橫店東磁：擬收購資產涉及的浙江省東陽市誠基電機有限公司資產組合代價評估項目資產評估陳訴 告示日期 2015-12-19 橫店團體東磁股份有限公司擬收購資產

涉及的浙江省東陽市誠基電機有限公司

      資產組合代價評估項目



        資 產 評 估 報 告

        坤元評報〔2015〕529 號




        坤元資產評估有限公司

        二○一五年十月十二日
                                                          目               錄

注冊資產評估師聲明 ......................................................................................................... 1

資產評估陳訴摘要 ......................................................................................................... 2

資產評估陳訴正文 ......................................................................................................... 5
      5............................... 者用使告報估評他其及位單有持權產、方托委 、一
      7............................................................... 的目估評 、二
      7..................................................... 圍范估評和象對估評 、三
      9....................................................... 義定其及型類值價 、四
      01............................................................ 日準基估評 、五
      01.............................................................. 設假估評 、六
      01.............................................................. 據依估評 、七
      21.............................................................. 法方估評 、八
      61.............................................................. 程過估評 、九
      81.............................................................. 論結估評 、十
      81........................................................ 明說項事別特 、一十
      02................................................ 明說制限用使告報估評 、二十
資產評估陳訴附件 ....................................................................................................... 22
                    表總匯產資估評托委、一
                                         ...........................................................................................................   22
      照執業營人法位單有持權產和方托委、二                           ...............................................................................   32
        料資明證屬官僚主的及涉象對估評、三                       ...................................................................................   52
          函諾承的位單有持權產和方托委、四                   .......................................................................................   24
              函諾承師估評產資冊注字簽、五           ...............................................................................................   44
                  照執業營人法構機估評、六   .......................................................................................................   54
                      書證格資構機估評、七
                                     ...............................................................................................................   64
            書證格資師估評產資冊注字簽、八               ...........................................................................................   84
評估功效匯總表及明細表 ............................................................................................... 50
江浙的及涉產資購收擬司公限有份股磁東團集店橫
目項估評值價合組產資司公限有機電基誠市陽東省                      告報估評產資




                              注冊資產評估師聲明

     一、我們在執行本資產評估業務中，遵循有關法令禮貌和資產評估準則，固守

獨立、客觀和合理的原則，按照我們在執業歷程中網絡的資料，評估陳訴告訴的內

容是客觀的，并對評估結論公道性包袱相應的法令責任。

     二、評估器材涉及的資產清單等由委托方、產權持有單位申報并經其簽章確認；

所提供資料的真實性、正當性、完整性，專業庫存飾品收購，適當使用評估陳訴是委托方和相關當事方

的責任。

     三、我們與評估陳訴中的評估器材沒有現存可能預期的好處干系；與相關當事
方沒有現存可能預期的好處干系，對相關當事方不存在成見。

     四、我們根據有關準則的要求對評估陳訴中的評估器材及其所涉及資產舉辦了

須要的現場觀測；我們已對評估器材及其所涉及資產的法令權屬狀況給以須要的關

注，對評估器材及其所涉及資產的法令權屬資料舉辦了磨練。但評估陳訴不能作為

對評估器材及相關資產的法令權屬簡直認和擔保。

     五、我們出具的評估陳訴中的說明、判斷和結論受評估陳訴中假設和限定前提

的限制，評估陳訴使用者該當充實思量評估陳訴中載明的假設、限定前提、出格事
項聲名及其對評估結論的影響。




                                               1          司公限有估評產資元坤
江浙的及涉產資購收擬司公限有份股磁東團集店橫
目項估評值價合組產資司公限有機電基誠市陽東省                        告報估評產資




             橫店團體東磁股份有限公司擬收購資產

             涉及的浙江省東陽市誠基電機有限公司

                            資產組合代價評估項目

                                    資產評估陳訴
                                   號 925〕5102〔報評元坤
                                         摘        要

      以下內容摘自評估陳訴正文，欲相識本評估項目的具體情形和公道領略評估

 結論，該當當真閱讀評估陳訴正文。

     一、委托方和產權持有單位及其他評估陳訴使用者

     本次資產評估的委托方為橫店團體東磁股份有限公司(以下簡稱“東磁股份公

司”)，產權持有單位為浙江省東陽市誠基電機有限公司(以下簡稱“誠基電機公司”)。

     按照《資產評估業務約定書》，本評估陳訴的其他使用者為國度法令、禮貌規定

的評估陳訴使用者。

     二、評估目的

     東磁股份公司擬收購誠基電機公司的資產組合，為此需要對擬收購的誠基電機

公司的資產組合代價舉辦評估。
     本次評估目的是為該經濟行為提供委估資產代價的參考依據。

     三、評估器材和評估領域

     評估器材和評估領域為東磁股份公司擬收購誠基電機公司的資產組合，詳細包

括活動資產（包羅應收賬款、預付金錢、其他應收款和存貨）和非活動資產（包羅

修建物類牢靠資產、裝備類牢靠資產和無形資產—其他無形資產）。根據誠基電機公

司提供的 2015 年 8 月 31 日的委托評估資產匯總表反應，委估資產合計賬面代價


                                               2            司公限有估評產資元坤
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48,165,127.19 元，個中活動資產合計賬面代價 24,745,687.71 元，非活動資產合

