[發(fā)行]吉林制藥(000545)定向增發(fā)股份涉及公司股東全部權(quán)益資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書

時(shí)間：2010年04月14日 01:13:31 中財(cái)網(wǎng)

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2、報(bào)告摘要和正文中凡有深色背影的地方都是自動(dòng)引用的地方（前提：在“工具”—“選項(xiàng)”—“視圖”的“顯示”中選擇“域底紋”為“始終顯示”），不用進(jìn)行修改，可用以下方式進(jìn)行引用更新：
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委托方：廣州廣電房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司
產(chǎn)權(quán)持有單位/被評(píng)估單位：廣州廣電房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司
評(píng)估目的： 認(rèn)購(gòu)吉林制藥定向增發(fā)股份
評(píng)估基準(zhǔn)日： 二○○九年十二月三十一日
評(píng)估對(duì)象： 股東全部權(quán)益
價(jià)值類型： ：市場(chǎng)價(jià)值
評(píng)估報(bào)告號(hào)： [2010]羊資評(píng)字第688號(hào)
評(píng)協(xié)備案號(hào)： 評(píng)協(xié)備案號(hào)碼＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿號(hào)
項(xiàng)目負(fù)責(zé)人： 歐陽(yáng)文晉
簽字注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師（一級(jí)復(fù)核）：邱軍
報(bào)告復(fù)核注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師（二級(jí)復(fù)核）：胡東全
報(bào)告提出日期： 二○一○年三月二十五日
廣州廣電房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司及廣州無線電集團(tuán)有限公司擬
認(rèn)購(gòu)吉林制藥定向增發(fā)股份涉及廣州廣電房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公
司股東全部權(quán)益
資 產(chǎn) 評(píng) 估 報(bào) 告 書
[2010]羊資評(píng)字第688號(hào)
評(píng)協(xié)備案號(hào)碼＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿號(hào)
廣東立信羊城資產(chǎn)評(píng)估與土地房地產(chǎn)估價(jià)有限公司
YANGCHENG APPRAISAL CO., LTD.
簽字評(píng)估師：邱軍、胡東全
評(píng)估基準(zhǔn)日：二○○九年十二月三十一日
評(píng)估報(bào)告日：二○一○年三月二十五日
羊城評(píng)估 資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書
羊城評(píng)估 資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書
第一部分 注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師聲明
1. 我們?cè)趫?zhí)行本資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)中，遵循相關(guān)法律法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則，恪守獨(dú)立、客觀和公正的原則；根據(jù)我們?cè)趫?zhí)業(yè)過程中收集的資料，評(píng)估報(bào)告陳述的內(nèi)容是客觀的，并對(duì)評(píng)估結(jié)論合理性承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

2. 我們是按照資產(chǎn)評(píng)估有關(guān)法律、法規(guī)、準(zhǔn)則、技術(shù)規(guī)范和行業(yè)指導(dǎo)意見等要求，根據(jù)執(zhí)業(yè)過程中收集的資料進(jìn)行分析、估算、判斷和推論，形成評(píng)估意見和結(jié)論，撰寫評(píng)估報(bào)告。

3. 本評(píng)估報(bào)告中所陳述的事項(xiàng)是我們根據(jù)在執(zhí)業(yè)過程中掌握的情況和收集的資料基礎(chǔ)上進(jìn)行描述的。評(píng)估對(duì)象涉及的資產(chǎn)、負(fù)債清單由委托方、被評(píng)估單位申報(bào)并經(jīng)其簽章確認(rèn)；提供必要的資料并保證所提供資料的真實(shí)性、合法性、完整性是委托方和相關(guān)當(dāng)事方的責(zé)任。

4. 本評(píng)估報(bào)告中的分析、意見和結(jié)論是我們基于公平原則下的專業(yè)分析、判斷和結(jié)論，沒有以預(yù)先設(shè)定的價(jià)值作為評(píng)估結(jié)論，但受到報(bào)告中的評(píng)估假設(shè)和限定條件的限制，評(píng)估報(bào)告使用者應(yīng)充分考慮評(píng)估報(bào)告中載明的假設(shè)、限定條件、特別事項(xiàng)說明及其對(duì)評(píng)估結(jié)論的影響。

5. 本評(píng)估報(bào)告和所披露的評(píng)估結(jié)論是相關(guān)經(jīng)濟(jì)行為實(shí)現(xiàn)的參考依據(jù)，但僅限于報(bào)告中載明的評(píng)估報(bào)告使用者于報(bào)告中所載明的評(píng)估目的下，在評(píng)估結(jié)論使用有效期限內(nèi)使用。評(píng)估報(bào)告使用者應(yīng)關(guān)注評(píng)估報(bào)告的使用限制，并恰當(dāng)使用評(píng)估報(bào)告，因使用不當(dāng)造成的后果將與我們無關(guān)。

6. 我們已對(duì)評(píng)估報(bào)告中的評(píng)估對(duì)象及其所涉及資產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查，對(duì)評(píng)估對(duì)象及其所涉及資產(chǎn)的法律權(quán)屬狀況給予必要的關(guān)注，對(duì)其相關(guān)法律權(quán)屬資料進(jìn)行查驗(yàn)，但無法對(duì)評(píng)估對(duì)象及其所涉及資產(chǎn)法律權(quán)屬的真實(shí)性做任何形式的保證；我們已提請(qǐng)委托方及相關(guān)當(dāng)事方完善產(chǎn)權(quán)以滿足出具評(píng)估報(bào)告的要求，并對(duì)已發(fā)現(xiàn)的問題進(jìn)行如實(shí)披露。

7. 我們與評(píng)估報(bào)告中的評(píng)估對(duì)象沒有現(xiàn)存或者預(yù)期的利益關(guān)系，與委托方或評(píng)估目的所涉及經(jīng)濟(jì)行為的相關(guān)當(dāng)事方?jīng)]有現(xiàn)存或者預(yù)期的利益關(guān)系，也對(duì)相關(guān)當(dāng)事方不存在偏見。

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羊城評(píng)估 資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書
廣東立信羊城資產(chǎn)評(píng)估與 中國(guó)廣東省廣州市天河區(qū)林和西 電話：
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土地房地產(chǎn)估價(jià)有限公司 路9 號(hào)耀中廣場(chǎng)A 座 11 樓 傳真：
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第二部分 資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書摘要
重要提示
本摘要的內(nèi)容摘自資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書第三部分《資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書正文》，欲了解本
評(píng)估項(xiàng)目的詳細(xì)情況和合理理解評(píng)估結(jié)論，應(yīng)當(dāng)認(rèn)真閱讀資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書正文。
廣東立信羊城資產(chǎn)評(píng)估與土地房地產(chǎn)估價(jià)有限公司接受委托，依據(jù)國(guó)家有關(guān)法律法規(guī)、資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則、技術(shù)規(guī)范、指導(dǎo)意見和相關(guān)文件，遵循客觀、公正、獨(dú)立、科學(xué)的原則，通過制定相應(yīng)的評(píng)估方案和工作計(jì)劃，實(shí)施必要的評(píng)估程序，在基于報(bào)告所述特定的評(píng)估假設(shè)與限制條件下，采用與評(píng)估目的相匹配的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)與方法，對(duì)委估資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估。資產(chǎn)評(píng)估情況摘要如下：
委托方：廣州無線電集團(tuán)有限公司、廣州廣電房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司
被評(píng)估單位：廣州廣電房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司
相關(guān)經(jīng)濟(jì)行為：委托方擬以廣州廣電房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司資產(chǎn)認(rèn)購(gòu)吉林制藥定向增發(fā)股份
評(píng)估目的：認(rèn)購(gòu)吉林制藥定向增發(fā)股份
評(píng)估對(duì)象：廣州廣電房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司的股東全部權(quán)益
評(píng)估范圍：廣州廣電房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司評(píng)估基準(zhǔn)日資產(chǎn)負(fù)債表所列示的各項(xiàng)資產(chǎn)、負(fù)債，以及未在賬面列示的企業(yè)整體無形資產(chǎn)
價(jià)值類型：市場(chǎng)價(jià)值
評(píng)估基準(zhǔn)日：二○○九年十二月三十一日
評(píng)估方法：采用收益法和資產(chǎn)基礎(chǔ)法同時(shí)評(píng)估，相互驗(yàn)證
評(píng)估結(jié)論：
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羊城評(píng)估 資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書
(一)采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法評(píng)估結(jié)果
采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法評(píng)估計(jì)算，委估廣州廣電房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值評(píng)估結(jié)果如下：
資產(chǎn)總計(jì)：賬面值為人民幣壹拾伍億捌仟叁佰玖拾肆萬貳仟肆佰元
(RMB158,394.24 萬元) ，評(píng)估值為人民幣貳拾捌億柒仟零伍拾陸萬叁仟元
(RMB287,056.30 萬元) ，評(píng)估增值人民幣壹拾貳億捌仟陸佰陸拾貳萬零陸佰元
(RMB128,662.06 萬元)，增值率81.23%；
負(fù)債總計(jì)：賬面值為人民幣壹拾億壹仟叁佰叁拾貳萬叁仟柒佰元(RMB101,332.37
萬元)，評(píng)估值為人民幣壹拾億壹仟叁佰叁拾貳萬叁仟柒佰元(RMB101,332.37 萬元)，沒有發(fā)生評(píng)估增減值；
所有者權(quán)益（凈資產(chǎn)）：賬面值為人民幣伍億柒仟零陸拾壹萬捌仟捌佰元
(RMB57,061.88 萬元) ，評(píng)估值為人民幣壹拾捌億伍仟柒佰貳拾叁萬玖仟叁佰元
(RMB185,723.93 萬元) ，評(píng)估增值人民幣壹拾貳億捌仟陸佰陸拾貳萬零伍佰元
(RMB128,662.05 萬元)，增值率225.48%。

(二)采用收益法評(píng)估結(jié)果
經(jīng)采用收益法評(píng)估，廣州廣電房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司的股東全部權(quán)益評(píng)估結(jié)果如下：
賬面值為人民幣伍億柒仟零陸拾壹萬捌仟捌佰元(RMB57,061.88 萬元)，評(píng)估值為人民幣壹拾捌億柒仟壹佰柒拾肆萬叁仟陸佰元(RMB187,174.36 萬元)，評(píng)估增值人民幣壹拾叁億零壹佰壹拾貳萬肆仟捌佰元(RMB130,112.48 萬元)，增值率228.02%。

(三)評(píng)估結(jié)論的分析、確定
采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法和收益法兩種評(píng)估方法評(píng)估，結(jié)果相差 1,450.43 萬元。采用兩種評(píng)估方法得出的結(jié)果基本接近。差異產(chǎn)生原因主要是兩種評(píng)估方法考慮的角度不同，收益法是從企業(yè)的未來獲利能力角度考慮的，成本法是從資產(chǎn)的再取得途徑考慮的。本次評(píng)估中主要資產(chǎn)為房地產(chǎn)類存貨，資產(chǎn)基礎(chǔ)法對(duì)其主要采用的是市價(jià)法，是站在評(píng)估時(shí)點(diǎn)，根據(jù)市場(chǎng)價(jià)格，扣減稅金、費(fèi)用、利潤(rùn)而得到的值，較好地反映了目前企業(yè)的資產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值。而收益法是對(duì)企業(yè)未來的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)、銷售進(jìn)行合理預(yù)測(cè)，通過未來凈現(xiàn)金流入折現(xiàn)加總得出評(píng)估結(jié)論，由于目前國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)正在進(jìn)行一
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羊城評(píng)估 資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書系列的宏觀調(diào)控，未來房地產(chǎn)政策具有一定的不可預(yù)計(jì)性，由此也會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)未來項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度、物業(yè)銷售進(jìn)度具有較大的不確定性，故本評(píng)估報(bào)告采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法的評(píng)估結(jié)果作為評(píng)估結(jié)論。
評(píng)估結(jié)論的有效期：
按照評(píng)估報(bào)告準(zhǔn)則和其他現(xiàn)行規(guī)定，只有當(dāng)評(píng)估基準(zhǔn)日與經(jīng)濟(jì)行為實(shí)現(xiàn)日相距不超過一年時(shí)，即二○○九年十二月三十一日起至二○一○年十二月三十日以內(nèi)，才可以使用本評(píng)估報(bào)告。
對(duì)評(píng)估結(jié)論產(chǎn)生影響的特別事項(xiàng)：
1. 武漢廣電房地產(chǎn)開發(fā)有限公司江堤村項(xiàng)目成交價(jià)格為1,061,000,000.00 元。截至評(píng)估基準(zhǔn)日，企業(yè)已支付相關(guān)土地費(fèi)用 264,190,295.00 元，后續(xù)尚需支付的地價(jià)款為 796,809,705.00 元，本評(píng)估報(bào)告使用者使用本評(píng)估結(jié)論時(shí)須注意該事項(xiàng)的影響。上述未繳款項(xiàng)以實(shí)際繳納時(shí)相關(guān)部門實(shí)際收取數(shù)額為準(zhǔn)。

