證券代碼：601933 證券簡稱：永輝超市 告示編號：臨-2011-36



永輝超市股份有限公司

關于收購關聯公司福建省永輝商業有限公司

所有股權的關聯買賣業務陳訴


本公司及董事會全體成員擔保陳訴內容不存在虛假記實、誤導性告訴可能重大遺
漏，并對其內容的真實、精確和完整包袱個別及連帶責任。
———————————————————————————————————-


重要內容提醒：

買賣業務內容：永輝超市股份有限公司（下稱“永輝超市”）收購同一節制下關聯方

福建省永輝商業有限公司（下稱“永輝商業”，前身為福建省永輝商業股份有限

公司）100%股權，買賣業務金額為 18,796.61 萬元。
本次買賣業務組成關聯買賣業務。關聯人張軒松、張軒寧、鄭文寶、葉興針、謝香鎮、鄭

景旺因涉及關聯買賣業務須回避表決。
代價范例：市場代價
評估要領：資產基本法

本次買賣業務增加了永輝超市自有物業數量，鐫汰關聯租賃，有利于進步公司管理和
一連策劃手段。
風險提醒：本次買賣業務如產生追繳地皮增值稅的氣象,永輝商業原股東理睬共同無

前提以現金全額付出上述稅款, 擔保永輝超市股份有限公司不因此受到任何損
失。
其他留意事項：張軒松債權銀行浦發銀行福州分行，謝香鎮、張枝龍、張天云、

黃紀雨債權銀行招商銀行福州分行別離向永輝超市出具了同意本次股權轉讓及

附前提的打掃抵押協議；浦發銀行福州分行出具了《浦發銀行福州分行關于同意
福建省永輝商業有限公司股東轉讓股份的函》。




1-23
第一節 關聯買賣業務概述

一、關聯買賣業務的首要內容

本次買賣業務各方于 2011 年 9 月 7 日在福建省福州市協議簽定了股權轉讓協議，交
易的內容為永輝超市收購張軒松、張軒寧、鄭文寶、葉興針、謝香鎮、鄭景旺持有的
永輝商業 100%股權。以上各方的買賣業務行為組成同一節制下的關聯方歸并，故組成關
聯買賣業務。
買賣業務價值以經天健正信管帳師事宜全部限公司審計后的賬面凈資產 3,814.21 萬

元以及經北京中企華資產評估有限責任公司評估后的凈資產代價 21,250.34 萬元作為
參考，協議定價為 18,796.61 萬元。協議如獲核準并經工商變換掛號后，永輝超市將

持有標的公司 100%的股權，張軒松、張軒寧、鄭文寶、葉興針、謝香鎮、鄭景旺將

不再持有永輝商業的股權。



二、關聯買賣業務的核準

此項買賣業務尚須得到永輝超市董事會、股東大會的核準，與該關聯買賣業務有好壞干系
的關聯人將放棄在永輝超市董事會和股東大會上對該議案的投票權。
本次關聯買賣業務不需要顛末其他有關部門核準。



第二節 收購方先容

一、 收購方根基情形

甲方：永輝超市股份有限公司
注冊成本：76790 萬元
法定代表人：張軒松

辦公所在：福州市西二環路 436 號

工商掛號號： 350000400000278
企業范例：股份有限公司

稅務掛號號：350102727900106



二、首要策劃業務及財務數據


2-23
1、首要策劃業務
以策劃生鮮為特色、以大賣場、賣場及社區超市為核心業態、以便利店的特許加
盟為增補、以食物加工和現代農業相團結的連鎖超市業務。

策劃領域：農副產物、糧油及成品、食物飲料、酒及其他副食物、日用百貨、家
用電器及電子產物、通信器械、針紡織品、打扮、文化體育用品及器械、音像成品、

出書物及電子出書物、珠寶、金銀飾品、汽車摩托車零配件、汽車裝潢、消防器械、

工藝品、五金交電、儀器儀表、五金家具及室內裝修質料、花卉、玩具等的零售與批
發，以及提供相關的配套處事；預包裝、散裝食物、保健食物、零售香煙（限分支機

構在行業許可的限期和領域內開展策劃勾當）；組織部分自營商品的加工及農副產物

收購；出租部分阛阓辦法或分租部分阛阓的園地予分租戶從事正當策劃（以上所有項
目另設分支機構策劃，涉及許可策劃項目的，應在取得相關部門的許可后方可策劃）；

信息咨詢（證券、期貨、金融等行業咨詢除外）；以特許策劃方法從事商業勾當；自
營商品的入口，采購國內產物的出口（以上商品收支口不涉及國營貿易、收支口配額
許可證、出口配額招標、出口許可證等專項打點的商品）。


2、2008 年-2010 年及 2011 年上半年財務數據
單位：元

資產負債表項目 2011 年 6 月 30 日 2010 年 2009 年 2008 年

總資產 6,285,523,246.66 6,610,819,035.71 3,168,278,470.91 1,824,693,679.18

負債合計 2,254,769,593.17 2,793,191,530.52 2,097,955,182.65 1,002,839,869.97

歸屬于母公司所
4,020,148,910.30 3,813,882,940.45 1,055,041,107.24 808,748,210.31
有者權益

資產負債率 35.87% 42.25% 66.22% 54.96%

利潤表項目 2011 年 1-6 月 2010 年 2009 年 2008 年

營業收入 8,027,943,503.94 12,316,503,735.92 8,474,815,787.28 5,678,162,169.46

營業本錢 6,493,798,181.41 9,961,855,261.89 6,957,994,410.61 4,662,637,409.87

營業利潤 347,266,380.24 391,704,707.66 328,156,745.50 284,296,506.94

利潤總額 350,332,091.06 399,097,157.90 331,585,430.29 283,060,232.43

凈利潤 269,696,148.30 305,083,530.29 256,869,479.05 216,629,337.61



3-23
資產負債表項目 2011 年 6 月 30 日 2010 年 2009 年 2008 年

歸屬于母公司所
269,835,969.85 305,535,663.23 254,292,896.93 213,707,760.56
有者的凈利潤



第三節 出讓方先容

乙方：張軒松 中國國籍，身份證號 35012119XX100910XX，住所：福建省福州市
鼓樓區東水路 18 號
丙方：張軒寧 中國國籍，身份證號 35012119XX061912XX，住所：福建省福州市
鼓樓區西江濱大道 66 號

丁方：鄭文寶 中國國籍，身份證號: 3501211969012610XX, 住址: 福建省福州市
鼓樓區古田支路 176 號中城都會花圃 6 座 701;
戊方：葉興針 中國國籍 身份證號: 3501211969022010XX, 住址: 福建省福州市

臺江區高橋支路 13 號永新新村 2 座 701;
己方：謝香鎮 中國國籍 身份證號: 3501211972071510XX, 住址: 福建省福州市鼓

樓區溫泉公園路 53 號花圃臺 1 座 1505;
庚方：鄭景旺 中國國籍 身份證號: 3501211966051110XX, 住址: 福建省福州市
鼓樓區西二環北路 68 號梅海園 9 座 506;



第四節 關聯買賣業務標的根基情形

一、標的公司根基情形

公司全稱：福建省永輝商業有限公司
創立時刻：2003 年 8 月 14 日
注冊成本：3,510 萬元

注冊地：福州市臺江區鰲峰北側、鱷魚公園西側三層

工商掛號號：350000100000627



二、注冊成本及其變革、汗青沿革：

（一）2003 年 8 月 14 日設立


4-23
注冊成本：1000 萬元
股東結構：

股東名稱 出資金額（元） 持股比例（%）

張軒松 350 萬 35

張軒寧 250 萬 25

鄭文寶 100 萬 10

葉興針 100 萬 10

謝香鎮 100 萬 10

鄭景旺 100 萬 10

董事會：張軒松（董事長）、鄭文寶、葉興針、謝香鎮、鄭景旺
監事會：張軒寧、林登秀、陳金成
總司理：謝香鎮


（二）2004 年 9 月 8 日第一次增資

注冊成本由 1000 萬元增至 3500 萬元
股東結構：

股東名稱 出資金額（元） 持股比例（%）

張軒松 1225 萬 35

張軒寧 875 萬 25

鄭文寶 350 萬 10

葉興針 350 萬 10

謝香鎮 350 萬 10

鄭景旺 350 萬 10



（三）2010 年 5 月 31 日第三次增資
注冊成本由 3500 萬元增至 3510 萬元
股東結構：

股東名稱 出資金額（元） 持股比例（%）

張軒松 12,285,000 35

5-23
 張軒寧 8,775,000 25

鄭文寶 3,510,000 10

葉興針 3,510,000 10

謝香鎮 3,510,000 10

鄭景旺 3,510,000 10

合計 35,100,000 100



（四）策劃領域等變換情形：

1、2006 年 6 月 16 日策劃領域變換

原策劃領域：“針紡織品、日用百貨、文化體育用品、家用電器、打扮鞋帽的批發、
零售；農副產物的種養殖及銷售；定型包裝、散裝食物、生肉及成品、面食、中西式

糕點、冷凍飲品、水產物、干鮮蔬菜、豆成品、糧油及成品的銷售。中西式糕點、面
食的加工和香煙的零售（未取得前置審批的核準文件，不得從事該項目的出產策劃）
（以上策劃領域凡涉及國度有專項專營規定的從其規定）”；

變換后策劃領域：“日用百貨、家用電器、針紡織品的批發、零售。（以上策劃范

圍凡涉及國度有專項專營規定的從其規定）”。
2、2007 年 7 月 20 日策劃領域、住所變換
（1）策劃領域變換為“日用百貨、家用電器、針紡織品的批發、零售；自有衡宇租賃

及物業打點。（以上策劃領域凡涉及國度有專項專營規定的從其規定）
（2）住所由“福州市臺江區中平路 156 號”變換為“福州市臺江區鰲峰北側、鱷魚公園

西側三層”。

3、2009 年 12 月 25 日策劃領域變換
策劃領域變換為“銷售鐘表、眼鏡；自有衡宇租賃及物業打點、對商業、貿易業的

投資及其相關咨詢處事。（以上策劃領域涉及許可證策劃項目的，應在取得有關部門

的許可后方可策劃）”。
（五）2010 年 5 月 18 日改制為“福建省永輝商業有限公司”



三、首要策劃業務及財務數據

1、首要策劃業務


6-23
策劃領域：銷售鐘表、眼鏡；自有衡宇租賃及物業打點、對商業、貿易業的投資
及其相關咨詢處事。
2、2008 年-2011 年上半年財務數據
單位：元

資產負債表項目 2011 年 6 月 30 日 2010 年 2009 年 2008 年
78,562,773.86 79,686,072.89 77,474,409.18 81,584,422.24
總資產

負債合計 40,420,662.28 40,402,594.61 38,094,753.69 41,676,045.46

歸屬于母公司全部
38,142,111.58 39,283,478.28 39,379,655.49 39,908,376.78
者權益

全部者權益 38,142,111.58 39,283,478.28 39,379,655.49 39,908,376.78

利潤表項目 2011 年 1-6 月 2010 2009 2008

營業收入 2,812,020.30 5,429,894.00 5,264,409.00 4,570,971.13

營業本錢 -

營業利潤 -1,141,366.70 -195,047.88 -580,204.68 -615,126.39

利潤總額 -1,141,366.70 -196,177.21 -527,883.47 -615,126.38

凈利潤 -1,141,366.70 -196,177.21 -527,883.47 -615,126.38

歸屬于母公司
-1,141,366.70 -196,177.21 -527,883.47 -615,126.38
全部者的凈利潤

上表 2010 年及 2011 年上半年財務數據由天健正信管帳師事宜全部限公司審計；
2008 及 2009 年財務數據由福建中誠信德有限責任管帳師事宜所審計。



四、評估陳訴首要內容

北京中企華資產評估有限責任公司接管永輝超市的委托，按照有關法令、禮貌和
資產評估準則、資產評估原則，回收資產基本法，根據須要的評估措施，對永輝超市
擬收購永輝商業 100%股權事件涉及的永輝商業股東所有權益在 2011 年 6 月 30 日的
市場代價舉辦了評估并出具資產評估情形陳訴。
該陳訴評估領域包羅永輝商業的所有資產和負債，詳細包羅活動資產、牢靠資產、

無形資產、活動負債、非活動負債等。至評估基準日 2011 年 6 月 30 日，種種資產、

負債的賬面金額如下表：
金額單位：人民幣元

7-23
項目 賬面代價
活動資產 7,550,776.12
非活動資產 71,011,997.74
耐久投資
牢靠資產 49,151,445.84
在建工程
無形資產 21,860,551.90
其他非活動資產
資產總計 78,562,773.86
活動負債 10,420,662.28
非活動負債 30,000,000.00
負債總計 40,420,662.28
凈 資 產 38,142,111.58



評估領域內的衡宇修建物類資產分為家產用房和商業用房兩類，對付家產用房，

由于當地類似衡宇修建物的買賣業務實例少少，不相宜回收市場法評估；由于評估領域內
的家產用房面積較大，租賃案例少少，難以確定其客觀市場租金水平，不宜回收收益

法，因此，本次評估回收本錢法；對付商業用房，由于當地房地產市場較為成熟且可
網絡到較多類似房地產近期買賣業務實例的，則回收市場法評估。
衡宇修建物評估中的本錢法是指求取待估衡宇修建物在評估基準日的重置價值

或重建價值，扣除折舊，以此估算待估衡宇修建物的客觀公道價值或代價的要領。根
據本項目的性質和特點，本次評估回收房地分估。本錢法計較式如下：
評估值=重置本錢×成新率

(1)對付大型、代價高、重要的衡宇修建物
重置本錢=修建安裝綜合造價+前期用度及其他用度+資金本錢
(2)對付代價量小、結構簡單的建(構)筑物首要回收單位較量法確定其重置單價。
衡宇修建物評估中的市場法是指將待估房地產與在評估基準日近期有過買賣業務的

類似房地產舉辦較量，對這些類似房地產的已知價值作恰當的批改，以此估算待估房
地產的客觀公道價值或代價的要領。其計較式如下：
待估房地產單價=可比實例成立價值可比基本后單價×買賣業務情形批改系數×買賣業務

日期調解系數×地區身分調解系數×個別身分調解系數
本次收購標的永輝商業的首要代價為其所持有的牢靠資產，該評估陳訴對其牢靠

資產評估如下表：


8-23
牢靠資產—衡宇修建物評估明細表
評估基準日:2011 年 6 月 30 日
被評估單位：福建省永輝商業有限公司
所占宗地情形 修建 建成日 賬面代價 評估代價
序 對應地皮證編 房產證編 房產證證 用 修建面 增值率
宗地 物名 具體所在 期(年/
號 宗地面積 號 號 載權力人 途 積(M2) 原值 凈值 原值 凈值 %
性質 稱 月)
倉山區蓋
榕國用（2010） 榕房權證 R 福建省永
工 山鎮臺嶼 35,438,458.00
1 31435.9 出讓 第 1538205277 字第 輝商業有 2#樓 4754.97 2007-6 33,494,908.65 27,738,114.53 32,603,381.00 17.54
業 路 99 號 2# （成新率 92%）
號 1054289 號 限公司
樓整座
倉山區蓋
榕國用（2010） 榕房權證 R 福建省永
工 山鎮臺嶼
2 31435.9 出讓 第 1538205277 字第 輝商業有 1#樓 4754.95 2007-6
業 路 99 號 1#
號 1054673 號 限公司
樓整座
倉山區蓋
榕國用（2010） 榕房權證 R 福建省永
工 山鎮臺嶼
3 31435.9 出讓 第 1538205277 字第 輝商業有 4#樓 5512.41 2007-6
業 路 99 號 4#
號 1054353 號 限公司
樓整座
倉山區蓋
榕國用（2010） 榕房權證 R 福建省永
辦 山鎮臺嶼
4 31435.9 出讓 第 1538205277 字第 輝商業有 6#樓 4052.57 2007-6
公 路 99 號 6#
號 1054858 號 限公司
樓整座




9-23
倉山區蓋
榕國用（2010） 榕房權證 R 福建省永
工 山鎮臺嶼
5 31435.9 出讓 第 1538205277 字第 輝商業有 5#樓 5512.41 2007-6
業 路 99 號 5#
號 1054669 號 限公司
樓整座
倉山區蓋
榕國用（2010） 榕房權證 R 福建省永
工 山鎮臺嶼
6 31435.9 出讓 第 1538205277 字第 輝商業有 3#樓 4732.4 2007-6
業 路 99 號 3#
號 1054672 號 限公司
樓整座
祖廟
商住 臺江區群
樓 2、 眾路 90 號
榕臺國用（2010） 榕房權證 R 福建省永 3、4 祖廟商住
店
7 398.40 出讓 第 00253611419 字第 輝商業有 座連 樓 2、3、4 2035.48 2004-1 12,566,000.00 8,885,209.14 73,342,415.00 73,342,415.00 725.44
面
號 1054864 號 限公司 接體 1 座毗連體 1
層 04 層 04 店面
店面 等
等
永安
五四
永房權證字 福建省永 五四路豪
永國用（2006） 路豪 店
8 6,030.00 出讓 第 20106810 輝商業有 門御景三 1025.77 2006-11 17,699,551.00 12,528,122.17 122,294,924.00 122,294,924.00 876.16
第 40098 號 門御 面
號 限公司 區
景三
區




10-23
永安
五四
永房權證字 福建省永 五四路豪
永國用（2006） 路豪 店
9 6,030.00 出讓 第 20106811 輝商業有 門御景三 3057.71 2006-11
第 40098 號 門御 面
號 限公司 區
景三
區
永安
五四
永房權證字 福建省永 五四路豪
永國用（2006） 路豪 店
10 6,030.00 出讓 第 20106812 輝商業有 門御景三 3619.75 2006-11
第 40098 號 門御 面
號 限公司 區
景三
區
永安
五四
永房權證字 福建省永 五四路豪
永國用（2006） 路豪 店
11 6,030.00 出讓 第 20106813 輝商業有 門御景三 3539.4 2006-11
第 40098 號 門御 面
號 限公司 區
景三
區




11-23
評估職員按照有關法令、禮貌和資產評估準則、資產評估原則，根據須要的評估
措施，對委托評估的福建省永輝商業有限公司的股東所有權益代價舉辦了評估。本次
評估回收的代價范例為市場代價，并選用資產基本法舉辦評估。按照以上評估事變，
得出如下評估結論：
在評估基準日 2011 年 6 月 30 日，福建省永輝商業有限公司賬面總資產為
7,856.28 萬元，賬面總負債為 4,042.07 萬元，賬面凈資產為 3,814.21 萬元；評估后
總資產為 25,292.41 萬元，總負債為 4,042.07 萬元，凈資產(股東所有權益)為

21,250.34 萬元，評估增值 17,436.13 萬元，增值率 457.14%。資產評估功效匯總表
如下：
資產評估功效匯總表

金額單位：人民幣萬元
賬面代價 評估代價 增減值 增值率％
項 目
A B C=B-A D=C/A×100%
活動資產 1 755.08 755.08 0.00 0.00
非活動資產 2 7,101.20 24,537.33 17,436.13 245.54
個中：耐久股權投資 3 0.00 0.00 0.00
投資性房地產 4 0.00 0.00 0.00
牢靠資產 5 4,915.14 22,824.07 17,908.93 364.36
在建工程 6 0.00 0.00 0.00
無形資產 7 2,186.06 1,713.26 -472.80 -21.63
個中：地皮使用權 8 2,186.06 1,713.26 -472.80 -21.63
其他非活動資產 9 0.00 0.00 0.00
資產總計 10 7,856.28 25,292.41 17,436.13 221.94
活動負債 11 1,042.07 1,042.07 0.00 0.00
非活動負債 12 3,000.00 3,000.00 0.00 0.00
負債總計 13 4,042.07 4,042.07 0.00 0.00
凈 資 產 14 3,814.21 21,250.34 17,436.13 457.14




12-23
出格事項聲名

以下為在評估歷程中已發明大概影響評估結論但非評估職員執業水平和手段所能評定估
算的有關事項(包羅但不限于)：
1. 該陳訴的評估結論是反應評估器材在本次評估的假設條件下，于評估基準日的市場
代價，當前述假設前提產生變革時，該陳訴評估結論應作相應調解后方可使用。
2. 按照中國注冊管帳師協會《注冊資產評估師存眷評估器材法令權屬指導意見》，被評
估企業和相關當事人該當提供評估器材法令權屬等資料，并對所提供的評估器材法令權屬資
料的真實性、正當性和完整性包袱責任；注冊資產評估師的責任是對該資料及其來歷舉辦必
要的磨練和披露，不代表對評估器材的權屬提供任何擔保，對評估器材法令權屬舉辦確認或
揭曉意見超出注冊資產評估師執業領域。
3. 該陳訴評估結論不應當被以為是對評估器材可實現價值的擔保。
4. 該陳訴評估結論未思量被評估企業股權窮乏活動性對其代價的影響。
5. 評估領域內坐落于福州市臺江區群眾路祖廟商住樓的房地產(衡宇修建物明細表第7
項)已抵押給上海浦東成長銀行股份有限公司福州分行。
6. 無形資產地皮使用權明細表第3項永安五四路權門御景三區房地產所占用的地皮使
用權于2006年4月取得永國用（2006）第40098號《國有地皮使用證》，證載地皮使用權人尚未
變換，仍為被評估企業前身的名稱（福建省永輝商業股份有限公司）。
7. 評估基準日后，若資產數量及作價標準產生變革，對評估結論造成影響時，不能直
接使用本評估結論，須對評估結論舉辦調解或從頭評估。
8. 對被評估企業存在的大概影響資產評估值的瑕疵事項，在委托方委托時未作非凡說
明而評估職員已推行評估措施仍無法獲知的情形下，評估機構及評估職員不包袱相關責任。
評估陳訴使用者應留意以上的出格事項對評估結論大概發生的影響。



第五節 關聯方干系

一、收購方永輝超市股份有限公司為獨立承續的股份有限公司

1、截至 2011 年 6 月 30 日，公司總股本 76,790,000 股，前十名股東持股情形如下：


序號 股東名稱 性質 持股數（股） 持股比例（%）

1 張軒松 天然人持股 159,754,750 20.80

2 張軒寧 天然人持股 114,110,540 14.86

3 鄭文寶 天然人持股 22,822,110 2.97

4 葉興針 天然人持股 22,822,110 2.97



13-23
5 謝香鎮 天然人持股 22,822,110 2.97

6 黃紀雨 天然人持股 22,822,110 2.97

7 鄭景旺 天然人持股 22,822,110 2.97

8 林登秀 天然人持股 22,822,110 2.97

9 張天云 天然人持股 22,822,110 2.97

10 張枝龍 天然人持股 22,822,110 2.97

11 匯銀投資 內資法人股 43,557,830 5.67

12 民生超市 外資法人股 157,900,000 20.56

合計 657,900,000 85.65


2、現實節制人
公司的現實節制工錢張軒松和張軒寧，別離接受公司董事長和總裁。張軒松、張

軒寧及關聯人鄭文寶、鄭景旺、謝香鎮、葉興針合計持有甲方 365,153,730 股，占公
司總股本的 47.55%。
（1） 收購前現實節制人張軒松、張軒寧兄弟節制的法人機構情形如下：


關聯方名稱 股權干系 首要策劃業務

銷售鐘表、眼鏡；自有衡宇
福建省永輝商業有限公司（前
張軒松持有 35%股權，張軒 租賃及物業打點、對商業、
身為：福建省永輝商業股份有
寧持有 25%股權 貿易業的投資及其相關咨詢
限公司）
處事。

福建軒輝房地產開發有限公 張軒松持有 60%股權，張軒 房地產開發、自用房產租賃、
司 寧持有 20%股權 修建質料、裝潢質料批發等

XUANHUI （ AUSTRALIA ）
張軒寧持有 50%股權 收支口貿易
PTY LTD

YONGHUI（AUSTRALIA）
張軒松持有 50%股權 收支口貿易
INVESTMENTS PTY LTD


（2）收購后現實節制人張軒松、張軒寧兄弟節制的法人機構情形如下：



14-23
關聯方名稱 股權干系 首要策劃業務

福建軒輝房地產開發有限公 張軒松持有 60%股權，張軒寧 房地產開發、自用房產租賃、

司 持有 20%股權 修建質料、裝潢質料批發等

XUANHUI （ AUSTRALIA ）
張軒寧持有 50%股權 收支口貿易
PTY LTD

YONGHUI（AUSTRALIA）
張軒松持有 50%股權 收支口貿易
INVESTMENTS PTY LTD


二、標的公司福建省永輝商業有限公司為獨立承續的有限責任公司

1、收購前股權結構


序號 股東名稱 性質 持股數（股） 持股比例

1 張軒松 天然人持股 12,285,000 35%

2 張軒寧 天然人持股 8,775,000 25%

3 鄭文寶 天然人持股 3,510,000 10%

4 葉興針 天然人持股 3,510,000 10%

5 謝香鎮 天然人持股 3,510,000 10%

6 鄭景旺 天然人持股 3,510,000 10%

合計 35,100,000 100%


公司的現實節制工錢張軒松先生和張軒寧先生。張軒松、張軒寧、鄭文寶、鄭景
旺、謝香鎮、葉興針合計持有標的公司 35,100,000 股，占公司總股本的 100%。


2、收購后股權結構


序號 股東名稱 性質 持股數（股） 持股比例

永輝超市 法人持股 35,100,000 100%

合計 35,100,000 100%


三、出讓方



15-23
張軒松、張軒寧、鄭文寶、鄭景旺、謝香鎮、葉興針同為收購方和標的公司的主
要股東。
本次買賣業務中，公司與同一節制下的關聯方就同生平意業務標的的關聯買賣業務到達 3000
萬元以上；同時組成同一節制下的關聯方歸并。



第六節 關聯買賣業務協議的首要條款


一、受讓方：永輝超市股份有限公司

二、出讓方：張軒松、張軒寧、鄭文寶、鄭景旺、謝香鎮、葉興針
三、協議簽定日期：2011 年 9 月 7 日
四、買賣業務標的：出讓方張軒松、張軒寧、鄭文寶、鄭景旺、謝香鎮、葉興針別離同意
放棄優先購買權，并一致同意將其所持 35%、25%、10%、10%、10%、10%永輝商

業股權所有轉讓給受讓方。

五、買賣業務價值：以 2011 年 6 月 30 日為基準日，經天健正信管帳師事宜全部限公司審
計后的賬面凈資產 3,814.21 萬元以及經北京中企華資產評估有限責任公司評估后的
凈資產代價 21,250.34 萬元作為參考，協議定價為 18,796.61 萬元。

六、買賣業務結算方法：在代扣代繳相關稅款后，出讓方應從本協議見效之日起十五個工
作日內將轉讓款以銀行轉賬方法別離一次性匯入張軒松、張軒寧、鄭文寶、鄭景旺、

謝香鎮、葉興針六方的指定賬戶，個中永輝商業對張軒松的其他應收款 3,677,124.48
元由永輝超市應先行扣除。別的出讓方的結算方法參見第七節中的關聯包管部分。

