綠景地產股份有限公司擬增發股份收購
海南海航國際旅店打點有限公司股權項目
資 產 評 估 說 明
中聯評報字[2010]第701 號
中聯資產評估有限公司
二〇一〇年九月十三日綠景地產股份有限公司擬增發股份收購海南海航國際旅店打點有限公司股權項目·資產評估聲名
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目 錄
第一部分 關于評估聲名使用領域的聲明............................................ 1
第二部分 企業關于舉辦資產評估有關事項的聲名.............................. 2
第三部分 資產清審核真相形聲名........................................................ 3
一、 評估器材與評估領域聲名......................................................... 3
二、 資產核真相形總體聲名............................................................. 4
第四部分 資產基本法評估聲名……….................................................. 7
一、活動資產評估技能聲名.............................................................. 7
二、耐久投資評估技能聲名.............................................................. 9
三、牢靠資產評估技能聲名............................................................ 14
四、無形資產評估技能聲名............................................................ 19
六、負債評估技能聲名.................................................................... 19
第五部分 收益法評估聲名.................................................................... 21
第六部分 評估結論及其說明................................................................ 43
一、評估結論.................................................................................... 43
二、評估功效的差異說明及最終功效的選取................................ 44
三、評估結論與賬面代價較量改觀情形及原因............................ 45
企業關于舉辦資產評估有關事項的聲名綠景地產股份有限公司擬增發股份收購海南海航國際旅店打點有限公司股權項目·資產評估聲名
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第一部分 關于評估聲名使用領域的聲明
本資產評估聲名,僅供評估主管構造、企業主管部門存案檢察資產
評估陳訴和相關禁錮部門搜查評估機構事變之用,犯科令、行政禮貌規
定,質料的所有或部分內容不得提供給其余任何單位和小我私家,也不得見
諸于公然媒體;任何未經評估機構和委托方確認的機構或小我私家不能由于
獲得評估陳訴而成為評估陳訴使用者。
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第二部分 企業關于舉辦資產評估有關事項的聲名
本評估聲名該部分內容由委托方和被評估單位共同撰寫,并由委托
地契位認真人和被評估單位認真人具名,加蓋相應單位公章并簽定日
期。具體內容請見《關于舉辦資產評估有關事項的聲名》。綠景地產股份有限公司擬增發股份收購海南海航國際旅店打點有限公司股權項目·資產評估聲名
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第三部分 資產清審核真相形聲名
一、 評估器材與評估領域聲名
(一)評估器材與評估領域內容
評估器材是海南海航國際旅店打點有限公司的股東所有權益。評估
領域為海南海航國際旅店打點有限公司在基準日的所有資產及相關負
債,賬面資產總額錯誤!鏈接無效。元、負債錯誤!鏈接無效。元、凈資產錯誤!
鏈接無效。元。詳細包羅活動資產錯誤!鏈接無效。元;非活動資產錯誤!鏈接無
效。元;活動負債錯誤!鏈接無效。元。
上述資產與負債數據摘自經中審亞太管帳師事宜全部限公司審計
的2010 年7 月31 日的海南海航國際旅店打點有限公司資產負債表,評
估是在企業顛末審計后的基本長舉辦的。
委托評估器材和評估領域與經濟行為涉及的評估器材和評估領域
一致。
本次評估領域中的首要資產為機器裝備、無形資產。
(二)實物資產的漫衍情形及特點
納入評估領域內的實物資產賬面值錯誤!鏈接無效。萬元,占評估領域
內總資產的錯誤!鏈接無效。%。首要為電子裝備。這些資產具有以下特點:
1、實物資產首要漫衍在海口市國貿大道45 號銀通國際中心18 樓。
2、首要為辦公用的電子裝備。
(三)企業申報的賬面記錄可能未記錄的無形資產情形。綠景地產股份有限公司擬增發股份收購海南海航國際旅店打點有限公司股權項目·資產評估聲名
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企業申報的無形資產首要為旅店打點操控系統。截至基準日2010
年7 月31 日,海南海航國際旅店打點有限公司無申報的賬面未記錄的
無形資產。
(四)企業申報的表外資產的范例、數量。
截至基準日2010 年7 月31 日,海南海航國際旅店打點有限公司無
申報的表外資產。
(五)引用其他機構出具的陳訴的結論所涉及的資產范例、數量和
賬面金額(可能評估值)。
本次評估陳訴中基準日各項資產及負債賬面值系中審亞太管帳師
事宜全部限公司的審計功效。除此之外,未引用其他機構陳訴內容。
二、 資產核真相形總體聲名
(一)資產核實職員組織、實行時刻和歷程
評估職員在進入現場清查前,擬定現場清查實行打算,按資產范例
和漫衍特點,分成呆板裝備、無形資產、活動資產和其他資產小組,同
時于2010 年8 月9 日至8 月13 日舉辦現場的核查事變。清查事變竣事
后,各小組對清審核實及現場勘測情形舉辦事變總結。清審核實的首要
步調如下:
起首,向導企業舉辦資產的清查、申報評估的資產明細,并網絡整
理評估資料。2010 年8 月初,評估職員開展前期陳設事變,評估師對企
業資產評估配合事變要求舉辦了具體講授,包羅資產評估的根基觀念、
資產評估的任務、本次資產評估的打算布置、需委托方和被評估企業提
供的資料清單、企業資產清審核實事變的要求、評估明細表和資產觀測綠景地產股份有限公司擬增發股份收購海南海航國際旅店打點有限公司股權項目·資產評估聲名
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表的填報聲名等。在此基本上,填報“評估申報明細表”和“資產觀測表”,
網絡并清算委估資產的產權權屬資料和反應資產機能、技能狀態、經濟
技能指標等情形的資料。
其次,依據資產評估申報明細表,對申報資產舉辦現場查勘。差別
的資產范例,采納差此外查勘要領。按照清查功效,由企業進一步增補、
修改和完善資產評估申報明細表,使“表”、“實”相符。
再次,核實評估資料,尤其是資產權屬資料。在清審核實“表”、“實”
相符的基本上,對企業提供的產權資料舉辦了核查。核查中,重點磨練
了產權權屬資料中所載明的全部人以及其他事項,對產權權屬資料中所
載明的全部人與資產委托方和相關當事人不符以及缺乏產權權屬資料
的情形,給以高度存眷,進一步通過詢問的方法,相識產權權屬,并要
求委托方和相關當事人出具了“聲名”和“理睬函”。
(二)影響資產核實的事項及處理賞罰要領
未發明實質影響資產清查的事項。
(三)資產清審核實結論
被評估單位牢靠資產整理為瓊A38025 馬自達小轎車,該車輛今朝
已非旅店打點公司全部,過戶相關手續尚未治理完畢,詳細如下:
序號 車輛牌號 計量單位數量購置日期證載權力人
1 瓊A38025 輛 1 2002-7-1 海航思福汽車租賃有限公司
評估職員在資產清查所知領域內,除上述清查事項外,清查情形表
明:
1、非實物資產,評估申報明細表和賬面記錄一致,申報明細表與綠景地產股份有限公司擬增發股份收購海南海航國際旅店打點有限公司股權項目·資產評估聲名
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現真相形吻合。
2、實物資產的清查情形與申報明細一一查對,對清審核實明細項
目已與企業財務職員舉辦了相同。綠景地產股份有限公司擬增發股份收購海南海航國際旅店打點有限公司股權項目·資產評估聲名
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第四部分 資產基本法評估聲名
按照本次資產評估的目的、資財富務性質、可得到資料的情形等,
采取資產基本法舉辦評估。種種資產及負債的評估要領聲名如下。
一、活動資產評估技能聲名
(一)評估領域
納入評估的活動資產包羅貨幣資金、應收賬款和其他應收款。
(二)評估措施
1、按照企業填報的活動資產評估申報表,與企業財務報表舉辦
查對,明晰需舉辦評估的活動資產的詳細內容。
2、按照企業填報的活動資產評估申報表,到現場舉辦賬務查對,
原始憑據的磨練,對實物類活動資產舉辦盤貨、對資產狀況舉辦觀測
核實。
3、網絡清算與相關文件、資料并取得資產現行價值資料。
4、在賬務查對清晰、情形相識清楚并已網絡到評估所需的資料
的基本上別離評定估算。
(三)評估要領
1、活動資產評估要領
采取重置本錢法評估,首要是:對貨幣資金及暢通性強的資產,
按經核實后的賬面代價確定評估值;對應收、預付類債權資產,以核
對無誤賬面值為基本,按照現實收回的大概性確定評估值;對存貨,
在核實評估基準日現實庫存數量的基本上,以現實庫存量乘以現實成綠景地產股份有限公司擬增發股份收購海南海航國際旅店打點有限公司股權項目·資產評估聲名
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本或可變現價值得出評估值。
2、各項活動資產的評估
(1)貨幣資金
賬面值為錯誤!鏈接無效。元,個中現金錯誤!鏈接無效。元,銀行存款
錯誤!鏈接無效。元。
庫存現金存放于公司財務部。評估職員對現金舉辦全面的實土地
點,按照盤貨金額情形和基準日期至盤貨日期的賬務記錄情形倒推評
估基準日的金額,所有與賬面記錄的金額相符。以盤貨核實后賬面值
確定評估值。現金評估值錯誤!鏈接無效。元。
對全部銀行存款賬戶舉辦了函證,以證明銀行存款的真實存在,
同時搜查有無未入賬的銀行借錢,搜查“銀行存款余額調理表”中未達
賬的真實性,以及評估基準日后的進賬情形。對付外幣銀行存款,以
評估基準日匯率換算成人民幣金額。銀行存款以核實后賬面值確定評
估值。銀行存款評估值錯誤!鏈接無效。錯誤!鏈接無效。元。
貨幣資金評估值為錯誤!鏈接無效。元。
(2)應收賬款
應收賬款賬面余額錯誤!鏈接無效。元,未計提幻魅賬籌備,賬面凈額
錯誤!鏈接無效。元,首要為應收的打點費等。評估職員核實了賬簿記錄、
抽查了部分原始憑據等相關資料,核實買賣業務事項的真實性、賬齡、業
務內容和金額等,并舉辦了函證,核實功效賬、表、單金額相符。
評估職員在對應收金錢核實無誤的基本上,借助于汗青資料和現
在觀測相識的情形,詳細說明數額、欠款時刻和原因、金錢回收情形、
欠款人資金、信用、策劃打點近況等,應收賬款采取個別認定的要領
預計評估風險喪失。
對關聯方往來和有充實來由相信所有能收回的,評估風險喪失為綠景地產股份有限公司擬增發股份收購海南海航國際旅店打點有限公司股權項目·資產評估聲名
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0%。
對有確鑿證據表白金錢不能收回或賬齡超長的,評估風險喪失為
100%。
按以上標準,確定評估風險喪失為零元,以應收賬款合計減去評
估風險喪失后的金額確定評估值。幻魅賬籌備按評估有關規定評估為
零。
應收賬款評估值為錯誤!鏈接無效。元。
(3)其他應收款
其他應收款賬面余額8,166,340.31 錯誤!鏈接無效。元,已計提幻魅賬
籌備金44,544.55 錯誤!鏈接無效。元,賬面凈額錯誤!鏈接無效。錯誤!鏈接無
效。元。首要為職工欠款、財務結算款等。
評估職員在對其他應收款核實無誤的基本上,借助于汗青資料和
此刻觀測相識的情形,詳細說明數額、欠款時刻和原因、金錢回收情
況、欠款人資金、信用、策劃打點近況等。其他應收款采取個別認定
的要領確定評估風險喪失舉辦評估。
對關聯方往來和在職職工小我私家借錢等有充實來由相信所有能收
回的,評估風險喪失為0%。
對有確鑿證據表白金錢不能收回或賬齡超長的,評估風險喪失為
100%。
其他應收款評估風險喪失合計44,544.55 元,賬面幻魅賬籌備評估
為零,其他應收款評估值為錯誤!鏈接無效。錯誤!鏈接無效。元。