計賬面代價 23,419,439.48 元。

     四、代價范例及其界說

     本次評估的代價范例為市場代價。

     市場代價是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強制的情形下，

評估器材在評估基準日舉辦正常公一買賣業務的代價預計數額。

     五、評估基準日

     評估基準日為 2015 年 8 月 31 日。

     六、評估要領

     按照評估器材、代價范例、資料網絡情形等相關前提，本次對活動資產、修建

物類牢靠資產和裝備類牢靠資產采取本錢法評估，對無形資產—其他無形資產采取

收益法評估。

     七、評估結論

     在本陳訴所展現的評估假設基本上，誠基電機公司委估資產組合的評估代價為

76,599,559.05 元（大寫為人民幣柒仟陸佰伍拾玖萬玖仟伍佰伍拾玖元零伍分）。

     八、評估結論的使用有效期

     本評估結論的使用有效期為一年，即自評估基準日 2015 年 8 月 31 日起至 2016

年 8 月 30 日止。

     九、對評估結論發生影響的出格事項

     1. 委估資產存在以下權屬資料瑕疵事項：
     (1) 制止評估基準日，收購庫存泳裝，列入評估領域的一廠 1 號廠房、一廠 2 號廠房、一廠 3

號廠房和質料客棧等 4 項衡宇修建物（合計修建面積 8,990.00 平方米，合計賬面原
值 8,716,693.21 元，賬面凈值 4,698,734.35 元）尚未治理《衡宇全部權證》；列入

評估領域的二廠出產用房已取得東房權證橫店字第 118504 號《衡宇全部權證》，但

權證掛號的衡宇全部權工錢“橫店團體東磁有限公司”；列入評估領域的廁所浴室等

5 項構筑物廈魅賬外資產（合計修建面積為 2,600.00 平方米）。誠基電機公司已提供

                                               3            司公限有估評產資元坤
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相關財務憑據資料，并由誠基電機公司和橫店團體東磁有限公司別離出具了權屬聲

明，理睬上述衡宇屬于誠基電機公司全部。

     (2) 制止評估基準日，列入《呆板裝備評估明細表》和《電子裝備評估明細表》

的注塑機、充磁機、模具和夾具等 1,308 臺（套）裝備，系誠基電機公司的賬外資

產，誠基電機公司已理睬其全部權屬于誠基電機公司。

     (3) 制止評估基準日，誠基電機公司申報評估的無形資產中，注塑鐵氧體永磁

質料配方發現專利（專利號 ZL200510023482.3）的專利證書上記實的專利權工錢“橫

店團體東磁有限公司”。按照橫店團體東磁有限公司和誠基電機公司提供的書面權屬

證明，上述專利的專利權人現實為誠基電機公司，其全部權應屬于誠基電機公司。

     2. 制止評估基準日，列入評估領域的一廠 1 號廠房、一廠 2 號廠房、一廠 3 號

廠房和質料客棧等 4 項衡宇修建物（合計修建面積 8,990.00 平方米）尚未治理《房

屋全部權證》。上述未取得權證的各衡宇修建物的修建面積均由誠基電機提供，各建

筑面積大概與最終治理的權證記實的面積貯在差異，但本次評估未思量該事項對評

估功效大概發生的影響。同時，本次評估亦未思量治理相關《衡宇全部權證》涉及

的稅費對評估功效大概的影響。

     3. 委估的衡宇修建物占用的地皮使用權別離歸屬于橫店團體東磁股份有限公

司和橫店團體東磁有限公司全部，《國有地皮使用證》號別離為東陽市國用（2008）

第 40-138 號（地皮使用權全部工錢“橫店團體東磁股份有限公司”）和東陽市國用

（2008）第 40-85 號（地皮使用權全部工錢“橫店團體東磁有限公司”），上述地皮
使用權不列入本次評估領域。

     4. 制止評估基準日，誠基電機公司申報列入評估領域的無形資產中，另有 5 項
發現專利的法令狀態為“實質檢察”,2 項適用新型專利的法令狀態為“起源檢察”,

尚未得到專利授權。本次評估未思量該事項對相關資產評估功效大概發生的影響。



     評估陳訴的出格事項聲名和使用限制聲名請當真閱讀資產評估陳訴正文。




                                               4            司公限有估評產資元坤
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             橫店團體東磁股份有限公司擬收購資產

             涉及的浙江省東陽市誠基電機有限公司

                            資產組合代價評估項目

                                    資產評估陳訴
                                   號 925〕5102〔報評元坤

橫店團體東磁股份有限公司：
     坤元資產評估有限公司接管貴公司的委托，按照有關法令、禮貌和資產評估準

則、資產評估原則，別離采取本錢法和收益法，根據須要的評估措施，對貴公司擬

收購的浙江省東陽市誠基電機有限公司資產組合在 2015 年 8 月 31 日的市場代價進

行了評估�，F將資產評估情形陳訴如下：

     一、委托方、產權持有單位及其他評估陳訴使用者

     本次資產評估的委托方為橫店團體東磁股份有限公司，產權持有單位為浙江省

東陽市誠基電機有限公司。

     (一) 委托方輪廓
     1. 名稱：橫店團體東磁股份有限公司(以下簡稱“東磁股份公司”)

     2. 住所：東陽市橫店家產區

     3. 法定代表人：何時金

     4. 注冊成本：肆億壹仟零玖拾萬元整

     5. 公司范例：股份有限公司（上市）

     6. 企業法人營業執照注冊號：330000000013406

     7. 發照構造：浙江省工商行政打點局

     8. 策劃領域：為接待本公司客人提供餐飲、住宿、舞廳、卡拉 OK 處事（憑許

可證策劃）。磁性器械、電池、電子產物、晶體硅太陽能電池片、太陽能硅片及組件

的出產、銷售；清水器、水處理賞罰裝備、氣氛凈化器、硫酸銨的銷售。光伏系統工程

                                               5            司公限有估評產資元坤
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安裝，高科技產物的開發及技能咨詢；實業投資；策劃收支口業務（領域詳見外經

貿部門批文）；（依法須經核準的項目，經相關部門核準后方可開展策劃勾當）

     (二) 產權持有單位輪廓

     一) 企業名稱、范例與組織形式
     1. 名稱：浙江省東陽市誠基電機有限公司(以下簡稱“誠基電機公司”)