七、協議的見效前提：本買賣業務協議已經標的公司永輝商業 2011 年 8 月 23 日股東會審
議通過，尚需受讓方永輝超市董事會和股東大會審議通過后方可見效。

八、買賣業務完成時刻：按照中王法令規定，治理完畢公司股權變換的工商掛號手續后，
則視為本次股權轉讓已完成。

九 、 定價政策 ： 根據財政部《關聯方之間出售資產等有關管帳處理賞罰問題暫行規定》
（[2001]64 號文）及其他有關規定，買賣業務價值以經天健正信管帳師事宜全部限公司審

計后的賬面凈資產 3,814.21 萬元以及經北京中企華資產評估有限責任公司評估后的

凈資產代價 21,250.34 萬元作為參考，協議定價為 18,796.61 萬元。



第七節 對上市公司永輝超市的影響說明


16-23
一、關聯買賣業務影響

如永輝超市完本錢次收購，將竣事收購前與永輝商業產生如下買賣業務行為：
1、耐久策劃性關聯租賃

（1）永安五四路店
2010 年 12 月 10 日，永輝商業向關聯方永輝超市全資子公司永安永輝超市有限

公司簽訂租賃條約。按照該條約約定，永安永輝超市有限公司向永輝商業租賃永安市

五四路權門御景三區的負一層至三層，面積 8,892.24 平方米。租賃限期從 2008 年 1
月 1 日至 2015 年 1 月 2 日，年租金為 1,615,080 元。

（2）群眾路店
2009 年 12 月 31 日，永輝商業與永輝超市簽訂租賃條約。按照該條約約定，永
輝超市向永輝商業租賃位于臺江區茶亭街道群眾路 90 號第 2、3、4 號毗連體一層 1
至 16、22、23 號衡宇，租賃面積共 2,093.34 平方米。租賃限期從 2010 年 1 月 1 日

至 2013 年 12 月 31 日，年租金為 840,000 元。
（3）現代食物家產園

2006 年 12 月 19 日，永輝商業與永輝超市全資子公司福建永輝家產成長有限公
司簽訂租賃條約，租賃位于福州市金山家產區福灣家產園臺嶼路 99 號的地皮使用權
及廠房，租賃物面積約 14,000 平方米，雙方約定 1 年的免租金期，從 2011 年 1 月 1
日至 2013 年 12 月 31 日, 年租金為 1,000,800 元。

（4）大宗業務部
2008 年 10 月 1 日，永輝商業與永輝超市臺江分公司（大宗業務部）簽訂租賃合
同，租賃位于福灣家產園臺嶼路 99 號廠房的五號樓第一層西南面，租賃面積為 2,000
平方米。租賃限期從 2008 年 10 月 1 日至 2013 年 10 月 1 日，年租金 312,000 元（2010
年 12 月起終止租賃，2010 年度現實租賃用度為 286,000 元）。

合計年租金：

1,615,080+840,000+1,000,800+286,000=3,741,880 元


2、關聯包管
截至 2011 年 6 月 30 日，永輝商業福州市臺江區茶亭街道群眾路 90 號祖廟商住

樓 2#、3#、4#毗連體 1 層 04 店面等、永安市五四路權門御景三區商業大廈為關聯方
向銀行借錢提供擔保包管，詳細如下：

17-23
2011 年6 月30 日
被包管人 金 額
貸款銀行 期 限 備注
(萬元)

包管物為永輝商業位于福州市臺江區茶亭街道群眾
浦發銀行 2010-9-30 至 路 90 號祖廟商住樓 2#、3#、4#毗連體 1 層 04 店面等
張軒松 1,800.00
福州分行 2015-9-30 （房產證號：“榕房權證 R 字第 1054864 號”、地皮使
用權證號：“榕臺國用（2010）第 00252611419 號）

包管物為永輝商業位于永安市五四路權門御景三區
招商銀行 2010-12-07 至
張枝龍 1,260.00 商業大廈（房產證號：“永房權證字第 20106813 號，
福州分行 2015-12-07
地皮使用權證號永國用（2010）第 40054 號）

包管物為永輝商業位于永安市五四路權門御景三區
招商銀行 2010-12-07 至
張天云 270.00 商業大廈（房產證號：“永房權證字第 20106810 號，
福州分行 2015-12-07
地皮使用權證號永國用（2010）第 40054 號）

包管物為永輝商業位于永安市五四路權門御景三區
招商銀行 2010-12-07 至
謝香鎮 2,700.00 商業大廈（房產證號：“永房權證字第 20106811 號，
福州分行 2015-12-07
地皮使用權證號永國用（2010）第 40054 號）

包管物為永輝商業位于永安市五四路權門御景三區
招商銀行 2010-12-07 至
黃紀雨 2,100.00 商業大廈（房產證號：“永房權證字第 20106812 號，
福州分行 2015-12-07
地皮使用權證號永國用（2010）第 40054 號）

合計 8,130.00




永輝超市茲收到關于打掃前述抵押包管的文件如下：

(1) 張軒松與浦發銀行福州分行簽訂的《浦發銀行福州分行小我私家貸款提前還款協
議》，個中：
張軒松同意將欠永輝商業的其他應收款 3,677,124.48 元由浦發銀行福州分行先

行扣除后，剩余的轉讓款所有轉入張軒松在浦發銀行福州分行開設的指定銀行賬戶；
上述劃款完成后，浦發銀行福州分行即扣除其向浦發銀行福州分行的借錢本金 1,800
萬元及利錢，并當即打掃前述借錢項下的永輝商業位于福州市臺江區茶亭街道群眾路

90 號祖廟商住樓 2#、3#、4#毗連體 1 層 04 店面等（房產證號：“榕房權證 R 字第
1054864 號”、地皮使用權證號：“榕臺國用（2010）第 00252611419 號）的抵押擔

保。

(2) 謝香鎮與招商銀行福州分行簽訂的《招商銀行福州分行小我私家貸款提前還款協
議》，個中：
謝香鎮同意將其所得的永輝超市轉讓款所有轉入其在招商銀行福州分行開設的
指定銀行賬戶；不敷部分由永輝超市憑永輝商業股東鄭景旺出具的付出令直接將鄭景



18-23
旺所得轉讓款轉入謝香鎮以上銀行賬戶；前述劃款完成后，招商銀行福州分行即扣除
謝香鎮向招商銀行福州分行的借錢本金 2,700 萬元及利錢；
永輝超市股東張枝龍、張天云、黃紀雨及張軒寧與招商銀行福州分行簽訂的《招

商銀行福州分行小我私家貸款提前還款協議》，個中：

張軒寧同意以永輝超市股東張枝龍、張天云、黃紀雨三方別離向招商銀行福州分
行的借錢本金及利錢為限將永輝超市的轉讓款別離轉入甲方股東張枝龍、張天云、黃
紀雨三方別離在招商銀行福州分行開設的指定銀行賬戶；

招商銀行福州分行同意在謝香鎮、甲方股東張枝龍、張天云、黃紀雨四方償還全
部借錢本金及利錢后當即打掃前述借錢項下的永輝商業位于永安市五四路權門御景

三區商業大廈（房產證號：永房權證字第 20106813 號，地皮使用權證號永國用（2010）
第 40054 號）的抵押包管。



二、買賣業務須要性說明

本次買賣業務永輝超市擬以自有資金 18,796.61 萬元收購永輝商業 100%股權，收購
所涉及的房產為：
1、倉山區蓋山鎮臺嶼路 99 號福州家產園家產用地及房產：地皮使用權證編號榕

國用 2010 第 31538205277 號，使用權面積 31,435.90 平方米；房權證編號榕房權證
R 字第 1054289 號、1054673 號、1054353 號、1054858 號，1054669 號、1054672
號，產權面積合計 29,319.71 平方米。
永輝超市全資子公司福建永輝家產成長有限公司耐久租賃該項物業地皮使用權

及產房約 14,000 平方米用于出產策劃。
2、永安市五四路權門御景三區商業房產：地皮使用權證編號永國用（2010）第
40054 號，使用權面積 4,892.31 平方米；房權證編號永房權證字第 20106810 號、

20106811 號、20106812 號、20106813 號，產權面積合計 11,242.63 平方米。
永輝超市全資子公司永安永輝超市有限公司耐久租賃該項物業負一層至三層約

8,892 平方米用于門店策劃。
3、福州市臺江區茶亭街道群眾路 90 號祖廟商住樓 2#、3#、4#毗連體 1 層 04
店面等：地皮使用權證編號榕臺國用（2010）第 00253611419 號，使用權面積 398.40

平方米；房產證編號榕房權證 R 字第 1054864 號，產權面積為 2035.48 平方米。

永輝超市耐久租賃該項物業及其隸屬園地 2,093.34 平方米用于福州群眾門店經

19-23
營。

買賣業務價值以天健正信管帳師事宜全部限公司審計后的賬面凈資產 3,814.21 萬元

以及北京中企華資產評估有限責任公司評估后的凈資產代價 21,250.34 萬元作為參

考，協議定價 18,796.61 萬元。

買賣業務所涉三處物業中，福州家產園位于福州三環路內，屬于家產用地，首要增值
原因是地皮增值，故幅度較小；福州群眾路物業位處該市世茂商圈中心及在建地鐵口，

周圍正籌建五星級賓館，屬于商業用地，首要增值原因是地皮增值；永安五四路物業

位居該縣級市中心地區，具有不行更換的商業職位，系永輝商業購地自建，屬于商業
用地，首要增值原因是地皮增值。

上述買賣業務及定價遵循公平、合理、公然原則，作價公允，沒有侵害上市公司永輝

超市及其股東好處。買賣業務完成后，永輝超市將鐫汰關聯租賃三項，增加自有物業數量，

低夕陽益上漲的租金風險。此次買賣業務切合禁錮部門的要求和公司的長遠好處及成長戰

略，有利于進步公司的耐久策劃效益。



三、買賣業務財務說明

按完整財務年度測算，估量本次買賣業務對永輝超市今年度財務狀況的影響如下：

1、估量收入：收購后得到福州家產園、福州群眾路(祖廟)房產、永安五四路權門

御景三區房產三處物業，增加租金收入 232.72 萬元，回收庫存服裝面料，鐫汰租賃用度等 355.60 萬元。

2、估量支出：增加永輝商業貸款利錢 232.20 萬元，牢靠資產折舊 326.88 萬元，

無形資產攤銷 60.30 萬元，相關稅費 104.39 萬元，及其他支出估量增加約 40 萬元。

估量整年將影響永輝超市凈利潤約-175 萬元，對其每股收益的影響為-0.002 元/

股。

本次買賣業務如產生追繳地皮增值稅的氣象,永輝商業原股東理睬共同無前提以現金

全額付出上述稅款, 擔保永輝超市股份有限公司不因此受到任何喪失。

截至 2011 年 6 月 30 日，永輝超市總資產 628,552.32 萬元，負債合計 225,476.96

萬元，歸屬于母公司全部者權益 402,014.89 萬元，資產負債率為 35.87%。上述買賣業務

完成后，以永輝超市 2011 年 6 月 30 日財務數據為基數測算，永輝超市歸并后總資產

636,408.60 萬元，負債合計 229,519.03 萬元，歸屬于母公司全部者權益 405,829.10

萬元，資產負債率 36.06%。

20-23
 永輝超市 2008-2010 年成個性支出合計 209,043.26 萬元，估量將來三年成個性

支出將大于 100 億元。該項成個性支出是將來總成個性支出構成部分之一。



四、同業競爭

永輝商業今朝首要業務為投資及資產策劃打點，其自身無現實策劃業務，與永輝
超市之間不存在同業競爭問題。
為停止與上市公司產生同業競爭問題，現實節制人張軒松、張軒寧及其所節制的

公司 2010 年 3 月理睬如下：

上述兩位及其擁有權益的隸屬公司及參股公司均未直接或間接策劃任何與股份
公司策劃的業務組成競爭或大概競爭的業務，也未參加投資于任何與股份公司策劃的

業務組成競爭或大概組成競爭的其他企業；

自本理睬函簽定之日起，上述兩位及其擁有權益的隸屬公司及參股公司將不直接
或間接策劃任何與股份公司策劃的業務組成競爭或大概競爭的業務，也不參加投資于
任何與股份公司策劃的業務組成競爭或大概組成競爭的其他企業；
自本理睬函簽定之日起，如股份公司進一步拓展其業務領域，上述兩位及其擁有
權益的隸屬公司及參股公司將不與股份公司拓展后的業務相競爭；若與股份公司拓展
后業務發生競爭，上述兩位及其擁有權益的隸屬公司及參股公司將以遏制策劃相競爭

的業務的方法、可能將相競爭的業務納入到股份公司策劃的方法可能將相競爭的業務
轉讓給無關聯干系第三方的方法停止同業競爭；

如本理睬函被證明是不真實或未被遵守，上述兩位將向股份公司抵償一切直接和

間接喪失。



第八節 獨立董事的意見


依據《關于在上市公司成立獨立董事制度的指導意見》、《上海證券買賣業務所股票上
市法則》及《公司章程》、《公司關聯買賣業務打點步伐》的有關規定，作為永輝超市獨立

董事，現就永輝超市收購永輝商業所有股權一項關聯買賣業務，基于獨立判斷態度揭曉獨

立意見如下：
一、上述關聯買賣業務切合禁錮部門的要求，可鐫汰公司耐久策劃性關聯買賣業務，加強

公司門店可一連性策劃手段，切合公司的長遠好處及成長計謀。

21-23
二、在審計、評估機構的選擇上，通過較量北京中企華資產評估有限責任公司和
福建中興資產評估房地產地皮估價有限責任公司兩個以上有資格的評估機構后，確定
前者作為本次收購評估機構；確定天健正信管帳師事宜全部限公司作為本次收購審計
機構。以上評估、審計機構均具有證券從業資格，具有充實的獨立性，選擇措施切合

規定。上述審計機構出具的審計陳訴也如實反應永輝商業 2011 年 1-6 月的財務狀況
及策劃成就，審計功效切合永輝商業的現真相形；評估機構出具的評估陳訴切合客觀、
合理、獨立和科學的原則；評估要領相宜，評估措施嚴格，評估結論公道。

三、買賣業務價值以天健正信管帳師事宜全部限公司審計后的賬面凈資產以及北京中
企華資產評估有限責任公司評估后的凈資產代價 21,250.34 萬元作為參考，經各方協
商確定最終價值。買賣業務作價公允，定價遵循公平、合理、公然原則，所收購三處物業

商圈環境優越、配套辦法不絕完善，用地需求上升，地皮使用權出讓價值連年不絕攀
升。本次買賣業務切合公司的長遠好處及成長計謀，有利于進步公司的策劃效益，不存在

侵害公司及其股東，出格是中小股東好處的行為。上海通力狀師事宜所出具了法令意

見書認定上述買賣業務有關條約及文件正當有效。
四、有關該項關聯買賣業務的董事集會會議案中明晰了相關關聯買賣業務的決定措施以及關聯

董事的回避，議案的發起和表決切合有關法令禮貌和《公司章程》、《公司關聯買賣業務管

理步伐》的規定。此議案經董事會審議通過后尚須提請公司股東大會審批。股東大會
表決此議案時，關聯股東應予以回避。
綜上所述，同意永輝超市對關聯公司永輝商業所有股權舉辦收購。



第九節 備查文件目次


一、 永輝超市第一屆董事會第二十八次集會會議決策；
二、 永輝超市獨立董事關于公司收購關聯公司永輝商業 100%股權的事前認可函及
獨立意見；
三、 永輝超市第一屆監事會第十次集會會議決策；

四、 中信證券股份有限公司關于永輝超市收購關聯方福建省永輝商業有限公司
100%股權的保薦意見；

五、 永輝商業二〇一一年第一次姑且股東會決策；

六、 永輝商業股東放棄優先購買權的聲明；


22-23
七、 永輝商業股東關于股權轉讓或有地皮增值稅的理睬函；
八、 股權轉讓協議；
九、 天健正信審（2011）NZ 字第 070005 號《福建省永輝商業有限公司 2011 年 1-6

月財務報表的審計陳訴》；
十、 中企華評報字(2011)第 3267 號《永輝超市股份有限公司擬收購福建省永輝商業
有限公司 100%股權項目評估陳訴》；

十一、 《浦發銀行福州分行關于同意福建省永輝商業有限公司股東轉讓股份的函》；

十二、 《浦發銀行福州分行小我私家貸款提前還款協議》；《招商銀行福州分行小我私家貸款
提前還款協議》（別離與謝香鎮一人、與張枝龍、張天云、黃紀雨及張軒寧四人簽訂）；
十三、 《張軒寧關于永輝商業轉讓款的劃款指令》；《鄭景旺關于永輝商業轉讓款的

劃款指令》。




永輝超市股份有限公司董事會
2011 年 9 月 9 日




23-23
 福建省永輝商業有限公司


2011 年 1-6 月財務報表的審計陳訴


天健正信審（2011）NZ 字第 070005 號




天 健 正 信 會 計 師 事 務 所

Ascenda Certified Public Accountants
審 計 報 告

天健正信審（2011）NZ 字第 070005 號

福建省永輝商業有限公司全體股東：
我們審計了后附的福建省永輝商業有限公司（以下簡稱永輝商業公司）財務報表，包羅 2011
年 6 月 30 日的資產負債表，2011 年 1-6 月的利潤表、現金流量表、股東權益改觀表以及財務報表
附注。
一、打點層對財務報表的責任
根據企業管帳準則的規定體例財務報表是永輝商業公司打點層的責任。這種責任包羅：（1）
計劃、實行和維護與財務報表體例相關的內部節制，以使財務報表不存在由于舞弊或錯誤而導致
的重大錯報；（2）選擇和運用適當的管帳政策；（3）做出公道的管帳預計。
二、注冊管帳師的責任
我們的責任是在實行審計事變的基本上對財務報表揭曉審計意見。我們根據中國注冊管帳師
審計準則的規定執行了審計事變。中國注冊管帳師審計準則要求我們遵守職業道德類型，打算和
實行審計事變以對財務報表是否不存在重大錯報獲取公道擔保。
審計事變涉及實行審計措施，以獲取有關財務報表金額和披露的審計證據。選擇的審計措施
取決于注冊管帳師的判斷，包羅對由于舞弊或錯誤導致的財務報表重大錯報風險的評估。在舉辦
風險評估時，我們思量與財務報表體例相關的內部節制，以計劃適當的審計措施，但目的并非對
內部節制的有效性揭曉意見。審計事變還包羅評價打點層選用管帳政策的適當性和做出管帳預計
的公道性，以及評價財務報表的總體列報。
我們相信，我們獲取的審計證據是充實、恰當的，為揭曉審計意見提供了基本。
三、審計意見
我們以為，永輝商業公司財務報表已經根據企業管帳準則的規定體例，在全部重大方面公允
反應了永輝商業公司 2011 年 6 月 30 日的財務狀況以及 2011 年 1-6 月的策劃成就和現金流量。




中國注冊管帳師


天健正信管帳師事宜全部限公司 林新田


中國 北京 中國注冊管帳師


陳裕成


陳訴日期： 2011 年 7 月 25 日
資產負債表

2011 年 6 月 30 日

體例單位：福建省永輝商業有限公司 單位：人民幣元
注 注
資 產 2011-6-30 2010-12-31 負債和股東權益 2011-6-30 2010-12-31
釋 釋
活動資產： 活動負債：

貨幣資金 1 3,540,846.85 2,626,973.28 短期借錢 - -

買賣業務性金融資產 - - 買賣業務性金融負債 - -

應收單據 - - 應付單據 - -

應收賬款 2 295,598.79 208,230.00 應付賬款 - -

預付金錢 - - 預收金錢 6 4,500.00 -

應收利錢 - - 應付職工薪酬 7 2,230.00 2,230.00

應收股利 - - 應交稅費 8 84,520.28 71,364.61

其他應收款 3 3,714,330.48 3,754,575.48 應付利錢 - -

存貨 - - 應付股利 - -

一年內到期的非活動資產 - - 其他應付款 9 10,329,412.00 10,329,000.00

其他活動資產 - - 一年內到期的非活動負債 - -

活動資產合計 7,550,776.12 6,589,778.76 其他活動負債 - -

非活動資產： 活動負債合計 10,420,662.28 10,402,594.61
可供出售金融資產 - - 非活動負債：

持有至到期投資 - - 耐久借錢 10 30,000,000.00 30,000,000.00

耐久應收款 - - 應付債券 - -

耐久股權投資 - - 耐久應付款 - -

投資性房地產 - - 專項應付款 - -

牢靠資產 4 49,151,445.84 50,934,259.23 估量負債 - -

在建工程 - - 遞延所得稅負債 - -

工程物資 - - 其他非活動負債 - -

牢靠資產整理 - - 非活動負債合計 30,000,000.00 30,000,000.00

出產性生物資產 - - 負債合計 40,420,662.28 40,402,594.61

油氣資產 - - 全部者權益（或股東權益）：

無形資產 5 21,860,551.90 22,162,034.90 實勞績本（或股本） 11 35,100,000.00 35,100,000.00

開發支出 - - 成本公積 - -

商譽 - - 減：庫存股 - -

耐久待攤用度 - - 專項儲蓄 - -

遞延所得稅資產 - - 盈余公積 12 869,199.82 869,199.82

其他非活動資產 - - 未分配利潤 13 2,172,911.76 3,314,278.46

外幣報表折算差額 - -

非活動資產合計 71,011,997.74 73,096,294.13 全部者權益（或股東權益）合計 38,142,111.58 39,283,478.28

資產總計 78,562,773.86 79,686,072.89 負債和全部者權益（或股東權益）總計 78,562,773.86 79,686,072.89
利潤表

2011 年 1-6 月
體例單位：福建省永輝商業有限公司 單位：人民幣元

注
項 目 2011 年 1-6 月 2010 年度
釋

一、營業收入 14 2,812,020.30 5,429,894.00

減：營業本錢 - -

營業稅金及附加 15 157,116.36 289,997.84

銷售用度 - 1,171.00

打點用度 2,657,686.32 5,231,960.57

財務用度 16 1,105,740.01 101,812.47

資產減值喪失 17 32,844.31 -

加：公允代價改觀收益（喪失以“-”號填列） - -

投資收益 - -

對聯營企業和合營企業的投資收益 - -

二、營業利潤（吃虧以“－”號填列） -1,141,366.70 -195,047.88

加：營業外收入 - -
減：營業外支出 18 - 1,129.33

個中：非活動資產處理喪失 - -

三、利潤總額（吃虧總額以“－”號填列） -1,141,366.70 -196,177.21

減：所得稅用度 - -

四、凈利潤（凈吃虧以“－”號填列） -1,141,366.70 -196,177.21

五、每股收益：

（一）根基每股收益 - -

（二）稀釋每股收益 - -

六、其他綜合收益

七、綜合收益總額 -1,141,366.70 -196,177.21
現 金 流 量 表
2011 年 1-6 月
體例單位：福建省永輝商業有限公司 單位：人民幣元
注
項 目 2011 年 1-6 月 2010 年度
釋
一、策劃勾當發生的現金流量：
銷售商品、提供勞務收到的現金 2,696,307.20 5,221,664.00
收到的稅費返還 - -
收到其他與策劃勾當有關的現金 9,557.16 7,030.45
策劃勾當現金流入小計 2,705,864.36 5,228,694.45
購買商品、接管勞務付出的現金 - -
付出給職工以及為職工付出的現金 22,892.56 21,565.15
付出的各項稅費 485,547.86 1,062,571.05
付出其他與策劃勾當有關的現金 168,261.20 414,772.43
策劃勾當現金流出小計 676,701.62 1,498,908.63
策劃勾當發生的現金流量凈額 2,029,162.74 3,729,785.82
二、投資勾當發生的現金流量：
收回投資收到的現金 - -
取得投資收益收到的現金 - -
處理牢靠資產、無形資產和其他耐久資產收回的現金凈額 - -
處理子公司及其他營業單位收到的現金凈額 - -
收到其他與投資勾當有關的現金 - -
投資勾當現金流入小計 - -
購建牢靠資產、無形資產和其他耐久資產付出的現金 - -
 投資付出的現金 - -
取得子公司及其他營業單位付出的現金凈額 - -
付出其他與投資勾當有關的現金 - -
投資勾當現金流出小計 - -
投資勾當發生的現金流量凈額 - -
三、籌資勾當發生的現金流量：
接收投資收到的現金 - 100,000.00
取得借錢收到的現金 - 30,000,000.00
收到其他與籌資勾當有關的現金 - 3,600,000.00
籌資勾當現金流入小計 - 33,700,000.00
送還債務付出的現金 - -
分配股利、利潤或償付利錢付出的現金 1,115,289.17 108,521.67
付出其他與籌資勾當有關的現金 - 35,000,000.00
籌資勾當現金流出小計 1,115,289.17 35,108,521.67
籌資勾當發生的現金流量凈額 -1,115,289.17 -1,408,521.67
四、匯率改觀對現金及現金等價物的影響 - -
五、現金及現金等價物凈增加額 913,873.57 2,321,264.15
加：期初現金及現金等價物余額 2,626,973.28 305,709.13
六、期末現金及現金等價物余額 3,540,846.85 2,626,973.28

在附注中披露附表

增補資料 2011 年 1-6 月 2010 年度
1．將凈利潤調理為策劃勾當現金流量：
凈利潤 -1,141,366.70 -196,177.21
資產減值籌備 32,844.31 -
牢靠資產折舊、油氣資產折耗、出產性生物資產折舊 1,754,448.59 3,469,439.92
無形資產攤銷 301,483.00 602,966.00
耐久待攤用度攤銷 - -

處理牢靠資產、無形資產和其他耐久資產的喪失（收益以“－”號填列） - -

牢靠資產報廢喪失（收益以“－”號填列） - -
公允代價改觀喪失（收益以“－”號填列） - -
財務用度（收益以“－”號填列） 1,115,289.17 108,521.67
投資喪失（收益以“－”號填列） - -
遞延所得稅資產鐫汰（增加以“－”號填列） - -
遞延所得稅負債增加（鐫汰以“－”號填列） - -
存貨的鐫汰（增加以“－”號填列） - -
策劃性應收項目的鐫汰（增加以“－”號填列） -79,968.10 -3,962,805.48
策劃性應付項目的增加（鐫汰以“－”號填列） 46,432.47 3,707,840.92
其他 - -
策劃勾當發生的現金流量凈額 2,029,162.74 3,729,785.82
2．不涉及現金出入的重大投資和籌資勾當：
債務轉為成本 - -
一年內到期的可轉換公司債券 - -
融資租入牢靠資產 - -
3．現金及現金等價物凈改觀情形：
現金的期末余額 3,540,846.85 2,626,973.28
現金的期初余額 2,626,973.28 305,709.13
現金等價物的期末余額 - -
現金等價物的期初余額 - -
現金及現金等價物凈增加額 913,873.57 2,321,264.15
股東權益改觀表

