1.保利地產現金收購保利置業20%股權,部分解決同業競爭、預計仍將繼續收購剩余27%股權保利地產和保利置業均作為保利集團下屬孫公司,均在中國從事房地產開發業務,存在潛在同業競爭問題。本次保利地產通過現金收購保利香港控股間接獲得保利置業20.20%的股權,標志著同業競爭的逐步解決。并且由于保利集團通過全資子公司保利香港控股和保利南方分別持有保利置業的股權為40.39%和6.93%,合計持有47.32%,剔除本次收購股權之后,保利集團仍持有保利置業27.12%,為充分解決潛在同業競爭、同業為了推動以保利地產為核心對保利集團境內房地產業務進行整合,預計保利地產后續仍將繼續收購保利置業。

2.收購PB僅為1.1倍、低于行業平均水平,并保利置業總貨值3,452億元、銷售超400億元17Q2末,保利置業歸母凈資產為223.68億元,保利地產擬持有保利置業20.20%股權所對應權益凈資產為45.18億元,收購價對應PB僅為1.14倍,低于目前A股主流房企平均PB為1.95倍。17Q2末,保利置業持有未售土地儲備為2,070萬平米,總未售貨值3,452億元,分布于20個一二線核心城市,其中,一線:二線:三四線=11%:62%:27%,長三角:珠三角:西南:其他區域=16%:11%:50%:23%,結構合理、土儲優質;2017年1-11月,保利置業378億元,同比增長25%,全年有望超400億元,因而,本次保利地產部分收購保利置業將也利于公司進一步擴大業務區域,有利于提升經營規模和市場占有率。

3.預計17年銷售沖刺3000億、同增43%,積極拿地、保利置業或并表推動18年銷售或高增根據克而瑞數據,17年1-11月公司銷售金額2,678億元,同比增長42%,銷售面積1,916萬平米,同比增長34%;其中11月銷售金額302億元,同比增長97%,銷售面積202萬平米,同比增長71%。預計公司12月銷售仍將保持約300億元,對應同比增長約42%,全年銷售實現近3,000億元,同比增長近43%。拿地方面,公司下半年開始積極拿地,1-10月公司合計拿地1,750億元,同比增長133%,拿地金額占比銷售金額74%,較2016年全年56%提升17pct,屬于加倉拿地,這將奠定公司2018年可售貨值彈性較大,同時考慮保利置業超400億元銷售規模存在并表可能,共同將推動公司在2018年中繼續獲得較高銷售增長。

4.收購保利置業強化資源整合核心地位,拿地積極、銷售高增,重申強烈推薦保利地產本次通過現金收購保利置業將逐步解決同業競爭問題、強化以保利地產為核心對保利集團境內房地產業務進行整合,而并購保利置業也將為公司帶來3,452億元總未售貨值和超400億元的銷售規模的增量,有利計17年全年銷售或將沖刺3,000億元,對應漲幅43%,同時公司自16年以來,持續加大拿地力度,17年1-10月拿地金額占比銷售金額高達74%,尤其下半年以來,拿地銷售金額比持續突破100%,同時公司抓住機遇積極通過招拍掛和并購方式擴充土地儲備,未來將充分受益于后續市場集中度進一步提升。我們維持公司17-19年每股收益預測分別為1.13、1.44和1.81元,重申強烈推薦評級。

5.風險提示:房地產市場下行風險

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