接(二)
煙臺園城企業團體股份有限公司關于向特定工具刊行股票收購資產暨關聯買賣營業通告(三)

二、關于舉辦資產評估有關事項的聲名
(一)委托方與資產占據方輪廓
1、委托方輪廓
單元名稱：園城實業團體有限公司（以下簡稱“園城實業”）
住所：芝罘區文化宮后街88號
注冊成本：貳億壹仟捌佰柒拾柒萬捌仟捌佰元
法定代表人：徐誠惠
公司范例：有限責任公司
策劃范疇：建材、化工產物（不含傷害化學品），裝飾原料、鋼材、木柴、機電產物（不含金及罕有金屬）的販賣、計較機軟件開拓、信息資詢；房地產開拓；水利工程施工（需經容許策劃的，須憑容許證、天資證策劃）。

“園城實業”為“園城股份”的第一大股東，持股比例為29.79%。

“園城股份”輪廓
公司法定中文名稱：煙臺園城企業團體股份有限公司
公司法定代表人：徐城惠
公司注冊地點：山東省煙臺市南大街261號
公司A股上市買賣營業所：上海證券買賣營業所
公司A股代碼：600766
2、資產占據方輪廓
單元名稱：山東天創團體有限公司（以下簡稱“山東天創”）
住所：福山區百舸苑大旅館七樓
法定代表人：孫志強
注冊成本：壹億陸仟壹佰捌拾萬元
公司范例：有限責任公司（法人獨資）
策劃范疇：房地產開拓、販賣（憑審定的天資施工）；塑鋼門窗、鋁合金門窗（不含國度專項審批）加工、販賣、安裝；批發、零售構筑原料、裝潢原料、鋼材、五金交電、金屬原料（不含珍貴金屬）。

　　資產評估有關事項的聲名
(二)關于評估目標的聲名
“園城股份”擬向“園城實業”刊行股份購置“園城實業”所持有“山東天創”100%股權，本次評估為該定向增刊舉動所涉及的所有資產及相干欠債提供代價參考或咨詢意見。

(三)關于評估范疇的聲名
本次評估的范疇為“山東天創”2007年3月31日的所有資產及相干欠債，詳細包羅活動資產、恒久投資、牢靠資產(構筑物類、裝備類)、遞延稅款資產以及相干欠債，其資產范例及賬面金額如下表： 金額單元：人民幣元
序號 科目名稱 賬面代價 序號 科目名稱 賬面代價
1 一、活動資產合計 386,655,833.19 16 構筑物類 2,880,000.00
2 錢幣資金 67,247,954.49 17 四、遞延所得稅資產 5,862,309.84
3 預付賬款 20,534,030.03 18 五、資產總計 495,635,145.58
4 其他應收款 4,754,798.68 19 六、活動欠債合計 230,159,183.91
5 減：幻魅賬籌備 281,420.35 20 應付單據 7,400,000.00
6 其他應收款凈額 4,473,378.33 21 應付賬款 33,776,556.81
7 存貨 294,400,470.34 22 預收賬款 186,414,545.26
8 二、恒久投資合計 83,299,390.94 23 其他應付款 20,889,689.76
9 三、牢靠資產合計 2,797,055.51 24 應付福利費 349,005.16
10 牢靠資產原價 3,155,578.00 25 應交稅金 -18,359,353.91
11 個中：裝備類 275,578.00 26 其他應交款 -311,259.17
12 構筑物類 2,880,000.00 27 七、恒久欠債合計 100,000,000.00
13 減：累計折舊 358,522.49 28 恒久借錢 100,000,000.00
14 牢靠資產凈額 2,797,055.51 29 八、欠債合計 330,159,183.91
15 個中：裝備類 275,578.00 30 九、凈資產 148,455,405.57
納入評估范疇的詳細資產，以我公司提供的“種種資產及欠債評估申報明細表”為準，且都顛末尾武漢眾環管帳師事宜全部限責任公司核定。

(四)關于評估基準日的聲名
本項目資產評估基準日是二○○七年三月三十一日。評估基準日是按照本次評估的特定目標，由我公司確定。其創立的來由和前提是：
1、與資產占據方財政陳訴期相跟尾；
2、與制定向增發這一經濟舉動在時刻上貼近。

(五)也許影響評估事變的重大事項聲名
本次評估的衡宇構筑物賬面代價2,583,475.20元，該衡宇已向煙臺市福山區資產評估有關事項的聲名城關名譽社福海路分社治理抵押貸款，共借錢300萬元。其衡宇全部權證載全部權工錢徐城惠，全部權尚未過戶。

本次評估的在產物中天創國際城貿易網點39,071平方米及天創國際城土地行使權31,415平方米已設定抵押。

除此以外，我單元不存在影響出產策劃勾當和財政狀況的重大條約、重大訴訟、包管事項。也無其他重大對外財政理睬和或有事項。

(六)資產及欠債清查環境的聲名
按照本次評估的目標，我單元組織了相干職員對部門資產及相干欠債舉辦了清查事變，詳細清查環境和清查功效聲名如下：
1、清查的范疇
列入清查范疇的資產為我單元2007年3月31日的所有資產及相干欠債，資產范例及賬面金額別離為：活動資產386,655,833.19元，恒久投資83,299,390.94元，牢靠資產2,797,055.51元，遞延稅款借項5,862,309.84元；活動欠債230,159,183.91元，恒久欠債100,000,000.00元，清查的資產均為我單元全部。

2、實物資產漫衍所在及特點
存貨——在制品類資產別離位于山東省煙臺市福山區福海路南段西側正在建樹的天創國際城第一期房地產開拓項目和位于煙臺市牟平區國際高爾夫球場內牟平紳士旅館項目。

裝備類資產所有位于山東省煙臺市福山區福海路160號百舸苑大旅館第七層內，裝備首要為辦公電腦和車輛，其裝備大多為國產裝備。總體上，裝備狀況精采。以當代化電子裝備為主，均系辦公用當代電子裝備。