2011 年 1-6 月

體例單位：福建省永輝商業有限公司
單位：人民幣元
2011 年 1-6 月 2010 年度

項目
實勞績本 成本 減：庫 專項 全部者權益 實勞績本 成本 減：庫 專項 全部者權益
盈余公積 未分配利潤 盈余公積 未分配利潤
（或股本） 公積 存股 儲蓄 合計 （或股本） 公積 存股 儲蓄 合計

一、上年年尾余額 - - - 3,510,455.67
35,100,000.00 869,199.82 3,314,278.46 39,283,478.28 35,000,000.00 869,199.82 39,379,655.49
加：管帳政策變換 - -

前期過錯矯正 - -

其他 - -

二、今年年頭余額 - - - - - - 3,510,455.67
35,100,000.00 869,199.82 3,314,278.46 39,283,478.28 35,000,000.00 869,199.82 39,379,655.49
三、今年增減改觀金額
- - - - - 100,000.00 - - - - -196,177.21 -96,177.21
（鐫汰以“-”號填列） -1,141,366.70 -1,141,366.70
（一）凈利潤 -196,177.21 -196,177.21
-1,141,366.70 -1,141,366.70
（二）其他綜合收益 - -

上述（一）和（二）小計 - - - - - - - - - - -196,177.21 -196,177.21
-1,141,366.70 -1,141,366.70
（三）全部者投入和鐫汰成本 - - - - - - - 100,000.00 - - - - - 100,000.00

1．全部者投入成本 - 100,000.00 100,000.00

2．股份付出計入全部者權益的金額 - -

3．其他 - -

（四）利潤分配 - - - - - - - - - - - - - -
1．提取盈余公積 - -

2．對全部者（或股東）的分配 - -

3．其他 - -

（五）全部者權益內部結轉 - - - - - - - - - - - - - -

1．成本公積轉增成本 - -

2．盈余公積轉增成本 - -

3．盈余公積補充吃虧 - -

4．其他 - -

（六）專項儲蓄 - - - - - - - - - - - - - -

1．本期提取 - -

2．本期使用 - -

四、今年年尾余額 - - - - - -
35,100,000.00 869,199.82 2,172,911.76 38,142,111.58 35,100,000.00 869,199.82 3,314,278.46 39,283,478.28
福建省永輝商業有限公司制止 2011 年 6 月 30 日止財務報表附注




福建省永輝商業有限公司
2011 年 1-6 月財務報表附注
體例單位： 福建省永輝商業有限公司 金額單位：人民幣元


一、 公司的根基情形

福建省永輝商業有限公司（以下簡稱“本公司”或“公司”）系由張軒松、張軒寧等人建設，于 2003
年 8 月取得福建省工商行政打點局頒發的 350000100000627 號法人營業執照。本公司初始注冊成本
為 1,000 萬元，經驗次增資及接收新股東，公司注冊成本變換為 3,510 萬元，法定代表工錢張軒松。
本公司注冊所在：福建省福州市臺江區鰲峰北側、鱷魚公園西側三層。
本公司屬物業出租業，策劃領域首要包羅：銷售鐘表、眼鏡；自有衡宇租賃及物業打點、對
商業、貿易業的投資及其相關咨詢處事。


二、 財務報表的體例基本

本公司以一連策劃為基本，按照現實產生的買賣業務和事項，根據《企業管帳準則—根基準則》
和其他各項詳細管帳準則、應用指南及準則表明的規定舉辦確認和計量，在此基本上體例財務報
表。體例切合企業管帳準則要求的財務報表需要使用預計和假設，這些預計和假設會影響到財務
陳訴日的資產、負債和或有負債的披露，以及陳訴時代的收入和用度。


三、 遵循企業管帳準則的聲明

本公司體例的財務報表切合《企業管帳準則》的要求，真實、完整地反應了本公司的財務狀
況、策劃成就和現金流量等有關信息。


四、 重要管帳政策和管帳預計

（一） 管帳年度

本公司管帳年度為公積年度，即每年 1 月 1 日起至 12 月 31 日止。

（二） 記賬本位幣

本公司以人民幣為記賬本位幣。

（三） 記賬基本

本公司以權責產生制為基本舉辦管帳確認、計量和陳訴，并回收借貸記賬法記賬。

（四） 計量屬性

本公司在對管帳要素舉辦計量時，一般回收汗青本錢；對付根據準則的規定回收重置本錢、



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福建省永輝商業有限公司制止 2011 年 6 月 30 日止財務報表附注

可變現凈值、現值或公允代價等其他屬性舉辦計量的氣象，本公司將予以出格聲名。

（五） 現金及現金等價物

本公司在體例現金流量表時所確定的現金，是指本公司的庫存現金以及可以隨時用于付出的
存款；現金等價物，是指本公司持有的限期短、活動性強、易于轉換為已知金額現金、代價改觀
風險很小的投資。

（六） 同一節制下和非同一節制下企業歸并的管帳處理賞罰要領

1. 同一節制下的企業歸并

對付同一節制下的企業歸并，歸并方在企業歸并中取得的資產和負債，根據歸并日在被歸并
方的賬面代價計量。歸并方取得的凈資產賬面代價與付出的歸并對價賬面代價（或刊行股份面值
總額）的差額，調解成本公積；成本公積不敷沖減的，調解留存收益。

2. 非同一節制下的企業歸并

對付非同一節制下的企業歸并，歸并本錢為購買方在購買日為取得對被購買方的節制權而付
出的資產、產生或包袱的負債以及刊行的權益性證券的公允代價。通過多次交流買賣業務分步實現的
企業歸并，歸并本錢為每一單項買賣業務本錢之和。購買方為舉辦企業歸并產生的各項直接相關用度
計入企業歸并本錢。
購買方對歸并本錢大于歸并中取得的被購買方可識別凈資產公允代價份額的差額，確以為商
譽。購買方對歸并本錢小于歸并中取得的被購買方可識別凈資產公允代價份額的，經復核后歸并
本錢仍小于歸并中取得的被購買方可識別凈資產公允代價份額的差額，計入當期損益。

（七） 應收金錢

本公司應收金錢（包羅應收賬款和其他應收款等）按條約或協議價款作為初始入賬金額。凡
因債務人休業，依照法令清償措施清償后仍無法收回；或因債務人衰亡，既無遺產可供清償，又
無義務包袱人，確實無法收回；或因債務人過時未能推行償債義務，經法定措施考核核準，該等
應收賬款列為幻魅賬喪失。

1. 單項金額重大并單項計提幻魅賬籌備的應收金錢

本公司將期末余額大于 100 萬元（含 100 萬元）的應收賬款和期末余額大于 300 萬元（含 300
萬元）的其他應收款，歸類為單項金額重大的應收金錢。
在資產負債表日，本公司對單項金額重大的應收金錢單獨舉辦減值測試，經測試產生了減值
的，按其將來現金流量現值低于其賬面代價的差額，確定減值喪失，計提幻魅賬籌備；對單項測試
未減值的應收金錢，匯同對單項金額非重大的應收金錢，按類似的信用風險特性分別為多少組合，
再按這些應收金錢組合在資產負債表日余額的必然比例計較確定減值喪失，計提幻魅賬籌備。

2. 按組合計提幻魅賬籌備的應收金錢

本公司將應收金錢按金錢性質分為：組合 1，銷售貨款及其他；組合 2，房租履約擔保金二個



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福建省永輝商業有限公司制止 2011 年 6 月 30 日止財務報表附注

組合。對組合 1 回收賬齡說明法計提幻魅賬籌備，對組合 2 不計提幻魅賬籌備，如有證據表白該等應
收金錢存在減值，則回收個別認定法計提幻魅賬籌備；按應收賬款和其他應收款以賬齡為風險特性
分別信用風險組合，詳細提取比譬喻下：

風險特性（賬齡）
類 別
1 年以內 1-2 年 2-3 年 3 年以上
房租履約擔保金 0 0 0 0
銷售貨款 10% 20% 50% 100%
其他 10% 20% 50% 100%
3. 單項金額雖不重大但單項計提幻魅賬籌備的應收賬款

本公司將期末余額小于 100 萬元的應收賬款和期末余額小于 300 萬元的其他應收款且高出信
用期的金錢分類為單項金額不重大但單項計提幻魅賬籌備的應收賬款。本公司對該類應收賬款按信
用風險特性分別為多少組合，再按這些應收賬款組合在資產負債表日余額的必然比例計較確定減
值喪失，計提幻魅賬籌備。

（八） 牢靠資產

牢靠資產指同時滿足與該牢靠資產有關的經濟好處很大概流入企業和該牢靠資產的本錢可以或許
靠得住地計量前提的，為營運出產或策劃打點而持有的使用壽命高出一個管帳年度的有形資產。
牢靠資產以現實本錢計價；取得本錢包羅買價、運輸和保險等相關用度，以及為使用牢靠資
產到達預定使用狀態前所必需的支出。
公司按照牢靠資產的性質和使用情形，確定牢靠資產的使用壽命和估量凈殘值。并在年度終
了，對牢靠資產的使用壽命、估量凈殘值和折舊要領舉辦復核，如與原先預計數存在差異的，進
行相應的調解。
公司的牢靠資產種別、估量使用壽命、估量凈殘值率和年折舊率如下：

資產種別 估量使用壽命（年） 估量凈殘值率 年折舊率
衡宇修建物 20-35 5% 2.72%-4.75%
呆板裝備 5-10 5 9.5－19
運輸工具 5-10 5 9.5－19
電子裝備 5 5 19
工具用具 5 5 19
與牢靠資產有關的后續支出，切合牢靠資產確認前提的，計入牢靠資產本錢；不切合牢靠資
產確認前提的，在產生時計入當期損益。
資產負債表日，牢靠資產根據賬面代價與可收回金額孰低計價。若牢靠資產的可收回金額低
于賬面代價，將資產的賬面代價減記至可收回金額，減記的金額確以為資產減值喪失，計入當期
損益，同時計提相應的資產減值籌備。牢靠資產減值喪失一經確認，在今后管帳時代不再轉回。
當牢靠資產被處理、可能預期通過使用或處理不能發生經濟好處時，終止確認該牢靠資產。
牢靠資產出售、轉讓、報廢或毀損的處理收入扣除其賬面代價和相關稅費后的金額計入當期損益。


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（九） 在建工程

本公司自行制作的在建工程按現實本錢計價，現實本錢由制作該項資產到達預定可使用狀態
前所產生的須要支出組成。
已到達預定可使用狀態但尚未治理竣工決算的牢靠資產，根據預計代價確定其本錢，并計提
折舊；待治理竣工決算后，再按現實本錢調解本來的暫估代價，但不調解原已計提的折舊額。
資產負債表日，本公司對在建工程根據賬面代價與可收回金額孰低計量，按單項工程可收回
金額低于賬面代價的差額，計提在建工程減值籌備，計入當期損益，同時計提相應的資產減值準
備。在建工程減值喪失一經確認，在今后管帳時代不再轉回。

（十） 無形資產

無形資產是指本公司擁有可能節制的沒有實物形態的可識別非貨幣性資產，包羅地皮使用權
和軟件。
無形資產根據本錢舉辦初始計量。購入的無形資產，按現實付出的價款和相關支出作為現實
本錢。投資者投入的無形資產，按投資條約或協議約定的代價確定現實本錢，但條約或協議約定
代價不公允的，按公允代價確定現實本錢。
本公司無形資產均為使用壽命確定的無形資產，在使用壽命內回收直線法攤銷，并在年度終
了，對無形資產的使用壽命和攤銷要領舉辦復核，如與原先預計數存在差異的，舉辦相應的調解。
使用壽命有限的無形資產攤銷要領如下：

種別 使用壽命 攤銷要領
地皮使用權 地皮使用權有效期 直線攤銷法
軟件 5年 直線攤銷法
資產負債表日，本公司對無形資產根據其賬面代價與可收回金額孰低計量，按單項資產可收
回金額低于賬面代價的差額計提無形資產減值籌備，相應的資產減值喪失計入當期損益。無形資
產減值喪失一經確認，在今后管帳時代不再轉回。

（十一） 借錢用度

本公司產生的借錢用度，可直接歸屬于切合成本化前提的資產的購建可能出產的，予以成本
化，計入相關資產本錢；其他借錢用度，在產生時按照其產生額確以為用度，計入當期損益。符
合成本化前提的資產，是指需要顛末相當長時刻的購建可能出產勾當才華到達預定可使用可能可
銷售狀態的牢靠資產、投資性房地產和存貨等資產。
同時滿足下列前提時，借錢用度開始成本化：（1）資產支出已經產生，資產支出包羅為購建
可能出產切合成本化前提的資產而以付出現金、轉移非現金資產可能包袱帶息債務形式產生的支
出；（2）借錢用度已經產生；（3）為使資產到達預定可使用可能可銷售狀態所須要的購建可能生
產勾當已經開始。
在成本化時代內，每一管帳時代的成本化金額，為購建可能出產切合成本化前提的資產而借
入專門借錢的，以專門借錢當期現實產生的利錢用度，減去將尚未動用的借錢資金存入銀行取得


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的利錢收入或舉辦臨時性投資取得的投資收益后的金額確定。為購建可能出產切合成本化前提的
資產而占用了一般借錢的，按照累計資產支出高出專門借錢部分的資產支出加權均勻數乘以所占
用一般借錢的成本化率，計較確定一般借錢應予成本化的利錢金額。利錢成本化金額，不高出當
期相關借錢現實產生的利錢金額。
切合成本化前提的資產在購建可能出產歷程中產生非正常間斷、且間斷時刻持續高出 3 個月
的，暫停借錢用度的成本化。在間斷時代產生的借錢用度確以為用度，計入當期損益，直至資產
的購建可能出產勾當從頭開始。若是間斷是所購建可能出產的切合成本化前提的資產到達預定可
使用可能可銷售狀態須要的措施，借錢用度繼續成本化。
購建可能出產切合成本化前提的資產到達預定可使用可能可銷售狀態時，遏制借錢用度成本
化。

（十二） 當局補貼

當局補貼，是指本公司從當局無償取得貨幣性資產或非貨幣性資產，但不包羅當局作為企業
全部者投入的成本。
當局補貼為貨幣性資產的，根據收到或應收的金額計量；當局補貼為非貨幣性資產的，根據
公允代價計量；公允代價不能靠得住取得的，根據名義金額（人民幣 1 元）計量。
與資產相關的當局補貼，本公司確以為遞延收益，并在相關資產使用壽命內均勻分配，計入
當期損益。可是，根據名義金額計量的當局補貼，直接計入當期損益。
與收益相關的當局補貼，用于補償本公司今后時代的相關用度或喪失的，確以為遞延收益，
并在確認相關用度的時代，計入當期損益；用于補償本公司已產生的相關用度或喪失的，直接計
入當期損益。
已確認的當局補貼需要返還的，存在相關遞延收益的，沖減相關遞延收益賬面余額，超出部
分計入當期損益；不存在相關遞延收益的，直接計入當期損益。

（十三） 收入

1. 銷售商品
本公司銷售商品在同時滿足下列前提時，按從購貨方已收或應收的條約或協議價款的金額確
認銷售商品收入：（1）已將商品全部權上的首要風險和酬金轉移給購貨方；（2）既沒有保存凡是
與全部權相接洽的繼續打點權，也沒有對已售出的商品實行有效節制；（3）收入的金額可以或許靠得住
地計量；（4）相關的經濟好處很大概流入企業；（5）相關的已產生或將產生的本錢可以或許靠得住地計
量。
2. 提供勞務
在同一管帳年度內開始并完成的勞務，在完成勞務時確認收入；若是勞務的開始和完因素屬
差此外管帳年度，在資產負債表日提供勞務買賣業務的功效可以或許靠得住預計的，回收落成百分比法確認
提供勞務收入。
3. 讓渡資產使用權


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本公司在與讓渡資產使用權相關的經濟好處可以或許流入和收入的金額可以或許靠得住的計量時確認讓
渡資產使用權收入。
物業出租收入在確定金錢可以收到的情形下根據條約約定收款時刻及金額確認收入。

（十四） 所得稅用度

本公司的所得稅回收資產負債表債務法核算。資產、負債的賬面代價與其計稅基本存在差異
的，根據規定確認所發生的遞延所得稅資產和遞延所得稅負債。
在資產負債表日，對付當期和以前時代形成的當期所得稅負債（或資產），根據稅禮貌定計較
的預期應交納（或返還）的所得稅金額計量；對付遞延所得稅資產和遞延所得稅負債，按照稅法
規定，根據預期收回該資產或清償該負債時代的合用稅率計量。
遞延所得稅資產簡直認以公司很大概取得用來抵扣可抵扣臨時性差異、可抵扣吃虧和稅款抵
減的應納稅所得額為限。在無法明晰預計可抵扣臨時性差異預期轉回時代大概取得的應納稅所得
額時，不確認與可抵扣臨時性差異相關的遞延所得稅資產。
資產負債表日，對遞延所得稅資產的賬面代價舉辦復核。除企業歸并、直接在全部者權益中
確認的買賣業務可能事項發生的所得稅外，公司將當期所得稅和遞延所得稅作為所得稅用度或收益計
入當期損益。


五、 管帳政策變換、管帳預計變換以及重大前期過錯矯正的聲名

（一） 陳訴期管帳政策變換

陳訴期內本公司未產生首要管帳政策變換事項。

（二） 陳訴期管帳預計變換

陳訴期內本公司未產生首要管帳預計變換事項。

（三） 重大前期過錯矯正

陳訴期內本公司未產生重大管帳過錯矯正事項。


六、 稅項

本公司首要的應納稅項列示如下：

1. 流轉稅及附加稅費

稅目 納稅（費）基本 稅（費）率
營業稅 勞務收入 5%
城建稅 應交換轉稅額 7%
教誨費附加 應交換轉稅額 4%

2. 企業所得稅

本公司企業所得稅稅率為 25%。


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3. 房產稅

房產稅根據房產原值的 75%為納稅基準，稅率為 1.2%，或以租金收入為納稅基準，稅率為 12%。

七、 財務報表首要項目注釋

1． 貨幣資金

（1）貨幣資金明細項目列示如下：

項 目 2011 年 6 月 30 日 2010 年 12 月 31 日
現金 21,441.50 18,187.50
銀行存款 3,519,405.35 2,608,785.78
合 計 3,540,846.85 2,626,973.28

（2）制止 2011 年 6 月 30 日止，本公司貨幣資金不存在抵押、凍結，或有潛伏收回風險的款
項。

2． 應收賬款

（1） 應收賬款按賬齡說明列示如下：

2011 年 6 月 30 日 2010 年 12 月 31 日
賬齡結構
金額 幻魅賬籌備 凈額 金額 幻魅賬籌備 凈額
1 年以內 328,443.10 32,844.31 295,598.79 208,230.00 208,230.00
合計 328,443.10 32,844.31 295,598.79 208,230.00 208,230.00

（2）截至 2011 年 6 月 30 日應收賬款明細列示如下：

2011 年 6 月 30 日
客戶種別
賬面余額 備注
廣發華福證券有限責任公司
209,966.10 租金
永安燕江路證券營業部
福州三緣食物有限公司 45,000.00 租金
福州原味香食物有限公司 30,360.00 租金
中國通訊團體福建有限公司
12,000.00 租金
福州分公司
麥谷道(福州)食物有限公司 11,570.00 租金
合 計 308,896.10

（3）陳訴期內應收賬款余額中無持有本公司 5%（含 5%）以上表決權股份的股東欠款。

3． 其他應收款

（1） 其他應收款按賬齡說明列示如下：

2011 年 6 月 30 日 2010 年 12 月 31 日
賬齡結構
金額 幻魅賬籌備 凈額 金額 幻魅賬籌備 凈額
1 年以內 37,206.00 37,206.00 3,754,575.48 3,754,575.48



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1-2 年 3,677,124.48 3,677,124.48
合計 3,714,330.48 3,714,330.48 3,754,575.48 3,754,575.48

（2）截至 2011 年 6 月 30 日其他應收款明細列示如下：

2011 年 6 月 30 日
客戶種別
賬面余額 備注
張軒松 3,677,124.48 往來款
永安永輝超市有限公司 37,206.00 租金及代墊款
合 計 3,714,330.48
4． 牢靠資產

（1）牢靠資產及其累計折舊明細項目和增減改觀如下：

2011 年 6 月 30
項目 2010 年 12 月 31 日 本期增加額 本期鐫汰額
日
一、牢靠資產原值合計 63,788,824.45 -28,364.80 63,760,459.65
衡宇修建物 63,788,824.45 -28,364.80 63,760,459.65
二、累計折舊合計 12,854,565.22 1,754,448.59 14,609,013.81
衡宇修建物 12,854,565.22 1,754,448.59 14,609,013.81
三、牢靠資產減值籌備合計
衡宇修建物
四、牢靠資產賬面代價合計 50,934,259.23 49,151,445.84
衡宇修建物 50,934,259.23 49,151,445.84
（2）公司衡宇修建物包羅：家產園廠房（房產證號：“榕房權證 R 字第 1054673 號”、“榕房
權證 R 字第 1054289 號”、“榕房權證 R 字第 1054672 號”、“榕房權證 R 字第 1054353 號”、“榕房權
證 R 字第 1054669 號”、“榕房權證 R 字第 1054858 號”；福州市臺江區茶亭街道群眾路 90 號祖廟商
住樓 2#、3#、4#毗連體 1 層 04 店面等（房產證號：“榕房權證 R 字第 1054864 號”）；永安市五四
路權門御景三區（房產證號：永房權證字第 20106810 號-第 20106813 號）;截至 2011 年 6 月 30 日，
上述衡宇修建物均已抵押，詳見八“關聯方干系及其買賣業務（二）關聯方包管”、十“重大理睬事項”。

（3）期末牢靠資產未呈現減值跡象，無需計提減值籌備。



5． 無形資產

（1）無形資產明細項目根基情形及增減改觀、攤銷情形如下：

本期增加 本期減 2011 年 6 月 30
項目 2010 年 12 月 31 日
額 少額 日
一、無形資產原價合計 24,922,749.00 24,922,749.00
家產園地皮使用權
7,753,081.00 7,753,081.00
（榕國用 2010 第 31538205277 號）
永安市五四路權門御景地皮使用權
17,169,668.00 17,169,668.00
（永國用（2010）第 40054 號）




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二、無形資產累計攤銷額合計 2,760,714.10 301,483.00 3,062,197.10
家產園地皮使用權
633,168.28 77,530.81 710,699.09
（榕國用 2010 第 31538205277 號）
永安市五四路權門御景地皮使用權
2,127,545.82 223,952.19 2,351,498.01
（永國用（2010）第 40054 號）
三、無形資產減值籌備累計金額合計
家產園地皮使用權
（榕國用 2010 第 31538205277 號）
永安市五四路權門御景地皮使用權
（永國用（2010）第 40054 號）
四、無形資產賬面代價合計 22,162,034.90 21,860,551.90
家產園地皮使用權
7,119,912.72 7,042,381.91
（榕國用 2010 第 31538205277 號）
永安市五四路權門御景地皮使用權
15,042,122.18 14,818,169.99
（永國用（2010）第 40054 號）

（2）期末無形資產未呈現減值情形，無需計提減值籌備。


6． 預收賬款

截至 2011 年 6 月 30 日，預收賬款余額 4,500.00 元為預收業主租金。


7． 應付職工薪酬

2010 年 12 月 31 2011 年 6 月 30
項 目 今年增加額 今年付出額
日 日
人為、獎金、補助和津貼 2,230.00 15,310.00 15,310.00 2,230.00
社會保險費 7,582.56 7,582.56
合 計 2,230.00 22,892.56 22,892.56 2,230.00

8． 應交稅費

種別 2011 年 6 月 30 日 2010 年 12 月 31 日
營業稅 23,722.16 20,173.35
城建稅 1,660.55 1,412.14
教誨附加費 948.88 806.94
防洪費 1,421.26 768.86
房產稅 56,286.73 47,793.60
印花稅 474.45 403.47
小我私家所得稅 6.25 6.25
合計 84,520.28 71,364.61

9． 其他應付款

（1）其他應付款按賬齡說明如下：

賬齡結構 2011 年 6 月 30 日 2010 年 12 月 31 日




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金額 比例 金額 比例
1 年以內 412 0.01% 10,000,000.00 96.81%
1-2 年 10,000,000.00 96.81%
2-3 年
3 年以上 329,000.00 3.18% 329,000.00 3.19%
合 計 10,329,412.00 100.00% 10,329,000.00 100.00%

（2）其他應付金錢前五名明細列示如下：

2011 年 6 月 30 日
客戶種別
賬面余額 備注
福建軒輝房地產開發有限公司 10,000,000.00 往來款
廣發華福證券有限責任公司永
180,000.00 衡宇押金
安燕江路證券營業部
福州輝記食物有限公司 38,400.00 衡宇押金
麥谷道（福州）食物有限公司 32,000.00 衡宇押金
福州養生園食物有限公司 29,000.00 衡宇押金
合 計 10,279,400.00

10． 耐久借錢

（1）耐久借錢明細列示如下：

借錢種別 2011 年 6 月 30 日 2010 年 12 月 31 日
抵押借錢 30,000,000.00 30,000,000.00
（2）期末耐久借錢 3,000 萬元系以本公司牢靠資產中衡宇修建物家產園廠房（房產證號：“榕
房權證 R 字第 1054673 號”、“榕房權證 R 字第 1054289 號”、“榕房權證 R 字第 1054672 號”、“榕房
權證 R 字第 1054353 號”、“榕房權證 R 字第 1054669 號”、“榕房權證 R 字第 1054858 號”、 地皮使
用權證號：“榕國用 2010 第 31538205277 號”作為抵押物，抵押限期為 2010 年 11 月 19 日至 2015
年 8 月 26 日。

（3）制止 2011 年 6 月 30 日止，本公司無過時未送還的耐久借錢。

11． 實勞績本

股東名稱 2011 年 6 月 30 日 2010 年 12 月 31 日
張軒松 12,285,000.00 12,285,000.00
張軒寧 8,775,000.00 8,775,000.00
鄭文寶 3,510,000.00 3,510,000.00
鄭景旺 3,510,000.00 3,510,000.00
謝香鎮 3,510,000.00 3,510,000.00
葉興針 3,510,000.00 3,510,000.00
合 計 35,100,000.00 35,100,000.00
注：公司注冊成本 3,510 萬元業經天健正信管帳師事宜全部限公司天健正信驗（2010）綜字第



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020057 號驗資陳訴驗證。

12． 盈余公積

項目 2011 年 6 月 30 日 2010 年 12 月 31 日
法定盈余公積 869,199.82 869,199.82
13． 未分配利潤

未分配利潤增減改觀情形如下：

項目 2011 年 1-6 月 2010 年度
本期期初未分配利潤 3,314,278.46 3,510,455.67
加：本期凈利潤 -1,141,366.70 -196,177.21
期末未分配利潤 2,172,911.76 3,314,278.46
14． 營業收入、營業本錢

（1）營業收入明細如下：

項目 2011 年 1-6 月 2010 年度
主營業務收入 2,812,020.30 5,429,894.00

（2）按業務種別列示如下：

業務種別 2011 年 1-6 月 2010 年度
租賃收入 2,780,698.30 5,354,385.00
物業打點收入 31,322.00 75,509.00
合計 2,812,020.30 5,429,894.00
15． 營業稅金及附加