2. 廣電房地產(chǎn)為商品房承購(gòu)人提供抵押貸款擔(dān)保，根據(jù)廣電房地產(chǎn)及控股子公司與按揭貸款銀行簽訂的協(xié)議，廣電房地產(chǎn)須為商品房承購(gòu)人提供抵押貸款擔(dān)保，該項(xiàng)擔(dān)保是商品房承購(gòu)人采用銀行按揭抵押貸款方式，購(gòu)房時(shí)已交清首期房款。在國(guó)土房管部門辦理房產(chǎn)抵押登記后向銀行申請(qǐng)抵押貸款，由廣電房地產(chǎn)提供的抵押貸款擔(dān)保，協(xié)議規(guī)定廣電房地產(chǎn)為購(gòu)房人，即借款人在領(lǐng)取《房地產(chǎn)權(quán)證》，辦妥房地產(chǎn)抵押登記，領(lǐng)取《房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)證》交銀行執(zhí)管之日止，當(dāng)借款人連續(xù)三個(gè)付款期限或累計(jì)六個(gè)付款期未按時(shí)償還貸款本息時(shí)，廣電房地產(chǎn)無條件對(duì)借款人所購(gòu)的房產(chǎn)作回購(gòu)還貸處理。

3. 根據(jù)2010 年2 月《吉林制藥、廣電集團(tuán)、金泉集團(tuán)關(guān)于吉林制藥股份有限公司重大資產(chǎn)重組協(xié)議》、《吉林制藥股份有限公司關(guān)于向廣州無線電集團(tuán)限公司等九名特定對(duì)象發(fā)行股份與資產(chǎn)購(gòu)買框架協(xié)議》，吉林制藥向金泉集團(tuán)出售全部資產(chǎn)和負(fù)債，同時(shí)向廣電集團(tuán)和張柏龍等八位自然人股東發(fā)行股份購(gòu)買其持有的廣電地產(chǎn) 100%股權(quán)。

4. 廣電房地產(chǎn)（包括下屬子公司）抵押情況如下：
借款銀行 借款單位 擔(dān)保/抵押物情況
中國(guó)工商 廣州廣電房地
銀行 產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有 建筑面積1125.69㎡ 套內(nèi)建筑面積593.8㎡ 天河區(qū)員村二橫路
蘭亭街2號(hào)3層
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羊城評(píng)估 資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書
借款銀行 借款單位 擔(dān)保/抵押物情況
建筑面積3797.26㎡ 套內(nèi)建筑面積3142.14㎡ 天河區(qū)員村二橫
路蘭亭街2號(hào)2層
建筑面積3811.2798㎡ 套內(nèi)面積3096.1256㎡
限公司
海珠區(qū)昌崗中路164號(hào)商住地塊在建工程C棟商業(yè)
大德路土地使用權(quán)
廣州市紡織集
團(tuán)金綸房地產(chǎn) 蘭亭御園項(xiàng)目在建工程商業(yè)裙樓
開發(fā)公司
廣州市天河區(qū)員村二橫路蘭亭街2號(hào) 負(fù)一層：F001A、F001—F003、
F005—F013、F015—F018、F023、F025—F030、F033、F036、F039、
廣州廣電房地 F050—F053、F055—F063、F065—F073、F075—F077、F079、F083、
中國(guó)農(nóng)業(yè)
產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有 F101—F103、F105—F109、F108A、F112、F120、F121、F125—F127、
銀行
限公司 F131、F138、F139、F151、F152 首層：1015、1035、1065A、1067、
1068、1078A、1087、1088、1090、1092、1093A、1097A號(hào)商鋪
德政南路土地使用權(quán)
評(píng)估結(jié)論的應(yīng)用：
評(píng)估報(bào)告書摘要所披露的評(píng)估結(jié)論是作為委托方實(shí)現(xiàn)相關(guān)經(jīng)濟(jì)行為的參考依據(jù)，但并不保證相關(guān)經(jīng)濟(jì)行為的可實(shí)現(xiàn)性，僅限于委托方和其他報(bào)告使用者于報(bào)告所述評(píng)估目的下，在評(píng)估結(jié)論使用有效期限內(nèi)使用。評(píng)估報(bào)告使用者應(yīng)關(guān)注評(píng)估報(bào)告中假設(shè)、特別事項(xiàng)說明、限定條件和對(duì)評(píng)估結(jié)論的影響，并恰當(dāng)使用評(píng)估報(bào)告。
除法律、法規(guī)規(guī)定另有規(guī)定以外，未征得評(píng)估機(jī)構(gòu)和注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師書面同意，本摘要內(nèi)容不得被摘抄、引用或披露于公開媒體。

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羊城評(píng)估 資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書
廣東立信羊城資產(chǎn)評(píng)估與 中國(guó)廣東省廣州市天河區(qū)林和西 電話：
(020)38010830
土地房地產(chǎn)估價(jià)有限公司 路9 號(hào)耀中廣場(chǎng)A 座 11 樓 傳真：
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第三部分 資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書正文
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評(píng)協(xié)備案號(hào)碼＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿號(hào)
廣州無線電集團(tuán)有限公司、廣州廣電房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司：
廣東立信羊城資產(chǎn)評(píng)估與土地房地產(chǎn)估價(jià)有限公司接受貴公司委托，根據(jù)有關(guān)的法律、法規(guī)、資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則、資產(chǎn)評(píng)估原則、技術(shù)規(guī)范和指導(dǎo)意見，以及相關(guān)的文件資料，遵守客觀、公正、獨(dú)立、科學(xué)的原則，通過制定相應(yīng)的評(píng)估方案與工作計(jì)劃，實(shí)施了實(shí)地查勘、市場(chǎng)調(diào)查與詢證等必要的評(píng)估程序，基于特定的評(píng)估假設(shè)與限制條件下，采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法和收益法，對(duì)廣州廣電房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司擬實(shí)施認(rèn)購(gòu)吉林制藥定向增發(fā)股份所涉及的廣州廣電房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司股東全部權(quán)益在二○
○九年十二月三十一日的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。現(xiàn)將資產(chǎn)評(píng)估情況報(bào)告如下：
一、 委托方、被評(píng)估單位和委托方以外的其他評(píng)估報(bào)告使用者
(一)委托方
1. 基本情況
名稱：廣州無線電集團(tuán)有限公司
注冊(cè)地址：廣州市天河區(qū)黃埔大道西平云路163號(hào)
法定代表人：趙友永
注冊(cè)資本：伍億元人民幣
經(jīng)營(yíng)范圍：經(jīng)營(yíng)授權(quán)管理的國(guó)有資產(chǎn)。出口本企業(yè)的產(chǎn)品；進(jìn)出口本企業(yè)生產(chǎn)所需的設(shè)備及原輔材料。制造、加工通信設(shè)備、視頻產(chǎn)品、音響設(shè)備、電工器材、無線
電話：020-38010830 傳真：38010829 第6頁(yè)
羊城評(píng)估 資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書電導(dǎo)航設(shè)備、電子測(cè)量?jī)x器、電子玩具、電子防盜設(shè)備、計(jì)算機(jī)及配件、金屬結(jié)構(gòu)件、金屬切削工具、模具、塑料制品。電子產(chǎn)品及通信設(shè)備的設(shè)計(jì)、安裝、維修。電子技術(shù)服務(wù)。批發(fā)和零售貿(mào)易（國(guó)家專營(yíng)�？厣唐烦�外）。代理進(jìn)口生產(chǎn)電子產(chǎn)品所需的設(shè)備及原輔材料。
2. 企業(yè)情況簡(jiǎn)介
廣州無線電集團(tuán)前身是成立于1956年的廣州無線電裝修廠，后更名為廣州無線電廠。工廠主要從事無線電通信設(shè)備的生產(chǎn)制造，是市場(chǎng)領(lǐng)先的無線電通信設(shè)備制造商、中國(guó)實(shí)力最強(qiáng)的ATM設(shè)備和服務(wù)供應(yīng)商、業(yè)績(jī)優(yōu)良的房地產(chǎn)開發(fā)商，營(yíng)業(yè)收入利潤(rùn)率多年名列中國(guó)信息電子百?gòu)?qiáng)企業(yè)首位。2008年進(jìn)入了國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的“2007年度中國(guó)最大1000家企業(yè)”、“2007年度中國(guó)大企業(yè)集團(tuán)競(jìng)爭(zhēng)力500強(qiáng)（第78名）”名單中，員工總數(shù)接近7000人。廣州無線電集團(tuán)地處中國(guó)廣州CBD中心區(qū)域——珠江新城,兩大生產(chǎn)基地已進(jìn)駐廣州科學(xué)城，在廣州高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)集群中占據(jù)了重要一席。企業(yè)始建于1956年，1995年設(shè)立企業(yè)集團(tuán)，已歷經(jīng)了50多年的發(fā)展歷史，現(xiàn)在產(chǎn)品和服務(wù)進(jìn)入全球40多個(gè)國(guó)家和地區(qū)。廣州無線電集團(tuán)是以高科技制造業(yè)為主導(dǎo)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為支撐的多元化發(fā)展的產(chǎn)業(yè)集團(tuán)，業(yè)務(wù)涉及無線電通信、金融電子、智能交通、計(jì)量校準(zhǔn)及產(chǎn)品檢測(cè)、進(jìn)出口貿(mào)易、房地產(chǎn)開發(fā)和現(xiàn)代物業(yè)經(jīng)營(yíng)與管理等多個(gè)領(lǐng)域，現(xiàn)有成員企業(yè)7家，2007年集團(tuán)旗下廣電運(yùn)通在深圳A股成功上市。集團(tuán)核心企業(yè)——廣州無線電集團(tuán)有限公司，為廣州市屬國(guó)有獨(dú)資企業(yè)，主要從事高科技行業(yè)的投資運(yùn)作，公司注冊(cè)資本5億元，先后被認(rèn)定為國(guó)家520戶重點(diǎn)企業(yè)、國(guó)家創(chuàng)新型試點(diǎn)企業(yè)和中國(guó)
自主創(chuàng)新能力連續(xù)二年行業(yè)十強(qiáng)企業(yè)等，設(shè)有國(guó)家認(rèn)定的企業(yè)技術(shù)中心、博士后科研工作站，并獲得全國(guó)五一勞動(dòng)獎(jiǎng)狀、國(guó)家級(jí)企業(yè)技術(shù)中心成就獎(jiǎng)、中國(guó)質(zhì)量信譽(yù)AAA+等級(jí)、全國(guó)企業(yè)文化先進(jìn)單位等殊榮。多年來，廣州無線電集團(tuán)堅(jiān)持“高投入、高產(chǎn)出”的技術(shù)創(chuàng)新戰(zhàn)略，追求向產(chǎn)業(yè)鏈高端和價(jià)值鏈高端邁進(jìn)的發(fā)展路徑�！笆�五”以來，集團(tuán)平均研發(fā)投入占營(yíng)業(yè)收入8%以上，并通過不斷整合國(guó)內(nèi)外優(yōu)勢(shì)技術(shù)資源，形成了較強(qiáng)的技術(shù)自主創(chuàng)新和新產(chǎn)品研發(fā)能力，新產(chǎn)品產(chǎn)值率超過80%，經(jīng)濟(jì)保持持續(xù)、快速發(fā)展，在同行業(yè)中建立了較明顯的比較競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