二、耐久投資評估技能聲名
(一)評估領域
納入本次評估領域的耐久投資為耐久股權投資,審計后賬面值合
計金額為錯誤!鏈接無效。元,均為耐久股權投資,共有3 項。綠景地產股份有限公司擬增發股份收購海南海航國際旅店打點有限公司股權項目·資產評估聲名
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1、海口海航國際商務旅店有限公司
公司名稱: 海口海航國際商務旅店有限公司(簡稱“國商旅店”)
企業性質:有限責任公司
注冊地:海口市大同路38 號
首要辦公地點:海口國際商業大廈1207 室
法定代表人:李同雙
注冊成本: 人民幣100.00 萬元
策劃領域:旅店打點、餐飲、康體、娛樂及阛阓策劃,展覽廳、
集會會議廳、酒吧、咖啡廳、美容中心、桑拿中心、游泳池、網球場、車
隊、健身中心、客房,糕點。
公司簡介:國商旅店由海航國際旅店打點有限公司打點,是旅店
打點公司的全資子公司,旅店位于海口市最富貴商業區的心臟地帶,
是海秀路的地標。交通便利,距海口美蘭國際機場25 分鐘車程,距
海口火趁魅站30 分鐘車程,間隔第一百貨、明珠廣場、海秀商業街等
首要的休閑商業網點僅幾步之遙。是市中心獨一擁有熱帶私家花圃的
四星級涉外旅店。
旅店于2006 年底完成房間的從頭裝修,擁有206 間寬敞恬靜的
商務客房和各式套房,1055 平米的無立柱多成果廳.旅店還擁有近兩萬
平方米的寫字樓,機關公道,配套完善,辦公氛圍寧靜睿智。游泳池、
康樂中心、各類特色的風味餐廳,辦法齊備。
2、蘭州海航空港旅店有限公司
公司名稱:蘭州海航空港旅店有限公司(簡稱“蘭州空港”)
企業性質:非天然人出資有限責任公司
注冊地:蘭州市城關區嘉峪關西路399 號
首要辦公地點:蘭州市城關區嘉峪關西路399 號綠景地產股份有限公司擬增發股份收購海南海航國際旅店打點有限公司股權項目·資產評估聲名
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法定代表人:胡建華
注冊成本: 30 萬
策劃領域: 住宿、餐飲、KTV 量販、民眾浴室、美容美發、會
議處事、打字復印、傳真、寫字間租賃、停車場、飯店打點咨詢處事、
物業打點、提供洗衣、代售機票及車票處事、日用百貨、打扮、包裝
食物、飲料、其他食物、酒類、工藝美術品、攝影器械的銷售。
公司簡介:蘭州空港是于2006 年12 月21 日經國度工商行政管
理局核準,由甘肅機場團體投資建樹,以旅店處奇跡為主體,集客房、
餐飲、娛樂和機場候機成果于一體的商務型旅店。完備的硬件辦法、
典雅溫馨的裝飾氛圍與海航“至誠、至善、至精、至美”企業理念的完
美團結,力爭為來賓營造至尊超凡的尊貴體驗。
股權結構:
3、保亭海航迎賓館打點有限公司
公司名稱:保亭海航迎賓館打點有限公司(簡稱“保亭迎賓館”)
企業性質:有限責任公司
注冊地:保亭縣城龍泉路迎賓館一樓
首要辦公地點:保亭縣城龍泉路迎賓館一樓
法定代表人:胡建華
注冊成本: 50 萬元人民幣
海航國際旅店管
理有限公司
(99%)
蘭州海航空港旅店有限公司
海南新國賓館有
限公司
(1%)綠景地產股份有限公司擬增發股份收購海南海航國際旅店打點有限公司股權項目·資產評估聲名
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策劃領域:主營客房、餐飲、美容美發、集會會議處事、打字復印、
傳真、寫字間和汽車租賃、停車場、飯店打點咨詢處事、物業打點;
兼營:提供洗衣、代售機票處事;批零日用百貨、打扮、食物、飲料、
卷煙、酒類、工藝美術品、攝影器械。
公司簡介:保亭迎賓館是海航團體與保亭當局耐久計謀相助的一
個重要開始,于2009 年動工新建,并于2009 年9 月26 日正式開業,
保亭當局給以了高度的重視,并將賓館作為保亭當局的指定接待酒
店,保亭迎賓館是一座具有光鮮民族特色的高級會所式賓館。賓館位
于保亭縣城中心,距七仙嶺約10 公里閣下。賓館總修建面積3686 平
米,擁有豪華套房、豪華標準間30 間(套),以及中餐大廳(180
個餐位)、豪華包廂(10 個),保亭當地是當局餐飲及其他相關行
政單位的接待用餐及婚宴接待的最佳場所。
股權結構:
詳細賬面代價情形表和耐久投資總體情形表如下:
海南海航國際旅店打點有限公司耐久股權投資賬面代價一覽表
單位:人民幣元
序號 被投資單位名稱 投資日期投資比例投資本錢 賬面代價
1 海口海航國際商務旅店有限公
司 2005-07 100.00% 1,317,300.00 1,317,300.00
2 蘭州海航空港旅店有限公司 2006-12 99.00% 297,000.00 297,000.00
3 保亭海航迎賓館打點有限公司2009-09 98.00% 490,000.00 490,000.00
合計 2,104,300.00
海航國際旅店管
理有限公司
(98%)
保亭海航迎賓館打點有限公司
海南美蘭海航酒
店有限公司(2%)綠景地產股份有限公司擬增發股份收購海南海航國際旅店打點有限公司股權項目·資產評估聲名
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序號 被投資單位名稱 投資日期投資比例投資本錢 賬面代價
減:耐久股權投資減值籌備
耐久股權投資賬面凈額 2,104,300.00
(二)評估歷程及要領
評估職員起首對耐久投資形成的原因、賬面值和現實狀況舉辦了
取證核實,并查閱了投資協議、股東會決策、章程和有關管帳記錄等,
以確定耐久投資的真實性和完整性,并在此基本上對被投資單位舉辦
評估。按照各項耐久投資的詳細情形,別離采納恰當的評估要領舉辦
評估。
本次海南海航國際旅店打點有限公司的耐久投資所有為控股子
公司。針對上述情形,耐久投資的評估要領如下:
對被投資單位評估基準日的整體資產舉辦評估,然后將被投資單
位評估基準日凈資產評估值乘以海南海航國際旅店打點有限公司的
占股比例計較確定評估值:
耐久投資評估值=被投資單位整體評估后凈資產×持股比例
詳細明細如下表:
采取整體評估的一級長投明細表
序
號 被投資單位名稱 投資比
例% 賬面代價 被投資單位凈資
產評估值
耐久股權投資
評估值
1 海口海航國際商務
旅店有限公司 100 1,317,300.00 錯誤!鏈接無
效。
錯誤!鏈接無
效。
2 蘭州海航空港旅店
有限公司 99 297,000.00 錯誤!鏈接無效。
錯誤!鏈接無
效。
3 保亭海航迎賓館管
理有限公司 98 490,000.00 錯誤!鏈接無效。
錯誤!鏈接無
效。
小計 2,104,300.00 錯誤!鏈接無
效。
在確定耐久股權投資評估值時,評估師沒有思量控股權等身分產
生的溢價。
(三)評估功效
根據上述要領,耐久投資合計審計后賬面值錯誤!鏈接無效。元,評綠景地產股份有限公司擬增發股份收購海南海航國際旅店打點有限公司股權項目·資產評估聲名
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估值錯誤!鏈接無效。元,評估增值錯誤!鏈接無效。元,增值率錯誤!鏈接無效。
%。耐久投資評估增值的原因是:旅店打點公司采取本錢法核算耐久
股權投資,投資本錢即為耐久股權投資的賬面值,對比應享有的被投
資企業全部者權益份額差額龐大,而評估是針對被投資企業全部者權
益的公允代價舉辦,故耐久投資大幅增值。
詳細評估功效如下:
耐久投資評估功效表
金額單位:人民幣元
序
號 被投資單位名稱 投資日期
投資比
例% 賬面代價 評估代價 增值率%
1
海口海航國際商務酒
店有限公司 2005-07 100 1,317,300.00 錯誤!鏈接無
效。
錯誤!鏈
接無效。
2
蘭州海航空港旅店有
限公司 2006-12 99 297,000.00 錯誤!鏈接無
效。
錯誤!鏈
接無效。
3
保亭海航迎賓館打點
有限公司 2009-09 98 490,000.00 錯誤!鏈接無
效。
錯誤!鏈
接無效。
合 計 2,104,300.00 錯誤!鏈接無
效。
錯誤!鏈
接無效。
減:耐久股權投資減值籌備
凈 額 2,104,300.00 錯誤!鏈接無
效。
錯誤!鏈
接無效。
各耐久股權投資評估功效的具體情形見各被投資單位的《資產清
查評估明細表》。
三、裝備類資產評估聲名
1、評估領域
納入本次評估領域的裝備類資產為海南海航國際旅店打點有限
公司截至評估基準日2010 年7 月31 日申報的電子裝備,首要漫衍于
該公司辦公區內。裝備類資產賬面原值:錯誤!鏈接無效。元,賬面
凈值:錯誤!鏈接無效。元。綠景地產股份有限公司擬增發股份收購海南海航國際旅店打點有限公司股權項目·資產評估聲名
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2、裝備輪廓
本次委估的電子裝備首要為電腦、打印機、空調、處事器等,均
正常使用。
3、評估歷程
(1)清審核實
1)為擔保評估功效的精確性,按照公司裝備資產的組成特點,
指導該公司按照現真相形填寫資產清查評估明細表,并以此作為評估
的基本。
2)針對資產清查評估明細表中差此外裝備資產性質及特點,采
取差此外清審核實要領舉辦現場勘測。做到不重不漏,并對裝備的實
際運行狀況舉辦當真調查和記錄。
裝備評估職員對重點裝備、大型裝備采納查閱裝備運行記錄、技
術檔案,相識裝備的運行狀況;向現場操縱、維護職員相識裝備的運
行查驗情形、改換的首要部件及現階段裝備所能到達的首要技能指標
情形;向企業裝備打點職員相識裝備的一樣平常打點情形及打點制度的落
真相形,從而較量充實地相識裝備的汗青變換及運行情形;到現場察
看裝備外觀、運行情形等。對金額較小、數量較多的小型裝備,首要
查對財務明細賬、牢靠資產卡片和企業的裝備更新報廢臺賬,以抽查
的方法對實物舉辦清審核實。
3)按照現場實地勘測功效,進一步完善清查評估明細表,要求
做到“表”、“實”相符。
4)存眷本次評估領域內裝備的產權問題,如:抽查重大裝備的
購置條約;查閱牢靠資產明細賬及相關財務憑據,相識裝備賬面原值
組成情形。綠景地產股份有限公司擬增發股份收購海南海航國際旅店打點有限公司股權項目·資產評估聲名
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(2)評定估算
按照評估目簡直定代價范例、選擇評估要領,開展市場詢價事變,
舉辦評定估算。
(3)評估匯總
對裝備類資產評估的起源功效舉辦說明匯總,對評估功效舉辦必
要的調解、修改和完善。
(4)撰寫評估技能聲名
按財政部頒發的有關評估陳訴的根基內容與名目,體例“裝備評
估技能聲名”。
4、評估要領
按照本次評估目的,根據一連使用原則,以市場價值為依據,結
合委估裝備的特點和網絡資料情形,首要采取重置本錢法舉辦評估。
評估值=重置全價×成新率
(1)重置全價簡直定
電子裝備重置全價
按照當地市場信息及《慧聰商情》等近期市場價值資料,依據其
購置價確定重置全價。
對付購置時刻較早,現市場上無相關型號但能使用的電子裝備,
參照二手裝備市場價值確定其重置全價。
(2)成新率簡直定
采取年限法確定電子裝備成新率。
成新率=(1-現實已使用年限/經濟使用年限)×100%
(3)評估值簡直定
評估值=重置全價×成新率綠景地產股份有限公司擬增發股份收購海南海航國際旅店打點有限公司股權項目·資產評估聲名
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5、評估功效
該公司納入本次評估領域的呆板裝備類資產賬面原值錯誤!鏈接
無效。元,賬面凈值錯誤!鏈接無效。元。評估原值錯誤!鏈接無效。
元,評估凈值錯誤!鏈接無效。元,評估原值減值錯誤!鏈接無效。
元,減值率錯誤!鏈接無效。%,評估凈值減值錯誤!鏈接無效。元,
減值率錯誤!鏈接無效。%。詳見下表:
賬面代價 評估代價 增值率%
科目名稱
原值 凈值 原值 凈值 原值 凈值
裝備類合計 677,242.95 215,418.14 270,720.00 115,467.00 -60.03 -46.40
牢靠資產--電子裝備 677,242.95 215,418.14 270,720.00 115,467.00 -60.03 -46.40
6、評估功效增減值原因說明
(2)電子裝備評估減值的首要原因:①電子裝備的市場價值逐
年下降,以是造成評估減值。②公司部分電子裝備購置年月較早,市
場已無同型號或設置的裝備,本次評估此類裝備采取市場法。故評估
減值。
(2)由于上述各項身分的綜合影響,裝備類資產總評估值減值
錯誤!鏈接無效。%。
7、規范案例
案例:愛普生打印機(電子裝備明細表 序號60)
(1)裝備概述
規格型號:愛普生LQ-1600K3H
出產廠家:愛普生(中國)有限公司
啟用日期:2006 年12 月
賬面原值:2,750.00 元綠景地產股份有限公司擬增發股份收購海南海航國際旅店打點有限公司股權項目·資產評估聲名
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賬面凈值:409.64 元
首要技能參數:
打印針數(針) 24
打印針數領域(針) 24-50
最高判別率 (dpi)10cpi
打印速率 220 字/秒
紙張種類 單頁紙,單頁多聯表格,卡片,持續紙(單
聯和多聯),帶標簽的持續紙,信封,卷紙
接口范例 USB1.1
內存 128KB
色帶壽命 800 萬字符
(2)重置全價簡直定
經查詢,該型號復印機基準日銷售價為2,080.00 元。