稅 種 2011 年 1-6 月 2010 年度
營業稅 141,403.53 261,683.20
城建費附加 9,898.24 18,317.91
教誨費附加 5,656.16 9,996.73
防洪費 158.43
合計 157,116.36 289,997.84

16． 財務用度

項目 2011 年 1-6 月 2010 年度
利錢支出 1,115,289.17 108,521.67
減：利錢收入 -9,557.16 -7,030.45
手續費及其他 8.00 321.25
合 計 1,105,740.01 101,812.47
17． 資產減值喪失




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項目 2011 年 1-6 月 2010 年度
減值籌備 32,844.31
18． 營業外支出

項目 2011 年 1-6 月 2010 年度
罰款及滯納金支出 1,129.33
19． 現金流量表注釋

（1）收到的其他與策劃勾當有關的現金

項 目 2011 年 1-6 月 2010 年度
利錢收入 9,557.16 7,030.45
合 計 9,557.16 7,030.45

（2）付出的其他與策劃勾當有關的現金

項 目 2011 年 1-6 月 2010 年度
銷售用度和打點用度 168,253.20 413,321.85
財務用度—金融手續費 8.00 321.25
罰款、賠款及滯納金等營業外支出 1,129.33
合 計 168,261.20 414,772.43

（3）收到的其他與籌資勾當有關的現金

項 目 2011 年 1-6 月 2010 年度
福建軒輝房地產開發有限公司 3,600,000.00
合 計 3,600,000.00

（4）付出的其他與籌資勾當有關的現金

項 目 2011 年 1-6 月 2010 年度
張軒松 20,550,000.00
張軒寧 8,500,000.00
鄭文寶 450,000.00
謝香鎮 5,500,000.00
合 計 35,000,000.00
20． 現金流量表增補資料

（1）回收間接法將凈利潤調理為策劃勾當現金流量

增補資料 2011 年 1-6 月 2010 年度
1.將凈利潤調理為策劃勾當現金流量：

凈利潤 -1,141,366.70 -196,177.21
加：資產減值籌備 32,844.31




第 12 頁 共 16 頁
福建省永輝商業有限公司制止 2011 年 6 月 30 日止財務報表附注

牢靠資產折舊、油氣資產折耗、出產性生物資產折
1,754,448.59 3,469,439.92
舊
無形資產攤銷 301,483.00 602,966.00
耐久待攤用度攤銷
處理牢靠資產、無形資產和其他耐久資產的喪失（收
益以“－”號填列）
牢靠資產報廢喪失（收益以“－”號填列）

公允代價改觀喪失（收益以“－”號填列）

財務用度（收益以“－”號填列） 1,115,289.17 108,521.67
投資喪失（收益以“－”號填列）

遞延所得稅資產鐫汰（增加以“－”號填列）

遞延所得稅負債增加（鐫汰以“－”號填列）

存貨的鐫汰（增加以“－”號填列）

策劃性應收項目的鐫汰（增加以“－”號填列） -79,968.10 -3,962,805.48
策劃性應付項目的增加（鐫汰以“－”號填列） 46,432.47 3,707,840.92
其他

策劃勾當發生的現金流量凈額 2,029,162.74 3,729,785.82
2.不涉及現金出入的重大投資和籌資勾當：

債務轉為成本

一年內到期的可轉換公司債券

融資租入牢靠資產

3.現金及現金等價物凈改觀情形：

現金的期末余額

減：現金的年頭余額 3,540,846.85 2,626,973.28
加：現金等價物的期末余額 2,626,973.28 305,709.13
減：現金等價物的年頭余額

現金及現金等價物凈增加額 913,873.57 2,321,264.15


八、 關聯方干系及其買賣業務

（一） 關聯方干系

1. 本公司現實節制人

姓名 與本公司干系
張軒松
二工錢兄弟干系，同為本公司現實節制人
張軒寧
2. 不存在節制干系的關聯方



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福建省永輝商業有限公司制止 2011 年 6 月 30 日止財務報表附注


關聯方名稱 與本公司干系
福建軒輝房地產開發有限公司 同一現實節制人
張枝龍 張軒松、張軒寧之叔叔
張天云 張軒寧之連襟
本公司股東，持有本公司 10.%股權，張軒松及
謝香鎮
張軒寧之妹夫
黃紀雨 張軒松之內弟

（二） 關聯方買賣業務


1. 為關聯方提供包管

截至 2011 年 6 月 30 日，本公司衡宇修建物福州市臺江區茶亭街道群眾路 90 號祖廟商住樓 2#、
3#、4#毗連體 1 層 04 店面等、永安市五四路權門御景三區商業大廈為關聯方向銀行借錢提供擔保
包管，詳細如下：

2011 年6 月30 日
被包管人 金 額(萬
貸款銀行 期 限 備注
元)

包管物為本公司位于福州市臺江區茶亭街道群眾路
浦發銀行 2010-9-30 至 90 號祖廟商住樓 2#、3#、4#毗連體 1 層 04 店面等（房
張軒松 1,800.00
福州分行 2015-9-30 產證號：“榕房權證 R 字第 1054864 號”、地皮使用權
證號：“榕臺國用（2010）第 00252611419 號）

包管物為本公司位于永安市五四路權門御景三區商
招商銀行 2010-12-07 至
張枝龍 1,260.00 業大廈（房產證號：“永房權證字第 20106813 號，土
福州分行 2015-12-07
地使用權證號永國用（2010）第 40054 號）

包管物為本公司位于永安市五四路權門御景三區商
招商銀行 2010-12-07 至
張天云 270.00 業大廈（房產證號：“永房權證字第 20106810 號，土
福州分行 2015-12-07
地使用權證號永國用（2010）第 40054 號）

包管物為本公司位于永安市五四路權門御景三區商
招商銀行 2010-12-07 至
謝香鎮 2,700.00 業大廈（房產證號：“永房權證字第 20106811 號，土
福州分行 2015-12-07
地使用權證號永國用（2010）第 40054 號）

包管物為本公司位于永安市五四路權門御景三區商
招商銀行 2010-12-07 至
黃紀雨 2,100.00 業大廈（房產證號：“永房權證字第 20106812 號，土
福州分行 2015-12-07
地使用權證號永國用（2010）第 40054 號）

2. 租賃

（1）本公司向關聯方永輝超市股份有限公司全資子公司永安永輝超市有限公司出租福建省永
安市五四路權門御景三區超市商業大廈，面積為 11,243.24 平方米；2010 年度租賃收入為 1,615,080.00
元，2011 年 1-6 月租賃收入為 807,540.00 元。

（2）本公司向關聯方永輝超市股份有限公司全資子公司福建永輝家產成長有限公司出租福州
市福灣家產區倉山園地皮使用權及衡宇修建物，面積為 13,900.00 平方米； 2010 年度租賃收入為
1,000,800.00 元，2011 年 1-6 月租賃收入為 550,440.00 元。

（3）本公司向關聯方永輝超市股份有限公司群眾店向出租位于福州市臺江區茶亭街道群眾路


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福建省永輝商業有限公司制止 2011 年 6 月 30 日止財務報表附注

90 號祖廟商住樓 2#、3#、4#毗連體 29 超市、04 店面、23 店面、22 店面(“榕房權證 R 字第 0519411
號”商住樓)，面積為 2,093.34 平方米； 2010 年度租賃收入為 840,000.00 元，2011 年 1-6 月租賃收入
為 420,000.00 元。

（4）本公司自 2008 年 10 月起向關聯方永輝超市股份有限公司大宗業務部出租福灣家產區倉
山園地皮使用權及衡宇修建物，面積為 2000.00 平方米， 2010 年度租賃用度為 286,000.00 元（2010
年 12 月起終止租賃）。

（三） 關聯方往來金錢余額


其他應收款

關聯方名稱 2011 年 6 月 30 日金額 2010 年 12 月 31 日金額


張軒松 3,677,124.48 3,754,505.48

永安永輝超市有限公司 37,206.00


九、 或有事項

截至 2011 年 6 月 30 日，本公司無應披露未披露的重大或有事項。


十、 重大理睬事項

1、本公司牢靠資產中衡宇修建物家產園廠房（房產證號：“榕房權證 R 字第 1054673 號”、“榕
房權證 R 字第 1054289 號”、“榕房權證 R 字第 1054672 號”、“榕房權證 R 字第 1054353 號”、“榕房
權證 R 字第 1054669 號”、“榕房權證 R 字第 1054858 號”、 地皮使用權證號：“榕國用 2010 第
31538205277 號”為本公司向浦發銀行福州分行借錢人民幣 3,000 萬元提供抵押包管，抵押限期為
2010 年 11 月 19 日至 2015 年 8 月 26 日。

2、除上述理睬事項外，截至 2011 年 6 月 30 日本公司無應披露未披露的重大理睬事項。

十一、 資產負債表日后事項的非調解事項

截至本陳訴日，本公司無應披露未披露的重大資產負債表日后事項的非調解事項。


十二、 其他重要事項

截至本陳訴日，本公司無應披露未披露的重大資產負債表日后事項的非調解事項。




法定代表人： 主管管帳事變的認真人： 管帳機構認真人：


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福建省永輝商業有限公司制止 2011 年 6 月 30 日止財務報表附注




福建省永輝商業有限公司


2011年7月25日




第 16 頁 共 16 頁
永輝超市股份有限公司（下稱“公司”）獨立董事
關于公司收購關聯公司福建省永輝商業有限公司 100%股權
的獨立意見
依據《關于在上市公司成立獨立董事制度的指導意見》、《上海證券買賣業務所股票
上市法則》及《公司章程》、《公司關聯買賣業務打點步伐》的有關規定，作為永輝超市
獨立董事，現就永輝超市收購福建省永輝商業有限公司（下稱“永輝商業”）100%
股權一項關聯買賣業務，基于獨立判斷態度揭曉獨立意見如下：
一、上述關聯買賣業務可鐫汰公司耐久策劃性關聯買賣業務，加強公司門店可一連性經
營手段，切合公司的長遠好處及成長計謀。
二、經研究接頭及盛大選擇，公司禮聘天健正信管帳師事宜全部限公司作為本
次收購審計機構，北京中企華資產評估有限責任公司作為本次收購評估機構。以上
審計、評估機構均具有證券從業資格，具有充實的獨立性。上述審計機構出具的審
計陳訴如實反應永輝商業 2011 年 1-6 月的財務狀況及策劃成就，審計功效切合永輝
商業的現真相形。上述評估機構出具的評估陳訴切合客觀、獨立、合理和科學的原
則；評估要領公認、相宜，評估措施嚴格，評估結論公道。
三、買賣業務價值以天健正信管帳師事宜全部限公司審計后的賬面凈資產以及北京
中企華資產評估有限責任公司評估后的凈資產代價 21,250.34 萬元作為參考，經各
方協商確定最終價值。上海通力狀師事宜所出具了法令意見書認定上述買賣業務有關合
同及文件正當有效。買賣業務作價公允，定價遵循公平、合理、公然原則，所收購三處
物業商圈環境優越、大幅升值可期，切合公司的長遠好處及成長計謀，有利于進步
公司的策劃效益，不存在侵害公司及其股東，出格是中小股東好處的行為。
四、有關該項關聯買賣業務的董事集會會議案中明晰了相關關聯買賣業務的決定措施以及關
聯董事的回避，議案的發起和表決切合有關法令禮貌和《公司章程》、《公司關聯交
易打點步伐》的規定。此議案經董事會審議通過后尚須提請公司股東大會審批。股
東大會表決此議案時，關聯股東應予以回避。
綜上所述，同意永輝超市對關聯公司永輝商業所有股權舉辦收購。


獨立董事:


莊友松、毛嘉農、馬萍




2011 年 9 月 7 日


北京中企華資產評估有限責任公司




永輝超市股份有限公司擬收購
福建省永輝商業有限公司 100%股權項目

評估陳訴
中企華評報字(2011)第 3267 號
（共 1 冊，第 1 冊）




北京中企華資產評估有限責任公司

二〇一一年八月十九日





福建省永輝商業有限公司 100%股權評估項目評估陳訴




目 錄

注冊資產評估師聲明 ..................................... 2
摘 要 ................................................ 3
正 文 ................................................ 5
一、委托方、被評估企業和委托方以外的其他陳訴使用者 .............5
二、評估目的 ...................................................7
三、評估器材和評估領域 .........................................7
四、代價范例及其界說 ...........................................8
五、評估基準日 .................................................8
六、評估依據 ...................................................8
七、評估要領 ..................................................10
八、評估措施實行歷程和情形 ....................................13
九、評估假設 ..................................................15
十、評估結論 ..................................................16
十一、出格事項聲名 ............................................17
十二、評估陳訴使用限制聲名 ....................................18
十三、評估陳訴日 ..............................................18

附件目次 .............................................. 19








北京中企華資產評估有限責任公司 1
福建省永輝商業有限公司 100%股權評估項目評估陳訴




注冊資產評估師聲明

一、我們在執行本資產評估業務中，遵循相關法令禮貌和資產評估
準則，固守獨立、客觀和合理的原則；按照我們在執業歷程中網絡的資
料，評估陳訴告訴的內容是客觀的，并對評估結論公道性包袱相應的法
律責任。
二、評估器材涉及的資產、負債清單由委托方、被評估企業申報并
經其簽章確認；所提供資料的真實性、正當性、完整性，適當使用評估
陳訴是委托方和相關當事方的責任。
三、我們與評估陳訴中的評估器材沒有現存可能預期的好處干系；
與相關當事方沒有現存可能預期的好處干系，對相關當事方不存在成見。
四、我們已對評估陳訴中的評估器材及其所涉及資產舉辦現場觀測；
我們已對評估器材及其所涉及資產的法令權屬狀況給以須要的存眷，對
評估器材及其所涉及資產的法令權屬資料舉辦了磨練，并對已經發明的
問題舉辦了如實披露，且已提請委托方及相關當事方完善產權以滿足出
具評估陳訴的要求。
五、我們出具的評估陳訴中的說明、判斷和結論受評估陳訴中假設
和限定前提的限制，評估陳訴使用者該當充實思量評估陳訴中載明的假
設、限定前提、出格事項聲名及其對評估結論的影響。




北京中企華資產評估有限責任公司 2
福建省永輝商業有限公司 100%股權評估項目評估陳訴




永輝超市股份有限公司擬收購
福建省永輝商業有限公司 100%股權項目
評估陳訴

摘 要


重要提醒
本摘要內容摘自評估陳訴正文，欲相識本評估項目的詳
細情形和公道領略評估結論，該當真閱讀評估陳訴正文。
北京中企華資產評估有限責任公司接管永輝超市股份有限公司的委
托，按照有關法令、禮貌和資產評估準則、資產評估原則，根據須要的
評估措施，對福建省永輝商業有限公司股東所有權益在評估基準日的市
場代價舉辦了評估。現將評估陳訴摘要如下：
評估目的：永輝超市股份有限公司擬收購福建省永輝商業有限公司
100%股權，北京中企華資產評估有限責任公司接管永輝超市股份有限公
司的委托，對該股權收購行為所涉及的福建省永輝商業有限公司股東全
部權益代價舉辦評估，為上述股權收購行為提供代價參考。
評估器材：福建省永輝商業有限公司股東所有權益
評估領域：福建省永輝商業有限公司的所有資產及負債
評估基準日：2011 年 6 月 30 日
代價范例：市場代價
評估要領：資產基本法
評估結論：
在評估基準日 2011 年 6 月 30 日，福建省永輝商業有限公司賬面總
資產為 7,856.28 萬元，賬面總負債為 4,042.07 萬元，賬面凈資產為
3,814.21 萬元；評估后總資產為 25,292.41 萬元，總負債為 4,042.07
萬元，凈資產(股東所有權益)為 21,250.34 萬元，評估增值 17,436.13
萬元，增值率 457.14%。資產評估功效匯總表如下：


北京中企華資產評估有限責任公司 3
福建省永輝商業有限公司 100%股權評估項目評估陳訴


資產評估功效匯總表
金額單位：人民幣萬元
賬面代價 評估代價 增減值 增值率％
項 目
A B C=B-A D=C/A×100%
活動資產 1 755.08 755.08 0.00 0.00
非活動資產 2 7,101.20 24,537.33 17,436.13 245.54
個中：耐久股權投資 3 0.00 0.00 0.00
投資性房地產 4 0.00 0.00 0.00
牢靠資產 5 4,915.14 22,824.07 17,908.93 364.36
在建工程 6 0.00 0.00 0.00
無形資產 7 2,186.06 1,713.26 -472.80 -21.63
個中：地皮使用權 8 2,186.06 1,713.26 -472.80 -21.63
其他非活動資產 9 0.00 0.00 0.00
資產總計 10 7,856.28 25,292.41 17,436.13 221.94
活動負債 11 1,042.07 1,042.07 0.00 0.00
非活動負債 12 3,000.00 3,000.00 0.00 0.00
負債總計 13 4,042.07 4,042.07 0.00 0.00
凈 資 產 14 3,814.21 21,250.34 17,436.13 457.14
本陳訴評估結論使用的有效期自評估基準日起一年，自 2011 年 6 月
30 日至 2012 年 6 月 29 日止。
請評估陳訴的使用者留意陳訴中的出格事項對評估結論所發生的影
響。




北京中企華資產評估有限責任公司 4
福建省永輝商業有限公司 100%股權評估項目評估陳訴



永輝超市股份有限公司擬收購

福建省永輝商業有限公司 100%股權項目
評估陳訴

正 文

永輝超市股份有限公司：
北京中企華資產評估有限責任公司接管貴公司的委托，按照有關法
律、禮貌和資產評估準則、資產評估原則，回收資產基本法，根據須要
的評估措施，對貴公司擬收購福建省永輝商業有限公司 100%股權事件涉
及的福建省永輝商業有限公司股東所有權益在 2011 年 6 月 30 日的市場
代價舉辦了評估。現將資產評估情形陳訴如下。

一、委托方、被評估企業和委托方以外的其他陳訴使用者

本陳訴委托方為永輝超市股份有限公司，被評估企業為福建省永輝
商業有限公司，委托方以外的其他評估陳訴使用者為法令規定的其他報
告使用者。
(一)委托方輪廓
1.企業名稱：永輝超市股份有限公司
2.注冊所在：福州市西二環中路 436 號
3.注冊成本：人民幣 76,790.00 萬元
4.法定代表人：張軒松
5.企業范例：股份有限公司（臺港澳與境內合伙、上市）
6.策劃領域：農副產物、糧油及成品、食物飲料、酒及其他副食
品、日用百貨、家用電器及電子產物、通信器械、針紡織品、打扮、文
化體育用品及器械、音像成品、出書物及電子出書物、珠寶、金銀飾
品、汽車摩托車零配件、五金交電、儀器儀表、五金涼具及室內裝修材
料、花卉、玩具等的零售和批發，以及提供相關的配套處事；零售香煙
（限分支機構在行業許可的限期領域內開展策劃勾當）；組織部分自營
商品的加工及農副產物收購；出租部分阛阓辦法或分租部分阛阓的園地
予分租戶從事正當策劃（以上所有項目另設分支機構策劃，涉及許可經
營項目的，應在取得相關部門的許可后方可策劃）；信息咨詢（證券、
期貨、金融等行業咨詢除外）；以特許策劃方法從事商業勾當；自營商

北京中企華資產評估有限責任公司 5
福建省永輝商業有限公司 100%股權評估項目評估陳訴


品的入口，采購國內產物的出口（以上商品收支口不涉及國營貿易、進
出口配額許可證、出口配額招標、出口許可證等專項打點的商品）。
(二)被評估企業輪廓
1.企業名稱：福建省永輝商業有限公司
2.注冊所在：福州市臺江區鰲峰北側、鱷魚公園西側三層
3.注冊成本：人民幣 3,510.00 萬元
4.法定代表人：張軒松
5.企業范例：有限責任公司
6.策劃領域：銷售鐘表、眼鏡；自有衡宇租賃及物業打點；對商業、
貿易業的投資及其相關咨詢處事。（以上策劃領域涉及許可策劃項目的，
應在取得有關部門的許可后方可策劃）
7.企業簡介
福建省永輝商業有限公司于 2003 年 8 月 14 日取得福建省工商行政
打點局核發的 350000100000627 號《企業法人營業執照》，原注冊成本
為人民幣 3,500 萬元，實勞績本為人民幣 3,500 萬元。按照福建省永輝
商業有限公司 2010 年 5 月 18 日股東會決策和修改后的章程規定，福建
省永輝商業有限公司申請增加注冊成本人民幣 10 萬元，由張軒松，張軒
寧，鄭文寶，鄭景旺，謝香鎮，葉興針等 6 位天然人繳足，變換后的注
冊成本為人民幣 3510 萬元，個中張軒松出資 1,288.5 萬元，占注冊成本
的 35.00%；張軒寧出資 877.5 萬元，占注冊成本的 25.00%；鄭文寶出資
351 萬元，占注冊成本的 10.00%；鄭景旺出資 351 萬元，占注冊成本的
10.00%；謝香鎮出資 351 萬元，占注冊成本的 10.00%；葉興針出資 351
萬元，占注冊成本的 10.00%。
8.連年資產、財務和策劃狀況
評估基準日和前三年資產、負債及策劃情形如下表：
金額單位：人民幣萬元
年份
2008 年 2008 年 2010 年 2011 年 1-6 月
項目
資產 8,158.44 7,747.44 7,968.61 7,856.28
負債 4,167.60 3,809.48 4,040.26 4,042.07
全部者權益 3,990.84 3,937.97 3,928.35 3,814.21
主營業務收入 0.00 0.00 0.00 0.00
凈利潤 -61.51 -52.79 -19.62 -114.14
9.被評估企業與委托方的干系



北京中企華資產評估有限責任公司 6
福建省永輝商業有限公司 100%股權評估項目評估陳訴


委托方永輝超市股份有限公司擬收購被評估企業福建省永輝商業有
限公司的股權。

二、評估目的

永輝超市股份有限公司擬收購福建省永輝商業有限公司 100%股權，
北京中企華資產評估有限責任公司接管永輝超市股份有限公司的委托，
對該股權收購行為所涉及的福建省永輝商業有限公司股東所有權益代價
舉辦評估，為上述股權收購行為提供代價參考。

三、評估器材和評估領域

(一)評估器材
本陳訴評估器材為福建省永輝商業有限公司的股東所有權益。
(二)評估領域
1.評估領域內容
本陳訴評估領域包羅福建省永輝商業有限公司的所有資產和負債，
詳細包羅活動資產、牢靠資產、無形資產、活動負債、非活動負債等。
至評估基準日 2011 年 6 月 30 日，種種資產、負債的賬面金額如下表：
金額單位：人民幣元
項目 賬面代價
活動資產 7,550,776.12
非活動資產 71,011,997.74
耐久投資
牢靠資產 49,151,445.84
在建工程
無形資產 21,860,551.90
其他非活動資產
資產總計 78,562,773.86
活動負債 10,420,662.28
非活動負債 30,000,000.00
負債總計 40,420,662.28
凈 資 產 38,142,111.58
上述賬面值業經天健正信管帳師事宜全部限公司審計并揭曉標準無
保存意見。納入評估領域的資產與上述經濟行為所涉及的資產領域一致。
2.評估領域內重要資產的聲名：
(1)關于地皮使用權
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評估領域內的地皮使用權共 3 宗，面積合計 37864.3 平方米，均已
治理地皮使用證，用途為家產和商業，使用權范例均為出讓。個中位于
群眾路的榕臺國用（2010）第 00253611419 號地皮（面積 398.40 平方米），
現抵押給上海浦東成長銀行股份有限公司福州分行；位于永安五四路豪
門御景三區的永國用（2006）第 40098 號地皮證載地皮使用權工錢福建
省永輝商業股份有限公司（被評估企業前身的名稱）。
(2)關于衡宇修建物
納入評估領域的衡宇修建物首要漫衍在福州倉山區蓋山鎮臺嶼路 99
號、福州臺江區群眾路 90 號、永安五四路權門御景三區。評估領域內的
衡宇共計 11 項，至評估基準日均已治理衡宇全部權證，證載衡宇全部權
人均為福建省永輝商業有限公司，個中福州市臺江區群眾路房產，面積
計 2035.48 平方米，現抵押于上海浦東成長銀行股份有限公司福州分行。
3.企業申報的賬面記錄可能未記錄的無形資產范例、數量
企業申報的無形資產共三項，為地皮使用權，地皮面積為 31,834.30
平方米，賬面代價為 21,860,551.90 元。
4.企業申報的表外資產的范例、數量
無。
5.引用其他機構出具的陳訴的結論所涉及的資產范例、數量和賬面
金額
無。

四、代價范例及其界說

綜合思量本次評估目的、評估器材所處的市場前提、評估器材的自
身前提以及評估的假設條件，確定本陳訴評估結論的代價范例為市場價
值。
市場代價是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強制
的情形下，評估器材在評估基準日舉辦正常公一買賣業務的代價預計數額。

五、評估基準日

本項目評估基準日是 2011 年 6 月 30 日。
該基準日的選擇是按照評估目的所對應的經濟行為打算實行日期確
定的。

六、評估依據

(一)法令禮貌依據
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1. 《中華人民共和國公司法》；
2. 《中華人民共和國企業所得稅法》；
3. 《中華人民共和國地皮打點法》；
4. 《中華人民共和京城市房地產打點法》;
5. 《企業國有資產監督打點暫行條例》(中華人民共和國國務院令第
378號)；
6. 《企業國有資產評估打點暫行步伐》(國務院國有資產監督打點委
員會令第12號)；
7. 《房地產估價類型》(GB/T 50291-1999)；
8. 《企業管帳準則》；
9. 其他相關法令、禮貌、關照文件等。
(二)準則依據
1. 《資產評估準則──根基準則》(財企[2004]20號)；
2. 《資產評估職業道德準則──根基準則》(財企[2004]20號)；
3. 《 注 冊 資 產 評 估 師 關 注 評 估 對 象 法 律 權 屬 指 導 意 見 》 ( 會 協
[2003]18號)；
4. 《企業代價評估指導意見(試行)》(中評協[2004]134號);
5. 《資產評估準則──評估陳訴》(中評協[2007]189號)；
6. 《資產評估準則──評估措施》(中評協[2007]189號)；
7. 《資產評估準則──業務約定書》(中評協[2007]189號)；
8. 《資產評估準則──事變稿本》(中評協[2007]189號)；
9. 《資產評估準則──不動產》(中評協[2007]189號)；
10. 《資產評估代價范例指導意見》(中評協[2007]189號)；
11. 《企業國有資產評估陳訴指南》(中評協[2008]218號)。
(三)權屬依據
1.衡宇全部權證、地皮使用證；
2.企頤魅章程、基準日管帳報表、營業執照等；
3.相關業務條約或協議。
(四)取價依據
1.被評估企業提供的積年財務報表、審計陳訴；
2.被評估企業提供的出產策劃、財務打點等相關政策資料；
3.評估職員市場觀測獲取的相關資料；
4.評估機構價值信息資料庫；
5.其他相關資料。
(五)參考資料
1.被評估企業提供的資產評估申報明細表和有關資產觀測表；
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2.《資產評估常用數據與參數手冊》(第二版)；
3.wind資訊；
4.其他相關資料。