(二)委托方及被評(píng)估單位
1. 基本情況
名稱：廣州廣電房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司 （以下簡(jiǎn)稱“廣電房地產(chǎn)”或“公司”）
電話：020-38010830 傳真：38010829 第7頁(yè)
羊城評(píng)估 資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書
注冊(cè)地址：廣州市天河區(qū)員村一橫路3 號(hào)
法定代表人：趙友永
注冊(cè)資本：壹億貳仟萬元人民幣
經(jīng)營(yíng)范圍：房地產(chǎn)開發(fā)（持資質(zhì)證經(jīng)營(yíng)）。房屋維修、室內(nèi)裝飾、建筑工程承包。銷售：建筑材料、金屬材料（不含貴金屬）、日用雜品、汽車、摩托車零配件、普通機(jī)械、五金、交電、化工產(chǎn)品（除易燃易爆品）。
表1 公司股東及出資比例
持股比例
股東（投資人）名稱 實(shí)收資本構(gòu)成 備注
(%)
廣州無線電集團(tuán)有限公司 2,880.0000 萬元 24.00%
李維榮 1,316.4544 萬元 10.97%
郭靜 1,288.8065 萬元 10.74%
鐘啟恩 1,156.5772 萬元 9.64%
湯誠(chéng)忱 517.8671 萬元 4.31%
張招興 360.0000 萬元 3.00%
張柏龍 2,264.2382 萬元 18.87%
陳煜彬 1,856.0566 萬元 15.47%
胡南華 360.0000 萬元 3.00%
合計(jì) 12,000.0000 萬元 100.00 %
控股子公司：
企業(yè)名稱 注冊(cè)地 業(yè)務(wù)性質(zhì) 注冊(cè)資本 持股情況
廣州廣電物業(yè)管理 廣州廣電房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限
廣州 物業(yè)管理 800 萬元
有限公司 公司持股51%
廣州廣電房產(chǎn)經(jīng)營(yíng) 物業(yè)管理及經(jīng) 廣州廣電房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限
廣州 308 萬元
管理有限公司 營(yíng) 公司持股100%
廣州鑫廣電物業(yè)管 廣州廣電物業(yè)管理有限公司
廣州 物業(yè)管理 500 萬元
理有限公司 100%
廣州廣電房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理有限公
廣州市紡織集團(tuán)金
廣州 房地產(chǎn)開發(fā) 838 萬元 司持股 10%；廣州廣電房地產(chǎn)
綸房地產(chǎn)開發(fā)公司
開發(fā)集團(tuán)有限公司持股90%
長(zhǎng)沙廣匯房地產(chǎn)開 廣州廣電房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限
長(zhǎng)沙 房地產(chǎn)開發(fā) 5,000 萬元
發(fā)有限公司 公司持股100%
長(zhǎng)沙穎沅房地產(chǎn)開 長(zhǎng)沙廣匯房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
長(zhǎng)沙 房地產(chǎn)開發(fā) 1000 萬元
發(fā)有限公司 持股 100%
長(zhǎng)沙煜華房地產(chǎn)開 長(zhǎng)沙廣匯房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
長(zhǎng)沙 房地產(chǎn)開發(fā) 5000 萬元
發(fā)有限公司 持股 100%
武漢廣電房地產(chǎn)開 廣州廣電房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限
武漢 房地產(chǎn)開發(fā) 5,000 萬元
發(fā)有限公司 公持股100%
武漢廣電海格房地 武漢廣電房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
武漢 房地產(chǎn)開發(fā) 2,000 萬元
產(chǎn)開發(fā)有限公司 持股70%
廣州廣電物業(yè)管理有限公司持
武漢鑫廣電物業(yè)管
武漢 物業(yè)管理 102 萬元 股 60%；廣州廣電房地產(chǎn)開發(fā)
理有限公司
集團(tuán)有限公司持股40%
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企業(yè)名稱 注冊(cè)地 業(yè)務(wù)性質(zhì) 注冊(cè)資本 持股情況
太原廣匯房地產(chǎn)開 廣州廣電房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限
太原 房地產(chǎn)開發(fā) 6,000 萬元
發(fā)有限公司 公司持股100%
山西時(shí)輪投資有限 太原廣匯房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
太原 房地產(chǎn)開發(fā) 1,000 萬元
公司 持股75%
山西合眾瑞通投資 山西時(shí)輪投資有限公司持股
太原 房地產(chǎn)開發(fā) 1,000 萬元
有限公司 99%
2. 歷史情況簡(jiǎn)介：
廣州廣電房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司成立于一九九六年八月，屬于多元投資主體的有限責(zé)任公司，擁有一級(jí)城市房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，公司注冊(cè)資金為人民幣壹億貳仟萬元。

二○○四年十月二十一日，廣電地產(chǎn)集團(tuán)正式掛牌成立。主要下屬公司有廣州廣電房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司、廣州市紡織集團(tuán)金綸房地產(chǎn)開發(fā)公司、武漢廣電房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、長(zhǎng)沙廣匯房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、廣州廣電房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理有限公司、廣州廣電物業(yè)管理有限公司、太原廣匯房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，企業(yè)戰(zhàn)略調(diào)整為立足廣州、武漢、太原、長(zhǎng)沙四地，以房地產(chǎn)開發(fā)為主，物業(yè)管理和物業(yè)經(jīng)營(yíng)為輔的產(chǎn)業(yè)集團(tuán)，走適度化規(guī)模擴(kuò)張的道路，集團(tuán)已進(jìn)入快速發(fā)展的階段。

公司專業(yè)技術(shù)實(shí)力雄厚，工程、設(shè)計(jì)人員占公司人員的40%。公司經(jīng)營(yíng)班子全部是工程技術(shù)及管理專業(yè)背景出身，形成了一支具有廣電特色的專業(yè)人才結(jié)構(gòu)，確保公司在競(jìng)爭(zhēng)中的技術(shù)及管理優(yōu)勢(shì)。

廣州廣電房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司的前身是廣州廣電房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司，廣州廣電房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司成立于一九九六年八月十九日，由廣州無線電集團(tuán)有限公司出資壹仟貳佰萬元成立。

二○○○年四月，廣州廣電房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司變更注冊(cè)資本及股東，變更后注冊(cè)資本為壹仟叁佰捌拾萬元，其中：廣州無線電集團(tuán)有限公司出資比例30%，廣州無線電集團(tuán)有限公司工會(huì)委員會(huì)出資比例 15%，廣州廣電房地產(chǎn)開發(fā)有限公司工會(huì)委員會(huì)出資比例36.5%，張柏龍出資比例10%，趙友永出資比例1.5%，湯誠(chéng)忱出資比例1.5%，張招興出資比例1.5%，陳煜彬出資比例4%。

二○○○年八月，廣州廣電房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司變更注冊(cè)資本，變更后注冊(cè)資本為貳仟萬元，其中：廣州無線電集團(tuán)有限公司出資比例24%，廣州無線電集團(tuán)有限公司工會(huì)委員會(huì)出資比例17.5%，廣州廣電房地產(chǎn)開發(fā)有限公司工會(huì)委員出資比例
36.5%，張柏龍出資比例11%，趙友永出資比例2.5%，湯誠(chéng)忱出資比例2%，張招興出資比例2%，陳煜彬出資比例4.5%。

電話：020-38010830 傳真：38010829 第9頁(yè)
羊城評(píng)估 資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書
二○○二年六月，廣州廣電房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司變更注冊(cè)資本，變更后注冊(cè)
資本為叁仟伍佰萬元，其中：廣州無線電集團(tuán)有限公司出資比例24%，廣州無線電集
團(tuán)有限公司工會(huì)委員會(huì)出資比例18.5%，廣州廣電房地產(chǎn)開發(fā)有限公司工會(huì)委員出資
比例31%，張柏龍出資比例12%，趙友永出資比例2.5%，湯誠(chéng)忱出資比例2%，張
招興出資比例3%，陳煜彬出資比例5%，胡南華出資比例2%。

二○○四年十月，廣州廣電房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司名稱變更為廣州廣電房地產(chǎn)
開發(fā)集團(tuán)有限公司。

二○○六年八月，廣州廣電房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司變更注冊(cè)資本，變更后注冊(cè)
資本為壹億貳仟萬元，其中：廣州無線電集團(tuán)有限公司出資比例24%，廣州無線電集
團(tuán)有限公司工會(huì)委員會(huì)出資比例18.5%，廣州廣電房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司工會(huì)委員
會(huì)出資比例31%，張柏龍出資比例12%，趙友永出資比例2.5%，湯誠(chéng)忱出資比例2%，
張招興出資比例3%，陳煜彬出資比例5%，胡南華出資比例2%。

根據(jù)廣電房地產(chǎn)二○○九年六月股東會(huì)決議和修改后的章程的規(guī)定，廣州無線電
集團(tuán)有限公司工會(huì)委員會(huì)和廣州廣電房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司工會(huì)委員會(huì)、趙友永分
別將其在廣電房地產(chǎn)的出資額全部轉(zhuǎn)讓給湯誠(chéng)忱、張柏龍、陳煜彬、胡南華、李維榮、
鐘啟恩、郭靜。股權(quán)轉(zhuǎn)讓后注冊(cè)資本仍為 120,000,000.00 元，其中由無線電集團(tuán)有限
公司出資2880 萬元，占注冊(cè)資本的24%；李維榮出資1316.4544 萬元，占注冊(cè)資本的
10.97%；郭靜出資1288.8065 萬元，占注冊(cè)資本的 10.74%；鐘啟恩出資1156.5772 萬
元，占注冊(cè)資本的9.64%；湯誠(chéng)忱出資517.8671 萬元，占注冊(cè)資本的4.31%；張招興
出資 360.00 萬元，占注冊(cè)資本的 3%；張柏龍出資 2264.2384 萬元，占注冊(cè)資本的
18.87%；陳煜彬出資1856.0566 萬元，占注冊(cè)資本的15.47%；胡南華出資360.00 萬元，
占注冊(cè)資本的3%。

3. 企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債狀況及財(cái)務(wù)狀況
(1) 企業(yè)評(píng)估基準(zhǔn)日和前3年的簡(jiǎn)要財(cái)務(wù)指標(biāo)
資產(chǎn)、負(fù)債和所有者權(quán)益簡(jiǎn)表 單位：人民幣萬元
項(xiàng) 目 年 月 日 年 月 日 年 月 日 年 月 日
序號(hào) 2006 12 31 2007 12 31 2008 12 31 2009 12 31
1 總資產(chǎn) 64,053.50 80,889.16 143,727.06 158,394.24
2 總負(fù)債 36,363.16 56,667.89 105,154.80 101,332.37
3 凈資產(chǎn) 27,690.34 24,221.27 38,572.26 57,061.88
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☆ 羊城評(píng)估 資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書
利 潤(rùn) 簡(jiǎn) 表 單位：人民幣萬元
序號(hào) 項(xiàng) 目 2006年度 2007年度 2008年度 2009年1~12月
1 營(yíng)業(yè)收入 40,463.77 6,757.09 1,493.60 42,123.87
2 營(yíng)業(yè)利潤(rùn) 15,463.08 -1,273.76 17,255.66 23,369.88
3 利潤(rùn)總額 15,455.59 -1,183.43 17,634.29 22,927.10
4 凈利潤(rùn) 12,444.89 -1,069.07 17,950.98 21,609.62
(2) 企業(yè)歷史經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)分析
序號(hào) 項(xiàng) 目 2006年度 2007年度 2008年度 2009年 1~12月
1 營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)率 N/A -83.30% -77.90% 2720.29%
2 營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率 38.21% -18.85% 1155.31% 55.48%
3 凈利潤(rùn)率 30.76% -15.82% 1201.86% 51.30%
4 資產(chǎn)負(fù)債率 56.77% 70.06% 73.16% 63.97%
5 流動(dòng)比 2.95 0.23 1.42 1.86
6 凈資產(chǎn)利潤(rùn)率 44.94% -4.41% 46.54% 37.87%
7 總資產(chǎn)利潤(rùn)率 19.43% -1.32% 12.49% 13.64%
4. 企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況
企業(yè)主要產(chǎn)品或服務(wù)：房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品，包括住宅、商鋪、車位等
生產(chǎn)能力和近年的實(shí)際生產(chǎn)、銷售量：
2008 年開發(fā)量30 萬平方米，銷售量 11 萬平方米
2009 年開發(fā)量50 萬平方米，銷售量20 萬平方米
主要市場(chǎng)分布：廣州、武漢、長(zhǎng)沙、太原
市場(chǎng)占有率和企業(yè)產(chǎn)品在同類產(chǎn)品市場(chǎng)的地位：具有區(qū)域優(yōu)勢(shì)的中型開發(fā)商
企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理狀況：完善科學(xué)決策機(jī)制和組織架構(gòu)，有效制度建設(shè)和優(yōu)化流程，
建立了符合公司發(fā)展的具有精簡(jiǎn)化、扁平化、高效化的內(nèi)部運(yùn)作機(jī)制，每年的開發(fā)規(guī)
模和銷量呈快速增長(zhǎng)。
(三)委托方以外的其他評(píng)估報(bào)告使用者
根據(jù)《資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)約定書》，不存在除委托方和國(guó)家法律、法規(guī)規(guī)定的評(píng)估報(bào)
告使用者以外的其他評(píng)估報(bào)告使用者。