衡宇構筑物類資產為山東省煙臺市福山區福海路160號百舸苑大旅館第七層，建成于1984年，衡宇構筑物維護調養環境較好。

3、清查事變的組織、時刻、實驗方案
按照本次評估目標，公司創立了以財政認真人任組長的清查率領小組，其他相干部分有關職員介入，率領小組下設非實物活動資產和欠債、存貨和牢靠資產等兩個資產清查小組。各資產清查小組對單元部門資產和相干欠債舉辦了全面整理與盤貨。清查的時刻是從2007年3月31日至2007年4月2日。

牢靠資產的清查采納按資產打點單元逐臺(套)清查的方法，并按照行使環境舉辦掛號，然后與牢靠資產臺賬、財政明細賬查對。對盤貨中存在差此外牢靠資產單資產評估有關事項的聲名獨掛號，并查找差此外緣故起因。對非實物活動資產和欠債首要由財政職員核查賬目標情勢舉辦。

4、清查功效
在此基本上我單元按評估機構的有關要求填制了“種種資產清查評估明細表”，并提交給資產評估機構。

(七)資料清單
本次資產評估，“山東天創”已向評估機構提供了以下資料復印件：
1、山東天創團體有限公司法人業務執照；
2、山東天創團體有限公司2007年3月31日資產欠債表；
3、《國有土地行使權證》及建樹籌劃容許證、建樹施工容許證、預售容許證等；
4、資產清查評估明細表；
5、其他評估機構以為必要的資料。

委托方：園城實業團體有限公司（蓋印）
法定代表人：（署名）
日期：二○○七年四月二十三日
資產占據方：山東天創團體有限公司（蓋印）
法定代表人：（署名）
日期：二○○七年四月二十三日
三、關于資產清稽核實環境的聲名
資產清稽核實環境的聲名
(一)資產清稽核實的內容
湖北眾聯資產評估有限公司對山東天創團體有限公司(以下簡稱“山東天創”)委托評估條約書中確定的評估范疇舉辦了抽查復核，抽查復核的資產范例及賬面金額如下表： 金額單元：人民幣元
序號 科目名稱 賬面代價 序號 科目名稱 賬面代價
1 一、活動資產合計 386,655,833.19 16 構筑物類 2,880,000.00
2 錢幣資金 67,247,954.49 17 四、遞延所得稅資產 5,862,309.84
3 預付賬款 20,534,030.03 18 五、資產總計 495,635,145.58
4 其他應收款 4,754,798.68 19 六、活動欠債合計 230,159,183.91
5 減：幻魅賬籌備 281,420.35 20 應付單據 7,400,000.00
6 其他應收款凈額 4,473,378.33 21 應付賬款 33,776,556.81
7 存貨 294,400,470.34 22 預收賬款 186,414,545.26
8 二、恒久投資合計 83,299,390.94 23 其他應付款 20,889,689.76
9 三、牢靠資產合計 2,797,055.51 24 應付福利費 349,005.16
10 牢靠資產原價 3,155,578.00 25 應交稅金 -18,359,353.91
11 個中：裝備類 275,578.00 26 其他應交款 -311,259.17
12 構筑物類 2,880,000.00 27 七、恒久欠債合計 100,000,000.00
13 減：累計折舊 358,522.49 28 恒久借錢 100,000,000.00
14 牢靠資產凈額 2,797,055.51 29 八、欠債合計 330,159,183.91
15 個中：裝備類 275,578.00 30 九、凈資產 148,455,405.57
評估職員在資產占據方有關職員的共同下對上述資產和欠債的賬面金額及形成、產權狀況、正當性舉辦了審稽核實，對實物資產的品格、數目、行使和調養狀況、計量依據、存放所在舉辦了現場觀測，對也許影響資產評估的重大事項舉辦了相識，為評定其投資代價建立依據。

(二)資產清查的進程和要領
本評估項目分成財政、呆板裝備、房地產等三個評估專業組，從2007年4月2日至2007年4月8日，在“山東天創”財政部等部分有關職員共同下，對該單元委托評估范疇內的資產和欠債舉辦了全面的清稽核實。現將各項資產和欠債的詳細清稽核實環境分述如下：
1、活動資產清稽核實環境聲名
財政評估專業小組在該單元有關財政職員的共同下，按照委估清單和管帳科目列示的賬面金額，對活動資產中差異性子的科目接納了差異的清查要領，詳細清查環境聲名如下：
(1)錢幣資金的清稽核實
“山東天創”納入評估范疇的錢幣資金賬面值為67,247,954.49元，個中現金26,565.60元，銀行存款67,221,388.89元。

現金：“山東天創”所擁有的現金所有為人民幣26,565.60元，存放于該單元的財政部。評估職員對庫存現金舉辦了實地皮址，并對盤貨日尚未入賬的現金出入單子舉辦了逐筆審驗，盤貨數與賬面記錄經調解查對符合后，將盤貨功效按照盤貨日至基準日的賬面記錄倒推至評估基準日金額，經查對，與該單元記錄同等，可以確認賬實符合，確定以現金賬面值作為清查調解值。

銀行存款：“山東天創”的銀行存款所有為人民幣存款67,221,388.89元，存款賬戶19個。評估職員查對了銀行存款賬、表，索取了銀行存款賬號及對賬單，考核了銀行存款余額調理表，對大金額的銀行存款舉辦了函證，確定以銀行存款賬面值作為清查調解后賬面值。

(2)債權資產的清稽核實
預付賬款：納入評估范疇的預付賬款賬面值為20,534,030.03元，首要是預付的工程原料款。在清查進程中，評估職員首要采納磨練預付賬款的賬簿記錄、條約、原始憑據以及經對方確認的相干根據，確認其存在性、正當性。最后，確定該單元預收賬款清查調解值為20,534,030.03元。