(3)成新率確定
該裝備自2006 年12 月啟用至評估基準日止,已使用3.67 年。
評估職員現場勘查,該裝備成果完好,保養維護精采。該裝備的經濟
壽命年限為5 年。
年限成新率=(1-現實已使用年限/經濟使用年限)×100%
=(1- 3.67 /5)×100%
=27% (取整)
(4)評估代價計較
評估代價=重置全價×成新率
=2,080.00×27%=562.00 元
四、牢靠資產整理評估技能聲名
納入本次評估領域的牢靠資產整理為海南馬自達辦公用轎車。牌綠景地產股份有限公司擬增發股份收購海南海航國際旅店打點有限公司股權項目·資產評估聲名
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號為瓊A38025,賬面值錯誤!鏈接無效。元。按照企業提供的車輛
聲名,該車輛企業已不屬于企業,因過戶手續未治理完畢故一直掛賬,
企業已出具理睬車輛已歸思福公司全部,故本次評估為零。
五、無形資產-其他無形資產評估技能聲名
無形資產首要為其他無形資產,其他無形資產賬面值錯誤!鏈接無效。
元,為公司定制的系統打點軟件。對付針對公司特定打點系統定制的
軟件,無可較量價值,以是按現實攤銷余額確定為評估值。
其余無形資產評估值錯誤!鏈接無效。元
六、負債評估技能聲名
評估領域內的負債為活動負債,包羅應付賬款、預收賬款、應付
職工薪酬、應交稅費和其他應付款。本次評估在經清審核實的賬面值
基本長舉辦。
1、應付賬款
應付賬款賬面值錯誤!鏈接無效。元,首要為應付購裝備款等。評估
職員核實了賬簿記錄、抽查了部分原始憑據及條約等相關資料,核實
買賣業務事項的真實性、業務內容和金額等,以清審核實后的賬面值作為
評估值。
應付賬款評估值為錯誤!鏈接無效。元。
2、預收賬款
預收賬款賬面值錯誤!鏈接無效。元,為預付上饒自立實業有限公司
的擔保金。評估職員核實了賬簿記錄、抽查了部分原始憑據及條約等
相關資料,核實買賣業務事項的真實性、業務內容和金額等,以清審核實
后的賬面值作為評估值。
預收賬款評估值為錯誤!鏈接無效。元。綠景地產股份有限公司擬增發股份收購海南海航國際旅店打點有限公司股權項目·資產評估聲名
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3、應付職工薪酬
應付職工薪酬賬面值為錯誤!鏈接無效。元。為按規定比例提取的職
工養老保險及住房公積金等。評估職員核實了應付職工薪酬的提取及
使用情形。經核查,計提正確,付出有據,切合支出規定,以清審核
實后的賬面值作為評估值。
應付職工薪酬評估值為錯誤!鏈接無效。元。
4、應交稅費
應交稅費賬面值為錯誤!鏈接無效。元,首要為應交的營業稅、所得
稅、城建稅等,通過對企頤魅賬簿、納稅申報表的查證,證實企業稅額
計較的正確性,評估值以清審核實后賬面值確認。
應交稅費評估值為錯誤!鏈接無效。元。
5、其他應付款
其他應付款賬面值為錯誤!鏈接無效。錯誤!鏈接無效。元,首要為應付
的財務結算款等。該金錢多為近期產生,轉動余額,基準日后需所有
付出,以清審核實后賬面值作為評估值。
其他應付款評估值為錯誤!鏈接無效。錯誤!鏈接無效。元。綠景地產股份有限公司擬增發股份收購海南海航國際旅店打點有限公司股權項目·資產評估聲名
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第五部分 收益法評估聲名
一、根基假設
1、國度現行的宏觀經濟、金融以及財富等政策不產生重大變革。
2、評估器材的社會經濟環境以及所執行的稅賦、稅率等政策無
重大變革。
3、評估器材將來的策劃打點班子盡職,并繼續保持現有的策劃
打點模式一連策劃。
4、評估器材在將來策劃期內的資產局限、組成,主營業務、產
品的結構,收入與本錢的組成以及銷售計策和本錢節制等仍保持其最
近幾年的狀態一連,而不產生較大變革。評估只基于企業已取得的酒
店、寫字樓打點項目,不思量將來大概由于受托項目的增加等情形導
致的變革。不思量將來大概由于打點層、策劃計策以及商業環境等變
化導致的資產局限、組成以及主營業務、產物結構等狀況的變革所帶
來的損益。
5、在將來的策劃期內,評估器材的各項時代用度不會在現有基
礎上產生大幅的變革,仍將保持其最近幾年的變革趨勢一連,并隨經
營局限的變革而同步改觀。本評估所指的財務用度是企業在出產策劃
歷程中,為籌集正常策劃或建樹性資金而產生的融資本錢用度。鑒于
企業的貨幣資金或其銀行存款等在出產策劃歷程中頻仍變革或變革
較大,評估時不思量存款發生的利錢收入,也不思量付息債務之外的
其他不確定性損益。
6、本次評估不思量通貨膨脹身分的影響。在本次評估假設條件
下,依據本次評估目的,確定本次評估的代價范例為市場代價。評估
中的一切取價標準均為評估基準日有效的價值標準及代價體系。綠景地產股份有限公司擬增發股份收購海南海航國際旅店打點有限公司股權項目·資產評估聲名
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二、評估要領
(一)概述
按照國度打點部門的有關規定以及《企業代價評估指導意見》,
國際和國內類似買賣業務評估老例,本次評估同時確定根據收益途徑、采
用現金流折現要領(DCF)估算海南海航國際旅店打點有限公司的權
益成本代價。
現金流折現要領是通過將企業將來預期股權凈現金流量折算為
現值,評估股權代價的一種要領。其根基思緒是通過估算將來預期的
股權凈現金流量和采取相宜的折現率折算成現期間價,得出評估值。
其合用的根基前提是:企業具備一連策劃的基本和前提,策劃與收益
之間存有較不變的對應干系,并且將來收益和風險可以或許預測及可量
化。使用現金流折現法的最大難度在于將來預期現金流的預測,以及
數據收羅和處理賞罰的客觀性和靠得住性等。當對將來預期現金流的預測較
為客觀合理、折現率的選取較為公道時,其估值功效具有較好的客觀
性。
(二)評估思緒
按照本次評估盡職觀測情形以及企業的資產組成和主營業務特
點,本次評估的根基思緒是以企業經審計的報表為依據估算其股東全
部權益代價(凈資產),即起首按收益途徑采取股權現金流折現要領
(DCF),估算企業的策劃性資產的代價,再加上基準日的其他非經
營性或溢余性資產的代價,來獲得企業的股東所有權益(凈資產)價
值。
本次評估的根基評估思緒是:
1、對納入報表領域的資產和主營業務,根據最近幾年的汗青經
營狀況的變革趨勢和業務范例的差別估算預期收益(凈現金流量),綠景地產股份有限公司擬增發股份收購海南海航國際旅店打點有限公司股權項目·資產評估聲名
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并折現獲得策劃性資產的代價;
2、對納入報表領域,但在預期收益(凈現金流量)估算中未予
思量的諸如基準日存在的貨幣資金,與正常出產策劃無關的應收應付
金錢,以及未計及收益的在建工程等非活動資產(負債)界說為基準
日存在的溢余性或非策劃性資產(負債),單獨估算其代價;
3、由上述各項資產和負債代價的加和,得出評估器材的股東全
部權益(凈資產)代價。
(三)評估模子
1、根基模子
本次評估的根基模子為:
= + Σ i B P C (1)
B:評估器材的股東所有權益代價;
P:評估器材的策劃性資產代價;
Σ=
+
=
n
i
i
i
r
R
P
1 (1 )
(2)
式中:
Ri:評估器材將來第i年的預期收益(股權自由現金流量);
r:折現率;
n:評估器材的將來策劃期;
ΣCi:評估器材基準日非策劃性或溢余性資產的代價。
1 2 C C C i Σ = + (3)
式中:
C1:基準日活動類非策劃性資產或溢余性資產的代價;
C2:基準日非活動類非策劃性資產或溢余性資產的代價;
2、收益指標綠景地產股份有限公司擬增發股份收購海南海航國際旅店打點有限公司股權項目·資產評估聲名
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本次評估,使用股權自由現金流量作為評估器材策劃性資產的收
益指標,其根基界說為:
R=凈利潤-付息債務送還-營運資金追加 (4)
按照評估器材的策劃汗青以及將來市場成長等,估算其將來預期
的股權自由現金流量。將將來策劃期內的股權自由現金流量舉辦折現
處理賞罰并加和,測算獲得評估器材的策劃性資產代價。
3、折現率
本次評估按成本資產定價模子(CAPM)確定折現率r;
= + β × ( . ) +ε f e m f r r r r (5)
式中:
rf:無風險酬金率;
rm:市場祈望酬金率;
ε:評估器材的特征風險調解系數;
βe:評估器材權益成本的預期市場風險系數;
(1 (1 ) )
E
t D e u β = β × + . × (6)
βu:可比公司的預期無杠桿市場風險系數;
i
i
t
u
E
D
1+ (1. t)
=
β
β
(7)
βt:可比公司股票(資產)的預期市場均勻風險系數;
t x β = 34%K + 66%β (8)
式中:
K:一按時期股票市場的均勻風險值,凡是假設K=1;
βx:可比公司股票(資產)的汗青市場均勻風險系數;
Di、Ei:別離為可比公司的付息債務與權益成本。綠景地產股份有限公司擬增發股份收購海南海航國際旅店打點有限公司股權項目·資產評估聲名
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三、資產核實與盡職觀測情形聲名
(一)資產核實與盡職觀測的內容
按照本次評估的特點,評估機構確定了資產核實的首要內容是海
南海航國際旅店打點有限公司資產及負債的存在與真實性,詳細以被
評估企業提供的基準日經審計的資產負債表為準,經核實無誤,確認
資產及負債的存在。為確保資產核實的精確性,評估機構擬定了具體
的盡職觀測打算和清單,確定的盡職觀測內容首要是:
1、本次評估的經濟行為配景情形,首要為委托方和被評估企業
對本次評估事項的聲名;
2、評估器材存續策劃的相關法令情形,首要為評估器材的有關
章程、投資出資協議、條約情形等;
3、評估器材的相關地皮衡宇產權情形;
4、評估器材執行的管帳制度以及牢靠資產折舊要領、存貨本錢
入賬和存貨發出核算要領等;
5、評估器材最近幾年的債務、借錢情形以及債務本錢情形;
6、評估器材執行的稅率稅費及納稅情形;
7、評估器材的應收應付賬款情形;
8、最近幾年的關聯買賣業務情形;
9、最近幾年主營業務收入,首要業務的收費標準、占總收入的
比例以及首要客戶的漫衍等情形;
10、最近幾年主營業務本錢,首要質料本錢和價值、占用裝備及
場所(折舊攤銷)、職員人為福哄騙度等情形;
11、將來幾年的策劃打算以及策劃計策,包羅:市場需求、價值
計策、更新改革、銷售打算、本錢用度節制、資金籌措和投資打算等綠景地產股份有限公司擬增發股份收購海南海航國際旅店打點有限公司股權項目·資產評估聲名
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以及將來的主營收入和本錢組成及其變革趨勢等;
12、首要競爭者的簡況,包羅業務局限、收費標準及市場占有率
等;
13、首要策劃優勢和風險,包羅:國度政策優勢和風險、業務(技
術)優勢和風險、市場(行業)競爭優勢和風險、財務(債務)風險、
匯率風險等;
14、連年經審計的資產負債表、損益表、現金流量表以及營業收
入明細表和本錢用度明細表;
15、有關對外耐久投資以及部屬單位機構的情形;
16、與本次評估有關的其他情形。
(二)影響資產核實和盡職觀測的事項
本次評估中未發明影響資產清查或盡職觀測的事項。
(三)資產清審核實和盡職觀測的歷程
本次評估的資產清審核實及盡職觀測,是在企業首要業務的策劃
場所現場舉辦。采取的要領首要是通過對企業現場勘測、觀光、以專
題座談會的形式,對被評估企業的營業狀況、策劃前提和手段以及歷
史策劃狀況、策劃收入、本錢、時代用度及其組成等的狀況舉辦觀測
復核。出格是對影響評估作價的首要業務的策劃局限、收費標準和相
關的本錢用度等舉辦了專題的具體觀測,查閱了相關的管帳報表、賬
冊等財務數據資料、重要購銷條約協議等。通過與企業的打點、財務
職員舉辦座談交換,相識企業的策劃情形等。在資產核實和盡職觀測
的基本長進一步開展市場調研事變,網絡相關行業的宏觀行業資料以
及可比公司的財務資料和市場信息等。
(四)資產清查復核與盡職觀測結論綠景地產股份有限公司擬增發股份收購海南海航國際旅店打點有限公司股權項目·資產評估聲名
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根據國度資產評估相關規定,經對海南海航國際旅店打點有限公
司在評估基準日2010年7月31日資產與策劃狀況實行須要的清查復核
與盡職觀測后,獲得如下結論:
1、首要資產負債狀況
截至2010 年7 月31 日,按照審計后的資產負債表,評估器材賬
面資產總額3,809.85 萬元,個中:活動資產3,537.74 萬元;非活動資
產272.11 萬元;負債合計460.06 萬元;全部者權益合計3,349.79 萬
元。評估器材最近兩年一期的資產負債情形見表5-1。
表5-1 評估器材近期資產負債情形
單位:萬元
2008 年12 月31 日2009 年12 月31 日2010 年7 月31 日
活動資產:
貨幣資金 76.95 225.08 2,211.82
應收賬款 207.20 1,387.62 513.75
預付賬款
其他應收款 2,681.27 2,155.59 812.18
活動資產合計 2,965.42 3,768.30 3,537.74
