證券代碼：600890 證券簡稱: *ST 中房 編號：臨2009-33
中房置業(yè)股份有限公司
收購股權(quán)公告
本公司董事會(huì)及全體董事保證本公告內(nèi)容不存在任何虛假記載、誤導(dǎo)性陳述或
者重大遺漏，并對其內(nèi)容的真實(shí)性、準(zhǔn)確性和完整性承擔(dān)個(gè)別及連帶責(zé)任。
重要內(nèi)容提示：
●交易內(nèi)容：控股子公司北京中房長遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司（以下簡稱“中
房長遠(yuǎn)”）和天津乾成置業(yè)有限公司（以下簡稱“天津乾成”）分別收購新疆茂潤國際
物流有限公司（以下簡稱“新疆茂潤”）60%和40%股權(quán)。
●交易金額：400 萬元，同時(shí)承擔(dān)新疆茂潤8,519.20 萬元負(fù)債。
●是否構(gòu)成關(guān)聯(lián)交易：否
●交易對上市公司持續(xù)經(jīng)營能力資產(chǎn)狀況的影響：分享當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的繁榮，
提升競爭能力，提高公司的持續(xù)經(jīng)營能力。
一、交易概述
2009 年12 月2 日，本公司控股子公司中房長遠(yuǎn)和天津乾成公司與曾海琴、陳勇
簽訂《股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》，中房長遠(yuǎn)和天津乾成分別以240 萬元和160 萬元，共計(jì)400
萬元購買上述二人持有的新疆茂潤60%和40%股權(quán)，公司同時(shí)承擔(dān)新疆茂潤8,519.20
萬元負(fù)債。
2009 年12 月2 日公司第六屆董事會(huì)十二次會(huì)議審議通過了此次收購股權(quán)的議
案。本次交易不構(gòu)成關(guān)聯(lián)交易。
經(jīng)公司核查，交易涉及的總資產(chǎn)、交易金額（包括承擔(dān)的負(fù)債）以及交易標(biāo)的
最近一年的收入、利潤均未達(dá)到提交股東大會(huì)審議標(biāo)準(zhǔn)，也沒有構(gòu)成《上市公司重
大資產(chǎn)重組管理辦法》規(guī)定的重大資產(chǎn)重組事項(xiàng)。
二、交易標(biāo)的基本情況
1、公司概況
企業(yè)名稱：新疆茂潤國際物流有限公司
住 所：新疆烏魯木齊沙依巴克區(qū)友好南路551 號
法定代表人：曾海琴2
注冊資金：500 萬元人民幣
注冊時(shí)間：2007 年12 月28 日
公司類型：有限責(zé)任公司
主要經(jīng)營范圍：一般經(jīng)營項(xiàng)目（國家法律、行政法規(guī)規(guī)定有專項(xiàng)審批的項(xiàng)目除
外；需要取得專項(xiàng)審批的項(xiàng)目待取得有關(guān)部門的批準(zhǔn)文件或頒發(fā)的許可證、資質(zhì)證
后方可經(jīng)營，具體經(jīng)營項(xiàng)目和期限以有關(guān)部門的批準(zhǔn)文件或頒發(fā)的許可證、資質(zhì)證
為準(zhǔn)），國際貨運(yùn)代理；貨物與技術(shù)的進(jìn)出口業(yè)務(wù)；建材、陶瓷制品、商品混凝土、
石油制品、化工制品、五金交電、鋼材、日用百貨、針紡織品、皮棉的銷售。
2、股東情況
股東名稱 出資額（萬元） 持股比例
曾海琴 300 60%
陳 勇 200 40%
合 計(jì) 500 100%
本次收購的股權(quán)不存在抵押、質(zhì)押情況，也不涉及重大爭議、訴訟或仲裁事項(xiàng)，
沒有查封、凍結(jié)等司法措施情形。
3、標(biāo)的公司項(xiàng)目概況
新疆茂潤目前擁有新疆兵團(tuán)供銷大廈部分產(chǎn)權(quán)。新疆兵團(tuán)供銷大廈位于烏魯木
齊市沙依巴克區(qū)友好南路23 號，東臨友好南路，南為揚(yáng)子江路，西為攬秀西街，北
為河灘北路，為市區(qū)繁華地帶，對面為烏魯木齊的城市地標(biāo)性建筑物-紅山和紅山公
園，為友好商圈的核心地帶。所在位置交通便利，是烏魯木齊交通的中心樞紐之地，
有近30 條公交線路在此通過，全天數(shù)百次的公交車輛通行，可達(dá)全市各個(gè)地點(diǎn)，距
火車站4.5 公里，距汽車站2.5 公里，客流量極大。大廈周邊配套齊備，各種服務(wù)機(jī)
構(gòu)齊全。
新疆兵團(tuán)供銷大廈由兵團(tuán)供銷合作總公司修建，由主樓和裙樓兩部分組成，總
面積約52,000 平方米（含地下7,747.33 平方米），占地5,226 平方米。目前新疆兵團(tuán)
供銷合作總公司擁有主樓大部分及裙樓地下1 層部分和地上第5 層產(chǎn)權(quán)，面積約
32,000 平方米；我公司控股子公司新疆中房置業(yè)有限公司（以下簡稱“新疆中房”）
擁有3-4 層產(chǎn)權(quán)，面積為7,871.19 平方米；新疆茂潤擁有裙樓地下1 層部分、地上1
層（含地下2 層庫房）、地上2 層房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，共計(jì)7,714.10 平方米。土地使用年限從
1992 年12 月10 日至2032 年12 月10 日，土地性質(zhì)為商業(yè)用地。
烏魯木齊市是新疆維吾爾自治區(qū)首府，是全疆政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科技的中心。
2009 年以來，烏魯木齊市房地產(chǎn)整體運(yùn)行狀況明顯好于去年，商品房銷售面積、成3
交價(jià)格均大幅增長。近年來商業(yè)也快速發(fā)展，烏魯木齊市政府近期提出要把烏市建
設(shè)成為“亞心之都、商旅名城、國際都市、宜居城市”，推進(jìn)城市商業(yè)的大發(fā)展，表
明烏魯木齊市的商業(yè)發(fā)展空間巨大。按照《2008 年至2020 年烏魯木齊市城市商業(yè)網(wǎng)
點(diǎn)發(fā)展規(guī)劃》，今年開始到2020 年，首府將建25 個(gè)商業(yè)中心，按照“零售商業(yè)網(wǎng)絡(luò)
化、批發(fā)市場規(guī)模化、物流配送產(chǎn)業(yè)化”的發(fā)展要求，將形成1 個(gè)市級商業(yè)中心、5
個(gè)區(qū)級商業(yè)中心、19 個(gè)居住區(qū)（社區(qū)）商業(yè)中心及30 條左右的綜合特色商業(yè)街等，
逐步建立與國內(nèi)外市場接軌的現(xiàn)代商業(yè)網(wǎng)絡(luò)體系，把首府逐步打造成中亞地區(qū)現(xiàn)代
化國際商貿(mào)中心。而在烏魯木齊市政府及沙依巴克區(qū)政府的商業(yè)規(guī)劃當(dāng)中，友好商
圈是“六圈十二街、三縱一橫”架構(gòu)的重要一環(huán)，“六圈”里有友好路地區(qū)，“三縱”
其中之一是長江路與友好路，強(qiáng)有力的政府支持都將使烏魯木齊的商業(yè)項(xiàng)目后面有
相當(dāng)大的發(fā)展空間。
目前，全國房地產(chǎn)市場逐漸回暖，烏魯木齊投資或工作的置業(yè)需求及人均可支
配性收入不斷提高及目前顯現(xiàn)的通漲預(yù)期等，都將推升商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)格。而在紅山
商圈及友好商圈范圍內(nèi)已很難找到大面積的商業(yè)經(jīng)營場地，隨著后期城市及地區(qū)建
設(shè)力度的不斷加大，新疆兵團(tuán)供銷大廈將在后期的經(jīng)營及招商推廣中成為一個(gè)重要
的投資目標(biāo)。
4、財(cái)務(wù)狀況
根據(jù)北京天職國際會(huì)計(jì)師事務(wù)所有限責(zé)任公司出具的天職京審字[2009]2155 號
審計(jì)報(bào)告所載，截至2009 年10 月31 日，公司資產(chǎn)總計(jì)8,649.77 萬元，負(fù)債總計(jì)
8,519.20 萬元，凈資產(chǎn)130.57 萬元。2009 年1-10 月份，主營業(yè)務(wù)收入0 萬元，凈利
潤-221.17 萬元，累計(jì)虧損369.42 萬元。
新疆茂潤負(fù)債總額中的8,204 萬元，是由于收購新疆兵團(tuán)供銷大廈裙樓地下1 層
部分、地上1 層（含地下2 層庫房）、地上2 層房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)而產(chǎn)生的應(yīng)付帳款。其中的
4,600 萬元借款約定了以上述房產(chǎn)作為抵押，但未辦理抵押登記手續(xù)。
三、交易合同的主要內(nèi)容和定價(jià)情況
（一） 協(xié)議的主要條款
1、 協(xié)議的簽署雙方：北京中房長遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司、天津乾成置業(yè)
有限公司、曾海琴、陳勇；
2、 協(xié)議簽署日期：2009 年12 月2 日；
3、 交易標(biāo)的：曾海琴持有的新疆茂潤60%的股權(quán)及陳勇持有的新疆茂潤40%
的股權(quán)；
4、 交易價(jià)格：共400 萬元，其中曾海琴應(yīng)得240 萬元，陳勇應(yīng)得160 萬元；4
5、 支付方式：
（1）簽署協(xié)議之日起三日內(nèi)，受讓方中房長遠(yuǎn)向出讓方曾海琴支付72 萬元；
受讓方天津乾成向出讓方陳勇支付48 萬元股權(quán)轉(zhuǎn)讓款。
（2）自辦理完工商變更登記及資產(chǎn)交接后三日內(nèi)，受讓方中房長遠(yuǎn)向出讓方曾
海琴支付168 萬元股權(quán)轉(zhuǎn)讓款；受讓方天津乾成向出讓方陳勇支付剩余的112 萬元
股權(quán)轉(zhuǎn)讓款。
6、 違約責(zé)任：
（1）出讓方逾期辦理股權(quán)變更及資產(chǎn)交接手續(xù)，每逾期一天，出讓方按股權(quán)轉(zhuǎn)
讓價(jià)款總金額的萬分之五支付違約金；受讓方如不能按合同約定時(shí)間支付股權(quán)轉(zhuǎn)讓
款，每逾期一天，出讓方按股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款總金額的萬分之五支付違約金；
（2）協(xié)議履行過程中因出讓方或受讓方違背其在本協(xié)議項(xiàng)下的承諾或保證而給
對方造成經(jīng)濟(jì)損失的，由違背承諾或保證的一方予以賠償，并以股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款總金
額的10%承擔(dān)違約責(zé)任。
（3）出讓方未如實(shí)履行對新疆茂潤國際物流有限公司的信息披露義務(wù)，而導(dǎo)致
標(biāo)的股權(quán)轉(zhuǎn)讓后新疆茂潤發(fā)生額外的支出，該支出由出讓方承擔(dān)。
7、 生效條款：
經(jīng)受讓方履行相關(guān)審批程序后生效。
（二）本次交易的定價(jià)政策
本次交易的交易價(jià)格以沃克森（北京）國際資產(chǎn)評估有限公司的“沃克森評報(bào)
字[2009]第0135 號” 評估報(bào)告的凈資產(chǎn)評估值作為定價(jià)依據(jù)，扣除過戶后公司應(yīng)承
擔(dān)的房產(chǎn)稅等費(fèi)用，最終確定收購價(jià)格為400 萬元。
評估基準(zhǔn)日為2009 年10 月31 日。新疆茂潤經(jīng)評估后的資產(chǎn)狀況如下：
項(xiàng) 目 帳面價(jià)值 評估價(jià)值 增減值 增值率%
流動(dòng)資產(chǎn) 7.66 8.19 0.53 6.92
非流動(dòng)資產(chǎn) 8,642.11 8,942.90 300.79 3.48
其中：投資性房地產(chǎn) 8,640.96 8,941.78 300.82 3.48
固定資產(chǎn) 1.14 1.12 -0.02 -1.75
資產(chǎn)總計(jì) 8,649.77 8,951.09 301.32 3.48
流動(dòng)負(fù)債 8,519.20 8,519.20 0 0
負(fù)債總計(jì) 8,519.20 8,519.20 0 0
凈 資 產(chǎn) 130.57 431.89 301.32 230.77
四、進(jìn)行本次交易的目的及對公司的影響5
1、符合公司戰(zhàn)略發(fā)展
符合公司立足北京等一線城市向有市場發(fā)展空間的二、三線城市房地產(chǎn)市場進(jìn)
軍的思路。本次收購可以避免與大型房地產(chǎn)企業(yè)在一線城市的正面競爭，揚(yáng)長避短，
分享當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的繁榮，提升競爭能力，對公司的發(fā)展具有重要的意義。
2、提高公司盈利能力
新疆中房目前已擁有新疆兵團(tuán)供銷大廈的裙樓3-4 層產(chǎn)權(quán)，由于該項(xiàng)目裝修年限
較長、產(chǎn)權(quán)比較分散，對高端商戶吸引力不大，租金偏低，商業(yè)運(yùn)作附加值較低，
整體經(jīng)營運(yùn)作較差。收購新疆茂潤所擁有的該大廈裙樓地下1 層及地上1-2 層后，將
完成對此樓的一個(gè)整合，使經(jīng)營面積上增加近一倍，形成一個(gè)整體項(xiàng)目，公司將通
過整體定位策劃，使其經(jīng)營現(xiàn)狀得以改善，提高公司的持續(xù)經(jīng)營能力，形成新的利
潤增長點(diǎn)。公司將合理調(diào)配資金，解決承擔(dān)的債務(wù)問題，將債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)降至最低。
3、符合公司及全體股東利益
自金融危機(jī)以來，住宅性房地產(chǎn)恢復(fù)較快，商業(yè)地產(chǎn)恢復(fù)相對較慢，目前購入
價(jià)格相對合理，除正常經(jīng)營為公司帶來的收益，公司持有自有物業(yè)也可以享有物業(yè)
重估增值，符合公司及全體股東的利益。
五、備查文件目錄
1、第六屆董事會(huì)十二次會(huì)議決議；
2、《股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》；
3、天職國際會(huì)計(jì)師事務(wù)所有限責(zé)任公司出具的“天職京審字[2009]2155 號”審計(jì)
報(bào)告；
4、沃克森（北京）國際資產(chǎn)評估有限公司的“沃克森評報(bào)字[2009]第0135 號”
評估報(bào)告；
中房置業(yè)股份有限公司董事會(huì)
2009 年12 月2 日北京中房長遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司
和天津乾成置業(yè)有限公司
擬收購新疆茂潤國際物流有限公司股權(quán)項(xiàng)目
資產(chǎn)評估報(bào)告書
沃克森評報(bào)字[2009]第0135 號
（資產(chǎn)評估報(bào)告共分三冊，本冊為第一冊）
第一冊 資產(chǎn)評估報(bào)告書
第二冊 資產(chǎn)評估說明
第三冊 資產(chǎn)評估明細(xì)表
沃克森（北京）國際資產(chǎn)評估有限公司
二○○九年十一月三十日
中國·北京北京中房長遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)公司和天津乾成置業(yè)公司擬收購新疆茂潤國際物流有限公司股權(quán)項(xiàng)目資產(chǎn)評估報(bào)告書
第一冊 資產(chǎn)評估報(bào)告書
評估報(bào)告書聲明...................................................1
(摘要)...........................................................2
資產(chǎn)評估報(bào)告書...................................................5
一、委托方、被評估單位概況及其他評估報(bào)告使用者...................5
二、評估目的....................................................11
三、評估對象和范圍..............................................11
四、價(jià)值類型及其定義............................................13
五、評估基準(zhǔn)日..................................................13
六、評估原則....................................................13
七、評估依據(jù)....................................................14
八、評估方法....................................................16
九、評估程序?qū)嵤┻^程及情況......................................21
十、評估假設(shè)....................................................22
十一、評估結(jié)論..................................................23
十二、特別事項(xiàng)說明..............................................25
十三、評估報(bào)告使用限制說明......................................26
十四、評估報(bào)告日................................................26
評估報(bào)告附件....................................................28北京中房長遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)公司和天津乾成置業(yè)公司擬收購新疆茂潤國際物流有限公司股權(quán)項(xiàng)目資產(chǎn)評估報(bào)告書
沃克森（北京）國際資產(chǎn)評估有限公司 1
評估報(bào)告書聲明
北京中房長遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司：
天津乾成置業(yè)有限公司公司：
沃克森（北京）國際資產(chǎn)評估有限公司（以下簡稱“沃克森”或我公司）接受貴
公司的委托，對新疆茂潤國際物流有限公司于評估基準(zhǔn)日2009 年10 月31 日的股東
全部權(quán)益價(jià)值進(jìn)行了評估，針對本評估報(bào)告特作如下聲明：
一、評估機(jī)構(gòu)和注冊資產(chǎn)評估師在執(zhí)行本資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)中，遵循了相關(guān)法律法規(guī)
和資產(chǎn)評估準(zhǔn)則，恪守了獨(dú)立、客觀和公正的原則。根據(jù)注冊資產(chǎn)評估師在執(zhí)業(yè)過程
中掌握的事實(shí)，在我們認(rèn)知的最大能力范圍內(nèi)，評估報(bào)告陳述的事項(xiàng)是客觀、真實(shí)的。
我們的分析、判斷和推論，以及出具的評估報(bào)告遵循了資產(chǎn)評估準(zhǔn)則和相關(guān)規(guī)范。
二、評估對象涉及的資產(chǎn)、負(fù)債清單及相關(guān)法律權(quán)屬資料由委托方、被評估單位
（或者產(chǎn)權(quán)持有單位）提供并經(jīng)其簽章確認(rèn)；提供必要的資料并保證所提供資料的真
實(shí)性、合法性、完整性及恰當(dāng)使用評估報(bào)告是委托方和相關(guān)當(dāng)事方的責(zé)任。
三、評估機(jī)構(gòu)和注冊資產(chǎn)評估師與評估報(bào)告中的評估對象無利益關(guān)系，與相關(guān)當(dāng)
事方無利益關(guān)系，對相關(guān)當(dāng)事方不存在偏見。
四、注冊資產(chǎn)評估師已對評估報(bào)告中的評估對象進(jìn)行現(xiàn)場調(diào)查；我們已對評估對
象的法律權(quán)屬狀況給予必要的關(guān)注，對評估對象法律權(quán)屬資料進(jìn)行必要的核查，但無
法對評估對象的法律權(quán)屬真實(shí)性做任何形式的保證；我們已提請企業(yè)完善產(chǎn)權(quán)，并對
發(fā)現(xiàn)的問題進(jìn)行了披露。
五、評估機(jī)構(gòu)和注冊資產(chǎn)評估師具備評估業(yè)務(wù)所需的執(zhí)業(yè)資質(zhì)和相關(guān)專業(yè)評估經(jīng)驗(yàn)。
六、評估報(bào)告中的分析、判斷受評估報(bào)告中假設(shè)和限定條件的限制，評估結(jié)論僅
在評估報(bào)告設(shè)定的評估假設(shè)和限制條件下成立。評估報(bào)告使用者應(yīng)當(dāng)充分關(guān)注評
