長城影視股份有限公司擬收購股權涉及的

諸暨長城國際影視創意園有限公司

股東所有權益代價評估項目

評 估 說 明

坤元評報〔2015〕204號







坤元資產評估有限公司

二〇一五年五月九日




目 錄


第一部門、關于評估聲名行使范疇的聲明 ........................................................... 1
第二部門、企業關于舉辦資產評估有關事項的聲名 ............................................. 2
第三部門、資產評估聲名 .................................................................................... 9



第一部門 關于評估聲名行使范疇的聲明



資產評估機構提供的《評估聲名》僅供委托方、被評估單元、經濟舉動相干的
當事方、相干禁錮機構和部分行使。除法令禮貌劃定外，原料的所有可能部門內容
不得提供應其他任何單元或小我私人，也不得見諸果真媒體。















坤元資產評估有限公司





二〇一五年五月九日






第二部門 企業關于舉辦資產評估有關事項的聲名



一、委托方與被評估單元輪廓

本次資產評估的委托方為長城影視股份有限公司，被評估單元為諸暨長城國際
影視創意園有限公司。

(一)委托方輪廓

1. 名稱：長城影視股份有限公司(以下簡稱“長城影視股份公司”)
2. 住所：江蘇省張家港市大新鎮128號
3. 法定代表人：趙銳勇
4. 注冊成本：52,542.9878萬元人民幣
5. 公司范例：股份有限公司(上市)
6. 企業法人業務執照注冊號：320000000016849
7. 發照構造：江蘇省蘇州工商行政打點局
8. 策劃范疇：建造、刊行：廣播電視節目（不得建造時政消息及同類廣播電視
節目）；影視打扮道具租賃；影視器械租賃；影視文化信息咨詢；企業形象
籌謀；會展會務處事；拍照處事。


(二)被評估單元輪廓

一)企業名稱、范例與組織情勢

1. 名稱：諸暨長城國際影視創意園有限公司(以下簡稱“諸暨創意園公司”)
2. 住所：諸暨市浣東街道城東村影視城內
3. 法定代表人：趙銳勇
4. 注冊成本：壹億伍仟萬元整
5. 公司范例：有限責任公司
6. 企業法人業務執照注冊號：330681000097997
7. 發照構造：諸暨市工商行政打點局
8. 策劃范疇：影視基地、教誨培訓基地和影視主題建樹策劃打點；旅游項目
開拓處事；文化勾當組織籌謀；電子商務處事；旅游用品和工藝美術品批



發、零售；實業投資（依法須經核準的項目，經相干部分核準后方可開展
策劃勾當）。


二)企業汗青沿革

1．公司創立時環境

諸暨創意園公司創立于2011年1月14日，原名諸暨長城國際網游動漫創意園
有限公司，初始注冊成本10,000萬元，創立時股東和出資環境如下：浙江新長城文
化創意有限公司出資人民幣5,100萬元(占注冊成本的51%)，浙江富潤股份有限公
司出資人民幣1,900萬元(占注冊成本的19%)，太子龍控股團體有限公司出資人民
幣1,500萬元(占注冊成本的15%)，浙江上峰水泥團體有限公司出資人民幣1,500
萬元(占注冊成本的15%)。業經諸暨中嘉管帳師事宜所出具的“諸中嘉會驗字[2011]
第0112號”驗資陳訴審驗。

2．公司歷次股權改觀環境

2013年4月8日，按照股東會決策和修改后的章程，抉擇增進注冊成本人民幣
5,000萬元，增資后股權布局穩固。業經諸暨天陽管帳師事宜所出具的“諸天陽 [2013]
驗內字第169號”驗資陳訴審驗。

2014年11月12日，按照股東會決策和修改后的章程，公司改名為諸暨長城國
際影視創意園有限公司。

制止評估基準日，諸暨創意園公司的注冊成本為人民幣15,000萬元，股權布局
如下：

股東名稱

出資額(萬元)

出資比例

浙江新長城文化創意有限公司

76,500.00

51.00%

浙江富潤股份有限公司

28,500.00

19.00%

太子龍控股團體有限公司

22,500.00

15.00%

浙江上峰水泥團體有限公司

22,500.00

15.00%

合計

15,000.00

100.00%



三)被評估單元前3年及制止評估基準日的資產、欠債狀況及策劃業績見下表：

單元：人民幣元

項目名稱

2011年12月31日

2012年12月31日

2013年12月31日

2014年9月30日
（評估基準日）

資產

189,379,890.15

224,727,880.46

240,767,922.87

244,769,824.07

欠債

89,396,749.78

58,399,579.79

25,275,200.34

34,560,150.89

股東權益

99,983,140.37

166,328,300.67

215,492,722.53

210,209,673.18

項目名稱

2011年

2012年

2013年

2014年1-9月




業務收入

0.00

0.00

1,156,965.00

704,720.50

業務本錢

0.00

0.00

0.00

0.00

利潤總額

-18,899.10

29,594,567.55

-835,578.14

-5,283,049.35

凈利潤

-16,859.63

21,299,505.94

-835,578.14

-5,283,049.35



上述年度及基準日的財政報表均經注冊管帳師審計，且均出具了無保存意見的
審計陳訴。

四)公司策劃輪廓

1．公司主營營業

諸暨創意園占地468.68畝，計劃總投資30億元人民幣，一期、二期項目從2011
年5月8日開工建樹，今朝創意園內構筑工程根基落成。

創意園內首要景點包羅：太和殿、萬登臺、神魔洞窟、鴛鴦樓、白塔、大雄寶
殿、西華廳、毛澤東韶山故宅、獅子街、土樓、長城、嘉峪關、少林寺塔林、民國
街、太極殿等。另外尚有兼作貿易用途的南街和北街，個中南街首要以卡通造型為
主的小商店，包羅草莓、蘋果、大頭鞋、飛機等20余種造型；北街首要為木布局的
小商店。今朝，創意園又通過招商的情勢引入兒童樂土，辦法正在建樹中。截至2014
年9月30日，已延續有劇組來此拍攝，并有少量的散客到創意園游覽參觀。

2.企業的市場和客戶

公司正在建樹綜合性文化創意財富基地，項目建成后，公司將出力成為以影視、
影視藝術教誨基地、主題樂土為主體的創意財富集群基地，并將出力打造成為文創
財富基地、旅游基地和影視拍攝基地。公司將來的市場首要面向電視劇、影戲等拍
攝組，同時招攬散客到創意園游覽參觀。

3.公司打點狀況

（1）公司成立了根基的打點制度并使之獲得有用執行，打點較有用，企業營運
正常，詳細包羅《人事制度》、《財政制度》、《采購部打點制度》等。

（2）打點層組成

公司下設有工程部、財政部、行政部等職能部分，打點層分工較公道、運行效
率較高。

4.季候或周期身分對公司運營的影響

公司正在建樹綜合性文化創意財富基地，根基不受季候或周期身分的影響。

5.公司首要資產和欠債狀況


制止評估基準日諸暨創意園公司經審計后的資產總額為244,769,824.07元，其
中：活動資產為37,200,691.33元（個中：錢幣資金34,440,089.15元,其他應收款凈
額2,709,502.18元，存貨51,100.00元），牢靠資產凈額46,286,602.56元，在建工程
凈額44,837,769.84元，無形資產凈額116,444,760.34元；經審計后的欠債總額為
34,560,150.89元，均為活動欠債（個中：應付賬款8,405,100.10元，預收賬款
233,185.50元，應付職工薪酬49,284.00元，應交稅費24,309,709.29元，其他應付
款1,562,872.00元）；經審計后的股東權益為210,209,673.18元。

6.企業的成長遠景

公司今朝尚處于建樹階段，創意園建樹完成并投入運營后，將打算從北京、上
海、杭州、廣東等地引入大量影視、網游、旅游企業入駐創意園，成為文化創意企
業的總部基地；另一方面，應“十二五”文化成長籌劃的政策，越來越多的投資目
光聚焦在了影視文化財富。在近3-5年內，會呈現大量影戲電視劇作品。也就是說，
在近3-5年內，影視劇拍攝所發生的斲喪，會有龐大的增添。而這個中就有一個在制
浸染度中相對所占比例頗高的項目——拍攝場景租賃。

綜合來看，公司創意園項目建樹落成后將有較好的成長遠景。

五)今朝執行的首要管帳政策

1.管帳制度：執行《企業管帳準則》及其增補劃定；

2.管帳時代：管帳年度接納公積年制，即公歷1月1日起至12月31日止；

3.記賬原則和計價基本：以權責產生制為記賬原則，資產以現實本錢為計價基
礎；

4.記賬要領：接納借、貸復式記賬法；

5.記賬本位幣：人民幣；

6.執行的牢靠資產折舊步伐為：直線法；

7.收入確認原則：公司首要策劃影視園地和園區店肆租賃、園區門票販賣。園
區店肆租賃在收到一次性1年期店肆租賃款后計入預收賬款，逐月分攤計入并確認當
月業務收入；園區門票販賣收入在收到業務款或已取得收取該金錢權力時確認業務
收入的實現。

