0.00 0.00 5,000,000.00 100.00%




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本公司注冊資本(實收資本)5,000.00 萬元人民幣，已經(jīng)江蘇天宇會計師事務(wù)所有限公司審驗，并
于 2007 年 8 月 28 日出具天宇驗字（2007）第 0063 號驗資報告。

9、未分配利潤
項 目 本期數(shù) 上年數(shù)

本年年初余額 45,040,398.95 2,001,836.81

本年增加額 -462,686.67 47,820,624.60

其中：本年凈利潤轉(zhuǎn)入 -462,686.67 47,820,624.60

本年減少額 44,500,000.00 4,782,062.46

其中：分配股利 44,500,000.00 0.00

計提盈余公積 0.00 4,782,062.46

本年年末余額 77,712.28 45,040,398.95



10、 盈余公積

項 目 本期數(shù) 上年數(shù)

法定盈余公積 5,004,488.77 5,004,488.77

合 計 5,004,488.77 5,004,488.77



11、 營業(yè)收入及營業(yè)成本

（1）營業(yè)收入

項 目 本期數(shù) 上年數(shù)

主營業(yè)務(wù)收入 50,328.80 2,174,745.00

其他業(yè)務(wù)收入 2,176,499.02 0.00

營業(yè)收入合計 2,226,827.82 2,174,745.00

主營業(yè)務(wù)成本 95,998.42 450,101.59

其他業(yè)務(wù)成本 396,150.85 0.00

492,149.27 450,101.59
營業(yè)成本合計


12、 營業(yè)稅金及附加

項 目 本期數(shù) 上年數(shù)

城建稅 580.02 0.00

教育費附加 414.31 0.00




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項 目 本期數(shù) 上年數(shù)

合 計 994.33 0.00



13、 銷售費用

項 目 本期數(shù) 上年數(shù)

賬扣費用 5,955.00 0.00

合 計 0.00
5,955.00


14、 管理費用

項 目 本期數(shù) 上年數(shù)

福利費 0.00 -251,061.42

辦公費 10,982.20 34,284.04

稅金 711.60 32,846.08

折舊費 334,317.51 559,076.82

審計咨詢費 18,000.00 0.00

合 計 375,145.52
364,011.31


15、 財務(wù)費用

項 目 本期數(shù) 上年數(shù)

利息支出 0.00 0.00

減：利息收入 -465.04 -738.10

加：手續(xù)費等支出 759.64 814.05

合 計 294.60 75.95


16、 營業(yè)外收入

項 目 本期數(shù) 上年數(shù)

出售固定資產(chǎn)凈收益 0.00 47,933,473.08

合 計 0.00 47,933,473.08



17、 營業(yè)外支出

項 目 本期數(shù) 上年數(shù)

存貨盤虧 1,484,678.12 8,012.59




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項 目 本期數(shù) 上年數(shù)

固定資產(chǎn)盤虧 575.18 0.00

稅收滯納金 1.13 0.00

合 計 1,485,254.43 8,012.59



18、 所得稅

項 目 本期數(shù) 上年數(shù)

企業(yè)所得稅 340,855.55 1,454,257.83

合 計 340,855.55 1,454,257.83


19、 現(xiàn)金流量表項目注釋


（1）現(xiàn)金流量表補充資料

補充資料 本期金額 上年金額

1．將凈利潤調(diào)節(jié)為經(jīng)營活動現(xiàn)金流量：

-462,686.67 47,820,624.60
凈利潤

0.00 0.00
加：資產(chǎn)減值準(zhǔn)備

334,317.51 559,076.82
固定資產(chǎn)折舊、油氣資產(chǎn)折耗、生產(chǎn)性生物資產(chǎn)折舊

0.00 0.00
無形資產(chǎn)攤銷

0.00 0.00
長期待攤費用攤銷

處置固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和其他長期資產(chǎn)的損失（收益 575.18 -52,091,243.40
以“－”號填列）
0.00 132,253.10
固定資產(chǎn)報廢損失（收益以“－”號填列）

0.00 0.00
公允價值變動損失（收益以“－”號填列）

0.00 0.00
財務(wù)費用（收益以“－”號填列）

0.00 0.00
投資損失（收益以“－”號填列）

0.00 0.00
遞延所得稅資產(chǎn)減少（增加以“－”號填列）

0.00 0.00
遞延所得稅負債增加（減少以“－”號填列）

1,364,954.08 13,583.84
存貨的減少（增加以“－”號填列）

199,831.00 -53,900,923.67
經(jīng)營性應(yīng)收項目的減少（增加以“－”號填列）

-1,389,825.29 1,455,405.62
經(jīng)營性應(yīng)付項目的增加（減少以“－”號填列）

0.00 0.00
其他



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經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額 47,165.81 -56,011,223.09

2.不涉及現(xiàn)金收支的重大投資和籌資活動：

債務(wù)轉(zhuǎn)為資本 0.00 0.00

一年內(nèi)到期的可轉(zhuǎn)換公司債券 0.00 0.00

融資租入固定資產(chǎn) 0.00 0.00

3.現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物凈變動情況：

現(xiàn)金的年末余額 50,585.76 3,419.95

減：現(xiàn)金的期初余額 3,419.95 19,075.04

加：現(xiàn)金等價物的年末余額 0.00 0.00

減：現(xiàn)金等價物的期初余額 0.00 0.00

現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物凈增加額 47,165.81 -15,655.09


（2）現(xiàn)金和現(xiàn)金等價物的構(gòu)成

項 目 本期金額 上年金額

一、現(xiàn)金

其中：庫存現(xiàn)金 0.00 0.00

可隨時用于支付的銀行存款 50,585.76 3,419.95

其他貨幣資金 0.00 0.00

可用于支付的存放中央銀行款項 0.00 0.00

存放同業(yè)款項 0.00 0.00

拆放同業(yè)款項 0.00 0.00

二、現(xiàn)金等價物 0.00 0.00

其中：三個月內(nèi)到期的債券投資 0.00 0.00

三、年末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物余額 50,585.76 3,419.95




七、財務(wù)報表的批準(zhǔn)

本財務(wù)報表于 2011 年 12 月 23 日由董事會通過及批準(zhǔn)發(fā)布。




公司名稱：南京團結(jié)企業(yè)有限公司




第 16 頁 共 16 頁
 南京團結(jié)企業(yè)有限公司股東
擬股權(quán)轉(zhuǎn)讓項目

資產(chǎn)評估報告書

共1冊 第1冊
國融興華評報字【2011】第 459 號




北京國融興華資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司
2011 年 12 月 29 日
南京團結(jié)企業(yè)有限公司股東擬股權(quán)轉(zhuǎn)讓項目 資產(chǎn)評估報告書目錄




目 錄


聲 明 ................................................................................................................1

資產(chǎn)評估報告書摘要........................................................................................2

資產(chǎn)評估報告書正文........................................................................................5

一、委托方、被評估單位和委托方以外的其他評估報告使用者 ...5
二、評估目的 ...............................................................................................7
三、評估對象和評估范圍 .........................................................................7
四、價值類型及其定義..............................................................................8
五、評估基準(zhǔn)日 ...........................................................................................8
六、評估依據(jù) ...............................................................................................8
七、評估方法 .............................................................................................10
八、評估程序?qū)嵤┻^程和情況...............................................................13
九、評估假設(shè)和限制條件 .......................................................................14
十、評估結(jié)論 .............................................................................................15
十一、特別事項說明 ................................................................................16
十二、評估報告使用限制說明...............................................................17
十三、評估報告日.....................................................................................18
十四、尾部..................................................................................................19
資產(chǎn)評估報告書附件......................................................................................20




北京國融興華資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司
南京團結(jié)企業(yè)有限公司股東擬股權(quán)轉(zhuǎn)讓項目 資產(chǎn)評估報告書聲明




資產(chǎn)評估報告書

聲 明
一、 我們在執(zhí)行本資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)中，遵循相關(guān)法律法規(guī)和資產(chǎn)評估準(zhǔn)
則，恪守獨立、客觀和公正的原則；根據(jù)我們在執(zhí)業(yè)過程中收集的資料，
評估報告陳述的內(nèi)容是客觀的，并對評估結(jié)論合理性承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)
任。
二、 評估對象涉及的資產(chǎn)、負債清單由委托方、被評估單位申報并經(jīng)
其簽章確認；所提供資料的真實性、合法性、完整性，及恰當(dāng)使用評估報
告是委托方和相關(guān)當(dāng)事方的責(zé)任。
三、 我們與評估報告中的評估對象沒有現(xiàn)存或者預(yù)期的利益關(guān)系；與
相關(guān)當(dāng)事方?jīng)]有現(xiàn)存或者預(yù)期的利益關(guān)系，對相關(guān)當(dāng)事方不存在偏見。
四、 我們已對評估報告中的評估對象及其所涉及主要資產(chǎn)進行現(xiàn)場
調(diào)查；我們已對評估對象及其所涉及資產(chǎn)的法律權(quán)屬狀況給予必要的關(guān)
注，對評估對象及其所涉及資產(chǎn)的法律權(quán)屬資料進行了查驗，并對已經(jīng)發(fā)
現(xiàn)的問題進行了如實披露，且已提請委托方及相關(guān)當(dāng)事方完善產(chǎn)權(quán)以滿足
出具評估報告的要求。
五、 我們出具的評估報告中的分析、判斷和結(jié)論受評估報告中假設(shè)和
限定條件的限制，評估報告使用者應(yīng)當(dāng)充分考慮評估報告中載明的假設(shè)、
限定條件、特別事項說明及其對評估結(jié)論的影響。
六、 我們對評估對象的價值進行估算并發(fā)表的專業(yè)意見，是經(jīng)濟行為
實現(xiàn)的參考依據(jù)。我們出具的評估報告及其所披露的評估結(jié)論僅限于評估
報告載明的評估目的，僅在評估結(jié)論使用有效期限內(nèi)使用，因使用不當(dāng)造
成的后果與我們無關(guān)。