二、 評(píng)估目的
廣州廣電房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司擬認(rèn)購(gòu)吉林制藥定向增發(fā)股份，本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)
告是作為委托方擬以廣州廣電房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司資產(chǎn)認(rèn)購(gòu)吉林制藥定向增發(fā)股
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羊城評(píng)估 資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書份，提供廣州廣電房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司股東全部權(quán)益在評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)市場(chǎng)價(jià)值的參考依據(jù)。
三、 評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍
根據(jù)委托，評(píng)估對(duì)象是廣州廣電房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司的股東全部權(quán)益，對(duì)應(yīng)的評(píng)估范圍是廣州廣電房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司二○○九年十二月三十一日資產(chǎn)負(fù)債表所列示的各項(xiàng)資產(chǎn)、負(fù)債，以及未在賬面列示的企業(yè)整體無形資產(chǎn)。其資產(chǎn)負(fù)債表列示的主要內(nèi)容如下：
賬面(凈)值
資產(chǎn)類型 簡(jiǎn)要說明
(人民幣萬元)
包括：貨幣資金、應(yīng)收賬款、預(yù)付賬款、應(yīng)收股利、其他
流動(dòng)資產(chǎn) 136,083.13 應(yīng)收款、存貨等
其中：存貨 47,403.20 包括：在產(chǎn)品、產(chǎn)成品等
長(zhǎng)期股權(quán)投資 20,497.56
固定資產(chǎn) 1,256.53
2
其中：房屋建筑 869.37 共2,694.16m ，主要是辦公樓、車位、商鋪
機(jī)器設(shè)備 66.03 共209 臺(tái)套，主要為辦公用電子設(shè)備
車輛 321.13 共 11 臺(tái)，主要是面包車、小轎車等
在建工程 0.00
生產(chǎn)性生物資產(chǎn) 0.00
無形資產(chǎn) 62.04
其中：土地使用權(quán) 62.04 共 1 宗，主要是華穎軒辦公樓及車位等土地使用權(quán)
商譽(yù) 0.00
其他非流動(dòng)資產(chǎn) 494.98 主要是遞延所得稅資產(chǎn)
資產(chǎn)總計(jì) 158,394.24
負(fù)債合計(jì) 101,332.37 主要包括流動(dòng)負(fù)債、非流動(dòng)負(fù)債
所有者權(quán)益合計(jì) 57,061.88
以上各項(xiàng)資產(chǎn)均由廣州廣電房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司控制，各項(xiàng)資產(chǎn)均正常使用，沒有重大毀損和明顯不可收回情況。
1. 委托評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍與經(jīng)濟(jì)行為涉及的評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍一致，且本次納入評(píng)估范圍的資產(chǎn)、負(fù)債已經(jīng)立信羊城會(huì)計(jì)師事務(wù)所有限公司進(jìn)行專項(xiàng)審計(jì)。

2. 評(píng)估范圍中對(duì)企業(yè)價(jià)值影響較大資產(chǎn) （組合）的法律權(quán)屬、經(jīng)濟(jì)、物理狀況
存貨主要為房地產(chǎn)，分類包括：開發(fā)產(chǎn)品（庫(kù)存商品）、開發(fā)成本（在產(chǎn)品）。存貨資產(chǎn)具體為公司自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目以及通過設(shè)立項(xiàng)目公司合作開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)
目，具體包括預(yù)售商品房及待開發(fā)土地，分布在廣州、太原、武漢、長(zhǎng)沙。開發(fā)項(xiàng)目
（商品房/土地）基本上已取得國(guó)有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃
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羊城評(píng)估 資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書許可證、建設(shè)用地批準(zhǔn)書、國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同等文件，部分還領(lǐng)取了《房地產(chǎn)權(quán)證》或《權(quán)屬證明書》等產(chǎn)權(quán)文件。

(1) 存貨——庫(kù)存商品：蘭亭穎園車位和商鋪
蘭亭穎園位于廣州江南大道前進(jìn)路地鐵站口（好又多旁），土地使用性質(zhì)為出讓，使用年限從2000 年6 月12 日起計(jì)算�？偨ㄖ�面積：6.8 萬平方米，總戶數(shù)：568 戶，半地下室車位：182 個(gè)。樓宇層數(shù)：14 棟 12 層電梯樓宅以嶺南園林為主題的精品小區(qū)，坐落于江南大道及前進(jìn)路交界之地，旁臨"好又多"大型超市，近臨市二宮地鐵站，周邊南園酒家，江南西商業(yè)街及多所中小學(xué)校滿足生活需要；海珠、海印等橋梁飛架南北，內(nèi)環(huán)路出口僅距200 米，交通更見暢捷。本次評(píng)估的存貨資產(chǎn)屬于廣州廣電房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司，現(xiàn)部分已領(lǐng)取《房地產(chǎn)權(quán)證》，沒有領(lǐng)取《房地產(chǎn)權(quán)證》的資產(chǎn)已領(lǐng)取《廣州市房地產(chǎn)權(quán)屬證明書》。

(2) 存貨——庫(kù)存商品：華穎軒商鋪、住宅
華穎軒位于廣州市天河員村一橫路，項(xiàng)目地下室兩層，地上為三層裙樓及南北兩塔樓，其中北塔樓二十一層，南塔樓二十五層。共用地面積為2,885.07 平方米，土地使用性質(zhì)為出讓，使用年限從2001 年7 月26 日起計(jì)算。總建筑面積32,344.1 平方米（其中地下室面積為4,013.8 平方米）。地下兩層為汽車庫(kù)和設(shè)備用房；首二層為商務(wù)商業(yè)用房，三層為辦公場(chǎng)地；北塔樓四至二十一層為住宅，南塔樓四層為配套的居委會(huì)、文化站、衛(wèi)生站和文體活動(dòng)中心，五至二十五層為住宅。其中兩房?jī)蓮d占50%，三房?jī)蓮d占50%。本次評(píng)估的存貨資產(chǎn)屬于廣州廣電房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司，該等存貨已領(lǐng)取《廣州市房地產(chǎn)權(quán)屬證明書》，編號(hào)為分別為0004004 和0009223。

(3) 存貨——庫(kù)存商品：天河都市廣場(chǎng)車位和商鋪
天河都市廣場(chǎng)位于廣州市天河員村二橫路蘭亭街，共用地面積 3,613.0111 平方米，土地用途為商服用地，土地使用性質(zhì)為出讓，使用年限從 2002 年起計(jì)算。該樓宇地上五層、地下二層，地下負(fù)二層為大型停車場(chǎng)（約400 個(gè)），負(fù)一層、一層為都市名店城，二、三層為大型超市及洋快餐；四層為數(shù)碼電器、購(gòu)書中心、時(shí)尚快線；五層為主題美食城、大型酒樓；天臺(tái)為網(wǎng)球場(chǎng)、露天酒吧。本次評(píng)估的存貨資產(chǎn)屬于廣州廣電房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司，為部分車位和商鋪（位于首層、－1 層、2 層～5
層）。該等存貨已領(lǐng)取《房地產(chǎn)權(quán)證》，編號(hào)為“粵房地證字第C4647515 號(hào)”等。

(4) 存貨——庫(kù)存商品：雅蘭軒（蘭亭上東）住宅和商鋪
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雅蘭軒位于廣州市天河區(qū)員村二橫路 11 號(hào)、11 號(hào)之一、11 號(hào)之二，共用地面積
2,410.2515 平方米，土地用途為住宅用地，土地使用性質(zhì)為出讓，使用年限從 2005
年 10 月13 日起計(jì)算。樓宇總建筑面積為3,9875.5758 平方米；1-3 層為生活商業(yè)配套，4 層是領(lǐng)地會(huì)所與空中花園，南北雙塔以65--88 平方米的2 房2 廳為主力戶型，輔以35--65 平方米的多種可隨意組合的房型。本次評(píng)估的存貨資產(chǎn)屬于廣州廣電房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司，為部分住宅和商鋪。該等存貨已領(lǐng)取《廣州市房地產(chǎn)權(quán)屬證明書》，編號(hào)為“No.B0001630”等。

(5) 存貨——庫(kù)存商品：聚賢閣住宅
聚賢閣位于廣州市越秀區(qū)文德東聚仁坊，共用地面積為1,433.99 平方米，土地用途為住宅用地，土地使用性質(zhì)為出讓，使用年限從 1996 年8 月5 日起計(jì)算。該樓宇共 8 層，為框架結(jié)構(gòu)建筑，總建筑面積為 10,805.444 平方米。該地距離公交車站約
150 米，距離農(nóng)講所地鐵站約600 米，附近一帶的其他配套有百佳超市、85 中、省實(shí)驗(yàn)中學(xué)等。本次評(píng)估的存貨資產(chǎn)屬于廣州紡織集團(tuán)金綸房地產(chǎn)開發(fā)公司，為聚仁坊 12
號(hào)804 房及706 房住宅，建筑面積分別為64.6123 和64.8758 平方米。該等存貨已領(lǐng)取《房地產(chǎn)證》，編號(hào)為“粵房地權(quán)證穗字第0140048034 號(hào)”等。

(6) 存貨——庫(kù)存商品：金盈居車位
金盈居位于廣州市荔灣區(qū)荔灣路 97 號(hào)之一、之二、之三、之四，共用地面積為
3,775.75 平方米，土地用途為住宅用地，土地使用性質(zhì)為出讓，使用年限從2002 年
1 月29 日起計(jì)算。該樓宇共20 層，總建筑面積為32,265.15 平方米。該地距離公交車站石路基站、地鐵陳家祠站不遠(yuǎn)，附近一帶的其他配套有世紀(jì)華聯(lián)超市、荔灣區(qū)第一人民醫(yī)院、荔灣體育館、市十二中等。本次評(píng)估的存貨資產(chǎn)屬于廣州紡織集團(tuán)金綸房地產(chǎn)開發(fā)公司，為部分車位。該等存貨已領(lǐng)取《廣州市房地產(chǎn)權(quán)屬證明書》，編號(hào)為“No.0004748”。

(7) 存貨——庫(kù)存商品：裕興苑夾層
裕興苑位于廣州市荔灣區(qū)龍?jiān)葱陆�，土地用途為住宅用地，土地使用性質(zhì)為出讓，使用年限從 1998 年 1 月15 日起計(jì)算。存貨所在樓宇共9 層，為框架結(jié)構(gòu)建筑，竣工時(shí)間為1999 年。該地距離公交車站陳家祠站約 150 米，距離陳家祠地鐵站約350 米，附近一帶的其他配套有世紀(jì)華聯(lián)超市、荔灣區(qū)第一人民醫(yī)院、荔灣體育館、市十二中等。本次評(píng)估的存貨資產(chǎn)屬于廣州紡織集團(tuán)金綸房地產(chǎn)開發(fā)公司，為荔灣區(qū)龍?jiān)葱陆?
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28－56 號(hào)夾層及26 號(hào)夾層，建筑面積分別為293.93 和320.63 平方米。該兩項(xiàng)存貨已領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)證，編號(hào)分別為“粵房地證字第 C0656426 號(hào)”和“粵房地證字第C0656427 號(hào)”。

(8) 存貨——庫(kù)存商品：蘭亭大廈車位
蘭亭大廈位于廣州市荔灣區(qū)西華路 155－175 號(hào)（單號(hào)），共用地面積為974.5731
平方米，土地用途為住宅用地，土地使用性質(zhì)為出讓，使用年限從 2005 年 8 月 16
日起計(jì)算。存貨所在樓宇共27 層，為框架結(jié)構(gòu)建筑，竣工時(shí)間為2008 年。該地距離公交車站彩虹橋站很近，附近一帶的其他配套有華僑小學(xué)、周門小學(xué)、廣州市第十三中學(xué)、荔灣區(qū)第一人民醫(yī)院、荔灣體育館、萬濤肉菜市場(chǎng)、家樂福、昌生生超市等。本次評(píng)估的存貨資產(chǎn)屬于廣州紡織集團(tuán)金綸房地產(chǎn)開發(fā)公司，為部分車位。該等存貨已領(lǐng)取《廣州市房地產(chǎn)權(quán)屬證明書》，編號(hào)為“No.B0002480”。

(9) 存貨——庫(kù)存商品：蘭亭御園商鋪、車位及住宅和拆遷安置房
蘭亭御園位于廣州市海珠區(qū)南華中路南、漱珠江以西、同福中路小學(xué)北地段，共用地面積為 17,931 平方米，土地用途為住宅用地，土地使用性質(zhì)為出讓。小區(qū)內(nèi)樓宇為框架結(jié)構(gòu)建筑，總建筑面積約 10 萬平方米，為 6 棟 30 層的建筑，竣工時(shí)間為
2009 年。該地距離公交車站彩虹橋站很近，附近一帶的其他配套有同福路小學(xué)、南武中學(xué)（省一級(jí)）、南武小學(xué)（區(qū)一級(jí)）、廣州市紅十字醫(yī)院、海幢公園、新一佳超市等。拆遷安置房則基本是海珠區(qū)的單體樓宇，位置稍差，竣工時(shí)間較早，裝修較差。本次評(píng)估的存貨資產(chǎn)屬于廣州紡織集團(tuán)金綸房地產(chǎn)開發(fā)公司，為部分商鋪、車位及住宅和拆遷安置房。該等存貨已領(lǐng)取 《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《商品房預(yù)售證》等，編號(hào)分別為“穗府國(guó)用（2007）第01100111 號(hào)，穗規(guī)建證〔2006〕
6766 號(hào)，穗規(guī)建證〔2007〕155 號(hào)，穗房預(yù)（網(wǎng)）字第20070125 號(hào)-2�！�
(10)存貨——庫(kù)存商品：琴臺(tái)穎園車位
琴臺(tái)穎園位于武漢市漢陽(yáng)大道華聯(lián)超市東側(cè)，占地面積約為4.7 萬平方米，建筑面積約9 萬平方米，以9 棟6 層和4 棟 11 層住宅為主，配以綜合樓、會(huì)所、陽(yáng)光地下停車場(chǎng)等完善設(shè)施，保證一個(gè)高質(zhì)的居住空間。