七、評估要領

(一)評估要領的選擇
資產評估根基要領有資產基本法、收益法和市場法，舉辦資產評估，
需要按照評估器材特點、代價范例、資料網絡情形等相關前提，說明三
種根基要領的合用性，適當選擇一種或多種資產評估要領。
企業代價評估中的資產基本法也稱本錢法，是指在公道評估企業各
項資產代價和負債的基本上確定評估器材代價的評估思緒。資產基本法
合用的條件是：①被評估企業處于一連策劃狀態；②被評估企業具有預
期贏利潛力；③具備可操作的汗青資料。
企業代價評估中的收益法，是指通過將被評估企業預期收益成本化
或折現以確定評估器材代價的評估思緒。收益法合用的條件是：①被評
估企業將來預期收益及得到預期收益所包袱的風險可以預測并可以用貨
幣衡量；②被評估企業預期贏利年限可以預測。
企業代價評估中的市場法，是指將被評估企業與參考企業、在市場
上已有買賣業務案例的企業、股東權益、證券等權益性資產舉辦較量以確定
評估器材代價的評估思緒。市場法合用的條件是：①存在一個活潑的公
開市場，且市場數據較量充實；②可網絡到與被評估企業可比的參考企
業或買賣業務案例的相關市場數據，且相關數據充實、恰當、靠得住。
由于企業連年僅以出租物業收入維持策劃，未從事其他商業策劃活
動，已持續多年處于吃虧策劃狀態，將來預期收益及得到預期收益所承
擔的風險難以預測，且無法網絡到與被評估企業可比的參考企業或買賣業務
案例的市場數據，回收收益法和市場法評估的前提均不具備，而被評估
企業提供了評估領域內資產和負債的有關資料，運用資產基本法條件和
前提均具備，因此本次回收資產基本法舉辦評估。
(二)資產基本法簡介
企業代價評估中的資產基本法又稱本錢法，是在公道評估企業各項
資產代價和負債的基本上確定評估器材代價的評估思緒。各資產、負債
的詳細評估要領如下：
1.活動資產
(1)貨幣資金：被評估企業貨幣資金的核算內容包羅現金和銀行存
款。對付現金，評估職員通過對被評估企業評估現場事變日庫存現金進

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行盤貨，再按照評估基準日至盤貨日的現金收支數倒推評估基準日現金
數的要領舉辦核實；對付銀行存款，評估職員將銀行存款的賬面數額與
銀行對帳單舉辦了查對，同時向銀行函證舉辦核實。各科目經核實無誤
后，以經核實后的賬面值確定評估值。
(2)應收金錢(應收賬款、其他應收款)：評估職員通過核實相關賬簿、
原始憑據，同時對大額金錢舉辦函證，在舉辦經濟內容和賬齡說明的基
礎上，按估量可采取金額確定應收金錢的評估值。
2.牢靠資產
評估領域內的衡宇修建物類資產分為家產用房和商業用房兩類。
對付家產用房，由于當地類似衡宇修建物的買賣業務實例少少，不相宜
回收市場法評估；由于評估領域內的家產用房面積較大，租賃案例少少，
難以確定其客觀市場租金水平，也不相宜回收收益法評估，因此本次采
用本錢法舉辦評估。
對付商業用房，由于當地房地產市場較為成熟且可網絡到較多類似
房地產近期買賣業務實例，因此回收市場法評估。
◆本錢法簡介
衡宇修建物評估中的本錢法是指求取待估衡宇修建物在評估基準日
的重置價值或重建價值，扣除折舊，以此估算待估衡宇修建物的客觀合
理價值或代價的要領。按照本項目的性質和特點，本次評估回收房地分
估。本錢法計較式如下：
評估值=重置本錢×成新率
1.重置本錢簡直定
(1)對付大型、代價高、重要的衡宇修建物
重置本錢=修建安裝綜合造價+前期用度及其他用度+資金本錢
①修建安裝綜合造價簡直定
按照企業提供的工程圖紙、決算書等相關資料，團結當地執行的定
額標準和有關取費文件以及類似衡宇修建物的造價信息，回收分部分項
法測算出各分部分項工程的綜合造價并加以匯總，計較得出衡宇修建物
的修建安裝綜合造價。
②前期用度和其他用度簡直定
按照行業標準和處所相關行政奇跡性收費規定，確定前期用度及其
他用度。
③資金本錢簡直定
按照該項目的總體建樹局限，參考《世界統一修建安裝工程工期定
額》，以建樹資金在建樹期勻稱投入為假計劃較資金本錢。


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(2)對付代價量小、結構簡單的建(構)筑物首要回收單位較量法確定
其重置單價。
2.成新率簡直定
(1)對付大型、代價高、重要的衡宇修建物回收綜合成新率法確定其
成新率，其計較公式如下：
綜合成新率=勘測成新率×60%+年限法成新率×40%
個中：
年限法成新率=(經濟耐用年限-已使用年限)/經濟耐用年限×100%
勘測成新率：按照衡宇修建物的結構特點，將影響衡宇修建物新舊
程度的首要身分分為多少部分，個中衡宇分為結構(基本、墻體、承重構
件、屋面等)、裝飾(表里裝飾、門窗、樓地面等)、裝備(水衛、電照等)
三大部分，綜合思量各部分的重要程度及造價比例等身分確定權重，參
考《衡宇完損品級評定標準》，團結現場勘測現實近況確定各分項評估完
好值，在此基本上打分并計較得出勘測成新率。
(2)對付對付代價量小、結構簡單的建(構)筑物，首要回收年限法確
定成新率，計較公式如下：
成新率=(經濟耐用年限-已使用年限)/經濟耐用年限×100%
◆市場法簡介
衡宇修建物評估中的市場法是指將待估房地產與在評估基準日近期
有過買賣業務的類似房地產舉辦較量，對這些類似房地產的已知價值作恰當
的批改，以此估算待估房地產的客觀公道價值或代價的要領。其計較式
如下：
待估房地產單價=可比實例成立價值可比基本后單價×買賣業務情形修
正系數×買賣業務日期調解系數×地區身分調解系數×個別身分調解系數
3.無形資產—地皮使用權
通行的地皮評估要領有市場較量法、收益還原法、剩余法(假設開發
法)、本錢逼近法、基準地價系數修處死等。評估要領的選擇應按照評估
器材的特點、詳細前提和項目的現真相形，團結評估器材地址地區的土
地市場情形和評估師網絡的有關資料，說明、選擇相宜于評估器材地皮
使用權價值的要領。評估領域內單獨評估的地皮使用權為家產用地，評
估職員通過綜合說明，確定回收基準地價系數修處死和本錢逼近法，選
擇上述兩種要領的來由如下：
(1)由于評估領域內單獨評估的地皮為家產用地，當地沒有成熟的工
業用地的租賃市場，難以精確測算待估宗地的地皮客觀收益，不宜回收
收益還原法評估；


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(2)由于近期與待估宗地類似的地皮買賣業務案例少少，不宜回收市場比
較法評估；
(3)待估宗地為家產用地，不屬于房地產開發項目，且在待估宗地同
一供求圈領域內，類似家產房地產的租售案例少少，難以精確估算開發
完成后房地產總價，不宜回收剩余法評估；
(4)福州市發布了 2009 年基準地價并成立了地價批改體系，并且待
估宗地在基準地價包圍領域內，因此可回收基準地價系數修處死；
(5)當地地皮取得費、地皮開發費等本錢資料可觀測取得或可通過合
理估算確定，因此可回收本錢逼近法。
4.負債
對付負債的評估，評估職員按照企業提供的各項目明細表及相關財
務資料，對賬面值舉辦核實，以核實后的賬面值或企業現實應包袱的負
債確定評估值。

八、評估措施實行歷程和情形

(一)接管委托及前期籌備
評估機構接管委托，起首舉辦以下事變：
1.相識此次經濟行為及評估器材的有關情形，明晰評估目的、評估
基準日、評估器材和領域，對自身專業勝任手段和業務風險舉辦綜合分
析和評價，確定是否接管業務委托；
2.按照評估器材的特點，向被評估企業提交“資產評估申報表”、“資
產觀測表”和“資料清單”，并指導企業填寫；
3.按照評估器材的特點以及項目時刻的總體要求，制訂資產評估工
作打算，組織并確定評估職員。
(二)資產核實與觀測
在被評估企業如實申報資產并對評估器材舉辦全面自查的基本上，
評估職員對納入評估領域內的資產和負債舉辦了全面核實，對企業財務、
策劃狀況舉辦系統觀測。資產核實與觀測的時刻自 2011 年 7 月 20 日至
2011 年 7 月 22 日，詳細內容與歷程如下：
1.被評估企業總體情形的觀測
評估職員與企業打點職員舉辦訪談，相識企業總體輪廓、汗青沿革、
策劃近況、成長籌劃和所處行業市場狀況等；網絡并查閱企業的公司章
程、驗資陳訴、審計陳訴等法令性文件以及有關內部打點制度、人力資
源、核心技能、研發狀況、銷售收集、打點層組成等策劃打點狀況的資
料。

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2.種種資產、負債的核實與觀測
種種資產、負債的核實與觀測的歷程如下：
(1)指導企業填報相關表格并籌備資料
指導被評估企業相關的財務與資產打點職員在資產清查的基本上，
根據評估機構提供的“申報評估明細表”、“資產觀測表”、“資料清單”
及其填寫要求，舉辦掛號填報，同時網絡資產的權屬證明文件、工程合
同資料、決算資料和反應機能、狀態、經濟技能指標等情形的文件資料。
(2)起源檢察企業提供的申報表及相關資料
評估職員通過查閱有關資料及圖紙，相識評估領域內種種資產、負
債的輪廓，然后檢察資產評估申報表及相關資料，搜查有無填列不全、
資產項目不明晰、漏項等現象。
(3)現場核實與觀測
依據資產評估申報表，評估職員對申報的種種資產及負債舉辦了現
場核實與觀測。針對差此外資產、負債的性質及特點，回收了差此外核
實要領。
①非實物類資產及負債的核實
非實物類資產及負債核實內容首要包羅種種資產、負債的形成歷程
和賬面數據的精確性，核實要領首要包羅查閱并查對相關憑據及條約等
資料、詢問有關職員以及函證等。
②實物類資產的核實
本次評估領域內實物類資產首要包羅現金、衡宇修建物類資產、土
地等，種種資產的核實要領如下：
Ⅰ.現金
評估職員通過對被評估企業評估現場事變日庫存現金舉辦盤貨，再
按照評估基準日至盤貨日的現金收支數倒推評估基準日現金數的要領進
行核實。
Ⅱ. 衡宇修建物類資產
對付衡宇修建物類資產，按照企業提供的資產評估申報表對評估范
圍內的衡宇修建物舉辦現場核實與觀測，相識衡宇修建物的修建面積或
工程量、層數、層高、修建結構、竣工時刻、已使用年限、裝修狀況及
年限、維修情形以及今朝技能狀態，作為評估時的參考依據。同時，收
集了當地同類衡宇修建物的造價以及相關市場信息等評估資料。
Ⅲ.地皮使用權
按照企業提供的資產評估申報表及其他相關資料對評估領域內的土
地使用權舉辦現場核實與觀測，相識地皮位置、使用權范例、開發程度、


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權力狀況、區位前提、操作狀況以及賬面值的組成等情形，同時觀測了
當地同類地皮的市場信息。
(4)完善申報評估明細表
按照現場核實功效，進一步完善申報評估明細表，以做到“表”、“實”
相符。
(5)磨練權屬資料
對評估領域內相關資產的權屬資料和資料來歷舉辦了須要的磨練。
(三)評定估算
通過說明，選用資產基本法舉辦評估。評估職員團結企業情形確定
種種資產及負債的詳細評估參數和價值標準，開展資產基本法各項評定
估算事變。
(四)評估匯總及考核
1.將分項估算功效舉辦匯總，得出起源評估功效；
2.對起源評估功效舉辦說明(包羅總體功效、評估功效與賬面值較量
改觀情形及原因等)，并形成評估結論；
3.撰寫評估陳訴與評估聲名；
4.由公司內部考核委員會對評估陳訴、評估聲名以及相關事變稿本
舉辦考核，項目組按照考核意見舉辦修改、增補。
(五)提交陳訴
評估陳訴經公司內部考核委員會復核后，推行會簽手續，并加蓋公
章后出具正式評估陳訴。

九、評估假設

(一)條件假設
1. 買賣業務假設
假設評估器材已經處在買賣業務歷程中，評估師按照評估器材的買賣業務條
件等模擬市場舉辦估價。買賣業務假設是資產評估得以舉辦的一個最根基的
條件假設。
2. 公然市場假設
假設評估器材擬進入的市場是公然市場。公然市場是指一個有自愿
的買方和賣方的競爭性市場，在這個市場上，買方和賣方的職位劃一，
都有獲取足夠市場信息的機遇和時刻，交易雙方的買賣業務都是在自愿的、
理智的、非逼迫性或不受限制的前提下舉辦。
3. 一連策劃假設
假設被評估企業根據今朝的策劃方法、策劃局限等前提下一連策劃。

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(二)一般假設
1.假設委托方、被評估企業及其他相關當事方提供的有關評估資料
真實、完整、正當、有效。
2.假設影響被評估企業策劃的國度現行有關法令、禮貌及被評估企
業所屬行業的根基政策無重大變革。
3.假設在評估基準日的銀行利率、匯率、稅收政策等除已知的以外
無重大改變。
4.假設宏觀經濟形勢不會呈現重大變革，被評估企業所處區域的政
治、經濟和社會環境不會呈現重大變革，并且無其他不行預測和不行抗
力身分造成的重大影響。
5.假設被評估企業的管帳政策和核算要領無重大變革。
6.假設被評估企業打點團隊無重大變革，并盡職盡責根據今朝的經
營方法和策劃打算一連策劃。
7.假設評估領域內的資產權屬歸被評估企業全部，不存在產權糾
紛。
若上述假設前提不創立，大概對評估結論發生重大影響，評估機構
及評估師將不包袱由于假設前提改變而推導出差別評估結論的責任。

十、評估結論

評估職員按照有關法令、禮貌和資產評估準則、資產評估原則，按
照須要的評估措施，對委托評估的福建省永輝商業有限公司的股東所有
權益代價舉辦了評估。本次評估回收的代價范例為市場代價，并選用資
產基本法舉辦評估。按照以上評估事變，得出如下評估結論：
在評估基準日 2011 年 6 月 30 日，福建省永輝商業有限公司賬面總
資產為 7,856.28 萬元，賬面總負債為 4,042.07 萬元，賬面凈資產為
3,814.21 萬元；評估后總資產為 25,292.41 萬元，總負債為 4,042.07
萬元，凈資產(股東所有權益)為 21,250.34 萬元，評估增值 17,436.13
萬元，增值率 457.14%。資產評估功效匯總表如下：
資產評估功效匯總表
金額單位：人民幣萬元
賬面代價 評估代價 增減值 增值率％
項 目
A B C=B-A D=C/A×100%
活動資產 1 755.08 755.08 0.00 0.00
非活動資產 2 7,101.20 24,537.33 17,436.13 245.54
個中：耐久股權投資 3 0.00 0.00 0.00

投資性房地產 4 0.00 0.00 0.00
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牢靠資產 5 4,915.14 22,824.07 17,908.93 364.36
在建工程 6 0.00 0.00 0.00
無形資產 7 2,186.06 1,713.26 -472.80 -21.63
個中：地皮使用權 8 2,186.06 1,713.26 -472.80 -21.63
其他非活動資產 9 0.00 0.00 0.00
資產總計 10 7,856.28 25,292.41 17,436.13 221.94
活動負債 11 1,042.07 1,042.07 0.00 0.00
非活動負債 12 3,000.00 3,000.00 0.00 0.00
負債總計 13 4,042.07 4,042.07 0.00 0.00
凈 資 產 14 3,814.21 21,250.34 17,436.13 457.14


十一、出格事項聲名

以下為在評估歷程中已發明大概影響評估結論但非評估職員執業水
和善手段所能評定估算的有關事項(包羅但不限于)：
1.本陳訴的評估結論是反應評估器材在本次評估的假設條件下，于
評估基準日的市場代價，當前述假設前提產生變革時，本陳訴評估結論
應作相應調解后方可使用。
2.按照中國注冊管帳師協會《注冊資產評估師存眷評估器材法令權
屬指導意見》，被評估企業和相關當事人該當提供評估器材法令權屬等
資料，并對所提供的評估器材法令權屬資料的真實性、正當性和完整性
包袱責任；注冊資產評估師的責任是對該資料及其來歷舉辦須要的磨練
和披露，不代表對評估器材的權屬提供任何擔保，對評估器材法令權屬
舉辦確認或揭曉意見超出注冊資產評估師執業領域。
3.本陳訴評估結論不應當被以為是對評估器材可實現價值的擔保。
4.本陳訴評估結論未思量被評估企業股權窮乏活動性對其代價的影
響。
5.評估領域內坐落于福州市臺江區群眾路祖廟商住樓的房地產(房
屋修建物明細表第7項)已抵押給上海浦東成長銀行股份有限公司福州分
行。
6.無形資產地皮使用權明細表第3項永安五四路權門御景三區房地
產所占用的地皮使用權于2006年4月取得永國用（2006）第40098號《國
有地皮使用證》，證載地皮使用權人尚未變換，仍為被評估企業前身的
名稱（福建省永輝商業股份有限公司）。
7.評估基準日后，若資產數量及作價標準產生變革，對評估結論造
成影響時，不能直接使用本評估結論，須對評估結論舉辦調解或從頭評


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估。
8.對被評估企業存在的大概影響資產評估值的瑕疵事項，在委托方
委托時未作非凡聲名而評估職員已推行評估措施仍無法獲知的情形下，
評估機構及評估職員不包袱相關責任。
評估陳訴使用者應留意以上的出格事項對評估結論大概發生的影
響。

十二、評估陳訴使用限制聲名

1. 本評估陳訴只能用于評估陳訴載明的評估目的和用途。
2. 本評估陳訴只能由評估陳訴載明的評估陳訴使用者使用。
3. 本評估陳訴系資產評估師依據國度法令禮貌出具的專業性結論，
在評估機構蓋印，注冊資產評估師具名后，方可正式使用。
4. 本評估陳訴的所有可能部分內容被摘抄、引用可能被披露于公然
媒體，需評估機構審閱相關內容，法令、禮貌規定以及相關當事方還有
約定除外。
5. 本陳訴評估結論使用的有效期自評估基準日起一年，自 2011 年 6
月 30 日至 2012 年 6 月 29 日止。

十三、評估陳訴日

評估陳訴日為注冊資產評估師形成最終專業意見的日期，本次評估
陳訴日為 2011 年 8 月 19 日。

法定代表人：孫月煥



注冊資產評估師：凌茂書 注冊資產評估師：余文慶




. 北京中企華資產評估有限責任公司
.
. 二〇一一年八月十九日




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附件目次



附件一、 被評估企業審計陳訴
附件二、 委托方和被評估企業法人營業執照復印件
附件三、 被評估企業權屬證明資料
附件四、 委托方和相關當事方的理睬函
附件五、 北京中企華資產評估有限責任公司資產評估資格證書復印
件
附件六、 北京中企華資產評估有限責任公司證券業天資證書復印件
附件七、 北京中企華資產評估有限責任公司營業執照副本復印件
附件八、 北京中企華資產評估有限責任公司評估職員資格證書復
印件




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永輝超市股份有限公司擬收購
福建省永輝商業有限公司 100%股權項目
評估聲名
中企華評報字[2011]第 3267 號




























北京中企華資產評估有限責任公司
二○一一年八月十九日

福建省永輝商業有限公司 100%股權評估項目評估聲名


目 錄
第一部分 關于《評估聲名》使用領域的聲明.......................... 1
第二部分 企業關于舉辦資產評估有關事項的聲名...................... 2
第三部分 評估器材和評估領域聲名 ................................. 3
一、評估器材與評估領域內容 ............................................... 3
二、實物資產的漫衍情形及特點 ............................................. 3
三、企業申報的賬面記錄可能未記錄的無形資產情形 ........................... 4
四、企業申報的表外資產的范例、數量 ....................................... 4
五、引用其他機構出具的陳訴的結論所涉及的資產范例、數量和賬面金額 ......... 4
第四部分 資產核真相形總體聲名 ................................... 5
一、資產核實職員組織、實行時刻和歷程 ..................................... 5
二、影響資產核實的事項及處理賞罰要領 ......................................... 6
三、核實結論 ............................................................. 6
第五部分 資產基本法評估技能聲名 ................................. 7
一、活動資產評估技能聲名 ................................................. 7
二、衡宇修建物類資產評估技能聲名 ......................................... 9
三、無形資產—地皮使用權評估技能聲名 .................................... 26
四、負債評估技能聲名 .................................................... 43
第六部分 評估結論及說明 ........................................ 46
一、評估結論 ............................................................ 46
二、評估結論與賬面代價較量改觀情形及原因 ................................ 47




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第一部分 關于《評估聲名》使用領域的聲明

本評估聲名僅供委托方、業務約定書約定的其他陳訴使用者以及相關監
管機構和部門使用。除法令禮貌規定外，質料的所有可能部分內容不得提供
給其他任何單位和小我私家，不得見諸公然媒體。




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第二部分 企業關于舉辦資產評估有關事項的聲名

該部分內容由委托方與被評估企業共同撰寫，并由法定代表人(或授權人)
具名，加蓋公章，具體內容見附件一：《關于舉辦資產評估有關事項的聲名》。




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第三部分 評估器材和評估領域聲名

一、評估器材與評估領域內容

本項目評估器材為福建省永輝商業有限公司的股東所有權益。評估領域
包羅福建省永輝商業有限公司的所有資產及負債，包羅活動資產、牢靠資產
(衡宇修建物)、無形資產、活動負債以及非活動負債等。在評估基準日 2011
年 6 月 30 日，種種資產、負債的賬面金額如下表：
金額單位：人民幣元
項目 賬面代價
活動資產 7,550,776.12
非活動資產 71,011,997.74
耐久投資
牢靠資產 49,151,445.84
在建工程
無形資產 21,860,551.90
其他非活動資產
資產總計 78,562,773.86
活動負債 10,420,662.28
非活動負債 30,000,000.00
負債總計 40,420,662.28
凈 資 產 38,142,111.58

納入評估領域的資產與經濟行為涉及的資產領域一致。上述賬面值業經
天健正信管帳師事宜全部限公司審計并出具標準無保存意見審計陳訴。

二、實物資產的漫衍情形及特點

納入評估領域的實物資產首要為衡宇修建物類資產和無形資產-地皮使
用權，首要漫衍在福州倉山區蓋山鎮臺嶼路 99 號、福州臺江區群眾路 90 號、
永安五四路權門御景三區。
(一)衡宇修建物
評估領域內的衡宇共計 11 項，至評估基準日均已治理衡宇全部權證，證


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載衡宇全部權人均為福建省永輝商業有限公司，修建面積合計 42597.82 平方
米。
首要衡宇結構范例為鋼混結構，少量隸屬用房結構范例為磚混結構。主
要衡宇修建物建成于 2004-2007 年間，今朝各衡宇修建物基本根基不變，結
構構件根基完好；水、電及其他配套裝備辦法均可正常使用，未見有異常毀
損。
(二)地皮使用權
評估領域內的地皮使用權共 3 宗，面積合計 37864.30 平方米，均已治理
地皮使用證，用途為家產和商業，使用權范例均為出讓。

三、企業申報的賬面記錄可能未記錄的無形資產情形

企業申報的除地皮使用權外，未申報其他無形資產。

四、企業申報的表外資產的范例、數量

無。

五、引用其他機構出具的陳訴的結論所涉及的資產范例、數量和賬
面金額

無。




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第四部分 資產核真相形總體聲名

一、資產核實職員組織、實行時刻和歷程

(一)資產核實組織事變及實行時刻
在接管委托后，評估機構創立了資產核實事變組，擬定了資產核實方案，
項目事變組分為房地產小組、財務小組、損益類小組及綜合小組共四個小組
別離就企業的資產、負債及損益情形舉辦核實與觀測。資產核實與觀測事變
自 2011 年 7 月 20 日至 2011 年 7 月 22 日。
(二)資產核實首要歷程
1.指導企業填報相關表格并籌備資料
指導被評估企業相關的財務與資產打點職員在資產清查的基本上，根據
評估機構提供的“申報評估明細表”、“資產觀測表”、“資料清單”及其
填寫要求，舉辦掛號填報，同時網絡資產的權屬證明文件、工程條約資料、
決算資料和反應機能、狀態、經濟技能指標等情形的文件資料。
2.起源檢察企業提供的申報表及相關資料
評估職員通過查閱有關資料及圖紙，相識評估領域內種種資產、負債的
輪廓，然后檢察資產評估申報表及相關資料，搜查有無填列不全、資產項目
不明晰、漏項等現象。
3.現場核實與觀測
評估職員根據評估措施準則和其他相關類型的要求，通過詢問、查對、
函證、現場勘測、盤貨等方法對種種資產及負債舉辦核實與觀測。非實物資
產及負債核實內容首要包羅資產或負債的形成歷程和賬面數據的精確性；實
物資產核實內容首要為資產數量、技能狀態、使用狀況、產權狀況及其他影
響代價的重要身分。在舉辦現場觀測的同時，評估職員通過各類大概的途徑
網絡評估相關資料，包羅相關權屬資料、使用狀況資料、相關市場信息等。
4.完善申報評估明細表

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按照現場核實功效，進一步完善申報評估明細表，以做到“表”、“實”
相符。
5.磨練權屬資料
對評估領域內相關資產的法令權屬資料和資料來歷舉辦了須要的磨練。

二、影響資產核實的事項及處理賞罰要領

無。

三、核實結論

評估職員對列入評估領域內資產的核實事變是與被評估企業共同舉辦
的，通過資產核實，經修改完善后，被評估企業提供的申報評估明細表與資
產核實功效相符，賬面值與經天健正信管帳師事宜全部限公司審計后的基準
日管帳報表一致。個中位于永安五四路權門御景三區的永國用（2006）第 40098
號地皮證載地皮使用權工錢福建省永輝商業股份有限公司（公司改制前的名
稱）；位于群眾路的房地產（衡宇修建物面積 2035.48 平方米，地皮面積 398.40
平方米），現抵押給上海浦東成長銀行股份有限公司福州分行。




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第五部分 資產基本法評估技能聲名

一、活動資產評估技能聲名

(一)評估領域
企業申報的活動資產包羅貨幣資金、應收賬款、預付賬款、其他應收款、
存貨及待攤用度等科目。上述資產在評估基準日賬面值如下所示：
金額單位：人民幣元

科目名稱 賬面值
貨幣資金 3,540,846.85
應收賬款 295,598.79
其他應收款 3,714,330.48
活動資產合計 7,550,776.12