北京國融興華資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司 第1頁
南京團結(jié)企業(yè)有限公司股東擬股權(quán)轉(zhuǎn)讓項目 資產(chǎn)評估報告書摘要



南京團結(jié)企業(yè)有限公司股東擬股權(quán)轉(zhuǎn)讓評估項目
資產(chǎn)評估報告書摘要

國融興華評報字[2011]第 459 號


重 要 提 示
以下內(nèi)容摘自評估報告正文，欲了解本評估項目的詳細
情況和合理理解評估結(jié)論，應(yīng)當(dāng)閱讀評估報告正文。

南京團結(jié)企業(yè)有限公司：
北京國融興華資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司接受貴公司的委托，對貴公司
股東擬股權(quán)轉(zhuǎn)讓之事宜所涉及的南京團結(jié)企業(yè)有限公司股東全部權(quán)益價
值在評估基準(zhǔn)日的市場價值進行了評估。
本次評估對象是股東全部權(quán)益價值，評估范圍是南京團結(jié)企業(yè)有限公
司的全部資產(chǎn)及相關(guān)負債，包括流動資產(chǎn)、非流動資產(chǎn)（固定資產(chǎn)）和流
動負債。
評估基準(zhǔn)日為 2011 年 09 月 30 日。
本次評估遵照中國有關(guān)資產(chǎn)評估的法令、法規(guī)和評估準(zhǔn)則，遵循獨立、
客觀、公正、科學(xué)的工作原則和產(chǎn)權(quán)利益主體變動原則、替代性原則等有
關(guān)經(jīng)濟原則，依據(jù)委估資產(chǎn)的實際狀況、有關(guān)市場交易資料和現(xiàn)行市場價
格標(biāo)準(zhǔn)，并參考資產(chǎn)的歷史成本，以資產(chǎn)的持續(xù)使用和公開市場為前提進
行評估。采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法計算確定評估價值。
本次評估的價值類型為市場價值。
截止評估基準(zhǔn)日 2011 年 09 月 30 日，在企業(yè)持續(xù)經(jīng)營及資產(chǎn)繼續(xù)使
用前提下，資產(chǎn)基礎(chǔ)法評估結(jié)果如下：南京團結(jié)企業(yè)有限公司資產(chǎn)賬面價
值 6,434.18 萬元，評估價值 16,406.71 萬元，增值 9,972.53 萬元，增值率
154.99%；負債賬面價值 925.96 萬元，評估價值 925.96 萬元，無增減值變

北京國融興華資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司 第2頁
南京團結(jié)企業(yè)有限公司股東擬股權(quán)轉(zhuǎn)讓項目 資產(chǎn)評估報告書摘要

化；凈資產(chǎn)賬面價值 5,508.22 萬元，評估價值 15,480.75 萬元，增值 9,972.53
萬元，增值率 181.05%。
評估結(jié)論詳細情況見評估明細表。

被評估單位名稱：南京團結(jié)企業(yè)有限公司 金額單位：人民幣萬元
賬面價值 評估價值 增減值 增值率％
項 目
A B C=B-A D=C/A×100%
1 流動資產(chǎn) 5,298.15 5,298.15 - -
2 非流動資產(chǎn) 1,136.03 11,108.56 9,972.53 877.84
3 其中：固定資產(chǎn) 1,136.03 11,108.56 9,972.53 877.84
4 資產(chǎn)總計 6,434.18 16,406.71 9,972.53 154.99
5 流動負債 925.96 925.96 - -
6 非流動負債 - - - -
7 負債合計 925.96 925.96 - -
8 凈資產(chǎn)（所有者權(quán)益） 5,508.22 15,480.75 9,972.53 181.05


經(jīng)資產(chǎn)基礎(chǔ)法評估，南京團結(jié)企業(yè)有限公司股東全部權(quán)益價值的評估
價值為 15,480.75 萬元。
在使用本評估結(jié)論時，提請報告使用者關(guān)注評估報告中的特別事項。
根據(jù)國家目前有關(guān)規(guī)定，本評估結(jié)論的使用有效期為壹年，即自 2011
年 09 月 30 日至 2012 年 09 月 29 日有效。




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（此頁無正文）




法 定 代 表 人： 趙向陽




注冊資產(chǎn)評估師： 宋 劼




注冊資產(chǎn)評估師： 劉志強




北京國融興華資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司
2011 年 12 月 29 日




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南京團結(jié)企業(yè)有限公司股東擬股權(quán)轉(zhuǎn)讓評估項目
資產(chǎn)評估報告書正文

國融興華評報字[2011]第459號


南京團結(jié)企業(yè)有限公司：
北京國融興華資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司接受貴公司的委托，根據(jù)有關(guān)
法律、法規(guī)和資產(chǎn)評估準(zhǔn)則、資產(chǎn)評估原則，采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法，按照必
要的評估程序，對貴公司股東擬股權(quán)轉(zhuǎn)讓之事宜而涉及的南京團結(jié)企業(yè)
有限公司股東全部權(quán)益價值在評估基準(zhǔn)日 2011 年 09 月 30 日的市場價值
進行了評估。現(xiàn)將資產(chǎn)評估情況報告如下：

一、委托方、被評估單位和委托方以外的其他評估報告使用者
委托方及被評估單位均為南京團結(jié)企業(yè)有限公司。
（一）委托方及被評估單位簡介
1、工商注冊情況：
名 稱：南京團結(jié)企業(yè)有限公司（以下或簡稱“南京團結(jié)”）
注 冊 號：320100000087278
住 所：南京市白下區(qū)中山東路 18 號 3103 室
法定代表人：霍力
注冊資本：5,000 萬元人民幣
實收資本：5,000 萬元人民幣
企業(yè)類型：有限公司（自然人控股）
成立日期：1998 年 5 月 27 日
營業(yè)期限：1998 年 05 月 27 日至 2018 年 05 月 27 日

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經(jīng)營范圍：許可經(jīng)營項目：無 一般經(jīng)營項目：生物工程技術(shù)、
新型藥物及其它新產(chǎn)品的技術(shù)研究、開發(fā)；計算機及應(yīng)用系統(tǒng)、輔助系
統(tǒng)、軟件、測量探測儀器、電光源產(chǎn)品的研制、開發(fā)、生產(chǎn)、加工、銷
售；鞋帽、服裝、玩具、玻璃器皿、家用電器、通訊設(shè)備（不含衛(wèi)星地
面接收設(shè)施）、文化用品、皮革及制品、土畜產(chǎn)、機械設(shè)備、電子產(chǎn)品
的生產(chǎn)、加工、銷售；農(nóng)作物開發(fā)、種植、加工；汽車配件、金屬材料、
建筑材料、礦產(chǎn)品、日用百貨銷售；經(jīng)濟、科技、環(huán)保信息咨詢；自營
和代理各類商品和技術(shù)進出口，但國家限定公司經(jīng)營或禁止進出口的商
品和技術(shù)除外。
2、歷史沿革：
南京團結(jié)企業(yè)有限公司經(jīng)南京市工商行政管理局登記，成立于 1998
年 5 月 27 日；注冊資本：人民幣 580.00 萬元；實收資本：人民幣 580.00
萬元。
截止評估基準(zhǔn)日 2011 年 09 月 30 日，南京團結(jié)股權(quán)結(jié)構(gòu)如下：
股東名稱 持股數(shù)量（萬股） 占股本總額比例（%）

王溯航 2,750.00 55


金志翀 2,250.00 45


合 計 5,000.00 100




3、近幾年來企業(yè)的資產(chǎn)、負債、權(quán)益狀況和經(jīng)營業(yè)績：

財務(wù)指標(biāo) 2011 年 09 月 30 日 2010 年 12 月 31 日 2009 年 12 月 31 日


總資產(chǎn)（元） 64,341,757.76 101,794,269.72 52,518,584.75

總負債（元） 9,259,556.71 1,749,382.00 293,976.38


股東權(quán)益（元） 55,082,201.05 100,044,887.72 52,224,608.37




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經(jīng)營業(yè)績 2011 年度 1-9 月 2010 年度 2009 年度


營業(yè)收入（元） 2,226,827.82 2,174,745.00 1,475,000.00

利潤總額（元） -121,831.12 49,274,882.43 579,614.13

凈利潤（元） -462,686.67 47,820,624.60 542,739.13


（二）委托方和被評估單位之間的關(guān)系
本次評估的委托方及被評估單位均為南京團結(jié)企業(yè)有限公司。
（三）評估報告使用者
本評估報告的使用者為本次評估的委托方、股權(quán)轉(zhuǎn)讓相關(guān)方，除國
家法律、法規(guī)另有規(guī)定外，任何未經(jīng)評估機構(gòu)和委托方確認的機構(gòu)或個
人不能由于得到評估報告而成為評估報告使用者。