非活動資產:
耐久股權投資 161.43 210.43 210.43
牢靠資產 36.78 27.59 21.54
牢靠資產整理 - - 0.57
無形資產 37.44 34.27 39.57
非活動資產合計 235.66 272.29 272.11
資產總計 3,201.07 4,040.59 3,809.85
活動負債:
應付賬款 - 0.65 0.65
預收賬款 - - 50.00
應付職工薪酬 29.91 16.67 5.12
應交稅費 11.35 207.67 183.16
其他應付款 3,793.40 3,672.51 221.13
活動負債合計 3,834.66 3,897.50 460.06
非活動負債合計 - - -
負債合計 3,834.66 3,897.50 460.06
全部者權益合計 -633.59 143.09 3,349.79
負債和全部者權益總計 3,201.07 4,040.59 3,809.85
2、主營業務收入與利潤情形
評估器材與業主公司實施全部權與策劃權疏散的打點方法,首要
按照委托打點協議受托打點海航團體表里各業主所屬旅店,向受托酒綠景地產股份有限公司擬增發股份收購海南海航國際旅店打點有限公司股權項目·資產評估聲名
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店輸出品牌認真品牌建樹及一樣平常策劃以及提供相關的旅店打點運維
咨詢處事等。評估器材最近兩年一期的收入本錢以及利潤情形見表
5-2。
表5-2 評估器材近期收入本錢情形
單位:萬元
科目 2008 年度 2009 年度 2010 年1-7 月
一、營業收入 1,195.99 1,436.43 1,253.67
減:營業本錢 - - -
營業稅金及附加 59.82 79.00 68.95
銷售用度 232.48 197.89 134.90
打點用度 750.30 241.46 138.92
財務用度 2.04 1.31 7.55
資產減值喪失 6.90 0.51 -2.95
二、營業利潤 144.46 916.25 906.30
加:營業外收入 - 0.68 -
減:營業外支出 0.01 0.02 0.27
三、利潤總額 144.45 916.91 906.03
減:所得稅用度 0.00 140.24 199.33
四、凈利潤 144.45 776.68 706.70
3、耐久投資情形
截至評估基準日,經審計后的資產負債表披露,評估器材賬面長
期股權投資210.43萬元。耐久股權投資情形見下表:
表5-3 評估器材基準日耐久投資情形
單位:萬元
序號 被投資單位名稱 投資比例 賬面代價
1 保亭海航迎賓館打點有限公司 100.00% 131.73
2 海南海航國商旅店打點有限公司 99.00% 29.70
3 蘭州海航空港旅店有限公司 98.00% 49.00
合 計 210.43
4、其他資產策劃狀況
評估器材受八九七企業打點公司委托,策劃打點海南海航藍洋溫
泉度假村、四川峨眉海航雄秀賓館、寧波武嶺賓館三家賓館,自主經
營,在策劃勾當中自收自付,自負盈虧。評估器材與上述三家賓館雖
無投資干系,但依據評估器材與八九七企業打點公司簽訂的相關協
議,評估器材可以節制該三家賓館的策劃勾當、得到該三家賓館的經綠景地產股份有限公司擬增發股份收購海南海航國際旅店打點有限公司股權項目·資產評估聲名
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濟好處并包袱相應的風險。該三家旅店的策劃勾當對會對評估器材的
策劃成就造成相應的影響。
四、相關行業及企業是非勢說明
在各國紛紛采納經濟刺激政策的影響下,2009年環球經濟慢慢走
出金融危機的低谷,回升勢頭根基清朗。美國第三季度GDP年率批改
為增長2.8%,初值為增長3.5%,美國經濟增長未如預期強勁。日本第
三季度現實GDP季率增長1.3%,折合成年率為增長4.8%,大大超出此
前預測的0.6%和2.2%。相較而言,歐元區經濟蘇醒較為遲緩,歐元區
第三季度GDP年率下降4.06%,超出預期中值的年降3.9%。
中國經濟2009年第三季度同比增長8.9%,印度同期GDP增長也達
到6.75%,經濟企穩回升態勢越發明明,而巴西的GDP增速似乎還在
下滑歷程中,可是已經有較為明明的企穩跡象。
圖5-1 環球經濟增長走勢(%)
近幾年,我國宏觀經濟保持較高增長,均勻年增長率在8%以上。
2008年以來,雖受國內接連不絕產生的嚴重天然災害的攻擊和天下經綠景地產股份有限公司擬增發股份收購海南海航國際旅店打點有限公司股權項目·資產評估聲名
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濟金融形勢振蕩多變的倒霉影響,黎民經濟仍保持安穩較快成長,
2008年前三季度國內出產總值201,631億元,按可比價值計較,同比
增長9.9%,比上年同期回落2.3個百分點。個中,第一財富增加值21,
800億元,增長4.5%,加快0.2個百分點;第二財富增加值101,117億
元,增長10.5%,回落3.0個百分點;第三財富增加值78,714億元,
增長10.3%,回落2.4個百分點。但GDP增長率自2007年二季度見頂回
落,2008年第三季度當季同比增幅僅為9%,經濟增長已跌至個位數。
被視為經濟增長先行指標的發電量自2008年3月發電量同比急速下
跌,年底增速已跌至-10%四面,粗鋼、原煤產量也同比下滑。
進入2009年,前三季度我國GDP同比增長7.7%,比上半年加快0.6
個百分點,個中第三季度增長8.9%,顯著高于第一季度的6.1%和第二
季度的7.9%。在國度一攬子刺激政策的浸染下,我國經濟運行起源遏
制了增速快速下滑的排場,泛起出企穩回升的態勢,尤其是第二季度,
我國GDP同比增長7.9%,扭轉了持續7個季度減速的趨勢。
2009 年11 月原煤產量同比增長26.3%;2009 年10 月份粗鋼產
量同比增長37.36%;自2008 年10 月份持續8 個月負增長之后,2009
年6 月用電量同比上升4.3%,發電量同比上升5.2%,首度實現發電
量和用電量雙雙“轉正”。一攬子政策的刺激浸染和我國中耐久成長有
利身分將共同敦促下一階段經濟繼續回升。綠景地產股份有限公司擬增發股份收購海南海航國際旅店打點有限公司股權項目·資產評估聲名
中聯資產評估有限公司 第31 頁
0
50,000
100,000
150,000
200,000
250,000
300,000
350,000
1994-12
1995-12
1996-12
1997-12
1998-12
1999-12
2000-12
2001-12
2002-12
2003-12
2004-12
2005-12
2006-12
2007-12
2008-12
0.00
2.00
4.00
6.00
8.00
10.00
12.00
14.00
16.00
第一財富累計值 億元第二財富累計值 億元
第三財富累計值 億元G D P 當季同比 % (右)
圖5-2 國內GDP 增長走勢
圖5-3 中國原質料、電力產量與GDP
1、旅店行業成長過程
1988 年,國度旅游局出臺了《中華人民共和國評定旅游(涉外)
飯店星級的規定》。1990 年,國度旅游局評出首批三家五星級旅店。
在此時代,國內星級旅店數量快速增長。從1995 年到2005 年間,國綠景地產股份有限公司擬增發股份收購海南海航國際旅店打點有限公司股權項目·資產評估聲名
中聯資產評估有限公司 第32 頁
內星級旅店數量從1,913 家迅速成長到11,828 家,年復合增長率高達
20%。制止2008年底,世界旅店住宿業企業從1978年的不敷3萬家增
至28.2萬家,增長了9倍,實現營業額近4620億元,占當年社會消費
品零售總額的4.26%。在國度投資政策的引導下,商業地產市場成長
迅猛,大大都旅店均為商業開發物業。國有物業數量鐫汰,而外資或
合伙的旅店物業日漸增多。外資旅店打點公司全面進入中國市場,大
大都采取托管模式,少數也參加物業投資。國內旅店打點公司形成自
有品牌和旅店收集,如錦江、開國、金陵和開元等。行業打點慢慢完
善,各地旅游和飯店協會及法令禮貌相繼形成。在多元化成長階段,
旅店的策劃模式在原有的業主/帶資打點、委托打點和特許策劃的基
礎上,又呈現了租賃策劃和聯銷策劃的模式。在旅店產物規模,一方
面,更多國際旅店產物及品牌涌入國內;另一方面,日漸成熟的市場
也促進了經濟型旅店、度假旅店、時尚旅店和佳構旅店等產物的成長。
旅店的漫衍更為普及,旅店開始走出傳統的沿海一線都市,向二、三
線都市和中小型都市擴展。
2、旅店行業的策劃特性說明
(1) 地區性和季候性:旅店行業受到當地經濟文化成長、旅游
環境、商務環境、行業競爭、住民消費習慣等身分影響,浮現出較強
的地域性特性。由于旅店地點不行移動,直接管當地市場環境的影響。
旅游及住宿需求有明明的季候性,而季候性顛簸在很洪流平上取決于
一個市場(都市或區域)或旅店項目的奇特身分,包羅但不限于當地
氣候前提、來訪旅游者的旅行目的、當地節日或風尚等。旅店及住宿
產物短期供應量彈性較低,因而季候性需求顛簸大概導致旺季時供不
應求、淡季時供過于求的現象。因此,旅店行業大概面臨難以打破的
入住率上限。但旅店的餐飲及娛樂業務受季候性的影響較小。綠景地產股份有限公司擬增發股份收購海南海航國際旅店打點有限公司股權項目·資產評估聲名
中聯資產評估有限公司 第33 頁
(2) 周期性:旅店行業的景心胸與國度宏觀經濟的周期顛簸具
有較高相關性。2008 年環球金融危機使天下經濟陷入闌珊,我國經
濟高速增長的態勢也受到影響,呈現周期性顛簸。跟著國內一系列的
經濟刺激政策的實行,2009年以來,我國住宿業行業景氣指數逐漸回
升,2010年第二季度到達128.8,規復至2008年環球金融危機發作前
正常水平。住宿和餐飲業企業家書心指數也同步回升,2010年第二季
度到達131.8。與低星級旅店對比,高星級旅店屬于可選消費,在經
濟景氣較差時,容易蒙受入住率僻靜均房價的雙重下滑,而且入住率
容易下滑到盈虧平衡點以下。上海、北京星級旅店在2009年中的示意,
也聲名確中國星級旅店的策劃也切合這種策劃規律。
圖5-4 亞太都市星級旅店入住率及ADR 變革情形
(三)評估器材策劃情形說明
評估器材首要
評估器材今朝受托打點的多為海航團體內部關聯業務持有的物
業,策劃打點的旅店多為中高等的商業物業,依托海航團體的資源優綠景地產股份有限公司擬增發股份收購海南海航國際旅店打點有限公司股權項目·資產評估聲名
中聯資產評估有限公司 第34 頁
勢,多年形成的具有本土特色的打點體系、理念和履歷積累以及低于
國際打點品牌的資費體系,評估器材在市場策劃中有著必然的競爭優
勢。但和具有現代打點理念及雄厚成本的打點頂級打點公司尚有必然
差距,仍面臨著必然的競爭壓力。由于評估器材受托打點的物業多為
中高等物業,策劃勾當受經濟形勢影響較大,經濟景氣的顛簸下滑會
對評估器材的策劃業績造成倒霉影響。
五、凈現金流量預測
(一)營業收入預測
評估器材同業主公司實施全部權與策劃權疏散的打點方法,首要
按照委托打點協議受托打點海航團體表里各業主所屬旅店,向受托酒
店輸出品牌認真品牌建樹及一樣平常策劃。
我們留意到評估器材受托打點的旅店(高等寫字樓)多位于國內
外經濟發家的一線或二線都市,方針客戶多為旅店(高等寫字樓)及
相關辦法的消費者,存在必然的市場需求。思量到將來幾年我國經濟
仍將保持必然的增長態勢,評估器材受托打點的旅店多為海航團體內
部旅店,估量評估器材受托打點的旅店局限,旅店的策劃情形及受托
打點的業務模式保持基準日的情形根基保持不變,估量評估器材自身
打點業務將來的收入及其組成仍保持最近幾年的變革趨勢,且將來中
耐久內一連大幅改觀的大概性較小,即在將來策劃期內的前幾年,將
在現有基本上逐漸上升后趨于不變。營業收入和本錢的預測功效見表
5-4。綠景地產股份有限公司擬增發股份收購海南海航國際旅店打點有限公司股權項目·資產評估聲名
中聯資產評估有限公司 第35 頁
表5-4 將來策劃期內的營業收入預測表
單位:人民幣萬元
項目\年度 2008 2009 2010 年1-7 月2010 年8-12 月2011 2012 2013 2014
北京唐拉雅秀大旅店 - 15.09 125.85 296.02 595.76 607.68 613.76 613.76
海南康樂園海航度假旅店 78.06 129.99 68.97 67.92 146.30 149.23 150.72 150.72
三亞亞太國際集會會議中心 224.23 219.48 126.09 39.60 203.37 207.44 209.51 209.51
杭州華庭云棲旅店 - 60.02 88.94 68.17 164.15 167.43 169.11 169.11
杭州花港海航度假旅店 162.18 164.15 95.75 84.44 187.55 191.30 193.21 193.21
廣州中央海航商務旅店 131.61 126.79 75.87 33.16 115.05 117.35 118.52 118.52
海航蘇州飯店 - 35.88 37.18 30.67 71.25 72.68 73.40 73.40
西安皇城海航商務旅店 58.73 59.46 29.58 30.17 62.20 63.44 64.08 64.08
重慶海航商務旅店 27.39 27.61 14.41 14.08 35.33 36.03 36.39 36.39