8.公司今年度合用的首要稅種及其稅率列示如下：

稅 種

計 稅 依 據

稅 率




增值稅

販賣貨品或提供給稅勞務

17%

業務稅

應納稅業務額

3%、5%

都市維護建樹稅

應繳流轉稅稅額

7%

教誨費附加

應繳流轉稅稅額

3%

處所教誨附加

應繳流轉稅稅額

2%

水利建樹基金

應納稅業務額

0.1%

企業所得稅

應納稅所得額

25%

房產稅

從租計征的，按租金收入的12%計繳

12%

土地行使稅

應稅土地面積

12元/㎡



諸暨創意園公司執行《企業管帳準則》及相干劃定，策劃不存在國度政策、法
規的限定。

(三)委托方與被評估單元的相關

委托方擬收購被評估單元的股權。

二、關于經濟舉動的聲名

長城影視股份公司擬收購諸暨創意園公司的100%股權，按照評估營業約定書的
約定，禮聘評估機構對該經濟舉動涉及的諸暨創意園公司股東所有權益代價舉辦評
估，為該經濟舉動提供諸暨創意園公司股東所有權益代價的參考依據。

三、關于評估工具和評估范疇的聲名

按照評估營業約定書的約定，評估工具為涉及上述經濟舉動的諸暨創意園公司
的股東所有權益。

評估范疇為諸暨創意園公司的所有資產及相干欠債，包羅活動資產、非活動資
產（包羅裝備類牢靠資產、構筑物類牢靠資產、在建工程、無形資產-土地行使權和
無形資產-其他無形資產）及活動欠債。憑證諸暨創意園公司提供的業經天健管帳師
事宜所（非凡平凡合資）審計的制止2014年9月30日管帳報表反應，資產、欠債
及股東權益的賬面代價別離為244,769,824.07元，34,560,150.89元和
210,209,673.18元。

四、關于評估基準日的聲名

為使得評估基準日與擬舉辦的經濟舉動和評估事變日靠近，委托方確定以2014


年9月30日為評估基準日，并在資產評估營業約定書中作了響應約定。

五、也許影響評估事變的重大事項聲名

1.公司理睬，制止評估基準日，不存在資產抵押、質押、對外包管、未決訴訟、
重大財政理睬等或有事項。

2.公司現改名為諸暨長城國際影視創意園有限公司，制止評估基準日，諸暨國
用（2014）第90201228號及諸暨國用（2014）第90201229號《國有土地行使證》
所記實的產權人尚未改觀，對以上事項公司已出具聲明，聲明上述資產的全部權屬
于公司。

六、資產清查環境、將來策劃和收益狀況猜測的聲名

（一）資產欠債清查環境聲名

為共同坤元資產評估有限公司對公司舉辦的資產評估事變，摸清公司制止評估
基準日的資產、欠債狀況和策劃成就，公司在10月中旬對委托評估的資產、欠債進
行了全面的清查和盤貨，公司已委托亞太（團體）管帳師事宜所（非凡平凡合資）
舉辦了審計，現將清查環境聲名如下：

1．列入清查范疇的資產總計244,769,824.07元，清查工具包羅活動資產、非流
動資產(包羅裝備類牢靠資產、構筑物類牢靠資產、在建工程和無形資產-土地行使
權)；欠債合計為34,560,150.89元，清查工具均為活動欠債。列入清查范疇的實物
資產首要包羅修建物及其他幫助辦法、呆板裝備、在建工程和土地行使權，首要位
于公司辦公場合和影視基地內。個中修建物及其他幫助辦法首要為太和殿、豐澤園、
獅子樓、塔陵等；呆板裝備首要為發掘機、電動小火車等以及電腦、空調等辦公設
備；在建工程均為土建工程，包羅神魔洞窟、太極殿、老宅和鴛鴦樓等9個項目；土
地行使權共2宗，合計土地面積312,453.60平方米，均漫衍于浣東街道諸中村、城東
村內。

2．為使本次清查事變可以或許順遂舉辦，2014年10月15日至2014年10月20日，公司
委托由首要率領認真，組織財政、基建、裝備打點等部分的相干職員舉辦了清查工
作。對往來金錢舉辦清查、對賬、并籌備了相干資料。對實物資產，相干職員舉辦
了全面盤貨。

在清稽核實符合的基本上，財政和資產打點職員填寫了有關資產評估申報表。


3．在資產清查進程中，按評估公司所提供的資產評估資料清單的要求網絡籌備
相干的產權證明文件、資產質量狀況、汗青收入本錢用度明細資料及其他財政和經
濟指標等相干評估資料。

4．按照公司現實環境和所處行業的特點，公司難以較精確地猜測其將來紅利情
況，也無法提供解除或確認存在賬外無形資產的有關資料。僅要求評估機構按資產
基本法對評估基準日財政報表反應的所有資產和相干欠債舉辦評估。

七、資料清單

委托方與被評估單元聲明已提供了資產評估所必需的以下資料，并擔保所提供
資料的真實、正當、完備。

1．資產評估申報表；

2．相干經濟舉動文件；

3．審計陳訴；

4．出產策劃統計資料；

5．資產權屬證明文件、產權證明文件；

6．重大條約、協議等；

7．其他相干資料。











委托方：長城影視股份有限公司





被評估單元：諸暨長城國際影視創意園有
限公司



企業認真人：



企業認真人：



二○一四年十月二十八日



二○一四年十月二十八日






第三部門 資產評估聲名



一、評估工具和評估范疇聲名

（一）評估工具和評估范疇內容

1．評估工具為長城影視股份公司擬收購股權涉及的諸暨創意園公司的股東全
部權益。評估范疇為諸暨創意園公司的所有資產及相干欠債。

2．委托評估的資產范例詳細包羅活動資產、非活動資產（包羅裝備類牢靠資
產、構筑物類牢靠資產、在建工程和無形資產-土地行使權）及活動欠債。憑證諸
暨創意園公司提供的制止2014年9月30日業經審計的管帳報表反應，資產的賬面
代價總計為244,769,824.07元，欠債合計為34,560,150.89元，股東權益為
210,209,673.18元。

諸暨創意園公司已禮聘亞太（團體）管帳師事宜所（非凡平凡合資）對其制止
2014年9月30日的管帳報表舉辦了審計，該事宜所于2015年5月8日出具了“亞
會B審字(2015)315號”的《審計陳訴》，陳訴范例為無保存意見。

3．按照諸暨創意園公司提供的評估工具和相干資產的法令權屬資料，除以下
事項外，未發明存在其他權屬資料瑕疵環境。

被評估單元現改名為諸暨長城國際影視創意園有限公司，制止評估基準日，諸
暨國用（2014）第90201228號及諸暨國用（2014）第90201229號《國有土地行使
證》所記實的產權人尚未改觀，對以上事項被評估單元已出具聲明，聲明上述資產
的全部權屬于被評估單元。

（二）實物資產的漫衍環境及特點

1．委托評估的實物資產包羅構筑物類牢靠資產、裝備類牢靠資產和在建工程。

個中：構筑物類牢靠資產共25項，包羅太和殿、豐澤園、獅子樓、塔陵等修建
物及其他幫助辦法，構筑面積合計為29,169.58平方米，均位于諸暨市浣東街道東
三環線以東、諸永高速以西諸暨影視基地內；裝備類牢靠資產首要為發掘機、電動
小火車等以及電腦、空調等辦公裝備，數目合計891臺(項)，均漫衍于被評估單元
辦公場合及影視基地內；在建工程均為土建工程，包羅神魔洞窟、太極殿、老宅和


鴛鴦樓等9個項目，均位于影視基地內。

2．委評裝備均系國產，其原始制造質量一樣平常。購買時刻范疇為2010年-2012
年，整體行使年份不久；委估構筑物類牢靠資產均建于 2013年閣下，首要布局為
磚混、磚木和鋼布局；在建工程均為整個影視基地建樹項目標一部門，位于影視基
地內，于2013年4月1日開工建樹，估量于2014年11月1日落成。

（三）企業申報的賬面記錄或未記錄的無形資產環境

1．無形資產-土地行使權

無形資產-土地行使權賬面代價116,443,892.34元，共有2宗土地，土地面積
合計312,453.60平方米，均位于浣東街道諸中村、城東村內。

二、資產核實環境總體聲名

（一）資產核實職員組織、實驗時刻和進程

為本次經濟舉動，諸暨創意園公司按有關劃定對資產舉辦了全面清查，并組織
財政、基建、裝備打點等部分的相干職員，憑證評估要求詳細填寫了委托評估資產
清冊和欠債清冊，網絡了有關的資料。在此基本上，本評估公司的專業職員按照資
產范例和漫衍環境分小組舉辦現場核實，時刻自2014年10月28日—2014年10月
30日，詳細進程如下：

1．評估機構按照資產評估事變的必要，向被評估單元提供資產評估申報表表
樣，并幫忙其舉辦資產清查事變；

2．相識被評估單元根基環境及委估資產狀況，并網絡相干資料；

3．審觀察對被評估單元提供的資產評估申報表；

4．按照資產評估申報表的內容舉辦現場核實和勘測，查閱資產購建、運行、
維修等相干資料，并對資產狀況舉辦勘查、記錄；

5．查閱委估資產的產權證、條約、發票等產權證明資料，核實資產權屬環境；
6．網絡并磨練資產評估所需的其他相干資料。

（二）資產核實結論

1．經核實，評估職員未發明列入評估范疇的資產和欠債的現實環境與賬面記
錄存在差別，企業填報的資產評估申報表能較正確、全面地反應委托評估資產和負
債的賬面代價環境。