估報(bào)告中載明的特別事項(xiàng)說明、評估假設(shè)和限定條件及其對評估結(jié)論的影響。
七、評估機(jī)構(gòu)和注冊資產(chǎn)評估師對評估對象的價(jià)值進(jìn)行估算并發(fā)表的專業(yè)意見，
是經(jīng)濟(jì)行為實(shí)現(xiàn)的參考依據(jù)，不應(yīng)視為評估目的實(shí)現(xiàn)的價(jià)格保證，并不承擔(dān)相關(guān)當(dāng)事
人決策的責(zé)任。我們出具的評估報(bào)告及其所披露的評估結(jié)論僅限于評估報(bào)告載明的評
估目的，僅在評估報(bào)告使用有效期限內(nèi)使用，因使用不當(dāng)造成的后果與我們無關(guān)。
八、我們未考慮本次申報(bào)評估資產(chǎn)出售尚應(yīng)承擔(dān)的費(fèi)用和稅項(xiàng)等可能影響其價(jià)值
的因素，我們也未對各類資產(chǎn)的重估增、減值額作任何納稅考慮；
九、我們未考慮本次申報(bào)評估資產(chǎn)抵押、擔(dān)保等任何限制因素對評估結(jié)論的影響。
十、評估結(jié)論是根據(jù)基準(zhǔn)日時(shí)點(diǎn)的資產(chǎn)狀況，市場價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)確定的，評估報(bào)告使
用者應(yīng)當(dāng)對評估基準(zhǔn)日后資產(chǎn)數(shù)量、價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)的變化，在資產(chǎn)實(shí)際作價(jià)時(shí)給予充分考
慮，進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。北京中房長遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)公司和天津乾成置業(yè)公司擬收購新疆茂潤國際物流有限公司股權(quán)項(xiàng)目資產(chǎn)評估報(bào)告書
沃克森（北京）國際資產(chǎn)評估有限公司 2
北京中房長遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司
和天津乾成置業(yè)有限公司
擬收購新疆茂潤國際物流有限公司股權(quán)項(xiàng)目
資產(chǎn)評估報(bào)告書
(摘要)
沃克森評報(bào)字[2009]第0135 號
重 要 提 示
以下內(nèi)容摘自資產(chǎn)評估報(bào)告書，欲了解本評估項(xiàng)目全面
情況，應(yīng)認(rèn)真閱讀資產(chǎn)評估報(bào)告書全文。
沃克森（北京）國際資產(chǎn)評估有限公司接受北京中房長遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公
司和天津乾成置業(yè)有限公司的委托，根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)和資產(chǎn)評估準(zhǔn)則、資產(chǎn)評估
原則，采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法和收益法評估方法，按照必要的評估程序，對北京中房長遠(yuǎn)房
地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司和天津乾成置業(yè)有限公司擬實(shí)施股權(quán)收購行為涉及的新疆茂
潤國際物流有限公司股東全部權(quán)益在2009 年10 月31 日的市場價(jià)值進(jìn)行了評估。現(xiàn)
將資產(chǎn)評估情況報(bào)告如下。
一、委托方及被評估單位
委托方之一：北京中房長遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司（以下簡稱“中房長遠(yuǎn)”）
委托方之二：天津乾成置業(yè)有限公司（以下簡稱“乾成置業(yè)”）
被評估單位：新疆茂潤國際物流有限公司（以下簡稱“新疆茂潤”）
二、評估目的
本次評估系對新疆茂潤國際物流有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值進(jìn)行評估，為北京中
房長遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司和天津乾成置業(yè)有限公司擬收購新疆茂潤國際物流
有限公司股權(quán)的經(jīng)濟(jì)行為提供價(jià)值參考依據(jù)。
本次經(jīng)濟(jì)行為已獲中房置業(yè)股份有限公司總經(jīng)理辦公會(huì)批準(zhǔn)。
三、評估對象和范圍北京中房長遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)公司和天津乾成置業(yè)公司擬收購新疆茂潤國際物流有限公司股權(quán)項(xiàng)目資產(chǎn)評估報(bào)告書
沃克森（北京）國際資產(chǎn)評估有限公司 3
本次評估對象為中房長遠(yuǎn)和乾成置業(yè)于評估基準(zhǔn)日擬收購新疆茂潤股權(quán)行為所
涉及的新疆茂潤股東全部權(quán)益價(jià)值。
具體評估范圍為新疆茂潤于評估基準(zhǔn)日收購行為所涉及的全部資產(chǎn)及負(fù)債，其中
資產(chǎn)賬面值為8,649.77 萬元，負(fù)債總額 8,519.20 萬元，所有者權(quán)益 130.57 萬元。
評估前賬面值已經(jīng)天職國際會(huì)計(jì)師事務(wù)所有限公司審計(jì)，并出具了天職京審字（2009）
2155 號的無保留意見審計(jì)報(bào)告。
評估范圍以被評估單位提供的評估申報(bào)表為準(zhǔn)。
四、評估基準(zhǔn)日
本項(xiàng)目資產(chǎn)評估基準(zhǔn)日為2009 年10 月31 日。
五、評估方法
本次評估采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法及收益法。
六、價(jià)值類型
本次評估的價(jià)值類型為市場價(jià)值。
七、評估結(jié)論
根據(jù)以上評估工作，本次評估采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法評估結(jié)果作為評估結(jié)論：
在評估基準(zhǔn)日2009 年10 月31 日資產(chǎn)總額賬面值8649.77 萬元，評估值 8951.09
萬元，評估增值301.32 萬元，增值率230.77%；
負(fù)債總額賬面值8519.20 萬元，評估值8519.20 萬元，評估值與賬面值無差異；
凈資產(chǎn)賬面值130.57 萬元，評估值431.89 萬元，評估增值301.32 萬元，增值
率230.77%。
評估結(jié)論詳細(xì)情況見資產(chǎn)評估結(jié)果匯總表及評估明細(xì)表。
資產(chǎn)評估結(jié)果匯總表
評估基準(zhǔn)日：2009 年10 月31 日
被評估單位： 新疆茂潤國際物流有限公司 金額單位：人民幣萬元
賬面價(jià)值 評估價(jià)值 增減值 增值率％
項(xiàng) 目
A B C=B-A D=C/A×100
流動(dòng)資產(chǎn) 1 7.66 8.19 0.53 6.92
非流動(dòng)資產(chǎn) 2 8,642.11 8,942.90 300.79 3.48
其中：可供出售金融資產(chǎn) 3 - - - -
持有至到期投資 4 - - - -北京中房長遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)公司和天津乾成置業(yè)公司擬收購新疆茂潤國際物流有限公司股權(quán)項(xiàng)目資產(chǎn)評估報(bào)告書
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賬面價(jià)值 評估價(jià)值 增減值 增值率％
項(xiàng) 目
A B C=B-A D=C/A×100
長期應(yīng)收款 5 - - - -
長期股權(quán)投資 6 - - - -
投資性房地產(chǎn) 7 8,640.96 8,941.78 300.82 3.48
固定資產(chǎn) 8 1.14 1.12 -0.02 -1.75
在建工程 9 - - - -
工程物資 10 - - - -
固定資產(chǎn)清理 11 - - - -
生產(chǎn)性生物資產(chǎn) 12 - - - -
油氣資產(chǎn) 13 - - - -
無形資產(chǎn) 14 - - - -
開發(fā)支出 15 - - - -
商譽(yù) 16 - - - -
長期待攤費(fèi)用 17 - - - -
遞延所得稅資產(chǎn) 18 - - - -
其他非流動(dòng)資產(chǎn) 19 - - - -
資產(chǎn)總計(jì) 20 8,649.77 8,951.09 301.32 3.48
流動(dòng)負(fù)債 21 8,519.20 8,519.20 - -
非流動(dòng)負(fù)債 22 - - - -
負(fù)債總計(jì) 23 8,519.20 8,519.20 - -
凈 資 產(chǎn) 24 130.57 431.89 301.32 230.77
報(bào)告使用者在使用本報(bào)告的評估結(jié)論時(shí)，請注意本報(bào)告正文中第十二項(xiàng)“特別事
項(xiàng)說明”對評估結(jié)論的影響；并關(guān)注評估結(jié)論成立的評估假設(shè)及前提條件。
按照有關(guān)資產(chǎn)評估現(xiàn)行規(guī)定，本評估報(bào)告有效期一年，自評估基準(zhǔn)日起計(jì)算。超
過一年，需重新進(jìn)行資產(chǎn)評估。
[本頁以下無正文]北京中房長遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)公司和天津乾成置業(yè)公司擬收購新疆茂潤國際物流有限公司股權(quán)項(xiàng)目資產(chǎn)評估報(bào)告書
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北京中房長遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司
和天津乾成置業(yè)有限公司
擬收購新疆茂潤國際物流有限公司股權(quán)項(xiàng)目
資產(chǎn)評估報(bào)告書
沃克森評報(bào)字[2009]第0135 號
北京中房長遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司：
天津乾成置業(yè)有限公司公司：
沃克森（北京）國際資產(chǎn)評估有限公司接受貴公司的委托，根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)
和資產(chǎn)評估準(zhǔn)則、資產(chǎn)評估原則，采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法和收益法的評估方法，按照必要的
評估程序，對貴公司擬實(shí)施股權(quán)收購行為涉及的新疆茂潤國際物流有限公司股東全部
權(quán)益在2009 年10 月31 日的市場價(jià)值進(jìn)行了評估。現(xiàn)將資產(chǎn)評估情況報(bào)告如下。
一、委托方、被評估單位概況及其他評估報(bào)告使用者
（一）委托方概況
1、委托方之一:北京中房長遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱“中房長遠(yuǎn)”）
企業(yè)名稱：北京中房長遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
注冊地址：北京市宣武區(qū)廣安門南濱河路1 號高新大廈401 室
法定代表人：岳慧欣
注冊資本：人民幣5000 萬元
公司類型： 有限責(zé)任公司
經(jīng)營期限： 2001 年01 月16 日至2021 年01 月15 日
注冊號： 110000001922776
經(jīng)營范圍： 房地產(chǎn)開發(fā)；銷售商品房；自有房屋的物業(yè)管理；房地產(chǎn)信息咨詢
（中介除外）；銷售包裝食品、建筑材料、裝飾材料、鋼材、百貨、工藝美術(shù)品、針
紡織品、五金交電、化工材料、機(jī)械電器設(shè)備、家具、家用電器。
企業(yè)簡介：中房長遠(yuǎn)成立于2001 年1 月16 日，是中國房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)公司與中
國城鄉(xiāng)建設(shè)總公司為開發(fā)彩和坊南區(qū)危改項(xiàng)目而成立的項(xiàng)目公司。2003 年通過資產(chǎn)置
換的方式置入中房置業(yè)股份有限公司。目前中房置業(yè)股份有限公司持有80%的股權(quán)，
中房集團(tuán)華北城市建設(shè)投資有限公司持有20%的股權(quán)。
中房長遠(yuǎn)于2001 年開始在中關(guān)村核心區(qū)內(nèi)精心開發(fā)了新型商務(wù)公寓項(xiàng)目——長
遠(yuǎn)天地大廈；繼而于2002 年10 月與宣武區(qū)政府合作開發(fā)西二環(huán)邊上的經(jīng)濟(jì)適用北京中房長遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)公司和天津乾成置業(yè)公司擬收購新疆茂潤國際物流有限公司股權(quán)項(xiàng)目資產(chǎn)評估報(bào)告書
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房——樂城家園。2003 年、2004 年公司被中央企業(yè)工委和團(tuán)中央授予“青年文明號”
稱號，2004 年被中國房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)評為文明單位和“青年文明號”稱號,連續(xù)三年
被北京市宣武區(qū)廣外街道辦事處授予“突出貢獻(xiàn)單位”稱號。
2、委托方之二:天津乾成置業(yè)有限公司（以下簡稱“乾成置業(yè)”）
企業(yè)名稱：天津乾成置業(yè)有限公司
注冊地址：南開區(qū)紅旗南路與凌賓路交口西北側(cè)天津奧林匹克村17、18-101
法定代表人：岳慧欣
注冊資本：人民幣1000 萬元
公司類型： 有限責(zé)任公司
經(jīng)營期限： 2004 年12 月10 日至2014 年12 月9 日
注冊號： 120104000010749
經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)、商品房銷售；物業(yè)管理；經(jīng)濟(jì)信息咨詢；家具裝飾；建
筑材料、鋼材、百貨、工藝美術(shù)品、針紡織品、五金、交電、化工材料、機(jī)械電器設(shè)
備、家具、家用電器批發(fā)兼零售；房屋租賃。（國家有專項(xiàng)專營規(guī)定的按國家專項(xiàng)專
營規(guī)定辦理）
企業(yè)簡介：乾成置業(yè)成立于2004 年12 月10 日，公司注冊資本金1000 萬元。目
前股東方及持股比例分別是：中房置業(yè)股份有限公司，投資600 萬元,股權(quán)比例為60%，
北京中房長遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司，投資400 萬元，股權(quán)比例為40%。
乾成置業(yè)開發(fā)建設(shè)的天津奧林匹克公寓(案名：凱摩國際公寓)項(xiàng)目，地處天津南
開區(qū)凌賓路與紅旗南路交口，與天津奧林匹克體育中心僅一街之隔，具有極其優(yōu)越的
地理位置和投資價(jià)值。乾成置業(yè)公司成功運(yùn)作了天津奧林匹克公寓項(xiàng)目，連續(xù)兩年被
天津市南開區(qū)人民政府授予年度明星企業(yè)。
（二）被評估單位概況
1、概況
企業(yè)名稱：新疆茂潤國際物流有限公司(以下簡稱”新疆茂潤”)
注冊地址：烏魯木齊市沙依巴克區(qū)友好南路551 號
法定代表人：曾海琴
注冊資本：人民幣500 萬元
經(jīng)濟(jì)性質(zhì)：有限責(zé)任公司（自然人投資或控股）
經(jīng)營期限：2007 年12 月28 日到2017 年12 月27 日
注冊號：650100050043637
經(jīng)營范圍：一般經(jīng)營項(xiàng)目（國家法律、行政法規(guī)規(guī)定有專項(xiàng)審批的項(xiàng)目除外，需
要取得專項(xiàng)審批的項(xiàng)目待取得有關(guān)部門的批準(zhǔn)文件或頒發(fā)的許可證、資質(zhì)證后方可經(jīng)
營，具體經(jīng)營項(xiàng)目和期限以有關(guān)部門的批準(zhǔn)文件或頒發(fā)的許可證、資質(zhì)證為準(zhǔn)），國北京中房長遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)公司和天津乾成置業(yè)公司擬收購新疆茂潤國際物流有限公司股權(quán)項(xiàng)目資產(chǎn)評估報(bào)告書
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際貨運(yùn)代理；貨物與技術(shù)的進(jìn)出口業(yè)務(wù)；建材、陶瓷制品、商品混凝土、 石油制品、
化工制品、五金交電、鋼材、日用百貨、針紡織品、皮棉的銷售。
2、企業(yè)簡介及歷史沿革：
2007 年12 月28 日，新疆茂潤設(shè)立，根據(jù)工商局于2009 年10 月15 日頒發(fā)的《企
業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》(副本)［注冊號為650100050043637］及章程，新疆茂潤設(shè)立時(shí)的
股權(quán)結(jié)構(gòu)如下：
股東曾海琴出資300 萬元人民幣, 出資形式貨幣, 股權(quán)比例：60%。
股東張科州出資200 萬元人民幣, 出資形式貨幣, 股權(quán)比例：40%。
第一次工商變更(變更事項(xiàng)：股東):2008 年6 月26 日，新疆茂潤股東曾海琴與張
科州召開股東會(huì)形成決議，由股東張科州將持有新疆茂潤國際物流有限公司200 萬元
（占公司注冊資本40%）股權(quán)無償轉(zhuǎn)讓給陳勇先生。同時(shí)股東張科州與陳勇訂立了《新
疆茂潤國際物流有限公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，張科州所持新疆茂潤的200 萬元股權(quán)，依
約轉(zhuǎn)讓給陳勇。
第二次工商變更(變更事項(xiàng)：股東) :2009 年7 月16 日，新疆茂潤股東曾海琴與
陳勇召開股東會(huì)形成決議，經(jīng)公司全體股東決定，同意天津中盈集團(tuán)有限公司加入公
司，成為公司股東并承擔(dān)相應(yīng)的權(quán)利及義務(wù)。公司股東曾海琴、陳勇自愿將500 萬元
的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給天津中盈集團(tuán)有限公司，天津中盈集團(tuán)有限公司同意接受曾海琴、陳勇
二人轉(zhuǎn)讓的500 萬元股權(quán)，并同意并承擔(dān)相應(yīng)的權(quán)利及義務(wù)，變更后股權(quán)情況如下：
變更前（單位：萬元） 變更后（單位：萬元）
股東
姓名
注冊
資本
實(shí)收
資本
占總
額%
出資
方式
股東
姓名
股權(quán)
轉(zhuǎn)讓
本次
新增
注冊
資本
實(shí)收
資本
占總
額%
出資
方式
曾海琴 300 300 60 貨幣
天津中盈集團(tuán)
有限公司
500 0 500 500 100 貨幣
陳勇 200 200 40 貨幣
合計(jì) 500 500 100 合計(jì) 500 0 500 500 100
第三次工商變更(變更事項(xiàng)：股東):2009 年8 月20 日，新疆茂潤股東天津中盈集
團(tuán)有限公司召開股東會(huì)形成決議，經(jīng)公司股東決定，同意曾海琴加入公司并接受天津
中盈集團(tuán)有限公司轉(zhuǎn)讓的300 萬元的股份，天津中盈集團(tuán)有限公司退出公司,同意陳
勇加入公司并接受天津中盈集團(tuán)有限公司轉(zhuǎn)讓的200 萬元的股份，天津中盈集團(tuán)有限
公司退出公司。2009 年8 月20 日新疆茂潤章程修正案：
天津中盈集團(tuán)有限公司，出資總額500 萬元，占注冊資本的100%，現(xiàn)變更為股東
曾海琴，出資總額300 萬元，占注冊資本的60%；陳勇，出資總額200 萬元，占注冊
資本的40%。
3、截止評估基準(zhǔn)日，被評估單位股東出資及持股比例如下表：北京中房長遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)公司和天津乾成置業(yè)公司擬收購新疆茂潤國際物流有限公司股權(quán)項(xiàng)目資產(chǎn)評估報(bào)告書