二、評估目的

南京團結(jié)企業(yè)有限公司股東擬轉(zhuǎn)讓該公司股權(quán)，本次評估的目的是
對南京團結(jié)企業(yè)有限公司的股東全部權(quán)益價值進行評估，為上述經(jīng)濟行
為提供價值參考依據(jù)。

三、評估對象和評估范圍
本次評估對象為股東全部權(quán)益價值。
評估范圍涉及南京團結(jié)的全部資產(chǎn)及相關(guān)負債，資產(chǎn)類型具體包
括：流動資產(chǎn)、非流動資產(chǎn)和流動負債，其中非流動資產(chǎn)具體包括固定
資產(chǎn)。
評估基準(zhǔn)日南京團結(jié)的賬面總資產(chǎn)為 6,434.18 萬元，總負債為 925.96
萬元，凈資產(chǎn)為 5,508.22 萬元。詳見下表：


南京團結(jié)申報的資產(chǎn)和負債匯總表
金額單位：元
項目名稱 賬面價值 項目名稱 賬面價值

流動資產(chǎn) 52,981,499.91 流動負債 9,259,556.71

固定資產(chǎn) 11,360,257.85 非流動負債 -

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無形資產(chǎn) - 負債總額 9,259,556.71

資產(chǎn)總額 64,341,757.76 凈資產(chǎn) 55,082,201.05


納入本次評估范圍內(nèi)的房屋建筑物為位于江蘇省南京市白下區(qū)中
山東路南京國際貿(mào)易中心一層 A1、A2、A3 室的商用房地產(chǎn)，總建筑面
積為 1,096.92 平方米。
納入評估范圍的資產(chǎn)與委托評估時確定的資產(chǎn)范圍一致。
納入本次評估范圍內(nèi)的資產(chǎn)及負債相應(yīng)的財務(wù)報表經(jīng)亞太（集團）
會計師事務(wù)所有限公司審計，并已出具亞會審字［2011］134 號審計報告。

四、價值類型及其定義

根據(jù)本次評估目的等相關(guān)條件，經(jīng)與委托方約定選用市場價值類型。
市場價值：是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強
迫情況下，評估對象在評估基準(zhǔn)日進行正常公平交易的價值估計數(shù)額。

五、評估基準(zhǔn)日

本項目資產(chǎn)評估基準(zhǔn)日是 2011 年 09 月 30 日。
為了保證評估結(jié)果有效地服務(wù)于評估目的，減少和避免評估基準(zhǔn)日
后的調(diào)整事項，盡可能與評估目的的實現(xiàn)日接近，并考慮企業(yè)財務(wù)出具
報表的時間，經(jīng)與各方協(xié)商，確定評估基準(zhǔn)日為 2011 年 09 月 30 日。
本評估以評估基準(zhǔn)日有效的價格標(biāo)準(zhǔn)為取價標(biāo)準(zhǔn)。

六、評估依據(jù)

本次評估的依據(jù)主要包括資產(chǎn)評估經(jīng)濟行為、法律法規(guī)、評估準(zhǔn)則、
權(quán)屬、取價及其他等依據(jù)，具體如下：

（一）經(jīng)濟行為依據(jù)
1、 資產(chǎn)評估機構(gòu)與委托方簽訂的《資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書》。

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（二）法律法規(guī)依據(jù)
1、 中華人民共和國主席令第 42 號《中華人民共和國公司法》（2005
年 10 月 27 日）；
2、 《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》(1994 年 7 月 5 日);
3、 《中華人民共和國土地管理法》（2004 年 8 月 28 日第十屆全國
人民代表大會常務(wù)委員會第十一次會議第二次修正）;
4、 國務(wù)院 91 號令《國有資產(chǎn)評估管理辦法》（1991 年 11 月 16 日）；
5、 原國家國有資產(chǎn)管理局 國資辦發(fā)[1992]36 號《國有資產(chǎn)評估管
理辦法施行細則》（1992 年 7 月 18 日）；
6、 國務(wù)院國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會令第 12 號《企業(yè)國有資產(chǎn)評估
管理暫行辦法》（2005 年 8 月 25 日）；
7、 國務(wù)院國資委產(chǎn)權(quán)[2006]274 號《關(guān)于加強企業(yè)國有資產(chǎn)評估管
理工作有關(guān)問題的通知》；
8、 其他與評估相關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章制度等。
（三）評估準(zhǔn)則依據(jù)
1、 《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則—基本準(zhǔn)則》（2004 年 5 月 1 日）；
2、 《資產(chǎn)評估職業(yè)道德準(zhǔn)則—基本準(zhǔn)則》（2004 年 5 月 1 日）；
3、 《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則—評估報告》；
4、 《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則—評估程序》；
5、 《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則—業(yè)務(wù)約定書》；
6、 《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則—不動產(chǎn)》；
7、 《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則—無形資產(chǎn)》；
8、 《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則—工作底稿》；
9、 《資產(chǎn)評估價值類型指導(dǎo)意見》；
10、《注冊資產(chǎn)評估師關(guān)注評估對象法律權(quán)屬指導(dǎo)意見》（2003 年 3

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月 1 日）；
11、 《企業(yè)價值評估指導(dǎo)意見（試行）》（2004 年 12 月 30 日）；
12、 《企業(yè)國有資產(chǎn)評估報告指南》（中評協(xié)[2008]218 號）。

（四）權(quán)屬依據(jù)
1、 房屋所有權(quán)證；
2、 國有土地使用證；
3、 其他產(chǎn)權(quán)證明文件等。

（五）取價依據(jù)
1、 被評估單位提供的項目平面圖、立面圖等；
2、 《房地產(chǎn)估價規(guī)范》；
3、 房產(chǎn)周邊的市場價格信息；
4、 同類物業(yè)市場租金水平；
5、 物業(yè)租賃合同；
6、 《資產(chǎn)評估常用數(shù)據(jù)與參數(shù)手冊》（第二版）；
7、 被評估單位提供的資產(chǎn)評估清查明細表、賬冊憑證、會計報表等
其他評估相關(guān)資料；
8、 評估人員現(xiàn)場察看和市場調(diào)查取得的有關(guān)評估資料；
9、 其他取價依據(jù)等。

（六）其他參考依據(jù)
1、 亞太（集團）會計師事務(wù)所有限公司出具的評估基準(zhǔn)日審計報
告；
2、 其他參考依據(jù)等。

七、評估方法

（一）評估方法的選擇
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依據(jù)資產(chǎn)評估準(zhǔn)則的規(guī)定，企業(yè)價值評估可以采用收益法、市場法、
資產(chǎn)基礎(chǔ)法三種方法。收益法指通過被評估企業(yè)預(yù)期收益折現(xiàn)以確定評
估對象價值的評估思路。市場法是指將評估對象與參考企業(yè)、在市場上
已有交易案例的企業(yè)、股東權(quán)益、證券等權(quán)益性資產(chǎn)進行比較以確定評
估對象價值的評估思路。資產(chǎn)基礎(chǔ)法是指在合理評估企業(yè)各項資產(chǎn)價值
和負債的基礎(chǔ)上確定評估對象價值的評估思路。
因國內(nèi)產(chǎn)權(quán)交易市場交易信息的獲取途徑有限，且同類企業(yè)在業(yè)務(wù)
內(nèi)容和主營業(yè)務(wù)構(gòu)成方面差異較大，選取同類型市場參照物的難度極
大，故本次評估未采用市場法。
南京團結(jié)企業(yè)有限公司股東擬轉(zhuǎn)讓全部股權(quán)，管理團隊會發(fā)生重大
變化，存在重大不確定性，很難根據(jù)企業(yè)的歷史財務(wù)資料來測算真實反
應(yīng)企業(yè)收益的各項指標(biāo)及其變化趨勢，對未來收益的估算也就缺乏合理
的依據(jù)，因此本次評估沒有預(yù)測未來收益。因此無法用收益法準(zhǔn)確可靠
地評估企業(yè)價值，故本次評估未采用收益法。
結(jié)合本次資產(chǎn)評估對象、價值類型和評估師所收集的資料，確定采
用資產(chǎn)基礎(chǔ)法進行評估。