2．按照諸暨創意園公司提供的評估工具和相干資產的法令權屬資料，評估人


員沒有發明評估工具和相干資產的法令權屬資料存在瑕疵環境，但評估職員的清查
核實事變不能作為對評估工具及和相干資產的法令權屬簡直認或擔保。

三、評估技能聲名

資產基本法是指以被評估單元評估基準日的資產欠債表為基本，公道評估企業
表內及表外各項資產、欠債代價，確定評估工具代價的評估要領。詳細是以重置各
項出產要素為假設條件，按照委托評估的分項資產的詳細環境選用相宜的要領別離
評定估算各分項資產的代價并累加求和，再扣減相干欠債評估值，得出股東所有權
益的評估代價。詳細進程聲名如下。

一)活動資產

1．錢幣資金

錢幣資金賬面代價34,440,089.15元，包羅庫存現金5,898.62元、銀行存款
34,434,190.53元。

(1)庫存現金

庫存現金賬面代價5,898.62元，均為人民幣現金，存放于公司財政部。評估人
員對現金賬戶舉辦了實地皮址，通過核查評估基準日至盤貨日的現金日志賬及未記
賬的收付款憑據倒推至評估基準日的庫存數目，賬實符合。按財政管帳制度核實，
未發明不符環境。

庫存現金以核實后的賬面值為評估值，評估值為5,898.62元。

(2)銀行存款

銀行存款賬面代價34,434,190.53元，由存放于建樹銀行諸暨支行、杭州中信
銀行西湖支行、中信銀行杭州分行、建樹銀行諸暨暨東支行等4小我私人民幣賬戶的余
額構成。評估職員查閱了銀行對賬單及調理表，對部門銀行存款余額舉辦函證，未
發明影響股東權益的大額未達賬款。按財政管帳制度核實，未發明不符環境。

銀行存款以核實后的賬面值為評估值，評估值為34,434,190.53元。

錢幣資金評估代價為34,440,089.15元，包羅庫存現金5,898.62元，銀行存款
34,434,190.53元。

2．其他應收款和幻魅賬籌備

其他應收款賬面代價2,709,502.18元，個中賬面余額6,653,881.24元，幻魅賬
籌備3,944,379.06元，內容包羅備用金、土地建樹擔保金、預付電費、往來款和


社保費。個中賬齡在1年以內的有1,891,202.79 元，占總金額的28.42%；賬齡在
1-2年的有3,378.45元，占總金額的0.05%；賬齡在2-3年的有1,819,300.00元，
占總金額的27.34%；賬齡在3-4年的有2,940,000.00元，占總金額的44.19%。其
中關聯方往來包羅應收諸暨佳麗魚動漫有限公司杭州分公司1,800,000.00元。

評估職員通過搜查原始憑據、基準日后收款記錄及相干的文件資料、發函詢證
等方法確認金錢的真實性。被評估單元的幻魅賬籌備政策接納賬齡說明法，即賬齡在
1年以內的幻魅賬籌備提5%；1-2年提10%；2-3年提50%；3年以上提50%。

按財政管帳制度核實，未發明不符環境。

經核實，其他應收款的賬面余額均為有充實證據表白可以全額收回的金錢。

對付有充實證據表白可以全額收回的金錢，包羅關聯方往來款、預付電費、土
地建樹擔保金以及賬齡在1年以內并經核實以為可以或許全額收回的金錢等，預計產生
幻魅賬的風險較小，以其核實后的賬面余額為評估值。

公司按劃定計提的幻魅賬籌備3,944,379.06元評估為零。

其他應收款評估代價為6,653,881.24元，與其賬面凈額對比評估增值
3,944,379.06元，增值率為145.58%。

3．存貨

存貨賬面代價51,100.00元，系辦公用品等在庫周轉原料。

諸暨創意園公司的周轉原料接納現實本錢法核算，賬面本錢組成公道。

評估職員對該批辦公用品舉辦了全面盤貨，盤貨功效表現周轉原料數目未見異
常，也未發明積存時刻長和存在品格瑕疵的原原料。

周轉原料因為購入的時刻較短，周轉較快，且被評估單元原料本錢核算較量合
理，以核實后的賬面余額為評估值。

原原料評估代價為51,100.00元。

4．活動資產評估功效

賬面代價 37,200,691.33元

評估代價 41,145,070.39元

評估增值 3,944,379.06元

增值率 10.60%

二)非活動資產


1．構筑物類牢靠資產

(1)輪廓

1)根基環境

列入評估范疇的構筑物類牢靠資產共計25項，合計賬面原值44,835,410.53
元、賬面凈值44,166,976.18元。

按照諸暨創意園公司提供的《牢靠資產—修建物及其他幫助辦法評估明細表》，
構筑物的具體環境如下表所示：

編號

科目名稱

項數

構筑面積

（平方米）

賬面代價（元）

原值

凈值

1

修建物及幫助辦法

25

29,169.58

44,835,410.53

44,166,976.18



被評估單元對構筑物類牢靠資產的折舊的計量接納如下管帳政策：

構筑物類牢靠資產折舊接納年限均勻法，種種牢靠資產的行使壽命、估量凈殘
值和年折舊率如下：

牢靠資產種別 行使壽命（年) 估量凈殘值 年折舊率(%)

修建物

20-30

原價的4%

4.8-3.2



評估職員通過查對明細賬、總賬和牢靠資產卡片，核實了構筑物類牢靠資產的
財政賬面記錄和折舊環境。經核實委估構筑物的賬面原值首要由原料費、人工費和
運輸費等組成。

2)漫衍環境

上述委估構筑物類牢靠資產均漫衍于諸暨市浣東街道東三環線以東、諸永高速
以西諸暨影視基地內。

構筑物類牢靠資產均為修建物及其他幫助辦法，首要為太和殿、豐澤園、獅子
樓、塔陵等，首要布局為磚混、磚木和鋼布局，建于2012年至2014年。上述構筑
物類牢靠資產所占土地均為出讓用地，列入土地行使權科目評估，土地權證編號分
別為諸暨國用（2014）第90201228號和諸暨國用（2014）第90201229號。

3)權屬環境

評估職員通過對上述構筑物類牢靠資產的項目審批資料、原始建樹記錄及其他
資料舉辦查對，未發明委估構筑物類牢靠資產存在權屬資料瑕疵環境：

另據相識，上述建構筑物類牢靠資產在評估基準日均未設定抵押權。

4)核實進程


在核實全部權歸屬和賬面記錄的基本上，評估職員對列入評估范疇的構筑物類
牢靠資產舉辦了現場勘查。在現場踏勘進程中，著重核實了構筑物的外面、構筑結
構、裝修、裝備等狀況，對有關構筑物的坐落、四至、面積、產權等資料舉辦核實，
對其行使、維修調養環境也當真舉辦了核實觀測，并作了須要的記錄。

在構筑物類牢靠資產的賬務核查和現場勘查進程中評估職員發明以下事項：

因為現場的構筑物沒有相干測繪資料，本次評估接納的構筑面積為諸暨創意園
公司工程部職員提供的數據及部門施工圖紙記實的數據，現實構筑面積應以具有資
質的測繪公司的測繪功效為準。

(2)詳細評估要領

因為列入本次評估范疇的構筑物類牢靠資產均為自建的仿古構筑物及修建物，
且均為近兩年落成，其制作本錢資料較為一切，故本次評估選用本錢法。該類構筑
物的評估值中不包括響應土地行使權的評估代價。

本錢法是通過用現時前提下從頭購買或制作一個全新狀態的待估構筑物所需的
所有本錢，減去待估構筑物已經產生的各項貶值，獲得的差額作為評估代價的評估
要領。本次評估接納成新折扣的要領來確定待估構筑物已經產生的各項貶值。計較
公式為：

評估代價＝重置代價×成新率

A．重置代價的評估

重置代價一樣平常由建安工程用度、前期及其余用度、構筑規費和應計利錢構成。

(A)建安工程用度

被評估單元提供的委估修建物的賬面原值為現實產生的原料費、人工費和機器
費的匯總數。本次評估按照浙江省有關部分揭曉的《浙江省建樹工程施工用度定額
(2010版)》的取費尺度，以人工費和機器費為計較基數，別離確定施工組織法子費、
企業打點費、利潤、規費和稅金的金額，建安工程用度包羅原料費、人工費、機器
費、施工組織法子費、企業打點費、利潤、規費和稅金。

(B)前期用度和其他用度

團結根基建樹的有關劃定，按建安工程用度的5.8%計取。詳細組成如下：

咨詢論證費 0.5%

勘探計劃用度 4.5%


建樹打點費 0.8%

合計 5.8%

(C)構筑規費

構筑規費按構筑面積計取，尺度如下：

用度名稱 收費尺度

成長新型墻體專項基金 10元/平方米

白蟻防治費 2元/平方米

散裝水泥專項基金 1.5元/平方米

合計 13.5元/平方米

(D)應計利錢

應計利錢計息周期按正常建樹工期，利率取金融機構同期貸款利率，資金視為
在建樹期內勻稱投入。

B．成新率

本次評估構筑物的成新率以年限法為基本，團結著實際行使環境、維修調養情
況和評估專業職員現場勘查時的履歷判定綜合評定。

年限法的計較公式為：

成新率(K1) ＝（經濟耐用年限－已行使年限）/經濟耐用年限×100%

對差異布局范例的構筑物的經濟耐用年限按下述尺度確定：



構筑物種別

非出產用

出產用

磚混布局

50年

40年

淺顯房

10年

修建物

15～30年



(3)評估舉例

現以太和殿為例對構筑物類牢靠資產本錢法的評估進程作詳細聲名 (列修建
物及幫助辦法評估明細表第3項)。

A. 根基環境

太和殿建成2013年2月，構筑面積為7,852.00平方米，系仿北京故宮內太和
殿，紅墻黃瓦屋頂，3層漢白玉臺階，整體磚混布局，今朝用于出租拍戲、旅游參


觀行使。

賬面原值20,425,062.67元，賬面凈值20,390,192.90元。

B. 重置代價確定

a. 建安工程用度

按照被評估單元提供的賬面原值20,425,062.67的構成，個中原料費為
6,277,047.90元、人工費和機器費為13,905,108.77元、其他用度242,906.00元。
本次評估按照浙江省有關部分揭曉的《浙江省建樹工程施工用度定額(2010版)》的
取費尺度，確認建安工程用度如下表