(二)各科目資產核實、評估的要領和功效
1.貨幣資金
貨幣資金由現金和銀行存款構成，賬面代價 3,540,846.85 元。
(1)現金
現金賬面值 21,441.50 元，均為人民幣，存放于企業財務部。評估職員
在企業出納員的陪同下，于 2011 年 7 月 20 日對庫存現金舉辦了盤貨，并采
取倒推要領推算基準日現金余額，同基準日的現金日記賬和總賬現金賬戶余
額舉辦查對，倒推公式如下：
基準日現金評估值=盤貨日庫存現金數+基準日至盤貨日前現金支出數-
基準日至盤貨日前現金收入數+截至盤貨日支付未記賬-截至盤貨日收入未記
賬
經核實，倒推推算功效與基準日賬面值相符，未發明異常情形，則以核
實后賬面值作為評估值，現金評估值為 21,441.50 元。
(2)銀行存款
銀行存款賬面值 3,519,405.35 元，是企業存放在當地交通銀行、福州商
業銀行、浦發銀行的等處的人民幣存款，包羅根基戶、貼現戶、一般存款戶

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共 4 個賬戶。
評估職員將銀行存款的賬面數額與銀行對帳單舉辦了查對，同時向銀行
舉辦函證。經核實，各銀行賬戶賬面記錄精確，未發明影響凈資產的未達賬
項事件，則人民幣存款以核實后的賬面值作為評估值。
銀行存款評估值為 3,519,405.35 元。
2.應收賬款
應收賬款的核算內容為企業應收的物業租金，賬面值 328,443.10 元，已
計提幻魅賬籌備 32,844.31 元。
評估職員對應收賬款中部分大額賬戶發出了詢證函，對未函證或函證未
回覆的賬戶，評估職員執行了更換審驗措施，通過核查相關記賬憑據和原始
憑據，磨練現有條約等有關資料，說明相識債權的經濟業務內容與相關質料
的勾稽情形和公道性，判斷管帳記錄的精確性、賬面債權金額的存在性、真
實性；通過說明相識債權催收、債權賬齡和債務人的相關情形，核對評估基
準日后應收款的已收回情形，判斷賬面債權的可采取性。
經核實，評估職員相識到應收賬款賬齡均為 1 年以內，未發明有賬實不
符等異常情形。本次評估對付無確鑿證據證明無法收回的金錢，參考企業及
審計師計提幻魅賬籌備的要領對該部分應收款按賬齡情形計提風險喪失，從而
計較出應收賬款的可采取金額。幻魅賬籌備評估為零。風險喪失計提情形見下
表：
金額單位：人民幣元
賬齡 賬面余額 占總額比例 計提比例 風險喪失
1 年以內 328,443.10 100% 10% 32,844.31
合計 328,443.10 32,844.31

經評估，應收賬款評估值為 295,598.79 元。
3.其他應收款
其他應收款賬面值 3,714,330.48 元，未計提幻魅賬籌備，其核算內容為除
物業租金以外應收的金錢，包羅關聯方往來等。
評估職員對其他應收款中大額賬戶發出了詢證函，對未函證或函證未回


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復的賬戶，評估職員執行了更換審驗措施，通過核查相關記賬憑據和原始憑
證，磨練現有條約及付款憑據等有關資料，說明相識債權的經濟業務內容與
相關質料的勾稽情形和公道性，判斷管帳記錄的精確性、賬面債權金額的存
在性、真實性；通過說明相識債權催收、債權賬齡和債務人的相關情形，查
對評估基準日后應收款的已收回情形，判斷賬面債權的可采取性。
經核實，評估職員未發明有賬實不符等異常情形，亦未發明有確鑿證據
證明無法收回的金錢，則以核實后賬面值作為評估值。
經評估，其他應收款評估值為 3,714,330.48 元。
(三)活動資產評估功效
活動資產評估功效如下：
金額單位：人民幣元
增值
科目名稱 賬面值 評估值 增值額 率(%)
貨幣資金 3,540,846.85 3,540,846.85 0.00 0.00
應收賬款 295,598.79 295,598.79 0.00 0.00
其他應收款 3,714,330.48 3,714,330.48 0.00 0.00
活動資產合計 7,550,776.12 7,550,776.12 0.00 0.00


二、衡宇修建物類資產評估技能聲名

(一)評估領域
評估領域內的衡宇修建物類資產首要為衡宇修建物，賬面原值
63,760,459.65 元，賬面凈值 49,151,445.84 元，未計提減值籌備。衡宇修建
物賬面代價見下表：
金額單位：人民幣元

項 目 項數 修建面積 賬面原值 賬面凈值
合計 11 42597.82 63,760,459.65 49,151,445.84
衡宇修建物 11 42597.82 63,760,459.65 49,151,445.84

(二)衡宇修建物類資產輪廓
1.總體輪廓
評估領域內的衡宇修建物類資產首要位于福州倉山區蓋山鎮臺嶼路 99


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號、福州臺江區群眾路 90 號、永安五四路權門御景三區。衡宇修建物的修建
結構為鋼混結構。以上衡宇修建物大大都于 2004 年至 2007 年間購建。
首要衡宇修建物輪廓如下：
① 永輝家產園家產廠房：
評估領域內的家產廠房坐落于福州市倉山區蓋山鎮臺嶼路 99 號的永輝工
業園，園區占地面積 31435.9 平方米，今朝已建成 6 幢總面積達 29319.71 平
方米的家產廠房及配套用房。各樓輪廓如下：
1#樓：該樓 2007 年建成投入使用，修建面積 4754.95 平方米，共 2 層，
鋼混結構，基本回收靜壓預制方樁，主體結構為現澆鋼筋混凝土柱梁板，各
層層高均為 4.5 米，外墻為涂料，裝塑鋼窗、鐵門、木門，一層地面鋪花崗
巖或玻化磚，二層水泥砂漿找平，墻面、天棚均為中級抹灰，上下樓梯為水
泥砂漿臺階面，裝不銹鋼扶手。
2#樓：該樓 2007 年建成投入使用，修建面積 4754.97 平方米，共 2 層，
鋼混結構，基本回收靜壓預制方樁，主體結構為現澆鋼筋混凝土柱梁板，各
層層高均為 4.5 米，外墻為涂料，裝塑鋼窗、鐵門、木門，地面鋪水磨石或
地磚，墻面、天棚均為中級抹灰，上下樓梯為水泥砂漿臺階面，裝不銹鋼扶
手，內設 2 部 2T 貨梯。
3#樓：該樓 2007 年建成投入使用，修建面積 4732.4 平方米，共 2 層，
鋼混結構，基本回收靜壓預制方樁，主體結構為現澆鋼筋混凝土柱梁板，各
層層高均為 4.5 米，外墻為涂料，裝塑鋼窗、鐵門、木門，地面鋪水磨石或
地磚，墻面、天棚均為中級抹灰，上下樓梯為水泥砂漿臺階面，裝不銹鋼扶
手，內設 2 部 2T 貨梯。
4#樓：該樓 2007 年建成投入使用，修建面積 5512.41 平方米，共 2 層，
鋼混結構，基本回收靜壓預制方樁，主體結構為現澆鋼筋混凝土柱梁板，各
層層高均為 4.5 米，外墻為涂料，裝塑鋼窗、鐵門、木門，地面鋪水磨石或
地磚，墻面、天棚均為中級抹灰，上下樓梯為水泥砂漿臺階面，裝不銹鋼扶
手，內設 2 部 2T 貨梯。
5#樓：該樓 2007 年建成投入使用，修建面積 5512.41 平方米，共 2 層，

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鋼混結構，基本回收靜壓預制方樁，主體結構為現澆鋼筋混凝土柱梁板，各
層層高均為 4.5 米，外墻為涂料，裝塑鋼窗、鐵門、木門，地面鋪水磨石或
地磚，局部水泥砂漿找平，墻面、天棚均為中級抹灰，上下樓梯為水泥砂漿
臺階面，裝不銹鋼扶手，內設 2 部 2T 貨梯。
6#樓：該樓 2007 年建成投入使用，修建面積 4052.57 平方米，共 5 層，
鋼混結構，基本回收鋼筋砼獨立樁承臺、預制鋼筋砼管樁，主體結構為現澆
鋼筋混凝土柱梁板，各層層高均為 3 米，外墻為涂料，裝塑鋼窗、鐵門、木
門，地面鋪花崗巖或玻化磚，墻面、天棚均為中級抹灰，上下樓梯為花崗巖
臺階面，裝不銹鋼扶手。
②商業用房：
祖廟商住樓房產：該房產坐落于福州市臺江區茶亭街道群眾路 90 號祖廟
商住樓 2、3、4 座毗連體 1 層，修建面積為 2035.48 平方米。祖廟商住樓位
于群眾路以北、廣達路以西、八一七中路以東、仁德路以南。周邊地區路網
密度較大，有五一路、國貨路、廣達路、群眾路等都市交通階梯，階梯通達
度較好。群眾路上的群眾路站公交趁魅站點有 2 路、6 路、33 路、36 路、38 路、
40 路、62 路、64 路、79 路、83 路、89 路、124 路等公交線路停靠，小區離
公交趁魅站點較近，公交便捷度較好。地區內水、電、通信、管道煤氣等基本
辦法完備，四面有銀行營業網點（農行、建行、中行）、超市(永輝)、汽車南
站、郵政局等民眾基本辦法及糊口配套處事辦法、配套齊備。四面有大利嘉
電腦城、阿波羅大旅店、兒童公園、世貿商城、汽車南站等，商業辦法輻射
手段強且密度大，由于待估房產臨群眾路，商業富貴程度較好，環境景觀一
般。
祖廟商住樓 2、3、4 座毗連體，約建成于 2004 年，鋼混結構商業用房，
外墻面為釉面磚。待估房產位于第一層，包羅 04 店面、22 店面、23 店面、
29 超市，22 店面與 23 店面相連,沿群眾路，采光透風前提較好，店面形狀為
矩形，29 超市位于 22、23 店面后頭,04 店面門面朝小區內部開,現 4 個店面
買通作為超市使用, 平凡裝修，層高約為 4.5 米，層高較高。
永安(權門御景)房產：待估房產為坐落于永安市五四路權門御景三區的

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房地產，修建面積為 11242.63 平方米，臨權門御景廣場。權門御景三區位于
五四路以西、五一路以南。周邊地區路網密度較大，收購庫存鞋，有五一路、五四路、燕
江中路等都市交通階梯，階梯通達度較好。四面有多條公交線路停靠，該樓
宇離公交趁魅站點較近，公交便捷度較好。地區內水、電、通信、管道煤氣等
基本辦法完備，四面有銀行營業網點（農行、建行、中行）、超市(永輝)、郵
政局等民眾基本辦法及糊口配套處事辦法、配套齊備。該地區為永安市中心
地區，商業辦法輻射手段強且密度大，由于待估房產臨權門御景廣場，商業
富貴程度較好，環境景觀較好。
權門御景三區，約建成于 2006 年，鋼混結構商業用房，4 層，外墻面為
釉面磚。待估房產位于負一層至第三層，形狀為矩形，現大部分作為超市使
用,個中第三層有部分租賃給廣發華福證券有限責任公司永安燕江路證券營
業部。平凡裝修，層高約為 4.5 米，層高較高。
2.權屬狀況
評估領域內的衡宇共計11項，至評估基準日均已治理衡宇全部權證，證
載衡宇全部權人均為福建省永輝商業有限公司，修建面積合計42597.82平方
米。
評估領域內的部分衡宇已出租，已出租衡宇首要包羅永輝家產園14000平
方米廠房租賃給福建永輝家產成長有限公司，租期至2013年12月31日；永安
(權門御景)房產2330平方米租賃給廣發華福證券有限責任公司永安燕江路證
券營業部，租期至2017年12月31日；福州臺江群眾路的袓 廟商住樓出租給永
輝超市股份有限公司福建福州群眾超市，租期至2013年12月31日。
3.衡宇修建物近況
經評估職員現場勘測確認委估房產狀況如下：
結構部分：房產基本根基不變，有足夠承載力；承重構件根基毗連平穩，
無明明變形；承重墻墻面節點健壯嚴實，部分墻面呈現空鼓，開裂現象；屋
面不滲漏保溫隔熱層根基完好；地面根基健壯平整完好。




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裝修部分：大部分門窗根基完整，開關機動，玻璃、五金俱全，部分破
損；表里墻體、頂棚根基完整平穩，無空鼓、割裂，勾縫砂漿密實，少數出
現空鼓、割裂。
裝備部分：種種管道根基流通精采，用具根基完好；電氣線路裝置齊備，
絕緣一般；透風近況精采。
經評估職員現場勘測確認委估房產成新狀況較新，均能正常使用。
4.賬面原值的組成
評估領域內自建的衡宇修建物賬面原值首要包羅建安造價、計劃費、勘
察費、貸款利錢以及其他分攤的用度，外購的商品房賬面原值首要為購置費
以及相關稅費。
5.衡宇修建物占用的地皮情形
評估領域內的衡宇修建物占用的地皮使用權共3宗，宗地面積37864.3平
方米，均已治理《國有地皮使用證》，除位于永安五四路權門御景三區的永
國用（2006）第40098號地皮證載地皮使用權工錢福建省永輝商業股份有限公
司（公司改制前的名稱），別的地皮證載地皮使用權工錢福建省永輝商業有
限公司，均已納入本次評估領域。
(三)核實要領、歷程與功效
1.核實要領與歷程
(1)查對原始資料
將企業提供的衡宇產權證等資料，與企業填報的衡宇修建物申報評估明
細表舉辦了查對，對申報表中的錯誤、漏填等不切合要求的部分，提請企業
舉辦須要的修改和增補。
(2)現場勘測與核實
按照顛末起源查對的申報評估明細表，評估職員對評估領域內的衡宇建
筑物舉辦了現場勘測核實，對付衡宇修建物重點勘測其用途、層數、結構特
征、表里裝飾、隸屬辦法裝備等情形，對付構筑物重點勘測結構特性、材質
以及有關尺寸數據等，同時向企業有關職員相識衡宇修建物一樣平常維護情形，
是否有腐化、過火、水患浸泡、被撞擊等異常毀損情形，按照現場相識的各

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衡宇修建物完損狀況舉辦了現場記錄。
(3)市場觀測
按照評估需要，評估職員通過市場觀測，獲取當地現行的工程概(預)算
定額和各項取費費率標準及相關政策性文件等資料，相識內區域首要修建材
料現行市場價值和工程造價信息，并對類似房地產的租售價值信息舉辦了調
查。
(4)完善申報評估明細表
按照現場勘測功效進一步完善申報評估明細表，以做到“表”、“實”相
符。
(5)磨練權屬資料
對評估領域內衡宇修建物的權屬資料舉辦磨練，磨練內容包羅全部權人、
修建面積、結構范例、建成時刻等，同時相識衡宇修建物所占用的地皮情形。
2.核實功效
經核實并提請企業修改完善后，衡宇修建物類資產申報評估明細表相關
數據與核實功效基內情符。
(四)評估要領
評估領域內的衡宇修建物類資產分為家產用房和商業用房兩類。
對付家產用房，由于當地類似衡宇修建物的買賣業務實例少少，不相宜回收
市場法評估；由于評估領域內的家產用房面積較大，租賃案例少少，難以確
定其客觀市場租金水平，也不相宜回收收益法評估，因此本次回收本錢法進
行評估。
對付商業用房，由于當地房地產市場較為成熟且可網絡到較多類似房地
產近期買賣業務實例，因此回收市場法評估。
◆本錢法簡介
衡宇修建物評估中的本錢法是指求取待估衡宇修建物在評估基準日的重
置價值或重建價值，扣除折舊，以此估算待估衡宇修建物的客觀公道價值或
代價的要領。按照本項目的性質和特點，本次評估回收房地分估。本錢法計
算式如下：

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評估值=重置本錢×成新率
1.重置本錢簡直定
(1)對付大型、代價高、重要的衡宇修建物
重置本錢=修建安裝綜合造價+前期用度及其他用度+資金本錢
①修建安裝綜合造價簡直定
按照企業提供的工程圖紙、決算書等相關資料，團結當地執行的定額標
準和有關取費文件以及類似衡宇修建物的造價信息，回收分部分項法測算出
各分部分項工程的綜合造價并加以匯總，計較得出衡宇修建物的修建安裝綜
合造價。
②前期用度和其他用度簡直定
按照行業標準和處所相關行政奇跡性收費規定，確定前期用度及其他費
用。 本項目計取的前期用度及其他用度項目及取費基數如下表：
序號 項目 取費依據 取費基數 費率
1 項目論證咨詢費 原國度計委計價值［1999］1283 號文 建安造價 0.60%
2 招標署理費 財建[2002]394 號文 建安造價 0.35%
3 勘測計劃費 計價值[2002]10 號 建安造價 3.46%
4 工程監理費 發改價值（2007）670 號 建安造價 2.40%
5 造價咨詢處事費 閩價房[2002]457 號 建安造價 3.01%
6 建樹單位打點費 計價值[2002]1980 號 建安造價 1.20%

③資金本錢簡直定
按照該項目的總體建樹局限，參考《世界統一修建安裝工程工期定額》，
其公道建樹工期約為 2 年，評估基準日同期貸款利率為 6.4%，以建樹資金在
建樹期勻稱投入為假計劃較資金本錢。
(2)對付代價量小、結構簡單的建(構)筑物首要回收單位較量法確定其重
置單價。
2.成新率簡直定
(1)對付大型、代價高、重要的衡宇修建物回收綜合成新率法確定其成新
率，其計較公式如下：
綜合成新率=勘測成新率×60%+年限法成新率×40%
個中：

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年限法成新率=(經濟耐用年限-已使用年限)/經濟耐用年限×100%
評估中回收的首要建(構)筑物的經濟耐用年限見下表：
序號 結構范例 出產性 (年) 非出產性 (年)
1 鋼筋砼結構 50 60

勘測成新率：按照衡宇修建物的結構特點，將影響衡宇修建物新舊程度
的首要身分分為多少部分，個中衡宇分為結構(基本、墻體、承重構件、屋面
等)、裝飾(表里裝飾、門窗、樓地面等)、裝備(水衛、電照等)三大部分，綜
合思量各部分的重要程度及造價比例等身分確定權重，參考《衡宇完損品級
評定標準》，團結現場勘測現實近況確定各分項評估完好值，在此基本上打
分并計較得出勘測成新率。
(2)對付對付代價量小、結構簡單的建(構)筑物，首要回收年限法確定成
新率，計較公式如下：
成新率=(經濟耐用年限-已使用年限)/經濟耐用年限×100%
◆市場法簡介
衡宇修建物評估中的市場法是指將待估房地產與在評估基準日近期有過
買賣業務的類似房地產舉辦較量，對這些類似房地產的已知價值作恰當的批改，
以此估算待估房地產的客觀公道價值或代價的要領。其計較式如下：
待估房地產單價=可比實例成立價值可比基本后單價×買賣業務情形批改系
數×買賣業務日期調解系數×地區身分調解系數×個別身分調解系數
(五)規范案例
案例 1(本錢法)：6#樓
明細表序號：牢靠資產—衡宇修建物評估明細表(表 4-6-1)序號 4
1.衡宇輪廓
該樓 2007 年建成投入使用，修建面積 4052.57 平方米，共 5 層，鋼混結
構，基本回收鋼筋砼獨立樁承臺、預制鋼筋砼管樁，主體結構為現澆鋼筋混
凝土柱梁板，各層層高均為 3 米，外墻為涂料，裝塑鋼窗、鐵門、木門，地
面鋪花崗巖或玻化磚，墻面、天棚均為中級抹灰，上下樓梯為花崗巖臺階面，
裝不銹鋼扶手。


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該樓房首要作為辦公樓使用，至評估基準日已治理了榕房權證 R 字第
1054858 號《衡宇全部權證》。今朝該衡宇基本不變，結構構件完好，水、電
及其他配套裝備辦法均可正常使用，未見有異常毀損。
2.重置本錢簡直定
(1)修建安裝綜合造價單價
按照企業提供的工程圖紙、決算書等相關資料，通過實地勘測所把握的
衡宇工程特性、技法術據，將衡宇解析為多少分部分項工程，團結當地執行
的定額標準和有關取費文件以及類似衡宇修建物的造價信息，回收分部分項
法測算出各分部分項工程的綜合造價并加以匯總，計較得出衡宇修建物的建
筑安裝綜合造價單價。該單價反應了同類衡宇在評估基準日及地址地正常的
施工水平、施工質量和平等裝修標準下的均勻造價水平。測算歷程如下表：
金額單位：元/平方米
序號 項目 工程特性 單方造價
1 基本工程 土石方、鋼筋砼獨立樁承臺、預制鋼筋砼管樁 134
2 砌筑工程 多孔磚 45
3 鋼筋砼及鋼筋工程 現澆柱、梁、板 312
4 門窗工程 膠合板門、鑲板門；鋁合金門、窗 58
5 表里裝飾工程 地面磚；內墻面、天棚中級抹灰；外墻涂料 129
6 電氣工程 電氣照明、防雷接地等 43
7 給排水、消防工程 鋼塑給水管、UPVC 排水管、消防栓 37
8 其他工程 屋面防水、保溫、隔熱及其他 67
9 法子項目費 模板、垂直運輸、腳手架 118
10 規費 22
11 稅金 33
12 合計 998

(2)前期用度及其他用度
序號 用度名稱 計費基數 費率 計較值
1 項目論證咨詢費 建安造價 0.60% 6
2 招標署理費 建安造價 0.35% 3
3 勘測計劃費 建安造價 3.46% 35
4 工程監理費 建安造價 2.40% 24
5 造價咨詢處事費 建安造價 3.01% 30
6 建樹單位打點費 建安造價 1.20% 12
前期用度及其他用度合計 110

則前期用度及其他用度合計為 110 元/平方米。

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(3)資金本錢
按照該項目的總體建樹局限，參考《世界統一修建安裝工程工期定額》，
其公道建樹工期約為 2 年，評估基準日同期貸款利率為 6.4%，以建樹資金在
建樹期勻稱投入為假計劃較資金本錢。
資金本錢=(修建安裝綜合造價+前期用度和其他用度)×工期×利率×1/2
=(998+110)×2×6.4%×1/2
=71(元/平方米)
(4)重置單價
重置單價=修建安裝綜合造價+前期用度及其余用度+資金本錢
=998+110+71
=1179(元/平方米)
(5)重置本錢
重置本錢=重置單價×修建面積
=1179×4052.57
=4,777,980(元)
3.綜合成新率簡直定
(1)年限法成新率簡直定
該廠房為鋼混結構出產性用房，經濟耐用年限為 50 年，該廠房建成于 2007
年 6 月，至評估基準日已使用 3.9 年。
年限法成新率=(經濟耐用年限-已使用年限)/經濟耐用年限×100%
=(50-3.9)/50×100%
=92%
(2)勘測成新率簡直定
按照該衡宇的結構特點，將影響衡宇新舊程度的首要身分分為結構(基
礎、墻體、承重構件、屋面等)、裝飾(表里裝飾、門窗、樓地面等)、裝備(水
衛、電照等)三大部分，綜合思量各部分的重要程度及造價比例等身分確定權
重，參考《衡宇完損品級評定標準》，團結現場勘測現實近況確定各分項評估
完好值，在此基本上打分并計較得呈現場勘測成新率。勘測成新率打分表如

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下：
序號 項目 權重 項目 標準分 評定分 評定聲名
1 基本 25 24 有足夠承載力,沒有高出答允領域的不勻稱沉降
2 承重構件 30 28 節點平穩，無傾斜變形、縫隙、松動、腐化
3 結構 75% 墻體 15 13 無風化、縫隙
4 屋面 15 13 不滲漏、排水流通
5 其他 15 14 根基完好
A 小計 100 92 (1+2+3+4+5)×權重(75%)=69%
1 門窗 20 18 根基完整無損，開關機動，玻璃、五金齊備
2 外墻面 30 28 完整平穩，無空鼓、剝落、損壞和縫隙
3 裝飾 15% 內墻面 20 19 完整平穩，局部有污損
4 天棚 15 14 完整平穩，無空鼓、縫隙、剝落的現象
5 樓地面 15 13 根基完好,局部輕微損壞
B 小計 100 92 (1+2+3+4+5)×權重(15%)=14%
1 水衛 25 23 上下水流通、無明明滲漏
2 電氣 25 23 線路裝置根基完好平穩，絕緣較好
裝備 10%
3 消防 25 21 裝備根基完好無明明堵漏、使用正常
4 其他 25 22 根基完好
C 小計 100 89 (1+2+3+4)×權重(10%)=9%
勘測成新率 (A+B+C)=92%

(3)綜合成新率簡直定
綜合成新率=年限法成新率×40%+勘測成新率×60%
=92%×40%+92%×60%
=92%
4.評估值簡直定
評估值=重置本錢×成新率
=4,777,980×92%
=4,395,740(元)
案例 2(市場法)：群眾(祖廟)房產
明細表序號：牢靠資產—衡宇修建物評估明細表(表 4-6-1)序號 7
賬面原值：12,566,000.00 元
賬面凈值：8,885,209.14 元
1.市場配景說明
福州是閩中、北的商業集散地、物流中心，基本商業非常旺盛，不少街


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區中低端消費需求量很大。浩瀚知名的商業巨頭都很垂青福州這個市場，如
沃爾瑪山姆會員店、沃爾瑪、家樂福、特易購等都非常看好福州，從中可以
判斷出福州的商業潛力。商貿旺盛催發了商業房地產需求，這也是近幾年福
州商業房地產異軍突起的原因。連年來福州商業房地產開發較熱，寶龍都市
廣場、冠亞廣場、萬象城的推出，以及群升國際工業第一街、南后街、茶亭
水街、萬達廣場商業房地產連續地亮相，縱然在 2008 年福州房地產成交量萎
縮，整體價值下滑，但商業房地產的成交量卻穩中有升。
今朝福建趕上建樹全面繁榮的海峽西岸經濟區的大潮，且福州置身做大
做強海西省會都市的前景籌劃。當商業趕上兩岸三通，兩岸干系回暖，商貿
與旅游業的對接，相信會給福州帶來不少商機，我們以為福州市在此后的一
段時刻內商業房地產將泛起多名堂成長，個中街區商店、一站式消費的大型
阛阓等各類形式的商業房地產價值將按照各自的特點而漲跌紛歧，好的地段
較量緊俏，像群升的街區商店，位于福州都市的八一七路中軸大道，在價值
往上走的情形下銷售也很好。街區商業的特點是住宅與商業一體化，因此自
然的人流量龐大，消費者較量看好，市場的需求較量大。
評估器材臨群眾路，位于五一商圈領域內，群眾路作為毗連大利嘉電腦
城和世貿商城的毗連紐帶，其代價將隨世貿商城的成熟而升值。
2.地區身分說明
①交通便捷度：周邊地區路網密度較大，有五一路、國貨路、廣達路、
兒童公園路、群眾路等都市交通階梯，階梯通達度較好。群眾路上的群眾路
站公交趁魅站點有 2 路、6 路、33 路、36 路、38 路、40 路、62 路、64 路、79
路、83 路、89 路、124 路等公交線路停靠，小區離公交趁魅站點較近，公交便
捷度較好。
②商業富貴度：四面有大利嘉電腦城、阿波羅大旅店、兒童公園、世貿
商城、汽車南站等，商業辦法輻射手段強且密度大，估價器材臨兒童公園路，
商業富貴程度稍好。
③基本辦法完備度：地區內水、電、通信、煤氣等基本辦法齊備。