（二）資產(chǎn)基礎(chǔ)法簡介
資產(chǎn)基礎(chǔ)法即成本加和法，是以在評估基準(zhǔn)日重新建造一個與評估
對象相同的企業(yè)或獨立獲利實體所需的投資額作為判斷整體資產(chǎn)價值
的依據(jù)，具體是指將構(gòu)成企業(yè)的各種要素資產(chǎn)的評估價值加總減去負債
評估價值求得企業(yè)價值的方法。
1、 流動資產(chǎn)
流動資產(chǎn)評估范圍包括貨幣資金、應(yīng)收賬款和其他應(yīng)收款。
（1）貨幣資金：貨幣資金全部為人民幣。對貨幣資金中的銀行存
款的賬面金額進行核實，以核實后的賬面價值確定評估價值。
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（2）應(yīng)收款項：包括應(yīng)收賬款和其他應(yīng)收款。對應(yīng)收賬款和其他
應(yīng)收款，評估人員在核實其價值構(gòu)成及債務(wù)人情況的基礎(chǔ)上，具體分析
欠款數(shù)額、時間和原因、款項回收情況、債務(wù)人資金、信用、經(jīng)營管理
現(xiàn)狀等因素，主要以核實后的賬面價值確定評估價值。
2、 非流動資產(chǎn)
本次對納入評估范圍的房地產(chǎn)采用收益法進行評估。
首先通過周邊類似房產(chǎn)比較求得客觀租金水平，然后估算出全部房
產(chǎn)各年收益，扣除相應(yīng)的流轉(zhuǎn)稅、管理費用、保險費用、維修費用等得
到該項房產(chǎn)的年凈收益額，再通過折現(xiàn)，最終估算出委估房地產(chǎn)的價值。
運用收益法按下列基本步驟進行：
A、搜集有關(guān)收入和費用的資料；
B、估算有效毛收入；
C、估算運營（管理）費用；
D、計算凈收益（A）；
E、選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率（r）；
F、確定未來可收益的年限（n）；
G、選用與評估目的相匹配的計算公式求得收益價值。
收益法基本公式如下：




式中：
V –評估價值；
Ai–未來第i年的凈收益；
r–資本化率；
n–收益年限。
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3、 負債
對企業(yè)負債的評估，主要是進行審查核實，評估人員對相關(guān)的文件、
合同、賬本及相關(guān)憑證進行核實，確認其真實性后，以核實后的賬面價
值或根據(jù)其實際應(yīng)承擔(dān)的負債確定評估價值。

（三）評估結(jié)果的確定方法

經(jīng)過以上評估方法得出的初步結(jié)論進行比較、分析，綜合考慮不同
評估方法和初步價值結(jié)論的合理性及使用數(shù)據(jù)的質(zhì)量和數(shù)量，形成最終
評估結(jié)果。

八、評估程序?qū)嵤┻^程和情況

本次評估工作分為四個階段。
（一）資產(chǎn)評估前期準(zhǔn)備工作階段
本階段主要工作是：選派資產(chǎn)評估先遣人員進駐，根據(jù)行業(yè)的特點
制訂資產(chǎn)評估前期工作計劃，并根據(jù)資產(chǎn)評估操作規(guī)范的要求和我公司
資產(chǎn)評估工作的需要，向委托方及被評估單位布置資產(chǎn)評估申報表，協(xié)
助委托方及被評估單位進行資產(chǎn)評估的填報工作；同時了解企業(yè)及委估
資產(chǎn)的情況，收集資產(chǎn)評估所需文件、資料；制訂資產(chǎn)評估工作計劃。
（二）現(xiàn)場評估階段
我們根據(jù)評估有關(guān)原則和規(guī)定，對評估范圍的資產(chǎn)進行了評估和產(chǎn)
權(quán)調(diào)查核實，具體步驟如下：
1、聽取企業(yè)有關(guān)人員對企業(yè)情況以及委估資產(chǎn)歷史現(xiàn)狀的介紹；
2、對企業(yè)填報的資產(chǎn)評估申報表進行征詢、鑒別，并對與企業(yè)有
關(guān)的財務(wù)記錄數(shù)據(jù)進行核對，對發(fā)現(xiàn)的問題進行了解，并請企業(yè)進行修
改；
3、根據(jù)資產(chǎn)評估申報表的內(nèi)容，到現(xiàn)場進行實物核實，并對資產(chǎn)

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狀況進行勘查、記錄，并與管理人員進行交談，了解資產(chǎn)的經(jīng)營、管理
狀況；
4、根據(jù)委估資產(chǎn)的實際狀況和特點，制定相應(yīng)的評估方法；
5、查閱委估資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證明文件等資料；
6、開展市場調(diào)查；
7、對企業(yè)資產(chǎn)進行評估，計算評估價值。
（三）評估匯總階段
根據(jù)資產(chǎn)的初步評估結(jié)果，進行匯總分析工作，確認評估工作中沒
有發(fā)生重評和漏評的情況后，根據(jù)匯總分析情況，對資產(chǎn)評估結(jié)果進行
調(diào)整、修改和完善。
（四）提交報告階段
根據(jù)評估工作情況，起草資產(chǎn)評估報告書，向委托方提交初步資產(chǎn)
評估結(jié)果，并對評估結(jié)果進行充分溝通，在與委托方充分交換意見并經(jīng)
評估公司三級審核之后，向委托方提交正式資產(chǎn)評估報告書。

九、評估假設(shè)和限制條件

1、 本次評估以本資產(chǎn)評估報告所列明的特定評估目的為前提；
2、 本次評估的各項資產(chǎn)均以評估基準(zhǔn)日的實際存量為前提，有關(guān)
資產(chǎn)的現(xiàn)行市價以評估基準(zhǔn)日的國內(nèi)有效價格為依據(jù)；
3、 本次評估假設(shè)被評估資產(chǎn)現(xiàn)有用途不變且企業(yè)持續(xù)經(jīng)營；
4、 本次評估假設(shè)評估基準(zhǔn)日外部經(jīng)濟環(huán)境不變；
5、 本次評估假設(shè)被評估單位提供的基礎(chǔ)資料和財務(wù)資料真實、準(zhǔn)
確、完整；
6、 本次評估未考慮將來可能承擔(dān)的抵押擔(dān)保事宜，以及特殊的交
易方可能追加付出的價格等對其評估價值的影響，也未考慮國家宏觀經(jīng)


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濟政策發(fā)生變化以及遇有自然力和其它不可抗力對資產(chǎn)價格的影響；
7、 評估范圍僅以被評估單位提供的評估申報表為準(zhǔn)，未考慮被評
估單位提供清單以外可能存在的或有資產(chǎn)及或有負債。

十、評估結(jié)論

截止評估基準(zhǔn)日 2011 年 09 月 30 日，南京團結(jié)企業(yè)有限公司的股東
全部權(quán)益價值評估結(jié)果如下：
截止評估基準(zhǔn)日 2011 年 09 月 30 日，在企業(yè)持續(xù)經(jīng)營及資產(chǎn)繼續(xù)使
用前提下，資產(chǎn)基礎(chǔ)法評估結(jié)果如下：南京團結(jié)企業(yè)有限公司資產(chǎn)賬面
價值 6,434.18 萬元，評估價值 16,406.71 萬元，增值 9,972.53 萬元，增值
率 154.99%；負債賬面價值 925.96 萬元，評估價值 925.96 萬元，無增減
值變化；凈資產(chǎn)賬面價值 5,508.22 萬元，評估價值 15,480.75 萬元，增值
9,972.53 萬元，增值率 181.05%。
評估結(jié)論詳細情況見評估明細表。

資產(chǎn)評估結(jié)果匯總表
評估基準(zhǔn)日：2011年09月30日

被評估單位名稱：南京團結(jié)企業(yè)有限公司 金額單位：人民幣萬元
賬面價值 評估價值 增減值 增值率％
項 目
A B C=B-A D=C/A×100%
1 流動資產(chǎn) 5,298.15 5,298.15 - -
2 非流動資產(chǎn) 1,136.03 11,108.56 9,972.53 877.84
3 其中：固定資產(chǎn) 1,136.03 11,108.56 9,972.53 877.84
4 資產(chǎn)總計 6,434.18 16,406.71 9,972.53 154.99
5 流動負債 925.96 925.96 - -
6 非流動負債 - - - -
7 負債合計 925.96 925.96 - -
8 凈資產(chǎn)（所有者權(quán)益） 5,508.22 15,480.75 9,972.53 181.05

經(jīng)資產(chǎn)基礎(chǔ)法評估，南京團結(jié)企業(yè)有限公司股東全部權(quán)益價值的評
估價值為 15,480.75 萬元。




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十一、特別事項說明

本評估報告書存在如下特別事項，提請報告使用者予以關(guān)注：
1、 遵循相關(guān)法律、法規(guī)，評估師僅對評估對象價值進行估算并發(fā)
表專業(yè)意見，對評估對象的法律權(quán)屬狀況給與必要的關(guān)注，但不對評估
對象的法律權(quán)屬做任何形式的保證，本評估報告的結(jié)論僅為本次評估目
的服務(wù)，不能作為確認產(chǎn)權(quán)的依據(jù)。
2、提供必要的資料并保證所提供資料的真實性、合法性和完整性，
恰當(dāng)使用評估報告是委托方和當(dāng)事方的責(zé)任。本評估報告中涉及的資產(chǎn)
狀況原始資料及相關(guān)產(chǎn)權(quán)證明文件、財務(wù)數(shù)據(jù)及有關(guān)資料由委托方及被
評估單位提供，委托方及被評估單位對上述資料的真實性、合法性、準(zhǔn)
確性及有效性已做出書面承諾。
3、本次評估中，我們查看了每項委估對象的外部狀況，在情況允
許下對房屋建筑物實施了現(xiàn)場勘察鑒定，但僅借助了一般輔助性工具和
常規(guī)手段，未使用精密或?qū)�業(yè)儀器對結(jié)構(gòu)進行測試和鑒定。由于條件所
限，對于危險部位及部分隱蔽工程無法實施勘察和觀測，具體情況以被
評估單位介紹和評估人員經(jīng)驗判斷為依據(jù)。
4、南京團結(jié)所申報的資產(chǎn)和負債已經(jīng)亞太（集團）會計師事務(wù)所
有限公司審計，并已出具亞會審字［2011］134 號審計報告。本次評估是
在亞太（集團）會計師事務(wù)所有限公司審計的基礎(chǔ)上進行的。本公司承
擔(dān)引用數(shù)據(jù)正確的法津責(zé)任，但不承擔(dān)審計的法律責(zé)任。
5、本次委估的房產(chǎn) A1 室因南京團結(jié)企業(yè)有限公司為鴻國實業(yè)集團
有限公司向中國農(nóng)業(yè)銀行南京新街口支行貸款 1,500 萬元提供抵押擔(dān)保，
抵押合同號為 2011-005688，抵押期限自 2011 年 3 月 3 日起至 2012 年 3
月 2 日止；房產(chǎn) A2 室因南京團結(jié)企業(yè)有限公司為南京美麗華鞋業(yè)有限
公司向中國工商銀行南京漢府支行貸款 2,000 萬元提供抵押擔(dān)保，抵押