直接費

施工組織
法子費

企業打點費

利潤

規費

稅金

建安工程費
用

原料

人工及機器

6.47%

18%

6%

13.33%

3.513%



6,277,047.90

13,905,108.77

899,660.54

2,502,919.58

834,306.53

1,853,551.00

922,956.24

27,195,550.56



b. 前期及其他用度

此處指咨詢論證費、勘探計劃用度和建樹打點費等，團結根基建樹的有關劃定，
按建安工程用度的5.8%計取。

前期及其他用度 = 建安工程用度×前期及其他用度比例

= 27,195,550.56×5.8%

= 1,577,341.93元

c. 構筑規費

構筑規費按構筑面積計取，取費尺度為13.5元/平方米。

構筑規費 = 13.5×7,852.00

= 106,002.00元

d. 應計利錢

應計利錢計息期按正常施工建樹環境下所需占用的時刻計較，該工程按2年建
設期估算，利率取評估基準日同期金融機構貸款利率（一至三年期為6.15%)，資金
視為在建樹期內勻稱投入，計息基數為前三項用度之和。

資金本錢 =(前期及其他用度 + 建安工程用度 + 構筑規費)× 利率

=(1,577,341.93+27,195,550.56+106,002.00)×6.15%×2×1/2

= 1,776,052.01元

重置代價 =建安工程用度+前期及其他用度+其他規費用度+資金本錢


= 1,577,341.93+27,195,550.56+106,002.00 +1,776,052.01

= 30,654,950.00元（已圓整）

C. 成新率確定

太和殿為磚混布局構筑物，經濟耐用年限為50年，該衡宇于2013年3月驗收
并正式行使，至評估基準日已行使1.66年。

年限法（K1）=（經濟耐用年限-已行使年限）/經濟耐用年限

=（50-1.66）/50 = 96.67%

團結現場勘測環境，太和殿的綜合成新率取定為97%。

D. 評估代價

評估代價 = 重置完全代價×綜合成新率

= 30,654,950.00×97%

= 29,735,300.00元（已圓整）

(4)構筑物類牢靠資產評估功效

賬面原值 44,835,410.53元

賬面凈值 44,166,976.18元

重置代價 62,253,760.00元

評估代價 60,069,410.00元

評估增值 15,902,433.82元

增值率 36.01%

2．裝備類牢靠資產

(1)輪廓

1)根基環境

列入評估范疇的裝備類牢靠資產共計891臺（項），合計賬面原值2,400,762.40
元，賬面凈值2,119,626.38元。

按照被評估單元提供的《呆板裝備評估明細表》和《電子裝備評估明細表》，設
備類牢靠資產在評估基準日的具體環境如下表所示：

編

科目名稱

計量

數目

賬面代價(元)

號



單元

原值

凈值

1

牢靠資產--呆板裝備

臺（項）

9

645,738.00

524,610.22

2

牢靠資產--電子裝備

臺（項）

882

1,755,024.40

1,615,016.16




被評估單元對裝備類牢靠資產的折舊及減值籌備的計量接納如下管帳政策：

牢靠資產折舊接納年限均勻法，種種呆板裝備的行使壽命、估量凈殘值和年折
舊率如下：

牢靠資產種別 行使壽命（年) 估量凈殘值 年折舊率(%)

運輸器材

5

4

19.20

電子及其他裝備

5

4

19.20



被評估單元對裝備類牢靠資產的減值籌備計提接納個體認定的方法。制止評估
基準日，對有跡象表白呆板裝備也許已經產生減值的，憑證賬面代價高于可收回金
額的差額計提響應的減值籌備。

2) 首要裝備與裝備特點

評估職員對被評估單元的首要裝備及裝置的購建進程、呆板裝備權屬等環境進
行相識，把握首要裝備的設置環境、技能機能要求等資料數據。

列入本次評估范疇的首要裝備為發掘機、電動小火車等。該類裝備布局較偉大、
代價量較大，均為國產裝備。

委評裝備除首要出產裝備外,還包羅電腦、空調等辦公裝備，均漫衍于被評估單
位辦公場合以及影視基地內。

3)裝備的購買日期、技能狀況與維護打點

委評裝備均系國產，其原始制造質量一樣平常。購買時刻范疇為2011年-2014年，
整體行使年份不久。被評估單元成立了根基的裝備維修、調養、打點制度，成立了
裝備臺賬。

4)呆板裝備核實的要領、進程和功效

本公司評估職員起首向被評估單元財政部分相識與稽核裝備的賬面代價與組成
有關的環境，并聽取企業有關部分對公司裝備打點及漫衍的環境先容，查察裝備檔
案和裝備大修記錄，向裝備打點部分相識裝備的名稱、規格型號、出產廠家等，然
后與被評估單元的裝備打點職員一路，憑證裝備的工藝流程、設置環境，制訂呆板
裝備勘測打算和勘查蹊徑，落實勘查職員、明晰核查重點。

然后，比較《呆板裝備評估明細表》、《電子裝備評估明細表》，對列入評估范疇
的裝備舉辦了抽稽核實，抽查比例為60%，對裝備的新舊水平、技能狀態、事變負
荷、行使情形、防腐法子、磨損狀況等環境舉辦了察看，對呆板裝備地址的整個工


作體系、事變情形和事變強度舉辦了須要的勘查評價，并將勘查環境作了響應記錄，
為下一步的評估事變打下基本。

對核實進程中發明的環境作進一步的現場觀測、取證，向裝備打點、操縱等相
關職員相識裝備的運行、負荷、維護和調養等環境，增補了裝備的有關基本信息和
資料。

經核實，委估裝備的賬面原值首要由裝備購買價、安裝調試費等組成，其整體
狀況較好，根基能滿意事變必要。

5)權屬環境

評估職員查閱了裝備購買條約、付款憑據等資料，對裝備的權屬相干資料舉辦
了須要的磨練；還復印了有關裝備購入的原始發票等，同時被評估單元也對裝備的
權屬作了理睬。經核實，沒有發明委估裝備類牢靠資產存在權屬資料瑕疵環境。

(2)詳細評估要領

按照本次資產評估的特定目標、相干前提和委估裝備的特點，確定以重置本錢
法為主的評估要領，接納重置本錢法舉辦評估是指起首估測在評估基準日從頭制作
一個與評估工具溝通的資產所需的本錢即重置本錢，然后估測被評估資產存在的各
種貶值身分,并將其從重置本錢中予以扣除（扣減實體性陳舊貶值、成果性陳舊貶
值和經濟性陳舊貶值）而獲得被評估資產代價的要領。計較公式為：

評估代價＝重置代價×綜合成新率

1)重置代價簡直定

重置代價由裝備現行購買價、運雜費、安裝調試費、建樹期打點費和成本化利
息以及其他用度中的多少項構成。

A．現行購買價（不含增值稅）

a.通用呆板裝備：首要查詢《2014中國機電產物報價目次》等得到現行購價；
對不能直接得到時價的裝備，則先取得相同規格型號裝備的現行購價，再用成果成
本系數法、技能先輩性系數法及價值指數法等要領對其舉辦調解。

b.電腦、傳真機、空調及其他辦公裝備等：通過查閱相干報價信息或向販賣商
詢價，以當前市場價作為購買價。

B．相干用度

對付委估裝備，即購即用，購買價均包括了相干的運雜、安裝調試等用度，因


此，不思量相干用度。

C．重置代價

重置代價＝現行購買價（不含增值稅）＋相干用度

2)成新率簡直定

按照各類裝備特點及行使環境，確定裝備成新率。

A．對代價較大、偉大的重要裝備，一樣平常視裝備的詳細環境，接納加權打分綜合
法確定成新率。

即對重要呆板裝備別離按年限法、分部打分法確定成新率后，經加權均勻，確
定綜合成新率。

(a)年限法

年限法的計較公式為：

成新率(K1) ＝（經濟耐用年限－已行使年限）/經濟耐用年限×100%

對差異范例的裝備的經濟耐用年限按下述尺度確定：

類 別

行使年限

電子裝備

5-25年

呆板裝備

5-8年



(b)分部打分法

按照重要呆板裝備的現實環境，將其分別為各個單位組合勘查（一樣平常可思量分
為機架、主成果部、動力、傳動部、節制、體系等）,再憑證各部門的代價量、結
構偉大性、成果重要性、原料、重量等身分確定百分權重，然后按照現場勘查功效，
在把握裝備的運行資料、事變情形、技能狀況、維修記錄等前提下，對裝備（出產
線、呆板組合）各部位別離作出成新評估分值，最后以各部門的成新評估分值乘以
各部門的百分權重，計較求得勘查成新率(K2)。計較公式為:

勘查成新率(K2)= 機架權重×機架成新系數＋主成果部權重×主成果部成新系
數＋..×..＋傳動部權重×傳動部成新系數

(c)綜合成新率簡直定(K)

K= A1×K1＋A2×K2

一樣平常環境下，以呆板裝備現實行使環境估算的成新率比按年限法估算的成新率
更能反應裝備的成新狀況，以是本次評估中A1、A2別離取0.4、0.6。

B．對付電腦、傳真機、空調等辦公裝備,首要以行使年限法為基本，團結裝備


的行使維修和外面近況，確定成新率。對更新換代速率、成果性貶值快的電子裝備，
思量技能更新快所造成的經濟性貶值身分。

(4)評估舉例

以電動小火車（列《呆板裝備評估明細表》第5項）為例對國產裝備的評估過
程作詳細聲名：

1)裝備輪廓

裝備名稱：電動小火車

規格型號：KRDG-22

出產廠家：蕪湖康泰電動參觀車販賣有限公司

數 量：1臺

購買日期：2013年9月30日

啟用日期：2013年9月30日

賬面原值：160,000.00元

賬面凈值：121,984.00元

裝備環境：能正常運行，一般維護環境精采。

2)重置代價的評定

A．裝備購買價

評估職員在從網上有關公司咨詢相識到，型號為KRDG-22的電動小火車海內每
套含稅購買價約為165000.00元，經說明該購買價較公道，以該價值確定為裝備購
置價，扣除增值稅后約為141,030.00元/臺。

B．其他用度

經相識，該電動小火車的購買價中包括了相干的運雜、安裝調試等用度，因此，
不思量相干用度。

3)成新率的評定

該裝備的成新率接納加權打分綜正當評定，即別離按年限法、分部打分法確定
成新率后，經加權均勻，確定綜合成新率。

A．年限法

按照國度有關劃定并團結該裝備的現實環境，確定該裝備的經濟行使年限為10
年，至評估基準日已行使1.08年，尚可行使年限初定為8.92年。


則成新率K1=（經濟耐用年限—已行使年限）/經濟耐用年限×100%

=（10—1.08）/10×100%=89%(已取整)

B．分部打分法

按照現場勘查，該裝備運行、維護、調養環境精采，操縱及維護職員能公道地
執行裝備打點制度，外面較新，運行正常。評估職員按照裝備的成果布局環境，將整
機分別為幾個子項，并按照勘查環境，對各個子項舉辦了評定打分，詳見下表：

現場勘測評定打分表

裝備部件名稱

尺度分

勘測聲名

各部打分

評定成新

直流電機串勵電機

40

轉速安穩

36

0.9

車速運行

10

運行安穩

8

0.8

節制要領

20

節制自動、手動利便

16

0.8

手動操縱

10

機動靠得住

8

0.8

安詳擔保

20

車速運行安詳

17

0.85



則勘查成新率K2=85%

C．綜合成新率的評定(K)

K= A1×K1＋A2×K2

加權系數A1、A2一樣平常按照呆板裝備的現實環境計取，一樣平常環境下，以呆板裝備
現實行使環境估算的成新率比按年限法估算的成新率更能反應裝備的成新狀況，所
以本次評估中A1、A2別離取0.4、0.6。

K= A1×K1＋A2×K2

=0.4×89%+0.6×85%

=87%(已取整)

4)評估代價

評估代價=重置代價×綜合成新率

= 141,030.00×87%

= 122,700.00(已取整)

(5)裝備類牢靠資產評估功效

賬面原值 2,400,762.40元

賬面凈值 2,119,626.38元

重置代價 2,298,030.00元

評估代價 2,100,730.00元


評估減值 18,896.38元

減值率 0.89%

3．在建工程

在建工程賬面代價44,837,769.84元，均為土建工程，包羅神魔洞窟、太極殿、
鴛鴦樓和老宅等9個項目。

（1）神魔洞窟和太極殿等2個項目均為整個影視基地建樹項目標一部門，位于
影視基地內，于2013年4月1日開工建樹，估量于2014年11月1日落成。

評估職員核查了該項目標財政記錄，查對相干領用記錄及付款憑據等，對該項
目賬面記錄的明細組成舉辦了清算，其賬面代價首要包羅的是人工、機器和原料費
用。按財政管帳制度核實，未發明不符環境。

評估職員在核查在建項目財政記錄的基本上，對該項工程舉辦了現實查勘，發
現動漫城堡外部布局已經完成，內部裝飾工程尚未開始；太極殿的主體工程已經完
成，尚在舉辦臺階、雕欄、油漆工程，內部裝飾工程尚未開始。按照對現場事戀人
員的相識，上述兩個構筑物的詳細裝飾方案尚未確定。

因為上述兩個構筑物的詳細裝飾方案尚未確定，近期內將無法行使，故本次評
估接納本錢法。經相識，各項支出公道，工程進度正常，故以核實后的賬面值為評
估代價。

（2）評估職員在核查在建項目財政記錄的基本上，對有關工程舉辦了勘查，勘
查中發此刻建的鴛鴦樓、土樓和老宅等7個項目世紀已落成，但尚未結轉入牢靠資
產。本次按照評估基準日上述7項工程的現實環境接納本錢法評估，評估要領聲名
見構筑物類牢靠資產。

對付在核實進程中發明的有關工程的出格事項，評估時按如下要領處理賞罰：

1)評估明細表第3項老宅系原征地范疇內的民居構筑物改革用度。原民居構筑物
為磚混布局，本次評估功效中含有該部門民居的布局代價。

2)評估明細表第8、9項配套工程首要包羅園區階梯、圍墻和綠化工程，本次評
估按分項別離舉辦評估。

在建工程的評估代價為50,620,941.06元，評估增值5,783,171.22元，增值率為
12.90%。

4．無形資產--土地行使權


(1)輪廓

1)根基環境

無形資產--土地行使權賬面代價116,443,892.34元。

列入評估范疇的土地行使權共2宗，合計土地面積312,453.60平方米，均漫衍
于浣東街道諸中村、城東村內。

評估職員通過對上述土地的《國有土地行使證》、土地出讓條約及其他資料舉辦
查對，國有土地行使證掛號的土地行使者為諸暨長城國際影視創意園有限公司(被
評估單元名稱改觀后，土地證尚未治理改觀)。經核實，除上述事項外，未發明委
估土地行使權存在其他權屬資料瑕疵環境。

2)核實環境

被評估單元對土地行使權的初始計量、攤銷及減值籌備的計量接納如下管帳政
策：

土地行使權按本錢舉辦初始計量。

按照土地行使權的條約性權力及其他法定權力、偕行業環境、汗青履歷、相干
專家論證等綜合身分判定，能公道確定土地行使權為公司帶來經濟好處限期的，作
為行使壽命有限的無形資產。對該類行使壽命有限的無形資產，預計其行使壽命時
凡是思量土地行使權年限。最終確定土地行使權的行使壽命按剩余行使年限確定。

行使壽命有限的無形資產，在行使壽命內憑證與該項無形資產有關的經濟好處
的預期實現方法體系公道地攤銷，無法靠得住確定預期實現方法的，接納直線法攤銷。
本次土地行使權接納直線法攤銷。

評估職員通過查對明細賬、總賬和企業其他財政記錄，核實了土地行使權的原
始入賬代價和攤銷環境。

在核實產權歸屬和賬面記錄的基本上，評估職員對列入評估范疇的土地行使權
舉辦了現場勘查。在現場踏勘進程中，著重核實了土地的坐落、四至、面積、產權
性子等狀況，對土地的掛號狀況、權力狀況、操作狀況舉辦了查對，對著實際土地
操作環境也當真舉辦了核實觀測，并作了須要的記錄。

在土地行使權的賬務核查和現場勘查進程中評估職員發明以下事項：

位于影視城內土樓南斜撲面、園區中間階梯南方，沿巖穴置景處以東約25.5
畝土地行使權已出租給諸暨市金猴游樂裝備制造有限公司行使。租賃限期為2014


年6月15日至2024年6月15日，租金每年8000元/畝。

3)核實功效

經評估職員核實，列入本次評估范疇的各宗地根基環境如下表所示：

宗地根基環境表

宗
地
號

土地證號

土地位置

取得方
式

取得日期

面積

（平方米）

原始入賬價
值（元）

賬面代價

（元）

其他
權力
限定

一
期

諸暨國用
（2014）第
90201228號

浣東街道
諸中村、
城東村

出讓

2011-8-14

195,971.10

75,759,455.00

72,476,545.24

無

二
期

諸暨國用
（2014）第
90201229號

諸暨市浣
東街道東
三環線以
東、諸永
高速以西
地塊

出讓

2013-4-15

116,482.50

45,094,715.00

43,967,347.10

無



地面附著物輪廓

因為一期土地、二期土地兩宗土地同一籌劃建樹，地上修建物25項，在建工程
9項，土地現實開拓水平已到達五通一平。

(2)土地的一樣平常身分、地區身分和個體身分

1)土地的一樣平常身分

A. 地理位置

諸暨市位于浙江省中北部，會稽山脈與龍門山脈之間，浦陽江中游。北緯29°
43′，東經120°14′。鄰接紹興市柯橋區、嵊州市、金華市東陽市、金華市義烏
市、金華市浦江縣、杭州市桐廬縣、杭州市富陽市、杭州市蕭山區等縣（市、區）。

