中國房地產庫存有多高？——兼論地產投資反彈難一連 （海通宏觀姜超、顧瀟嘯、于博、李金柳）

摘要：

中國房地產庫存事實有多高？

中國地產庫存降下來了嗎？若把房地產庫存狹義的領略為商品房待售面積，那么從待售面積增速和庫存銷售比（待售面積/已往三個月銷售面積均值）這兩個指標看，中國地產庫存似乎降下來了。待售面積增速從14年10月28.4%高位降至16年10月的1.3%。受上半年需求激增發動，存銷比也從年頭7.3個月降至10月的4.7個月。

廣義地產庫存依然偏高。但“待售面積”未思量已開工未竣工的未銷售期房，低估了真實庫存；而“施工面積”包括了大量已預售但正施工的商品房，則高估了真實庫存。我們以為公道的地產庫存應是積年累計新開工面積與積年累計銷售面積之差，思量到新開工面積中部分為不行銷售面積，界說廣義庫存面積=積年累計新開工面積×0.9-積年累計銷售面積。10月底廣義地產庫存39.1億平米，對應存銷比為2.54年，較已往兩年有所回落，但依然較高。

各地區地產庫存分化有多嚴重？

分省地產庫存“南低北高”。按照國度統計局提供的各省積年新開工和銷量可計較其廣義地產庫存。縱向看，各省庫存局限較客歲底普降，去化周期收縮。橫向看，13個省存銷比不敷1年，但11個省存銷比高出2年，東北和西北是廣義庫存銷售較量高的區域。

一二線無憂，癥結在三線。按照中指數據庫的各都市月度可售、銷售面積可計較其狹義地產庫存銷售比。一線都市中，北上廣存銷比一連下滑，已降至10個月閣下，但深圳因銷售低迷，存銷比反彈至20個月。15個二線都市中，地產存銷比廣泛較15年底回落，杭州、南京、南昌已降至12個月以下，合肥降至1個月以下。20個三線都市存銷比有降有升，存銷比均值為40個月，仍遠高于一二線都市，而思量到樣本中鮮有來自存銷較量高的東北、西北區域的都市，真實的三線都市存銷比或更高。

將來地產庫存是去化照舊回補？

地產銷量轉負，庫存去化或放緩。新一輪樓市調控以來，地產銷量明明走弱，30城銷量增速在10月下旬轉負，11月以來跌幅有擴大趨勢。地產銷量增速轉負，意味著狹義庫存去化放緩、存銷比回升，將來幾個月世界商品房存銷比或增至6個月以上。若是在銷售負增的情形下新開工依然保持正增長，那么廣義地產庫存乃至大概從去化轉為略回補。

購地回升乏力，地產投資反彈易衰竭。3季度以來地皮購置面積增速由升轉平，10月底累計增速-5.5%，反彈力度仍顯不敷。從地皮供求比看，一線呈緊平衡、二線略偏緊，高價收購布料，但兩者占比不高；而三線都市整體供過于求，占較量高，因而將主導地皮購置。但三線都市地皮成交逐年下滑，10月累計增速-5.1%。意味著將來三線都市地皮成交或依然灰暗，繼續拖累世界地皮購置，倒霉于地產投資改進。加之4季度地產銷量增速或轉負，這都意味著來歲上半年地產投資增速（滯后地產銷量增速2個季度閣下）或拐頭向下。而作為家產的龍頭，地產投資走弱則意味著其上游的家產行業需求蘇醒受阻，并將拖累家產經濟下滑。

正文：

1．中國房地產庫存：事實有多高？

1.1 中國房地產庫存降下來了嗎？

待售面積增速迭創新低，地產庫存去化順遂？商品房待售面積是衡量房地產庫存的最直接指標，14年下半年以來，我國商品房待售面積增速一連下行，從14年10月28.4%的高位降至16年10月的1.3%，個中住宅商品房待售面積增速于8月由正轉負，10月降幅擴大至-6.0%。從待售面積增速走勢看，地產庫存似乎去化順遂。