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合同號為 2010-038675，抵押期限自 2010 年 12 月 10 日起至 2011 年 12 月
9 日止。
6、本次評估在確定南京團結(jié)的股東全部權(quán)益價值時，未考慮控股
權(quán)的溢價，亦未考慮少數(shù)股權(quán)的折價及股權(quán)流動性等特殊交易對股權(quán)價
值的影響。
7、評估基準(zhǔn)日期后重大事項：
①評估基準(zhǔn)日期后事項系評估基準(zhǔn)日至評估報告提出日期之間發(fā)
生的重大事項；
②在評估基準(zhǔn)日后，當(dāng)被評估資產(chǎn)因不可抗力而發(fā)生拆除、毀損、
滅失，往來賬款產(chǎn)生壞賬等影響資產(chǎn)價值的期后事項時，不能直接使用
評估結(jié)論；
③發(fā)生評估基準(zhǔn)日期后重大事項時，不能直接使用本評估結(jié)論。在
本次評估結(jié)果有效期內(nèi)若資產(chǎn)數(shù)量發(fā)生變化，應(yīng)根據(jù)原評估方法對評估
價值進行相應(yīng)調(diào)整。

十二、評估報告使用限制說明

1、注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的目的是對評估對象價值進
行估算并發(fā)表專業(yè)意見，資產(chǎn)評估結(jié)果不應(yīng)被認為是對評估對象可實現(xiàn)
價格的保證；
2、評估報告只能用于評估報告載明的評估目的和用途；
3、評估報告只能由評估報告中載明的評估報告使用者使用；
4、評估報告的全部或者部分內(nèi)容被摘抄、引用或者披露于公開媒
體，需評估機構(gòu)審閱相關(guān)內(nèi)容，法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)當(dāng)事方另有約
定的除外；
5、本評估報告使用有效期：根據(jù)評估準(zhǔn)則，通常只有當(dāng)評估基準(zhǔn)


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日與經(jīng)濟行為實現(xiàn)日相距不超過壹年時，才可以使用評估報告。即本評
估報告自 2011 年 09 月 30 日至 2012 年 09 月 29 日有效。

十三、評估報告日

本評估報告提出日期為 2011 年 12 月 29 日。




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十四、尾部



評估機構(gòu)名稱：北京國融興華資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司




法 定 代 表 人： 趙向陽




注冊資產(chǎn)評估師： 宋 劼




注冊資產(chǎn)評估師： 劉志強




北京國融興華資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司


2011年12月29日




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資產(chǎn)評估報告書附件

目 錄



1. 南京團結(jié)企業(yè)有限公司企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；
2. 南京團結(jié)企業(yè)有限公司評估基準(zhǔn)日財務(wù)報表；
3. 房屋所有權(quán)證和國有土地使用證復(fù)印件；
4. 委托方及被評估單位承諾函；
5. 簽字注冊資產(chǎn)評估師承諾函；
6. 資產(chǎn)評估機構(gòu)資格證書復(fù)印件；
7. 資產(chǎn)評估機構(gòu)企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照副本復(fù)印件；
8. 簽字注冊資產(chǎn)評估師資格證書復(fù)印件；
9. 資產(chǎn)評估明細表。




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 宏圖三胞高科技術(shù)有限公司
擬收購房產(chǎn)評估項目

資產(chǎn)評估報告書

共1冊 第1冊
國融興華評報字【2011】第 466 號




北京國融興華資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司
2011 年 12 月 28 日
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目 錄


聲 明 ................................................................................................................1

資產(chǎn)評估報告書摘要........................................................................................2

資產(chǎn)評估報告書正文........................................................................................5

一、委托方、產(chǎn)權(quán)持有者和委托方以外的其他評估報告使用者 ...5
二、評估目的 ...............................................................................................7
三、評估對象和評估范圍 .........................................................................7
四、價值類型及其定義..............................................................................8
五、評估基準(zhǔn)日 ...........................................................................................8
六、評估依據(jù) ...............................................................................................8
七、評估方法 .............................................................................................10
八、評估程序?qū)嵤┻^程和情況...............................................................12
九、評估假設(shè)和限制條件 .......................................................................14
十、評估結(jié)論 .............................................................................................14
十一、特別事項說明 ................................................................................15
十二、評估報告使用限制說明...............................................................16
十三、評估報告日.....................................................................................17
十四、尾部..................................................................................................18
資產(chǎn)評估報告書附件......................................................................................19




北京國融興華資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司
宏圖三胞高科技術(shù)有限公司擬收購房產(chǎn)評估項目 資產(chǎn)評估報告書聲明


資產(chǎn)評估報告書

聲 明
一、 我們在執(zhí)行本資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)中，遵循相關(guān)法律法規(guī)和資產(chǎn)評
估準(zhǔn)則，恪守獨立、客觀和公正的原則；根據(jù)我們在執(zhí)業(yè)過程中收集的
資料，評估報告陳述的內(nèi)容是客觀的，并對評估結(jié)論合理性承擔(dān)相應(yīng)的
法律責(zé)任。
二、 評估對象涉及的資產(chǎn)、負債清單由委托方、產(chǎn)權(quán)持有者申報
并經(jīng)其簽章確認；所提供資料的真實性、合法性、完整性，及恰當(dāng)使用
評估報告是委托方和相關(guān)當(dāng)事方的責(zé)任。
三、 我們與評估報告中的評估對象沒有現(xiàn)存或者預(yù)期的利益關(guān)
系；與相關(guān)當(dāng)事方?jīng)]有現(xiàn)存或者預(yù)期的利益關(guān)系，對相關(guān)當(dāng)事方不存在
偏見。
四、 我們已對評估報告中的評估對象及其所涉及主要資產(chǎn)進行現(xiàn)
場調(diào)查；我們已對評估對象及其所涉及資產(chǎn)的法律權(quán)屬狀況給予必要的
關(guān)注，對評估對象及其所涉及資產(chǎn)的法律權(quán)屬資料進行了查驗，并對已
經(jīng)發(fā)現(xiàn)的問題進行了如實披露，且已提請委托方及相關(guān)當(dāng)事方完善產(chǎn)權(quán)
以滿足出具評估報告的要求。
五、 我們出具的評估報告中的分析、判斷和結(jié)論受評估報告中假
設(shè)和限定條件的限制，評估報告使用者應(yīng)當(dāng)充分考慮評估報告中載明的
假設(shè)、限定條件、特別事項說明及其對評估結(jié)論的影響。
六、 我們對評估對象的價值進行估算并發(fā)表的專業(yè)意見，是經(jīng)濟
行為實現(xiàn)的參考依據(jù)。我們出具的評估報告及其所披露的評估結(jié)論僅限
于評估報告載明的評估目的，僅在評估結(jié)論使用有效期限內(nèi)使用，因使
用不當(dāng)造成的后果與我們無關(guān)。

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宏圖三胞高科技術(shù)有限公司擬收購房產(chǎn)評估項目 資產(chǎn)評估報告書摘要




宏圖三胞高科技術(shù)有限公司擬收購揚州國脈通信發(fā)展
有限責(zé)任公司房產(chǎn)單項資產(chǎn)評估項目

資產(chǎn)評估報告書摘要

國融興華評報字[2011]第 466 號


重 要 提 示
以下內(nèi)容摘自評估報告正文，欲了解本評估項目的詳細
情況和合理理解評估結(jié)論，應(yīng)當(dāng)閱讀評估報告正文。

宏圖三胞高科技術(shù)有限公司：
北京國融興華資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司接受貴公司的委托，就貴公司
擬收購揚州國脈通信發(fā)展有限責(zé)任公司所持有的房產(chǎn)在評估基準(zhǔn)日的
市場價值進行了評估。
本次評估對象為單項房地產(chǎn)，評估范圍是揚州國脈通信發(fā)展有限責(zé)
任公司持有的位于揚州市文昌路 372 號的房屋產(chǎn)權(quán)證號為“揚房權(quán)證廣
字第 2009009674 號”的房產(chǎn)（包含房號 2、房號 3、房號 4、地下室和
幢號 1-2 房）。
評估基準(zhǔn)日為 2011 年 10 月 31 日。
本次評估遵照中國有關(guān)資產(chǎn)評估的法令、法規(guī)和評估準(zhǔn)則，遵循獨
立、客觀、公正、科學(xué)的工作原則和產(chǎn)權(quán)利益主體變動原則、替代性原
則等有關(guān)經(jīng)濟原則，依據(jù)委估資產(chǎn)的實際狀況、有關(guān)市場交易資料和現(xiàn)
行市場價格標(biāo)準(zhǔn)，并參考資產(chǎn)的歷史成本，以資產(chǎn)的持續(xù)使用和公開市
場為前提，采用市場法和收益法確定評估價值。
本次評估的價值類型為市場價值。
截止評估基準(zhǔn)日 2011 年 10 月 31 日，在持續(xù)經(jīng)營前提下，經(jīng)市場法