其他應收款：納入評估范疇的其他應收款賬面余額為4,754,798.68元，首要是往來款、代墊資金、擔保金等。在清查進程中，評估職員通過磨練應收賬款的賬簿記錄、原始條約、原始憑據以及經對方確認的相干根據，確認其存在性、正當性。最后，確定該單元其余應收款清查調解值為4,754,798.68元。

幻魅賬籌備：納入評估范疇的幻魅賬籌備賬面值為281,420.35元，以其余應收款的余額為計提基數，按賬齡說明法計提的備抵科目余額，以其賬面值作為清查調解值。

(3)存貨清稽核實
在產物：納入評估范疇的在產物賬面值294,367,786.04元，為“山東天創”位于山東省煙臺市福山區福海路南段西側正在建樹的天創國際城第一期房地產開拓項目及位于煙臺市牟平區國際高爾夫球場內牟平紳士旅館項目。

天創國際城第一期房地產開拓項目擬建樹的構筑面積為156,232.48平方米，個中高層住宅102,219.00平方米，擬販賣貿易網點為9,058.32平方米，擬出租貿易網點44,955.16平方米；煙臺市牟平區國際高爾夫球場內牟平紳士旅館項目擬建樹的構筑面積為27,259.85平方米，個中公寓構筑面積18,859.85平方米，擬出租貿易面湖北眾聯資產評估有限公司 -12-資產清稽核實環境的聲名積8,400.00平方米。

今朝兩處在產物正在建樹中，已經治理了土地證、建樹用地籌劃容許證、建樹工程籌劃容許證、構筑工程施工容許證和部門商品房預售容許證等相干證件。評估職員對該公司在產物舉辦了全面過細的清稽核實，清查率為100%。經核實，天創國際城貿易網點39,071平方米及天創國際城所占用的土地31,415平方米均已設定抵押；評估明細表所列項目、名稱等與實物根基同等，最后確定在制品清查調解后帳面值為294,367,786.04元。

在用低值易耗品：納入評估范疇的在用低值易耗品賬面值為32,684.30元，為辦大眾具和辦公用品類，評估職員對該公司在用低值易耗品舉辦了全面過細的清稽核實，清查率為100%。評估明細表所列項目、名稱等與實物根基同等，最后確定在用低值易耗品清查調解后賬面值為32,684.30元。

2、恒久投資清稽核實環境聲名
“山東天創”納入本次評估范疇的恒久投資為其他股權投資，共3項，賬面代價為83,299,390.94元。評估職員對恒久投資一一核實，相識詳細投資情勢、收益獲取方法和占被投資單元成本的比重。對恒久投資以核實其投資本錢和投資收益確定該項投資的清查調解值。

個中，煙臺隆城投資有限公司于2006年年底舉辦投資，投資額為58,000,000.00元，占45%，首要從事房地產開拓與販賣；山東置城團體有限公司于2005年舉辦投資，投資額為11,500,000.00元，占8.50%，首要從事房地產開拓與販賣；濟南天業實業有限公司于2006年舉辦投資，投資額為16,000,000.00元，占8.96%，首要從事房地產開拓與販賣。按照武漢眾環管帳師事宜所審計功效，其他恒久投資的賬面和清查調解值如下表：
恒久投資清查明細表（金額單元：人民幣元）
被投資單元（品種） 投資比例 賬面代價 調解后賬面值
煙臺隆城投資有限公司 45.00% 55,799,390.94 55,799,390.94
山東置城公司 8.50% 11,500,000.00 11,500,000.00
濟南天業實業公司 8.96% 16,000,000.00 16,000,000.00
合 計 83,299,390.94 83,299,390.94
3、呆板裝備清稽核實環境聲名
(1)清稽核實的內容
本次裝備清稽核實的內容為“山東天創”所有裝備類資產。按照資產占據方提資產清稽核實環境的聲名供的資產明細表所載明的內容，清稽核實的范疇如下表所示：（金額單元：人民幣元）
資產種別 數目 賬面原值 賬面凈值
牢靠資產—車輛 1 197,338.00 162,975.54
牢靠資產—電子裝備 16 78,240.00 50,604.77
合計： 17 275,578.00 213,580.31
評估職員依據委托方提供的清單，對上述表格中的車輛及各類裝備的技能狀況舉辦了全面核查，逐臺逐項舉辦了盤點。據清查相識的功效，沒有租入、租出裝備，也無裝備抵押環境。

(2)呆板裝備類資產的漫衍環境及特點
資產的漫衍環境：“山東天創”是房地產開拓專業公司，其裝備首要為公司辦公處事，有電子裝備和車輛。該公司于2004年5月創立，其裝備均為2005年后購置，全部裝備均漫衍在公司各辦公室，均處于正常行使狀態。

裝備特點：申報評估裝備分為電子裝備和運輸車輛。電子裝備有電腦、復印機、打印機、彩電和空調等；運輸車輛為一臺別克轎車。

(3)清稽核實的進程和要領
清稽核實事變是在該公司財政和有關打點職員的陪同下完成，清稽核實的時刻為2007年4月4日――2007年4月6日。起首由公司有關打點職員先容裝備的根基環境，相識裝備的漫衍環境，比較申報的裝備清查明細表，對賬面原值組成舉辦說明，網絡有關裝備的購買憑據。最后在該公司裝備打點職員的陪同下，舉辦現場清稽核實。詳細做法如下：
①按照資產占據方提供的種種裝備清查評估明細表，查明晰認有無實物，并作響應記錄，在現場清查中進一步完美明細表的內容，對牢靠資產賬簿舉辦查對，并對原值的構成舉辦觀測，復印了部門重要裝備的購買發票或條約。

②觀測相識該公司執行的管帳制度、計提折舊的要領，把握該公司裝備類資產的總體價值程度。

③對裝備類資產舉辦產權確認。裝備類動產產權權屬簡直認完全以公司申報的評估明細表確定的明細項目和管帳數據為準。裝備類資產清查中，未發明有抵押舉動和全部權轉移等影響資產完備產權的跡象。