商品房存銷比一連橫盤，仍處積年同期偏高水平。庫存銷售比（商品房待售面積/已往三個月銷售面積均值）則從庫存的消化速率來衡量庫存的相對水平。16年年頭，受地產銷售低迷拖累，2月底庫存銷售比高達7.3，創12年以來同期新高。即按當時的銷量，地產庫存出清時刻高出7個月。而在穩增長和季候性兩方面身分發動下，4、5月商品房庫存銷售比一連回落。但跟著年中地產銷量增速見頂下滑，6-8月庫存銷售比在5.4四面高位橫盤，10月略下滑至4.7，收購庫存鞋，但仍明明高于12、13年同期存銷比。對比而言，住宅的庫存去化速率更快，16年10月世界住宅庫存銷售比為3.1，靠近13年同期2.9的水平。

因而，若將房地產庫存狹義的領略為商品房待售面積，那么從“待售面積增速”和“庫存銷售比”兩個常用指標看，似乎中國房地產庫存已經降下來了，只不外去化速率依然偏慢。

1.2 世界房地產廣義庫存依然偏高

待售面積低估地產庫存。但需要指出的是，若以待售面積指代地產庫存，那么15年底的庫存應為7.2億平方米，而15年世界商品房銷售面積為12.8億平方米，這意味著地產庫存只需7個月就可以消化完畢，客歲底中央經濟事變集會會議上大可不必將“一降”列入供給側改良方針中。究竟上，待售面積僅包括已竣工但未銷售或出租的商品房面積，而沒有思量已開工未竣工的未銷售期房，從而會低估真實的商品房庫存。因此，我們需要尋找更為精確的指標衡量地產庫存。

“施工面積+待售面積”高估地產庫存。那么是否可以把施工面積和待售面積簡單加總，作為庫存面積？“衡宇施工面積”指房地產開發企業陳訴期內施工的所有衡宇修建面積，包括了已開工未竣工的商品房。若以“施工面積+待售面積”指代地產庫存，這一口徑下16年10月底的商品房和住宅庫存別離為80.1和54.3億平方米，而以年為單位的商品房和住宅庫存銷售比則別離為5.20和4.02倍。16年來庫存去化周期慢慢降至低于13年的水平，但絕對數值仍大，去化周期仍長。但該指標也存在問題，它將大量已預售但正施工的商品房計入個中，也頻頻計入了當期施工、并當期竣工進入待售的面積。

廣義庫存=積年累計新開工×0.9-積年累計銷售。追本溯源，公道的地產庫存應是積年累計新開工面積與積年累計銷售面積之差，既包括了在建或竣工但未被銷售的面積，也未頻頻計較當期施工、并當期竣工進入待售的面積。而思量到新開工面積中部分為不行銷售面積，累計后應打折扣，我們界說：廣義庫存面積=積年累計新開工面積×0.9-積年累計銷售面積。

從廣義庫存來看，16年以來庫存有所去化，但局限仍大。16年10月底，商品房廣義庫存面積為39.1億平方米，增速減緩，而住宅廣義庫存約12.0億平方米，15年便已開始負增長。廣義庫存意義下的商品房和住宅庫存銷售比別離為2.54和0.89年，已別離從14年尾的最高點降至13和10年底的水平。因而，當前中國房地產廣義庫存去化不絕提速，但總局限依然較大。

2．分地區地產庫存：分化有多嚴重？

然而，世界口徑的地產庫存仍過于籠統，我們無從得知差別區域地產庫存的結構性差異。為此，我們有須要考查各省以致各都市地產庫存狀況。

2.1 各省庫存廣泛回落，“南低北高”分化明明

起首我們考查省級層面廣義地產庫存的變革趨勢。統計局并未給出大部分省份商品房待售面積，但提供了積年新開工面積和銷售面積數據。據此我們得以計較各省廣義庫存局限及去化周期。

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