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宏圖三胞高科技術(shù)有限公司擬收購房產(chǎn)評估項目 資產(chǎn)評估報告書摘要

和收益法評估，揚州國脈通信發(fā)展有限責(zé)任公司持有的位于揚州市文昌
路 372 號的房屋產(chǎn)權(quán)證號為“揚房權(quán)證廣字第 2009009674 號”房產(chǎn)：賬
面價值 23,563,420.00 元，賬面凈值 19,874,530.00 元，評估價值 54,810,000.00
元，凈值增值 34,953,470.00 元，增值率 175.78%。
根據(jù)國家目前有關(guān)規(guī)定，本評估結(jié)論的使用有效期為壹年，即自 2011
年 10 月 31 日至 2012 年 10 月 30 日有效。




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（本頁無正文）




法 定 代 表 人： 趙向陽




注冊資產(chǎn)評估師： 宋 劼




注冊資產(chǎn)評估師： 劉志強




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2011 年 12 月 28 日




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宏圖三胞高科技術(shù)有限公司擬收購揚州國脈通信發(fā)展
有限責(zé)任公司房產(chǎn)單項資產(chǎn)評估項目

資產(chǎn)評估報告書正文

國融興華評報字[2011]第466號


宏圖三胞高科技術(shù)有限公司：
北京國融興華資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司接受貴公司的委托，根據(jù)有關(guān)
法律、法規(guī)和資產(chǎn)評估準(zhǔn)則、資產(chǎn)評估原則，采用市場法和收益法，按
照必要的評估程序，對貴公司擬收購揚州國脈通信發(fā)展有限責(zé)任公司所
持有的房產(chǎn)事宜而涉及的位于揚州市文昌路 372 號的房屋產(chǎn)權(quán)證號為
“揚房權(quán)證廣字第 2009009674 號”的房產(chǎn)（包含房號 2、房號 3、房號 4、
地下室和幢號 1-2 房）在 2011 年 10 月 31 日的市場價值進行了評估�，F(xiàn)
將資產(chǎn)評估情況報告如下：

一、委托方、產(chǎn)權(quán)持有者和委托方以外的其他評估報告使用者

（一）委托方概況
名 稱：宏圖三胞高科技術(shù)有限公司
住 所：南京市玄武區(qū)太平北路 106 號
注冊資本：116413.59 萬元人民幣
公司類型：有限公司（法人獨資）內(nèi)資
法定代表人：袁亞非
業(yè)務(wù)范圍：許可經(jīng)營項目：第二類增值電信業(yè)務(wù)中的因特網(wǎng)信息服
務(wù)業(yè)務(wù)（按許可證所列范圍經(jīng)營）。 一般經(jīng)營項目：高新技術(shù)研制與開
發(fā)；計算機、打印機及網(wǎng)絡(luò)設(shè)備、通信設(shè)備（不含衛(wèi)星地面接收設(shè)施）、
激光音、視類產(chǎn)品研發(fā)、生產(chǎn)、銷售（生產(chǎn)限分支機構(gòu)經(jīng)營）；計算機
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應(yīng)用軟件及系統(tǒng)集成、文教用品、文化辦公機械、儀器儀表銷售、技術(shù)
服務(wù)；投資咨詢；電子網(wǎng)絡(luò)工程設(shè)計、設(shè)備安裝；電子計算機技術(shù)服務(wù)；
自營和代理各類商品及技術(shù)的進出口業(yè)務(wù)（國家限定公司經(jīng)營或禁止進
出口的商品和技術(shù)除外）；電腦回收、維修；代理發(fā)展電信業(yè)務(wù)；家電
回收；一類及二類醫(yī)療器械、電子產(chǎn)品、安防產(chǎn)品、家用電器、日用百
貨銷售。
有效期：自 2000 年 10 月 13 日至 2015 年 10 月 12 日

（二）被評估單位概況
名 稱：揚州國脈通信發(fā)展有限責(zé)任公司（以下簡稱揚州國脈）
住 所：揚州市梅嶺東路 15 號
注冊資本：1,015 萬元人民幣
營業(yè)執(zhí)照號碼：321000000030755
公司類型：有限責(zé)任公司（自然人控股）
法定代表人：劉建和
經(jīng)營范圍：許可經(jīng)營項目：境內(nèi)職業(yè)中介服務(wù)（由分支機構(gòu)經(jīng)營）。
一般經(jīng)營項目：軟件開發(fā)，軟件維護，通信工程設(shè)計、施工、維護，信
息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)集成、監(jiān)理、維護，弱電系統(tǒng)設(shè)計、施工、監(jiān)理、維護，安
防工程設(shè)計、施工、監(jiān)理、維護，電子產(chǎn)品的研發(fā)，電器、電工、電子
產(chǎn)品的銷售、安裝、維護與管理，辦公設(shè)備、辦公用品的銷售與維護修
理，計算機維護與修理，建筑材料、裝潢材料的銷售，汽車、汽車配件
銷售，房地產(chǎn)中介（房產(chǎn)中介），房產(chǎn)銷售，公司自有房屋租賃，設(shè)備
租賃，長期現(xiàn)金收購庫存手套，為市區(qū)用人單位提供勞務(wù)服務(wù)。代辦江蘇省電信有限公司委托的
電信業(yè)務(wù)。
成立日期：1996 年 8 月 9 日


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（三）評估報告使用者
本評估報告的使用者為本次評估的委托方、產(chǎn)權(quán)持有者，除國家法
律、法規(guī)另有規(guī)定外，任何未經(jīng)評估機構(gòu)和委托方確認的機構(gòu)或個人不
能由于得到評估報告而成為評估報告使用者。

二、評估目的

根據(jù)宏圖三胞高科技術(shù)有限公司與北京國融興華資產(chǎn)評估有限責(zé)
任公司簽訂的《資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書》，宏圖三胞高科技術(shù)有限公司擬
收購揚州國脈通信發(fā)展有限責(zé)任公司所持有的房產(chǎn)，本次評估的目的是
對該經(jīng)濟行為涉及的房產(chǎn)單項資產(chǎn)價值進行評估，為宏圖三胞高科技術(shù)
有限公司的資產(chǎn)收購行為提供價值參考。

三、評估對象和評估范圍

本次評估對象單項房地產(chǎn)，評估范圍為揚州國脈通信發(fā)展有限責(zé)任
公司所持有位于揚州市文昌路 372 號的房屋產(chǎn)權(quán)證號為“揚房權(quán)證廣字
第 2009009674 號”的房產(chǎn)（包含房號 2、房號 3、房號 4、地下室和幢
號 1-2 房）。


委估資產(chǎn)明細
產(chǎn)權(quán)證號 房號 建筑面積（平方米） 規(guī)劃用途 所處位置

2 896.07 非住宅 一層
1-2 幢房 553.73 非住宅 一層
揚房權(quán)證廣字第
3 1346.3 非住宅 二層
2009009674 號
4 949.07 非住宅 二層
地下室 1325.14 非住宅 地下室
合計 5,070.31



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納入評估范圍的資產(chǎn)與委托評估時確定的資產(chǎn)范圍一致。

四、價值類型及其定義

根據(jù)本次評估目的等相關(guān)條件，經(jīng)與委托方約定選用市場價值類型。
市場價值：是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強
迫的情況下，評估對象在評估基準(zhǔn)日進行正常公平交易的價值估計數(shù)
額。

五、評估基準(zhǔn)日

本項目資產(chǎn)評估基準(zhǔn)日是 2011 年 10 月 31 日。
為了保證評估結(jié)果有效地服務(wù)于評估目的，減少和避免評估基準(zhǔn)日
后的調(diào)整事項，盡可能與評估目的的實現(xiàn)日接近，并考慮企業(yè)財務(wù)出具
報表的時間，經(jīng)與各方協(xié)商，確定評估基準(zhǔn)日為 2011 年 10 月 31 日。
本評估以評估基準(zhǔn)日有效的價格標(biāo)準(zhǔn)為取價標(biāo)準(zhǔn)。

六、評估依據(jù)

本次評估的依據(jù)主要包括資產(chǎn)評估經(jīng)濟行為、法律法規(guī)、評估準(zhǔn)則、
權(quán)屬、取價及其他等依據(jù)，具體如下：

（一） 經(jīng)濟行為依據(jù)
1、股東會決議；
2、資產(chǎn)評估機構(gòu)與委托方簽訂的《資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書》。