④對該公司重點裝備的技能狀況及補綴環境舉辦具體觀測相識，請公司的裝備打點職員先容裝備的技能特性、行使頻率、和維護調養環境。

(4)清稽核實的結論資產清稽核實環境的聲名
實驗了以上對種種裝備清稽核實的措施后，對裝備的質量和數目有了較全面的相識，經清稽核實，申報評估裝備數目與現實數目符合，清查調解后裝備原值275,578.00元，凈值213,580.31元。賬物符合，為評估時精確反應裝備的客觀代價提供了基本。

4、衡宇建(構)筑物清稽核實環境聲名
(1)清稽核實范疇
本次清稽核實的范疇為“山東天創”衡宇構筑物類資產。企業申報清稽核實衡宇構筑物1項，構筑面積1,021.74平方米。依據企業提供的資產清查評估明細表，該部門資產于評估基準日之賬面原值2,880,000.00元，賬面凈值2,583,475.20元。

(2)實物資產的漫衍及特點
企業申報清稽核實的衡宇構筑物類資產位于山東省煙臺市福山區福海路160號百舸苑大旅館第七層，該衡宇始建于1984年，為框架布局，是按三星級旅館尺度制作的當代化旅館，企業于2004年9月購入其第七層后從頭舉辦了裝修，將其作辦公行使。企業按期對衡宇舉辦正常調養和維護，衡宇外面成色較好，可以或許較好的滿意行使必要。

(3)清稽核實要領
本次評估的清稽核實事變進程與要領大抵如下：
①核查賬、表是否同等。評估職員將企業申報的衡宇構筑物類資產評估明細表同企業牢靠資產賬冊舉辦查對，核拭魅賬表申報數與現實數是否同等，對發明的差別分清環境別離舉辦調解，做到賬表符合。

②查清衡宇構筑物類資產漫衍狀況。按照衡宇類資產清查評估申報明細表，核實企業對申報核實衡宇構筑物的權屬狀況；通過企業有關職員相識衡宇類資產的詳細座落、漫衍狀況等。

③在賬表符合和查清漫衍狀況的基本上，對資產舉辦逐項勘測、核實，并作出勘測記錄。

(4)清稽核實功效
此次評估清查中，評估職員對企業申報清查評估的衡宇構筑物類資產舉辦了全面的清稽核實，清查率為100%。

經核實，本次委托評估的衡宇構筑物已設定抵押，其衡宇全部權證載全部權工錢徐城惠，評估基準日時尚未治理過戶手續；資產清稽核實環境的聲名
在實驗了以上對房物構筑物類資產清查調解措施后，此次現實評估衡宇構筑物1項，構筑面積合計1,021.74平方米。清查調解后，該部門資產帳面代價環境為：賬面原值2,880,000.00元，賬面凈值2,583,475.20元。

5、遞延所得稅資產清稽核實聲名
“山東天創”遞延所得稅資產賬面值為5,862,309.84元，為所得稅暫且性差別，評估職員對其形成進程和計較依據舉辦相識，確定清查調解值為5,862,309.84元。

6、欠債清稽核實環境聲名
財政評估專業小組在資產占據單元有關財政職員的共同下，按照委托評估清單和管帳科目列示的賬面金額，對欠債中差異性子的科目接納了差異的清查要領，詳細清查環境聲名如下：
(1)應付單據：納入評估范疇的應付單據賬面值為7,400,000.00元。評估職員核實了有關賬證、采購條約，結算單元。查閱債務形成的相干憑據資料、相識買賣營業事項的真實性、搜查基準日后應付單據明細賬及銀行存款日志賬，查對其是否已付出。核實功效賬表單金額符合。最后確定應付單據清查調解后賬面值為7,400,000.00元。

(2)應付賬款：納入評估范疇的應付賬款賬面值為33,776,556.81元。評估職員核實了有關賬證、采購條約。查閱債務形成的相干憑據資料、相識買賣營業事項的真實性、搜查基準日后應付賬款明細賬及銀行存款日志賬，查對其是否已付出。核實功效賬表單金額符合。最后確定應付賬款清查調解后賬面值為33,776,556.81元。

(3)預收賬款：納入評估范疇的預收賬款賬面值為186,414,545.26元。評估職員核實了有關賬證、衡宇販賣條約，確定其真實性和完備性，核實功效賬表單金額符合。最后確定清查調解后賬面值為186,414,545.26元。

(4)其他應付款：納入評估范疇的其他應付款賬面值為20,889,689.76元，首要是往來款和收到的定金等。評估職員核實了相干賬簿記錄、文件資料，并選取金額較大或非常的項目舉辦了函證。最后，確定其他應付款的清查調解值為20,889,689.76元。

(5)應付福利費：納入評估范疇的應付福利費賬面值為349,005.16元，首要為提取的職工福利費。評估職員核實了相干賬簿記錄、文件資料，提取尺度和行使環境。最后，確定應付福利費的清查調解值為349,005.16元。

(6)應交稅金：納入評估范疇的應交稅金賬面值為-18,359,353.91元，首要為“山東天創”截至評估基準日預交的業務稅和所得稅等。評估職員考核了“山東天創”的納稅申報資料、計稅依據、完稅憑據及相干管帳賬簿等。經清稽核實，其稅款計較精確合規，賬表單金額符合。確定以應交稅金賬面值作為清查調解值。

(7)其他應交款：納入評估范疇的其他應交款賬面值為-311,259.17元，首要為“山東天創”截至評估基準日預交的流轉稅附加等。評估職員考核了“山東天創”的納稅申報資料、計稅依據、完稅憑據及相干管帳賬簿等。經清稽核實，其他應交款計較精確合規，賬表單金額符合。確定以其他應交款賬面值作為清查調解值。