     2. 住所：浙江省東陽市橫店家產區（大橋頭）

     3. 法定代表人：張義龍

     4. 注冊成本：叁仟萬元整

     5. 公司范例：有限責任公司

     6. 企業法人營業執照注冊號：330783000011991

     7. 發照構造：東陽市工商行政打點局

     8. 策劃領域：包裝裝潢、其他印刷品印刷（印刷策劃許可證有效期至 2017 年

底止）。機器、電機、電子元件、五金電器、鋁電解電容器、鍍鋁膜、涂布、鋁箔、

揚聲器、音箱、塑膠、崎嶇壓電器成套裝備、電器元件、智能電器開關、塑膠永磁

體、打印機耗材制造銷售；移動通訊及終端裝備制造銷售；紙箱出產和銷售。（依法

須經核準的項目，經相關部門核準后方可開展策劃勾當）

     二) 企業汗青沿革
     誠基電機公司創立于 2002 年 1 月 9 日，制止評估基準日，公司股權結構如下：
              稱稱稱稱名名名名東東東東股股股股   ））））元元元元千萬千萬（（（（額額額額資資資資出出出出   例例例例比比比比資資資資出出出出
            司公限有磁東團集店橫                                   2,700                                            90%

            司公限有股控團集店橫                                        300                                         10%

                      計 合                                         3,000                                         100%

     三) 公司策劃輪廓
     誠基電機公司系橫店團體東磁有限公司的控股子公司, 下轄塑磁奇跡部、電機

奇跡部等。個中塑磁奇跡部首要出產粘結永磁鐵氧體產物，首要系列產物有：電機

用馬達磁條、擠出門封條、工藝品用卷材、磁片、橡膠磁輥、橡膠軟磁片、慎密馬

達用電機磁環、變頻用電機轉子、塑磁顆粒料等系列產物。公司擁有國內機能優異

的塑磁產物出產流水線。




                                                 6                                                                        司公限有估評產資元坤
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目項估評值價合組產資司公限有機電基誠市陽東省                                     告報估評產資


     (三) 委托方與產權持有單位的干系
     委托方擬收購產權持有單位的資產組合。

     (四) 其他評估陳訴使用者
     按照《資產評估業務約定書》，本評估陳訴的其他使用者為國度法令、禮貌規定

的評估陳訴使用者。

     二、評估目的

     東磁股份公司擬收購誠基電機公司的資產組合，為此需要對擬收購誠基電機公

司的資產組合代價舉辦評估。

     本次評估目的是為該經濟行為提供委估資產代價的參考依據。

     三、評估器材和評估領域

     評估器材和評估領域為東磁股份公司擬收購誠基電機公司的資產組合，詳細包

括活動資產（包羅應收賬款、預付金錢、其他應收款和存貨）和非活動資產（包羅

修建物類牢靠資產、裝備類牢靠資產和無形資產—其他無形資產）。根據誠基電機公

司提供的 2015 年 8 月 31 日的委托評估資產匯總表反應，委估資產合計賬面代價

48,165,127.19 元，個中活動資產合計賬面代價 24,745,687.71 元，非活動資產合

計賬面代價 23,419,439.48 元。

                                                                     元幣民人：位單額金
                          目
                         項                        值原面賬                值凈面賬
                       產資動流、一                                       24,745,687.71

                     產資動流非、二                                       23,419,439.48

                   產資定固：中其                    43,548,846.89        23,419,439.48

       產資形無他其—產資形無                                                      0.00

          計總產資                                                        48,165,127.19

     1. 委托評估器材和評估領域與上述經濟行為涉及的評估器材和評估領域一致。

     2．首要資產根基情形如下：

     (1) 應收賬款賬面代價 18,878,189.36 元，個中賬面余額 18,878,189.36 元，

幻魅賬籌備 0.00 元，均系應收的貨款。

     (2) 預付金錢賬面代價 400,920.00 元，內容包羅預付的裝備款、質料款和處事

                                               7                         司公限有估評產資元坤
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目項估評值價合組產資司公限有機電基誠市陽東省                        告報估評產資


款等。

     (3) 其他應收款賬面代價 932,474.33 元，個中賬面余額 932,474.33 元，幻魅賬

籌備 0.00 元，內容包羅備用金、代墊社保費和擔保金等。

     (4) 存貨賬面代價 4,534,104.02 元，包羅原質料、庫存商品和在產物。

     (5) 修建物類牢靠資產

     修建物類牢靠資產合計賬面原值 13,490,369.79 元，賬面凈值 6,644,734.32 元，

首要系位于東陽市橫店家產區的公司廠區內的家產出產廠房、客棧等，合計修建面

積 13,202.87 平方米。

     制止評估基準日，列入評估領域的一廠 1 號廠房、一廠 2 號廠房、一廠 3 號廠

房和質料客棧等 4 項衡宇修建物（合計修建面積 8,990.00 平方米，合計賬面原值

8,716,693.21 元，賬面凈值 4,698,734.35 元）尚未治理《衡宇全部權證》；列入評

估領域的二廠出產用房已取得東房權證橫店字第 118504 號《衡宇全部權證》，但權

證掛號的衡宇全部權工錢“橫店團體東磁有限公司”；列入評估領域的廁所浴室等 5

項構筑物廈魅賬外資產（合計修建面積為 2,600.00 平方米）。誠基電機公司已提供相

關財務憑據資料，并由誠基電機公司和橫店團體東磁有限公司別離出具了權屬聲明，

理睬上述衡宇屬于誠基電機公司全部。

     上述委估的衡宇修建物占用的地皮使用權別離歸屬于橫店團體東磁股份有限公

司和橫店團體東磁有限公司全部，《國有地皮使用證》號別離為東陽市國用（2008）

第 40-138 號（地皮使用權全部工錢“橫店團體東磁股份有限公司”）和東陽市國用
（2008）第 40-85 號（地皮使用權全部工錢“橫店團體東磁有限公司”），上述地皮