琴臺(tái)穎園地理位置優(yōu)越，交通十分便利，它毗鄰武漢動(dòng)物園、龜山、龜元寺等特色景點(diǎn)，附近有 27 條公交線路，周邊生活配套比較完善，附近有華聯(lián)超市、家樂福及墨水湖中學(xué)、漢陽(yáng)三中、鐵路子弟小學(xué)、五里村小學(xué)等教育配套。

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本次評(píng)估的存貨資產(chǎn)屬于武漢廣電房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，為該樓盤南區(qū)地下室剩余的98 個(gè)車位以及北區(qū)地下室剩余的 155 個(gè)車位，該等存貨均已取得《武漢市商品房權(quán)屬證明書》（武房商證陽(yáng)字第2007002760 號(hào)、第2007002754 號(hào)）。

(11)存貨——庫(kù)存商品：都市蘭亭住宅、車位
都市蘭亭位于武漢市鐘家村漢陽(yáng)大道漢陽(yáng)公園西側(cè)，地處武漢三鎮(zhèn)交匯的中心，東面毗鄰漢陽(yáng)公園，西面是銅鑼灣商業(yè)廣場(chǎng)，南臨漢陽(yáng)大道，北倚龜山。定位為“都市中央-東方園林名宅”。占地面積4 萬多平方米，項(xiàng)目總建筑面積約 14 萬平方米，由5
棟 18-26 層的高尚住宅組成。房型方正實(shí)用，面積由38 到 137 平方米，從小公寓到四房?jī)蓮d，提供多種選擇。

小區(qū)規(guī)劃秉承以人為本的開發(fā)理念，巧妙利用地勢(shì)北高南低的特點(diǎn)設(shè)置疊級(jí)瀑布，水景，踏步，形成“三園兩臺(tái)、內(nèi)外有別”的空間布局，時(shí)時(shí)處處營(yíng)造溫馨祥和的氣氛，給人以歸屬感，提供親切宜人的休閑場(chǎng)地及交往空間。以荊楚文脈為底蘊(yùn)，強(qiáng)調(diào)中式古典園林與現(xiàn)代造園手法的巧妙結(jié)合，講究人與自然的和諧之美，營(yíng)造出具現(xiàn)代氣息的庭院空間，為都市精英打造一個(gè)舒適家園。

本次評(píng)估的存貨資產(chǎn)屬于武漢廣電房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，為該樓盤剩余的5 套住宅和 331 個(gè)車位，其中 5 套住宅已取得《武漢市商品房預(yù)售許可證》（武開管預(yù)售[2007]063 號(hào)）。

(12)存貨——在產(chǎn)品：雅蘭軒（蘭亭上東）車位
雅蘭軒位于廣州市天河區(qū)員村一橫路 11 號(hào)、11 號(hào)之一、11 號(hào)之二，共用地面積
2,410.2515 平方米，土地用途為住宅用地，土地使用性質(zhì)為出讓，使用年限從 2005
年 10 月13 日起計(jì)算。樓宇總建筑面積約4 萬平方米；1-3 層為生活商業(yè)配套，4 層是領(lǐng)地會(huì)所與空中花園，南北雙塔以65--88平方米的2 房2 廳為主力戶型，輔以35--65
平方米的多種可隨意組合的房型。本次評(píng)估的存貨資產(chǎn)為車位，屬于廣州廣電房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司。

(13)存貨——在產(chǎn)品：蘭亭熙園項(xiàng)目車位、商鋪和住宅
蘭亭熙園項(xiàng)目位于廣州市海珠區(qū)昌崗中路 164 號(hào)，共用地面積 12817平方米，土地用途為住宅用地，土地使用性質(zhì)為出讓，使用年限從2007 年2 月2 日起計(jì)算�？偨ㄖ�面積約4.7 萬平方米，其中計(jì)算容積率建筑面積為38,439.3 平方米（住宅建筑面積 35,715.5 平方米，首層商業(yè)建筑面積 981 平方米），不計(jì)算容積率建筑面積為
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7,539.6 平方米（地下室建筑面積6161 平方米）。本次評(píng)估的存貨資產(chǎn)為部分車位、商鋪和住宅，屬于廣州廣電房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司。

(14)存貨——在產(chǎn)品：大德路地塊、豪賢路地塊、德政南路地塊（權(quán)屬人為廣州廣電房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司）
大德路地塊、豪賢路地塊、德政南路地塊于2007 年9 月29 日與廣州市國(guó)土資源與房屋管理局簽訂《廣州市國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》。

大德路地塊已領(lǐng)取《國(guó)有土地使用證》，編號(hào)為穗府國(guó)用（2008）第01100218
號(hào)，土地使用權(quán)人為廣州廣電房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司，位于大德路45~71 號(hào)、尚果里 16~20 號(hào)、尚果新街 1~11 號(hào)、尚果新街4~8 號(hào)、大德街9~25 號(hào)、8~30 號(hào)，用地面積3,767 平方米，土地性質(zhì)為出讓。截至評(píng)估基準(zhǔn)日，該地塊正在挖基坑。

豪賢路地塊已領(lǐng)取《國(guó)有土地使用證》，編號(hào)為穗府國(guó)用（2008）第 1100031
號(hào)，位于豪賢路 50~76 號(hào)、萬福里 1~3 號(hào)，土地使用權(quán)人為廣州廣電房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司，用地面積 1564.624 平方米，現(xiàn)該地塊上的建筑物已基本竣工。本次評(píng)估的存貨資產(chǎn)屬于廣州廣電房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司，為該項(xiàng)目所有的住宅、車位和商鋪。

德政路地塊位于德政南40-48 號(hào)及東園新街地段，用地面積1,634 平方米。根據(jù)廣州市規(guī)劃局規(guī)劃批復(fù)，德政南地塊根據(jù)其計(jì)算容積率建筑面積轉(zhuǎn)移大德路項(xiàng)目，轉(zhuǎn)移后，德政南地塊作為城市公共綠地建設(shè)，并交還政府使用。但委托方稱該批復(fù)現(xiàn)已作廢，現(xiàn)時(shí)正與市政府作新的磋商。

(15)存貨——在產(chǎn)品：江堤村(權(quán)屬人為武漢廣電房地產(chǎn)開發(fā)有限公司)
武漢市漢陽(yáng)區(qū)江堤村項(xiàng)目位于漢陽(yáng)區(qū)江堤鄉(xiāng)馬鸚路和馬滄湖路，屬武漢市政府確定的二環(huán)線內(nèi)56 個(gè)“城中村”綜合改造項(xiàng)目之一，2007 年3 月與漢陽(yáng)區(qū)政府簽定了《江堤村“城中村”改造項(xiàng)目招商意向書》，為武漢廣電房地產(chǎn)開發(fā)有限公司重點(diǎn)拓展項(xiàng)目。該地塊可用于商品房開發(fā)的總用地面積約300 畝，開發(fā)總建筑面積超過58 萬平方米。

該地塊已于2009 年 11 月3 日摘牌，并取得《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)成交確認(rèn)書》
（武土交確字[2009]第087 號(hào)），根據(jù)該確認(rèn)書上的規(guī)劃指標(biāo)及企業(yè)提供的設(shè)計(jì)方案，該項(xiàng)目初步規(guī)劃設(shè)計(jì)如下：
項(xiàng)目 K1地塊 K2-K3地塊 K4-K5地塊
凈用地面積： 35,844.00㎡ 122,300.00㎡ 40,581.00㎡
總建筑面積： 125,454.00㎡ 354,670.00㎡ 108,351.00㎡
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項(xiàng)目 K1地塊 K2-K3地塊 K4-K5地塊
住宅面積： 106,636.00㎡ 351,490.00㎡ 106,951.00㎡
商業(yè)面積： 18,818.00㎡ 0.00㎡ 0.00㎡
幼兒園面積： 0.00㎡ 3,180.00㎡ 0.00㎡
公建配套面積： 0.00㎡ 0.00㎡ 1,400.00㎡
容積率： 3.5 2.9 2.67
密度： 20% 18% 17%
綠化率： 35% 35% 35%
地下停車數(shù)： 636個(gè) 2000個(gè) 771個(gè)
合 計(jì)：
地上總建筑面積： 588,475.00㎡
平均容積率： 2.96
該項(xiàng)目預(yù)計(jì)2010 年開始銷售，2014 年竣工。

(16)存貨——在產(chǎn)品：江灣新城（權(quán)屬人為武漢廣電海格房地產(chǎn)開發(fā)有限公司）
“廣電*江灣新城”住宅小區(qū)位于硚口區(qū)沿河大道與古田三路交叉口處，南面漢江，西臨古文路。居于古田生活區(qū)核心位置，東臨硚口寶豐商務(wù)區(qū)，西接吳家山產(chǎn)業(yè)帶(臺(tái)商投資區(qū))。區(qū)域內(nèi)配套齊全，交通便利，是硚口區(qū)最適宜居住的地區(qū)之一。項(xiàng)
目所在區(qū)域地處漢水之濱，是武漢的老城區(qū)中心。該區(qū)域?qū)⒊蔀槲磥沓~口政治、經(jīng)濟(jì)、文化、商業(yè)中心。
江灣新城占地約200 畝，總建筑面積約43 萬平方米，擁有一公里長(zhǎng)的優(yōu)美臨江岸線，由 30 棟錯(cuò)落有致的小高層和高層組成，在該片區(qū)內(nèi)屬于最大體量項(xiàng)目。項(xiàng)目?jī)?nèi)部園林由著名的“普邦園林”公司設(shè)計(jì)，以“濃縮自然與藝術(shù)的城市綠洲”為設(shè)計(jì)主題，體現(xiàn)親和怡人，安逸寧?kù)o的悠閑度假式的生活空間。

該項(xiàng)目三塊用地均已取得《國(guó)有土地使用證》，證號(hào)為武國(guó)用（2008）第348 號(hào)、武國(guó)用（2008）第831 號(hào)、武國(guó)用（2009）第517 號(hào)，土地使用權(quán)人為武漢廣電海格房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，土地用途為商住用地，總用地面積為 117,432.94 平方米。另有無償公建學(xué)校的用地，土地面積21,936.10 平方米，證號(hào)為武國(guó)用（2009）第518
號(hào)。

根據(jù)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》(武規(guī)建[2008]423 號(hào))、《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》以及企業(yè)提供的相關(guān)設(shè)計(jì)資料，二、三期工程主要經(jīng)濟(jì)項(xiàng)目指標(biāo)如下表：
項(xiàng)目 二期 三期
計(jì)算容積率面積 231,496.90 ㎡ 64,174.10 ㎡
住宅建筑面積 226,808.16 ㎡ 58,762.81 ㎡
商業(yè)建筑面積 1,984.12 ㎡ 5,411.29 ㎡
會(huì)所建筑面積 1,258.78 ㎡ 0.00 ㎡
幼兒園建筑面積 1,120.00 ㎡ 0.00 ㎡
學(xué)校建筑面積 0.00 ㎡ 0.00 ㎡
其他配套面積 325.84 ㎡ 0.00 ㎡
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羊城評(píng)估 資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書
項(xiàng)目 二期 三期
不計(jì)容積率面積 41,147.30 ㎡ 11,021.39㎡
地下停車位 633 個(gè) 241 個(gè)
通道建筑面積 68.53 ㎡
架空建筑面積 5,807.10 ㎡ 783.86 ㎡
至基準(zhǔn)日，一期產(chǎn)成品已基本售出，并結(jié)轉(zhuǎn)了部分收入成本；二期工程的1、6—10
棟已封頂，其中 7-10 棟已基本銷售完畢，第6 棟已銷售過半，正準(zhǔn)備銷售第 1 棟，以上產(chǎn)成品均已取得《武漢市商品房預(yù)售許可證》（武開管預(yù)售[2008]212 號(hào)、武房開預(yù)售[2009]17 號(hào)、武開管預(yù)售[2008]085 號(hào)）二期項(xiàng)目的 16—22 棟正在施工中，預(yù)計(jì) 2010 開始銷售；二期項(xiàng)目剩余的4 棟以及三期項(xiàng)目的 4 棟產(chǎn)品預(yù)計(jì)均會(huì)于 2010
年動(dòng)工。