B. 天然情形

a 陣勢、地貌

諸暨市全境處于浙東南、浙西北丘陵山區兩大地貌單位的交代地帶，由東部會
稽山低山丘陵、西部龍門山低山丘陵、中部浦陽江河谷盆地和北部河網平原構成。
附近群山圍繞，陣勢由南向北漸次傾斜，形成北向啟齒通道式斷陷盆地。境內東、
西部為低山丘陵，富有林木、礦藏。東部會稽山脈，主峰東白山太白尖海拔1194.6
米，為境內最岑嶺；西部龍門山脈，主峰三界尖海拔1015.2米，為境西部最岑嶺。
中部為河谷盆地，多沃土良田，北部為河網平原，水資源充沛。

境內附近群山圍繞，一江縱貫個中。對象部為低江山谷盆地，北部為湖畈河網
平原，組成向北啟齒通道式盆地。境內群山均屬仙霞嶺山系。東部會稽山脈為浦陽
江、曹娥江、東陽江分水嶺；西部龍門山脈為浦陽江、富春江分水嶺。河道屬浦陽


江水系。浦陽江縱貫南北，境內干流長67.6公里，對象8條支流呈葉脈形睜開。

b天氣特性

諸暨市田地處浙中本地，屬亞熱帶季民俗候區，四序理解，雨水較多，光照充
足，年溫差大于同緯度鄰縣，小天氣差距明顯，具有典范的丘陵山地天氣特性。氣
溫年均勻為16.3℃，常年均勻降水量約1373.6毫米，降水日年均約158.3天，相
對濕度約82%，日照年均約1887.6小時，年日照百分率為45%。

3. 資源物產

諸暨市境內泥土有88個土種，以丘陵山地紅壤和河谷平原水稻土為主。境內植
被屬浙皖山區青岡苦儲林培栽植被區、天目山古田丘陵山地植被片。植物資源首要
有香果樹、浙江七子花、杜仲、天目木姜子、天目木蘭、凹葉厚樸、天目紫莖、花
櫚木等，還有諸暨特產植物—香榧樹。

境內礦藏資源富厚，首要礦種有30余個。金、銀、鉛、鋅、銅、鈾、鉬、螢石、
大理石等，多漫衍于南部，石煤、石灰石、錳、磷、鉀等多漫衍于西北部，高嶺土、
石墨、地開石、白云石、黃沙平漫衍境內遍地。有石煤、石灰石礦帶各6條，黃金
礦帶3條，為浙江省有色金屬及建材礦產首要產地。

4. 行政區劃

諸暨市轄3個街道、23個鎮、1個鄉：暨陽街道、浣東街道、陶朱街道；大唐
鎮、次塢鎮、店口鎮、阮市鎮、江藻鎮、楓橋鎮、趙家鎮、馬劍鎮、草塔鎮、牌頭
鎮、同山鎮、安華鎮、街亭鎮、璜山鎮、浬浦鎮、直埠鎮、五泄鎮、嶺北鎮、陳宅
鎮、王家井鎮、應店街鎮、山下湖鎮、東白湖鎮；東和鄉。共有32個社區、34個
居委會、467個行政村。市人民當局駐暨陽街道紅旗路26號。

5. 社會經濟狀況

2013年諸暨市實現地域出產總值900.88億元，按可比價值計較，比上年（下
同）增添9.2%。個中，第一財富增進值48.75億元，增添3.2%；第二財富增進值
497.66億元，增添9.7%；第三財富增進值354.47億元，增添9.2%。按戶籍生齒計
算，全市人均出產總值為83803元，增添9.0%，按2013年均勻匯率1：6.1932折
算，為13531美元。

2013年，諸暨市實現社會斲喪品零售總額274.46億元，增添18.7%，個中限額
以上企業實現零售額132.24億元，占全社會斲喪品零售總額的48.2%。分地區看，


城鎮市場實現零售總額228.05億元，增添21.5%，村子市場實現零售總額46.40億
元，增添6.6%；分行業看，在限額以上批零商業業中，批零商業業實現零售總額
125.15億元，增添28.7%，住宿餐飲業實現零售總額7.09億元，增添4.0%；分品
種看，在限額以上批零商業業中，食物、飲料、煙酒類實現零售總額15.31億元,
增添14.2%；打扮、鞋帽、針紡織品類實現零售總額12.52億元,增添19.7%；汽車
類實現零售總額51.68億元，增添51.7%。

2013年諸暨市累計實現收支口總額54.04億美元，降落6.0%，個中出口46.18
億美元，降落2.7%，完成紹興方針使命（51.30億美元）的90.0%；入口7.85億美
元，降落21.6%，完成紹興方針使命（10.83億美元）的72.5%。

6. 旅游業

2013年諸暨市迎接海表里旅客到達1302.65萬人次，增添30.1%，個中海內游
客1292.42萬人次，增添30.4%，實現旅游總收入130.84億元，增添30.0%。個中
旅游外匯收入2634.36萬美元，增添4.0%。

2)土地的地區身分

浣東街道，創立于2001年11月，轄24個行政村、2個居委會和1個社區，區
域面積115平方公里，生齒4.45萬。浣東地處浙江省諸暨中心都市成長的擴張地
帶，交通便捷，區位上風明明。31省道紹大線貫串全境，諸暨——溫州永嘉和諸暨
——紹興兩條高速公路交匯于此，東環線、二環線和已列入都市籌劃的三環線，極
具開拓潛力。

浣東街道的家產以刺繡機制造、建材、五金機器、打扮和手套為主，現擁有500
萬元以上企業35家，市級家產局限企業6家，市級苗子企業5家,農業局限企業2
家。浙江兆山建材團體和浙江兆山新星團體是紹興市局限最大的建材出產企業之
一，年產水泥別離達350萬噸和800萬噸，出產的“天峰”、“兆山”牌水泥為浙江
省名牌產物，在省表里擁有較高的知名度。浙江飛鷹縫制裝備有限公司、浙江盛名
機電制造有限公司是海內刺繡機行業的領頭羊，出產的“飛鷹”、“盛名”牌電腦刺
繡機是浙江省名牌產物。顛末幾年的成長，浣東的電腦繡花機制造業，已形成了從
配件出產到整機組裝的一條完備財富鏈。全街道現有巨細繡花機企業158家，年產
種種電腦繡花機36000臺，占世界電腦繡花機產量的40%，產物出口中東、非洲、
亞洲、香港、西歐等地域，電腦刺繡裝備為省級高新技能特色財富基地，使浣東成


為今朝海內最大的電腦繡花機出產基地。

3)土地的個體身分

一期土地，按照委托方提供的諸暨國用（2014）第90201228號《國有土地行使
證》等資料，待估宗職位于浣東街道諸中村、城東村，東至B宗地，南至安定，西
至東三環路，北至皖東初中。土地行使者為諸暨長城國際影視創意園有限公司，地
號為902-100-365，土地掛號面積為195,971.10平方米，土地掛號用途為文化財富，
行使權范例為出讓，終止日期為2061年8月13日。按照委托方提供的《國有土地
行使權出讓條約》記實，首要經濟技能指標：容積率不低于1.0、不高于1.6，建
筑密度≤25%，綠地率≥30%，宗地情形較好，地形前提較好，外形為較法則多邊形，
工程地質前提一樣平常，基本辦法配套已到達紅線外“五通”，即通路、通電、供水、
排水、通信，紅線內園地平整。

二期土地，按照委托方提供的諸暨國用（2014）第90201229號《國有土地行使
證》等資料，待估宗職位于諸暨市浣東街道東三環線以東、諸永高速以西地塊，東
至諸永高速，南至山地，西至A宗地，北至山地。土地行使者為諸暨長城國際影視
創意園有限公司，地號為902-100-383，土地掛號面積為116,482.50平方米，土地
掛號用途為文化財富，行使權范例為出讓，終止日期為2063年4月14日。按照委
托方提供的《國有土地行使權出讓條約》記實，首要經濟技能指標：容積率不低于
1.0、不高于1.2，構筑密度≤30%，綠地率≥30%，宗地情形較好，地形前提較好，
外形為犯科則多邊形，工程地質前提一樣平常，基本辦法配套已到達紅線外“五通”，
即通路、通電、供水、排水、通信，紅線內園地平整。

(3)評估要領

1)土地行使權的代價內在

列入本次評估范疇的土地行使權代價內在為在正常市場前提下，土地開拓水平
為紅線外“五通”（通路、供水、排水、通電、通信）和宗地紅線內“園地平整”
前提下，用途設定為文化財富，行使權范例設定為出讓，于評估基準日2014年9
月30日土地剩余年限的土地行使權價值。

2)評估要領的選擇

對付文化娛樂用地，因為近期浙江省內各地有臨近范例用地舉辦買賣營業，成交案
例較多，故本次評估接納市場法評估。


3)對付在核實進程中發明的有關土地行使權的出格事項，評估中處理賞罰如下：

位于影視城內土樓南斜撲面、園區中間階梯南方，沿巖穴置景處以東約25.5
畝土地行使權已出租給諸暨市金猴游樂裝備制造有限公司行使，租賃限期為2014
年6月15日至2024年6月15日，租金每年8000元/畝。因為引進諸暨市金猴游
樂裝備制造有限公司的娛樂場和水上樂土對整個影視城的影響無法精確猜測，且該
地塊暫無投資項目打算，故本次評估未思量出租工作對評估功效的影響。