(8)恒久借錢：納入評估范疇的短期借錢賬面值為100,000,000.00元，為向中國農業銀行借入的人民幣貸款。評估職員核實了借錢利率和利錢付出環境，核查了相干賬簿記錄。經核查，“山東天創”恒久借錢借入、送還及計息付出記錄完備，借錢利錢計提精確，每月利錢均已定期付出或預提并計入財政用度，核實功效賬表單金額符合。最后確定清查調解后賬面值為100,000,000.00元。

(三)資產清稽核實結論
在實驗了上述資產清查措施后，評估職員對相干事項依據資產評估政策和企業管帳制度的有關劃定，據實舉辦了賬務調解。在與資產占據方取得一請安見的基本上，確認“山東天創”凈資產調解后的賬面值為148,455,405.57元。詳見下表：
金額單元：人民幣元
序號 科目名稱 賬面代價 調解后賬面值序號 科目名稱 賬面代價 調解后賬面值
1 一、活動資產合計 386,655,833.1 386,655,833.1 17四、遞延所得稅資產 5,862,309.84 5,862,309.84
2 錢幣資金 67,247,954.49 67,247,954.49 18五、資產總計 495,635,145.5 495,635,145.5
3 預付賬款 20,534,030.03 20,534,030.03
4 其他應收款 4,754,798.68 4,754,798.68 19六、活動欠債合計 230,159,183.9 230,159,183.9
5 減：幻魅賬籌備 281,420.35 281,420.35 20 應付單據 7,400,000.00 7,400,000.00
6 其他應收款凈 4,473,378.33 4,473,378.33 21 應付賬款 33,776,556.81 33,776,556.81
7 存貨 294,400,470.3 294,400,470.3 22 預收賬款 186,414,545.2 186,414,545.2
8 二、恒久投資合計 83,299,390.94 83,299,390.94 23 其他應付款 20,889,689.76 20,889,689.76
9 三、牢靠資產合計 2,797,055.51 2,797,055.51 24 應付福利費 349,005.16 349,005.16
10 牢靠資產原價 3,155,578.00 3,155,578.00 25 應交稅金 -18,359,353.9-18,359,353.9
11 個中：裝備類 275,578.00 275,578.00 26 其他應交款 -311,259.17 -311,259.17
12 構筑物類 2,880,000.00 2,880,000.00 27七、恒久欠債合計 100,000,000.0 100,000,000.0
13 減：累計折舊 358,522.49 358,522.49 28 恒久借錢 100,000,000.0 100,000,000.0
14 牢靠資產凈額 2,797,055.51 2,797,055.51 29八、欠債合計 330,159,183.9 330,159,183.9
15 個中：裝備類 275,578.00 275,578.00
16 構筑物類 2,880,000.00 2,880,000.00 30九、凈資產 148,455,405.5 148,455,405.5湖北眾聯資產評估有限公司 -17-
四、評估依聽聲名
“山東天創”資產評估事變中，所遵循的評估依據首要有：
(一)舉動依據
1、資產評估委托條約書。

(二)禮貌依據
1、國務院1991年第91下令《國有資產評估打點步伐》；
2、原國度國有資產打點局國資辦發[1992]36號《國有資產評估打點步伐施行細則》；
3、原國度國有資產打點局國資辦發[1996]23號“關于轉發《資產評估類型操縱意見（試行）》的關照”；
4、財務部財評字[1999]91號“關于印發《資產評估陳訴根基內容與名目標暫行劃定》的關照”；
5、《資產評估準則――根基準則》和《自產評估職業道德準則――根基準則》；
6、國務院[2000]第294下令《中華人民共和國車輛購買稅暫行條例》；
7、財務部財綜[2003]56號《注冊資產評估師存眷評估工具法令權屬指導意見》。

(三)產權依據
1、衡宇全部權證；
2、車輛利用證；
3、《國有土地行使權證》及建樹籌劃容許證、施工容許證、預售容許證等；
4、資產占據方其他產權證明文件。

(四)取價依據
1、國經貿經字[1997]456號文“國度經貿委等六部局連系宣布的《汽車報廢尺度》”及2000年由國度經貿委、國度計委、公安部、國度環保總局連系頒布的國經貿資源[2000]1202號文《關于調解汽車報廢尺度多少劃定的關照》；
2、中國人民銀行關于調解各項貸款利率的關照；
3、中國統計出書社《最新資產評估常用數據與參考手冊》。

(五)參考資料及其他
1、機器家產信息研究院2006《機電產物報價手冊》；
2、世界無邪車價值信息網與北京東方銀河信息咨詢中心《世界國產及入口汽車報價》；
3、世界辦公裝備及家用電器價值信息網與北京東方銀河信息咨詢中心《世界辦公裝備及家用電器報價》；
4、“山東天創”填報的種種資產評估申報表；
5、資產占據方提供的工程資料及購房條約；
6、國度相干部分發布的建樹項目應收取各類規費尺度的文件劃定；
7、評估職員網絡的有關房地產買賣營業資料；
8、評估職員現場勘測記錄事變稿本。