沃克森（北京）國際資產(chǎn)評估有限公司 8
投資方名稱 出資額（萬元） 持股比例
曾海琴 300 萬 60%
陳 勇 200 萬 40%
500 萬 100%
4、近年資產(chǎn)、損益狀況
企業(yè)2008 年及評估基準(zhǔn)日的資產(chǎn)狀況如下表所示：
金額單位：人民幣萬元
項(xiàng)目名稱 2008-12-31 2009-10-31
流動(dòng)資產(chǎn) 1577.53 7.66
非流動(dòng)資產(chǎn) 43.48 8,642.11
其中：可供出售金融資產(chǎn) -
持有至到期投資 -
長期股權(quán)投資 -
投資性房地產(chǎn) 8,640.96
固定資產(chǎn) 43.48 1.14
無形資產(chǎn) 1.14
商譽(yù) -
長期待攤費(fèi)用 -
遞延所得稅資產(chǎn) -
資產(chǎn)總計(jì) 1620.70 8,649.77
流動(dòng)負(fù)債 1268.95 8,519.20
非流動(dòng)負(fù)債 -
負(fù)債總計(jì) 1268.95 8,519.20
凈 資 產(chǎn) 351.75 130.57
損益狀況如下表所示：
金額單位：人民幣萬元
項(xiàng) 目 2008 年度 2009 年1 月-10 月
主營業(yè)務(wù)收入
主營業(yè)務(wù)利潤
減:管理費(fèi)用 94.39 93.32
財(cái)務(wù)費(fèi)用 53.55 140.55
資產(chǎn)減值損失 0.31 0.23
營業(yè)利潤 -148.25 -234.10
營業(yè)外收入 12.92
利潤總額 -148.25 -234.10北京中房長遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)公司和天津乾成置業(yè)公司擬收購新疆茂潤國際物流有限公司股權(quán)項(xiàng)目資產(chǎn)評估報(bào)告書
沃克森（北京）國際資產(chǎn)評估有限公司 9
項(xiàng) 目 2008 年度 2009 年1 月-10 月
減：所得稅
凈利潤 -148.25 -221.17
注：表中2008年數(shù)據(jù)為未審數(shù)據(jù)， 2009年年數(shù)據(jù)已經(jīng)天職國際會(huì)計(jì)師事務(wù)所審計(jì)并出具無保
留意見專項(xiàng)審計(jì)報(bào)告。
5、公司目前經(jīng)營狀況
據(jù)新疆茂潤工商檔案記載的經(jīng)營范圍并結(jié)合陳勇先生陳述，新疆茂潤設(shè)立時(shí)以國
際貨運(yùn)代理為其主營業(yè)務(wù)，但實(shí)際中并未發(fā)生與國際貨運(yùn)代理有關(guān)的業(yè)務(wù)活動(dòng)。公司
實(shí)際存續(xù)期間，雖持有大宗房地產(chǎn)物業(yè)，但相關(guān)會(huì)計(jì)報(bào)表中并未顯示有房產(chǎn)物業(yè)收入，
據(jù)2008 年1 月15 日中盈公司與新疆茂潤簽訂的《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同》第三條第一項(xiàng)約
定：“…….甲方（天津中盈公司）對已簽訂的涉及該房產(chǎn)的租賃合同，其收益歸甲
方享有。” 新疆茂潤不享有上述租賃商鋪移交前的租賃收益,2009 年10 月中盈公司
與與新疆茂潤辦理了商鋪移交，故新疆茂潤截至到2009 年10 月31 日并無任何主營
業(yè)務(wù)收入。
6、執(zhí)行的主要會(huì)計(jì)政策
(1)會(huì)計(jì)期間
公司的會(huì)計(jì)年度從公歷1 月1 日至12 月31 日止。
(2)記賬本位幣
公司采用人民幣作為記賬本位幣。
(3)金融資產(chǎn)與金融負(fù)債
1）應(yīng)收款項(xiàng)
應(yīng)收款項(xiàng)主要是指公司銷售產(chǎn)品或提供勞務(wù)形成的應(yīng)收款項(xiàng)等債權(quán)。
公司對外銷售產(chǎn)品或提供勞務(wù)形成的應(yīng)收債權(quán)，按從購貨方應(yīng)收的合同或協(xié)議價(jià)
款作為初始確認(rèn)金額。公司收回或處置應(yīng)收款項(xiàng)時(shí)，按取得對價(jià)的公允價(jià)值與該應(yīng)收
款項(xiàng)賬面價(jià)值之間的差額，確認(rèn)為當(dāng)期損益。
應(yīng)收款項(xiàng)壞賬準(zhǔn)備的確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)提方法：
a)壞賬損失確認(rèn)
對有確鑿證據(jù)表明確實(shí)無法收回的應(yīng)收款項(xiàng)，如債務(wù)人已撤銷、破產(chǎn)、死亡、資
不抵債、現(xiàn)金流嚴(yán)重不足等，經(jīng)公司董事會(huì)批準(zhǔn)后，作為壞賬損失處理，并沖銷原已
計(jì)提的壞賬準(zhǔn)備。
b)壞賬準(zhǔn)備的計(jì)提方法
公司采用備抵法核算應(yīng)收款項(xiàng)的壞賬損失，資產(chǎn)負(fù)債表日，對于單項(xiàng)金額重大的
應(yīng)收款項(xiàng)，單獨(dú)進(jìn)行減值測試，根據(jù)其未來現(xiàn)金流量現(xiàn)值低于其賬面價(jià)值的差額，確
認(rèn)減值損失，計(jì)提壞賬準(zhǔn)備。對于單項(xiàng)金額非重大的應(yīng)收款項(xiàng)，與經(jīng)單獨(dú)測試后未減
值的應(yīng)收款項(xiàng)一起，按賬齡劃分為若干組合，再按這些應(yīng)收款項(xiàng)組合在資產(chǎn)負(fù)債表日
余額的一定比例計(jì)算確定減值損失，計(jì)提壞賬準(zhǔn)備。各應(yīng)收款項(xiàng)組合本期壞賬準(zhǔn)備計(jì)北京中房長遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)公司和天津乾成置業(yè)公司擬收購新疆茂潤國際物流有限公司股權(quán)項(xiàng)目資產(chǎn)評估報(bào)告書
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提比例，根據(jù)公司以前年度與之相同或類似的，具有類似風(fēng)險(xiǎn)特征的應(yīng)收款項(xiàng)組合的
實(shí)際損失率為基礎(chǔ)，結(jié)合公司現(xiàn)時(shí)情況進(jìn)行確定。
c）公司對應(yīng)收票據(jù)、預(yù)付款項(xiàng)一般不計(jì)提減值準(zhǔn)備，在發(fā)生減值跡象時(shí)再重分
類至應(yīng)收賬款計(jì)提減值準(zhǔn)備。

(4)投資性房產(chǎn)的核算方法
投資性房地產(chǎn)，是指公司為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。
公司投資性房地產(chǎn)按照成本模式進(jìn)行計(jì)量，并按相關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則計(jì)提折舊或攤銷。
投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為其他資產(chǎn)或者將其他資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換前
的賬面價(jià)值作為轉(zhuǎn)換后的入賬價(jià)值。公司出售、轉(zhuǎn)讓、報(bào)廢投資性房地產(chǎn)或者發(fā)生投
資性房地產(chǎn)毀損，將處置收入扣除其賬面價(jià)值和相關(guān)稅費(fèi)后的金額計(jì)入當(dāng)期損益。資
產(chǎn)負(fù)債表日有跡象表明投資性房地產(chǎn)發(fā)生減值的，相應(yīng)計(jì)提減值準(zhǔn)備。
(5)固定資產(chǎn)的核算方法
固定資產(chǎn)指使用期限超過一年，為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)、出租或經(jīng)營管理而持有
的有形資產(chǎn)。
固定資產(chǎn)按實(shí)際成本計(jì)價(jià)。
固定資產(chǎn)折舊采用平均年限法。除了已提足折舊仍繼續(xù)使用的固定資產(chǎn)和單獨(dú)計(jì)
價(jià)入賬的土地，公司應(yīng)當(dāng)對所有固定資產(chǎn)計(jì)提折舊。
固定資產(chǎn)的分類、計(jì)提折舊年限、折舊率如下：
類別 預(yù)計(jì)使用年限 預(yù)計(jì)凈殘值率 年折舊率
運(yùn)輸設(shè)備 4 年 5% 23.75%
辦公設(shè)備 3 年 3% 32.33%
其他 5 年 3% 19.40%
每年年度終了，公司對固定資產(chǎn)的使用壽命、預(yù)計(jì)凈殘值和折舊方法進(jìn)行復(fù)核。
使用壽命預(yù)計(jì)數(shù)與原先估計(jì)數(shù)有差異的，調(diào)整固定資產(chǎn)使用壽命。凈殘值預(yù)計(jì)數(shù)
與原先估計(jì)數(shù)有差異的，調(diào)整預(yù)計(jì)凈殘值。公司持有待售的固定資產(chǎn)，對其預(yù)計(jì)凈殘
值進(jìn)行調(diào)整。
公司將發(fā)生的固定資產(chǎn)后續(xù)支出計(jì)入固定資產(chǎn)成本的，終止確認(rèn)被替換部分的賬
面價(jià)值。
固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備的計(jì)提見資產(chǎn)減值相關(guān)會(huì)計(jì)政策。減值損失一經(jīng)確認(rèn)，在以后
會(huì)計(jì)期間不得轉(zhuǎn)回。已全額計(jì)提減值準(zhǔn)備的固定資產(chǎn)，不再計(jì)提折舊。
(6)職工薪酬的核算
職工薪酬，是指公司為獲得職工提供的服務(wù)而給予各種形式的報(bào)酬以及其他相關(guān)北京中房長遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)公司和天津乾成置業(yè)公司擬收購新疆茂潤國際物流有限公司股權(quán)項(xiàng)目資產(chǎn)評估報(bào)告書
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支出。職工薪酬包括職工工資、獎(jiǎng)金、津貼和補(bǔ)貼、職工福利費(fèi)、社會(huì)統(tǒng)籌保險(xiǎn)費(fèi)、
住房公積金、工會(huì)經(jīng)費(fèi)和職工教育經(jīng)費(fèi)、非貨幣性福利、解除勞動(dòng)關(guān)系補(bǔ)償金等。公
司在職工為其提供服務(wù)的會(huì)計(jì)期間，將應(yīng)付的職工薪酬確認(rèn)為負(fù)債，除因解除勞動(dòng)關(guān)
系補(bǔ)償金外，根據(jù)職工提供服務(wù)的受益對象，計(jì)入相關(guān)費(fèi)用或資產(chǎn)。
(7)所得稅核算
企業(yè)的所得稅費(fèi)用由當(dāng)?shù)囟悇?wù)局核定征收。
（三）委托方和被評估單位之間的關(guān)系
委托方與被評估單位無關(guān)聯(lián)關(guān)系。
二、評估目的
本次評估系對新疆茂潤國際物流有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值進(jìn)行評估，為北京中
房長遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司和天津乾成置業(yè)有限公司擬收購新疆茂潤國際物流
有限公司股權(quán)的經(jīng)濟(jì)行為提供價(jià)值參考依據(jù)。
本次經(jīng)濟(jì)行為已獲中房置業(yè)股份有限公司總經(jīng)理辦公會(huì)批準(zhǔn)。
三、評估對象和范圍
1、評估對象
新疆茂潤于評估基準(zhǔn)日的股東全部權(quán)益價(jià)值。
2、評估范圍
新疆茂潤于評估基準(zhǔn)日的全部資產(chǎn)及負(fù)債，具體評估范圍如下：
資產(chǎn)總額賬面值8649.77 萬元，負(fù)債總額賬面值8519.20 萬元，所有者權(quán)益賬面值
130.57 萬元。評估前賬面值已經(jīng)天職國際會(huì)計(jì)師事務(wù)所有限公司審計(jì)，并出具了天職
京審字（2009）2155 號的無保留意見審計(jì)報(bào)告 。
資產(chǎn)評估申報(bào)匯總表
金額單位：人民幣萬元
項(xiàng) 目 賬面價(jià)值
流動(dòng)資產(chǎn) 1 7.66
非流動(dòng)資產(chǎn) 2 8,642.11
其中：可供出售金融資產(chǎn) 3 -
持有至到期投資 4 -
長期股權(quán)投資 5 -
投資性房地產(chǎn) 6 8,640.96-
固定資產(chǎn) 7 1.14
無形資產(chǎn) 8
商 譽(yù) 9 -北京中房長遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)公司和天津乾成置業(yè)公司擬收購新疆茂潤國際物流有限公司股權(quán)項(xiàng)目資產(chǎn)評估報(bào)告書
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項(xiàng) 目 賬面價(jià)值
長期待攤費(fèi)用 10 -
遞延所得稅資產(chǎn) 11 -
資產(chǎn)總計(jì) 12 8,649.77
流動(dòng)負(fù)債 13 8,519.20
非流動(dòng)負(fù)債 14 -
負(fù)債總計(jì) 15 8,519.20
凈 資 產(chǎn) 16 130.57
其中價(jià)值較大實(shí)物資產(chǎn)情況及特點(diǎn)：
新疆茂潤主要資產(chǎn)為投資性房地產(chǎn)，特點(diǎn)如下：
該房產(chǎn)為新疆兵團(tuán)供銷大廈樓內(nèi)地下一、二層、地上一層局部和地上二層全部，
全部辦理了房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證，房屋所有權(quán)人均為新疆茂潤國際物流有限
公司，權(quán)屬狀況如下表：
房屋所有權(quán)證共六份土地使用權(quán)證一份，6 份房屋所有權(quán)證登記情況如下：
序框 架
號
房產(chǎn)證號
用途
分類
座落
層數(shù) 建筑面積
登記
日期
目前
用途
房產(chǎn)
編號
1
烏房權(quán)證沙依巴克區(qū)字第
2009350935 號
商業(yè)
沙依巴克區(qū)友好路
23 號1 層3
1 161.28
2009 年8
月8 日
蛋糕店 458640
2
烏房權(quán)證沙依巴克區(qū)字第
2009350947 號
商業(yè)
沙依巴克區(qū)友好路
23 號1 層1；
1 348.85
2009 年8
月8 日
餐飲 458502
3
烏房權(quán)證沙依巴克區(qū)字第
2009350938 號
商業(yè)
沙依巴克區(qū)友好
路23 號1 層4；
1 245.28
2009 年8
月8 日
眼鏡店 458650
4
烏房權(quán)證沙依巴克區(qū)字第
2009352418 號
商業(yè)
沙依巴克區(qū)友好路
23 號
1 2,490.99
2009 年8
月12 日
體育用品
店
464269
5
烏房權(quán)證沙依巴克區(qū)字第
2009352418 號
商業(yè)
沙依巴克區(qū)友好路
23 號
-2 516.91
2009 年8
月12 日
免費(fèi)倉庫、
設(shè)備
464270
6
烏房權(quán)證沙依巴克區(qū)字第
2009350948 號
商業(yè)
沙依巴克區(qū)友好路
23 號
-1 795.13
2009 年8
月8 日
藥店 459389
7
烏房權(quán)證沙依巴克區(qū)字第
2009350946 號
商業(yè)
沙依巴克區(qū)友好路
23 號2 層
整2 3,155.66
2009 年8
月8 日
餐飲 458542
合 計(jì) 7,714.10
烏國用（2009）第0026196 號土地使用權(quán)證為上述6 個(gè)房產(chǎn)所對應(yīng)的土地。根據(jù)
該土地使用權(quán)證書內(nèi)容，得知新疆茂潤是土地使用權(quán)人，坐落沙區(qū)友好南路；地號
02-028-00026；使用權(quán)類型：出讓；地類：商業(yè)用地；使用權(quán)面積616.15 平方米；
終止時(shí)間2032-12-10。截止2009 年10 月31 日，該土地權(quán)利之上位于烏魯木齊友好
南路555 號-1、1、2 層房地產(chǎn)已于2009 年9 月29 日簽訂合同進(jìn)行抵押，抵押權(quán)人為北京中房長遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)公司和天津乾成置業(yè)公司擬收購新疆茂潤國際物流有限公司股權(quán)項(xiàng)目資產(chǎn)評估報(bào)告書
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天津索亞置業(yè)管理有限公司，但抵押手續(xù)尚未辦理。該房地產(chǎn)未被查封、凍結(jié)。
新疆兵團(tuán)供銷大廈建成于1993 年，公司于2008 年1 月購入，并于2009 年8 月
陸續(xù)辦理完畢房屋產(chǎn)權(quán)證，共29 層，框剪結(jié)構(gòu)，外墻高檔石材、鋁塑板、玻璃幕，
斷橋鋁合金外窗。東臨友好南路，南臨揚(yáng)子江路，西為攬秀西等，北為河灘北路。對
面是烏魯木齊的城市地標(biāo)性建筑物—紅山和紅山公園，為紅山友好商圈的核心地帶。
大廈由主樓和裙樓兩部分組成，總建筑面積為52000 平方米（含地下7747.33 平
方米），占地面積為5226 平方米。框架結(jié)構(gòu)，設(shè)客梯兩部，水衛(wèi)、電照、中央空調(diào)
系統(tǒng)、煙感消防報(bào)警系統(tǒng)配套齊全。
主樓5-28 層為酒店，裙樓為餐飲及商鋪，目前有銀行、玉器行，藥店、服裝店
等。委估對象為其中的地下一、二層、地上一、二層部分房產(chǎn)。目前地下一層、地上
一層、出租作為商鋪、地上二層做餐飲使用，地下二層為倉庫。室內(nèi)為精裝修，商鋪
與餐飲的裝修均由承租戶承擔(dān)，出租時(shí)為租戶提供一定的免租裝修期。
項(xiàng)目位于市區(qū)繁華地帶，周邊配套齊備。
評估范圍以被評估單位提供的評估申報(bào)表為準(zhǔn)。
四、價(jià)值類型及其定義
本次評估是在持續(xù)經(jīng)營假設(shè)前提下評估新疆茂潤股東全部權(quán)益在基準(zhǔn)日的市場
價(jià)值。
市場價(jià)值是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強(qiáng)迫的情況下，評
估對象在評估基準(zhǔn)日進(jìn)行正常公平交易的價(jià)值估計(jì)數(shù)額。
五、評估基準(zhǔn)日
本項(xiàng)目資產(chǎn)評估基準(zhǔn)日為2009 年10 月31 日。評估基準(zhǔn)日系由委托方確定，確
定的理由是評估基準(zhǔn)日與評估目的實(shí)現(xiàn)日比較接近，本次評估以評估基準(zhǔn)日有效的價(jià)
格標(biāo)準(zhǔn)為取價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。
六、評估原則
根據(jù)國家有關(guān)資產(chǎn)評估的規(guī)定，在本次評估中我們主要遵循以下評估原則：
（一）資產(chǎn)評估工作原則
1、獨(dú)立性原則：評估機(jī)構(gòu)及其評估人員在執(zhí)業(yè)過程中應(yīng)始終堅(jiān)持獨(dú)立的第三者
地位，評估公正不受委托人及外界的意圖及壓力的影響，進(jìn)行獨(dú)立公正的評估。
2、客觀公正性原則：資產(chǎn)評估公正實(shí)事求是，尊重客觀實(shí)際。
3、科學(xué)性原則：遵循科學(xué)的評估標(biāo)準(zhǔn)，以科學(xué)的態(tài)度制定評估方案，并采用科
學(xué)的評估方法進(jìn)行資產(chǎn)評估。北京中房長遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)公司和天津乾成置業(yè)公司擬收購新疆茂潤國際物流有限公司股權(quán)項(xiàng)目資產(chǎn)評估報(bào)告書
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（二）資產(chǎn)評估經(jīng)濟(jì)技術(shù)原則
1、預(yù)期收益原則：資產(chǎn)之所以有價(jià)值是因?yàn)樗�能夠�(yàn)槠鋼碛姓呋蚩刂普邘�來�?