（二）法律法規(guī)依據(jù)
1、 中華人民共和國主席令第 42 號《中華人民共和國公司法》(2005
年 10 月 27 日)；
2、 中華人民共和國主席令第 5 號《中華人民共和國企業(yè)國有資產(chǎn)
法》(2008 年 10 月 28 日)

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3、 國務(wù)院 1991 年 91 號令《國有資產(chǎn)評估管理辦法》；
4、 國家國有資產(chǎn)管理局國資辦發(fā)(1992)36 號《國有資產(chǎn)評估管理
辦法施行細則》；
5、 國辦發(fā)[2001]102 號《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)財政部關(guān)于改革國有資
產(chǎn)評估行政管理方式加強資產(chǎn)評估監(jiān)督管理工作意見的通知》；
6、 國務(wù)院 2003 年第 378 號令《企業(yè)國有資產(chǎn)監(jiān)督管理暫行條例》；
7、 財政部第 14 號令《國有資產(chǎn)管理若干問題的規(guī)定》；
8、 國務(wù)院國資委第 12 號令《企業(yè)國有資產(chǎn)評估管理暫行辦法》5
號
9、 國務(wù)院國資委產(chǎn)權(quán)[2006]274 號《關(guān)于加強企業(yè)國有資產(chǎn)評估管
理工作有關(guān)問題的通知》；
10、 中評協(xié)[2004]134 號關(guān)于印發(fā)《企業(yè)價值評估指導(dǎo)意見(試行)》
的通知；
11、 《中華人民共和國土地管理法》2004 年 8 月 28 日第十屆全國
人民代表大會常務(wù)委員會第十一次會議第二次修正）；
12、 《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》(1994 年 7 月 5 日)；
13、 《中華人民共和國土地管理法實施條例》；
14、 《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條
例》；
15、 《國土資源部關(guān)于嚴(yán)格按照國家標(biāo)準(zhǔn)實施〈城鎮(zhèn)土地分等定
級規(guī)程〉和〈城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程〉的通知》（國土資發(fā)[2002]195 號）；
16、 《國土資源部關(guān)于印發(fā)試行的通知》（國土資發(fā)
[2001]255 號）；
17、 有關(guān)法律、法規(guī)、通知文件等。
（三）評估準(zhǔn)則依據(jù)

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1、 《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則—基本準(zhǔn)則》（2004 年 5 月 1 日）；
2、 《資產(chǎn)評估職業(yè)道德準(zhǔn)則—基本準(zhǔn)則》（2004 年 5 月 1 日）；
3、 《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則—評估報告》；
4、 《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則—評估程序》；
5、 《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則—業(yè)務(wù)約定書》；
6、 《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則—不動產(chǎn)》；
7、 《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則—工作底稿》；
8、 《資產(chǎn)評估價值類型指導(dǎo)意見》；
9、 《注冊資產(chǎn)評估師關(guān)注評估對象法律權(quán)屬指導(dǎo)意見》（2003 年
3 月 1 日）；

（四）權(quán)屬依據(jù)
1、 房屋所有權(quán)證；
2、 國有土地使用證；
3、 其他產(chǎn)權(quán)證明文件等。

（五）取價依據(jù)
1、 《房地產(chǎn)估價規(guī)范》；
2、 《房屋建筑物完損等級和評定標(biāo)準(zhǔn)》；
3、 《鑒定房屋新舊程度參考依據(jù)》；
4、 《房屋不同成新率的評分標(biāo)準(zhǔn)及修正系數(shù)》；
5、 產(chǎn)權(quán)持有者提供的有關(guān)土地資料；
6、 評估人員現(xiàn)場察看和市場調(diào)查取得的有關(guān)評估資料；
7、 其他取價依據(jù)等。

七、評估方法

（一）評估方法的選擇
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依據(jù)資產(chǎn)評估準(zhǔn)則的規(guī)定，房地產(chǎn)評估可以采用收益法、市場法、
成本法三種方法。收益法指通過被評估房產(chǎn)預(yù)期租金收益折現(xiàn)以確定評
估對象價值的評估思路。市場法是指將評估對象與參考在市場上已有交
易案例的房產(chǎn)進行比較以確定評估對象價值的評估思路。成本法是指在
合理評估房產(chǎn)重置的基礎(chǔ)上確定評估對象價值的評估思路。
因本次評估的房產(chǎn)屬于整棟建筑的一部分，而且缺少建筑預(yù)決算資
料，所以不適合采用成本法；而被評估房產(chǎn)屬于臨街門面房，交易信息
的獲取途徑較多，選取同類型市場參照物比較容易獲得,故本次評估采用
市場法；而該房產(chǎn)的租金收益也比較容易獲取，比較適合采用收益法。
所以次資產(chǎn)評估對象、價值類型和評估師所收集的資料，確定采用市場
法和收益法進行評估。

（二）市場法簡介
對于市場交易活躍，可取得同一地區(qū)類似房屋建筑物交易案例的建
筑物，采用市場比較法評估。
采用市場法得出的房地產(chǎn)評估價值包含了土地使用權(quán)價值。
市場法的計算步驟如下：
1、根據(jù)替代原理，以處于同一地區(qū)或同一供需圈的，具有相同或
相似用途的房地產(chǎn)交易實例價格為參照價格，通過比較待估房地產(chǎn)與交
易實例的區(qū)域狀況、實物狀況、權(quán)益狀況、交易時間和交易情況等，對
交易實例的房地產(chǎn)價格進行區(qū)域狀況修正、實物狀況修正、權(quán)益狀況修
正、交易日期修正和交易情況修正后，得出待評估房地產(chǎn)在評估基準(zhǔn)日
的價格。
2、修正系數(shù)的確定
交易情況修正系數(shù)=正常市場價格指數(shù)/實際成交價格指數(shù)
交易日期修正系數(shù)=估價時點價格指數(shù)/成交日期價格指數(shù)
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區(qū)域狀況修正系數(shù)=評估對象區(qū)域狀況價格指數(shù)
可比實例區(qū)域狀況價格指數(shù)
實物狀況修正系數(shù)=評估對象實物狀況價格指數(shù)
可比實例實物狀況價格指數(shù)
權(quán)益狀況修正系數(shù)=評估對象權(quán)益狀況價格指數(shù)
可比實例權(quán)益狀況價格指數(shù)
3、比準(zhǔn)價格的求取
比準(zhǔn)價格=可比實例成交價格×交易情況修正系數(shù)×交易日期修正
系數(shù)×區(qū)域狀況修正系數(shù)×實物狀況修正系數(shù)×權(quán)益狀況修正系數(shù)
4、評估值的確定
根據(jù)具體情況，對選取的可比案例進行綜合分析，再根據(jù)比準(zhǔn)價
格，確定最終的評估值。

（二）收益法簡介
收益現(xiàn)值法，系通過估算委估資產(chǎn)在未來的預(yù)期收益，并采用
適宜的折現(xiàn)率折算成現(xiàn)值，然后累加求和，得出被評估資產(chǎn)的評估值的
一種資產(chǎn)評估方法。
收益法的基本公式如下：
t
Ai
V= ∑ i=1 (1 + R ) i1



式中 V ─ 收益價格（元）；
Ai ─ 未來第i年的凈收益（元）；
R ─ 折現(xiàn)率（%）；

t ─未來可獲收益的年限（年）。

八、評估程序?qū)嵤┻^程和情況

本次評估工作分為四個階段。
（一）資產(chǎn)評估前期準(zhǔn)備工作階段
本階段主要工作是：選派資產(chǎn)評估先遣人員進駐，根據(jù)委估資產(chǎn)特
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點產(chǎn)評估前期工作計劃，并根據(jù)資產(chǎn)評估操作規(guī)范的要求和我公司資產(chǎn)
評估工作的需要，向委托方及產(chǎn)權(quán)持有者布置資產(chǎn)評估申報表，協(xié)助委
托方及產(chǎn)權(quán)持有者進行資產(chǎn)評估的填報工作；同時了解企業(yè)及委估資產(chǎn)
的情況，收集資產(chǎn)評估所需文件、資料；制訂資產(chǎn)評估工作計劃。
（二）現(xiàn)場評估階段
我們根據(jù)評估有關(guān)原則和規(guī)定，對評估范圍的資產(chǎn)進行了評估和產(chǎn)
權(quán)調(diào)查核實，具體步驟如下：
1、聽取企業(yè)有關(guān)人員對企業(yè)情況以及委估資產(chǎn)歷史現(xiàn)狀的介紹；
2、對企業(yè)填報的資產(chǎn)評估申報表進行征詢、鑒別，并對與企業(yè)有關(guān)
的財務(wù)記錄數(shù)據(jù)進行核對，對發(fā)現(xiàn)的問題進行了解，并請企業(yè)進行修改；
3、根據(jù)資產(chǎn)評估申報表的內(nèi)容，到現(xiàn)場進行實物核實，并對資產(chǎn)狀
況進行勘查、記錄，并與管理人員進行交談，了解資產(chǎn)的經(jīng)營、管理和
維護狀況；
4、根據(jù)委估資產(chǎn)的實際狀況和特點，制定相應(yīng)的評估方法；
5、查閱委估資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證明文件等資料；
6、開展市場調(diào)查；
7、對企業(yè)資產(chǎn)進行評估，計算評估價值。
（三）評估匯總階段
根據(jù)資產(chǎn)的初步評估結(jié)果，對市場法結(jié)果和收益法結(jié)果加權(quán)進行匯
總分析，確認評估工作中沒有發(fā)生重評和漏評的情況后，根據(jù)匯總分析
情況，對資產(chǎn)評估結(jié)果進行調(diào)整、修改和完善。
（四）提交報告階段
根據(jù)評估工作情況，起草資產(chǎn)評估報告書，向委托方提交初步資產(chǎn)
評估結(jié)果，并對評估結(jié)果進行充分溝通，在與委托方充分交換意見并經(jīng)
評估公司三級審核之后，向委托方提交正式資產(chǎn)評估報告書。