(17)存貨——在產(chǎn)品：蘭亭峰景項(xiàng)目（權(quán)屬人為長(zhǎng)沙廣匯房地產(chǎn)開發(fā)有限公司）
長(zhǎng)沙蘭亭峰景項(xiàng)目用地，土地使用權(quán)面積為11,273.48平方米，該地另有規(guī)劃路面積 2,383.7 平方米，該宗地為國(guó)有出讓用地，根據(jù)長(zhǎng)沙廣匯房地產(chǎn)開發(fā)有限公司和長(zhǎng)沙市國(guó)土資源局所簽的《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》合同編號(hào)：20080019 號(hào)，該土地為商住用地，已辦理《國(guó)有土地使用證》，證號(hào)為長(zhǎng)國(guó)用（2008）第010440 號(hào)，商住用途，開發(fā)程度為“五通一平”，批準(zhǔn)土地使用終止期限商業(yè)至2048 年 2 月3 日止共40 年，住宅至2078 年2 月3 日止共70 年。

土地位置：長(zhǎng)沙市開福區(qū)德雅路郵電村；
土地權(quán)屬性質(zhì)：國(guó)有；
宗地號(hào)：0502070054-2；
土地用途：商業(yè)、住宅；
土地面積：11,273.48 平方米，（宗地另有2,383.7 平方米為規(guī)劃路用地）；
房地產(chǎn)權(quán)證：長(zhǎng)國(guó)用（2008 第010440 號(hào)）。

容積率：5.06
商業(yè)用途建筑面積：3,547.22 平方米；
住宅用途建筑面積：53,312.19 平方米；
地下室用途建筑面積：9,097.83 平方米（其中車位：201 個(gè)）；
其他用途建筑面積：203.69 平方米。

(18)存貨——在產(chǎn)品：蘭亭上筑項(xiàng)目（權(quán)屬人為長(zhǎng)沙廣匯房地產(chǎn)開發(fā)有限公司）
蘭亭上筑項(xiàng)目用地面積為 11,056.57 平方米，該用地另有規(guī)劃路面積 1,957.92 平方
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羊城評(píng)估 資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書米，綠化帶面積283.76 平方米，該宗地為國(guó)有出讓用地，土地使用權(quán)人為長(zhǎng)沙廣匯房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，土地用途為商業(yè)、住宅用地，已辦理《國(guó)有土地使用證》，證號(hào)為長(zhǎng)國(guó)用（2009）第27754 號(hào)，開發(fā)程度為“五通一平”，批準(zhǔn)土地使用終止期限商業(yè)至
2048 年2 月28 日止共40 年，住宅至2078 年2 月28 日止共70 年。
土地位置：長(zhǎng)沙市雨花區(qū)車站南路；
土地權(quán)屬性質(zhì)：國(guó)有；
宗地號(hào)：0102060067；
土地用途：商業(yè)、住宅；
土地面積：11,056.57 平方米，（宗地另有規(guī)劃路面積1,957.92 平方米，綠化帶面積
283.76 平方米用地）；
土地產(chǎn)權(quán)證：長(zhǎng)國(guó)用（2009 第27754 號(hào)）。

容積率：5.58
商業(yè)用途建筑面積： 3,201.85 平方米；
住宅用途建筑面積：58067.78 平方米；
地下室用途建筑面積：8795.1 平方米（其中車位：193 個(gè)），
其他用途建筑面積：418.52 平方米。

(19)存貨——在產(chǎn)品：紡織機(jī)械廠項(xiàng)目（權(quán)屬人為長(zhǎng)沙煜華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司）
長(zhǎng)沙紡織機(jī)械廠項(xiàng)目用地共有兩證，土地使用權(quán)面積為21,671.55 平方米（分別為21,359.63 平方米和311.92 平方米），該用地另有規(guī)劃路面積4796.33 平方米（分別為3461.34 平方米和 1334.99 平方米），綠化帶面積627.27 平方米，該宗地為國(guó)有出讓用地，土地使用權(quán)人為長(zhǎng)沙煜華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，土地用途為商業(yè)、住宅用地，已辦理《國(guó)有土地使用證》，證號(hào)分別為長(zhǎng)國(guó)用（2008）第 030539 號(hào)、長(zhǎng)國(guó)用
（2008）第030540 號(hào)，開發(fā)程度為“五通一平”，批準(zhǔn)土地使用終止期限商業(yè)至2048
年4 月9 日止共40 年，住宅至2078 年4 月9 日止共70 年。

土地位置：長(zhǎng)沙市雨花區(qū)勞動(dòng)?xùn)|路380 號(hào)；
土地權(quán)屬性質(zhì)：國(guó)有；
宗地1 地號(hào)：0106040048；
土地用途：商業(yè)、住宅；
土地面積：311.92 平方米，（宗地另有1334.99 平方米為規(guī)劃路用地）；
房地產(chǎn)權(quán)證：長(zhǎng)國(guó)用（2008 第030540 號(hào)）。

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羊城評(píng)估 資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書
宗地2 地號(hào)：0106040028；
土地用途：商業(yè)、住宅；
土地面積：21,359.63平方米，（另有規(guī)劃路面積3,461.34平方米，綠化帶面積
627.27平方米）；
房地產(chǎn)權(quán)證：長(zhǎng)國(guó)用（2008 第030539 號(hào)）。

容積率：5.22
商業(yè)用途建筑面積：12,245.35 平方米；
住宅用途建筑面積：100,584.86 平方米；
地下室用途建筑面積：15,401.5 平方米（其中車位：366 個(gè)）。

(20)存貨——在產(chǎn)品：香樟路項(xiàng)目（權(quán)屬人為長(zhǎng)沙穎沅房地產(chǎn)開發(fā)有限公司）
香樟路項(xiàng)目土地使用權(quán)面積為37,605.91 平方米，該宗地為國(guó)有出讓用地，土地使用權(quán)人為長(zhǎng)沙穎沅房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，土地用途為商業(yè)、住宅用地，已辦理《國(guó)有土地使用證》，證號(hào)為長(zhǎng)國(guó)用（2009）第 055223 號(hào)；并簽有《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》；合同編號(hào)：20070397 號(hào)，開發(fā)程度為五通一平，批準(zhǔn)土地使用年限商業(yè)
40 年；住宅70 年。

容積率：4.35
商業(yè)用途建筑面積： 7,800 平方米；
住宅用途建筑面積：154,000.00 平方米；
地下室用途建筑面積：20,000.00 平方米（其中車位：630 個(gè)）。

(21)存貨——在產(chǎn)品：太原項(xiàng)目（權(quán)屬人為山西合眾瑞通投資有限公司）
☆ 太原項(xiàng)目土地使用權(quán)面積為241,166 平方米，該宗地屬于出讓性質(zhì)，土地使用權(quán)人為山西合眾瑞通投資有限公司，土地用途為商務(wù)金融用地、城鎮(zhèn)住宅用地，已辦理
《國(guó)有土地使用證》、《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》等資料，批準(zhǔn)土地使用年限商業(yè)40 年、住宅50 年，從2008 年6 月開始計(jì)算。根據(jù)委托方提供的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，該用地的總用地面積為241,166 平方米，凈用地2,10920
平方米，容積率不大于3.5 （以凈用地為標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算），而根據(jù)《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》內(nèi)的記載，該用地的總用地面積為241,165.8 平方米，凈用地面積為 159397.61
平方米。根據(jù)《國(guó)有土地使用證》內(nèi)的記載，該用地面積為 159,397.55 平方米，而根據(jù)委托方提供的《南堰住宅小區(qū)修建性詳細(xì)規(guī)劃規(guī)劃圖》，總用地面積為 228,400
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羊城評(píng)估 資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書平方米，凈用地 198,700 平方米。本次評(píng)估采用《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》內(nèi)記載的面積作為其土地使用面積，采用 《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》內(nèi)記載容積率作為其控制容積率，采用《南堰住宅小區(qū)修建性詳細(xì)規(guī)劃規(guī)劃圖》內(nèi)的數(shù)據(jù)作為實(shí)際規(guī)劃的建筑物設(shè)計(jì)方案評(píng)估數(shù)據(jù)，得出如下該地塊的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：
總用地面積（平方米） 241166
凈用地面積（平方米） 210920
其中：計(jì)算容積率的最高可建設(shè)面積（平方米） 738,220.00
一 修建性詳細(xì)規(guī)劃確定的總建筑面積 800356 修建性詳細(xì)規(guī)劃確定的容積率 2.0921
1 修建性詳細(xì)規(guī)劃內(nèi)計(jì)算容積率建筑面積 666,956.00 住宅總?cè)藬?shù) 19382
1) 低層、中層住宅建筑面積（平方米） 51,400.00 （規(guī)劃）住宅戶數(shù) 6057
2) 高層住宅面積 535,160.00 綠地率 38%
3) 地上商業(yè)建筑面積（平方米） 62,456.00 建筑密度 27%
4) 幼兒園 3,600.00 90平米以下戶數(shù) 4927
5) 會(huì)所 6,000.00 總停車位 6539
6) 辦公用房 8,340.00 地上停車位 348
7) 其他建筑（平方米） 地下非公建停車位 5709
2 不計(jì)算容積率建筑面積（平方米） 133,400.00 地下公建停車位 482
1) 建筑地下室 26,000.00 住宅停車率 1輛/戶
2) 緩洪池地下車庫(kù) 38,400.00
3) 其他地下車庫(kù) 69,000.00
4) 其他建筑面積（平方米）
3. 固定資產(chǎn)
房屋建筑物主要為自用辦公樓、車庫(kù)及商鋪，現(xiàn)狀如下：
(1) 僑穎苑商鋪及車位
僑穎苑位于廣州市員村西街六號(hào)大院（昌樂小學(xué)旁），總建筑面積：4.5 萬平方米，總戶數(shù)：350 戶，半地下室車位：83 個(gè)，樓宇層數(shù)：3 棟 12 層和 1 棟9 層電梯樓宅，該項(xiàng)目1999 年 10 月已正式竣工并交付使用。本次評(píng)估的該項(xiàng)固定資產(chǎn)為部分商鋪及車位。該等存貨已領(lǐng)取《廣州市房地產(chǎn)權(quán)屬證明書》、《房地產(chǎn)證》、《房地產(chǎn)權(quán)證》，編號(hào)分別為“No.107776”、“穗房地證字第0663028 號(hào)”、“粵房地證字第C4414435
號(hào)等”。

(2) 華穎軒辦公樓及車位
華穎軒位于廣州市天河員村一橫路，項(xiàng)目地下室兩層，地上為三層裙樓及南北兩塔樓，其中北塔樓二十一層，南塔樓二十五層。共用地面積為2,885.07 平方米，土地使用性質(zhì)為出讓，使用年限從2001 年7 月26 日起計(jì)算�？偨ㄖ�面積32,344.1 平方米（其中地下室面積為4,013.8 平方米）。地下兩層為汽車庫(kù)和設(shè)備用房；其中首二層為商務(wù)商業(yè)用房，三層為辦公場(chǎng)地；北塔樓四至二十一層為住宅，南塔樓四層為配套的居委會(huì)、文化站、衛(wèi)生站和文體活動(dòng)中心，五至二十五層為住宅。其中兩房?jī)蓮d面積約 80 平方米，占 50%，三房?jī)蓮d面積約 105 平方米，占 50%。本次評(píng)估的該
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羊城評(píng)估 資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書項(xiàng)固定資產(chǎn)屬于廣州廣電房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司，為部分首層商業(yè)用房、三樓的商業(yè)用房、地下室的車位，首層和三層已領(lǐng)取《廣州市房地產(chǎn)權(quán)屬證明書》，地下室車位已領(lǐng)取《房地產(chǎn)權(quán)證》，固定資產(chǎn)部分的首層和三層現(xiàn)用作廣州廣電房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司辦公室使用，建筑面積分別為89.84 平方米和 1,356.48 平方米。

(3) 金綸大廈車位
金綸大廈位于廣州市荔灣區(qū)荔灣路 97 號(hào)之一、之二、之三、之四，本次評(píng)估的該項(xiàng)固定資產(chǎn)屬于廣州紡織集團(tuán)金綸房地產(chǎn)開發(fā)公司，為部分地下一層車位，已領(lǐng)取
《房地產(chǎn)證》，編號(hào)分別為“穗房地證字第0362123 號(hào)”等，建筑面積共315.9160
平方米。

(4) 琴臺(tái)穎園辦公樓
本次評(píng)估的固定資產(chǎn)屬于武漢廣電房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，為琴臺(tái)穎園辦公樓，總建筑面積為 1,429.86 平方米，建成于2005 年。已領(lǐng)取《武漢市商品房權(quán)屬證明書》。

4. 引用其他機(jī)構(gòu)出具報(bào)告結(jié)論所涉及的資產(chǎn)
本次評(píng)估過程中未涉及資產(chǎn)引用任何其他機(jī)構(gòu)出具的報(bào)告結(jié)論。

四、 價(jià)值類型及其定義
由于與本項(xiàng)目評(píng)估目的相關(guān)的經(jīng)濟(jì)行為實(shí)施各關(guān)聯(lián)方均處于平等地位，是正常公平的市場(chǎng)交易行為，故本項(xiàng)目選取的價(jià)值類型為市場(chǎng)價(jià)值。