五、各項資產及欠債的評估技能聲名湖北眾聯資產評估有限公司 -21-
(一)活動資產評估聲名
1、評估范疇
本聲名涉及范疇為“山東天創”納入評估范疇內的活動資產部門，詳細包羅錢幣資金、預付賬款、其他應收款和存貨。依據該單元提供的活動資產清查評估明細表和我公司的清查調講解明，該部門資產于評估基準日（2007年3月31日）之賬面代價及賬面調解環境如下表所示：
金額單元：人民幣元
序號 科目名稱 賬面代價 調解后賬面值
1 一、活動資產合計 386,655,833.19 386,655,833.19
2 錢幣資金 67,247,954.49 67,247,954.49
3 預付賬款 20,534,030.03 20,534,030.03
4 其他應收款 4,754,798.68 4,754,798.68
5 減：幻魅賬籌備 281,420.35 281,420.35
6 其他應收款凈額 4,473,378.33 4,473,378.33
7 存貨 294,400,470.34 294,400,470.34
2、評估依據
(1)國務院1991年第91下令《國有資產評估打點步伐》；
(2)原國度國有資產打點局國資辦發［1992］36號《國有資產評估打點步伐實驗細則》；
(3)原國度國有資產打點局國資辦發[1996]23號“關于轉發《資產評估類型操縱意見（試行）》的關照”；
(4)財務部財評字［1999］91號文件“關于印發《資產評估陳訴根基內容與名目標暫行劃定》的關照”；
(5)資產占據方提供的工程資料及購房條約；
(6)國度相干部分發布的建樹項目應收取各類規費尺度的文件劃定；
(7)評估職員現場勘測記錄事變稿本；
(8)山東天創團體有限公司填報的資產清查評估明細表；
(9)山東天創團體有限公司提供的有關管帳憑據、管帳報表及其他財政資料。

(10)山東省工程造價咨詢公司煙臺分公司提供的天創國際城項目預算書及武漢眾環管帳師事宜全部限責任公司提供的審計陳訴。

(11)山東省工程造價咨詢公司煙臺分公司提供的紳士大旅館預算書及已落成程造價測算。

3、評估進程及要領
(1)評估進程
評估進程首要分別為以下三個階段：
第一階段：籌備階段
①評估職員對評估范疇內的活動資產組成環境舉辦起源相識，提交換動資產評估資料籌備清單和清查評估明細表類型名目；
②憑證我公司類型化要求，指導資產占據方對委托評估的資產舉辦全面清查盤貨，并填報相干資產清查評估明細表；
③按我公司“委托單元資料籌備清單”的要求提供詳細賬、表、物資料。

第二階段：現場觀測階段
①由資產占據單元有關職員先容活動資產的環境；
②按照資產占據單元提供的活動資產清查評估明細表，成立活動資產評估數據庫；
③對錢幣性債權，采納查對總賬、明細賬、抽查管帳憑據以及現場盤貨、發詢證函等方法確定資產的真實性和存在性。

第三階段：綜合處理賞罰階段
①按照現實環境，針對差異活動資產選取恰當的評估要領；
②在取得起源評估功效后，與委托方和資產占據方有關職員互換意見，對反饋意見舉辦說明驗證，并舉辦須要的修改，然后體例評估聲名，再由項目組齊集研究，確定評估功效；
③體例并打印正式活動資產各科目清查評估明細表。

(2)評估要領及進程
①錢幣資金的評估
“山東天創”納入評估范疇的錢幣資金賬面值為67,247,954.49元，個中現金26,565.60元，銀行存款67,221,388.89元。

現金：委估現金為人民幣26,565.60元，由財政部認真保管。評估職員對庫存現金舉辦了實地皮址，按照盤貨功效和盤貨日至基準日賬面記錄，倒推至評估基準—活動資產日的現金數額，清查功效與賬面記錄符合，確定現金的評估值為26,565.60元。

銀行存款：委估銀行存款所有為人民幣存款，共19個銀行賬戶。評估職員對有關賬冊舉辦了查對，并查閱了銀行存款對賬單、銀行余額調理表等資料，并對大額銀行存款舉辦了函證，確定銀行存款的評估值為67,221,388.89元。

最終，確定錢幣資金基準日評估值為67,247,954.49元。

②債權資產的評估
申報評估的債權所有為包羅預付賬款和其他應收款，評估職員會同主管管帳職員、財政職員對債權資產收回的也許性舉辦說明判定，同時借助汗青資料和其時的觀測環境，詳細說明欠款數額、時刻和回收環境以及欠款人資金、名譽和策劃打點近況等。對大額應收金錢向債務人舉辦了函證，對未舉辦詢證或回函不符的，則接納更換措施舉辦了審稽核實。按照企業管帳政策和評估準則，對其他應收款接納賬齡說明法舉辦評估，1年以內不扣減，1－2年按15%扣減，2－3年按30%扣減，往后每增進一年則按10%遞增扣減。

預付賬款：納入評估范疇的預付賬款清查調解后賬面余額為20,534,030.03元，首要是預付的工程原料款。預付賬款的評估值首要依據其權益或貨品（商品）回收的也許性確定，因為屬于各類預付性子的金錢，其代價響應表此刻因為金錢的支出而形成的必然情勢的實物資產和權力上，因此，預付金錢的評估首要依據其形成的資產存續時刻來確定，對付在評估基準日后如故存在的資產或權益的預付金錢，在充實核實相干管帳記錄的基本上來確認其評估值。憑證清查后的賬面值確定預付賬款的評估值為20,534,030.03元。

其他應收款：納入評估范疇的其他應收款余額清查調解值為4,754,798.68元，首要是往來款、代墊資金、擔保金等，其他應收款的評估首要是說明金錢產生的時刻、緣故起因和可否收回等環境舉辦了詢查、相識和判定來確定。憑證清查后的賬齡環境來確定評估值，其他應收款評估值為4,684,507.44元。

幻魅賬籌備：委估幻魅賬籌備賬面值和清查調解值均為281,420.35元。按照評估操縱類型要求，確定幻魅賬籌備的評估值為零。

③存貨——在制品的評估
本次委托評估的在產物為“山東天創”位于山東省煙臺市福山區福海路南段西側正在建樹的天創國際城第一期房地產開拓項目和位于煙臺市牟平區國際高爾夫球場內牟平紳士旅館項目。依據企業提供的資產清查評估明細表，該部門資產于評估基準日清查調解值為294,367,786.04元。