使用權不列入本次評估領域。
     (6) 裝備類牢靠資產

     裝備類牢靠資產共計 1,973 臺（臺/套），合計賬面原值 30,058,477.10 元，賬
面凈值 16,774,705.16 元。首要為各型密煉機、壓延機、注塑機、火花機和造粒機

等塑磁質料出產裝備，除首要裝備外，還包羅電腦、打印機和空調等辦公電子裝備，
首要漫衍于東陽市橫店家產區的公司廠區內。

     制止評估基準日，列《呆板裝備評估明細表》和《電子裝備評估明細表》的注

塑機、充磁機、模具和夾具等 1,308 臺（套）裝備，系誠基電機公司的賬外資產，

誠基電機公司已理睬其全部權屬于誠基電機公司。

                                               8            司公限有估評產資元坤
 司公限有估評產資元坤                                                                                 9
充實相同后，按照本次評估目的、市場前說起評估器材自身前提等身分，最終選定
（投資代價、在用代價、清理代價、殘余代價等）兩種范例。經評估職員與委托方
1. 代價范例及其選�。嘿Y產評估代價范例包羅市場代價和市場代價以外的代價
                                                                                                                                       四、代價范例及其界說
                                                                                                                                                        尚未得到專利授權。
明專利的法令狀態為“實質檢察”,2 項適用新型專利的法令狀態為“起源檢察”,
制止評估基準日，誠基電機公司申報列入評估領域的無形資產中，另有 5 項發
                                                                                                                                                                                      。司 公機電基
誠于屬應權有所其，司公機電基誠為際實人權力專的利專述上，明證屬權面書的供提司公機電基誠
和司公限有磁東團集店橫據根。”司公限有磁東團集店橫“為人權力專的載記上書證利專： 注                                                                                                    ]      [
                司公                                                                                   5   13日 月 型新                                                               具夾磁充
                                                        201520307796.5                                                                                                                            10
        機電基誠 查審步初                                                                               2015   年                       用實 的 磁充體 磁膠橡 于用種一
                司公                                                                                   3   24日 月 型新 段渡 過式節 調可的條
                                                        201520165633.8                                                                                                                             9
        機電基誠 查審步初                                                                               2015   年                       用實 磁 出擠膠 橡發生 于用種一
                司公                                                                                  12    27
                                                                                                             日 月 明發
        機電基誠 查審質實                               201210577687.6
                                                                                                        2012   年                                                                     具夾磁充     8
                司公                                                                                   8   30日 月 明發                                                                 法方備
                                                        201310384351.2                                                                                                                             7
        機電基誠 查審質實                                                                               2013   年                                        制 其及條 磁機電 鹵無種一
                司公                                                                                   9   18日 月 明發                                                            法 方備制的
                                                        201310428851.1                                                                                                                             6
        機電基誠 查審質實                                                                               2013   年                                        體 磁硼鐵 釹膠橡 性柔種一
                司公                                                                                   9   29日 月 明發                                                               法方備制
                                                        201310453383.3                                                                                                                             5
        機電基誠 查審質實                                                                               2013   年                                        其 及條磁 膠橡用 溫低種一
                司公                                                                                   4   15日 月 明發                                                    法方 備制其及
                                                        201510176567.9                                                                                                                             4
        機電基誠 查審質實                                                                               2015   年                                        硼 鐵釹塑 注性方 異極種一
                司公                                                                                   3   25日 月 型新
        機電基誠 權授已                               ZL200920301592.5
                                                                                                        2009   年                       用實                               具夾 磁充出擠           3
                司公                                                                                   8   23日 月 型新                                                    倉料 儲構結型
                                                      ZL201120307284.0                                                                                                                             2
        機電基誠 權授已                                                                                 2011   年                       用實 新 的接連 相機碎 粉與種一
   ]      [   注 司公                                                                                  1   18
        限有磁東 權授已                               ZL200510023482.3
                                                                                                        2005
                                                                                                             日 月 明發 方 配料材 磁永體 氧鐵塑注
                                                                                                               年                                                                                  1
        團集店橫
                  /
        大家大家請請請請申申申申                                                                               日日日日請請請請申申申申 型型型型類類類類                                         號號號號
  大家大家權權權權力利利利專專專專 態態態態狀狀狀狀 號號號號））））請請請請申申申申（（（（利利利利專專專專 利利利利專專專專 利利利利專專專專                     稱稱稱稱名名名名              序序序序
                                                                                                                                                                         詳細情形為：
括 1 項發現專利、2 項適用新型專利、5 項發現專利申請和 2 項適用新型專利申請，
術”，該技能是指誠基電機公司擁有的與塑磁產物出產制造有關的專利技能，詳細包
無形資產—其他無形資產為賬面未記錄的無形資產，為“塑磁產物出產制造技
                                                                                                                                     3. 企業申報的無形資產
告報估評產資                                                                                                  目項估評值價合組產資司公限有機電基誠市陽東省
                                                                                                              江浙的及涉產資購收擬司公限有份股磁東團集店橫
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目項估評值價合組產資司公限有機電基誠市陽東省                        告報估評產資