布魯塞爾十字街海航商務旅店 34.60 56.05 37.52 20.62 58.14 59.30 59.90 59.90
布魯塞爾蘇德海航商務旅店 59.14 85.60 61.28 40.17 101.45 103.48 104.51 104.51
布魯塞爾沃福海航快捷旅店 14.60 19.03 14.24 9.30 23.54 24.01 24.25 24.25
蘭州空港海航商務旅店 - - 8.30 40.82 52.29 53.34 53.87 53.87
蘭州中川機場快捷旅店 - - 6.29 8.63 15.36 15.67 15.82 15.82
三亞鳳凰機場海航快捷旅店 - 35.00 40.14 14.76 55.25 56.36 56.92 56.92
海口美蘭機場海航快捷旅店 43.39 47.25 24.18 24.37 51.35 52.38 52.90 52.90
海口明光海航大旅店 30.00 33.39 51.18 15.61 66.79 68.12 68.80 68.80
南昌白金匯海航商務旅店 - 10.12 5.55 4.78 10.32 10.53 10.64 10.64
青州貝隆花圃海航大旅店 - - 9.51 14.40 39.65 40.44 40.85 40.85
長春紫荊花海航大旅店 - - 38.54 99.34 227.50 232.05 234.37 234.37
寧夏海航柏悅旅店 - - 49.43 20.00 60.00 60.00 60.00 60.00
海南迎賓館 - - 19.67 25.28 65.28 66.59 67.25 67.25
北京海韻旅店 - - - 25.00 55.00 56.10 56.66 56.66
青島鐵路金海大旅店 - - - 25.00 50.00 51.00 51.51 51.51
德州太陽谷微排國際旅店 - - - 60.00 125.00 127.50 128.78 128.78
海口東山高爾夫度假旅店 - - - 50.00 51.00 51.51 51.51
咨詢處事等其他業務收入 332.06 311.52 225.21 15.00 275.00 280.50 283.31 283.31
營業收入合計 1,195.99 1,436.43 1,253.67 1,127.31 2,962.88 3,020.94 3,050.55 3,050.55綠景地產股份有限公司擬增發股份收購海南海航國際旅店打點有限公司股權項目·資產評估聲名
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(二)時代用度預測
1、銷售用度估算
按照報表披露,2009年、2010年1-7月各期評估器材的銷售用度
別離為:197.89萬元、134.90萬元,銷售用度占營業收入的比例別離
為0.1378、0.1076。本次評估團結汗青年度銷售用度的組成及銷售費
用與營業收入的均勻比率估算將來各年度的銷售用度,預測功效見表
5-5。
2、打點用度估算
按照報表披露,2009年、2010年1-7月各期評估器材的打點用度
別離為:241.46萬元、138.92萬元,打點用度占營業收入的比例別離
為0.1681、0.1108。本次評估團結汗青年度打點用度的組成及打點費
用與營業收入的均勻比率估算將來各年度的打點用度,預測功效見表
5-5。
(三)營運資金追加預測
營運資金追加額系指企業在不改變當前主營業務前提下,為保
持企業一連策劃手段所需的新增營運資金,如正常策劃所需保持的現
金、產物存貨購置、代客戶墊付購貨款(應收賬款)等所需的根基資
金以及應付的金錢等。營運資金的追加是指跟著企業策劃勾當的變
化,獲取他人的商業信用而占用的現金,正常策劃所需保持的現金、
存貨等;同時,在經濟勾當中,提供商業信用,相應可以鐫汰現金的
即時付出。凡是其他應收賬款和其他應付賬款核算的內容絕大多為與
主業無關或臨時性的往來,需詳細甄別視其與所估算策劃業務的相關
性個別確定。因此估算營運資金的增加原則上只需思量正常策劃所需
保持的現金、應收金錢、存貨和應付金錢等首要身分。本陳訴所界說綠景地產股份有限公司擬增發股份收購海南海航國際旅店打點有限公司股權項目·資產評估聲名
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的營運資金增加額為:
營運資金增加額=當期營運資金-上期營運資金
個中,營運資金=現金+應收金錢+存貨-應付金錢
個中:
應收金錢=營業收入總額/應收金錢周轉率
個中,應收金錢首要包羅應收賬款、應收單據、預付賬款以及與
策劃業務相關的其他應收賬款等諸項。
存貨=營業本錢總額/存貨周轉率
應付金錢=營業本錢總額/應付賬款周轉率
個中,應付金錢首要包羅應付賬款、應付單據、預收賬款以及與
策劃業務相關的其他應付賬款等諸項。
按照對企業汗青資產與業務策劃收入和本錢用度的統計說明以
及將來策劃期內各年度收入與本錢估算的情形,預測獲得的將來策劃
期各年度的營運資金增加額見表5-5。
(四)凈現金流量的預測功效
表5-5給出了評估器材將來策劃期內的營業收入以及凈現金流量
的預測功效。評估器材的稅項首要有增值稅、營業稅、城建稅和教誨
費附加等。本次評估,鑒于評估器材汗青營業稅金及附加占營業收入
的比率較為不變,根據基準日營業稅金及附加與營業收入的比率估算
將來年度的營業稅金及附加。
本次評估中對將來收益的估算,首要是在評估器材報表展現的歷
史營業收入、本錢和財務數據的核實以及對行業的市場調研、說明的
基本上,按照其策劃汗青、市場將來的成長等綜合情形作出的一種專
業判斷。估算時不思量營業外出入、津貼收入以及其余很是常性策劃
等所發生的損益。綠景地產股份有限公司擬增發股份收購海南海航國際旅店打點有限公司股權項目·資產評估聲名
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表5-5 將來策劃期內的凈現金流量預測
單位:萬元
項目/年度 2010 年
8-12 月 2011 2012 2013 2014 不變年
營業收入 1,127.31 2,962.88 3,020.94 3,050.55 3,050.55 3,050.55
減:營業本錢 - - - - - -
營業稅金及附加 62.00 162.96 166.15 167.78 167.78 167.78
銷售用度 165.59 313.54 319.68 322.82 322.82 322.82
打點用度 158.03 322.48 328.79 332.02 332.02 332.02
財務用度 - - - - - -
營業利潤 741.69 2,163.91 2,206.31 2,227.94 2,227.94 2,227.94
利潤總額 741.69 2,163.91 2,206.31 2,227.94 2,227.94 2,227.94
減:所得稅 163.17 519.34 551.58 556.98 556.98 556.98
凈利潤 578.52 1,644.57 1,654.73 1,670.95 1,670.95 1,670.95
減:付息債務送還 - - - - - -
減:營運資金增加額 20.15 94.97 3.86 1.97 - -
凈現金流量 558.36 1,549.60 1,650.87 1,668.98 1,670.95 1,670.95綠景地產股份有限公司擬增發股份收購海南海航國際旅店打點有限公司股權項目·資產評估聲名
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六、權益成本代價預測
(一)折現率簡直定
1、無風險收益率rf,參照國度近五年刊行的中耐久國債利率的均勻
水平(見表5-6),根據十年期以上國債利率均勻水平確定無風險收益率
rf的近似,即rf=3. 83%。
表5-6 中耐久國債利率
序號 國債代碼 國債名稱 限期 現實利率
1 100501 國債0501 10 0.0449
2 100504 國債0504 20 0.0415
3 100512 國債0512 15 0.0368
4 100603 國債0603 10 0.0282
5 100609 國債0609 20 0.0373
6 100616 國債0616 10 0.0294
7 100619 國債0619 15 0.0330
8 100703 國債0703 10 0.0343
9 100706 國債0706 30 0.0432
10 100710 國債0710 10 0.0445
11 100713 國債0713 20 0.0457
12 100802 國債0802 15 0.0420
13 100803 國債0803 10 0.0411
14 100806 國債0806 30 0.0455
15 100810 國債0810 10 0.0446
16 100813 國債0813 20 0.0500
17 100818 國債0818 10 0.0371
18 100820 國債0820 30 0.0395
19 100823 國債0823 15 0.0365
20 100825 國債0825 10 0.0292
21 100902 國債0902 20 0.0390
22 100903 國債0903 10 0.0307
23 100905 國債0905 30 0.0406
24 100907 國債0907 10 0.0304
25 100911 國債0911 15 0.0372
26 100912 國債0912 10 0.0311
27 100916 國債0916 10 0.0351綠景地產股份有限公司擬增發股份收購海南海航國際旅店打點有限公司股權項目·資產評估聲名
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28 100920 國債0920 20 0.0404
29 100923 國債0923 10 0.0347
30 100925 國債0925 30 0.0422
31 100927 國債0927 10 0.0371
32 100930 國債0930 50 0.0435
均勻 0.0383
2、市場預期酬金率rm,參照國內上市公司近五年均勻凈資產收益
率舉辦選取,取近五年國內上市公司(剔除異常值后)均勻凈資產收益
率10.94%作為市場祈望酬金率的近似,即:rm=10.94%。
3、βe 值,取滬深同類可比上市公司股票,以2007 年8 月至2010
年7 月150 周的市場價值測算預計,獲得可比公司股票的汗青市場均勻
風險系數βx=1.1002,按式(8)計較獲得評估器材預期市場均勻風險系
數βt=0.8797,并由式(7)獲得評估器材預期無財務杠桿風險系數的估
計值βu=0.3205,最后由式(6)獲得評估器材權益成本預期風險系數的
預計值βe=0.3205;
4、折現率r,本次評估思量到評估器材作為旅店打點公司,在策劃
模式上收益多來歷策劃的業主的旅店,其收益情形取決與其策劃打點酒
店的局限及策劃打點的模式,在公司的成本局限以及公司的管理結構等
方面的差異性所大概發生的特征個體風險,設公司特征風險調解系數
ε=0.05;本次評估按照式(5)獲得評估器材的折現率r:
r= 0.0383+0.3205×(0.1094-0.0383)+ 0.05= 0.1111
(二)策劃性資產代價
將獲得的預期凈現金量(表5-5)代入式(2),獲得評估器材的經
營性資產代價為14,808.87萬元。
(三)耐久股權投資代價綠景地產股份有限公司擬增發股份收購海南海航國際旅店打點有限公司股權項目·資產評估聲名
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經審計后的報表披露的評估器材基準日的耐久股權投資賬面余額
共計210.43萬元,見表5-7。
本次評估同時采取與母公司評估溝通的本錢法、收益法兩種要領進
行評估,并綜合思量選取符合的評估功效。在確定耐久股權投資評估值
時,評估師沒有思量控股權等身分發生的溢價或折價。
綜上獲得評估器材基準日的長投評估代價為
I = 806.20(萬元)。
表5-7 評估器材基準日耐久股權投資代價
單位:萬元
序號 被投資單位名稱 投資比例 賬面代價 評估代價
1 海南海航國商旅店打點有限公司100.00% 131.73 728.45
2 蘭州海航空港旅店有限公司 99.00% 29.70 -
3 保亭海航迎賓館打點有限公司 98.00% 49.00 77.74
合 計 210.43 806.20
(四)非策劃性資產或溢余性資產代價
經核實,在評估基準日2010年7月31日,評估器材賬面有如下一些
資產(負債)的代價在本次估算的股權凈現金流量中未予思量,應屬本
次評估所估算現金流之外的非策劃性或溢余性資產,在估算企業代價時
應予另行單獨估算其代價。
1、基準日活動類非策劃性資產或溢余性資產的代價C1
(1)按照報表披露,在評估基準日賬面貨幣資金余額2,211.82萬元。
經評估職員核實無誤,確認該資金存在,貨幣資金評估值2,206.17萬元。
鑒于在現金流估算中已思量了將來策劃所需的現金投入,該基準日存在
的貨幣資金屬現金流之外的溢余性資產。
(2) 按照報表披露,在評估基準日賬面其他應收款中應收海南海