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九、評估假設(shè)

本次評估以本資產(chǎn)評估報告所列明的特定評估目的為前提；
1、 本次評估的各項資產(chǎn)均以評估基準(zhǔn)日的實際存量為前提，有
關(guān)資產(chǎn)的現(xiàn)行市價以評估基準(zhǔn)日的國內(nèi)有效價格為依據(jù)；
2、 本次評估假設(shè)被評估資產(chǎn)現(xiàn)有用途不變且企業(yè)持續(xù)經(jīng)營；
3、 本次評估假設(shè)評估基準(zhǔn)日外部經(jīng)濟環(huán)境不變；
4、 本次評估假設(shè)產(chǎn)權(quán)持有者提供的基礎(chǔ)資料和財務(wù)資料真實、
準(zhǔn)確、完整；
5、 本次評估未考慮將來可能承擔(dān)的抵押擔(dān)保事宜，以及特殊的
交易方可能追加付出的價格等對其評估價值的影響，也未考慮國家宏觀
經(jīng)濟政策發(fā)生變化以及遇有自然力和其它不可抗力對資產(chǎn)價格的影響；
6、 評估范圍僅以產(chǎn)權(quán)持有者提供的評估申報表為準(zhǔn)，未考慮產(chǎn)
權(quán)持有者提供清單以外可能存在的或有資產(chǎn)及或有負債。
當(dāng)前述條件發(fā)生變化時，評估結(jié)果一般會失效。

十、評估結(jié)論

截止評估基準(zhǔn)日 2011 年 10 月 31 日，揚州國脈通信發(fā)展有限責(zé)任公
司持有的位于揚州市文昌路 372 號的房屋產(chǎn)權(quán)證號為“揚房權(quán)證廣字第
2009009674 號”房產(chǎn)價值評估結(jié)果如下：
（一）本公司對評估結(jié)果發(fā)表的結(jié)論：
截止評估基準(zhǔn)日 2011 年 10 月 31 日，在持續(xù)經(jīng)營前提下，經(jīng)市場法
和收益法評估，揚州國脈通信發(fā)展有限責(zé)任公司持有的位于揚州市文昌
路 372 號的房屋產(chǎn)權(quán)證號為“揚房權(quán)證廣字第 2009009674 號”房產(chǎn)：賬
面價值 23,563,420.00 元，賬面凈值 19,874,530.00 元，評估值 54,810,000.00
元，凈值增值 34,953,470.00 元，增值率 175.78%。

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十一、特別事項說明
本評估報告書存在如下特別事項，提請報告使用者予以關(guān)注：
1、 遵循相關(guān)法律、法規(guī)，評估師僅對評估對象價值進行估算并
發(fā)表專業(yè)意見，對評估對象的法律權(quán)屬狀況給與必要的關(guān)注，但不對評
估對象的法律權(quán)屬做任何形式的保證，本評估報告的結(jié)論僅為本次評估
目的服務(wù)，不能作為確認產(chǎn)權(quán)的依據(jù)。
2、 提供必要的資料并保證所提供資料的真實性、合法性和完整
性，恰當(dāng)使用評估報告是委托方和當(dāng)事方的責(zé)任。本評估報告中涉及的
資產(chǎn)狀況原始資料及相關(guān)產(chǎn)權(quán)證明文件、財務(wù)數(shù)據(jù)及有關(guān)資料由委托方
及產(chǎn)權(quán)持有者提供，委托方及產(chǎn)權(quán)持有者對上述資料的真實性、合法性、
準(zhǔn)確性及有效性已做出書面承諾。
3、 評估對象《房屋所有權(quán)證》證載估價對象 1-2、3 號房已抵押
給揚州市區(qū)農(nóng)村信用合作聯(lián)社雙橋信用社，抵押面積為 1900.03 平方米，
抵押金額為 1800 萬人民幣，抵押期限為 36 個月，期限由 2010 年 10 月
14 日至 2013 年 10 月 13 日，備案證號為：2010 第 715 號；2 號房和 4 號
房已抵押給中信銀行股份有限公司揚州分行，抵押面積為 1845.14 平方
米，抵押金額為 1200 萬人民幣，抵押期限為 60 個月，期限由 2010 年 11
月 9 日至 2015 年 11 月 8 日，備案證號為：2010 第 786 號；證載地下室
抵押給揚州市維揚區(qū)江揚農(nóng)村小額貸款有限公司和將 2 號、4 號房又抵
押給李榮惠事項均已于取消。由于本次評估目的為了解該房地產(chǎn)正常狀
態(tài)下的市場價值，故未考慮該部分抵押對估價對象市場價值的影響。
4、 本次評估的房屋建筑物和土地面積，在核實相關(guān)權(quán)證基礎(chǔ)上
以資產(chǎn)評估申報表中注明的為準(zhǔn)，評估機構(gòu)未組織專門的機構(gòu)或人員進
行實地測量。
5、 評估對象一層現(xiàn)出租給了委托方做商業(yè)使用，由于面積對整

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體面積較小，租賃期較短，對整體價值影響較小，所以本次評估未考慮
租賃期間收益對評估值的影響。
6、 本次評估的揚州國脈通信發(fā)展有限責(zé)任公司持有的位于揚州
市文昌路 372 號的房屋產(chǎn)權(quán)證號為“揚房權(quán)證廣字第 2009009674 號”房
產(chǎn)是堡尼商務(wù)大廈的一層、二層、地下室的一部分，整棟房屋的國有土
地使用權(quán) 2648.3 平方米，委估房產(chǎn)分?jǐn)偟耐恋厥褂妹娣e 766.8 平方米，
由于本次評估的價值是房地合一的價值，未單獨考慮土地價值。
7、 評估基準(zhǔn)日期后重大事項：
①評估基準(zhǔn)日期后事項系評估基準(zhǔn)日至評估報告提出日期之間發(fā)
生的重大事項；
②在評估基準(zhǔn)日后，當(dāng)被評估資產(chǎn)因不可抗力而發(fā)生拆除、毀損、
滅失等影響資產(chǎn)價值的期后事項時，不能直接使用評估結(jié)論；
③發(fā)生評估基準(zhǔn)日期后重大事項時，不能直接使用本評估結(jié)論。在
本次評估結(jié)果有效期內(nèi)若資產(chǎn)數(shù)量發(fā)生變化，應(yīng)根據(jù)原評估方法對評估
價值進行相應(yīng)調(diào)整。

十二、評估報告使用限制說明

1、注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的目的是對評估對象價值進行
估算并發(fā)表專業(yè)意見，資產(chǎn)評估結(jié)果不應(yīng)被認為是對評估對象可實現(xiàn)價
格的保證；
2、評估報告只能用于評估報告載明的評估目的和用途；
3、評估報告只能由評估報告中載明的評估報告使用者使用；
4、評估報告的全部或者部分內(nèi)容被摘抄、引用或者披露于公開媒體，
需評估機構(gòu)審閱相關(guān)內(nèi)容，法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)當(dāng)事方另有約定的
除外；


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5、本評估報告使用有效期：根據(jù)評估準(zhǔn)則，通常只有當(dāng)評估基準(zhǔn)日
與經(jīng)濟行為實現(xiàn)日相距不超過壹年時，才可以使用評估報告。即本評估
報告自 2011 年 10 月 31 至 2012 年 10 月 30 有效。

十三、評估報告日

本評估報告提出日期為 2011 年 12 月 28 日。




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十四、尾部



評估機構(gòu)名稱：北京國融興華資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司




法 定 代 表 人： 趙向陽




注冊資產(chǎn)評估師： 宋 劼




注冊資產(chǎn)評估師： 劉志強




北京國融興華資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司
2011年12月28日




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資產(chǎn)評估報告書附件

目 錄

1、 委托方宏圖三胞高科技術(shù)公司法人營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；
2、 產(chǎn)權(quán)持有者揚州國脈通信發(fā)展有限責(zé)任公司法人營業(yè)執(zhí)照復(fù)
印件；
3、 《國有土地使用權(quán)證》和《房屋所有權(quán)證》復(fù)印件；
4、 委托方及產(chǎn)權(quán)持有者承諾函；
5、 簽字注冊資產(chǎn)評估師承諾函；
6、 資產(chǎn)評估機構(gòu)資格證書復(fù)印件；
7、 資產(chǎn)評估機構(gòu)企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照副本復(fù)印件；
8、 簽字注冊資產(chǎn)評估師資格證書復(fù)印件；




北京國融興華資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司 第 19 頁

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