市場代價作為本評估陳訴的評估結論的代價范例。

     2. 市場代價的界說：市場代價是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受

任何強制的情形下，評估器材在評估基準日舉辦正常公一買賣業務的代價預計數額。

     五、評估基準日

     為使得評估基準日與擬舉辦的經濟行為和評估事變日靠近，確定以 2015 年 8 月

31 日為評估基準日，并在資產評估業務約定書中作了相應約定。

     六、評估假設

     1. 本次評估以委估資產的產權好處主體改觀為條件，產權好處主體改觀包羅利

益主體的所有改變和部分改變；

     2. 買賣業務假設：假設評估器材已經處在買賣業務歷程中；

     3. 公然市場假設：假設評估器材擬進入的市場為一個充實發家與完善的市場，

即公然市場，評估器材在公然市場上實現的交流代價隱含著市場對該評估器材在當

時前提下有效使用的社會認同；

     4. 一連使用假設，即假定資產在可預見的多少年內將按現行用途原地使用；

     5. 產權持有單位的策劃打點職員遵法盡職，所提供的資料真實、完整、正當，

汗青財務資料所采取的管帳政策在重要方面根基一致；

     6. 假設委估無形資產的使用領域、場所及器材與無形資產相關證書的審定使用

情形和領域一致；

     7. 假設委估無形資產對應產物的收入、本錢等在年度內勻稱不變產生；

     8. 假設委估無形資產的權力人和使用人是認真的，有手段繼承其職務，并有足

夠的手段公道使用和掩護無形資產，可以或許維護無形資產的知名度和美譽度；

     9. 假設無其他人力不行抗拒身分及不行預見身分，造成對企業重大倒霉影響。

     評估職員按照資產評估的要求，認定這些條件前提在評估基準日時創立，當未

來經濟環境產生較大變革時，評估職員將不包袱由于條件前提改變而推導出差別評

估功效的責任。




                                               01           司公限有估評產資元坤
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     七、評估依據

     (一) 法令禮貌依據
     1．《公司法》、《條約法》、《證券法》、《專利法》等；

     2. 其他與資產評估有關的法令、禮貌等。

     (二) 評估準則依據
     1．《資產評估準則--根基準則》和《資產評估職業道德準則--根基準則》（財政

部財企[2004]20 號）；

     2．《注冊資產評估師存眷評估器材法令權屬指導意見》（會協[2003]18 號）；

     3．《資產評估準則—評估陳訴》（中評協[2011]230 號）；

     4．《資產評估準則—評估措施》（中評協[2007]189 號）；

     5．《資產評估準則—業務約定書》（中評協[2011]230 號）；

     6．《資產評估準則—事變稿本》（中評協[2007]189 號）；

     7．《資產評估準則—不動產》（中評協[2007]189 號）；

     8．《資產評估準則—呆板裝備》（中評協[2007]189 號）；

     9．《資產評估代價范例指導意見》（中評協[2007]189 號）；

     10.《資產評估準則—無形資產》和《專利資產評估指導意見》（中評協[2008]217

號）；

     11．《評估機構業務質量節制指南》（中評協[2010]214 號）；
     12．《資產評估職業道德準則——獨立性》（中評協[2012]248 號）；

     13．《房地產估價類型》GB/T 50291-1999。

     (三) 權屬依據
     1．企業法人營業執照和公司章程；

     2．與資產及權力的取得及使用有關的經濟條約、協議、資金撥付證明(憑據)、

管帳報表及其他管帳資料；

     3. 衡宇全部權證、專利證書、專利申請受理關照書、發票等權屬證明；

     4. 其他產權證明文件。

     (四) 取價依據
     1．產權持有單位提供的評估申報表；



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     2．產權持有單位制止評估基準日的財務報表以及相關年度的財務報表；

     3.《工程勘測計劃收費標準》（2008 年修訂本）；

     4．東陽市近期修建質料價值信息資料；

     5．《衡宇完損品級及評定標準》（城鄉建樹環境掩護部）；

     6．有關工程的原始資料、竣工決算資料、工程承包條約、業務條約、詢價記錄

等；

     7.《地皮打點法》、《地皮打點法實行條例》、《都市房地產打點法》、《城鎮國有

地皮使用權出讓和轉讓暫行條例》等法令禮貌；

     8. 《機電產物報價手冊》、《世界資產評估價值信息》、《資產評估常用數據與參

數手冊》及其他市場價值資料、詢價記錄；

     9. 大型裝備的購貨條約、發票、付款憑據；有關裝備的近期檢測、維修、保養

陳訴；向出產廠家或其署理商的詢價記錄；

     10. 《海關關稅稅則》；國度關于調解入口裝備稅收政策的有關規定；

     11．浙江省人民當局及相關當局部門頒布的有關政策、規定、實行步伐等禮貌

文件；

     12. 首要原質料市場價值信息、庫存商品市場銷價情形觀測資料；

     13．產權持有單位的汗青出產策劃資料、策劃籌劃和收入預測資料；

     14．行業統計資料、市場成長及趨勢說明資料、類似業務公司的相關資料；

     15．從“同花順金融數據庫”查詢的相關數據；
     16．中國人民銀行發布的評估基準日外匯匯價表及貸款利率；

     17．企業管帳準則及其他管帳禮貌和制度、部門規章等；
     18. 評估專業職員對資產核實、勘測、檢測、說明等所匯集的佐證資料；

     19. 其他資料。

     八、評估要領

     (一) 評估要領的選擇
     按照現行資產評估準則及有關規定，資產評估的根基要領有本錢法、市場法和

收益法。

     按照本次資產評估的特定目的、代價范例、相關前提和委估資產的特點，本次


                                               21             司公限有估評產資元坤
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評估對活動資產、修建物類牢靠資產和裝備類牢靠資產采取本錢法評估，對無形資