市場(chǎng)價(jià)值是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強(qiáng)迫的情況下，評(píng)估對(duì)象在評(píng)估基準(zhǔn)日進(jìn)行正常公平交易的價(jià)值估計(jì)數(shù)額。
“公平交易”是指在沒有特定或特殊關(guān)系的當(dāng)事人之間的交易，即假設(shè)在互無關(guān)系且獨(dú)立行事的當(dāng)事人之間的交易。

本報(bào)告所稱“評(píng)估價(jià)值”，是指所約定的評(píng)估范圍與對(duì)象在本報(bào)告遵循的評(píng)估原則，基于一定的評(píng)估假設(shè)和前提條件下，按照本報(bào)告所述程序、方法和價(jià)值類型，僅為本報(bào)告約定評(píng)估目的服務(wù)而提出的評(píng)估意見。

五、 評(píng)估基準(zhǔn)日
1. 本項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估基準(zhǔn)日為二○○九年十二月三十一日；
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羊城評(píng)估 資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書
2. 評(píng)估基準(zhǔn)日是由委托方考慮實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)行為的需要、會(huì)計(jì)期末提供資料的便利和評(píng)估基準(zhǔn)日前后利率和匯率的穩(wěn)定等因素后確定；
3. 本次評(píng)估采用的價(jià)格均為評(píng)估基準(zhǔn)日的有效價(jià)格或標(biāo)準(zhǔn)。

六、 評(píng)估原則
1. 遵循了真實(shí)性、科學(xué)性、可行性的工作原則；
2. 遵循產(chǎn)權(quán)利益主體變動(dòng)原則，以待估資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)利益主體變動(dòng)為前提，確定待估資產(chǎn)的價(jià)值；
3. 遵循預(yù)期收益原則，根據(jù)對(duì)待估資產(chǎn)的未來效用或獲利能力來確定待估資產(chǎn)的價(jià)值；
4. 遵循供求原則，充分考慮和依據(jù)供求規(guī)律對(duì)商品價(jià)格形成的影響來確定待估資產(chǎn)價(jià)值；
5. 遵循貢獻(xiàn)原則，根據(jù)待估資產(chǎn)對(duì)其他相關(guān)資產(chǎn)或資產(chǎn)整體的價(jià)值貢獻(xiàn)，或者根據(jù)缺少待估資產(chǎn)時(shí)對(duì)整體價(jià)值下降的影響程度來衡量確定待估資產(chǎn)的價(jià)值；
6. 遵循替代原則，充分考慮與待估資產(chǎn)存在替代性的類似資產(chǎn)的價(jià)格來確定其價(jià)值；
7. 遵循合法原則，以待估資產(chǎn)的合法使用、合法處分為前提來確定其價(jià)值；
8. 遵循最高最佳使用原則，以待估資產(chǎn)的最高最佳使用為前提來確定其價(jià)值；
9. 遵循估價(jià)日期原則，以評(píng)估基準(zhǔn)日的市場(chǎng)條件為基礎(chǔ)來確定待估資產(chǎn)價(jià)值；
10. 評(píng)估操作恪守獨(dú)立、客觀、公正、實(shí)事求是的原則，維護(hù)評(píng)估目的對(duì)應(yīng)經(jīng)濟(jì)行為關(guān)聯(lián)各方的合法權(quán)益。

七、 評(píng)估假設(shè)和限制條件
(一) 評(píng)估基本假設(shè)
1. 假設(shè)評(píng)估對(duì)象處于交易過程中，評(píng)估師根據(jù)評(píng)估對(duì)象的交易條件等模擬市場(chǎng)
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羊城評(píng)估 資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書進(jìn)行估價(jià)，評(píng)估結(jié)果是對(duì)評(píng)估對(duì)象最可能達(dá)成交易價(jià)格的估計(jì)。

2. 假設(shè)評(píng)估對(duì)象所涉及資產(chǎn)是在公開市場(chǎng)上進(jìn)行交易的，在該市場(chǎng)上，買者與賣者的地位平等，彼此都有獲取足夠市場(chǎng)信息的機(jī)會(huì)和時(shí)間，買賣雙方的交易行為都是在自愿的、理智的、非強(qiáng)制條件下進(jìn)行的。

3. 假設(shè)在評(píng)估目的經(jīng)濟(jì)行為實(shí)現(xiàn)后，評(píng)估對(duì)象所涉及的資產(chǎn)將按其評(píng)估基準(zhǔn)日的用途與使用方式在原址持續(xù)使用。

(二) 關(guān)于評(píng)估對(duì)象的假設(shè)
1. 假設(shè)評(píng)估對(duì)象所涉及資產(chǎn)的購(gòu)置、取得、改良、建設(shè)開發(fā)過程均符合國(guó)家有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定。

2. 除評(píng)估師所知范圍之外，假設(shè)評(píng)估對(duì)象所涉及資產(chǎn)均無附帶影響其價(jià)值的權(quán)利瑕疵、負(fù)債和限制，假設(shè)與之相關(guān)的國(guó)有土地使用權(quán)出讓金、稅費(fèi)、各種應(yīng)付款項(xiàng)均已付清。

3. 假設(shè)評(píng)估對(duì)象所涉及的土地、房屋建筑物等房地產(chǎn)無影響其持續(xù)使用的重大缺陷，相關(guān)資產(chǎn)中不存在對(duì)其價(jià)值有不利影響的有害物質(zhì)，資產(chǎn)所在地?zé)o危險(xiǎn)物及其他有害環(huán)境條件對(duì)該等資產(chǎn)價(jià)值產(chǎn)生不利影響。

4. 假設(shè)評(píng)估對(duì)象所涉及的機(jī)器設(shè)備、車輛等無影響其持續(xù)使用的重大技術(shù)故障，假設(shè)其關(guān)鍵部件和材料無潛在的質(zhì)量缺陷。

5. 假設(shè)南堰項(xiàng)目的土地面積為《國(guó)有土地使用證》上記載的土地面積，可建建筑面積為《規(guī)劃圖》上記載的可建建筑面積。

6. 假設(shè)企業(yè)可以取得江堤村項(xiàng)目的《國(guó)有土地使用證》，企業(yè)提供的該地塊土地面積等規(guī)劃數(shù)據(jù)能獲得政府有關(guān)部門批準(zhǔn)。

(三) 關(guān)于企業(yè)經(jīng)營(yíng)和預(yù)測(cè)假設(shè)
1. 假設(shè)評(píng)估對(duì)象所涉及企業(yè)在評(píng)估目的經(jīng)濟(jì)行為實(shí)現(xiàn)后，仍將按照原有的經(jīng)營(yíng)
目的、經(jīng)營(yíng)方式、財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，以及所處行業(yè)狀況及市場(chǎng)狀況下持續(xù)經(jīng)營(yíng)下去，能連續(xù)獲利，其收益可以預(yù)測(cè)。

2. 假設(shè)評(píng)估對(duì)象所涉及資產(chǎn)在評(píng)估目的經(jīng)濟(jì)行為實(shí)現(xiàn)后，仍按照預(yù)定之開發(fā)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃、開發(fā)經(jīng)營(yíng)方式持續(xù)開發(fā)或經(jīng)營(yíng)。

3. 假設(shè)國(guó)家的產(chǎn)業(yè)政策、金融政策、稅收政策等宏觀環(huán)境相對(duì)穩(wěn)定。

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羊城評(píng)估 資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書
4. 假設(shè)企業(yè)在持續(xù)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)的任一時(shí)點(diǎn)其資產(chǎn)的表現(xiàn)形式是不同的。

5. 假設(shè)評(píng)估對(duì)象所涉及企業(yè)將維持評(píng)估基準(zhǔn)日的投資總額、財(cái)務(wù)杠桿等基本保持不變。

6. 假設(shè)評(píng)估對(duì)象所涉及企業(yè)按評(píng)估基準(zhǔn)日現(xiàn)有的管理水平繼續(xù)經(jīng)營(yíng)，不考慮該等企業(yè)將來的經(jīng)營(yíng)者的重大調(diào)整或管理水平優(yōu)劣對(duì)企業(yè)未來收益的影響。

(四) 評(píng)估限制條件
1. 評(píng)估報(bào)告中所依據(jù)的由委托方提供的法律和相關(guān)經(jīng)濟(jì)行為文件、產(chǎn)權(quán)資料，以及技術(shù)、經(jīng)營(yíng)等評(píng)估相關(guān)文件、資料，其真實(shí)性由委托方或被評(píng)估單位負(fù)責(zé)。評(píng)估人員未向有關(guān)部門核實(shí)，亦不承擔(dān)與評(píng)估對(duì)象所涉及資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)有關(guān)的任何法律事宜。

2. 評(píng)估報(bào)告中所涉及房地產(chǎn)的所有面積、性質(zhì)、形狀等數(shù)據(jù)均依據(jù)房地產(chǎn)權(quán)屬文件記載或由委托方提供，評(píng)估人員未對(duì)相關(guān)房地產(chǎn)的界址、面積進(jìn)行測(cè)量，其真實(shí)性由委托方負(fù)責(zé)。

3. 評(píng)估人員已對(duì)評(píng)估對(duì)象所涉及房地產(chǎn)、設(shè)備等有形資產(chǎn)從其可見實(shí)體外部進(jìn)行勘察，并盡職對(duì)其內(nèi)部存在問題進(jìn)行了解，但未對(duì)相關(guān)資產(chǎn)的技術(shù)數(shù)據(jù)、技術(shù)狀態(tài)、結(jié)構(gòu)、附屬物等組織專項(xiàng)技術(shù)檢測(cè)。

4. 除本報(bào)告有特別說明外，評(píng)估人員未考慮評(píng)估對(duì)象所涉及資產(chǎn)已經(jīng)存在或?qū)�來可能承�?dān)的抵押、擔(dān)保事宜，以及特殊的交易方式等因素的影響。

5. 本評(píng)估報(bào)告未考慮國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生重大變化以及遇有不可抗力等不可預(yù)見因素對(duì)資產(chǎn)價(jià)值的影響。

6. 評(píng)估人員已知曉資產(chǎn)的流動(dòng)性對(duì)估價(jià)對(duì)象價(jià)值可能產(chǎn)生重大影響。但由于無法獲得足夠的行業(yè)及相關(guān)資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易情況資料，缺乏對(duì)資產(chǎn)流動(dòng)性的分析依據(jù)，故本次評(píng)估中沒有考慮資產(chǎn)的流動(dòng)性對(duì)評(píng)估對(duì)象價(jià)值的影響。

當(dāng)上述限制條件以及評(píng)估中遵循的評(píng)估原則等其它情況發(fā)生變化時(shí)，將會(huì)影響并改變?cè)u(píng)估結(jié)論，評(píng)估報(bào)告將會(huì)失效。

八、 評(píng)估依據(jù)
（一）行為依據(jù)
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羊城評(píng)估 資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書
1、《廣州廣電房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司股東會(huì)關(guān)于公司重組上市的決議》；
2、《資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)約定書》。

（二）法律法規(guī)依據(jù)
1. 《國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法》（中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院發(fā)布的91 號(hào)令）；
2. 《國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法施行細(xì)則》（原國(guó)家國(guó)有資產(chǎn)管理局國(guó)資辦發(fā)[1992]36 號(hào)）；
3. 《企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理暫行條例》（中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令第378 號(hào)）；
4. 《國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理若干問題的規(guī)定》（中華人民共和國(guó)財(cái)政部令第14 號(hào)）；
5. 《企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理暫行辦法》（國(guó)務(wù)院國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)令第
12 號(hào)）；
6. 《轉(zhuǎn)發(fā)財(cái)政部的通知》（國(guó)務(wù)院辦公廳國(guó)辦發(fā)[2001]102 號(hào)文）；
7. 《關(guān)于加強(qiáng)企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理工作有關(guān)問題的通知》（國(guó)資委產(chǎn)權(quán)[2006]274 號(hào)）；
8. 《中華人民共和國(guó)公司法》（中華人民共和國(guó)主席令第42 號(hào)）；
9. 《中華人民共和國(guó)會(huì)計(jì)法》(中華人民共和國(guó)主席令第24 號(hào))；
10. 《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》（中華人民共和國(guó)主席令第29 號(hào)）；
11. 《中華人民共和國(guó)土地管理法》（中華人民共和國(guó)主席令第28 號(hào)）；
12. 《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》（中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令第 256
號(hào)）；
13. 《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》（中華人民共和國(guó)主席令第50 號(hào)）；
14. 《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則—基本準(zhǔn)則》（財(cái)政部令第33 號(hào)，2006 年頒布）；
15. 《企業(yè)財(cái)務(wù)通則》（財(cái)政部令第41 號(hào)）；
16.其他適用的相關(guān)法律、法規(guī)、文件政策、準(zhǔn)則及規(guī)定。