來經(jīng)濟(jì)效益，資產(chǎn)價(jià)值的高低主要取決于它能夠?yàn)槠渌�有者或控制者帶來的預(yù)期收益
量的多少。預(yù)期收益原則是評估人員判斷資產(chǎn)價(jià)值的一個(gè)最基本的依據(jù)。
2、供求原則：供求原則是經(jīng)濟(jì)學(xué)中關(guān)于供求關(guān)系影響商品價(jià)格原理的概括。假
定在其他條件不變的前提下，商品的價(jià)格隨著需求的增長而上升，隨著供給的增加而
下降。盡管商品價(jià)格隨供求關(guān)系變化并不呈固定比例變化，但變化的方向都具有規(guī)律
性。供求規(guī)律對商品價(jià)格所形成的作用力同樣適用于資產(chǎn)價(jià)值的評估，評估人員在判
斷資產(chǎn)價(jià)值時(shí)也應(yīng)充分考慮和依據(jù)供求原則。
3、貢獻(xiàn)原則：貢獻(xiàn)原則是預(yù)期收益原則在某種情況下的具體應(yīng)用原則。貢獻(xiàn)原
則主要適用于構(gòu)成某整體資產(chǎn)的各組成要素資產(chǎn)的評估，它要求要素資產(chǎn)價(jià)值的高低
要由該要素資產(chǎn)對整體資產(chǎn)的貢獻(xiàn)來決定，或者是由當(dāng)整體資產(chǎn)缺少該項(xiàng)要素資產(chǎn)將
蒙受的損失來決定。
4、替代原則：作為一種市場規(guī)律，在同一市場上，具有相同使用價(jià)值和質(zhì)量的
商品，應(yīng)有大致相同的交換價(jià)值。如果具有相同使用價(jià)值和質(zhì)量的商品具有不同的交
換價(jià)值或價(jià)格，買者會(huì)選擇價(jià)格較低者。當(dāng)然，作為賣者，如果可以將商品賣到更高
的價(jià)格水平上，他會(huì)在較高的價(jià)位上出售商品。正確運(yùn)用替代原則是公正進(jìn)行資產(chǎn)評
估的重要保證。
5、評估時(shí)點(diǎn)原則：市場是變化的，資產(chǎn)的價(jià)值會(huì)隨著市場條件的變化而不斷改
變。為了使資產(chǎn)評估得以操作，同時(shí)又能保證資產(chǎn)評估結(jié)果可以被市場檢驗(yàn)，在進(jìn)行
資產(chǎn)評估時(shí)，必須假定市場條件固定在某一時(shí)點(diǎn)，這一時(shí)點(diǎn)就是評估基準(zhǔn)日，或稱估
價(jià)日期。它為資產(chǎn)評估提供了一個(gè)時(shí)間基準(zhǔn)。資產(chǎn)評估的評估時(shí)點(diǎn)原則要求資產(chǎn)評估
必須有評估基準(zhǔn)日，而且評估值就是評估基準(zhǔn)日的資產(chǎn)價(jià)值。
七、評估依據(jù)
本次資產(chǎn)評估工作中所遵循的法規(guī)依據(jù)、具體行為依據(jù)、產(chǎn)權(quán)依據(jù)和取價(jià)依據(jù)包
括：
（一）主要法律法規(guī)
1、國務(wù)院1991 年第91 號令頒發(fā)的《國有資產(chǎn)評估管理辦法》；
2、原國家國有資產(chǎn)管理局國資發(fā)[1992]第36 號公布的《國有資產(chǎn)評估管理辦法
施行細(xì)則》；
3、原國家國有資產(chǎn)管理局[1996]第23 號轉(zhuǎn)發(fā)的《資產(chǎn)評估操作規(guī)范意見（試行）》；
4、《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)財(cái)政部關(guān)于改革國有資產(chǎn)評估行政管理方式加強(qiáng)資產(chǎn)評
估監(jiān)督管理工作意見的通知》（2001 年12 月31 日國辦發(fā)[2001]102 號）；北京中房長遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)公司和天津乾成置業(yè)公司擬收購新疆茂潤國際物流有限公司股權(quán)項(xiàng)目資產(chǎn)評估報(bào)告書
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5、《國有資產(chǎn)評估管理若干問題的規(guī)定》（2001 年12 月31 日財(cái)政部第14 號令）；
6、《國有資產(chǎn)評估項(xiàng)目核準(zhǔn)管理辦法》(財(cái)企[2001]801 號)；
7、《企業(yè)國有產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓管理暫行辦法》（2003 年12 月31 日國資委、財(cái)政部第
3 號令）；
8、《企業(yè)國有資產(chǎn)監(jiān)督管理暫行條例》（國務(wù)院2003 年5 月13 日第378 號令）；
9、《企業(yè)國有資產(chǎn)評估管理暫行辦法》（2005 年9 月1 日國務(wù)院國資委令第12
號）；
10、關(guān)于加強(qiáng)企業(yè)國有資產(chǎn)評估管理工作有關(guān)問題的通知（2006 年12 月12 日國
資發(fā)產(chǎn)權(quán)[2006]274 號）；
11、關(guān)于企業(yè)國有產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)事項(xiàng)的通知（2006 年12 月31 日國資發(fā)產(chǎn)權(quán)
[2006]306 號）；
12、2005 年1 月26 日財(cái)政部財(cái)企[2005]12 號《關(guān)于有關(guān)問題的補(bǔ)充通知》；
13、2007 年3 月20 日財(cái)政部財(cái)企[2007]48 號《關(guān)于實(shí)施修訂后的企業(yè)財(cái)務(wù)通則
有關(guān)問題的通知》；
14、2008 年3 月20 日財(cái)企[2008]34 號《關(guān)于企業(yè)新舊財(cái)務(wù)制度銜接有關(guān)問題的
通知》；
15、《中華人民共和國公司法》(2006 年1 月1 日施行)；
16、《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》；
17、《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》（自2008 年1 月1 日起施行）；
18、《中華人民共和國土地管理法》(2004 年8 月28 日修訂并施行)；
19、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》(1995 年1 月1 日施行)；
20、其他與資產(chǎn)評估有關(guān)的法律法規(guī)。
（二）準(zhǔn)則依據(jù)
1、資產(chǎn)評估準(zhǔn)則——基本準(zhǔn)則（財(cái)政部 財(cái)企[2004]20 號）；
2、資產(chǎn)評估職業(yè)道德準(zhǔn)則——基本準(zhǔn)則（財(cái)政部 財(cái)企[2004]20 號）；
3、資產(chǎn)評估準(zhǔn)則——評估報(bào)告（中國資產(chǎn)評估協(xié)會(huì) 中評協(xié)[2007]189 號）；
4、資產(chǎn)評估準(zhǔn)則——評估程序（中國資產(chǎn)評估協(xié)會(huì) 中評協(xié)[2007]189 號）；
5、資產(chǎn)評估準(zhǔn)則——業(yè)務(wù)約定書（中國資產(chǎn)評估協(xié)會(huì) 中評協(xié)[2007]189 號）；
6、資產(chǎn)評估準(zhǔn)則——工作底稿（中國資產(chǎn)評估協(xié)會(huì) 中評協(xié)[2007]189 號）；
7、資產(chǎn)評估準(zhǔn)則——機(jī)器設(shè)備（中國資產(chǎn)評估協(xié)會(huì) 中評協(xié)[2007]189 號）；
8、資產(chǎn)評估準(zhǔn)則——不動(dòng)產(chǎn)（中國資產(chǎn)評估協(xié)會(huì) 中評協(xié)[2007]189 號）；
9、注冊資產(chǎn)評估師關(guān)注評估對象法律權(quán)屬指導(dǎo)意見（試行）（中國注冊會(huì)計(jì)師
協(xié)會(huì) 會(huì)協(xié)[2003]18 號）；北京中房長遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)公司和天津乾成置業(yè)公司擬收購新疆茂潤國際物流有限公司股權(quán)項(xiàng)目資產(chǎn)評估報(bào)告書
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10、企業(yè)價(jià)值評估指導(dǎo)意見（試行）（中國資產(chǎn)評估協(xié)會(huì) 中評協(xié)[2004]134 號）；
11、資產(chǎn)評估價(jià)值類型指導(dǎo)意見（試行）（中國資產(chǎn)評估協(xié)會(huì) 中評協(xié)[2007]189
號）；
12、企業(yè)國有資產(chǎn)評估報(bào)告指南（中國資產(chǎn)評估協(xié)會(huì) 中評協(xié)[2008]218 號）；
13、《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》（財(cái)政部 財(cái)企[2006]3 號）；
（三）經(jīng)濟(jì)行為文件
1、《中房置業(yè)股份有限公司總經(jīng)理辦公會(huì)議紀(jì)要》；
2、《資產(chǎn)評估評估業(yè)務(wù)約定書》。
（四）產(chǎn)權(quán)證明文件、重大合同協(xié)議
1、營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、組織機(jī)構(gòu)代碼證、企業(yè)章程、驗(yàn)資報(bào)告等；
2、房屋、土地產(chǎn)權(quán)證；
3、重要設(shè)備購買合同；
4、其他產(chǎn)權(quán)證明文件。
（五）采用的取價(jià)標(biāo)準(zhǔn)
1、《2008 年機(jī)電產(chǎn)品報(bào)價(jià)手冊》（中國機(jī)械工業(yè)出版社）；
2、太平洋網(wǎng)站市場報(bào)價(jià)查詢；
3、《資產(chǎn)評估常用數(shù)據(jù)與參數(shù)手冊》；
4、城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程（GB/T18508-2001）；
5、中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范（GB/T50291 一1999）；
（六）參考資料及其他
1、評估基準(zhǔn)日資產(chǎn)清查評估明細(xì)表；
2、企業(yè)提交的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)經(jīng)營資料及天職國際會(huì)計(jì)師事務(wù)所的審計(jì)報(bào)告（報(bào)告號
為天職京審字（2009）2155 號）；
3、國家國庫券利率、銀行貸款利率等價(jià)格資料；
4、統(tǒng)計(jì)部門資料；
5、設(shè)備詢價(jià)的相關(guān)網(wǎng)站或圖書；
6、其他與評估有關(guān)的資料等。
八、評估方法
(一)評估方法介紹
資產(chǎn)評估通常有三種方法，即資產(chǎn)基礎(chǔ)法、市場法和收益法。
1、資產(chǎn)基礎(chǔ)法也稱資產(chǎn)基礎(chǔ)法，是指在合理評估企業(yè)各項(xiàng)資產(chǎn)價(jià)值和負(fù)債的基
礎(chǔ)上確定評估對象價(jià)值的評估思路。
2、市場法是指將評估對象與參考企業(yè)、在市場上已有交易案例的企業(yè)、股東權(quán)北京中房長遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)公司和天津乾成置業(yè)公司擬收購新疆茂潤國際物流有限公司股權(quán)項(xiàng)目資產(chǎn)評估報(bào)告書
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益、證券等權(quán)益性資產(chǎn)進(jìn)行比較以確定評估對象價(jià)值的評估思路。市場法中常用的兩
種方法是參考企業(yè)比較法和并購案例比較法。
3、收益法是指通過將被評估企業(yè)預(yù)期收益資本化或折現(xiàn)以確定評估對象價(jià)值的
評估思路。收益法雖沒有直接利用現(xiàn)實(shí)市場上的參照物來說明評估對象的現(xiàn)行公平市
場價(jià)值，但它是從決定資產(chǎn)現(xiàn)行市場價(jià)值的基本依據(jù)－資產(chǎn)的預(yù)期獲利能力的角度評
價(jià)資產(chǎn)，符合對資產(chǎn)的基本定義。
(二)評估方法選擇
1、對于市場法的應(yīng)用分析
市場法是以現(xiàn)實(shí)市場上的參照物來評價(jià)評估對象的現(xiàn)行公平市場價(jià)值，它具有評
估角度和評估途徑直接、評估過程直觀、評估數(shù)據(jù)直接取材于市場、評估結(jié)果說服力
強(qiáng)的特點(diǎn)。但由于目前缺乏一個(gè)充分發(fā)展、活躍的資本市場，缺少與評估對象相似的
三個(gè)以上的參考企業(yè)，故本次評估不采納市場法。
2、對于收益法的應(yīng)用分析
評估人員從企業(yè)總體情況和企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表分析等三個(gè)方面對本評估項(xiàng)目能否采
用收益法作出適用性判斷。
（1）總體情況判斷
①被評估資產(chǎn)是經(jīng)營性資產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)明確并保持完好，企業(yè)具備持續(xù)經(jīng)營條件。
②被評估資產(chǎn)是能夠用貨幣衡量其未來收益的資產(chǎn)，表現(xiàn)為企業(yè)營業(yè)收入能夠以
貨幣計(jì)量的方式流入，相匹配的成本費(fèi)用能夠以貨幣計(jì)量的方式流出，其他經(jīng)濟(jì)利益
的流入流出也能夠以貨幣計(jì)量，因此企業(yè)整體資產(chǎn)的獲利能力所帶來的預(yù)期收益能夠
用貨幣衡量。
③被評估資產(chǎn)承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)能夠用貨幣衡量。企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)主要有行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營風(fēng)
險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，這些風(fēng)險(xiǎn)都能夠用貨幣衡量。
（2）財(cái)務(wù)資料判斷
企業(yè)具有較為完整的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算資料，企業(yè)經(jīng)營正常、管理完善，會(huì)計(jì)報(bào)表經(jīng)
過審計(jì)機(jī)構(gòu)審計(jì)認(rèn)定，企業(yè)獲利能力是可以合理預(yù)期的。
（3）收益法參數(shù)的可選取判斷
目前國內(nèi)資本市場已經(jīng)有了長足的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)類上市公司也比較多，相關(guān)貝
塔系數(shù)、無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率、市場風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬等資料能夠較為方便的取得，采用收益法評估
的外部條件較成熟，同時(shí)采用收益法評估也符合國際慣例。
綜合以上三方面因素的分析，評估人員認(rèn)為本次評估項(xiàng)目在理論上和操作上可以
采用收益法。
3、對于資產(chǎn)基礎(chǔ)法的應(yīng)用分析
對于有形資產(chǎn)而言，資產(chǎn)基礎(chǔ)法以賬面值為基礎(chǔ)，只要賬面值記錄準(zhǔn)確，使用資北京中房長遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)公司和天津乾成置業(yè)公司擬收購新疆茂潤國際物流有限公司股權(quán)項(xiàng)目資產(chǎn)評估報(bào)告書
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產(chǎn)基礎(chǔ)法進(jìn)行評估相對容易準(zhǔn)確，由于資產(chǎn)基礎(chǔ)法是以資產(chǎn)負(fù)債表為基礎(chǔ)，從資產(chǎn)成
本的角度出發(fā)，以各單項(xiàng)資產(chǎn)及負(fù)債的市場價(jià)值(或其他價(jià)值類型)替代其歷史成本，
并在各單項(xiàng)資產(chǎn)評估值加和的基礎(chǔ)上扣減負(fù)債評估值，從而得到企業(yè)凈資產(chǎn)的價(jià)值。
在一般情況下，不宜單獨(dú)運(yùn)用資產(chǎn)基礎(chǔ)法評估持續(xù)經(jīng)營前提下的企業(yè)價(jià)值。
評估人員通過對企業(yè)財(cái)務(wù)狀況、持續(xù)經(jīng)營能力、發(fā)展前景等進(jìn)行綜合分析后，最
終確定采用收益法與資產(chǎn)基礎(chǔ)法作為本項(xiàng)目的評估方法，然后對兩種方法評估結(jié)果進(jìn)
行對比分析，合理確定評估值。
(三)對于所采用的評估方法的介紹
§對于資產(chǎn)基礎(chǔ)法的介紹
1、流動(dòng)資產(chǎn)和其他資產(chǎn)的評估方法
（1）貨幣資金包括現(xiàn)金、銀行存款和其他貨幣資金。對于庫存現(xiàn)金進(jìn)行盤點(diǎn)、
依據(jù)盤點(diǎn)結(jié)果對評估基準(zhǔn)日現(xiàn)金數(shù)額進(jìn)行倒軋核對；對銀行存款進(jìn)行函證，檢查銀行
對賬單和銀行存款余額調(diào)節(jié)表。貨幣資金經(jīng)核對無誤后，以經(jīng)核實(shí)后的賬面價(jià)值確認(rèn)
評估價(jià)值。
（2）各種應(yīng)收款項(xiàng)在核實(shí)無誤的基礎(chǔ)上，根據(jù)每筆款項(xiàng)可能收回的數(shù)額確定評
估值；各種預(yù)付賬款在核實(shí)無誤的基礎(chǔ)上，根據(jù)所能收回的相應(yīng)貨物形成資產(chǎn)或權(quán)利
的價(jià)值確定評估值。
（4）存貨評估中對在用低值易耗品直接采用重置資產(chǎn)基礎(chǔ)法進(jìn)行評估。
2、非流動(dòng)資產(chǎn)的評估方法
（1）投資性房地產(chǎn)的評估
房地產(chǎn)的建筑面積、占地面積、建筑結(jié)構(gòu)、購建日期均以資產(chǎn)占有方提供的相關(guān)
產(chǎn)權(quán)證明材料為依據(jù)。
對房屋建（構(gòu)）筑物評估采用收益法。具體公式如下：
收益法是指通過預(yù)計(jì)估價(jià)對象未來的正常收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到
估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算估價(jià)對象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。
計(jì)算公式（租金按比率遞增）為：
V1=A/(Y-g)*(1-((1+g) /(1+Y)) n)
其中：V 為房地產(chǎn)評估價(jià)格
A 為第一年收益
Y 為折現(xiàn)率
g 為租金遞增比率
n 為收益年期
（3）電子設(shè)備的評估
根據(jù)企業(yè)提供的機(jī)器設(shè)備明細(xì)清單，逐一進(jìn)行了核對，做到賬表相符，同時(shí)通過北京中房長遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)公司和天津乾成置業(yè)公司擬收購新疆茂潤國際物流有限公司股權(quán)項(xiàng)目資產(chǎn)評估報(bào)告書
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對有關(guān)的合同、法律權(quán)屬證明及會(huì)計(jì)憑證審查核實(shí)對其權(quán)屬予以確認(rèn)。在此基礎(chǔ)上，
由工程技術(shù)人員對設(shè)備進(jìn)行了必要的現(xiàn)場調(diào)查和核實(shí)。
●辦公設(shè)備
由于價(jià)值量小，一般為日常辦公使用的設(shè)備，運(yùn)雜、安裝費(fèi)用均包含在購置價(jià)中，
以市場價(jià)值確定重置全價(jià)。
3、負(fù)債的評估方法
各類負(fù)債在清查核實(shí)的基礎(chǔ)上，根據(jù)評估目的實(shí)現(xiàn)后的被評估企業(yè)實(shí)際需要承擔(dān)
的負(fù)債項(xiàng)目及金額確定評估值。對于負(fù)債中并非實(shí)際需要承擔(dān)的負(fù)債項(xiàng)目，按零值計(jì)
算。
§對于收益法的介紹：
由于公司的全部價(jià)值應(yīng)屬于公司各種權(quán)利要求者，包括股權(quán)資本投資者、債權(quán)及
債券持有者和優(yōu)先股股東（新疆茂潤無優(yōu)先股股東）。本次評估選定的收益口徑為企
業(yè)自由現(xiàn)金流量，與之對應(yīng)的資產(chǎn)口徑是所有這些權(quán)利要求者的現(xiàn)金流的總和。與評
估目的相匹配的股東全部權(quán)益價(jià)值是企業(yè)整體價(jià)值扣減需要付息的屬于債權(quán)持有者
權(quán)利部分后的股東權(quán)益價(jià)值。
本次評估以未來若干年度內(nèi)的企業(yè)凈現(xiàn)金流量作為依據(jù)，采用適當(dāng)折現(xiàn)率折現(xiàn)后
加總計(jì)算得出企業(yè)整體經(jīng)營性資產(chǎn)的價(jià)值，然后再加上溢余資產(chǎn)、非經(jīng)營性資產(chǎn)價(jià)值
減去有息債務(wù)得出股東全部權(quán)益價(jià)值。
1、評估模型：本次評估選用的是未來收益折現(xiàn)法，即將投資資本現(xiàn)金流量作為
企業(yè)預(yù)期收益的量化指標(biāo)，并使用加權(quán)平均資本成本模型(WACC)計(jì)算折現(xiàn)率。
2、計(jì)算公式
P Ai r An P A r m r i N R D
i
n
i - + + + ′ + + =Σ
=
/(1 ) ( / , , ) /(1 )
1
其中：P 為股東全部權(quán)益價(jià)值
Ai 為明確預(yù)測期的第i 期的預(yù)期收益
r 為資本化率（折現(xiàn)率）
i 為預(yù)測期
An 為有限年期的收益
(P/A,r,m)為年金現(xiàn)值系數(shù)
m 為收益期-預(yù)測期-已使用期
N 為非生產(chǎn)性資產(chǎn)及溢余資產(chǎn)評估值
R 為資產(chǎn)回收價(jià)值
D 為付息債務(wù)
3、收益期的確定北京中房長遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)公司和天津乾成置業(yè)公司擬收購新疆茂潤國際物流有限公司股權(quán)項(xiàng)目資產(chǎn)評估報(bào)告書
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本次評估采用有限年期對公司的現(xiàn)金流進(jìn)行預(yù)測，即企業(yè)未來現(xiàn)金流等于預(yù)測期