產—其他無形資產采取收益法評估。

     (二) 評估要領聲名

     一) 活動資產
     1．應收賬款

     經核實，各項應收賬款賬齡均在 1 年以內，預計產生幻魅賬的風險較小，故以其

核實后的賬面余額為評估值。

     2．預付金錢

     各金錢經核實期后均能形成相應資產或權力，以核實后的賬面值為評估值。

     3．其他應收款

     經核實，其他應收款包羅應收的備用金、代墊社保費和擔保金等，預計產生壞

賬的風險較小，故以其核實后的賬面余額為評估值。

     4．存貨

     存貨包羅原質料、庫存商品和在產物，按照種種存貨特點，別離采取恰當的評

估要領舉辦評估。

     (1) 原質料

     原質料由于購入的時刻較短，周轉較快，且產權持有單位質料本錢核算較量合

理，以核實后的賬面余額為評估值。

     (2) 庫存商品
     由于各庫存商品的銷售價值高于其賬面本錢，且其毛利率較高，本次對其采取

逆減法評估，即按其不含增值稅的售價減去銷售用度和銷售稅金以及所得稅，再扣
除恰當的稅后利潤計較確定評估值。計較公式為：

     評估值=庫存商品數量×不含增值稅售價×(1 - 銷售用度、所有稅金占營業收
入的比率)– 部分稅后利潤

     個中：銷售用度率和銷售稅金率按企業連年的銷售用度和稅金占營業收入的比
率確定；稅后利潤按照各商品的銷售情形別離確定。

     (3) 在產物

     在產物賬面余額包羅已投入的質料及應分攤的人工、制造用度。經核實其料、

工、費核算要領根基公道，大概的利潤由于落成程度較低，存在很大的不確定性，

                                               31         司公限有估評產資元坤
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不予思量，故以核實后的賬面余額為評估值。

     二) 非活動資產
     1. 修建物類牢靠資產

     列入本次評估領域的修建物類牢靠資產系家產廠房、辦公用房及幫助用房等，

由于其類似買賣業務和租賃市場不活潑，買賣業務案例和收益情形難以獲取，故本次評估主

要采取本錢法舉辦評估。該類修建物的評估值中不包括相應地皮使用權的評估代價。

     本錢法是通過用現時前提下從頭購置或制作一個全新狀態的待估修建物所需的

所有本錢，減去待估修建物已經產生的各項貶值，獲得的差額作為評估代價的評估

要領。本次評估采取成新折扣的要領來確定待估修建物已經產生的各項貶值。因此，

其根基公式為：

     評估代價＝重置代價×成新率

     (1) 重置代價簡直定

     重置代價一般由建安工程用度、前期及其余用度、修建規費、應計利錢和開發

利潤構成，團結評估器材詳細情形的差別略有棄取。

     (2) 成新率簡直定

     1) 巨大、大型、奇特、高價的修建物別離按年限法、完損品級打分法確定成新

率后，經加權均勻，確定綜合成新率。

     采取年限法計較成新率的計較公式為：

     成新率(K1) ＝尚可使用年限/經濟耐用年限×100%
     采取完損品級打分法的計較公式為：

     完損品級評定系數(K2)＝結構部分比重×結構部分完損系數＋裝飾部分比重×
裝飾部分完損系數＋裝備部分比重×裝備部分完損系數

     將上述兩種要領的計較功效取加權均勻值確定綜合成新率。計較公式為：
     K ＝ A1×K1＋A2×K2

     個中 A1、A2 別離為加權系數。
     2) 其他修建物的成新率以年限法為基本，團結著實際使用情形、維修保養情形

和評估專業職員現場勘查時的履歷判斷綜合評定。

     2．裝備類牢靠資產

     按照本次資產評估的特定目的、相關前提和委估裝備的特點，采取本錢法評估。

                                               41         司公限有估評產資元坤
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本錢法是指起首估測在評估基準日從頭制作一個與評估器材溝通的資產所需的本錢

即重置本錢，然后估測被評估資產存在的各類貶值身分,并將其從重置本錢中予以扣

除（扣減實體性陳舊貶值、成果性陳舊貶值和經濟性陳舊貶值）而獲得被評估資產

代價的要領。計較公式為：

     評估代價＝重置代價×綜合成新率

     其它，對在清查中查明、在明細表中單列的、屬裝備的構成部分，在對應的整

體裝備評估時統一思量。

     (1) 重置代價的評定

     重置代價由現行購置價、運雜費、安裝調試費、建樹期打點費和成本化利錢以

及其他用度中的多少項構成。

     重置代價＝現行購置價＋相關用度

     (2) 成新率簡直定

     按照各類裝備特點及使用情形，綜合確定裝備成新率。

     A. 對代價較大、巨大的重要裝備，采取綜合說明法確定成新率，即以使用年限

法為基本，先按照被評裝備的組成、成果特征、使用經濟性等綜合確定經濟耐用年

限 N，并據此初定該裝備的尚可使用年限 n；再根據現場勘查的裝備技能狀態，運行

狀況、環境前提、事變負荷巨細、出產班次、出產效率、產物質量不變性、維護保

養水平以及技能改革、大修等身分加以說明研究，確定各系數，作進一法式整，綜

合評定該裝備的成新率。
     B. 對付代價量較小的裝備，以及電腦、打印機和空調等辦公裝備,首要以使用

年限法為基本，團結裝備的使用維修和外觀近況，確定成新率
     3. 無形資產—其他無形資產

     對付列入評估領域的賬外無形資產“塑磁產物出產制造技能”，由于上述無形資
產在公司策劃業務歷程中施展首要浸染，因此本次對其采取收益法評估。

    收益法，是在估算無形資產在將來每年預期純收益的基本上，以必然的折現率，
將無形資產在將來每年的純收益折算為評估基準日期間價的一種要領。

    收益法的根基公式為：
                n
                     Ai
          V=∑           i
              i =1 (1+r)




                                               51          司公限有估評產資元坤
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    式中：

            V：待估無形資產代價；

           A ：第 i 年無形資產純收益；
             i


            r：折現率；

            n：收益年限。

     按照本次評估目的、評估器材的詳細情形，評估職員選用收入分成法來確定委

估無形資產的評估代價。收入分成法系基于無形資產對利潤的孝敬率，以收入為基

數采取恰當的分成比率確定被評估資產的將來預期收益的要領。通過對該無形資產

的技能機能、經濟機能舉辦說明，團結該無形資產的法定年限和其他身分，確定收

益年限。折現率擬采取風險累加法舉辦說明晰定。

     九、評估歷程

     本項資產評估事變于 2015 年 8 月 27 日開始，評估陳訴日為 2015 年 10 月 12 日。

整個評估事變分五個階段舉辦：

     (一) 接管委托階段
     2015 年 8 月 27 日，東磁股份公司資產收購項目啟動，由東磁股份公司正式確

定坤元資產評估有限公司為本項目的評估機構，明晰了評估業務根基事項，并確定

了評估目的、評估器材與評估領域、評估基準日，在此基本上簽訂評估業務約定書，

以明晰雙方的責任和義務。

     (二) 前期籌備階段
     1．前期陳設和培訓按照委托評估資產的特點，有針對性地陳設資產評估申報明
細表，并計劃首要資產觀測表、首要業務盈利情形觀測表等，對委托方參加資產評