按照資產占據方提供的有關資料，天創國際城第一期房地產開拓項目擬建樹的構筑面積為156,232.48平方米，個中高層住宅102,219.00平方米，擬販賣貿易網點為9,058.32平方米，擬出租貿易網點44,955.16平方米；煙臺市牟平區國際高爾夫球場內牟平紳士旅館項目擬建樹的構筑面積為27,259.85平方米，個中公寓構筑面積18,859.85平方米，擬出租貿易用途面積8,400.00平方米；今朝兩處在產物正在建樹中，已經治理了土地證、建樹用地籌劃容許證、建樹工程籌劃容許證、構筑工程施工容許證和部門商品房預售容許證等相干證件。

●天創國際城項目測算進程
本次估價工具之一的天創國際城項目地處煙臺市福山城區，擬建樹的構筑面積為156,232.48平方米，個中高層住宅102,219.00平方米，擬販賣貿易網點為9,058.32平方米，擬出租貿易網點44,955.16平方米；該項目東臨都市骨干道福海路，交通便利，地理位置良好。主體構筑由9棟18層的住宅、兩棟16層的高級公寓及一處4層的大型購物中心構成。社區構筑密度31.25%，綠化率40.21%，容積率5.04，戶型面積從30到150平方米不等、高出1：1的停車位、接納歐式構筑氣魄威風凜凜團結中國特有的構筑文化，凸顯高尚、典雅，代表了今世的風行民風。該項目遠眺夾河美妙風物，背依西山迷人風光，周圍情形清爽天然、配套(市肆.學校.交通.階梯)成熟。

接納假設開拓法評估正在開拓的在產物，是在估量估價工具開拓完成后的代價，扣除土地取得本錢及估量開拓進程中的續建用度、稅費和利潤等，以價值余額來確定估價工具的客觀公道價值或代價的要領。其計較公式如下：
含稅在產物代價=續建完成后的房地產代價-續建本錢-打點用度-投資利錢-販賣用度-販賣稅費-續建投資利潤-其他稅費
假設開拓法估算的條件前提如下：
天創國際城項目在估價時點正常一連施工，憑證打算將于2007年中旬落成，剩余建樹工期估量為3個月，假設建安費在建樹進程中勻稱投入。

續建完成后的房地產代價簡直定：對已簽署預售條約的住宅、公寓，直接按條約販賣均價確定其代價；對擬出售商店，通過資料的匯集、說明和篩選，選取統一供求圈內相同的三宗房地產買賣營業實例作為可比實例，按照買賣營業案例的價值舉辦買賣營業環境、買賣營業期日、地區身分和個體身分批改，確定房地產價值；對擬出租商店，按照估價委托方提供的租賃條約，按所網絡的近期相同房地產租賃案例資料，用收益湖北眾聯資產評估有限公司 -25-評估技能聲名—活動資產現值法確定評估值。

A、開拓完成后估價工具的總代價簡直定
a、對擬售住宅、公寓代價簡直定：估價職員通過企業提供的預售條約匯總發明企業根基已完成大部門衡宇的預售事變，據此，估價職員依據已出售的衡宇面積及衡宇代價，測算販賣均價為2,300元/平方米。

住宅總代價=102,219.00 2,300=235,103,700.00元
b、對擬售商店代價簡直定：估價職員通過資料的匯集、說明和篩選，選取統一供求圈內相同的三宗房地產買賣營業實例作為可比實例。按照買賣營業案例的價值舉辦買賣營業環境、買賣營業期日、地區身分和個體身分批改，確定房地產價值，詳細見比準價值確定見下表。由于所選可比實例均為正常買賣營業環境下的價值，而且其買賣營業時刻距估價基準日較近，其價值根基無變革，以是買賣營業環境和買賣營業期日均不做批改。（見下表）
天創國際城一期擬售貿易網點較量身分批改系數表
(注：一期貿易網點位于天創國際城臨街商店的1－4層)
實例 A B C
估價工具
項目 （寰宇 嘉城廣場）（寰宇 嘉城廣場）（寰宇 嘉城廣場）
買賣營業日期 100/100 100/100 100/100 ——
買賣營業環境 100/100 100/100 100/100 ——
地區身分 100/102 100/102 100/102 ——
個體身分 100/105 100/105 100/99 ——
買賣營業均價（元/m 2） 10,000 9,500 9,000 ——
比準價值（元/m 2） 9,337 8,870 8,913 9,040
天創國際城二期擬售貿易網點較量身分批改系數表
(注：二期貿易網點位于天創國際城內里一層，不臨街)
實例 A B C
估價工具
項目 （美航故里） （福海陽光花圃） （百舸豪苑）
買賣營業日期 100/100 100/100 100/100 ——
買賣營業環境 100/100 100/100 100/100 ——
地區身分 100/95 100/101 100/98 ——
個體身分 100/95 100/102 100/96 ——
買賣營業均價（元/m 2） 7,100 8,500 7,400 ——
比準價值（元/m 2） 7,867 8,251 7,866 7,995
按照以上的較量批改，估價工具估價基準日的房地產均價的比準價值為：
天創國際城一期擬售貿易網點一層貿易網點約9,040元/平方米。依次推算天創國際城一期擬售二層貿易網點約7,500元/平方米，天創國際城一期擬售三層貿易網點約6,500元/平方米，天創國際城一期擬售四層貿易網點約5,500元/平方米。湖北眾聯資產評估有限公司 -26-
“園城股份”擬向“園城實業”刊行股份購置資產評估陳訴書●評估技能聲名—活動資產
天創國際城二期擬售貿易網點約7,995元/平方米。