期間的現(xiàn)金流。根據(jù)新疆茂潤目前投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)狀況和可行性研究報(bào)告，建設(shè)用
地土地使用權(quán)終止時(shí)間2032 年12 月10 日,尚可使用年限期為23.1 年,低于房產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)
使用壽命,根據(jù)孰低原則,預(yù)測期取定到2032 年12 月。
4、預(yù)期收益的確定
本次將企業(yè)自由現(xiàn)金流量作為企業(yè)預(yù)期收益的量化指標(biāo)。
企業(yè)自由現(xiàn)金流量就是在支付了經(jīng)營費(fèi)用和所得稅之后，向公司權(quán)利要求者支付
現(xiàn)金之前的全部現(xiàn)金流。其計(jì)算公式為：
企業(yè)自由現(xiàn)金流量＝稅后凈利潤＋折舊與攤銷＋利息費(fèi)用×（1－所得稅率）－
資本性支出－營運(yùn)資金增加
5、折現(xiàn)率的確定
確定折現(xiàn)率有多種方法和途徑，按照收益額與折現(xiàn)率口徑一致的原則，本次評估
收益額口徑為企業(yè)自由現(xiàn)金流量，則折現(xiàn)率選取加權(quán)平均資本成本（WACC）確定。
WACC＝（Re×We）＋〔Rd×（1－T）×Wd〕
其中：Re 為公司普通權(quán)益資本成本
Rd 為公司債務(wù)資本成本
We 為權(quán)益資本在資本結(jié)構(gòu)中的百分比
Wd 為債務(wù)資本在資本結(jié)構(gòu)中的百分比
T 為公司有效的所得稅稅率
本次評估采用資本資產(chǎn)定價(jià)修正模型（CAPM）來確定公司普通權(quán)益資本成本Re，
計(jì)算公式為：
Re＝Rf＋β×（Rm－Rf）＋Rc
其中：Rf 為無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率
β為企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)
Rm 為市場平均收益率
（Rm－Rf）為市場風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)
Rc 為企業(yè)特定風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整系數(shù)
6、溢余資產(chǎn)（負(fù)債）價(jià)值及非經(jīng)營性資產(chǎn)的確定
溢余資產(chǎn)是指與企業(yè)收益無直接關(guān)系的，超過企業(yè)經(jīng)營所需的多余資產(chǎn)，主要包
括溢余現(xiàn)金、收益法評估未包括的資產(chǎn)、負(fù)債等；非經(jīng)營性資產(chǎn)是指與企業(yè)收益無直
接關(guān)系的，不產(chǎn)生效益的資產(chǎn)。對該類資產(chǎn)單獨(dú)評估。
7、資產(chǎn)回收價(jià)值的確定
資產(chǎn)的回收價(jià)值是指經(jīng)營期滿后，資產(chǎn)還具有繼續(xù)使用的價(jià)值。對該類資產(chǎn)單獨(dú)
評估確定。北京中房長遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)公司和天津乾成置業(yè)公司擬收購新疆茂潤國際物流有限公司股權(quán)項(xiàng)目資產(chǎn)評估報(bào)告書
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九、評估程序?qū)嵤┻^程及情況
整個(gè)評估工作分四個(gè)階段進(jìn)行：
（一）評估準(zhǔn)備階段
1、接受中房長遠(yuǎn)和乾成置業(yè)的委托后，我公司即確定了有關(guān)的資產(chǎn)評估人員并
與委托方及被評估單位相關(guān)工作人員就本項(xiàng)目的評估目的、評估基準(zhǔn)日、評估范圍、
委托評估主要資產(chǎn)的特點(diǎn)等影響資產(chǎn)評估計(jì)劃的問題進(jìn)行了認(rèn)真的討論。
2、根據(jù)委估資產(chǎn)的具體特點(diǎn)，制定評估綜合計(jì)劃和程序計(jì)劃，確定重要的評估
對象、評估程序及主要評估方法。
3、根據(jù)委托評估資產(chǎn)特點(diǎn)將評估人員分為流動(dòng)資產(chǎn)評估組、設(shè)備評估組、房產(chǎn)
評估組，各小組分別負(fù)責(zé)對被評估單位申報(bào)的資產(chǎn)進(jìn)行清查和評估。
本階段的工作時(shí)間為2009 年11 月16 日～11 月17 日。
（二）現(xiàn)場調(diào)查及收集評估資料階段
根據(jù)此次評估業(yè)務(wù)的具體情況，按照評估程序準(zhǔn)則和其他相關(guān)規(guī)定的要求，評估
人員通過詢問、函證、核對、監(jiān)盤、勘查、檢查、抽查等方式進(jìn)行實(shí)地調(diào)查，從各種
可能的途徑獲取評估資料，核實(shí)評估范圍，了解評估對象現(xiàn)狀，關(guān)注評估對象法律權(quán)
屬。
本階段的工作時(shí)間為2009 年11 月18 日～11 月20 日。
（三）評定估算階段
對收集的評估資料進(jìn)行必要分析、歸納和整理，形成評定估算的依據(jù)；根據(jù)評估
對象、價(jià)值類型、評估資料收集情況等相關(guān)條件，義烏收購服裝庫存尾貨，選擇適用的評估方法，選取相應(yīng)的
公式和參數(shù)進(jìn)行分析、計(jì)算和判斷，形成初步評估結(jié)果。
本階段的工作時(shí)間為2009 年11 月21 日～11 月28 日。
（四）評估匯總、提交報(bào)告階段
將各專業(yè)組對各個(gè)評估對象的評估結(jié)果匯總，組織有關(guān)人員對兩種方法進(jìn)行合理
分析，最終確定其中一種方法的結(jié)果作為本次評估結(jié)論。
按照我公司資產(chǎn)評估規(guī)范化要求，組織各專業(yè)組成員編制相關(guān)資產(chǎn)的評估技術(shù)說
明。評估結(jié)果、資產(chǎn)評估報(bào)告書、評估技術(shù)說明按我公司規(guī)定程序在項(xiàng)目負(fù)責(zé)人審核
的基礎(chǔ)上進(jìn)行三級復(fù)核，即項(xiàng)目負(fù)責(zé)人將審核后的工作底稿、資產(chǎn)評估報(bào)告書、評估
技術(shù)說明和評估明細(xì)表提交項(xiàng)目部門負(fù)責(zé)人進(jìn)行初步審核，根據(jù)初步審核意見進(jìn)行修
改后再提交質(zhì)量監(jiān)管部審核，再根據(jù)質(zhì)量監(jiān)管部反饋的意見進(jìn)行進(jìn)一步的修訂，修訂
后提交總經(jīng)理簽發(fā)。最后出具正式報(bào)告并提交委托方。
本階段的工作時(shí)間為2009 年11 月29 日～11 月30 日。北京中房長遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)公司和天津乾成置業(yè)公司擬收購新疆茂潤國際物流有限公司股權(quán)項(xiàng)目資產(chǎn)評估報(bào)告書
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十、評估假設(shè)
(一)基本假設(shè)
1、公開市場假設(shè)：公開市場假設(shè)是對資產(chǎn)擬進(jìn)入的市場的條件，以及資產(chǎn)在這
樣的市場條件下接受何種影響的一種假定說明或限定。公開市場是指充分發(fā)達(dá)與完善
的市場條件，是一個(gè)有自愿的買者和賣者的競爭性市場，在這個(gè)市場上，買者和賣者
的地位是平等的，彼此都有獲取足夠市場信息的機(jī)會(huì)和時(shí)間，買賣雙方的交易行為都
是在自愿的、理智的而非強(qiáng)制的或不受限制的條件下進(jìn)行的。
2、持續(xù)使用假設(shè)：該假設(shè)首先設(shè)定被評估資產(chǎn)正處于使用狀態(tài)，包括正在使用
中的資產(chǎn)和備用的資產(chǎn)；其次根據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)和信息，推斷這些處于使用狀態(tài)的資產(chǎn)還
將繼續(xù)使用下去。持續(xù)使用假設(shè)既說明了被評估資產(chǎn)所面臨的市場條件或市場環(huán)境，
同時(shí)又著重說明了資產(chǎn)的存續(xù)狀態(tài)。具體包括在用續(xù)用；轉(zhuǎn)用續(xù)用；移地續(xù)用。在用
續(xù)用指的是處于使用中的被評估資產(chǎn)在產(chǎn)權(quán)發(fā)生變動(dòng)或資產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)生后，將按其現(xiàn)行
正在使用的用途及方式繼續(xù)使用下去。轉(zhuǎn)用續(xù)用指的是被評估資產(chǎn)將在產(chǎn)權(quán)發(fā)生變動(dòng)
后或資產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)生后，改變資產(chǎn)現(xiàn)時(shí)的使用用途，調(diào)換新的用途繼續(xù)使用下去。移地
續(xù)用指的是被評估資產(chǎn)將在產(chǎn)權(quán)發(fā)生變動(dòng)后或資產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)生后，改變資產(chǎn)現(xiàn)在的空間
位置，轉(zhuǎn)移到其他空間位置上繼續(xù)使用。
(二)一般假設(shè)
1、國家對被評估單位所處行業(yè)的有關(guān)法律法規(guī)和政策在預(yù)期無重大變化；
2、社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境及經(jīng)濟(jì)發(fā)展除社會(huì)公眾已知變化外，在預(yù)期無其他重大變化；
3、國家現(xiàn)行銀行信貸利率、外匯匯率的變動(dòng)能保持在合理范圍內(nèi)；
4、國家目前的稅收制度除社會(huì)公眾已知變化外，無其他重大變化；
5、無其他人力不可抗拒及不可預(yù)測因素的重大不利影響；
6、被評估單位公司會(huì)計(jì)政策與核算方法基準(zhǔn)日后無重大變化；
7、企業(yè)自由現(xiàn)金流在每個(gè)預(yù)測期間的終期產(chǎn)生；
8、本次評估測算各項(xiàng)參數(shù)取值均未考慮通貨膨脹因素，價(jià)格均為不變價(jià)；
9、被評估單位提供給評估師的未來發(fā)展規(guī)劃及經(jīng)營數(shù)據(jù)在未來經(jīng)營中能如期實(shí)
現(xiàn)。
10、被評估單位將依法持續(xù)性經(jīng)營，并在經(jīng)營范圍、方式和決策程序上與現(xiàn)時(shí)保
持一致；
11、被評估單位作為一個(gè)獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)實(shí)體進(jìn)行運(yùn)作，獨(dú)立分配收益，承擔(dān)財(cái)務(wù)、
經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。
（三）特別假設(shè)
1、對于本次評估報(bào)告中被評估資產(chǎn)的法律描述或法律事項(xiàng)（包括其權(quán)屬或負(fù)擔(dān)
性限制），本公司按準(zhǔn)則要求進(jìn)行一般性的調(diào)查。除在工作報(bào)告中已有揭示以外，假北京中房長遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)公司和天津乾成置業(yè)公司擬收購新疆茂潤國際物流有限公司股權(quán)項(xiàng)目資產(chǎn)評估報(bào)告書
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定評估過程中所評資產(chǎn)的權(quán)屬為良好的和可在市場上進(jìn)行交易的；同時(shí)也不涉及任何
留置權(quán)、地役權(quán)，沒有受侵犯或無其他負(fù)擔(dān)性限制的。
2、對于本評估報(bào)告中全部或部分價(jià)值評估結(jié)論所依據(jù)而由委托方及其他各方提
供的信息資料，本公司只是按照評估程序進(jìn)行了獨(dú)立審查。但對這些信息資料來源的
真實(shí)性、準(zhǔn)確性不做任何保證。
3、對于本評估報(bào)告中價(jià)值估算所依據(jù)的資產(chǎn)使用方所需由有關(guān)地方、國家政府
機(jī)構(gòu)、私人組織或團(tuán)體簽發(fā)的一切執(zhí)照、使用許可證、同意函或其他法律或行政性授
權(quán)文件假定已經(jīng)或可以隨時(shí)獲得或更新。
4、我們對價(jià)值的估算是根據(jù)評估基準(zhǔn)日本地貨幣購買力作出的。
5、本評估報(bào)告中的估算是在假定所有重要的及潛在的可能影響價(jià)值分析的因素
都已在我們與被評估單位之間充分揭示的前提下做出的。
十一、評估結(jié)論
此次評估主要采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法及收益法。根據(jù)以上評估工作，得出如下評估結(jié)論：
（一）資產(chǎn)基礎(chǔ)法評估結(jié)論：
在評估基準(zhǔn)日2009 年10 月31 日資產(chǎn)總額賬面值8649.77 萬元，評估值 8951.09
萬元，評估增值301.32 萬元，增值率230.77%；
負(fù)債總額賬面值8519.20 萬元，評估值8519.20 萬元，評估值與賬面值無差異；
凈資產(chǎn)賬面值130.57 萬元，評估值431.89 萬元，評估增值301.32 萬元，增值
率230.77%。
評估結(jié)論詳細(xì)情況見資產(chǎn)評估結(jié)果匯總表及評估明細(xì)表。
資產(chǎn)評估結(jié)果匯總表
評估基準(zhǔn)日：2009 年10 月31 日
被評估單位： 新疆茂潤國際物流有限公司 金額單位：人民幣萬元
賬面價(jià)值 評估價(jià)值 增減值 增值率％
項(xiàng) 目
A B C=B-A D=C/A×100
流動(dòng)資產(chǎn) 1 7.66 8.19 0.53 6.92
非流動(dòng)資產(chǎn) 2 8,642.11 8,942.90 300.79 3.48
其中：可供出售金融資產(chǎn) 3 - - - -
持有至到期投資 4 - - - -
長期應(yīng)收款 5 - - - -
長期股權(quán)投資 6 - - - -
投資性房地產(chǎn) 7 8,640.96 8,941.78 300.82 3.48
固定資產(chǎn) 8 1.14 1.12 -0.02 -1.75
在建工程 9 - - - -北京中房長遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)公司和天津乾成置業(yè)公司擬收購新疆茂潤國際物流有限公司股權(quán)項(xiàng)目資產(chǎn)評估報(bào)告書
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賬面價(jià)值 評估價(jià)值 增減值 增值率％
項(xiàng) 目
A B C=B-A D=C/A×100
工程物資 10 - - - -
固定資產(chǎn)清理 11 - - - -
生產(chǎn)性生物資產(chǎn) 12 - - - -
油氣資產(chǎn) 13 - - - -
無形資產(chǎn) 14 - - - -
開發(fā)支出 15 - - - -
商譽(yù) 16 - - - -
長期待攤費(fèi)用 17 - - - -
遞延所得稅資產(chǎn) 18 - - - -
其他非流動(dòng)資產(chǎn) 19 - - - -
資產(chǎn)總計(jì) 20 8,649.77 8,951.09 301.32 3.48
流動(dòng)負(fù)債 21 8,519.20 8,519.20 - -
非流動(dòng)負(fù)債 22 - - - -
負(fù)債總計(jì) 23 8,519.20 8,519.20 - -
凈 資 產(chǎn) 24 130.57 431.89 301.32 230.77
（二）收益法評估結(jié)論：
采用收益法對新疆茂潤的股東全部權(quán)益價(jià)值的評估值為476.30 萬元，評估值較賬
面凈資產(chǎn)增值343.94 萬元，增值率259.85%。
（三）對評估結(jié)果選取的說明：
收益法與成本法評估結(jié)論差異額為44.41 萬元，差異率為10.28%，差異的主要原因：
資產(chǎn)基礎(chǔ)法為從資產(chǎn)重置的角度間接地評價(jià)資產(chǎn)的公平市場價(jià)值，資產(chǎn)基礎(chǔ)法運(yùn)
用在整體資產(chǎn)評估時(shí)沒有考慮各項(xiàng)資產(chǎn)綜合的獲利能力及企業(yè)的成長性。
收益法則是從決定資產(chǎn)現(xiàn)行公平市場價(jià)值的基本依據(jù)—資產(chǎn)的預(yù)期獲利能力的
角度評價(jià)資產(chǎn)，符合市場經(jīng)濟(jì)條件下的價(jià)值觀念。。收益法預(yù)測中，由于被評估企業(yè)
成立時(shí)間較短，歷史財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)不具有參考性，本次評估根據(jù)假設(shè)條件在企業(yè)提供的預(yù)
測基礎(chǔ)上進(jìn)行了預(yù)測，因房產(chǎn)出租收益受當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)環(huán)境影響較大，且國家可能對稅收
政策的調(diào)整，致使本次未來預(yù)測數(shù)據(jù)具有較大的不確定性。故本次評估采用資產(chǎn)基礎(chǔ)
法的評估結(jié)果。
即，新疆茂潤股東全部權(quán)益價(jià)值為431.89 萬元，人民幣大寫金額為：肆佰叁拾
壹萬捌仟玖佰元；
（四）評估增減值原因分析：
1、流動(dòng)資產(chǎn)評估增值原因分析北京中房長遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)公司和天津乾成置業(yè)公司擬收購新疆茂潤國際物流有限公司股權(quán)項(xiàng)目資產(chǎn)評估報(bào)告書
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流動(dòng)資產(chǎn)評估增值主要是兩方面原因：一方面是根據(jù)《資產(chǎn)評估操作規(guī)范意見(試
行)》的規(guī)定，其他應(yīng)收款的壞賬準(zhǔn)備評估為零所形成增值；在用周轉(zhuǎn)材料屬于辦公
用品，周轉(zhuǎn)快、市場價(jià)格下降，且日常使用頻繁、故評估值減值。
2、房屋建筑物增減值原因分析
目前房地產(chǎn)市場需求旺盛，交易價(jià)格上漲較快，導(dǎo)致評估值增值。
3、電子設(shè)備減值原因分析
評估結(jié)果減值、由于電子設(shè)備更新?lián)Q代較快，價(jià)格降幅較大，且評估采用的經(jīng)濟(jì)
壽命年限和企業(yè)計(jì)提折舊年限相近，故造成電子設(shè)備評估值減值。
十二、特別事項(xiàng)說明
以下事項(xiàng)并非本公司注冊評估師執(zhí)業(yè)水平和能力所能評定和估算，但該事項(xiàng)確實(shí)
可能影響評估結(jié)論，本評估報(bào)告使用者對此應(yīng)特別引起注意：
(一)對企業(yè)存在的可能影響資產(chǎn)評估值的瑕疵事項(xiàng)，在委托時(shí)未作特殊說明而評
估人員已履行評估程序仍無法獲知的情況下，評估機(jī)構(gòu)及評估人員不承擔(dān)相關(guān)責(zé)任。
(二)由委托方和被評估單位提供的與評估相關(guān)的經(jīng)濟(jì)行為文件、營業(yè)執(zhí)照、產(chǎn)權(quán)
證明文件、財(cái)務(wù)報(bào)表、會(huì)計(jì)憑證、資產(chǎn)明細(xì)及其他有關(guān)資料是編制本報(bào)告的基礎(chǔ)。委
托方及被評估單位和相關(guān)當(dāng)事人應(yīng)對所提供的以上評估原始資料的真實(shí)性、合法性和
完整性承擔(dān)責(zé)任。本公司對委托方及被評估單位提供的有關(guān)經(jīng)濟(jì)行為文件、營業(yè)執(zhí)照、
產(chǎn)權(quán)證明文件、會(huì)計(jì)憑證等資料進(jìn)行了獨(dú)立審查，但不對上述資料的真實(shí)性負(fù)責(zé)。
(三)本評估結(jié)論是反映評估對象在本次評估目的下，根據(jù)公開市場原則確定的現(xiàn)
行價(jià)格。本報(bào)告未考慮特殊的交易方可能追加付出的價(jià)格等對評估價(jià)值的影響，也未
考慮國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生變化以及遇有自然力和其他不可抗力對資產(chǎn)價(jià)格的影響。
當(dāng)前述條件以及評估中遵循的持續(xù)經(jīng)營原則等發(fā)生變化時(shí)，評估結(jié)果一般會(huì)失效。
(四)我們未考慮本次申報(bào)評估資產(chǎn)出售尚應(yīng)承擔(dān)的費(fèi)用和稅項(xiàng)等可能影響其價(jià)
值的因素，我們也未對各類資產(chǎn)的重估增、減值額作任何納稅考慮。
(五)根據(jù)被評估企業(yè)提供的資料，本次納入評估范圍的位于烏魯木齊友好南路
555 號-1、1、2 層房地產(chǎn)已于2009 年9 月29 日簽訂合同進(jìn)行抵押,抵押權(quán)人為天津
索亞置業(yè)管理有限公司，但抵押手續(xù)未辦理，本次評估我們未考慮本次申報(bào)評估資產(chǎn)
抵押、擔(dān)保等任何限制因素對評估結(jié)論的影響。
(六)遵守相關(guān)法律、法規(guī)和資產(chǎn)評估準(zhǔn)則，對評估對象價(jià)值進(jìn)行估算并發(fā)表專業(yè)
意見，是注冊資產(chǎn)評估師的責(zé)任；提供必要的資料并保證所提供資料的真實(shí)性、合法
性、完整性，恰當(dāng)使用評估報(bào)告是委托方和相關(guān)當(dāng)事方的責(zé)任；評估結(jié)論不應(yīng)當(dāng)被認(rèn)
為是對評估對象可實(shí)現(xiàn)價(jià)格的保證；
(七)評估基準(zhǔn)日后若資產(chǎn)數(shù)量發(fā)生變化，應(yīng)根據(jù)原評估方法對資產(chǎn)額進(jìn)行相應(yīng)調(diào)北京中房長遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)公司和天津乾成置業(yè)公司擬收購新疆茂潤國際物流有限公司股權(quán)項(xiàng)目資產(chǎn)評估報(bào)告書
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整；若資產(chǎn)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生變化，并對資產(chǎn)評估值產(chǎn)生明顯影響時(shí)，委托方應(yīng)及時(shí)聘請
評估機(jī)構(gòu)重新確定評估值。
(八)本次評估的股權(quán)價(jià)值沒有考慮少數(shù)股權(quán)折價(jià)，也未考慮流動(dòng)性折扣對股權(quán)價(jià)
值的影響，提請報(bào)告使用者注意該事項(xiàng)對評估結(jié)論的影響。
(九)被評估單位營業(yè)執(zhí)照經(jīng)營范圍為物流業(yè)務(wù)，本次評估依據(jù)委托方提供的發(fā)展
規(guī)劃預(yù)測，以物業(yè)持有經(jīng)營假設(shè)為前提進(jìn)行評估。