（三）評(píng)估準(zhǔn)則和規(guī)范依據(jù)
1. 《資產(chǎn)評(píng)估操作規(guī)范意見(試行)》（原國(guó)家國(guó)有資產(chǎn)管理局國(guó)資辦發(fā)[1996]23
號(hào)）；
2. 《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則—基本準(zhǔn)則》和《資產(chǎn)評(píng)估職業(yè)道德準(zhǔn)則—基本準(zhǔn)則》（財(cái)政部財(cái)企[2004]20 號(hào)文）；
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羊城評(píng)估 資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書
3. 《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則——評(píng)估報(bào)告》（中評(píng)協(xié)[2007]189 號(hào) 文）；
4. 《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則——評(píng)估程序》（中評(píng)協(xié)[2007]189 號(hào) 文）；
5. 《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則——不動(dòng)產(chǎn)》（中評(píng)協(xié)[2007]189 號(hào) 文）；
6. 《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則——機(jī)器設(shè)備》（中評(píng)協(xié)[2007]189 號(hào) 文）；
7. 《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則——無形資產(chǎn)》（中評(píng)協(xié)〔2008〕217 號(hào)）；
8. 《企業(yè)價(jià)值評(píng)估指導(dǎo)意見(試行)》（中評(píng)協(xié)[2004]134 號(hào)文）；
9. 《資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類型指導(dǎo)意見》（中評(píng)協(xié)[2007]189 號(hào) 文）；
10. 《注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師關(guān)注評(píng)估對(duì)象法律權(quán)屬指導(dǎo)意見》（中國(guó)注冊(cè)會(huì)計(jì)師協(xié)會(huì)會(huì)協(xié)[2003]18 號(hào)）；
11. 《企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告指南》（中評(píng)協(xié)〔2008〕218 號(hào)）；
12. 《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》（財(cái)政部財(cái)會(huì)[2005]25 號(hào)文）；
13. 《關(guān)于印發(fā)〈實(shí)施〈企業(yè)會(huì)計(jì)制度〉及其相關(guān)準(zhǔn)則問題解答〉的通知》（財(cái)會(huì)[2001]43 號(hào)）；
14. 《企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告條例》（中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令第287 號(hào)）；
15. 《關(guān)于印發(fā)〈國(guó)有企業(yè)申請(qǐng)執(zhí)行〈企業(yè)會(huì)計(jì)制度〉的程序及報(bào)送材料的規(guī)定〉的通知》（財(cái)會(huì)[2001]44 號(hào)）；
16. 《企業(yè)財(cái)產(chǎn)損失財(cái)務(wù)處理暫行辦法》（財(cái)企[2003]233 號(hào)）；
17. 《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3 號(hào)——投資性房地產(chǎn)》；
18. 《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第8 號(hào)——資產(chǎn)減值》
19. 《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)GB/T50291-1999）；
20. 《城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程》（GB/T 18507-2001）；
21. 《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》（中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)GB/T18508-2001）。

（四）權(quán)屬依據(jù)
1. 《國(guó)有資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記證書》；
2. 基準(zhǔn)日股份持有證明和出資證明文件；
3. 《土地使用權(quán)證》、《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》和土地出讓金繳交憑證；
4. 《房地產(chǎn)權(quán)證》；
5. 《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》；
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羊城評(píng)估 資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書
6. 《機(jī)動(dòng)車行駛證》；
7. 有關(guān)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓合同；
8. 固定資產(chǎn)購(gòu)置發(fā)票、合同協(xié)議；
9. 進(jìn)口設(shè)備合同、報(bào)關(guān)單、商檢報(bào)告、發(fā)票；
10.企業(yè)經(jīng)營(yíng)相關(guān)業(yè)務(wù)合同、協(xié)議、發(fā)票；
11.委托方、被評(píng)估單位提供的資產(chǎn)清查評(píng)估明細(xì)表；
12.其他相關(guān)權(quán)屬證明資料。

（五）取價(jià)依據(jù)
1. 廣東省人民政府令第46 號(hào)《廣東省地價(jià)管理規(guī)定》；
2. 《省物價(jià)局、省財(cái)政廳關(guān)于武漢市城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的批復(fù)》（鄂價(jià)房服[2002]178 號(hào)）；
3. 《機(jī)電產(chǎn)品價(jià)格信息查詢系統(tǒng)》（機(jī)械工業(yè)信息研究院）；
4. 最新《機(jī)電產(chǎn)品報(bào)價(jià)手冊(cè)》（機(jī)械工業(yè)出版社）；
5. 本年度《全國(guó)汽車報(bào)價(jià)及評(píng)估》；
6. 《關(guān)于調(diào)整汽車報(bào)廢標(biāo)準(zhǔn)的若干規(guī)定的通知》（國(guó)經(jīng)貿(mào)資源[2000]1202 號(hào)）；
7. 《車輛購(gòu)置稅征收管理辦法》（國(guó)家稅務(wù)總局令第 15 號(hào)）；
8. 國(guó)家統(tǒng)計(jì)局《中國(guó)經(jīng)濟(jì)景氣月報(bào)》相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)；
9. 國(guó)務(wù)院國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)統(tǒng)計(jì)評(píng)價(jià)局制定的《2009 年企業(yè)績(jī)效評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》；
10.中國(guó)債券信息網(wǎng)（）公布的債券交易資料；
11.中國(guó)人民銀行頒布的金融機(jī)構(gòu)存貸款利率；
12.相關(guān)上市公司公開信息資料；
13.上海萬得信息技術(shù)有限公司的統(tǒng)計(jì)資料（WIND 咨訊）；
14.國(guó)家有關(guān)部門發(fā)布的統(tǒng)計(jì)資料和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)資料；
15.企業(yè)提供的資產(chǎn)負(fù)債表、損益表、資產(chǎn)評(píng)估明細(xì)表等有關(guān)申報(bào)資料及其他評(píng)估相關(guān)資料；
16.企業(yè)提供的有關(guān)經(jīng)營(yíng)預(yù)測(cè)資料及財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表、其他財(cái)務(wù)經(jīng)營(yíng)資料；
17.近期機(jī)器設(shè)備和材料物資市場(chǎng)交易價(jià)格信息、互聯(lián)網(wǎng)上和電話詢價(jià)結(jié)果；
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羊城評(píng)估 資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書
18.房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)市場(chǎng)交易價(jià)格信息和征地補(bǔ)償信息；
19.房地產(chǎn)所在地建筑安裝工程預(yù)算定額、建筑安裝工程費(fèi)用定額等工程造價(jià)信息；
20.評(píng)估人員現(xiàn)場(chǎng)勘查、核實(shí)及市場(chǎng)調(diào)查資料。

九、 評(píng)估程序?qū)嵤┻^程和情況
整個(gè)評(píng)估工作共分五個(gè)階段進(jìn)行。
(一) 前期準(zhǔn)備階段：
1. 明確此次評(píng)估的目的、對(duì)象、范圍及評(píng)估基準(zhǔn)日；
2. 簽訂委托業(yè)務(wù)約定書；
3. 依據(jù)初步調(diào)查了解的情況，擬定了評(píng)估的總體方案和現(xiàn)場(chǎng)實(shí)施方案。

(二) 資產(chǎn)清查核實(shí)階段：
1. 根據(jù)評(píng)估需要，協(xié)助并指導(dǎo)企業(yè)進(jìn)行資產(chǎn)清查，填報(bào)資產(chǎn)評(píng)估申報(bào)明細(xì)表；
2. 根據(jù)企業(yè)提供的資產(chǎn)評(píng)估申報(bào)表，核對(duì)各項(xiàng)目明細(xì)賬與總賬、報(bào)表的余額是否相符；
3. 聽取被評(píng)估單位有關(guān)人員對(duì)企業(yè)及委估資產(chǎn)狀況（包括歷史和現(xiàn)狀）的介紹；
4. 對(duì)被評(píng)估單位填報(bào)的資產(chǎn)評(píng)估申報(bào)表進(jìn)行征詢、核查，并與財(cái)務(wù)賬表記錄進(jìn)行核對(duì)；
5. 核實(shí)被評(píng)估單位填報(bào)的有關(guān)資料及搜集產(chǎn)權(quán)證明文件；
6. 進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)實(shí)物核實(shí)，對(duì)資產(chǎn)狀況進(jìn)行察看，作出記錄，向資產(chǎn)管理人員了解資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)、管理狀況。

(三) 評(píng)定估算階段：
1. 根據(jù)委估資產(chǎn)的特點(diǎn)，選擇制定具體的評(píng)估方法；
2. 查閱委估資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證明文件、購(gòu)建協(xié)議等有關(guān)資料；
3. 收集價(jià)格信息資料，開展市場(chǎng)調(diào)研詢價(jià)工作；
4. 對(duì)各項(xiàng)委估資產(chǎn)進(jìn)行數(shù)據(jù)處理，分項(xiàng)評(píng)定估算，并初步匯算出評(píng)估價(jià)值。

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羊城評(píng)估 資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書
(四) 評(píng)估匯總階段：
根據(jù)各專業(yè)評(píng)估小組對(duì)各類資產(chǎn)評(píng)估的初步結(jié)果，進(jìn)行匯總分析，檢查并確認(rèn)有無錯(cuò)、漏、重評(píng)的情況，進(jìn)行必要的調(diào)整、修改和完善。

(五) 提交報(bào)告階段：
評(píng)估小組組織討論并分析評(píng)估結(jié)果，撰寫評(píng)估報(bào)告，組織審查評(píng)估報(bào)告，匯集工作底稿。最后，向委托方提交資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書。

十、 評(píng)估方法
(一) 企業(yè)價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估的基本方法
企業(yè)價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估基本方法有市場(chǎng)法、收益法與資產(chǎn)基礎(chǔ)法。

1. 市場(chǎng)法
市場(chǎng)法是指將評(píng)估對(duì)象與參考企業(yè)、在市場(chǎng)上已有交易案例的企業(yè)、股東權(quán)益、證券等權(quán)益性資產(chǎn)進(jìn)行比較以確定評(píng)估對(duì)象價(jià)值的評(píng)估思路。市場(chǎng)法適用于市場(chǎng)數(shù)據(jù)充分并有可比的參考企業(yè)或交易案例的條件下的企業(yè)價(jià)值評(píng)估。

其使用的基本前提：
(1) 存在一個(gè)活躍的公開市場(chǎng)；
(2) 公開市場(chǎng)上存在可比的參考企業(yè)等權(quán)益性資產(chǎn)及其交易活動(dòng)。

2. 收益法
收益法是指通過將被評(píng)估企業(yè)預(yù)期收益資本化或折現(xiàn)以確定評(píng)估對(duì)象價(jià)值的評(píng)估思路。收益法適用于評(píng)估有獲利能力的企業(yè)。應(yīng)用收益法必須具備的基本前提：
(1) 被評(píng)估企業(yè)的未來預(yù)期收益可以預(yù)測(cè)并可以用貨幣衡量；
(2) 資產(chǎn)擁有者獲得預(yù)期收益所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)可以預(yù)測(cè)并可用貨幣衡量；
(3) 被評(píng)估企業(yè)的預(yù)期獲利年限可以預(yù)測(cè)。

3. 資產(chǎn)基礎(chǔ)法
企業(yè)價(jià)值評(píng)估中的資產(chǎn)基礎(chǔ)法也稱成本法，是指在合理評(píng)估企業(yè)各項(xiàng)資產(chǎn)價(jià)值和負(fù)債的基礎(chǔ)上確定評(píng)估對(duì)象價(jià)值的評(píng)估思路。企業(yè)各項(xiàng)資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估是指首先估測(cè)被評(píng)估資產(chǎn)的現(xiàn)行再取得成本（重置成本），然后估測(cè)被評(píng)估資產(chǎn)已存在的各種貶值因素，
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羊城評(píng)估 資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書并將其從重置成本中扣除而得到被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值。采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法的前提條件：
(1) 企業(yè)各項(xiàng)被評(píng)估資產(chǎn)處于持續(xù)使用狀態(tài)或設(shè)定處于持續(xù)使用狀態(tài)；
(2) 可以調(diào)查取得購(gòu)建被評(píng)估資產(chǎn)的現(xiàn)行途徑及相應(yīng)的社會(huì)平均成本資料。

(二) 評(píng)估方法的選擇
由于本次評(píng)估的價(jià)值類型是市場(chǎng)價(jià)值，因此，資產(chǎn)評(píng)估的基本目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的公平市場(chǎng)價(jià)值。作為實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)公平市場(chǎng)價(jià)值的手段，市場(chǎng)法無疑是資產(chǎn)評(píng)估的首選方法。從形式上看，收益法似乎并不是一種估測(cè)資產(chǎn)公平市場(chǎng)價(jià)值的直接方法，但是收益法是從決定資產(chǎn)公平市場(chǎng)價(jià)值的基本要素——資產(chǎn)預(yù)期收益的角度“將利求值”，

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