航藍洋溫泉度假村、四川峨眉海航雄秀賓館、寧波武嶺賓館三家賓館共綠景地產股份有限公司擬增發股份收購海南海航國際旅店打點有限公司股權項目·資產評估聲名
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計785.63萬元,經評估師核實無誤,確認該金錢存在。
即基準日活動類非策劃性資產或溢余性資產的代價為
C1 = 2,206.17+785.63 = 2,991.80(萬元)
2、基準日非活動類非策劃性資產或溢余性資產的代價C2
評估器材受八九七企業打點公司委托,策劃打點海南海航藍洋溫泉
度假村、四川峨眉海航雄秀賓館、寧波武嶺賓館三家賓館,自主策劃,
在策劃勾當中自收自付,自負盈虧。按照該三家賓館的汗青策劃數據及
將來估量的盈利預測數據說明,估量該三家旅店在將來條約策劃期內仍
將一連吃虧,并導致評估器材形成估量喪失765.60萬元。
即基準日非活動類非策劃性資產或溢余性資產的代價為
C2 = -691.49(萬元)
將上述代入式(3)獲得評估器材基準日非策劃性或溢余性資產的
代價為:
ΣCi = C1+C2 = 2,991.80-691.49 = 2,300.31(萬元)
(五)權益成本代價
將獲得的策劃性資產的代價P=14,808.87萬元,耐久股權投資代價I=
806.20萬元及非策劃性或溢余性資產的代價ΣCi= 2,300.31代入式(1),
即獲得海南海航國際旅店打點有限公司權益成本代價為:
B = P+I+ΣCi =14,808.87+806.20+2,300.31
= 17,915.37(萬元)綠景地產股份有限公司擬增發股份收購海南海航國際旅店打點有限公司股權項目·資產評估聲名
中聯資產評估有限公司 第43 頁
第六部分 評估結論及其說明
一、評估結論
我們按照國度有關資產評估的法令、禮貌、規章和評估準則,本著
獨立、合理、科學、客觀的原則,推行了資產評估法定的和須要的措施,
采取公認的評估要領,對海南海航國際旅店打點有限公司納入評估領域
的資產實行了實地勘測、市場觀測、詢證和評預計較,得出如下結論:
(一)資產基本法評估結論
資產賬面代價錯誤!鏈接無效。萬元,評估值錯誤!鏈接無效。萬元,評估
增值錯誤!鏈接無效。萬元,增值率錯誤!鏈接無效。%。
負債賬面代價錯誤!鏈接無效。萬元,評估值錯誤!鏈接無效。萬元,無評
估增減值。
凈資產賬面代價錯誤!鏈接無效。萬元,評估值錯誤!鏈接無效。萬元,評
估增值錯誤!鏈接無效。萬元,增值率錯誤!鏈接無效。%。詳見下表。
資產評估功效匯總表
被評估單位:海南海航旅店打點公司 評估基準日:2010 年7 月31 日 金額單位:人民幣萬元
賬面代價 評估代價 增減值 增值率%
項 目
B C D=C-B E=D/B×100%
1 活動資產 3,537.74 3,532.10 -5.64 -0.16
2 非活動資產 272.11 857.31 585.20 215.06
3 個中:耐久股權投資 210.43 806.20 595.77 283.12
4 投資性房地產 - - -
5 牢靠資產 21.54 11.55 -9.99 -46.40
6 在建工程 - - -
7 牢靠資產整理 0.57 - -0.57 -100.00
8 無形資產 39.57 39.57 - -
9 個中:地皮使用權 - - -綠景地產股份有限公司擬增發股份收購海南海航國際旅店打點有限公司股權項目·資產評估聲名
中聯資產評估有限公司 第44 頁
10 其他非活動資產 - - -
11 資產總計 3,809.85 4,389.41 579.56 15.21
12 活動負債 460.06 460.06 - -
13 非活動負債 - - -
14 負債總計 460.06 460.06 - -
15 凈 資 產(全部者權益) 3,349.79 3,929.35 579.56 17.30
(二)收益法評估結論
經實行清審核實、實地查勘、市場觀測和詢證、評定估算等評估程
序,采取股權現金流折現要領(DCF)對企業股東所有權益代價舉辦評
估。海南海航國際旅店打點有限公司在評估基準日2010 年7 月31 日的
凈資產賬面值為 3,349.79 萬元,評估后的股東所有權益成本代價(凈
資產代價)為 17,915.37 萬元,評估增值 14,565.58 萬元,增值率
434.82%。
二、評估功效的差異說明及最終功效的選取
(一)評估功效的差異說明
本次評估采取收益法得出的股東所有權益代價為 17,915.37 萬元,
比資產基本法測算得出的股東所有權益代價 3,929.35 萬元,高
13,986.02 萬元,高355.94%。兩種評估要領差異的原因首要是:
1、資產基本法評估是以資產的本錢重置為代價標準,反應的是資
產投入(購建本錢)所淹滅的社會須要勞動,這種購建本錢凡是將跟著
黎民經濟的變革而變革;
2、收益法評估是以資產的預期收益為代價標準,反應的是資產的
策劃手段(贏利手段)的巨細,這種贏利手段凡是將受到宏觀經濟、政綠景地產股份有限公司擬增發股份收購海南海航國際旅店打點有限公司股權項目·資產評估聲名
中聯資產評估有限公司 第45 頁
府節制以及資產的有效使用等多種前提的影響。
綜上所述,從而造成兩種評估要領發生差異。
(二)評估功效的選取
海南海航國際旅店打點公司為旅店打點行業,首要為旅店提供籌辦
謀劃與策劃打點等處事,其收益情形取決與其策劃打點旅店的局限及經
營打點的模式,旅店策劃受宏觀經濟顛簸、周邊環境身分影響較大,評
估器材策劃打點旅店的局限及旅店的收益均具有必然的不確定性。
通過以上說明,我們選用資產基本法作為本次海南海航國際旅店管
理有限公司評估代價的參考依據。由此獲得海南海航國際旅店打點有限
公司股東所有權益在基準日時點的代價為 3,929.35 萬元。
三、評估結論與賬面代價較量改觀情形及原因
1、貨幣資金評估值錯誤!鏈接無效。元,評估減值 錯誤!鏈接無
效。元,減值率錯誤!鏈接無效。%,減值原因為評估基準日人民幣對
歐元匯率與企業原始入賬匯率紛歧致。
2、耐久股權投資評估值錯誤!鏈接無效。元,評估增值 錯誤!鏈
接無效。元,增值率錯誤!鏈接無效。 %,增值的原因為被投資企業
經整體舉辦評估而導致評估增值。
3、牢靠資產評估值錯誤!鏈接無效。 元,評估減值 99,951.14 元,
減值率 46.40 %,減值原因為:
(1)車輛評估減值的原因:牌號為瓊A38025 的海南馬自達小轎車
已無實物,評估值為零。綠景地產股份有限公司擬增發股份收購海南海航國際旅店打點有限公司股權項目·資產評估聲名
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(2)電子裝備評估減值的首要原因:①電子裝備的市場價值逐年
下降,以是造成評估減值。②公司部分電子裝備購置年月較早,市場已
無同型號或設置的裝備,本次評估此類裝備采取市場法。故評估減值。
(3)由于上述各項身分的綜合影響,呆板裝備總評估值減值 46.40
%。第1 頁
企業關于舉辦資產評估有關事項的聲名
一、委托方及被評估單位輪廓
本次資產評估的委托方為綠景地產股份有限公司,被評估單位為海
南海航國際旅店打點有限公司。委托方是被評估單位的資產置入方。
(一)委托方輪廓
公司名稱:綠景地產股份有限公司
公司所在:廣州市天河區林和中路8 號海航大廈35 樓05 單元
法定代表人:余斌
注冊成本:184819607 元
經濟性質:股份有限公司(上市)
營業執照注冊號:440000000006561
策劃領域:房地產開發策劃,室表里裝飾裝修工程,花木園林工程
計劃,旅游項目開發,高新科技財富開發,工農業項目開發,交通項目
開發。
綠景地產股份有限公司(以下簡稱“公司”或“本公司”,曾用名:海
南新能源股份有限公司、恒大地產股份有限公司)。本公司系于1991 年
5 月經海南省人民當局辦公廳瓊府函(1991)38 號文核準,在海口新能
源有限公司基本上改組設立的股份有限公司。1991 年5 月23 日經中國
人民銀行海南省分行核準,向社會公家刊行人民幣平凡股14,154,298 股,
1992 年至1995 年時代,本公司通過利潤轉增股本、配售股票以及成本
公積轉增股本、債轉股等方法,共增加股本94,276,190.00 元,截至2006
年12 月31 日,本公司股本總額為155,668,513.00 元。2007 年1 月9 日,第2 頁
股權分置改良方案實行完畢后,總股本由股改前155,668,513 股增加為
184,819,607 股。本公司1989 年9 月18 日在海南省工商行政打點局掛號
注冊創立,2005 年9 月4 日從海南省海口市遷至廣東省廣州市,并在廣
東省工商行政打點局變換掛號注冊。2007 年10 月19 日變換掛號注冊,
注冊號:440000000006561;注冊所在:廣州市天河區林和中路8 號海
航大廈35 樓03 單元。
(二)被評估單位輪廓
公司名稱:海南海航國際旅店打點有限公司
公司所在:海口市海秀路29 號海航成長大廈東6 樓
法定代表人:張翼
注冊成本:3000 萬
公司范例:有限責任公司
營業執照注冊號:460000000131567
1、公司簡介
海南海航國際旅店打點有限公司于2005 年4 月1 日在上海浦東注
冊創立,原公司名稱:上海海航國際旅店打點有限公司,主營業務是酒
店打點及咨詢處事等。2007 年2 月,據海航酒管股[2007]1 號股東決策:
將“上海海航國際旅店打點有限公司”改名為“海南海航國際旅店打點有
限公司”,公司所在從“上海浦東新區”變換至“海南省海口市”,2007 年6
月治理完以上手續,2007 年7 月,據海航旅店管股[2007]2 號股東會決
議:將海航旅店控股團體有限公司持有50%股權,海航旅店(團體)有
限公司持有40%股權,海南美蘭海航旅店有限公司持有10%股權共計
500 萬元一并轉讓給海南海航置業控股有限公司,轉讓后海南海航置業
控股有限公司持有海南海航國際旅店打點有限公司100%股權,成為海第3 頁
南海航國際旅店打點有限公司全資股東,2007 年7 月31 日治理變換手
續。
2010 年3 月,海南海航國際旅店打點有限公司股東會審議通過增資
2500 萬元。2010 年3 月26 日,海南立信長江管帳師事宜所出具了驗資
陳訴(立信會驗字[2010]第105 號),確認制止2010 年3 月25 日,海南
海航國際旅店打點有限公司已收到股東繳納的新增注冊成本(實收資
本)2500 萬元。
制止評估基準日,海南海航國際旅店打點有限公司實勞績本為3000
萬元人民幣,股東名稱、出資額和出資比譬喻下:
股東名稱、出資額和出資比例
序號 股東名稱 出資額(萬元人民幣) 出資比例%
1 海航置業控股團體有限公司 3000 100
合 計 3000 100
2、策劃領域
旅店打點及咨詢處事,旅游項目開發,企業打點,勞務處事(不含
經紀)修建質料、機器裝備、電氣裝備、五金交電、工藝美術品、百貨、
旅店用品銷售(涉及許可策劃的憑許可證策劃)
3、資產、財務及策劃狀況
截至評估基準日2010 年7 月31 日,公司資產總額為 3,809.85 萬
元,負債總額 460.06 萬元,凈資產額為 3,349.79 萬元,實現營業收入
1,253.67 萬元,凈利潤706.70 萬元。公司近3 年及基準日資產、財務狀
況如下表:
公司資產、負債及財務狀況
單位:人民幣萬元
項目 2010年7 月31 日 2009 年12 月31 日2008 年12 月31 日2007 年12 月31 日
總資產 3,809.85 4,040.59 3,201.07 2228.35
負債 460.06 3,897.50 3,834.66 3007.23第4 頁
凈資產 3,349.79 143.09 -633.59 -778.88
2010 年1-7 月 2009年度 2008 年度 2007 年度
主營業務收入 1,253.67 1,436.43 1,195.99 878.97
利潤總額 906.03 916.91 144.45 24.64
凈利潤 706.70 776.68 144.45 24.07
審計機構
中審亞太管帳師事
務全部限公司
中審亞太管帳師事
務全部限公司
中審亞太管帳師事
務全部限公司
中審亞太管帳師事
務全部限公司
4、公司執行的首要管帳政策
(1)公司執行的管帳制度
公司執行中華人民共和國財政部頒布的《企業管帳準則》和《企業
管帳制度》及相關規定。
(2)管帳時代
本公司管帳時代分為年度和中期。中期包羅半年度、季度和月度。
年度、半年度、季度、月度起止日期按公歷日期確定。公司管帳年度為
每年1 月1 日起至12 月31 日止。。
(3)記賬本位幣
采取人民幣為記賬本位幣。
(4)記賬基本及管帳計量屬性
本公司管帳核算以權責產生制為記賬基本,一般采取汗青本錢作為
計量屬性,當所確定的管帳要素金額切合企業管帳準則的要求、可以或許取
得并靠得住計量時,可采取重置本錢、可變現凈值、現值、公允代價計量。
(5)現金等價物簡直定標準
本公司現金等價物指公司持有的限期短(一般指從購買日起,三個
月內到期)、活動性強、易于轉換為已知金額現金、代價改觀風險很小
的投資。
(6)外幣業務核算要領
本公司產生的外幣買賣業務在初始確認時,按買賣業務日的即期匯率(中國第5 頁
人民銀行發布的當日外匯牌價的中間價)折算為記賬本位幣金額。
在資產負債表日,對付外幣貨幣性項目采取資產負債表日即期匯率
折算,由此發生的匯兌差額,除了根據《企業管帳準則第17 號-借錢費
用》的規定,與購建或出產切合成本化前提的資產相關的外幣借錢發生