(十)烏魯木齊房產(chǎn)局2009 年11 月對納入評估范圍的新疆茂潤所有的投資性房地
產(chǎn)權(quán)證進(jìn)行了糾錯(cuò)更正。
十三、評估報(bào)告使用限制說明
（一）評估報(bào)告只能用于評估報(bào)告載明的評估目的和用途；
（二）評估報(bào)告只能由評估報(bào)告載明的評估報(bào)告使用者使用；
（三）評估報(bào)告未經(jīng)核準(zhǔn)或者備案，評估結(jié)論不得被使用；
（四）本報(bào)告書的評估結(jié)論僅供委托方為本次評估目的和送交國有資產(chǎn)監(jiān)督管理
部門審查使用，報(bào)告書的使用權(quán)歸委托方所有，未征得出具評估報(bào)告的評估機(jī)構(gòu)同意，
評估報(bào)告的內(nèi)容不得被摘抄、引用或披露于公開媒體，法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)當(dāng)事
方另有約定的除外；
（五）當(dāng)政策調(diào)整對評估結(jié)論產(chǎn)生重大影響時(shí)，應(yīng)當(dāng)重新確定評估基準(zhǔn)日進(jìn)行評
估。
（六）本評估報(bào)告自評估基準(zhǔn)日起一年內(nèi)有效，超過一年，需重新進(jìn)行資產(chǎn)評估；
十四、評估報(bào)告日
本評估報(bào)告于2009 年11 月30 日提交委托方。北京中房長遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)公司和天津乾成置業(yè)公司擬收購新疆茂潤國際物流有限公司股權(quán)項(xiàng)目資產(chǎn)評估報(bào)告書
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沃克森（北京）國際資產(chǎn)評估有限公司
法定代表人：鄭文洋
注冊資產(chǎn)評估師：黃立新
注冊資產(chǎn)評估師： 李文軍
注冊房地產(chǎn)沽價(jià)師：晏芳
二○○九年十一月三十日北京中房長遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)公司和天津乾成置業(yè)公司擬收購新疆茂潤國際物流有限公司股權(quán)項(xiàng)目資產(chǎn)評估報(bào)告附件目錄
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評估報(bào)告附件
目 錄
一、資產(chǎn)評估經(jīng)濟(jì)行為文件復(fù)印件
二、委托方營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件
三、被評估單位營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件
四、被評估單位評估基準(zhǔn)日審計(jì)報(bào)告復(fù)印件
五、產(chǎn)權(quán)證明文件復(fù)印件
六、委托方及被評估單位承諾函
七、資產(chǎn)評估人員和評估機(jī)構(gòu)的承諾函
八、資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件
九、資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)資格證書復(fù)印件
十、評估人員名單及其資格證書復(fù)印件
十一、資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書復(fù)印件參加本評估項(xiàng)目的主要人員名單
項(xiàng)目負(fù)責(zé)人：李文軍(注冊資產(chǎn)評估師)
流動(dòng)資產(chǎn)：張玉芹(注冊資產(chǎn)評估師)
房屋建筑物：晏芳(注冊房地產(chǎn)評估師)
項(xiàng)目復(fù)核人：黃立新(注冊資產(chǎn)評估師)
王愛萍(注冊資產(chǎn)評估師)1
審計(jì)報(bào)告
天職京審字[2009]2155 號
北京中房長遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司、天津乾成置業(yè)有限公司董事會(huì)：
我們審計(jì)了后附的新疆茂潤國際物流有限公司（以下簡稱貴公司）財(cái)務(wù)報(bào)表，
包括2009 年10 月31 日的資產(chǎn)負(fù)債表，2008 年度及2009 年1-10 月的利潤表、現(xiàn)
金流量表以及財(cái)務(wù)報(bào)表附注。
一、管理層對財(cái)務(wù)報(bào)表的責(zé)任
按照企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則（財(cái)政部2006 年2 月15 日頒布）的規(guī)定編制財(cái)務(wù)報(bào)表是
貴公司管理層的責(zé)任。這種責(zé)任包括：（1）設(shè)計(jì)、實(shí)施和維護(hù)與財(cái)務(wù)報(bào)表編制相
關(guān)的內(nèi)部控制，以使財(cái)務(wù)報(bào)表不存在由于舞弊或錯(cuò)誤而導(dǎo)致的重大錯(cuò)報(bào)；（2）選
擇和運(yùn)用恰當(dāng)?shù)臅?huì)計(jì)政策；（3）作出合理的會(huì)計(jì)估計(jì)。
二、注冊會(huì)計(jì)師的責(zé)任
我們的責(zé)任是在實(shí)施審計(jì)工作的基礎(chǔ)上對財(cái)務(wù)報(bào)表發(fā)表審計(jì)意見。我們按照
中國注冊會(huì)計(jì)師審計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定執(zhí)行了審計(jì)工作。中國注冊會(huì)計(jì)師審計(jì)準(zhǔn)則要求
我們遵守職業(yè)道德規(guī)范，計(jì)劃和實(shí)施審計(jì)工作以對財(cái)務(wù)報(bào)表是否不存在重大錯(cuò)報(bào)
獲取合理保證。
審計(jì)工作涉及實(shí)施審計(jì)程序，以獲取有關(guān)財(cái)務(wù)報(bào)表金額和披露的審計(jì)證據(jù)。
選擇的審計(jì)程序取決于注冊會(huì)計(jì)師的判斷，包括對由于舞弊或錯(cuò)誤導(dǎo)致的財(cái)務(wù)報(bào)
表重大錯(cuò)報(bào)風(fēng)險(xiǎn)的評估。在進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評估時(shí)，我們考慮與財(cái)務(wù)報(bào)表編制相關(guān)的內(nèi)
部控制，以設(shè)計(jì)恰當(dāng)?shù)膶徲?jì)程序，但目的并非對內(nèi)部控制的有效性發(fā)表意見。審
計(jì)工作還包括評價(jià)管理層選用會(huì)計(jì)政策的恰當(dāng)性和作出會(huì)計(jì)估計(jì)的合理性，以及
評價(jià)財(cái)務(wù)報(bào)表的總體列報(bào)。
我們相信，我們獲取的審計(jì)證據(jù)是充分、適當(dāng)?shù)模瑸榘l(fā)表審計(jì)意見提供了基
礎(chǔ)。
三、審計(jì)意見
我們認(rèn)為，貴公司財(cái)務(wù)報(bào)表已經(jīng)按照企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則（財(cái)政部2006 年2 月15
日頒布）的規(guī)定編制，在所有重大方面公允反映了貴公司2009 年10 月31 日的財(cái)
務(wù)狀況、2008 年度及2009 年1-10 月的經(jīng)營成果和現(xiàn)金流量。2
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中國注冊會(huì)計(jì)師： 馮云慧
中國·北京
二○○九年十一月三十日
中國注冊會(huì)計(jì)師： 趙 玲3
資產(chǎn)負(fù)債表
企財(cái)01 表
編制單位：新疆茂潤國際物流有限公司 2009 年10 月31 日 金額單位：元
項(xiàng) 目 行次 期末數(shù) 期初數(shù)
流動(dòng)資產(chǎn) 1
貨幣資金 2 7,737.12 1,648.89
結(jié)算備付金 3 - -
拆出資金 4 - -
交易性金融資產(chǎn) 5 - -
應(yīng)收票據(jù) 6 - -
應(yīng)收賬款 7 - -
預(yù)付款項(xiàng) 8 - 15,080,005.00
應(yīng)收保費(fèi) 9 - -
應(yīng)收分保賬款 10 - -
應(yīng)收分保合同準(zhǔn)備金 11 - -
應(yīng)收利息 12 - -
應(yīng)收股利 13 - -
其他應(yīng)收款 14 66,799.18 690,554.50
買入返售金融資產(chǎn) 15 - -
存貨 16 2,105.00 -
一年內(nèi)到期的非流動(dòng)資產(chǎn) 17 - -
其他流動(dòng)資產(chǎn) 18 - -
流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì) 19 76,641.30 15,772,208.39
非流動(dòng)資產(chǎn) 21
發(fā)放貸款及墊款 22 - -
可供出售金融資產(chǎn) 23 - -
持有至到期投資 24 - -
長期應(yīng)收款 25 - -
長期股權(quán)投資 26 - -
投資性房地產(chǎn) 27 86,409,642.86 -
固定資產(chǎn) 28 11,440.18 434,769.38
在建工程 29 - -
工程物資 30 - -
固定資產(chǎn)清理 31 - -
生物性生物資產(chǎn) 32 - -
油氣資產(chǎn) 33 - -
無形資產(chǎn) 34 - -
開發(fā)支出 35 - -
商譽(yù) 36 - -
長期待攤費(fèi)用 37 - -
遞延所得稅資產(chǎn) 38 - -
其他非流動(dòng)資產(chǎn) 39 - -4
非流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì) 41 86,421,083.04 434,769.38
資 產(chǎn) 總 計(jì) 46 86,497,724.33 16,206,977.77
法定代表人：曾海琴 主管會(huì)計(jì)工作負(fù)責(zé)人：陳勇 會(huì)計(jì)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人：陳勇
資產(chǎn)負(fù)債表（續(xù)）
企財(cái)01 表
編制單位：新疆茂潤國際物流有限公司 2009 年10 月31 日 金額單位：元
項(xiàng) 目 行次 期末數(shù) 期初數(shù)
流動(dòng)負(fù)債 51
短期借款 52 - -
向中央銀行借款 53 - -
吸收存款及同業(yè)存款 54 - -
拆入資金 55 - -
交易性金融負(fù)債 56 - -
應(yīng)付票據(jù) 57 - -
應(yīng)付賬款 58 1,170,422.01 -
預(yù)收款項(xiàng) 59 1,906,000.00 -
賣出回購金融資產(chǎn)款 60 - -
應(yīng)付手續(xù)費(fèi)及傭金 61 - -
應(yīng)付職工薪酬 62 11,000.51 54,086.53
應(yīng)交稅費(fèi) 63 42,368.81 -116.98
應(yīng)付利息 64 - -
應(yīng)付股利 65 - -
其他應(yīng)付款 66 82,062,173.58 12,635,500.20
應(yīng)付分保賬款 67 - -
保險(xiǎn)合同準(zhǔn)備金 68 - -
代理買賣證券款 69 - -
代理承銷證券款 70 - -
一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債 71 - -
其他流動(dòng)負(fù)債 72 - -
流動(dòng)負(fù)債合計(jì) 74 85,191,964.91 12,689,469.75
非流動(dòng)負(fù)債 75
長期借款 76 - -
應(yīng)付債券 77 - -
長期應(yīng)付款 78 - -
專項(xiàng)應(yīng)付款 79 - -
預(yù)計(jì)負(fù)債 80 - -
遞延所得稅負(fù)債 81 - -
其他非流動(dòng)負(fù)債 82 - -5
非流動(dòng)負(fù)債合計(jì) 83 - -
負(fù) 債 合 計(jì) 84 85,191,964.91 12,689,469.75
所有者權(quán)益(或股東權(quán)益) 85
實(shí)收資本(或股本) 86 5,000,000.00 5,000,000.00
資本公積 87 - -
減:庫存股 88 - -
盈余公積 89 - -
一般風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備 90 - -
未分配利潤 91 -3,694,240.58 -1,482,491.98
外幣報(bào)表折算差額 92 - -
歸屬于母公司所有者權(quán)益合計(jì) 93 1,305,759.42 3,517,508.02
少數(shù)股東權(quán)益 94 - -
所有者權(quán)益合計(jì) 95 1,305,759.42 3,517,508.02
負(fù)債及所有者權(quán)益合計(jì) 96 86,497,724.33 16,206,977.77
法定代表人：曾海琴 主管會(huì)計(jì)工作負(fù)責(zé)人：陳勇 會(huì)計(jì)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人：陳勇
利潤表
企財(cái)02 表
編制單位：新疆茂潤國際物流有限公司 金額單位：元
項(xiàng) 目 行次 2009 年1-10 月 2008 年度
一、營業(yè)總收入 1 - -
其中: 營業(yè)收入 2 - -
利息收入 3 - -
已賺保費(fèi) 4 - -
手續(xù)費(fèi)及傭金收入 5 - -
二、營業(yè)總成本 6 2,340,954.90 1,482,491.98
其中:營業(yè)成本 7 - -
利息支出 8 - -
手續(xù)費(fèi)及傭金支出 9 - -
退保金 10 - -
賠付支出凈額 11 - -
提取保險(xiǎn)合同準(zhǔn)備金凈額 12 - -
保單紅利支出 13 - -
分保費(fèi)用 14 - -
營業(yè)稅金及附加 15 - -
銷售費(fèi)用 16 - -
管理費(fèi)用 17 933,156.86 943,914.42
財(cái)務(wù)費(fèi)用 18 1,405,543.00 535,502.69
資產(chǎn)減值損失 19 2,255.03 3,074.87
加：公允價(jià)值變動(dòng)收益（損失以“－”
號填列） 20 - -
投資收益 21 - -
其中:對聯(lián)營企業(yè)和合營企業(yè)22 - -6
的投資收益
匯兌收益（損失以“－”號填列） 23
三、營業(yè)利潤（虧損以“－”號填列） 24 -2,340,954.90 -1,482,491.98
加: 營業(yè)外收入 25 129,206.30 -
減：營業(yè)外支出 26 - -
其中:非流動(dòng)資產(chǎn)處置損失 27 - -
四、利潤總額（虧損總額以“－”號填列） 28 -2,211,748.60 -1,482,491.98
減：所得稅費(fèi)用 29
五、凈利潤（凈虧損以“－”號填列） 30 -2,211,748.60 -1,482,491.98
歸屬于母公司所有者權(quán)益 31 - -
少數(shù)股東損益 32 - -
六、每股收益 33
(一) 基本每股收益 34 - -
(二) 稀釋每股收益 35 - -
法定代表人：曾海琴 主管會(huì)計(jì)工作負(fù)責(zé)人：陳勇 會(huì)計(jì)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人：陳勇
現(xiàn)金流量表
企財(cái)03 表
編制單位：新疆茂潤國際物流有限公司 金額單位：元
項(xiàng) 目 行次 2009 年1-10 月 2008 年度
一、經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量： 1
銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金 2
客戶存款和同業(yè)存放款項(xiàng)凈增加額 3
向中央銀行借款凈增加額 4
向其他金融機(jī)構(gòu)拆入資金凈增加額 5
收到原保險(xiǎn)合同保費(fèi)取得的現(xiàn)金 6
收到再保險(xiǎn)業(yè)務(wù)現(xiàn)金凈額 7
保戶儲(chǔ)金及投資款凈增加額 8
處置交易性金融資產(chǎn)凈增加額 9
收取利息、手續(xù)費(fèi)及傭金的現(xiàn)金 10
拆入資金凈增加額 11
回購業(yè)務(wù)資金凈增加額 12
收到的稅費(fèi)返還 13
收到其他與經(jīng)營活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金 14 36,160,000.00 12,635,500.20
經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流入小計(jì) 15 36,160,000.00 12,635,500.20
購買商品、接受勞務(wù)支付的現(xiàn)金 16 -
客戶貸款及墊款凈增加額 17 -
存放中央銀行和同業(yè)款項(xiàng)凈增加額 18 -
支付原保險(xiǎn)合同賠付款項(xiàng)的現(xiàn)金 19 -
支付利息、手續(xù)費(fèi)及傭金的現(xiàn)金 20 -
支付保單紅利的現(xiàn)金 21 -
支付給職工以及為職工支付的現(xiàn)金 22 95,255.78 149,195.007
支付的各項(xiàng)稅費(fèi) 23 -
支付其他與經(jīng)營活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金 24 71,144.74 1,898,811.31
經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流出小計(jì) 25 166,400.52 2,048,006.31
經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額 26 35,993,599.48 10,587,493.89
二、投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量： 27
收回投資收到的現(xiàn)金 28
取得投資收益收到的現(xiàn)金 29
處置固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和其他長期資
產(chǎn)收回的現(xiàn)金凈額 30
465,300.00
處置子公司及其他營業(yè)單位收到的現(xiàn)金
凈額 31
收到其他與投資活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金 32
投資活動(dòng)現(xiàn)金流入小計(jì) 33 465,300.00 -
購建固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和其他長期資
產(chǎn)支付的現(xiàn)金 34 36,452,811.25 15,585,845.00
投資支付的現(xiàn)金 35
質(zhì)押貸款凈增加額 36
取得子公司及其他營業(yè)單位支付的現(xiàn)金
凈額 37
支付其他與投資活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金 38
投資活動(dòng)現(xiàn)金流出小計(jì) 39 36,452,811.25 15,585,845.00
投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額 40 -35,987,511.25 -15,585,845.00
三、籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量： 41
吸收投資收到的現(xiàn)金 42 5,000,000.00
其中：子公司吸收少數(shù)股東投資收到
的現(xiàn)金 43
取得借款收到的現(xiàn)金 44
發(fā)行債券收到的現(xiàn)金 45
收到其他與籌資活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金 46
籌資活動(dòng)現(xiàn)金流入小計(jì) 47 - 5,000,000.00
償還債務(wù)支付的現(xiàn)金 48
分配股利、利潤或償付利息支付的現(xiàn)金 49
其中：子公司支付給少數(shù)股東的股
利、利潤 50
支付其他與籌資活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金 51
籌資活動(dòng)現(xiàn)金流出小計(jì) 52 - -
籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額 53 - 5,000,000.00
四、匯率變動(dòng)對現(xiàn)金的影響 54
五、現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物凈增加額 55 6,088.23 1,648.89
加：期初現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物的余額 56 1,648.89
六、期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物余額 57 7,737.12 1,648.89
法定代表人：曾海琴 主管會(huì)計(jì)工作負(fù)責(zé)人：陳勇 會(huì)計(jì)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人：陳勇8
新疆茂潤國際物流有限公司
2009 年1 至10 月財(cái)務(wù)報(bào)表附注
（除另有注明外，所有金額均以人民幣元為貨幣單位）
一、公司的基本情況
新疆茂潤國際物流有限公司(以下簡稱“本公司”或“公司”)成立于2007 年12 月28 日，
由自然人張科洲、曾海琴出資設(shè)立，注冊資本為500 萬元。
2008 年6 月，自然人股東張科洲將持有的公司200 萬元股權(quán)轉(zhuǎn)讓給自然人陳勇。2009 年
7 月，自然人股東曾海琴、陳勇將持有的公司全部股權(quán)轉(zhuǎn)讓給天津中盈集團(tuán)有限公司。2009
年8 月天津中盈集團(tuán)有限公司將持有的500 萬元股權(quán)分別轉(zhuǎn)讓給曾海琴、陳勇。轉(zhuǎn)讓后，曾
海琴持有公司300 萬元股權(quán)，陳勇持有公司200 萬元股權(quán)。
公司注冊號：650100050043637；法定代表人：曾海琴；住所：烏魯木齊市沙依巴克區(qū)友
好南路551 號。
公司經(jīng)營范圍：一般經(jīng)營項(xiàng)目（國家法律、行政法規(guī)規(guī)定有專項(xiàng)審批的項(xiàng)目除外，需要
取得專項(xiàng)審批的項(xiàng)目待取得有關(guān)部門的批準(zhǔn)文件或頒發(fā)的許可證、資質(zhì)證后方可經(jīng)營，具體
經(jīng)營項(xiàng)目和期限以有關(guān)部門的批準(zhǔn)文件或頒發(fā)的許可證、資質(zhì)證為準(zhǔn)），國際貨運(yùn)代理；貨物
與技術(shù)的進(jìn)出口業(yè)務(wù)；建材、陶瓷制品、商品混凝土、石油制品、化工制品、五金交電、鋼