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④民眾配套辦法完善度：四面有銀行營業網點（農行、建行、中行）、超
市(永輝)、汽車南站、郵政局等民眾基本辦法及糊口配套處事辦法、配套完
善。
⑤環境、景觀前提：周邊無水、大氣等污染源，天然環境一般。
⑥地段品級：按照榕政綜[2009]81 號文件，該樓房所處地段在福州市商
業用地蹊徑價兒童公園路(廣達路-五一中路)包圍領域內。
3.個別身分說明
評估器材為坐落于福州市臺江區茶亭街道群眾路 90 號祖廟商住樓 2、3、
4 座毗連體 1 層 04 店面等的房地產，修建面積為 2035.48 平方米。評估器材
位于福州市臺江區茶亭街道群眾路 90 號祖廟商住樓 2、3、4 座毗連體 1 層，
臨群眾路，按照榕政綜[2009]81 號文件，該樓房所處地段在福州市商業用地
蹊徑價兒童公園路(廣達路-五一中路)包圍領域內。祖廟商住樓位于群眾路以
北、廣達路以西、八一七中路以東、仁德路以南。周邊地區路網密度較大，
有五一路、國貨路、廣達路、群眾路等都市交通階梯，階梯通達度較好。群
眾路上的群眾路站公交趁魅站點有 2 路、6 路、33 路、36 路、38 路、40 路、62
路、64 路、79 路、83 路、89 路、124 路等公交線路停靠，小區離公交趁魅站點
較近，公交便捷度較好。地區內水、電、通信、管道煤氣等基本辦法完備，
四面有銀行營業網點（農行、建行、中行）、超市(永輝)、汽車南站、郵政局
等民眾基本辦法及糊口配套處事辦法、配套齊備。四面有大利嘉電腦城、阿
波羅大旅店、兒童公園、世貿商城、汽車南站等，商業辦法輻射手段強且密
度大，臨群眾路，商業富貴程度稍好，環境景觀一般。
祖廟商住樓 2、3、4 座毗連體，約建成于 2004 年，鋼混結構商業用房，
外墻面為釉面磚。評估器材店面位于第一層，為 04 店面、22 店面、23 店面、
29 超市，22 店面與 23 店面相連,沿群眾路，采光透風前提較好，店面形狀為
矩形，29 超市位于 22、23 店面后頭,04 店面門面朝小區內部開,現 4 個店面
買通作為超市使用, 平凡裝修，層高約為 4.5 米，層高較高。
4.評估測算歷程
(1)選取可比實例

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評估職員按照更換原則，通過市場觀測，選取三個與待估店面類似的房
地產買賣業務案例作為可比實例，可比實例見下表：
可比實例編號： A B C
項目名稱 書香大第 9#樓 1 層 12 店面 溫泉苑 1#2#連體 08 店面 書香大第 9#樓 1 層 13 店面
衡宇坐落 白馬路與家產路交織口 鼓樓區溫泉街道溫泉路 35 號 白馬路與家產路交織口
地皮使用權范例 出讓 出讓 出讓
用途 商業 商業 商業
修建結構 鋼混 鋼混 鋼混
修建面積(㎡) 45.05 48.71 57.42
成交單價(元/㎡) 38514.01 43317.59 38710
成交日期 2010-5-18 2010-5-26 2010-4-23

(2)可比實例輪廓
可比實例 A：臺江區白馬路與家產路交織口書香大第 9#樓 12 店面（1 層）：
位于家產路北側，白馬中路東側，交通路以南，紅慶里路以西。白馬中路上
的白馬河公交站點有 92、117、106、105、27、K3 路公交線路停靠，家產路
上的福建旅游集散中心公交站點有 7、10、112、124、105、130、82、15、202
夜班車、93、39 路等公交線路停靠，公交線路多，公交輻射領域較大，可比
實例間隔公交站點較近，交通便捷度較好。周邊有銀行營業網點（工行、建
行、招行）、學校、醫院（省人民醫院）、寶龍廣場、萬象城、白馬河公園等，
公建樹施及糊口配套處事辦法完善，周邊商業富貴度稍好，地區環境、景觀
前提一般。
9#樓為鋼混結構樓房，底層為店面，以上均為住宅，樓宇外墻面貼面磚，
建成于 2008 年。12 店面臨家產路，單面臨街，店內設有衛生間，店面形狀呈
矩形，開間約 4.3m，進深約 10m，層高約 4.1m，不銹鋼柵欄卷閘門。地皮使
用權范例為出讓。
可比實例 B：鼓樓區溫泉街道溫泉路 35 號溫泉苑 1#2#連體 08 店面，位
于湖東路以南、溫泉路以東、溫泉支路以北、金泉路以西。溫泉路上的永安
街公交站點有 78、61 路等公交線路顛末，五四路上的閩江飯店有 5、69、2、
51、9、52、K3、76、128、55、72、51 夜班車、22 路等公交線路停靠，公交
輻射領域較大，可比實例間隔公交站點較近，交通便捷度較好。周邊有銀行
營業網點（興業、建行）、學校、醫院(省立醫院)、超市（好又多）等，公建

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辦法及糊口配套處事辦法完善，周邊商業富貴度稍好，地區環境、景觀前提
一般。
溫泉苑 1#2#連體為一層鋼混結構，均為店面，樓宇外墻面貼面磚，建成
于 2004 年。08 店面臨溫泉路，單面臨街，店內設有衛生間，店面形狀呈矩形，
開間約 4m，進深約 12m，層高約 3.5m，鋁合金卷簾門。地皮使用權范例為出
讓。
可比實例 C：臺江區白馬路與家產路交織口書香大第 9#樓 13 店面（1 層）：
位于家產路北側，白馬中路東側，交通路以南，紅慶里路以西。白馬中路上
的白馬河公交站點有 92、117、106、105、27、K3 路公交線路停靠，家產路
上的福建旅游集散中心公交站點有 7、10、112、124、105、130、82、15、202
夜班車、93、39 等公交線路停靠，公交輻射領域較大，可比實例間隔公交站
點較近，交通便捷度較好。周邊有銀行營業網點（工行、建行、招行）、學校、
醫院（省人民醫院）、寶龍廣場、萬象城、白馬河公園等，公建樹施及糊口配
套處事辦法完善，周邊商業富貴度稍好，地區環境、景觀前提一般。
9#樓為鋼混結構樓房，底層為店面，以上均為住宅，樓宇外墻面貼面磚，
建成于 2008 年。13 店面臨家產路，單面臨街，店內設有衛生間，店面形狀呈
矩形，開間約 5.5m，進深約 10m，層高約 4.1m，不銹鋼柵欄卷閘門。地皮使
用權范例為出讓。
可比實例與待估店面較量表如下：
可比實例 A 可比實例 B 可比實例 C
項目 估價器材 書香大第 9#樓 1 溫泉苑 1#2#連體 書香大第 9#樓 1
層 12 店面 08 店面 層 13 店面
交通便捷度 較好 較好 較好 較好
區
商業富貴度 稍好 稍好 稍好 稍好
域
基本辦法完備度 完備 完備 完備 完備
因
民眾配套辦法完善度 完善 完善 完善 完善
素
環境、景觀前提 一般 一般 一般 一般
個 連接階梯 群眾路 家產路 溫泉路 家產路
別 臨街狀況 一般 一般 一般 一般
因 臨街范例 單面臨街 單面臨街 單面臨街 單面臨街
素 鋼混結構檔次一 鋼混結構檔次一 鋼混結構檔次一 鋼混結構檔次一
衡宇結構及檔次
般 般 般 般
層高(米) 4.2 米 4.1 米 3.5 米 4.1 米

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店內配套辦法 一般 一般 一般 一般
寬深比 0.56 0.43 0.33 0.55
修建面積(㎡) 45 45.05 48.71 57.42
衡宇成新狀況 八成新以上 九成新以上 八成新以上 九成新以上
店面形狀 矩形 矩形 矩形 矩形
室內裝修 一般 一般 一般 一般

(3)成立價值可比基本
經觀測，待估店面與各可比實例價值內涵均溝通或相似，各可比實例的
成交價值即為可比價值。
(4)買賣業務情形批改
可比實例 A、B、C 均為正常買賣業務，無需舉辦買賣業務情形批改。
(5)買賣業務日期調解
可比實例 A、B、C 成交日期距估價時點別離為 13 個月、13 個月、14 個
月，按照本公司把握的有關房地產價值指數以及對福州市房地產市場運行情
況說明，2010 年 4 月至 2011 年 6 月，此類房地產的價值每月比上月上漲幅度
均勻約為 0.3%，則可比實例市場狀況調解系數如下：
13
可比實例 A：(1+0.3%) =1.04
13
可比實例 B：(1+0.3%) =1.04
14
可比實例 C：(1+0.3%) =1.043
(6)地區身分調解
以待估店面的地區身分為準(分值 100)，各可比實例別離與待估店面對比
較，確定各可比實例的調解值，可比實例優于待估店面的，調解值為正數，
反之為負數。地區身分調解系數表如下：
可比實例 A 可比實例 B 可比實例 C
地區身分分項
較量功效 調解值 較量功效 調解值 較量功效 調解值
交通便捷度 相似 0 相似 0 相似 0
商業富貴度 相似 0 相似 0 相似 0
基本辦法完備度 相似 0 相似 0 相似 0
民眾配套辦法完善度 相似 0 相似 0 相似 0
環境、景觀前提 相似 0 相似 0 相似 0
合計 0 0 0

(7)個別身分調解


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以待估店面的個別身分為準(分值 100)，各可比實例別離與待估店面對比
較，確定各可比實例的調解值，可比實例優于待估店面的，調解值為正數，
反之為負數。個別身分調解系數表如下：
可比實例 A 可比實例 B 可比實例 C
個別身分分項
較量功效 調解值 較量功效 調解值 較量功效 調解值
連接階梯 相似 0 相似 0 相似 0
臨街狀況 相似 0 相似 0 相似 0
臨街范例 相似 0 相似 0 相似 0
衡宇結構及檔次 相似 0 相似 0 相似 0
層高 相似 0 較劣 -2 相似 0
店內配套辦法 相似 0 相似 0 相似 0
寬深比 較劣 -1 劣 -2 相似 0
面積 優 16 優 16 優 16
衡宇成新狀況 較優 3 相似 0 較優 3
店面形狀 相似 0 相似 0 相似 0
合計 18 12 19

(8)比準單價簡直定
比準單價=成立價值可比基本后可比實例的單價×買賣業務情形批改系數×
買賣業務日期調解系數×地區身分調解系數×個別身分調解系數。
比準單價計較歷程如下表：
項目 可比實例 A 可比實例 B 可比實例 C
成立價值可比基本后單價(元/㎡) 38514.01 43317.59 38710
買賣業務情形批改系數 100/100 100/100 100/100
買賣業務日期調解系數 104/100 104/100 104.3/100
地區身分調解系數 100/100 100/100 100/100
個別身分調解系數 100/118 100/112 100/119
比準單價(元/㎡) 33945 40223 33928

各可比實例的比準單價較為靠近，且各可比實例與待估店面的可比性接
近，則本次回收簡單算術均勻法求取待估店面的單價。
待估店面單價=(33945+40223+33928)/3
=36032(元/㎡)
5.評估值簡直定
評估值=評估單價×修建面積
=36032×2035.48
=73342415(元，取整)

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(六)評估功效
1.衡宇修建物類資產評估功效
項目 賬面原值 賬面凈值 評估原值 評估凈值 原值增值率 凈值增值率
衡宇修建
63,760,459.65 49,151,445.84 231,075,797.00 228,240,720.00 262.41 364.36
物類合計
衡宇修建
63,760,459.65 49,151,445.84 231,075,797.00 228,240,720.00 262.41 364.36
物



2.評估功效與賬面代價較量改觀情形及原因
評估增值原因：
(1)近幾年由于修建本錢，出格是質料費、人工費的上漲造成評估增值；
(2)房地產市場買賣業務價值連年來一直增長，也是評估增值的首要原因。

三、無形資產—地皮使用權評估技能聲名

(一)評估領域
評估領域內的地皮使用權共 3 宗，賬面代價 21860551.90 元。
個中群眾(祖廟)房產占地及永安五四路權門御景三區房產占地與衡宇房
地合估并入衡宇修建物的評估值，單獨評估的地皮為永輝家產園用地。
(二)地皮使用權輪廓
地皮使用權掛號狀況見下表：
序 使用權 面積
宗地名稱 地皮證號 使用權人 證載用途 2
號 范例 (m )
永輝家產園 榕國用（2010）第 福建省永輝商 家產廠房及
1 出讓 31435.9
用地 1538205277 號 業有限公司 配套辦法



地皮權力狀況及操作近況見下表：
序 剩余使
宗地名稱 他項權力 現實開發程度 地皮操作近況
號 用年限
“五通一平”(即紅線外通上 地上修建 2 幢，
永輝家產
1 45.6 年 無 水、通下水、通電、通路、通 面 積 合 計
園用地
訊，紅線內園地平整) 29319.73m2




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各宗地地價界說見下表：
序 設定剩余 設定 設定容 設定使用
宗地名稱 設定開發程度
號 使用年限 用途 積率 權范例
“五通一平”(即紅線外通上
永輝家產
1 45.6 年 家產 水、通下水、通電、通路、通 0.9 出讓
園用地
訊，紅線內園地平整)

(三)核實要領、歷程和功效
1.核實要領和歷程
(1)查對原始資料
將企業提供的地皮證等資料，與企業填報的地皮使用權申報評估明細表
舉辦了查對，核實使用權人、證載用途、地皮面積、使用權范例、剩余使用
年限等數據，對申報表中的錯誤、漏填等不切合要求的部分，提請企業舉辦
須要的修改和增補。
(2)現場勘測與核實
按照顛末起源查對的申報評估明細表，評估職員對評估領域內的地皮使
用權舉辦了現場勘測核實，相識宗地的位置、四至、地塊巨細、宗地形狀、
操作近況及微觀區位前提并行了現場記錄，同時相識地上修建物的情形。
(3)市場觀測
按照評估需要，評估職員通過市場觀測，相識了當地當局發布的有關征
地補償文件、基準地價文件、當地地皮開發費均勻水平、類似地皮市場買賣業務
信息等有關資料，取得地皮評估的計價依據。
(4)完善申報評估明細表
按照現場勘測與核實功效進一步完善申報評估明細表，以做到“表”、“實”
相符。
(5)磨練權屬資料
對評估領域內陸皮使用權的權屬資料舉辦磨練，首要核實使用權人、使
用權范例、地皮面積等內容。
2.核實功效
經核實并提請企業修改完善后，地皮使用權申報評估明細表相關數據與


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核實功效基內情符，地上修建物均已納入本次評估領域。
(四)評估要領
通行的地皮評估要領有市場較量法、收益還原法、剩余法(假設開發法)、
本錢逼近法、基準地價系數修處死等。評估要領的選擇應按照評估器材的特
點、詳細前提和項目的現真相形，團結評估器材地址地區的地皮市場情形和
評估師網絡的有關資料，說明、選擇相宜于評估器材地皮使用權價值的要領。
評估領域內單獨評估的地皮使用權為家產用地，評估職員通過綜合說明，確
定回收基準地價系數修處死和本錢逼近法，選擇上述兩種要領的來由如下：
1.由于評估領域內單獨評估的地皮為家產用地，當地沒有成熟的家產用
地的租賃市場，難以精確測算待估宗地的地皮客觀收益，不宜回收收益還原
法評估；
2.由于近期與待估宗地類似的地皮買賣業務案例少少，不宜回收市場較量法
評估；
3.待估宗地為家產用地，不屬于房地產開發項目，且在待估宗地同一供
求圈領域內，類似家產房地產的租售案例少少，難以精確估算開發完成后房
地產總價，不宜回收剩余法評估；
4.福州市發布了 2009 年基準地價并成立了地價批改體系，并且待估宗地
在基準地價包圍領域內，因此可回收基準地價系數修處死；
5.當地地皮取得費、地皮開發費等本錢資料可觀測取得或可通過公道估
算確定，因此可回收本錢逼近法。
(五)規范案例
案例：永輝家產園用地
明細表序號：無形資產—地皮使用權評估明細表(表 4-12-1)序號 1
賬面代價：7,042,381.91 元
1.宗地輪廓
(1)地皮掛號狀況
地皮使用權人：福建省永輝商業有限公司
位置：倉山區臺嶼路 99 號

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用途：家產廠房及配套辦法
面積：31435.9 平方米(合 47.15 畝)
地皮使用權范例：出讓
地皮使用權終止日期：2056 年 12 月 30 日
國有地皮使用證編號：榕國用（2010）第 1538205277 號
掛號時刻：2010 年 11 月 10 日
地籍圖號：315382,315383 等
(2)地皮權力狀況
待估宗地全部權屬國度全部，福建省永輝商業有限公司以出讓方法取得
地皮使用權，地皮核準用途為家產廠房及配套辦法，使用權終止日期為 2056
年 12 月 30 日。制止評估基準日，估價器材未設定抵押、包管等他項權力。
(3)地皮操作狀況
地上修建共 6 幢，為家產廠房及配套辦法，修建面積合計 29319.73 平方
米，近況容積率 0.9。
2.地價影響身分說明
(1)一般身分
一般身分是影響都市地價總體水平的社會、經濟政策和天然身分，包羅
地理位置、生齒與行政地區、天然前提、都市性質和籌劃、社會經濟狀況和
房地產市場等。
①地理位置
福州市地處福建東部沿海，閩江下游，介于東經 110°08ˊ-120°31ˊ、
北緯 25°39ˊ-26°29ˊ，東瀕東海，與臺灣隔海相望。
②行政區劃與生齒
福州市，是福建省省會，全省的政治、經濟、科教、文化中心。福州現
轄鼓樓、臺江、倉山、晉安、馬尾五個區，福清、長樂兩個縣級市，閩侯、
連江、閩清、羅源、永泰、平潭六個縣。全市總面積 1.2 萬平方公里，市區
面積 1043 平方公里，個中建成區面積 182.96 平方公里。常住總生齒 687 萬
人，個中市區常住總生齒 271 萬人。

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③天然前提
Ⅰ.氣候前提
福州位于歐亞大陸東南邊沿，東臨平靜洋，是規范的亞熱帶季民風候。
夏長冬短，霜凍少，除海拔較高的山地外大部分區域無霜期在 300 天以上。
市區年均勻氣溫 19.7℃，月均勻氣溫最低值是 10.6℃(1 月份)，最高是 28.8
℃(7 月份)。年均勻降水量 1348.8 毫米，年均勻日照 1755.4 小時。福州氣溫
相宜、雨水富裕，有利于農業出產；春、夏兩季雨量充沛，得當水電出產；
秋、冬季沿海風力較強，氣候干燥，利于風力發電和鹽業出產。福州區域四
季分別：3-6 月為春季，7-9 月為夏季，10-11 月為秋季，12-2 月為冬季。
Ⅱ.地形地貌
福州區域西枕鷲峰-戴云山脈，東瀕東海，閩江自西北向東南流經中部，
地貌上具有以下特性：
A.陣勢西高東低，呈層狀下降
境內西枕鷲峰-戴云山脈(閩中大山帶)，陣勢高大，海拔多至 800 米以上。
自西向東，地貌范例由中山而低山、而高丘陵、而低丘陵、而臺地平原，直
至于海，作有規律的排布，陣勢呈層狀下降。沿海一帶部分地區因斷塊隆起，
也形成一些較高的山峰，如鼓山大巔峰(海拔 919.1 米)、旗山(755.2 米)、五
虎山尾虎頂(611 米)等。
閩江自西北向東南流經本區中部，注入東海。安仁溪口以上，閩江橫切
鷲峰-戴云山脈，形成峽谷，江面狹窄，水流湍急；安仁溪口以下，河谷逐漸
坦蕩，水流平緩，形玉成區最大的福州平原。
B.以山地丘陵為主，平原面積較小
全區地貌范例多種多樣，而以山地、丘陵為主，占全區地皮總面積的
72.68%，個中山地占 32.41%，丘陵占 40.27%。平原首要漫衍在閩江下游區域，
福州平原是全省沿海四大平原之一。另在鰲江和龍江下游以及山區盆地內也
有較多的小片平原漫衍。福州平原四周由鼓山(東)、旗山(西)、五虎山(南)
和蓮花峰(北)所環圍，地貌上是一個盆地，它和漳州盆地是福建省面積最大
的兩個盆地。

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C.海岸曲折，海疆廣闊，多港灣，多島嶼
境內海岸線漫長曲折，大陸海岸線自羅源的鑒江至福清的江兜，長 800.3
公里，兩者直線間隔 118 公里，海岸曲折率為 1∶68，略高于全省海岸曲折率
(1∶57)的均勻水平。海疆廣闊，面積約 1.0573 萬平方公里，跨有閩東漁場
的南部和閩中漁場的北部。海底地形平展舒緩，自陸向外作緩和傾斜，坡降
為 10‰～12‰，并有階地、峽谷等海底地貌，絕大部分為大陸架淺海。
曲折的海岸組成浩瀚的港灣。境內共有港灣 18 個，個中羅源灣是我省六
大深水良港之一，可建樹 5～10 萬噸泊位船埠。馬尾港是世界十大口岸之一，
航線通 40 多個國度、區域和國內各大口岸，年貨品吞吐量達 2425 萬噸。沿
海島嶼星羅棋布，福州區域轄屬島嶼有 545 個，面積 520.03 平方公里，岸線
長 1061.03 公里，均為基巖島，其巖性布局與四面大陸一致，屬于大陸島性
質。個中海壇島面積 274.33 平方公里，是福建省第一大島、中國第五大島。
海壇島海蝕地貌發育完美，范例多，漫衍廣，國內稀有，為國度重點風光名
勝區。
④都市性質與籌劃
福州自古以來就是著名的商貿口岸都市，是我國“海上絲綢之路”的重
要派別。它正式成為口岸始于漢朝，鴉片戰爭后，福州被辟為五口通商港口
之一，是大宗收支口貨品的集散地。福州優越的地理位置也給對外貿易帶來
了得天獨厚的優勢，福州在對外經濟保持安穩成長的同時，收購電子庫存，還進一步朝著全
方位、寬規模、多條理的方向推進。出口商品結構調解力度進一步加大，呈
現出口市場多元化，對外貿易一連成長的精采大勢。
福州作為一座汗青文假名城，素有“海濱鄒魯”之稱，汗青上呈現過無
數象民族英雄林側徐、文學各人謝冰心、科學家侯德榜等出類拔萃的人物。
福州還生涯有大量的文物、勝景、事跡，個中列為國度級文物掩護單位 6 處，
省級文物掩護單位 64 處，市級文物掩護單位 400 余處。
福州也是一座現代化的都市，都市建樹日新月異。連年來，福州市當局
奉行“東擴南進西拓”計謀，將閩侯、連江、長樂等縣、市的一些地域以及
瑯歧經濟區所有納入中心都市籌劃區，大力大舉實行“小城鎮、大計謀”，村鎮

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建樹不絕加快。2009 年 5 月，《國務院關于支持福建省加快建樹海峽西岸經
濟區的多少意見》出臺，福州作為海峽西岸經濟區的龍頭都市，都市建樹明
顯加速。
連年來，跟著都市建樹的不絕成長，福州初具經濟繁榮、科教發家、設
施完善、環境美妙的現代都市風采，被評為中國一連成長最快的省會都市之
一。福州市還先后得到了國度衛生都市、中國優秀旅游都市、國度園林都市、
國度環保楷模都市、“天下特色魅力都市 200 強”、中國最具投資代價金融
生態都市等稱呼,并持續三次得到世界建設文明都市事變先進都市、六次得到
世界科技前進先進市、五次得到世界雙擁楷模城稱呼。
⑤社會經濟狀況及房地產市場
連年來福州市黎民經濟綜合氣力顯著加強。2009 年，全市實現區域出產
總值 2524.28 億元，比上年增長 12.8%；全市人均區域出產總值達 36851 元，
增長 11.9%；社會消費品零售總額 1335.79 億元，比上年增長 18.0%；全社會
牢靠資產投資額 1646.72 億元，比上年增長 31.5%；全市實現收支口總值
178.60 億美元；處所級財政收入 195.26 億元，增長 15.6%；整年城鎮住民人
均可支配收入 20289 元，增長 9.1%，扣除價值身分，現實增長 10%。
在經濟保持快速增長的同時，福州市的經濟結構調解也取得了階段性進
展，財富結構日趨公道，第一財富比重逐年下降，第二財富比重穩步上升，
第三財富比重根基不變，三大財富比例為 9.6∶47.4∶43.0。農業經濟順應市
場需求變革，大力大舉調解出產結構，成長多種策劃，改進農產物品種和質量，
農業結構進一法式整；家產經濟競爭力明明進步，逐漸形成電子信息、汽車
及配件、紡織、冶金及冶金成品、修建建材、塑膠六大支柱財富，支柱財富
的產置魅占局限以上家產總產值的比重達 70%。軟件等高新技能財富和旅游、會
展、金融、中介等現代處奇跡穩步成長。
在房地產市場方面，2009 年全市共完成房地產開發投資 361.80 億元，增
長 15.4%，；商品住宅完成投資 252.19 億元，增長 12.6%；商品房銷售額 457.61
億元，增長 123.8%；商品房銷售面積 690.13 萬平方米，增長 86.2%。據城鄉
住戶抽樣觀測，全市城鎮住民人均現有住房修建面積 30.39 平方米，個中市

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區城鎮住民人均現有住房修建面積 27.05 平方米；全市農村住民人均住房面
積 47.48 平方米。
(2)地區身分
地區身分是指地皮地址區域的天然前提與社會、經濟前提，這些前提相
互團結所發生的區域特征，對區域內的地產價值水平有抉擇性的影響。
①地區位置
待估宗職位于倉山區福灣家產園區，臺嶼路東側、金洲南路南側，在福
州市城區的南部地區，按照福州市四城區地皮定級估價成就，待估宗地地皮
級別屬于Ⅲ級家產地， 其作為家產用地，其級差收益和總體價值水平在同級
同類用地中處于一般地區。
②基本辦法狀況
待估宗地地所處地區的供水由都市自來水公司供水，供水擔保率較高，
排水毗連市政排污管網；供電由市供電局供應，供電擔保率較高；地區內通
訊與市政通信網相連，市話遍及率高，通信線路流通。基本辦法整體前提一
般，已達“五通”，根基可以或許滿足用地需要。
③環境前提
地區環境質量屬該區域中度污染區，首要污染物為大氣污染及車輛排放
的尾氣。該地區整體環境質量較劣，對地價稍有影響。
④交通前提
宗地地址地區內首要由交通型骨干道福灣、西三環路等首要階梯組成交
通收集，階梯通達度一般；宗地距福州火趁魅站 5 公里，對社交通一般。
⑤財富集聚局限
待估宗地所處的家產區內有較多同類家產企業用地，已形成必然的聚積
局限。
(3)個別身分
個別身分是指與宗地直接相關的天然前提、基本辦法前提、地皮權力狀
況、籌劃前提等。
宗職位置：宗職位于福州市倉山區臺嶼路 99 號，東至安定、西至籌劃路、