4)選用的評估要領簡介及參數的選取蹊徑

市場法的根基寄義是：在求取一宗待評估土地的價值時，按照更換原則，將待
估土地與在較近時期內已經產生買賣營業的相同土地買賣營業實例舉辦比較較量，并依據后
者已知的價值，參照該土地的買賣營業環境、期日、地區、個體身分、行使年期等不同，
批改得出待估土地的評估基準日地價的要領。

市場法估價的計較公式：V=VB×A×B×C×D×E

式中：

V：待估宗地行使權代價；

VB：較量案例價值；

A：待估宗地買賣營業環境指數/較量案例買賣營業環境指數

B：待估宗地期日地價指數/較量案例期日地價指數

C：待估宗地域域身分前提指數/較量案例地區身分前提指數

D：待估宗地個體身分前提指數/較量案例個體身分前提指數

E：待估宗地行使年期指數/較量案例行使年期指數

(A) 市場買賣營業環境批改，通過對買賣營業案例買賣營業環境的說明，剔除非正常的買賣營業
案例，測定各類非凡身分對正常土地價值的影響水平，從而解除去買賣營業舉動中的一
些非凡身分所造成的買賣營業價值毛病。

(B) 期日批改，接納地價指數或衡宇價值指數的變換率來說明計較期日對地價
的影響，將買賣營業價值修訂為評估基準日的價值。

(C) 地區身分批改，地區身分包羅的內容首要有地域的富貴水平、交通狀況、
基本辦法狀況、地區情形前提、都市籌劃、土地行使限定、地區財富集聚水劃一。
因為差異用途的土地，影響其價值的地區身分也差異，地區身分批改的詳細內容根
據評估工具的用途別離確定。


(D) 個體身分批改，個體身分是指組成宗地的個體特征（宗地前提）并對其價
格發生影響的身分。個體身分較量的內容，首要有宗地（地塊）的位置、面積、形
狀、宗地基本及市政辦法狀況、地形、地質、臨街范例、臨街深度、臨街位置、宗
地內開拓水平、水文狀況、籌劃限定前提等，按照買賣營業案例中土地的個體身分與評
估工具的差別舉辦批改。

(E) 土地行使年期批改，土地行使年期是指土地買賣營業中左券約定的土地行使年
限。土地行使權年期的黑白，直接影響可操作土地并獲響應土地收益的年限，也就
是影響土地行使權的價值。通過土地行使權年期批改，將買賣營業案例中土地行使權年
期批改到評估土地行使年期，消除因為行使限期差異所造成的價值上的不同。

本次委估土地行使權的評估代價按市場法下得出的不含契稅的土地行使權代價
并加計響應契稅確定。計較公式為：

土地行使權評估代價=不含契稅的土地行使權代價×（1+契稅稅率）

(4) 評估舉例—一期土地（列《無形資產——土地行使權評估明細表》第1項）

1) 較量實例選擇

通過觀測說明，我們選擇了近期產生買賣營業的與委估宗地前提相同的3個較量案
例，詳細選擇原則和案例前提描寫如下：

選擇案例原則如下：

A、與委估宗地屬統一供需圈。

B、與委估宗地用途溝通或臨近。

C、與委估宗地的買賣營業范例溝通或臨近。

D、與委估宗地的評估基準日靠近。

E、買賣營業案例必需為正常買賣營業。

表1 委估宗地較量實例選擇表

名稱

樣本位置

買賣營業
方法

用途

行使

年限

面積

（m2）

單價

(元/ m2)

買賣營業時刻

實例1

諸暨市陶朱街道鴻程
路以東，迎賓大道以北

果真
掛牌

體裁娛
樂用地

50年

5,746.00

766.00

2014年6月18日

實例2

金華市金義都會新區
金港大道以南、東華街
以西

果真
掛牌

體裁娛
樂用地

50年

120,469.90

610.00

2013年9月22日

實例3

余姚市朗霞街道熊家
街村地塊，2012—134

果真
掛牌

體裁娛
樂用地

50年

6,186.00

743.00

2013年1月18日




號地塊



因為諸暨市近期產生買賣營業的與委估宗地前提相同的案例較少，評估職員經觀測，
發明浙江省體裁娛樂用地近期產生的買賣營業案例均與委估宗地具有可比性，因此本次
評估，將買賣營業案例的選取范疇擴大為整個浙江省。

2) 較量身分的選擇

按照委估宗地的宗地前提，影響委估宗地價值的首要身分有：

A、買賣營業時刻：確定地價指數。

B、買賣營業環境：是否為正常，公正，果真，自愿的買賣營業。

C、行使年期：可行使時刻的黑白。

D、地區身分：首要有距地區商服富貴區間隔、階梯品級、交通便捷度、基本設
施完美度、民眾處事辦法完整度等。

E、個體身分：首要有籌劃限定、情形前提、宗地外形、臨街角狀況、宗地面積、
容積率、其他等。

3) 體例較量身分前提聲名表

委估宗地與較量實例的較量身分前提詳述見表2。

表2 委估宗地較量身分前提聲名表

較量實例

較量身分

委估宗地

實例1

實例2

實例3

位置

浣東街道諸中
村、城東村

諸暨市陶朱街道
鴻程路以東，迎賓
大道以北

金華市金義都會新
區金港大道以南、
東華街以西

余姚市朗霞街道
熊家街村地塊，
2012—134號地
塊

用途

文化財富

體裁娛樂用地

體裁娛樂用地

體裁娛樂用地

買賣營業單價（元/平方米）

待估

766.00

610.00

743.00

買賣營業日期

2014.9.30

2014.6.18

2013.9.22

2013.1.18

買賣營業環境

正常

正常

正常

正常

土地行使年期（年）

46.83

50

50

50

價值范例

果真時價

果真出讓

果真出讓

果真出讓

區

距地區商服富貴區間隔

較近

較近

較近

較近

域

階梯品級

鄰骨干道

鄰骨干道

鄰骨干道

鄰骨干道

因

交通便捷度

少條公交線路

多條公交線路

少量公交線路

少量公交線路

素

基本辦法完美度

較完美

較完美

待完美

較完美



民眾處事辦法完整度

較完美

較完美

待完美

較完美




較量實例

較量身分

委估宗地

實例1

實例2

實例3



籌劃限定

有必然限定

有必然限定

有必然限定

有必然限定

個

情形前提

情形好

情形好

污染較小

情形好

別

宗地外形

較法則多邊形

較法則多邊形

較法則多邊形

較法則多邊形

因

臨街角狀況

一面對街

一面對街

一面對街

一面對街

素

面積

較大

較小

較大

較小



容積率

1.6

1.2

1.1

1.5



其他

無

無

無

無



4) 體例較量身分前提指數表

按照上述較量身分前提聲名，以委估宗地的各項身分前提狀況為基準，響應指
數為100，將較量實例響應身分前提與委估宗地對較量，體例較量身分前提指數表，
詳見表3。

較量身分前提指數確定如下：

A．委估宗地與三個實例的土地用途、買賣營業環境、價值范例等前提均同等，故對
于上述這些影響地價的身分均不作批改。

B．買賣營業日期批改指數

按照觀測諸暨市土地買賣營業市場，連年諸暨市文化財富及相似范例的土地成交價
格泛起略有降落的趨勢。故本次評估買賣營業日期批改指數做恰當批改。

C．土地行使年期批改指數

土地行使年期批改指數公式：

K＝1-1/(1＋r)n

式中：K——較量實例的土地行使年期批改系數

r——土地還原率(土地還原率按評估基準日時中國人民銀行發布的一年
期（含一年）存款利率3.25%，再加上必然的風險身分調解值，按7%計)

n——較量實例宗地土地行使年期

D、土地地區及個體身分批改指數

各因子分五個品級，憑證因子的重要性，按照履歷確定各品級的增減幅度。

表3 委估宗地較量身分前提指數表

較量實例

較量身分

委估宗地

實例1

實例2

實例3




較量實例

較量身分

委估宗地

實例1

實例2

實例3

買賣營業日期

100

100

102

103

買賣營業環境

100

100

100

100

土地行使年期（年）

0.992

1.000

1.000

1.000

價值范例

100

100

100

100

區

距地區商服富貴區間隔

100

100

100

100

域

階梯品級

100

100

100

100

因

交通便捷度

100

103

100

100

素

基本辦法完美度

100

100

98

100



民眾處事辦法完整度

100

100

98

100



籌劃限定

100

100

100

100

個

情形前提

100

100

95

100

別

宗地外形

100

100

100

100

因

臨街角狀況

100

100

100

100

素

面積

100

108

100

108



容積率

100

96

95

99



其他

100

100

100

100



5) 身分批改

在各身分前提指數表的基本上，將委估宗地的身分前提指數與較量實例的身分
前提指數舉辦較量，獲得各身分批改系數，詳見表4，計較獲得功效。

表4 委估宗地較量身分批改系數表

較量實例

較量身分

實例1

實例2

實例3

買賣營業單價（元/平方米）

766.00

610.00

743.00

買賣營業日期

1.000

0.980

0.971

買賣營業環境

1.000

1.000

1.000

土地行使年期（年）

0.992

0.992

0.992

價值范例

1.000

1.000

1.000

區

距地區商服富貴區間隔

1.000

1.000

1.000

域

階梯品級

1.000

1.000

1.000

因

交通便捷度

0.971

1.000

1.000

素

基本辦法完美度

1.000

1.020

1.000



民眾處事辦法完整度

1.000

1.020

1.000




較量實例

較量身分

實例1

實例2

實例3



籌劃限定

1.000

1.000

1.000

個

情形前提

1.000

1.053

1.000

別

宗地外形

1.000

1.000

1.000

因

臨街角狀況

1.000

1.000

1.000

素

面積

0.926

1.000

0.926



容積率

1.042

1.053

1.010



其他

1.000

1.000

1.000

批改后比準單價（元/平方米）

712.00

684.00

669.00



6) 比準地價確定

從上述比擬說明及批改中可看出，三個實例批改獲得的比準地價別離為712.00
元/平方米、684.00元/平方米和669.00元/平方米，相差不大，可見委估宗地地價
程度也在此四面。則按照樣本批改環境，確定以樣本獲得的比準地價的算術均勻值
確定評估地價，經說明晰定委估宗地最終比準地價為688.00元/平方米。