材、日用百貨、針紡織品、皮棉的銷售。
二、遵循企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的聲明
本公司基于下述編制基礎(chǔ)編制的財(cái)務(wù)報(bào)表符合財(cái)政部2006 年2 月15 日頒布的《企業(yè)會(huì)
計(jì)準(zhǔn)則》的要求，真實(shí)完整地反映了公司的財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營成果和現(xiàn)金流量等有關(guān)信息。
三、財(cái)務(wù)報(bào)表的編制基礎(chǔ)
本財(cái)務(wù)報(bào)表以公司持續(xù)經(jīng)營假設(shè)為基礎(chǔ)，根據(jù)實(shí)際發(fā)生的交易事項(xiàng)，按照財(cái)政部2006 年
2 月15 日頒布的《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》及其應(yīng)用指南的有關(guān)規(guī)定，并基于以下所述重要會(huì)計(jì)政策、
會(huì)計(jì)估計(jì)進(jìn)行編制。
四、重要會(huì)計(jì)政策、會(huì)計(jì)估計(jì)
1.會(huì)計(jì)期間9
本公司的會(huì)計(jì)年度從公歷1 月1 日至12 月31 日止。
2.記賬本位幣
本公司采用人民幣作為記賬本位幣。
3.計(jì)量屬性在本期發(fā)生變化的報(bào)表項(xiàng)目及其本期采用的計(jì)量屬性
在對會(huì)計(jì)要素進(jìn)行計(jì)量時(shí)，除某些金融工具及非同一控制下企業(yè)合并中被合并公司的資
產(chǎn)和負(fù)債以公允價(jià)值計(jì)量外，本公司一般采用歷史成本做為計(jì)量基礎(chǔ)。采用重置成本、可變
現(xiàn)凈值、現(xiàn)值、公允價(jià)值計(jì)量的，所確定的會(huì)計(jì)要素金額能夠取得并可靠計(jì)量。
本年報(bào)表項(xiàng)目的計(jì)量屬性未發(fā)生變化。
4.現(xiàn)金流量表之現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物的確定標(biāo)準(zhǔn)
現(xiàn)金流量表的現(xiàn)金指企業(yè)庫存現(xiàn)金及可以隨時(shí)用于支付的存款。現(xiàn)金等價(jià)物指持有的期
限短（一般是指從購買日起三個(gè)月內(nèi)到期）、流動(dòng)性強(qiáng)、易于轉(zhuǎn)換為已知金額現(xiàn)金、價(jià)值變動(dòng)
風(fēng)險(xiǎn)很小的投資。
5.外幣業(yè)務(wù)核算方法
公司于會(huì)計(jì)年度內(nèi)發(fā)生外幣交易時(shí)，按業(yè)務(wù)發(fā)生當(dāng)日中國人民銀行公布的市場匯率中間
價(jià)折算為記賬本位幣記賬；于資產(chǎn)負(fù)債表日，對各種外幣賬戶的外幣期末余額，按期末市場
匯率中間價(jià)進(jìn)行調(diào)整，由此產(chǎn)生的匯兌差額，除符合資本化條件予以資本化計(jì)入相關(guān)資產(chǎn)的
成本外，均計(jì)入當(dāng)期損益。對以歷史成本計(jì)量的外幣非貨幣性項(xiàng)目，仍采用業(yè)務(wù)發(fā)生日的即
期市場匯率計(jì)算，不改變其記賬本位幣金額。
6.金融資產(chǎn)與金融負(fù)債
（1）金融資產(chǎn)及金融負(fù)債的分類和計(jì)量
本公司管理層按照取得持有金融資產(chǎn)和承擔(dān)金融負(fù)債的目的，將其分為五類，其確認(rèn)依
據(jù)和計(jì)量方法分別列示如下：
① 以公允價(jià)值計(jì)量且其變動(dòng)計(jì)入當(dāng)期損益的金融資產(chǎn)或金融負(fù)債
該類金融工具分為交易性金融資產(chǎn)或金融負(fù)債和直接指定為以公允價(jià)值計(jì)量且其變動(dòng)計(jì)
入當(dāng)期損益的金融資產(chǎn)或金融負(fù)債。
交易性金融資產(chǎn)和金融負(fù)債，主要指企業(yè)為了近期內(nèi)出售而持有的金融資產(chǎn)或近期內(nèi)回
購而承擔(dān)的金融負(fù)債。
直接指定為以公允價(jià)值計(jì)量且其變動(dòng)計(jì)入當(dāng)期損益的金融資產(chǎn)或金融負(fù)債，指企業(yè)基于
風(fēng)險(xiǎn)管理需要或消除金融資產(chǎn)或金融負(fù)債在會(huì)計(jì)確認(rèn)和計(jì)量方面存在不一致情況等所作的指
定。
公司劃分為以公允價(jià)值計(jì)量且其變動(dòng)計(jì)入當(dāng)期損益金融資產(chǎn)的股票、債券、基金，以及
不作為有效套期工具的衍生工具，按照取得時(shí)的公允價(jià)值作為初始確認(rèn)金額，相關(guān)的交易費(fèi)
用在發(fā)生時(shí)計(jì)入當(dāng)期損益。取得以公允價(jià)值計(jì)量且其變動(dòng)計(jì)入當(dāng)期損益金融資產(chǎn)所支付價(jià)款
中包含的已宣告發(fā)放的現(xiàn)金股利或債券利息，單獨(dú)作為應(yīng)收項(xiàng)目。在持有期間按合同規(guī)定計(jì)10
算確定的利息或現(xiàn)金股利，應(yīng)當(dāng)在實(shí)際收到時(shí)確認(rèn)為投資收益。資產(chǎn)負(fù)債表日，將以公允價(jià)
值計(jì)量且其變動(dòng)計(jì)入當(dāng)期損益的金融資產(chǎn)或金融負(fù)債的公允價(jià)值變動(dòng)計(jì)入當(dāng)期損益。處置該
金融資產(chǎn)或金融負(fù)債時(shí)，將處置時(shí)的該金融資產(chǎn)或金融負(fù)債的公允價(jià)值與初始入賬金額之間
的差額確認(rèn)為投資收益，同時(shí)調(diào)整公允價(jià)值變動(dòng)損益。
② 持有至到期投資
持有至到期投資，是指到期日固定、回收金額固定或可確定，且公司有明確意圖和能力
持有至到期的非衍生金融資產(chǎn)。
持有至到期投資應(yīng)當(dāng)按取得時(shí)的公允價(jià)值和相關(guān)交易費(fèi)用之和作為初始確認(rèn)金額。支付
的價(jià)款中包含已宣告發(fā)放債券利息的，單獨(dú)確認(rèn)為應(yīng)收項(xiàng)目。在收到這部分利息時(shí)，直接沖
減應(yīng)收項(xiàng)目。
在持有期間按照攤余成本和實(shí)際利率計(jì)算確認(rèn)利息收入，計(jì)入投資收益。實(shí)際利率在取
得持有至到期投資時(shí)確定，在預(yù)期存續(xù)期間內(nèi)保持不變。實(shí)際利率與票面利率差別較小的按
票面利率計(jì)算利息收入，計(jì)入投資收益。
處置持有至到期投資時(shí)，將取得價(jià)款與該投資賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入投資收益。
③ 應(yīng)收款項(xiàng)
應(yīng)收款項(xiàng)主要是指公司銷售產(chǎn)品或提供勞務(wù)形成的應(yīng)收款項(xiàng)等債權(quán)。
公司對外銷售產(chǎn)品或提供勞務(wù)形成的應(yīng)收債權(quán)，按從購貨方應(yīng)收的合同或協(xié)議價(jià)款作為
初始確認(rèn)金額。公司收回或處置應(yīng)收款項(xiàng)時(shí)，按取得對價(jià)的公允價(jià)值與該應(yīng)收款項(xiàng)賬面價(jià)值
之間的差額，確認(rèn)為當(dāng)期損益。
④ 可供出售金融資產(chǎn)
可供出售金融資產(chǎn)通常是指公司沒有劃分為以公允價(jià)值計(jì)量且其變動(dòng)計(jì)入當(dāng)期損益的金
融資產(chǎn)、持有至到期投資、應(yīng)收款項(xiàng)的金融資產(chǎn)。
基于特定的風(fēng)險(xiǎn)管理或資本管理需要，公司也可將某項(xiàng)金融資產(chǎn)直接指定為可供出售金
融資產(chǎn)。
可供出售金融資產(chǎn)按取得該金融資產(chǎn)的公允價(jià)值和相關(guān)交易費(fèi)用之和作為初始確認(rèn)金
額。支付的價(jià)款中包含已到付息期但尚未領(lǐng)取的債券利息或已宣告但尚未發(fā)放的現(xiàn)金股利，
單獨(dú)確認(rèn)為應(yīng)收項(xiàng)目。可供出售金融資產(chǎn)持有期間取得的利息或現(xiàn)金股利，計(jì)入投資收益。
資產(chǎn)負(fù)債表日，可供出售金融資產(chǎn)以公允價(jià)值計(jì)量，且公允價(jià)值變動(dòng)計(jì)入資本公積－其
他資本公積。處置可供出售金融資產(chǎn)時(shí)，將取得的價(jià)款與該金融資產(chǎn)賬面價(jià)值之間的差額，
計(jì)入投資收益；同時(shí)將原直接計(jì)入所有者權(quán)益的公允價(jià)值累計(jì)額對應(yīng)處置部分的金額轉(zhuǎn)出，
計(jì)入投資收益。
⑤ 其他金融負(fù)債。
其他金融負(fù)債是指除以公允價(jià)值計(jì)量且其變動(dòng)計(jì)入當(dāng)期損益的金融負(fù)債以外的金融負(fù)
債。公司采用攤余成本對其他金融負(fù)債進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。
（2）金融資產(chǎn)轉(zhuǎn)移的確認(rèn)依據(jù)和計(jì)量方法
公司發(fā)生金融資產(chǎn)轉(zhuǎn)移時(shí)，箱包_收購庫存箱包，如已將金融資產(chǎn)所有權(quán)上幾乎所有的風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給轉(zhuǎn)入
方，則終止確認(rèn)該金融資產(chǎn)；如保留了金融資產(chǎn)所有權(quán)上幾乎所有的風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬的，則不終
止確認(rèn)該金融資產(chǎn)。
在判斷金融資產(chǎn)轉(zhuǎn)移是否滿足上述金融資產(chǎn)終止確認(rèn)條件時(shí)，采用實(shí)質(zhì)重于形式的原則。11
公司將金融資產(chǎn)轉(zhuǎn)移區(qū)分為金融資產(chǎn)整體轉(zhuǎn)移和部分轉(zhuǎn)移。
金融資產(chǎn)整體轉(zhuǎn)移滿足終止確認(rèn)條件的，將下列兩項(xiàng)金額的差額計(jì)入當(dāng)期損益：
①所轉(zhuǎn)移金融資產(chǎn)的賬面價(jià)值；
②因轉(zhuǎn)移而收到的對價(jià)，與原直接計(jì)入所有者權(quán)益的公允價(jià)值變動(dòng)累計(jì)額（涉及轉(zhuǎn)移的
金融資產(chǎn)為可供出售金融資產(chǎn)的情形）之和。
金融資產(chǎn)部分轉(zhuǎn)移滿足終止確認(rèn)條件的，將所轉(zhuǎn)移金融資產(chǎn)整體的賬面價(jià)值，在終止確
認(rèn)部分和未終止確認(rèn)部分（在此種情況下，所保留的金融資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)視同未終止確認(rèn)金融資產(chǎn)
的一部分）之間，按照各自的相對公允價(jià)值進(jìn)行分?jǐn)偅�并將下列兩�?xiàng)金額的差額計(jì)入當(dāng)期損
益：
a)終止確認(rèn)部分的賬面價(jià)值；
b)終止確認(rèn)部分的對價(jià)，與原直接計(jì)入所有者權(quán)益的公允價(jià)值變動(dòng)累計(jì)額中對應(yīng)終止確
認(rèn)部分的金額（涉及轉(zhuǎn)移的金融資產(chǎn)為可供出售金融資產(chǎn)的情形）之和。
金融資產(chǎn)轉(zhuǎn)移不滿足終止確認(rèn)條件的，繼續(xù)確認(rèn)該金融資產(chǎn)，所收到的對價(jià)確認(rèn)為一項(xiàng)
金融負(fù)債。
（3）金融資產(chǎn)和金融負(fù)債公允價(jià)值的確定方法
本公司采用公允價(jià)值計(jì)量的金融資產(chǎn)和金融負(fù)債全部直接參考年末活躍市場中的報(bào)價(jià)。
（4）金融資產(chǎn)減值損失的計(jì)量
資產(chǎn)負(fù)債表日，公司對公允價(jià)值計(jì)量且其變動(dòng)計(jì)入當(dāng)期損益的金融資產(chǎn)以外的金融資產(chǎn)
進(jìn)行檢查，有客觀證據(jù)表明該金融資產(chǎn)發(fā)生減值的，確認(rèn)減值損失，計(jì)提減值準(zhǔn)備。
① 持有至到期投資和應(yīng)收款項(xiàng)的減值
對于持有到至到期投資和應(yīng)收款項(xiàng)，有客觀證據(jù)表明其發(fā)生了減值的，根據(jù)其賬面價(jià)值
與預(yù)計(jì)未來現(xiàn)金流量現(xiàn)值之間差額計(jì)算確認(rèn)減值損失。
應(yīng)收款項(xiàng)壞賬準(zhǔn)備的確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)提方法：
a)壞賬損失確認(rèn)
對有確鑿證據(jù)表明確實(shí)無法收回的應(yīng)收款項(xiàng)，如債務(wù)人已撤銷、破產(chǎn)、死亡、資不抵債、
現(xiàn)金流嚴(yán)重不足等，經(jīng)公司董事會(huì)批準(zhǔn)后，作為壞賬損失處理，并沖銷原已計(jì)提的壞賬準(zhǔn)備。
b)壞賬準(zhǔn)備的計(jì)提方法
公司采用備抵法核算應(yīng)收款項(xiàng)的壞賬損失，資產(chǎn)負(fù)債表日，對于單項(xiàng)金額重大的應(yīng)收款
項(xiàng)，單獨(dú)進(jìn)行減值測試，根據(jù)其未來現(xiàn)金流量現(xiàn)值低于其賬面價(jià)值的差額，確認(rèn)減值損失，
計(jì)提壞賬準(zhǔn)備。對于單項(xiàng)金額非重大的應(yīng)收款項(xiàng)，與經(jīng)單獨(dú)測試后未減值的應(yīng)收款項(xiàng)一起，
按賬齡劃分為若干組合，再按這些應(yīng)收款項(xiàng)組合在資產(chǎn)負(fù)債表日余額的一定比例計(jì)算確定減
值損失，計(jì)提壞賬準(zhǔn)備。各應(yīng)收款項(xiàng)組合本期壞賬準(zhǔn)備計(jì)提比例，根據(jù)公司以前年度與之相
同或類似的，具有類似風(fēng)險(xiǎn)特征的應(yīng)收款項(xiàng)組合的實(shí)際損失率為基礎(chǔ)，結(jié)合公司現(xiàn)時(shí)情況進(jìn)
行確定。公司按賬齡組合確定計(jì)提壞賬準(zhǔn)備（應(yīng)收賬款、其他應(yīng)收款）的比例如下：
應(yīng)收款項(xiàng)賬齡 計(jì)提比例（％）
1 年以內(nèi) 5
1-2 年 1012
應(yīng)收款項(xiàng)賬齡 計(jì)提比例（％）
2-3 年 20
3-4 年 30
4-5 年 40
5 年以上 50
c）公司對應(yīng)收票據(jù)、預(yù)付款項(xiàng)一般不計(jì)提減值準(zhǔn)備，在發(fā)生減值跡象時(shí)再重分類至應(yīng)收
賬款計(jì)提減值準(zhǔn)備。
② 可供出售金融資產(chǎn)的減值
可供出售金融資產(chǎn)的公允價(jià)值發(fā)生較大幅度的下降，或在綜合考慮各種相關(guān)因素后，預(yù)
期這種下降趨勢屬于非暫時(shí)性的，認(rèn)定可供出售金融資產(chǎn)已發(fā)生減值，確認(rèn)減值損失。
可供出售金融資產(chǎn)確認(rèn)減值損失時(shí)，將原直接計(jì)入所有者權(quán)益的公允價(jià)值下降形成的累
計(jì)損失一并轉(zhuǎn)出，計(jì)入減值損失。
7.存貨的核算方法
（1）公司存貨分類：原材料、包裝物、低值易耗品、庫存商品、在產(chǎn)品、發(fā)出商品、
委托加工物資等。
（2）初始計(jì)量
1）外購的存貨成本按實(shí)際采購成本計(jì)量，包括從采購到入庫前發(fā)生的全部支出（含
可計(jì)入成本的合理損耗）。
2）加工取得的存貨按采購成本加加工成本構(gòu)成。
3）投資者投入的存貨成本，按照投資合同或協(xié)議約定的價(jià)值確定，約定的價(jià)值不公允的
按公允價(jià)值確定。
4）盤盈的存貨按重置成本作為入賬價(jià)值。
5）非正常消耗的存貨、驗(yàn)收入庫后的倉儲(chǔ)費(fèi)用、其他不符合存貨確認(rèn)條件的，在發(fā)生時(shí)
計(jì)入當(dāng)期損益。
（3）本公司存貨除原材料和包裝物外的各類存貨發(fā)出計(jì)價(jià)采用加權(quán)平均法；原材料及包
裝物采用計(jì)劃成本法核算，按月結(jié)轉(zhuǎn)材料成本差異。
（4）低值易耗品采用“五五攤銷法”核算。
（5）存貨盤存制度采用永續(xù)盤存制。期末存貨按成本與可變現(xiàn)凈值孰低原則計(jì)量，可變
現(xiàn)凈值按正常生產(chǎn)經(jīng)營過程中，以存貨的估計(jì)售價(jià)減去至完工將要發(fā)生的成本、銷售費(fèi)用及
相關(guān)稅金后的金額確定。存貨跌價(jià)準(zhǔn)備按單個(gè)存貨項(xiàng)目計(jì)提。計(jì)提的存貨跌價(jià)準(zhǔn)備計(jì)入當(dāng)期
損益。
在資產(chǎn)負(fù)債表日，如果計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備的影響因素已經(jīng)消失的，減記的存貨價(jià)值予以
恢復(fù)，并在原已計(jì)提的存貨跌價(jià)準(zhǔn)備金額內(nèi)轉(zhuǎn)回，轉(zhuǎn)回的金額計(jì)入當(dāng)期損益。
8.投資性房產(chǎn)的核算方法
投資性房地產(chǎn)，是指公司為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。13
本公司投資性房地產(chǎn)按照成本模式進(jìn)行計(jì)量，并按相關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則計(jì)提折舊或攤銷。投資
性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為其他資產(chǎn)或者將其他資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換前的賬面價(jià)值
作為轉(zhuǎn)換后的入賬價(jià)值。公司出售、轉(zhuǎn)讓、報(bào)廢投資性房地產(chǎn)或者發(fā)生投資性房地產(chǎn)毀損，
將處置收入扣除其賬面價(jià)值和相關(guān)稅費(fèi)后的金額計(jì)入當(dāng)期損益。資產(chǎn)負(fù)債表日有跡象表明投
資性房地產(chǎn)發(fā)生減值的，相應(yīng)計(jì)提減值準(zhǔn)備。
9.固定資產(chǎn)的核算方法
固定資產(chǎn)指使用期限超過一年，為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)、出租或經(jīng)營管理而持有的有形
資產(chǎn)。
固定資產(chǎn)按實(shí)際成本計(jì)價(jià)。
固定資產(chǎn)折舊采用平均年限法。除了已提足折舊仍繼續(xù)使用的固定資產(chǎn)和單獨(dú)計(jì)價(jià)入賬
的土地，公司應(yīng)當(dāng)對所有固定資產(chǎn)計(jì)提折舊。
固定資產(chǎn)的分類、計(jì)提折舊年限、折舊率如下：
類別 預(yù)計(jì)使用年限 預(yù)計(jì)凈殘值率 年折舊率
運(yùn)輸設(shè)備 4 年 5% 23.75%
辦公設(shè)備 3-5 年 3% 19.4%-32.33%
每年年度終了，公司對固定資產(chǎn)的使用壽命、預(yù)計(jì)凈殘值和折舊方法進(jìn)行復(fù)核。
使用壽命預(yù)計(jì)數(shù)與原先估計(jì)數(shù)有差異的，調(diào)整固定資產(chǎn)使用壽命。凈殘值預(yù)計(jì)數(shù)與原先
估計(jì)數(shù)有差異的，調(diào)整預(yù)計(jì)凈殘值。公司持有待售的固定資產(chǎn)，對其預(yù)計(jì)凈殘值進(jìn)行調(diào)整。
公司將發(fā)生的固定資產(chǎn)后續(xù)支出計(jì)入固定資產(chǎn)成本的，終止確認(rèn)被替換部分的賬面價(jià)值。
固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備的計(jì)提見資產(chǎn)減值相關(guān)會(huì)計(jì)政策。減值損失一經(jīng)確認(rèn)，在以后會(huì)計(jì)期
間不得轉(zhuǎn)回。已全額計(jì)提減值準(zhǔn)備的固定資產(chǎn)，不再計(jì)提折舊。
10.在建工程的核算方法
在建工程按各項(xiàng)工程實(shí)際發(fā)生的支出入賬，并在完工交付使用時(shí)按工程的實(shí)際成本結(jié)轉(zhuǎn)
固定資產(chǎn)。與在建工程相關(guān)的借款所發(fā)生的借款費(fèi)用在固定資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)之前計(jì)
入工程成本；當(dāng)所購建的固定資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)時(shí)則停止借款費(fèi)用資本化，以后發(fā)生
的借款費(fèi)用確認(rèn)為當(dāng)期費(fèi)用。
在建工程減值準(zhǔn)備見資產(chǎn)減值相關(guān)會(huì)計(jì)政策。在建工程減值損失一經(jīng)確認(rèn)，在以后會(huì)計(jì)
期間不得轉(zhuǎn)回。
11.無形資產(chǎn)的核算方法
無形資產(chǎn)，是指公司擁有或者控制的沒有實(shí)物形態(tài)的可辨認(rèn)非貨幣性資產(chǎn)。
（1）無形資產(chǎn)的計(jì)價(jià)方法
按成本進(jìn)行初始計(jì)量：
外購無形資產(chǎn)的成本，包括購買價(jià)款、相關(guān)稅費(fèi)以及直接歸屬于使該項(xiàng)資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定用
途所發(fā)生的其他支出。購買無形資產(chǎn)的價(jià)款超過正常信用條件延期支付，實(shí)質(zhì)上具有融資性14
質(zhì)的，無形資產(chǎn)的成本以購買價(jià)款的現(xiàn)值為基礎(chǔ)確定。
債務(wù)重組取得債務(wù)人用以抵債的無形資產(chǎn)，以該無形資產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)確定其入賬
價(jià)值，并將重組債務(wù)的賬面價(jià)值與該用以抵債的無形資產(chǎn)公允價(jià)值之間的差額，計(jì)入當(dāng)期損
益；在非貨幣性資產(chǎn)交換具備商業(yè)實(shí)質(zhì)和換入資產(chǎn)或換出資產(chǎn)的公允價(jià)值能夠可靠計(jì)量的前
提下，非貨幣性資產(chǎn)交換換入的無形資產(chǎn)以換出資產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)確定其入賬價(jià)值，除
非有確鑿證據(jù)表明換入資產(chǎn)的公允價(jià)值更加可靠；不滿足上述前提的非貨幣性資產(chǎn)交換，以
換出資產(chǎn)的賬面價(jià)值和應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)作為換入無形資產(chǎn)的成本，不確認(rèn)損益。