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南至臺嶼路、北至電子工場。
宗地面積、形狀：宗地面積 31435.9 平方米(合 47.15 畝)，形狀較法則，
對建樹機關根基無影響。
地質前提：地質狀況較不變，地基承載力對工程建樹根基無影響。
陣勢坡度：宗地陣勢平展。
基本辦法前提：宗地紅線外“五通”(通上水、通下水、通路、通電、通
訊)，供水、供電等基本辦法保障率 98%以上。
交通前提：宗地臨臺嶼路，為一般階梯，交通便捷度一般。
地皮權力狀況：地皮全部權為國度全部，福建省永輝商業有限公司以出
讓方法取得地皮使用權，證載使用權終止日期為 2056 年 12 月 30 日，證載用
途為家產廠房及配套辦法。評估設定用途為家產，設定剩余使用年限為 45.6
年(至 2056 年 12 月 30 日)，設定無他項權力限制。
操作前提：宗地證載用途為家產，今朝地上建有 2 幢衡宇修建物，修建
面積合計約 29319.73 平方米，近況容積率 0.9。
地皮開發程度：待估宗地現實開發程度為“五通一平”(即紅線外通上水、
通下水、通電、通路、通信，紅線內園地平整)，估價設定開發程度為“五通
一平”(即紅線外通上水、通下水、通電、通路、通信，紅線內園地平整)。
3.地價界說
待估宗地證載用途為家產廠房及配套辦法、現適用途為家產，現實開發
程度為“五通一平”(即紅線外通上水、通下水、通電、通路、通信，紅線內
園地平整)，證載使用權范例為出讓，證載地皮使用權終止日期為 2056 年 12
月 30 日。按照本評估項目的性質及待估宗地的詳細情形，本次評估設定宗地
用途為家產，設定使用權范例為出讓，設定地皮剩余使用年限為 45.6 年，設
定在近況操作前提下(近況容積率 0.9)，設定地皮開發程度為“五通一平”(即
宗地紅線外通路、通電、通電訊、通上水、通下水、宗地紅線內園地平整)。
綜上，該宗地的評估功效是指待估宗地在滿足上述設定的用途、使用年
期、操作前提、開發水劃一各項評估設定前提，于評估基準日 2011 年 5 月×
31 日的公然市場前提下的地皮使用權價值。

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4.評估測算歷程
經說明，本次回收基準地價系數修處死和本錢逼近法對待估宗地舉辦評
估，評估測算歷程如下。
(1)基準地價系數修處死
基準地價系數修處死是通過對待估宗地地價影響身分的說明，操作宗地
地價批改系數，對各城鎮已發布的同類用途同級或同一地區地皮基準地價進
行批改，估算待估宗地客觀價值的要領。根基計較公式如下：
V = Vb × (1 ± ∑ K i )× K j
式中： V ──地皮使用權價值；

Vb ──待估宗地對應的基準地價；

∑K i ──宗地身分批改系數；

K j ──估價期日、容積率、地皮使用年期、地皮開發水劃一其他批改系數。

①基準地價簡直定
按照福州市人民當局于 2009 年 5 月 12 日宣布的《福州市人民當局關于
發布四城區地皮級別與基準地價調解功效的關照》(榕政綜〔2009〕81 號文件)，
待估宗地所處地區為Ⅲ級家產用地，對應的基準地價為 480 元/平方米，宗地
地價批改幅度±5%。該基準地價設定地皮開發程度為“五通一平”(即宗地紅
線外通路、通電、通電訊、通上水、通下水、宗地紅線內園地平整)，地皮使
用年限為 50 年，標準容積率為 1.0，基準日為 2009 年 1 月 1 日。
②宗地身分批改系數簡直定
Ⅰ.體例宗地身分聲名表及批改系數表
參考《城鎮地皮估價規程》及《 福州市都市地皮級別及基準地價更新技
術陳訴》的基準地價評估功效團結現場勘查，根據對待估宗地的影響程度，
體例宗地身分前提聲名表及批改系數表。
宗地身分前提聲名表
影響身分 優 較優 一般 較劣 劣
區 交通 臨路級別 骨干道 次干道 一般階梯 支路 小區內階梯
域 前提 ≤59，＞36 ≤36，＞16
公交便捷 ＞59 分 ≤16 分 ≤16 分
因 分 分

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素 距主、次
＞1000，≤ ＞1500，≤ ＞2000，≤
干道間隔 ≤1000 ＞2500
1500 2000 2500
(米)
距火趁魅站 ＞2000，≤ ＞2500，≤ ＞3000，≤
＜2000 ＞3500
間隔(米) 2500 3000 3500
根基 給水擔保
≤100 ≤100，＞90 ≤90，＞80 ≤80，＞70 ≤70
辦法 率(％)
大氣狀況 無污染 根基五污染 輕微污染 中度污染 嚴重污染
聲環境狀
環境 ≤50 ＞50，≤55 ＞55，≤60 ＞60，≤65 ＞65
況
前提
綠化包圍
＞30 ≤30，＞25 ≤25，＞20 ≤20，＞15 ≤15
率
工程地質
＞90 ≤90，＞70 ≤70，＞50 ≤50，＞30 ≤30
(分)
＜6°，≤16 ＞16°，≤26
天然 地形坡度 平展 ≤6° ＞26°
° °
前提
大水沉沒
≤5.6，＞
(海拔， ＞6 ≤6，＞5.6 ≤5.2，＞4.5 ≤4.5
5.2
米)
籌劃用途 家產用 行政奇跡用 旅游園林用
棲身用地 商服用地
個 影響 地 地 地
別 城鎮 籌劃階梯 殽雜型 糊口型骨干 交通型骨干
次骨干道 支路
因 籌劃 影響 骨干道 道 道
素 籌劃辦法
五通 四通 三通 二通 一通
影響
形狀規 形狀不規
形狀較規 根基法則， 形狀犯科則，
則，地皮 則，對企業
宗地形狀 則，地皮利 對企業機關 對企業機關
操作率 機關有嚴重
宗地 用率 90％ 無影響 有必然影響
95％ 影響
形狀
地皮達
地皮達較佳 對企業機關 面積過大，閑 面起勁大閑
宗地面積 最佳利
操作 無影響 置＞5％ 置＞10％
用

宗地身分批改系數表
影響身分 權重 優 較優 一般 較劣 劣
臨路級別 0.1 0.005 0.0025 0 -0.0025 -0.005
公交便捷 0.04 0.002 0.001 0 -0.001 -0.002
交通前提
距主、次干道間隔(米) 0.05 0.0025 0.00125 0 -0.00125 -0.0025
距火趁魅站間隔(米) 0.05 0.0025 0.00125 0 -0.00125 -0.0025
根基辦法 給水擔保率(％) 0.1 0.005 0.0025 0 -0.0025 -0.005
大氣狀況 0.05 0.0025 0.00125 0 -0.00125 -0.0025
環境前提 聲環境狀況 0.04 0.002 0.001 0 -0.001 -0.002
綠化包圍率 0.05 0.0025 0.00125 0 -0.00125 -0.0025


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工程地質(分) 0.05 0.0025 0.00125 0 -0.00125 -0.0025
天然前提 地形坡度 0.05 0.0025 0.00125 0 -0.00125 -0.0025
大水沉沒(海拔，米) 0.05 0.0025 0.00125 0 -0.00125 -0.0025
籌劃用途影響 0.11 0.0055 0.00275 0 -0.00275 -0.0055
城鎮籌劃 籌劃階梯影響 0.11 0.0055 0.00275 0 -0.00275 -0.0055
籌劃辦法影響 0.11 0.0055 0.00275 0 -0.00275 -0.0055
宗地形狀 0.02 0.001 0.0005 0 -0.0005 -0.001
宗地形狀
宗地面積 0.02 0.001 0.0005 0 -0.0005 -0.001
合計 1 0.05 0.025 0 -0.025 -0.05

Ⅱ.宗地身分批改系數
通過說明待估宗地的宗地身分，確定宗地身分批改系數如下表：
宗地身分批改系數表
影響身分 待估宗地指標值 指標是非度 批改系數
臨路級別 一般階梯 一般 0
公交便捷 ≤36，＞16 分 一般 0
距主、次干道間隔 ＞1500，≤2000 一般 0
距火趁魅站間隔 ＞3500 劣 -0.0025
給水擔保率 ≤100 優 0.005
大氣狀況 中度污染 較劣 -0.00125
聲環境狀況 ＞55，≤60 一般 0
綠化包圍率 ≤25，＞20 一般 0
工程地質 ≤70，＞50 一般 0
地形坡度 ≤6° 較優 0.00125
大水沉沒 ≤6，＞5.6 較優 0.00125
籌劃用途影響 家產用地 優 0.0055
籌劃階梯影響 交通型骨干道 一般 0
籌劃辦法影響 五通 優 0.0055
宗地形狀 根基法則，對企業機關無影響 一般 0
宗地面積 對企業機關無影響 一般 0
合計 0.01475

則宗地身分批改系數為 1.475%。
③期日批改
該基準地價的基準日為 2009 年 1 月 1 日，距評估基準日 2.5 年，應舉辦
期日批改。評估職員通過觀測、說明基準地價基準日至估價基準日之間該區
域同類地皮價值水平的改觀情形，確定地價年上漲幅度為 5%。
2.5
期日批改系數=(1+5%)
=1.1297

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④年期批改
本次評估設定宗地剩余年限為 45.6 年，而基準地價設定的使用年限為 50
年，因此應舉辦年期批改。年期批改的計較式如下：
1 1
K = 1 n ÷ 1 m
(1 + r ) (1 + r )

式中： K 為年期批改系數， n 為待估宗地剩余使用年限， m 為基準地價設
定的使用年限，r 為地皮還原利率。個中地皮還原利率的測算回收安詳利率加
風險調解值法，即將還原利率視為包括無風險酬金率和風險酬金率兩大部分，
通過對估價器材和當地地產市場狀況的綜合說明，別離確定各部分取值，再
將它們相加得出。計較歷程如下表：
項目 取值聲名 取值
無風險酬金率 取一年期銀行存款利率 3.25
投資者投資于收益不確定、具有必然風險性
投資風險補償率 3.15
的房地產時，所要求的特別風險補償
風
投資者投資房地產而支付特別打點所要求
險 打點承擔補償率 0.10%
的補償
報
投資者所投入的資金由于缺乏活動性所要
酬 缺乏活動性補償率 1.50%
求的補償
率
投資房地產所帶來的特別優惠，包羅易于獲
投資所帶來的優惠率 -1.00%
得融資、可得到所得稅抵扣等
合計 7%
45.6 50
則年期批改系數=［1-1/(1+7%) ］/［1-1/(1+7%) ］
=0.9878
⑤容積率批改
本次估價設定宗地容積率為 0.9，基準地價設定的標準容積率為 1，二者
差距不大且對付家產用地而言，容積率的崎嶇對地價影響不大，因此本次估
價不作容積率批改。
⑥開發程度批改
待估宗地開發程度設定為“五通一平”(即宗地紅線外通路、通電、通上
水、通下水、通信，宗地紅線內園地平整)，與基準地價設定的開發程度一致，
則不作開發程度批改。

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⑦基準地價系數修處死評估功效
待估宗地單價=480×(1+1.475%)×1.1297×0.9878
=543(元/平方米)
(2)本錢逼近法
本錢逼近法是以開發地皮所淹滅的各項客觀用度之和為首要依據，再加
上必然的利潤、利錢、應繳納的稅金和地皮增值收益來確定地皮價值的要領。
根基計較公式如下:
V = Ea + Ed + T + R1 + R2 + R3 = VE + R3
式中： V ──地皮使用權價值；

Ea ──地皮取得費(征地補償費)；
Ed ──地皮開發費；

T ──稅費;

R1 ──利錢；

R2 ──利潤；

R3 ──地皮增值收益；

VE ──地皮本錢價值。

①地皮取得費(征地補償費)
按照福州市人民當局 2011 年 05 月 12 日頒布的《福州市人民當局關于公
布福州市征地補償標準的關照》(榕政綜〔2011〕42 號)，倉山區征區域片綜
合地價(含青苗補償費)為 80000 元/畝，待估宗地所處地區為福州市倉山區，
則征地補償費按征區域片綜合地價計較，為 80000 元/畝。
征地補償費=80000/666.67
=120(元/平方米)
②稅費
Ⅰ.征地打點費
按照福建省物價局、省財政廳《關于從頭類型地皮系統收取征地打點費
有關問題的關照》(閩價[2002]房 237 號)規定：在各設區市籌劃區領域內征
用地皮的，征地打點費按征地費總額的 1.4％收取；在各設區市籌劃區領域以

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外及其他縣（市）領域內征用地皮的，征地打點費按征地費總額的 2.1％收取。
按照上述規定，本次評估征地打點費按 1.4%計較。
Ⅱ.耕地占用稅
按照《福建省人民當局關于印發的關照》
(閩政［2008］17 號)，福州市倉山區耕地占用稅按 35 元/平方米計較。
Ⅲ.耕地開墾費
按照疆域部門的有關資料，該區域人均耕地 0.06 畝，按照《關于福建省
耕地開墾費征收和使用規定》(閩政[2000]98 號)的規定，耕地開墾費取 15 元
/平方米。
Ⅳ.養老保障基金
按照福建省勞動和社會保障廳關于轉發勞動和社會保障部、疆域資源部
《切實做好被征地農民社會保障事變有關問題的關照》(閩勞社文[2007]349
號), 養老保障基金為 3 萬元/畝，即 45 元/平方米。
綜上，各項稅費如下表：
金額
項目序號 項目名稱 費率或計較式
(元/㎡)
① 征地打點費 征地補償費×1.4% 1.68
② 耕地占用稅 每平方米 35 元 35.00
③ 耕地開墾費 每平方米 15 元 15.00
④ 養老保障基金 每平方米 45 元 45.00
稅費合計 96.68

③地皮開發費
本次估價設定宗地開發程度為“五通一平”(即宗地紅線外通上水、通下
水、通路、通電、通信，宗地紅線內園地平整)，地皮開發費是指宗地紅線外
的基本辦法建樹及宗地紅線內的園地平整的開發用度，通過觀測待估宗地所
在地區同類地皮的均勻開發用度水平團結待估宗地現真相形，確定地皮開發
費為 160 元/平方米。
④利錢
按照待估宗地的開發局限，確定其開發周期為 2 年。征地補償費和稅費
設定為開發期月朔次性投入，地皮開發費設定為在開發期內勻稱投入，利率

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取基準日銀行一至三年期貸款利率 6.4%。
⑤利潤
利潤是指在公然市場的條件下，應計取的同類投資項目的均勻投資利潤。
通過觀測當地同類地皮開發項目的均勻利潤水平并綜合思量待估宗地的用
途、地皮開發的局限、開發周期等身分，確定以征地補償費、稅費、地皮開
發費之和為基數，投資利潤率取 5%。
⑥地皮增值收益
地皮增值收益是指農業用地轉為建樹用地并舉辦相應開發后，到達建樹
用地的某種操作前提而產生的增值。本次估價通過觀測當地同類地皮均勻增
值收益狀況團結委估宗地現真相形，確定以征地補償費、稅費、地皮開發費、
投資利錢、投資利潤為基數，地皮增值收益率取 30%。
⑦地價批改
Ⅰ.個別身分批改
個別身分批改是指按照待估宗地的身分，對地價測算功效舉辦批改。根
據基準地價系數修處死中對宗地身分的批改功效，確定該批改系數為 1.475%。
Ⅱ.年期批改
本次估價設定宗地剩余使用年限為 45.6 年，因此須舉辦年期批改。年期
批改的計較式如下：
1
K =1
(1 + r )n
式中： K 為年期批改系數， n 為待估宗地剩余使用年限， r 為地皮還原利
率。個中地皮還原利率的測算回收安詳利率加風險調解值法，即將還原利率
視為包括無風險酬金率和風險酬金率兩大部分，通過對估價器材和當地地產
市場狀況的綜合說明，別離確定各部分取值，再將它們相加得出。計較歷程
如下：
項目 取值聲名 取值
無風險酬金率 取一年期銀行存款利率 3.25
風 投資者投資于收益不確定、具有必然風險性
投資風險補償率 3.15
險 的房地產時，所要求的特別風險補償


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報 投資者投資房地產而支付特別打點所要求
打點承擔補償率 0.10%
酬 的補償
率 投資者所投入的資金由于缺乏活動性所要
缺乏活動性補償率 1.50%
求的補償
投資房地產所帶來的特別優惠，包羅易于獲
投資所帶來的優惠率 -1.00%
得融資、可得到所得稅抵扣等
合計 7%
45.6
則年期批改系數=1-1/(1+7%)
=0.9543
⑧本錢逼近法評估功效
本錢逼近法測算歷程如下表：
計較值
項目序號 項目名稱 計較式
(元/㎡)
① 征地補償費 120.00
② 稅費 96.68
③ 地皮開發費 160.00
(①+②)×［(1+貸款利率)開發期-1］
④ 利錢 38.86
+③×［(1+貸款利率)開發期/2-1］
⑤ 利潤 (①+②+③)×5% 18.83
⑥ 地皮本錢價值 ①+②+③+④+⑤ 434.37
⑦ 地皮增值收益 ⑥×30% 130.31
⑧ 個別身分批改 (⑥+⑦)×1.01475 573.01
⑨ 年期批改 ⑧×0.9543 547

本錢逼近法評估功效為 547 元/平方米。
5.評估功效
顛末評估測算，基準地價系數修處死的評估功效為 543 元/平方米，本錢
逼近法的評估功效為 547 元/平方米。通過說明兩種要領的計較歷程及所使用
數據的質量，我們以為兩種要領從差別角度展現了地價的內涵，并且兩種方
法對估價器材均具有相宜性，測算功效也較靠近，因此本次回收兩種要領測
算功效的簡單算術均勻值作為估價功效。
宗地地價=(543+547)/2
=545(元/平方米)
則宗地總地價=545×31435.9


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=17,132,566(元，取整)
(六)評估功效
(1)地皮使用權評估功效
通過評估測算，評估領域內宗地于評估基準日在設定前提下的公然市場
代價為 17,132,566 元（大寫金額：人民幣壹仟柒佰壹拾叁萬貳仟伍佰陸拾陸
元整）。
(2)評估功效與賬面代價較量改觀情形及原因
委估宗地地址地區經濟及家產化的成長，配套辦法不絕完善，企業不絕
增加，用地需求上升，可供開發操作的地皮鐫汰，連年地皮使用權出讓價值
的不絕攀升造成，故造成評估增值。

四、負債評估技能聲名

(一)評估領域
負債首要包羅：預收金錢、應付職工薪酬、應交稅費、其他應付款、長
期借錢等。
上述負債在評估基準日賬面值如下所示：
金額單位：人民幣元
科目 賬面值
預收金錢 4,500.00
應付職工薪酬 2,230.00
應交稅費 84,520.28
其他應付款 10,329,412.00
耐久借錢 30,000,000.00
負債合計 40,420,662.28


(二)活動負債各科目核實、評估的要領和功效
1.預收金錢
預收賬款賬面代價 4,500.00 元，為預收物業租金，經核實預收賬款金錢
真實、金額精確，在將來應付出相應的權益。本次評估以核實后的賬面代價
作為評估值。


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預收賬款評估值為 4,500.00 元。
2.應付職工薪酬
應付職工薪酬賬面值為 2,230.00 元，是企業已計提而未付的職工人為。
評估職員查閱了企業擬定的人為打點步伐，并查閱了相關賬簿和憑據，
確認各項計提用度切合規定、金額無誤，則以核實后賬面值作為評估值。
應付職工薪酬評估值為 2,230.00 元。
3.應交稅費
應交稅金賬面值 84,520.28 元，內容包羅企業應交的營業稅、城建稅、
教誨費附加、小我私家所得稅等。評估職員查閱了應交稅金明細賬，抽查企業的
完稅憑據、納稅申報表等資料，核實無誤后以賬面值作為評估值。
應交稅費評估值為 84,520.28 元。
4.其他應付款
其他應付款賬面值 10,329,412.00 元，內容包羅企業應付的物業租賃保
證金、職工保險等。評估職員對其他應付金錢的有關票據、協議或條約舉辦
了抽審核實，并對部分項目發函詢證。經核實，申報評估明細表各項內容均
精確無誤，未發明有無需付出的金錢，則以核實后賬面值作為評估值。
其他應付款評估值為 10,329,412.00 元。
5.耐久借錢
耐久借錢賬面代價為 30,000,000.00 元，為企業向浦發銀行福州支行借
入的金錢，借錢限期從 2010 年 11 月到 2015 年 8 月。評估職員查閱了相關借
款條約并發放函證，經核實該筆金錢真實，在將來應付出相應的權益或資產，
本次評估時以核實后的賬面值作為評估值。
耐久借錢評估值為 30,000,000.00 元。
(三)負債評估功效
負債評估功效如下：
金額單位：人民幣元
科目名稱 賬面值 評估值 增值額 增值率(%)
預收金錢 4,500.00 4,500.00 0.00 0.00


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應付職工薪酬 2,230.00 2,230.00 0.00 0.00
應交稅金 84,520.28 84,520.28 0.00 0.00
其他應付款 10,329,412.00 10,329,412.00 0.00 0.00
耐久借錢 30,000,000.00 30,000,000.00 0.00 0.00
負債合計 40,420,662.28 40,420,662.28 0.00 0.00




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第六部分 評估結論及說明

一、評估結論

評估職員按照有關法令、禮貌和資產評估準則、資產評估原則，根據必
要的評估措施，對委托評估的福建省永輝商業有限公司的股東所有權益代價
舉辦了評估。本次評估回收的代價范例為市場代價，并選用資產基本法舉辦
評估。按照以上評估事變，得出如下評估結論：
在評估基準日 2011 年 6 月 30 日，福建省永輝商業有限公司賬面總資產
為 7,856.28 萬元，賬面總負債為 4,042.07 萬元，賬面凈資產為 3,814.21 萬
元；評估后總資產為 25,292.41 萬元，總負債為 4,042.07 萬元，凈資產(股
東所有權益)為 21,250.34 萬元，評估增值 17,436.13 萬元，增值率 457.14%。
資產評估功效匯總表如下：
資產評估功效匯總表
金額單位：人民幣萬元

賬面代價 評估代價 增減值 增值率％
項 目
A B C=B-A D=C/A×100%
活動資產 1 755.08 755.08 0.00 0.00
非活動資產 2 7,101.20 24,537.33 17,436.13 245.54
個中：耐久股權投資 3 0.00 0.00 0.00
投資性房地產 4 0.00 0.00 0.00
牢靠資產 5 4,915.14 22,824.07 17,908.93 364.36
在建工程 6 0.00 0.00 0.00
無形資產 7 2,186.06 1,713.26 -472.80 -21.63
個中：地皮使用權 8 2,186.06 1,713.26 -472.80 -21.63
其他非活動資產 9 0.00 0.00 0.00
資產總計 10 7,856.28 25,292.41 17,436.13 221.94
活動負債 11 1,042.07 1,042.07 0.00 0.00

北京中企華資產評估有限責任公司 46
福建省永輝商業有限公司 100%股權評估項目評估聲名


非活動負債 12 3,000.00 3,000.00 0.00 0.00
負債總計 13 4,042.07 4,042.07 0.00 0.00
凈 資 產 14 3,814.21 21,250.34 17,436.13 457.14


二、評估結論與賬面代價較量改觀情形及原因

1.衡宇修建物類資產評估增值原因：
(1)近幾年由于修建本錢，出格是質料費、人工費的上漲造成評估增值；
(2)房地產市場買賣業務價值連年來一直增長，也是評估增值的首要原因。
2.地皮評估增值原因
委估宗地地址地區經濟及家產化的成長，配套辦法不絕完善，企業不絕
增加，用地需求上升，可供開發操作的地皮鐫汰，連年地皮使用權出讓價值
的不絕攀升造成，故造成評估增值。




北京中企華資產評估有限責任公司 47
中信證券股份有限公司關于永輝超市收購關聯公司福
建省永輝商業有限公司100%股權的保薦意見


永輝超市股份有限公司（以下簡稱“永輝超市”、“公司”）第一屆董事會第
二十八次集會會議審議通過《關于公司收購關聯公司福建省永輝商業有限公司 100%
股權的議案》。
中信證券股份有限公司（以下簡稱“中信證券”）作為永輝超市初次公然發
行股票并在上海證券買賣業務所上市的保薦機構，按照《上海證券買賣業務所股票上市規
則》、《證券刊行上市保薦業務打點步伐》等有關規定，就永輝超市收購其關聯方
福建省永輝商業有限公司（以下簡稱“永輝商業有限”）100%股權的關聯買賣業務，
揭曉如下保薦意見：
（1）通過收購關聯方永輝商業有限 100%股權，既有利于鐫汰公司耐久經
營性關聯買賣業務，又能增加公司的自有物業數量、低落租賃物業的策劃風險和租金
上漲風險、加強公司門店可一連性策劃手段，切合公司的長遠好處及成長計謀；
（2）本次買賣業務標的經過天健正信管帳師事宜全部限公司出具審計陳訴（天
健正信審（2011）NZ 字第 070005 號）以及北京中企華資產評估有限責任公司
出具相應的評估陳訴（中企華評報字(2011)第 3267 號），買賣業務價值以評估后的凈
資產代價 21,250.34 萬元作為參考，經各方協商后確定買賣業務價值為人民幣
18,796.61 萬元。買賣業務作價公允，定價遵循公平、合理、公然原則，不存在侵害
公司及其股東的好處；
（3）獨立董事揭曉了獨立意見，同意永輝超市對關聯公司永輝商業所有股
權舉辦收購。
保薦機構中信證券經核查后以為：
對付永輝超市收購關聯方永輝商業有限 100%股權，我們以為該等關聯買賣業務
事項的審議切合有關關聯買賣業務決定權利與措施的相關規定，關聯董事在審議關聯
買賣業務時予以回避；關聯買賣業務獲得獨立董事認可，并嚴格根據相關規定推行了關聯
買賣業務信息披露義務；關聯買賣業務經審計、評估后協商確定買賣業務價值，定價公允，不
存在侵害公司和中小股東好處的行為。
 （此頁無正文，為《中信證券股份有限公司關于永輝超市收購關聯公司福建
省永輝商業有限公司 100%股權的保薦意見》之具名蓋印頁）




保薦代表人：陳淑綿、秦成棟




中信證券股份有限公司
2011 年 9 月 8 日

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