的匯兌差額予以成本化外,均計入當期損益。以汗青本錢計量的外幣非
貨幣性項目,仍采取買賣業務產生日的即期匯率折算,不改變其記賬本位幣
金額。以公允代價計量的外幣非貨幣性項目,采取公允代價確定日的即
期匯率折算,由此發生的匯兌差額計入當期損益或成本公積。
(7)應收金錢
①幻魅賬籌備簡直認標準
本公司在資產負債表日對應收金錢賬面代價舉辦搜查,對存在下列
客觀證據表白應收金錢產生減值的,計提減值籌備:
A.債務人產生嚴重的財務堅苦;
B.債務人違反條約條款(如償付利錢或本金產生違約或過時等);
C.債務人很大概倒閉或舉辦其他財務重組;
D.其他表白應收金錢產生減值的客觀依據 。
②幻魅賬籌備的計概要領
在資產負債表日,本公司對應收金錢余額的必然比例計較確定減值
喪失,計提幻魅賬籌備。幻魅賬籌備計提比例一般為:
幻魅賬籌備計提比率
賬 齡 計提比例(%)
1 年以內(含1 年,下同) 5
1-2 年 10
2-3 年 15
3-4 年 20
4-5 年 25
5 年以上 30
若有客觀證據表白該應收金錢代價已規復,且客觀上與確認該喪失第6 頁
后產生的事項有關,原確認的減值喪失予以轉回,計入當期損益。可是,
該轉回后的賬面代價不高出假定不計提減值籌備情形下該應收金錢在
轉回日的攤余本錢。
(8)存貨核算要領
①存貨分類
本公司存貨首要包羅食物、酒、飲料、食用原質料等。
②存貨取得和發出的計價要領
本公司存貨取得時按現實本錢計價;發出按加權均勻法核算。
應計入存貨本錢的借錢用度,根據《企業管帳準則第17 號——借錢
用度》處理賞罰。
投資者投入存貨的本錢,根據投資條約或協議約定的代價確定。
非貨幣性資產交流、債務重組和企業歸并取得的存貨的本錢,別離
根據《企業管帳準則第7 號——非貨幣性資產交流》、《企業管帳準則
第12 號——債務重組》和《企業管帳準則第20 號——企業歸并》確定。
③低值易耗品的攤銷要領
低值易耗品采取一次攤銷法攤銷。
④存貨的盤存制度為永續盤存制。
中期末及年尾,本公司對存貨舉辦全面清查后,按本錢與可變現凈
值孰低計量。
存貨可變現凈值,是指在一樣平常勾當中,存貨的預計售價減去至落成
時預計將要產生的本錢、預計的銷售用度以及相關稅費后的金額。
為執行銷售條約可能勞務條約而持有的存貨,其可變現凈值以條約
價值為基本計較。企業持有存貨的數量多于銷售條約訂購數量的,超出
部分的存貨的可變現凈值以一般銷售價值為基本計較。
存貨減價籌備根據單個存貨項目(或存貨種別)的本錢高于可變現第7 頁
凈值的差額計提。
(9)耐久股權投資
①耐久股權投資的初始計量
本公司通過同一節制下的企業歸并取得的耐久股權投資根據取得
的被歸并方全部者權益賬面代價的份額做為初始投資本錢;通過非同一
節制下的企業歸并取得的耐久股權投資根據確定的歸并本錢舉辦初始
計量。其他方法取得的耐久股權投資,區分差此外取得方法以現實付出
的現金、刊行權益性證券的公允代價、投資條約或協議約定的代價等確
定初始投資本錢。初始投資本錢包羅與取得耐久股權投資直接相關的費
用、稅金及其他須要支出。
②耐久股權投資的后續計量及投資收益確認要領
A.本公司對被投資單位可以或許實行節制,以及不具有共同節制或重
大影響的,且在活潑市場中沒有報價、公允代價不能靠得住計量的耐久股
權投資采取本錢法核算。
采取本錢法核算的耐久股權投資根據初始投資本錢計價。追加或收
回投資調解耐久股權投資的本錢。被投資單位宣告分派的現金股利或利
潤,確以為當期投資收益。本公司確認投資收益,僅限于被投資單位接
受投資后發生的累積凈利潤的分配額,所得到的利潤或現金股利高出上
述數額的部分作為初始投資本錢的收回。
B.本公司對被投資單位具有共同節制或重大影響的耐久股權投資
采取權益法核算的。耐久股權投資的初始投資本錢大于投資時應享有被
投資單位可識別凈資產公允代價份額的,不調解耐久股權投資的初始投
資本錢;耐久股權投資的初始投資本錢小于投資時應享有被投資單位可
識別凈資產公允代價份額的,其差額計入當期損益,同時調解耐久股權
投資的本錢。第8 頁
采取權益法時,取得耐久股權投資后,根據應享有或應分管的被投
資單位實現的凈損益的份額,確認投資損益并調解耐久股權投資的賬面
代價。在確認應享有被投資單位凈損益的份額時,以取得投資時被投資
單位各項可識別資產等的公允代價為基本,根據本公司的管帳政策及會
計時代,并抵銷與聯營企業及合營企業之間產生的內部買賣業務損益根據持
股比例計較歸屬于投資企業的部分(但內部買賣業務喪失屬于資產減值喪失
的,應全額確認),對被投資單位的凈利潤舉辦調解后確認。對付初次
執行日之前已經持有的對聯營企業及合營企業的耐久股權投資,如存在
與該投資相關的股權投資借方差額,還應扣除按原剩余限期直線攤銷的
股權投資借方差額,確認投資損益。根據被投資單位宣告分派的利潤或
現金股利計較應分得的部分,相應鐫汰耐久股權投資的賬面代價。本公
司確認被投資單位產生的凈吃虧,以耐久股權投資的賬面代價以及其他
實質上組成對被投資單位凈投資的耐久權益減記至零為限,本公司負有
包袱特別喪失義務的除外。對付被投資單位除凈損益以外全部者權益的
其他改觀,調解耐久股權投資的賬面代價并計入全部者權益,待處理該
項投資時按相應比例轉入當期損益。
耐久股權投資首要包羅本公司持有的可以或許對被投資單位實行節制、
共同節制或重大影響的權益性投資,可能對被投資單位不具有共同節制
或重大影響,并且在活潑市場中沒有報價、公允代價不能靠得住計量的權
益性投資。
③共同節制、重大影響簡直定依據
A.共同節制簡直定依據首要包羅:任何一個合營方均不能單獨控
制合營企業的出產策劃勾當;涉及合營企業根基策劃勾當的決定需要各
合營方一致同意等。
B.重大影響簡直定依據首要包羅:當本公司直接或通過子公司間第9 頁
接擁有被投資單位20%(含)以上但低于50%的表決權股份時,除非
有明晰證據表白該種情形下不能參加被投資單位的出產策劃決定,不形
成重大影響外,均確定對被投資單位具有重大影響;本公司擁有被投資
單位20%(不含)以下的表決權股份,一般不以為對被投資單位具有重
大影響。
(10)牢靠資產
①牢靠資產確認前提
本公司牢靠資產指為出產商品、提供勞務、出租或策劃打點而持有
的、使用壽命高出一個管帳年度的有形資產。牢靠資產在同時滿足下列
前提時才華確認:
A.與該牢靠資產有關的經濟好處很大概流入企業;
B.該牢靠資產的本錢可以或許靠得住地計量。
②牢靠資產分類和折舊要領
牢靠資產折舊采取年限均勻法計提折舊。種種牢靠資產的使用壽
命、估量凈殘值率和年折舊率如下:
牢靠資產估量使用壽命和年折舊率表
牢靠資產種別 估量凈殘值率(%) 估量使用年限(年) 年折舊率(%)
衡宇、修建物 5 40 2.375
呆板裝備 5 10 9.50
運輸裝備 5 4-8 11.875-23.75
其他 5 8 11.875
已計提減值籌備的牢靠資產,按該項牢靠資產的原價扣除估量凈殘
值、已提折舊及減值籌備后的金額和剩余使用壽命,計提折舊。已到達
預定可使用狀態但尚未治理竣工決算的牢靠資產,根據預計代價確定其
本錢,并計提折舊;待治理竣工決算后,再按現實本錢調解本來的暫估
代價,但不需要調解原已計提的折舊額。第10 頁
本公司至少于每年年度終了時,對牢靠資產的使用壽命、估量凈殘
值和折舊要領舉辦復核,須要時舉辦調解。
③牢靠資產減值籌備簡直認標準和計概要領
本公司在資產負債表日判斷牢靠資產是否存在大概產生減值的跡
象。存在下列跡象的,表白牢靠資產大概產生了減值:
A.牢靠資產的時價當期大幅度下跌,其跌幅明明高于因時刻的推
移可能正常使用而估量的下跌。
B.本公司策劃所處的經濟、技能可能法令等環境以及牢靠資產所
處的市場在當期可能將在近期產生重大變革,從而對本公司發生倒霉影
響。
C.市場利率可能其他市場投資酬金率在當期已經進步,從而影響
本公司計較牢靠資產估量將來現金流量現值的折現率,導致其可收回金
額大幅度低落。
D.有證據表白牢靠資產已經陳舊過期可能著實體已經破壞。
E.牢靠資產已經可能將被閑置、終止使用可能打算提前處理。
F.本公司內部陳訴的證據表白牢靠資產的經濟績效已經低于可能
將低于預期,如牢靠資產所締造的凈現金流量可能實現的營業利潤(或
者吃虧)遠遠低于(可能高于)估量金額等。
G.其他表白牢靠資產大概已經產生減值的跡象。
牢靠資產存在減值跡象的,預計其可收回金額。本公司一般以單項
牢靠資產為基本預計其可收回金額,可收回金額按照牢靠資產的公允價
值減行止理用度后的凈額與牢靠資產估量將來現金流量的現值兩者之
間較高者確定。可收回金額的計量功效表白牢靠資產的可收回金額低于
其賬面代價的,將其賬面代價減記至可收回金額,減記的金額確以為資
產減值喪失,計入當期損益,同時計提相應的牢靠資產減值籌備。難以第11 頁
對單項牢靠資產的可收回金額舉辦預計的,以該牢靠資產所屬的資產組
為基本確定資產組的可收回金額,并根據《企業管帳準則第8 號-資產
減值》有關規定計提牢靠資產減值籌備。減值喪失一經確認,在今后會
計時代不能轉回。
(11)在建工程
本公司的在建工程按工程項目別離核算,以現實產生的支出確定其
工程本錢。在建工程到達預定可使用狀態時,按工程現實本錢轉入牢靠
資產。對已到達預定可使用狀態但尚未治理竣工決算手續的牢靠資產,
按預計代價記賬,待確定現實代價后,再舉辦調解。與購建在建工程直
接相關的借錢利錢支出、折價或溢價的攤銷和幫助用度以及因外幣借錢
而產生的匯兌差額,在工程項目到達預定可使用狀態前予以成本化,計
入工程本錢;在工程項目到達預定可使用狀態后,計入當期損益。
年尾本公司對在建工程按賬面代價與可收回金額孰低計量,對單項
資產可收回金額低于賬面代價的差額,分項提取在建工程減值籌備,并
計入當期損益。
(12)無形資產
①無形資產的初始計量
無形資產根據本錢舉辦初始計量。
②無形資產的后續計量
A.無形資產使用壽命的預計
本公司擁有可能節制的來歷于條約性權力或其他法定權力的無形
資產,其使用壽命不高出條約性權力或其他法定權力的限期;條約性權
利或其他法定權力在到期時因續約等延續、且有證據表白公司續約不需
要支付大額本錢的,續約期計入使用壽命;條約或法令沒有規定使用壽
命的,無形資產的使用壽命參考汗青履歷或禮聘相關專家舉辦論證等確第12 頁
定。根據上述要領仍無法公道確定無形資產為公司帶來經濟好處限期
的,本公司將該項無形資產作為使用壽命不確定的無形資產。
B.無形資產使用壽命的復核
本公司至少于每年年度終了時,對無形資產的使用壽命及攤銷要領
舉辦復核。須要時舉辦調解。
C.無形資產的攤銷
本公司對付使用壽命有限的無形資產,自取適合月起在估量使用壽
命內采取直線法分期攤銷。使用壽命不確定的無形資產不攤銷,每年尾
均舉辦減值測試。
③無形資產減值籌備簡直認標準和計概要領
本公司在資產負債表日判斷無形資產是否存在大概產生減值的跡
象。存在下列跡象的,表白無形資產大概產生了減值:
A.無形資產的時價當期大幅度下跌,其跌幅明明高于因時刻的推
移可能正常使用而估量的下跌。
B.本公司策劃所處的經濟、技能可能法令等環境以及無形資產所
處的市場在當期可能將在近期產生重大變革,從而對本公司發生倒霉影
響。
C.市場利率可能其他市場投資酬金率在當期已經進步,從而影響
本公司計較無形資產估量將來現金流量現值的折現率,導致其可收回金
額大幅度低落。
D.無形資產已經可能將被閑置、終止使用可能打算提前處理。
E.本公司內部陳訴的證據表白無形資產的經濟績效已經低于可能
將低于預期,如無形資產所締造的凈現金流量可能實現的營業利潤(或
者吃虧)遠遠低于(可能高于)估量金額等。
F.其他表白無形資產大概已經產生減值的跡象。第13 頁
無形資產存在減值跡象的,預計其可收回金額。本公司一般以單項
無形資產為基本預計其可收回金額,可收回金額按照無形資產的公允價
值減行止理用度后的凈額與無形資產估量將來現金流量的現值兩者之
間較高者確定。可收回金額的計量功效表白無形資產的可收回金額低于
其賬面代價的,將其賬面代價減記至可收回金額,減記的金額確以為資
產減值喪失,計入當期損益,同時計提相應的無形資產減值籌備。難以
對單項無形資產的可收回金額舉辦預計的,以該無形資產所屬的資產組
為基本確定資產組的可收回金額,并根據《企業管帳準則第8 號-資產
減值》有關規定計提無形資產減值籌備。減值喪失一經確認,在今后會
計時代不能轉回。
(13)收入
①銷售商品收入簡直認要領
銷售商品收入同時滿足下列前提時,才華予以確認:①本公司已將
商品全部權上的首要風險和酬金轉移給購貨方;②本公司既沒有保存通
常與全部權相接洽的繼續打點權,也沒有對已售出的商品實行有效控
制;③收入的金額可以或許靠得住計量;④相關經濟好處很大概流入本公司;
⑤相關的、已產生的或將產生的本錢可以或許靠得住計量。
②提供勞務收入簡直認要領
本公司在資產負債表日提供勞務買賣業務的功效可以或許靠得住預計的,根據
落成百分比法確認提供勞務收入。本公司根據已完事變的計量確定提供
勞務買賣業務的落成進度。
本公司在資產負債表日提供勞務買賣業務功效不可以或許靠得住預計的,別離
下列情形處理賞罰:
A.已產生的勞務本錢估量可以或許獲得補償,應按已經產生的勞務成
本金額確認提供勞務收入,并按溝通金額結轉勞務本錢;第14 頁
B.已產生的勞務本錢估量不可以或許獲得補償的,將已經產生的勞務
本錢計入當期損益,不確認提供勞務收入。
③讓渡資產使用權收入簡直認要領
A.讓渡資產使用權收入簡直認原則
讓渡資產使用權收入包羅利錢收入、使用費收入等,在同時滿足以
下前提時,才華予以確認:A.與買賣業務相關的經濟好處可以或許流入公司;B.
