制圖莊豪

　　在房屋買賣中，交易雙方一般會先簽訂一份房屋買賣協議，規定買方需交付一定數額的購房定金，作為簽訂網簽版房屋買賣合同的擔保。

　　但是，當房價上漲，特別是房價漲幅較大時，相比于雙方在原合同中約定的定金，上漲的數額要比定金高出不少，在這種情況下，很可能出現賣方違約的情況：有人寧愿雙倍返還定金，也拒絕出售房屋，這樣的案例在現實生活中屢屢發生。

　　房價上漲，賣方寧愿賠償定金也拒絕過戶

　　近日，鄞州的胡先生遭遇了一件煩心事。

　　2016年春節過后，胡先生與高某簽訂了一份二手房買賣協議，雙方約定的主要內容為：高某以150萬元的價格將其所有的一套商品房轉讓給胡先生，胡先生首付20萬元作為定金，其余款項在半年內付清。

　　但一個讓雙方都沒有想到的情況發生了，合同簽訂后不到三個月，房價開始上漲，高某準備出售的這套房子的價格升到約200萬元。面對50萬元的差價，高某心里產生了強烈的不平衡感。而胡先生看到房價上漲，義烏庫存服裝回收，也擔心夜長夢多，屢屢催促高某要求馬上完成交易，但遭到高某的拒絕。最后，義烏庫存服裝回收，高某放出話，寧愿把20萬元定金退還，再按照定金罰則支付20萬元作為賠償，撤銷雙方簽訂的那份房屋買賣合同。胡先生則認為，即使高某賠償20萬元，但如果自己再去購置一套相同的房子，就要比原先多支付30萬元，因此，高某的違約行為，會給自己造成重大損失。

　　買方可以實際損失要求對方賠償

　　讓胡先生感到困惑的是，自己雖然占理，但法律上確實有這樣一個定金罰則，因此，如果自己向法院起訴要求對方賠償，能否獲得支持呢？

　　記者采訪了我國著名房地產法律專家吳取彬律師，請他就相關問題作了詳細分析。

　　吳取彬律師首先對此作出一個明確的回答，在這個與房屋定金有關的糾紛中，胡先生除了可以要求高某雙倍返還定金之外，還可以主張實際的損失賠償。

　　法律上所謂的定金罰則，實際上是約定一方向對方給付定金作為債權的擔保。債務人履行債務后，定金應當抵作價款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務的，應該雙倍返還定金。在房屋買賣糾紛中，不少當事人認為，如果房屋合同還未完全履行，在此階段違約就只需承擔定金罰則即可。實際上，這是對定金罰則的錯誤理解。為何這樣說呢？吳取彬律師從以下兩方面作了解釋。

　　首先，要求進行賠償的法律依據。

　　我國《合同法》第一百一十八條規定：合同當事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時，對方可以選擇適用違約金或者定金條款。同時該法第一百十四條第二款規定：“約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少”。可見，合同法對于違約金和定金的選擇，有明確的條文予以規定，只能選擇其一。但違約金與損害賠償金的概念、法律性質實際上是不同的，而且，對于定金和損害賠償的選擇，合同法并無明確的法律規定。因此，在法無明文規定的情況下，應根據《合同法》的“誠實信用”原則與“公平、公正”原則來分析當約定的定金與實際損害并存時，守約方是否可以在定金罰則之外進一步主張實際損失賠償的問題。當違約行為產生的損害低于定金罰則的金額時，應當適用定金罰則；當違約行為產生的損害高于定金罰則的金額時，除適用定金罰則外，對于超出部分的損失，守約方可向違約方主張損失賠償。

　　據記者了解，在司法實踐中，我市法院多次在類似案件的審理中，判決違約的賣方應以買方的實際損失作出賠償，這樣的判決，是對不誠信市場行為的一種懲處。

　　其次，關于損失賠償范圍的問題。

　　我國《合同法》第一百一十三條第一款規定：“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失”。這可以說是對損害賠償范圍采取的一種可預見性規則。

　　在市場經濟條件下，在合同履行期間，交易物價格發生波動應該是一種常態，作為買賣雙方當事人，在簽訂合同時對此應有一定的理解或者說預見。因此，如果因一方原因使合同不能履行，導致對方重新購買提高成本，就應當由違約方承擔因交易物價格上漲造成的差價損失，這是符合“可預見性規則”的。因此，本案中的買方胡先生，可以就標的物差價來作為其實際損失的依據。

　　吳取彬律師最后強調，在房屋買賣中，當賣方惡意違約拒絕履行定金協議，而房屋上漲的價格遠超交付的定金時，作為買方不應忍氣吞聲，可采取法律手段，要求賣方返還定金并賠償因房屋上漲給自己帶來的損失。 寧波日報記者董小軍

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