以同一控制下的企業(yè)吸收合并方式取得的無形資產(chǎn)按被合并方的賬面價(jià)值確定其入賬價(jià)
值；以非同一控制下的企業(yè)吸收合并方式取得的無形資產(chǎn)按公允價(jià)值確定其入賬價(jià)值。
（2）無形資產(chǎn)使用壽命及攤銷
a)使用壽命有限的無形資產(chǎn)的使用壽命估計(jì)情況
自無形資產(chǎn)可供使用時(shí)起，選擇反映與該項(xiàng)無形資產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益的預(yù)期實(shí)現(xiàn)方式進(jìn)
行攤銷，無法可靠確定預(yù)期實(shí)現(xiàn)方式的，采用直線法攤銷。其應(yīng)攤銷金額為其成本扣除預(yù)計(jì)
殘值后的金額。至少于每年年度終了，對使用壽命有限的無形資產(chǎn)的使用壽命及攤銷方法進(jìn)
行復(fù)核。無形資產(chǎn)的使用壽命及攤銷方法與以前估計(jì)不同的，應(yīng)改變攤銷期限和攤銷方法。
經(jīng)復(fù)核，本期末無形資產(chǎn)的使用壽命及攤銷方法與以前估計(jì)未有不同。
b）使用壽命不確定的無形資產(chǎn)的判斷依據(jù)
每期末，對使用壽命不確定的無形資產(chǎn)的使用壽命進(jìn)行復(fù)核。
c）無形資產(chǎn)的攤銷
對于使用壽命有限的無形資產(chǎn)，在為企業(yè)帶來經(jīng)濟(jì)利益的期限內(nèi)按直線法攤銷；無法預(yù)
見無形資產(chǎn)為企業(yè)帶來經(jīng)濟(jì)利益期限的，視為使用壽命不確定的無形資產(chǎn)，在持有期間內(nèi)不
予攤銷但在每個(gè)會(huì)計(jì)期間進(jìn)行減值測試。
12.資產(chǎn)減值的核算方法
本公司在會(huì)計(jì)期末對減值進(jìn)行測試，估計(jì)資產(chǎn)的可收回金額。本公司在估計(jì)可收回金額
時(shí)，以單項(xiàng)資產(chǎn)為基礎(chǔ)估計(jì)可收回金額及應(yīng)計(jì)提的資產(chǎn)減值準(zhǔn)備。本公司難以對單項(xiàng)資產(chǎn)可
收回金額進(jìn)行估計(jì)的以資產(chǎn)所屬的資產(chǎn)組為基礎(chǔ)確定資產(chǎn)組的可收回金額。資產(chǎn)減值損失一
經(jīng)確認(rèn)，在以后會(huì)計(jì)期間不得轉(zhuǎn)回。資產(chǎn)減值損失確認(rèn)后，減值資產(chǎn)的折舊或者攤銷費(fèi)用在
未來期間作相應(yīng)調(diào)整。當(dāng)存在下列跡象時(shí)，對資產(chǎn)進(jìn)行減值測試：
1)資產(chǎn)的市價(jià)當(dāng)期大幅度下跌，其跌幅明顯高于因時(shí)間的推移或者正常使用而預(yù)計(jì)的下
跌。
2)公司經(jīng)營所處的經(jīng)濟(jì)、技術(shù)或者法律等環(huán)境以及資產(chǎn)所處的市場在當(dāng)期或者將在近期
發(fā)生重大變化，從而對公司產(chǎn)生不利影響。
3)市場利率或者其他市場投資報(bào)酬率在當(dāng)期已經(jīng)提高，從而影響公司計(jì)算資產(chǎn)預(yù)計(jì)未來
現(xiàn)金流量現(xiàn)值的折現(xiàn)率，導(dǎo)致資產(chǎn)可收回金額大幅度降低。
4)有證據(jù)表明資產(chǎn)已經(jīng)陳舊過時(shí)或者其實(shí)體已經(jīng)損壞。
5)資產(chǎn)已經(jīng)或者將被閑置、終止使用或者計(jì)劃提前處置。
6)公司內(nèi)部報(bào)告的證據(jù)表明資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)績效已經(jīng)低于或者將低于預(yù)期，如資產(chǎn)所創(chuàng)造的
凈現(xiàn)金流量或者實(shí)現(xiàn)的營業(yè)利潤（或者虧損）遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于（或者高于）預(yù)計(jì)金額等。15
7)其他表明資產(chǎn)可能已經(jīng)發(fā)生減值的跡象。商譽(yù)和使用壽命不確定的無形資產(chǎn)，無論是
否存在減值跡象，每年都應(yīng)當(dāng)進(jìn)行減值測試。商譽(yù)結(jié)合與其相關(guān)的資產(chǎn)組或者資產(chǎn)組組合進(jìn)
行減值測試。
13.職工薪酬的核算
職工薪酬，是指公司為獲得職工提供的服務(wù)而給予各種形式的報(bào)酬以及其他相關(guān)支出。
職工薪酬包括職工工資、獎(jiǎng)金、津貼和補(bǔ)貼、職工福利費(fèi)、社會(huì)統(tǒng)籌保險(xiǎn)費(fèi)、住房公積金、
工會(huì)經(jīng)費(fèi)和職工教育經(jīng)費(fèi)、非貨幣性福利、解除勞動(dòng)關(guān)系補(bǔ)償金等。公司在職工為其提供服
務(wù)的會(huì)計(jì)期間，將應(yīng)付的職工薪酬確認(rèn)為負(fù)債，除因解除勞動(dòng)關(guān)系補(bǔ)償金外，根據(jù)職工提供
服務(wù)的受益對象，計(jì)入相關(guān)費(fèi)用或資產(chǎn)。
14.收入確認(rèn)核算
（1）銷售商品
商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬已轉(zhuǎn)移給購買方，不再保留與商品所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管
理權(quán)和實(shí)際控制權(quán)，與交易相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益能夠流入企業(yè)，且相關(guān)的收入和成本能夠可靠地計(jì)
量時(shí)，確認(rèn)銷售商品收入的實(shí)現(xiàn)。售出商品發(fā)生的銷售折讓及銷售退回，在發(fā)生時(shí)沖減當(dāng)期銷
售收入。銷售商品滿足收入確認(rèn)條件時(shí)，按照已收或應(yīng)收合同或協(xié)議價(jià)款的公允價(jià)值確定銷售
商品收入金額。如果合同或協(xié)議明確規(guī)定銷售商品需要延期收取價(jià)款，實(shí)質(zhì)上具有融資性質(zhì)的，
按應(yīng)收的合同或協(xié)議價(jià)款的現(xiàn)值確定其公允價(jià)值。應(yīng)收的合同或協(xié)議價(jià)款與其公允價(jià)值之間的
差額，在合同或協(xié)議期間內(nèi)，按照應(yīng)收款項(xiàng)的攤余成本和實(shí)際利率計(jì)算確定的金額進(jìn)行攤銷，
沖減財(cái)務(wù)費(fèi)用。
（2）提供勞務(wù)
在已經(jīng)提供勞務(wù)，相關(guān)的收入和成本能夠可靠計(jì)量，與勞務(wù)相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益能夠流入時(shí)確
認(rèn)勞務(wù)收入。
（3）讓渡資產(chǎn)使用權(quán)
在與交易相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)，收入金額能夠可靠地計(jì)量時(shí)確認(rèn)收入。
15.所得稅核算
（1）公司所得稅采用資產(chǎn)負(fù)債表債務(wù)法進(jìn)行會(huì)計(jì)處理。期末合理確定各項(xiàng)資產(chǎn)和負(fù)債的賬
面價(jià)值，并根據(jù)稅法規(guī)定計(jì)算計(jì)稅基礎(chǔ)。對于賬面價(jià)值和計(jì)稅基礎(chǔ)之間的差額形成的暫時(shí)性差
異，按照對未來納稅義務(wù)產(chǎn)生的影響確認(rèn)遞延所得稅負(fù)債和遞延所得稅資產(chǎn)。
（2）需要確認(rèn)遞延所得稅資產(chǎn)的，必須有確鑿證據(jù)表明公司未來能夠獲得足夠的應(yīng)納稅所
得額。
（3）資產(chǎn)負(fù)債表日，應(yīng)對遞延所得稅資產(chǎn)的賬面價(jià)值進(jìn)行復(fù)核，如果未來期間很可能無法
獲得足夠的應(yīng)納稅所得額用以抵扣遞延所得稅資產(chǎn)的利益，應(yīng)當(dāng)減記遞延所得稅資產(chǎn)的賬面價(jià)
值。在很可能獲得足夠的應(yīng)納稅所得額時(shí)，減記的金額應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)回。
（4）資產(chǎn)負(fù)債表日，對于遞延所得稅資產(chǎn)和遞延所得稅負(fù)債，根據(jù)稅法規(guī)定，按照預(yù)期收
回該資產(chǎn)或清償該負(fù)債期間的適用稅率計(jì)量。稅率發(fā)生變化的，對已確認(rèn)的遞延所得稅資產(chǎn)和
遞延所得稅負(fù)債進(jìn)行重新計(jì)量，除直接在所有者權(quán)益中確認(rèn)的交易或者事項(xiàng)產(chǎn)生的遞延所得稅16
資產(chǎn)和遞延所得稅負(fù)債以外，將其影響數(shù)計(jì)入變化當(dāng)期的所得稅費(fèi)用。
（5）與直接計(jì)入權(quán)益的交易或者事項(xiàng)相關(guān)的當(dāng)期所得稅和遞延所得稅，計(jì)入權(quán)益。
五、稅 項(xiàng)
1.所得稅
本公司所得稅的會(huì)計(jì)處理采用資產(chǎn)負(fù)債表債務(wù)法。公司按應(yīng)納稅所得額和當(dāng)期適用之稅
率25%計(jì)繳所得稅。
2.營業(yè)稅
本公司按應(yīng)稅營業(yè)額的5％計(jì)繳營業(yè)稅。
3.城市維護(hù)建設(shè)稅
本公司按當(dāng)期實(shí)際繳納流轉(zhuǎn)稅的7%計(jì)繳城市維護(hù)建設(shè)稅。
4.教育費(fèi)附加
本公司按當(dāng)期實(shí)際繳納流轉(zhuǎn)稅的3%計(jì)繳教育費(fèi)附加。
六、財(cái)務(wù)報(bào)表主要項(xiàng)目注釋
1.貨幣資金
（1）分類列示
期末賬面余額 期初賬面余額
項(xiàng)目
原幣金額 折算匯率 折合人民幣 原幣金額 折算匯率 折合人民幣
現(xiàn)金
其中：人民幣 1,023.61 1.0000 1,023.61 20.30 1.0000 20.30
銀行存款
其中：人民幣 6,713.51 1.0000 6,713.51 1,628.59 1.0000 1,628.59
合 計(jì) 7,737.12 1,648.89
（2）本公司不存在抵押、凍結(jié)等對變現(xiàn)有限制或存放在境外、有潛在回收風(fēng)險(xiǎn)的款項(xiàng)。
2．預(yù)付款項(xiàng)
期末數(shù) 期初數(shù)
項(xiàng) 目
期末余額 壞賬準(zhǔn)備 期初余額 壞賬準(zhǔn)備
1 年以內(nèi) - 15,080,005.00 -
1-2 年 - -
2-3 年 - -
3 年以上 - -
合 計(jì) - - 15,080,005.00 -
3.其他應(yīng)收款
賬齡結(jié)構(gòu) 期末賬面余額 期初賬面余額17
余額 比例 壞賬準(zhǔn)備
計(jì)提比
例
余額 比例 壞賬準(zhǔn)備
計(jì)提
比例
1 年以內(nèi)（含1 年） 37,660.08 52.21% 1,883.00 5% 693,629.37
100.00
%
3,074.87 5%
1-2 年（含2 年） 34,469.00 47.79% 3,446.90 10% - -
2-3 年（含3 年） - - - - - - - -
3-4 年（含4 年） - - - - - - - -
4-5 年（含5 年） - - - - - - - -
5 年以上 - - - - - - - -
合 計(jì) 72,129.08 100.00% 5,329.90 693,629.37
100.00
%
3,074.87
4、存貨
項(xiàng)目 期末賬面余額 期初賬面余額
低值易耗品 2,105.00
合 計(jì) 2,105.00
5.投資性房地產(chǎn)
（1）成本法計(jì)量的投資性房地產(chǎn)
項(xiàng)目名稱 期初賬面余額 本期增加 本期減少 期末賬面余額
一、原價(jià)合計(jì) - 87,000,000.00 - 87,000,000.00
1．房屋、建筑物 - 87,000,000.00 - 87,000,000.00
二、累計(jì)折舊或累計(jì)攤銷合計(jì) - 590,357.14 - 590,357.14
1．房屋、建筑物 - 590,357.14 - 590,357.14
三、投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備合計(jì) - - - -
1．房屋、建筑物 - - - -
四、投資性房地產(chǎn)賬面價(jià)值合計(jì) - - - 86,409,642.86
1．房屋、建筑物 - - 86,409,642.86
（2）投資性房地產(chǎn)抵押情況詳見附注九.1.抵押事項(xiàng)。
6.固定資產(chǎn)
（1）固定資產(chǎn)分類
項(xiàng)目名稱 期初余額 本期增加 本期減少 期末余額
一、原價(jià)合計(jì) 505,840.00 - 485,490.00 20,350.00
其中：辦公設(shè)備 27,840.00 - 7,490.00 20,350.00
運(yùn)輸設(shè)備 478,000.00 - 478,000.00 -
二、累計(jì)折舊合計(jì) 71,070.62 81,382.54 143,543.34 8,909.82
其中：辦公設(shè)備 4,847.68 5,699.18 1,637.04 8,909.8218
項(xiàng)目名稱 期初余額 本期增加 本期減少 期末余額
運(yùn)輸設(shè)備 66,222.94 75,683.36 141,906.30 -
三、固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備合計(jì)
其中：辦公設(shè)備
運(yùn)輸設(shè)備
四、固定資產(chǎn)賬面價(jià)值合計(jì) 434,769.38 11,440.18
其中：辦公設(shè)備 22,992.32 11,440.18
運(yùn)輸設(shè)備 411,777.06 -
（2）本公司無閑置固定資產(chǎn)。
7.資產(chǎn)減值準(zhǔn)備
本期減少
項(xiàng)目 期初余額 本期計(jì)提
轉(zhuǎn)回 轉(zhuǎn)銷 合計(jì)
期末余額
壞賬準(zhǔn)備 3,074.87 2,255.03 5,329.90
合 計(jì) 3,074.87 2,255.03 5,329.90
8.應(yīng)付賬款
（1）期末余額
項(xiàng)目 期末賬面余額 期初賬面余額
應(yīng)付賬款 1,170,422.01 -
（2）期末無賬齡超過1年的大額應(yīng)付賬款。
（3）期末無以外幣列示的應(yīng)付賬款。
（4）期末無欠持有本公司5%（含5%）以上表決權(quán)股份的股東單位金額的款項(xiàng)。
（5）期末無欠關(guān)聯(lián)方的款項(xiàng)。
9.預(yù)收賬款
（1）期末余額
項(xiàng)目 期末賬面余額 期初賬面余額
預(yù)收賬款 1,906,000.00 -
（2）期末無以外幣列示的預(yù)收款項(xiàng)。
（3）期末無欠持有本公司5%（含5%）以上表決權(quán)股份的股東單位的款項(xiàng)。
（4）期末無欠關(guān)聯(lián)方的款項(xiàng)。
10.應(yīng)付職工薪酬
（1）期末余額19
項(xiàng)目名稱 期初賬面余額 本期增加 本期支付 期末賬面余額
一、工資、獎(jiǎng)金、津貼和補(bǔ)貼 49,800.00 99,395.00 149,195.00
二、職工福利費(fèi) - - - -
三、社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi) - - - -
其中：1．醫(yī)療保險(xiǎn)費(fèi) - - - -
2．基本養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi) - - - -
3．年金繳費(fèi) - - - -
4．失業(yè)保險(xiǎn)費(fèi) - - - -
5．工傷保險(xiǎn)費(fèi) - - - -
6．生育保險(xiǎn)費(fèi) - - - -
四、住房公積金 - - - -
五、工會(huì)經(jīng)費(fèi) 2,008.62 2,984.10 - 4,992.72
六、職工教育經(jīng)費(fèi) 2,277.91 3,729.88 - 6,007.79
七、非貨幣性福利 - - - -
八、因解除勞動(dòng)關(guān)系給予的補(bǔ)
償（內(nèi)退支出）
- - - -
九、其他 - - - -
其中：以現(xiàn)金結(jié)算的股份支付 - - - -
合 計(jì) 54,086.53 106,108.98 149,195.00 11,000.51
11.應(yīng)交稅費(fèi)
稅費(fèi)項(xiàng)目 期末賬面余額 期初賬面余額
1.企業(yè)所得稅 - -
2.增值稅 - -
3.營業(yè)稅 - -
4．消費(fèi)稅 - -
5．契稅 - -
6．土地增值稅 - -
7．土地使用稅 - -
8．房產(chǎn)稅 - -
9．車船使用稅 - -
10．城市維護(hù)建設(shè)稅 - -
11．教育附加 - -
12．印花稅 42,233.00 -
13．代扣代繳個(gè)人所得稅 - -
14．其他 135.81 -116.98
合計(jì) 42,368.81 -116.98
12.其他應(yīng)付款
項(xiàng)目 期末賬面余額 期初賬面余額
其他應(yīng)付款 82,062,173.58 12,635,500.20
（1）期末賬齡超過1年的大額其他應(yīng)付款金額12,135,500.00元。
（2）期末無欠持有本公司5％（含5％）以上表決權(quán)股份的股東單位款項(xiàng)。20
（3）金額較大的其他應(yīng)付款情況。
性質(zhì)或內(nèi)容 金額
天津索亞置業(yè)管理有限公司借款 4 3 , 4 9 9 , 6 7 1 . 58
茂潤（北京）投資公司借款 36,692,502.00
永清縣龍虎莊華運(yùn)加油站借款 1,000,000.00
新疆新恒石油公司借款 600,000.00
合 計(jì) 81,792,173.58
13.實(shí)收資本
期初賬面余額 期末賬面余額
投資者名稱
投資金額 所占比例（%）
本期
增加
本期
減少 投資金額 所占比例（%）
曾海琴 3,000,000.00 60.00 3,000,000.00 3,000,000.00 3,000,000.00 60.00
陳勇 2,000,000.00 40.00 2,000,000.00 2,000,000.00 2,000,000.00 40.00
天津中盈集團(tuán)有限
公司
- - 5,000,000.00 5,000,000.00 - -
合 計(jì) 5,000,000.00 100% 10,000,000.00 10,000,000.00 5,000,000.00 100%
注1：實(shí)收資本500萬元已經(jīng)新疆眾鑫精算有限責(zé)任公司會(huì)計(jì)師事務(wù)所出具的新眾會(huì)驗(yàn)字
（2007）3444號驗(yàn)資報(bào)告審驗(yàn)。
注2：股權(quán)轉(zhuǎn)讓情況詳見附注一、公司的基本情況。
14.未分配利潤
項(xiàng) 目 本期數(shù)
一、上期期末賬面余額 -1,482,491.98
加：會(huì)計(jì)政策變更
前期會(huì)計(jì)差錯(cuò)
其他
二、本期期初賬面余額 -1,482,491.98
三、本期增加 -2,211,748.60
1、本期凈利潤 -2,211,748.60
2、其他
四、本期減少
1、提取法定盈余公積
2、提取任意盈余公積
3、提取儲(chǔ)備基金
4、提取企業(yè)發(fā)展基金
5、分配利潤
6、其他
五、期末賬面余額 -3,694,240.58
15.資產(chǎn)減值損失
項(xiàng) 目 本期發(fā)生額上期發(fā)生額21
1．壞賬損失 2,255.03 3,074.87
合 計(jì) 2,255.03 3,074.87
16.營業(yè)外收入
項(xiàng) 目 本期實(shí)際數(shù) 上期實(shí)際數(shù)
1．處置非流動(dòng)資產(chǎn)利得小計(jì) 129,206.30 -
其中：處置固定資產(chǎn)利得 129,206.30 -
處置無形資產(chǎn)利得 - -
2．其他 -
合 計(jì) 129,206.30 -
七、關(guān)聯(lián)方關(guān)系及其交易
1.關(guān)聯(lián)方的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)
本公司對關(guān)聯(lián)方的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)為：一方控制、共同控制另一方或?qū)α硪环绞┘又卮笥绊懀?
以及兩方或兩方以上受同一控制、共同控制或重大影響的，構(gòu)成關(guān)聯(lián)方。
2.存在控制關(guān)系的關(guān)聯(lián)方情況
對本公司可以實(shí)施控制的關(guān)聯(lián)方為自然人曾海琴，其對本公司的持股比例和表決權(quán)比例
為60%，為本公司的最終控制方。
3.不存在控制關(guān)系關(guān)聯(lián)方的基本情況
關(guān)聯(lián)方名稱 關(guān)聯(lián)方與本公司關(guān)系
陳勇 本公司股東
4.關(guān)聯(lián)方交易
（1）本期未發(fā)生關(guān)聯(lián)方交易。
（2）關(guān)聯(lián)方擔(dān)保事項(xiàng)
本公司無需披露的關(guān)聯(lián)方擔(dān)保事項(xiàng)。
（3）關(guān)聯(lián)方往來余額情況
本公司無需披露的關(guān)聯(lián)方往來余額。
八、租賃
1．經(jīng)營租賃出租人租出資產(chǎn)情況
資產(chǎn)類別 期末賬面價(jià)值 期初賬面價(jià)值22
房屋建筑物 86,409,642.86 -
合 計(jì) 86,409,642.86 -
九、或有事項(xiàng)
本公司于2008 年4 月15 日與天津東方盈合投資有限公司（后更名為天津索亞置業(yè)管理
有限公司）簽定了抵押擔(dān)保協(xié)議書。雙方約定天津東方盈合投資有限公司愿為本公司購買烏
魯木齊市友好南路555 號負(fù)一層、一層、二層房產(chǎn)提供總額在5000 萬元以內(nèi)的資金支持，本
公司以上述房產(chǎn)做為抵押擔(dān)保。房屋產(chǎn)權(quán)證辦理在本公司名下30 日內(nèi)，本公司需配合辦理房
產(chǎn)抵押給天津東方盈合投資有限公司的法律手續(xù)。
截止2009 年10 月31 日，天津東方盈合投資有限公司已向本公司提供了4,219 萬元的借
款，上述房屋產(chǎn)權(quán)證已于2009 年8 月辦理至本公司名下。但上述房屋產(chǎn)權(quán)證尚未辦理抵押手
續(xù)。
十、資產(chǎn)負(fù)債表日后事項(xiàng)
本公司無需披露的資產(chǎn)負(fù)債表日后事項(xiàng)。
十一、承諾事項(xiàng)
本公司無需披露的承諾事項(xiàng)。
十二、補(bǔ)充資料
本公司無需披露的補(bǔ)充資料事項(xiàng)。
十三、財(cái)務(wù)報(bào)表已經(jīng)公司董事會(huì)批準(zhǔn)報(bào)出。

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