估配合職員舉辦業務培訓，填寫資產評估申報表和種種觀測表。

     2．評估方案的計劃

     依據相識資產的特點，擬定評估實行打算，確定評估職員，構成資產評估現場

事變小組。本項目評估職員共分別為四組，包羅活動資產評估組、呆板裝備評估組、

衡宇修建物評估組和無形資產評估組。

     3．評估資料的籌備網絡和清算

     網絡和清算評估器材市場買賣業務價值信息、首要原料市場價值信息、評估器材產


                                               61              司公限有估評產資元坤
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權證明文件等。該階段事變時刻為 2015 年 8 月 27 日至 8 月 31 日。

     (三) 資產清審核實和現場觀測階段
     在企業如實申報資產并對被評估資產舉辦全面自查的基本上，評估職員對列入

評估領域的資產和負債舉辦了全面清查，對企業財務、策劃情形舉辦系統觀測�，F

場觀測事變時刻為 2015 年 9 月 6 日至 9 月 11 日。

     1．資產清查歷程如下：

     指導企業相關的財務與資產打點職員在資產清查的基本上，根據評估機構提供

的“資產評估申報表”、“資產觀測表”及填寫要求、所需資料清單，細致精確的登

記填報，對委估資產的產權歸屬證明文件和反應機能、狀態、經濟技能指標等情形

的文件資料舉辦網絡。

     按照委托方及產權持有單位提供的資產和負債申報表，評估職員針對實物資產

和貨幣性債權，采取差此外核查方法舉辦查證，以確認資產和負債的真實精確。

     對債權，評估職員采納查對總賬、明細賬、抽查條約憑據、發函詢證等方法確

定資產的真實性。

     對牢靠資產，評估職員對衡宇修建物和呆板裝備的產權資料舉辦磨練，以核實

列入評估領域的資產的產權。對重大資產，評估職員通過核實資產的購置條約或協

議、相應的購置發票和產權證明文件等來核實其產權情形。權屬資料不完善、權屬

資料不清晰的情形，提請企業核實并出具書面聲名。

     2．實物資產現場實地勘測
     依據資產評估申報明細表，評估職員會同企業有關職員，對所申報的存貨和固

定資產等舉辦盤貨和現場勘測。針對差此外資產性質和特點，采納差此外勘測要領。
     3．實物資產代價組成及業務成長情形的觀測

     評估職員通過網絡說明企業汗青策劃情形和將來策劃籌劃以及與打點層訪談，
對企業的策劃業務舉辦觀測。

     (四) 評定估算、匯總階段
     2015 年 9 月 12 日至 9 月 16 日，評估職員在現場依據針對本項目特點擬定的工

作打算，團結現真相形確定的作價原則及估值模子，明晰評估參數和價值標準后，

參考企業提供的汗青資料和將來策劃預測資料舉辦了評定估算及匯總事變。



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     (五) 內部考核和與委托方、產權持有單位相同與講述，出具陳訴階段
     根據坤元資產評估有限公司類型化要求體例相關資產評估陳訴，評估功效及相

關資產評估陳訴按坤元資產評估有限公司規定措施舉辦三級復核，經具名注冊資產

評估師最后復核無誤后，由項目組完成正式資產評估陳訴提交委托方。

     十、評估結論

     在本陳訴所展現的評估假設基本上，誠基電機公司委估資產組合的評估功效為：

     資產賬面代價 48,165,127.19 元，評估代價 76,599,559.05 元，評估增值

28,434,431.86 元，增值率為 59.04%。

     資產評估功效匯總如下表：

                                                                         元幣 民人： 位單額金
                                      值價面賬         值價估評               率值增         值減增
                                                                                               %
            項      目
                                          A                B               0 01 * A/ C = D   A- B = C
                   產資 動流、一    24,745,687.71     25,229,919.05     484,231.34             1.96

                 產資動 流非、二    23,419,439.48     51,369,640.00   27,950,200.52         119.35

                 產資定 固：中其    23,419,439.48     36,711,640.00   13,292,200.52           56.76

 產資 形無 他其—產資形無                      0.00   14,658,000.00   14,658,000.00

       計總產資                     48,165,127.19     76,599,559.05   28,434,431.86           59.04

     評估結論按照以上評估事變得出，具體情形見評估明細表。

     十一、出格事項聲名

     1．在對誠基電機公司資產組合代價評估中，本公司對誠基電機公司提供的評估

器材和相關資產的法令權屬資料及其來歷舉辦了須要的磨練，除下述事項外，未發

現其他評估器材和相關資產的權屬資料存在瑕疵情形。提供有關資產真實、正當、

完整的法令權屬資料是誠基電機公司的責任，評估職員的責任是對誠基電機公司提

供的資料作須要的磨練，評估陳訴不能作為對評估器材和相關資產的法令權屬簡直

認和擔保。若產權持有單位不擁有下述資產的全部權，或對下述資產的全部權存在

部分限制，則下述資產的評估功效和誠基電機公司資產組合代價評估功效會受到影

響。

    (1) 制止評估基準日，列入評估領域的一廠 1 號廠房、一廠 2 號廠房、一廠 3



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號廠房和質料客棧等 4 項衡宇修建物（合計修建面積 8,990.00 平方米，合計賬面原