收入的金額可以或許靠得住地計量。
B.詳細確認要領
利錢收入金額,根據他人使用本公司貨幣資金的時刻和現實利率計
算確定。
使用費收入金額,根據有關條約或協議約定的收費時刻和要領計較
確定。
(14)所得稅的管帳處理賞罰要領
采取資產負債表債務法舉辦所得稅管帳處理賞罰。
①臨時性差異
臨時性差異包羅資產與負債的賬面代價與計稅基本之間的差額,以
及未作為資產和負債確認,但根據稅禮貌定可以確定其計稅基本的項目
的賬面代價與計稅基本之間的差額。臨時性差異分為應納稅臨時性差異
和可抵扣臨時性差異。
②遞延所得稅資產簡直認
對付可抵扣臨時性差異、可以或許結轉今后年度的可抵扣吃虧和稅款抵
減,本公司以很大概取得用來抵扣可抵扣臨時性差異、可抵扣吃虧和稅
款抵減的將來應納稅所得額為限,確認由此發生的遞延所得稅資產,除
非可抵扣臨時性差異是在以下買賣業務中發生的:
A.該買賣業務不是企業歸并,并且買賣業務產生時既不影響管帳利潤也不第15 頁
影響應納稅所得額;
B.對付與子公司、合營企業及聯營企業投資相關的可抵扣臨時性
差異,同時滿足下列前提的,確認相應的遞延所得稅資產:臨時性差異
在可預見的將來很大概轉回,且將來很大概得到用來抵扣可抵扣臨時性
差異的應納稅所得額。
③遞延所得稅負債簡直認
對付各類應納稅臨時性差異均據以確認遞延所得稅負債,除非應納
稅臨時性差異是在以下買賣業務中發生的:
A.商譽的初始確認,可能具有以下特性的買賣業務中發生的資產或負
債的初始確認:該買賣業務不是企業歸并,并且買賣業務產生時既不影響管帳利
潤也不影響應納稅所得額;
B.對付與子公司、合營企業及聯營企業投資相關的應納稅臨時性
差異,該臨時性差異轉回的時刻可以或許節制并且該臨時性差異在可預見的
將來很大概不會轉回。
④遞延所得稅資產的減值
在資產負債表日該當對遞延所得稅資產的賬面代價舉辦復核。若是
將來時代很大概無法取得足夠的應納稅所得額用以抵扣遞延所得稅資
產的好處,則減記遞延所得稅資產的賬面代價。除原確認時計入全部者權
益的遞延所得稅資產部分,其減記金額也應計入全部者權益外,其他的情
況應減記當期的所得稅用度。在很大概取得足夠的應納稅所得額時,減
記的遞延所得稅資產賬面代價可以規復。
(15)稅項
①增值稅
本公司按銷售商品或提供勞務的增值額計繳增值稅,首要商品的增
值稅稅率為 3 %。第16 頁
②營業稅
本公司按應稅營業額的5 %計繳營業稅。
③都市維護建樹稅
本公司按當期應納流轉稅額的7%都市維護建樹稅。
子公司稅率
名稱 計稅依據 稅率 備注
海南海航國際商務旅店有限公司 應納流轉稅額 7%
蘭州海航空港旅店有限公司 應納流轉稅額 7%
保亭海航迎賓館打點有限公司 應納流轉稅額 5%
承包公司稅率
名稱 計稅依據 稅率備注
海南海航藍洋溫泉度假村 應納流轉稅額 因屬中外合伙企業,免交此項稅金
四川峨眉海航雄秀賓館 應納流轉稅額 7%
寧波武嶺賓館 應納流轉稅額 因屬中外合伙企業,免交此項稅金
④教誨費附加
本公司按當期應納流轉稅額的3 %計繳教誨費附加。
子公司稅率
名稱 計稅依據 稅率 備注
海南海航國際商務旅店有限公司 應納流轉稅額 3%
蘭州海航空港旅店有限公司 應納流轉稅額 3%
保亭海航迎賓館打點有限公司 應納流轉稅額 3%
承包公司稅率
名稱 計稅依據 稅率備注
海南海航藍洋溫泉度假村 應納流轉稅額 因屬中外合伙企業,免交此項稅金
四川峨眉海航雄秀賓館 應納流轉稅額 3%
寧波武嶺賓館 應納流轉稅額 因屬中外合伙企業,免交此項稅金第17 頁
⑤企業所得稅
本公司企業所得稅率2008 年為18%,2009 年為20%,2010 年為
22%。
子公司稅率
名稱 2010 年 2009 年 2008 年
海南海航國際商務旅店有限公司 22% 20% 18%
蘭州海航空港旅店有限公司 25% 25% 25%
保亭海航迎賓館打點有限公司 22% 20%
承包公司稅率
名稱 2010 年 2009 年 2008 年
海南海航藍洋溫泉度假村 25% 25% 25%
四川峨眉海航雄秀賓館 25% 25% 25%
寧波武嶺賓館 25% 25% 25%
(三)委托方與被評估單位之間的干系
委托方綠景地產股份有限公司擬刊行股份收購被評估單位海南海
航國際旅店打點有限公司的股權。截至評估基準日,委托方綠景地產股
份有限公司與被評估單位無關聯干系。
二、關于經濟行為的聲名
按照綠景地產股份有限公司董事會文件(綠景董字[2010]003 號),
綠景地產股份有限公司擬增發股份收購海南海航國際旅店打點有限公
司股權。
本項目資產評估目的是確定海南海航國際旅店打點有限公司股東
所有權益代價,為“綠景地產”擬購買該公司的股權之經濟行為提供代價
參考依據。第18 頁
三、關于評估器材與評估領域的聲名
評估器材是海南海航國際旅店打點有限公司的股東所有權益。評估
領域為海南海航國際旅店打點有限公司公司在基準日的所有資產及相
關負債,賬面資產總額 38,098,522.99 元、負債 4,600,635.44 元、凈資
產 33,497,887.55 元。詳細包羅活動資產 35,377,434.96 元;非活動資
產 2,721,088.03 元;活動負債 4,600,635.44 元。
上述資產與負債數據摘自經中審亞太管帳師事宜全部限公司審計
的資產負債表,評估是在企業顛末審計后的基本長舉辦的。
委托評估器材和評估領域與經濟行為涉及的評估器材和評估領域
一致。
(一)委估首要資產情形
本次評估領域中的首要資產為貨幣資金和往來款。
(二)企業申報的賬面記錄可能未記錄的無形資產情形
公司申報的無形資產首要為旅店打點操控系統。截至基準日2010
年7 月31 日,公司申報領域內無賬面未記錄的無形資產。
(三)企業申報的表外資產的范例、數量
截至基準日2010 年7 月31 日,公司申報領域內無表外資產。
四、關于評估基準日的聲名
本項目資產評估的基準日是2010 年7 月31 日。
此基準日是委托方綜合思量被評估單位的資產局限、事變量巨細、
估量所需時刻、合規性等身分的基本上確定的。第19 頁
五、大概影響評估事變的重大事項的聲名
被評估單位牢靠資產整理為瓊A38025 馬自達小轎車,該車輛今朝
已非旅店打點公司全部,過戶相關手續尚未治理完畢,詳細如下:
序號 車輛牌號 計量單位數量購置日期證載權力人
1 瓊A38025 輛 1 2002-7-1 海航思福汽車租賃有限公司
六、資產負債清查情形、將來策劃和收益狀況預測的聲名
(一)資產負債清查情形聲名
1、列入本次清查領域的資產,是海南海航國際旅店打點有限公司
的所有資產和相關負債,賬面資產總額 38,098,522.99 元、負債
4,600,635.44 元、凈資產 33,497,887.55 元。詳細包羅活動資產
35,377,434.96 元;非活動資產 2,721,088.03 元;活動負債 4,600,635.44
元。
2、實物資產漫衍地點及特點
納入評估領域內的實物資產賬面值 21.54 萬元,占評估領域內總資
產的0.57 %。首要為電子裝備。這些資產具有以下特點:
(1)實物資產首要漫衍在海口市國貿大道45 號銀通國際中心18
樓。
(2)首要為辦公用的電子裝備。
3、清查盤貨時刻:清查基準日為2010 年7 月31 日,清查盤貨時
間自2010 年8 月9 日至2010 年8 月13 日。
4、實行方案:此項事變由財務部牽頭,相關各部門參加。詳細由
業務部門認真庫存商品的清查盤貨,出產部門和物資供應部門認真原材第20 頁
料的清查盤貨,財務部門、裝備打點部和辦公室共同認真牢靠資產、在
建工程的清查盤貨。
清查盤貨事變本著腳踏實地的原則,統一查對賬、卡、物,力爭做
到精確、真實、完整。
(1)活動資產的清查:運用實土地址,與抽樣盤貨相團結,通過
點數和抽取樣本計較等要領,確定著實有數量。
(2)牢靠資產的清查,是通過實物數量盤貨和質量檢討要領相結
合,采納各類技能要領,檢討資產的質量情形。根據詳細要求做到了實
事求是的評價。
5、清查結論
通過以上資產清審核實措施:
(1)非實物資產,評估申報明細表和賬面記錄一致,申報明細表
與現真相形吻合。
(2)實物資產的清查情形與申報明細一一查對,對清審核實明細
項目已與企業財務職員舉辦了相同。
(二)將來策劃和收益狀況預測聲名
1.連年企業資產財務狀況
最近兩年一期資產負債情形
單位:萬元
2008 年12 月31 日2009 年12 月31 日2010 年7 月31 日
活動資產:
貨幣資金 76.95 225.08 2,211.82
應收賬款 207.20 1,387.62 513.75
預付賬款
其他應收款 2,681.27 2,155.59 812.18
活動資產合計 2,965.42 3,768.30 3,537.74
非活動資產:
耐久股權投資 161.43 210.43 210.43
牢靠資產 36.78 27.59 22.11第21 頁
無形資產 37.44 34.27 39.57
非活動資產合計 235.66 272.29 272.11
資產總計 3,201.07 4,040.59 3,809.85
活動負債:
應付賬款 - 0.65 0.65
預收賬款 - - 50.00
應付職工薪酬 29.91 16.67 5.12
應交稅費 11.35 207.67 183.16
其他應付款 3,793.40 3,672.51 221.13
活動負債合計 3,834.66 3,897.50 460.06
非活動負債合計 - - -
負債合計 3,834.66 3,897.50 460.06
全部者權益合計 -633.59 143.09 3,349.79
負債和全部者權益總計 3,201.07 4,040.59 3,809.85
最近兩年一期營業收入及利潤情形
單位:萬元
科目 2008 年度 2009 年度 2010 年1-7 月
一、營業收入 1,195.99 1,436.43 1,253.67
減:營業本錢 - - -
營業稅金及附加 59.82 79.00 68.95
銷售用度 232.48 197.89 134.90
打點用度 750.30 241.46 138.92
財務用度 2.04 1.31 7.55
資產減值喪失 6.90 0.51 -2.95
二、營業利潤 144.46 916.25 906.30
加:營業外收入 - 0.68 -
減:營業外支出 0.01 0.02 0.27
三、利潤總額 144.45 916.91 906.03
減:所得稅用度 0.00 140.24 199.33
四、凈利潤 144.45 776.68 706.70
2.將來業務收入、本錢、用度等的預測歷程和功效。
(1) 本公司受托打點的旅店多為海航團體內部旅店,團結各旅店的
策劃情形,估量本公司打點業務將來的收入及其組成仍保持最近幾年的
變革趨勢,慢慢上升。
(2) 對付時代用度及營業稅金等的預測,首要是團結汗青年度費
用組成和變革趨勢及各年度用度與收入比率舉辦預測。第22 頁
七、資料清單
委托方和被評估單位已向評估機構提供了以下資料:
1、經濟行為文件;
2、委托方和被評估企業法人營業執照;
3、企業近三年及基準日審計陳訴;
4、資產權屬證明文件(車輛行駛證等);
5、資產評估申報表;
6、與本次評估有關的其他資料及專項聲名。第23 頁
(此頁無正文)
委托方之一(蓋印):綠景地產股份有限公司
法定代表人或授權代表(具名蓋印):
二〇一〇年**月**日第24 頁
(此頁無正文)
被評估單位(蓋印):海南海航國際旅店打點有限公司
法定代表人或授權代表(具名蓋印):
二〇一〇年**月**日

    000502_ls_58482097

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