不含契稅的土地行使權代價=688.00元/平方米×195,971.10平方米

=134,828,117.00元

土地行使權評估代價=不含契稅的土地行使權代價×（1+契稅稅率）

=134,828,117.00×（1+3%）

=138,873,000.00(已圓整)

(6)無形資產-土地行使權評估功效

評估功效如下表所示：

各宗地評估功效表

地號

土地性子

賬面代價

（元）

面積

(平方米)

評估代價

（元）

增值額

（元）

增值率

%

一期土地

文化財富

72,476,545.24

195,971.10

138,873,000.00

66,396,454.76

91.61

二期土地

文化財富

43,967,347.10

116,482.50

77,385,000.00

33,417,652.90

76.01

合計



116,443,892.34

312,453.60

216,258,000.00

99,814,107.66

85.72



5．無形資產—其他無形資產

無形資產——其他無形資產賬面代價868.00元，系財政軟件一套。

評估職員查閱了相干條約、賬簿、原始憑據等，相識了上述無形資產此刻的使
用環境，并對賬面攤銷環境舉辦了復核。按財政管帳制度核實，未發明不符環境。


本次評估按照其市場重置價確定評估值。

無形資產——其他無形資產評估代價為5,000.00元，評估增值4,132.00元，
增值率為476.04%。

6．非活動資產評估功效

賬面代價 207,569,132.74元

評估代價 329,054,081.06元

評估增值 121,484,948.32元

增值率 58.53%

三)活動欠債

1．應付賬款

應付賬款賬面代價8,405,100.10元，內容包羅應付貨款、工程款等。

評估職員通過查閱賬簿及原始憑據，相識金錢產生的時刻、緣故起因和期后付款情
況，選取部門金錢舉辦函證，對未收到回函的樣本項目，評估職員接納更換措施審
核了債務的相干文件資料核實買賣營業事項的真實性。按財政管帳制度核實，未發明不
符環境。

經核實，各金錢均需付出，以核實后的賬面值為評估值。

應付賬款評估值為8,405,100.10元。

2．預收金錢

預收金錢賬面代價233,185.50元，系預收諸暨市金猴游樂裝備制造有限公司的
土地租賃款。評估職員查閱了賬簿及原始憑據，相識該筆金錢內容和期后提供資產
的環境；檢點對方是否按照條約、協議付出金錢，并舉辦了函證。按財政管帳制度
核實，未發明不符環境。

經核實，該筆金錢期后需正常結算，以核實后的賬面值為評估值。

預收金錢評估值為233,185.50元。

3．應付職工薪酬

應付職工薪酬賬面代價49,284.00 元，系應付的員工人為。

評估職員搜查了該公司的勞動人為和嘉獎制度，查閱章程等相干文件劃定，復
核被評估單元計提依據，并搜查支用環境。按財政管帳制度核實，未發明不符環境。

經核實，該項目應需付出，以核實后的賬面代價為評估值。


應付職工薪酬評估值為49,284.00元。

4．應交稅費

應交稅費賬面代價24,309,709.29元，包羅應交業務稅26,632.08元、代扣的
小我私人所得稅824.10元、都市維護建樹稅1,839.14元、土地行使稅937,360.80元、
教誨費附加788.22元、水利建樹基金580.29元、房產稅18,078.66元、印花稅150.66
元、企業所得稅23,322,929.85元、處所教誨費附加525.49元。

被評估單元各項稅負政策如下:

增值稅按應稅收入的17%計繳，業務稅按應納稅業務額3%、5%計繳，都市維護
建樹稅按應繳流轉稅的7%計繳，教誨費附加按應繳流轉稅的3%計繳，處所教誨費
附加按應繳流轉稅的2%計繳，水利建樹基金按應納稅業務額0.1%計繳，企業所得
稅按應納稅所得額的25%計繳，房產稅從租計征的，按租金收入的12%計繳、土地
行使稅按應稅土地面積12元/㎡計繳。

評估職員取得響應申報資料及其他證明文件，復核各項稅金及附加的計、友好
況，并相識期后稅務稽察和稅款繳納環境。按財政管帳制度核實，未發明不符環境。

評估職員按被評估單元提供的有關資料核實無誤，各項稅費應需付出，以核實
后的賬面代價為評估值。

應交稅費評估值為24,309,709.29元。

5．其他應付款

其他應付款賬面代價1,562,872.00元，包羅應付的擔保金、專用處事款等。通
過查閱賬簿及原始憑據，相識金錢產生的時刻、緣故起因和期后付款環境，選取部門款
項舉辦函證，對未收到回函的樣本項目，評估職員接納更換措施考核了債務的相干
文件資料核實買賣營業事項的真實性。按財政管帳制度核實，未發明不符環境。

經核實，各金錢均需付出，以核實后的賬面值為評估值。

其他應付款評估代價為1,562,872.00元。

6．活動欠債評估功效

賬面代價 34,560,150.89元

評估代價 34,560,150.89元

四、評估結論及說明

本著獨立、合理、科學、客觀的原則，運用資產評估既定的措施和公允的要領，


對諸暨創意園公司列入評估范疇的資產實驗了實地勘測、詢證和評預計較，接納資
產基本法舉辦了評估，得出委估的諸暨創意園公司股東所有權益在評估基準日2014
年9月30日的評估結論如下：

1．資產基本法評估功效

在本陳訴所顯現的評估假設基本上，諸暨創意園公司的資產、欠債及股東所有
權益的評估功效為：

資產賬面代價244,769,824.07元，評估代價370,199,151.45元，評估增值
125,429,327.38元，增值率為51.24%；

欠債賬面代價34,560,150.89元，評估代價34,560,150.89元；

股東所有權益賬面代價210,209,673.18元，評估代價335,639,000.56元（大
寫為人民幣叁億叁仟伍佰陸拾叁萬玖仟元伍角陸分），評估增值125,429,327.38元，
增值率為59.67%。

資產評估功效匯總如下表：

金額單元：人民幣元

項 目

賬面代價

評估代價

增減值

增值率%

A

B

C=B-A

D=C/A*100

一、活動資產

37,200,691.33

41,145,070.39

3,944,379.06

10.60

二、非活動資產

207,569,132.74

329,054,081.06

121,484,948.32

58.53

個中：牢靠資產

46,286,602.56

62,170,140.00

15,883,537.44

34.32

在建工程

44,837,769.84

50,620,941.06

5,783,171.22

12.90

無形資產

116,444,760.34

216,263,000.00

99,818,239.66

85.72

個中：無形資產——土地行使權

116,443,892.34

216,258,000.00

99,814,107.66

85.72

資產總計

244,769,824.07

370,199,151.45

125,429,327.38

51.24

三、活動欠債

34,560,150.89

34,560,150.89





四、非活動欠債









欠債合計

34,560,150.89

34,560,150.89





股東權益合計

210,209,673.18

335,639,000.56

125,429,327.38

59.67



評估結論按照以上評估事變得出，具體環境見評估明細表。

2．評估功效與賬面值變換環境及緣故起因說明

(1)活動資產評估增值3,944,379.06元，增值率為10.60%，系其他應收款評估
時部門金錢企業計提了幻魅賬籌備，但經評估職員核實，這些金錢可以或許全額收回，仍


以核實后的賬面余額為評估值。

(2)構筑物類牢靠資產評估增值15,902,433.82元，增值率為36.01%，系各項
構筑物類牢靠資產賬面代價組成不全，僅為人工費、原料費和機器費構成，本次評
估思量了工程造價中的利潤、稅費和各項相干用度所致。

(3)裝備類牢靠資產評估減值18,896.38元，減值率為0.89%，緣故起因首要系委估
裝備類牢靠資產的現行購買價低于原始采購價。

(4)無形資產—土地行使權評估增值99,814,107.66元，增值率為85.72%，原
因首要系被評估單元取得土地時的出讓價值低于現時市場價值。

(5)無形資產—其他無形資產評估增值4,132.00元，增值率476.04%，緣故起因系
企業對該項資產按年限法舉辦了攤銷，而評估時，評估職員經詢價，該項無形資產
的市場代價高于其攤余代價。

四)出格事項

本次評估未思量活動性身分對評估工具代價的影響。





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