值 8,716,693.21 元，賬面凈值 4,698,734.35 元）尚未治理《衡宇全部權證》；列入

評估領域的二廠出產用房已取得東房權證橫店字第 118504 號《衡宇全部權證》，但

權證掛號的衡宇全部權工錢“橫店團體東磁有限公司”；列入評估領域的廁所浴室等

5 項構筑物廈魅賬外資產（合計修建面積為 2,600.00 平方米）。誠基電機公司已提供

相關財務憑據資料，并由誠基電機公司和橫店團體東磁有限公司別離出具了權屬聲

明，理睬上述衡宇屬于誠基電機公司全部。

     (2) 制止評估基準日，列入《呆板裝備評估明細表》和《電子裝備評估明細表》

的注塑機、充磁機、模具和夾具等 1,308 臺（套）裝備，系誠基電機公司的賬外資

產，誠基電機公司已理睬其全部權屬于誠基電機公司。

     (3) 制止評估基準日，誠基電機公司申報評估的無形資產中，注塑鐵氧體永磁

質料配方發現專利（專利號 ZL200510023482.3）的專利證書上記實的專利權工錢“橫

店團體東磁有限公司”。按照橫店團體東磁有限公司和誠基電機公司提供的書面權屬

證明，上述專利的專利權人現實為誠基電機公司，其全部權應屬于誠基電機公司。

     2. 制止評估基準日，誠基電機公司存在以下資產租賃事項，大概對相關資產產

生影響，但評估時難以思量：

     按照 2014 年 9 月 30 日簽訂的《衡宇租賃協議書》，制止評估基準日，列入評估

領域的一廠 2 號廠房（租賃面積為 1,728.00 平方米）和質料客棧（租賃面積為

1,220.00 平方米）等 2 項衡宇修建物（合計租賃修建面積為 2,948.00 平方米）已
出租給戶田塑磁質料（浙江）有限公司，租賃限期自 2014 年 10 月 1 日至 2016 年 9

月 30 日止。
     誠基電機公司理睬，制止評估基準日，除上述事項外，不存在與委估資產相關

的其他資產抵押、質押、對外包管、未決訴訟、重大財務理睬等或有事項及租賃事
項。

     3. 制止評估基準日，列入評估領域的一廠 1 號廠房、一廠 2 號廠房、一廠 3 號
廠房和質料客棧等 4 項衡宇修建物（合計修建面積 8,990.00 平方米）尚未治理《房

屋全部權證》。上述未取得權證的各衡宇修建物的修建面積均由誠基電機提供，各建

筑面積大概與最終治理的權證記實的面積貯在差異，但本次評估未思量該事項對評

估功效大概發生的影響。同時，本次評估亦未思量治理相關《衡宇全部權證》涉及

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的稅費對評估功效大概的影響。

     4. 委估的衡宇修建物占用的地皮使用權別離歸屬于橫店團體東磁股份有限公

司和橫店團體東磁有限公司全部，《國有地皮使用證》號別離為東陽市國用（2008）

第 40-138 號（地皮使用權全部工錢“橫店團體東磁股份有限公司”）和東陽市國用

（2008）第 40-85 號（地皮使用權全部工錢“橫店團體東磁有限公司”），上述地皮

使用權不列入本次評估領域。

     5. 制止評估基準日，誠基電機公司申報列入評估領域的無形資產中，另有 5 項

發現專利的法令狀態為“實質檢察”,2 項適用新型專利的法令狀態為“起源檢察”,

尚未得到專利授權。本次評估未思量該事項對相關資產評估功效大概發生的影響。

     6. 本次評估中，評估師未對各類裝備在評估基準日時的技能參數和機能做技能

檢測，評估師在假定產權持有單位提供的有關技能資料和運行記錄是真實有效的前

提下，通過實地勘測作出的判斷。

     7. 本次評估中，評估師未對各類建、構筑物的隱蔽工程及內部結構（非肉眼所

能調查的部分）做技能檢測，評估師在假定產權持有單位提供的有關工程資料是真

實有效的條件下，在未借助任何檢測儀器的前提下，通過實地勘測作出的判斷。

     8. 本次評估時，除庫存商品外未對其他資產評估增減額思量相關的稅收影響。

     9. 本次對庫存商品和裝備類牢靠資產評估時，庫存商品的售價和裝備的現行購

置價均不包括增值稅。

     10．本次資產組合代價評估時，評估職員依據現時的現真相形作了評估職員認
為須要、公道的假設，在資產評估陳訴中列示。這些假設是評估職員舉辦資產評估

的條件前提。當將來經濟環境和以上假設產生較大變革時，評估職員將不包袱由于
條件前提的改變而推導出差別資產評估功效的責任。

     11．本次評估對產權持有單位大概存在的其他影響評估功效的瑕疵事項，在進
行資產評估時產權持有單位未作出格聲名而評估師按照其執業履歷一般不能獲悉的

情形下，評估機構和評估職員不包袱相關責任。

     評估陳訴使用者應留意上述出格事項對評估結論的影響。

     十二、評估陳訴使用限制聲名

     1. 本評估陳訴只能用于評估陳訴載明的評估目的和用途。


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     2. 本評估陳訴只能由評估陳訴載明的評估陳訴使用者使用。其他任何第三方不

得使用或依賴本陳訴，對任何單位或小我私家欠妥使用本評估陳訴及其評估結論所造成

的效果不包袱當何責任。

     3. 未征得本評估公司同意，本評估陳訴的內容不得被摘抄、引用或披露于公然

媒體，但法令、禮貌規定以及相關當事方還有約定的除外。

     4．本評估結論的使用有效期為一年，即自評估基準日 2015 年 8 月 31 日起至

2016 年 8 月 30 日止。




                                       坤元資產評估有限公司



                                       法 定 代 表 人：

                                       （或被授權人）




                                       注冊資產評估師：




                                       陳訴日期：二○一五年十月十二日




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