由于選用的案例價值均是現房或準現房的價值，而估價工具建樹完成后的價值為將來的價值，按照煙臺市現房與期房價值的差此外一樣平常程度及煙臺市同類房地產的價值變換趨勢綜合說明，最近時刻房價變換不大，因此不思量此身分對預期價值的影響，以是估價工具將來測算各期的房地產價值取一層貿易網點約9,040元/平方米，二層貿易網點約7,500元/平方米，三層貿易網點約6,500元/平方米，四層貿易網點約5,500元/平方米。則估價工具建樹完成后擬售商店代價為：
住宅總代價=2,646.13 9,040＋2,745.39 7,500＋1,283.40 6,500＋1,283.40 5,500＋1,100.00 7,995=68,706,740.20元
c、對擬出租商店代價簡直定：按照估價委托方提供的租賃條約可知，按照所網絡的近期相同房地產租賃案例資料，用收益現值法確定評估值，則估價工具建樹完成后擬出租商店代價為：
地基層收益還原
（1） 衡宇租金(元/平米) 40.00
（2） 衡宇面積（平米） 44,955.16
（3） 年租金收入 （1） （2） （1-8%） 12 19,852,198.66
（4） 年用度 （5）+（6）+（7）+（8） 5,472,388.40
（5） 維修費 1180 （2） (1-0%)/39 80% 1,088,145.41
（6） 打點費 （3） 4% 794,087.95
（7） 稅金 （3） 17.55% 3,484,060.86
（8） 保險費 1180 （2） 0.002 106,094.18
（9） 年純收益 （3）-（4） 14,379,810.26
個中：
——年租金收入：空置率取8%；
——維修費：衡宇重置價1180元/平米，剩余行使年限為39年，殘值率為0%，折舊費的20%；
——打點費：取年租金收入的4%；
——稅金：房產稅為租金的12%，業務稅及岡蹲悛租金收入的5.55%；
——保險費：取房地產重置價值的2‰。

按照收益法的根基公式：
P=a/r [1－1/（1+r）n]
式中：P—房地產收益價值
a—年純收益
r—折現率，此處取7%
n—收益期，此處取39年
則：P=14,379,810.26/7% [1－1/（1+7%）39]=190,747,154.39元
擬出租商店代價=190,747,154.39元
d、項目建樹完成后，估價工具的總代價為：
總代價=235,103,700.00+68,706,740.20+190,747,154.39=494,557,594.59元
B、續建本錢
按照企業提供的項目預算書及武漢眾環管帳師事宜所出具的審計陳訴，企業的總投資約為257,669,619.27元；至2007年3月31日止,現實付出于該項目標本錢約為249,367,786.04元；企業還需投入8,301,833.23元才氣完成該項目標總建樹。這與評估職員所把握的市場資料相相符，因此本陳訴中的續建本錢接納此價值作為計較依據，則：續建本錢=8,301,833.23元。

C、打點用度
按照評估職員所觀測的資料，今朝煙臺市構筑工程施工企業打點用度一樣平常為構筑用度的3%～5%，則本次評估所選取的打點費率取4%，則打點用度為：
打點用度=8,301,833.23 4%=332,073.33元
D、投資利錢率按中國人民銀行2007年3月18日發布的一年期貸款利錢率6.39%，按單利計息。委托方自2005年1月開工建樹天創國際城項目，估量于2007年中旬落成，按照煙臺市場環境，假設估價工具完工后即售完，則剩余開拓時刻為3個月。則在產物投資利錢為（設開拓投資為勻稱投入，取在產物代價為V）：
利錢=(8,301,833.23+332,073.33) 6.39% 3/12 1/2+V 6.39% 3/12 1/2
=68,963.33+0.0008V元
E、販賣稅費包羅業務稅、都市維護建樹稅、教誨費附加、印花稅和販賣用度（署理費、告白費等），團結煙臺市的稅收尺度及煙臺市房地產開拓販賣的一樣平常環境，則稅費及販賣用度取樓價的8%。

稅費=494,557,594.59 8%=39,564,607.57元
F、續建投資利潤率按煙臺市構筑市場行情及團結委托方開拓建樹的現實環境取投資方所有投入本錢的30%：
投資利潤=（8,301,833.23+332,073.33） 30%=2,590,171.97元
則：在產物價值=續建完成后的房地產代價-續建本錢-打點用度-投資利錢-販賣稅費-續建投資利潤
在產物價值V=494,557,594.59-8,301,833.23-332,073.33-68,963.33-0.0008評估技能聲名—活動資產V-39,564,607.57-2,590,171.97
經計較，V=443,345,269元
G、其他稅費包羅土地增值稅、企業所得稅等。土地增值稅執行30%－60%的超率累進稅率，所得稅稅率為33%。經測算：
土地增值稅=64,067,636元
企業所得稅=29,813,929元
扣稅后在產物評估值V=443,345,269-64,067,636-29,813,929
=349,463,704元
●紳士大旅館測算進程
本次估價工具之一的紳士大旅館煙臺市牟平區紳士大旅館項目是“山東天創”于2004年在煙臺市牟平區傾力打造的重點休閑、度假項目，項目為1棟13層小高層旅館。位于煙臺市牟平區大窯鎮蛤堆后高爾夫球場南側，北靠高爾夫球場，與養馬島隔海相望，南側緊依煙威高速，項目周邊情形極其良好，有天賦的休閑、行為、娛樂、度假上風。

接納假設開拓法評估正在開拓的在產物，是在估量估價工具開拓完成后的代價，扣除土地取得本錢及估量開拓進程中的續建用度、稅費和利潤等，以價值余額來確定估價工具的客觀公道價值或代價的要領。其計較公式如下：
含稅在產物代價=續建完成后的房地產代價-續建本錢-打點用度-投資利錢-販賣用度-販賣稅費-續建投資利潤-其他稅費
假設開拓法估算的條件前提如下：
紳士大旅館項目在估價時點正常一連施工，憑證打算于2007年12月尾落成，剩余建樹工期估量為9個月，假設建安費在建樹進程中勻稱投入。

續建完成后的房地產代價簡直定：對擬出售商店，通過資料的匯集、說明和篩選，選取統一供求圈內相同的三宗房地產買賣營業實例作為可比實例，按照買賣營業案例的價值舉辦買賣營業環境、買賣營業期日、地區身分和個體身分批改，確定房地產價值；對擬出租商店，按照估價委托方提供的租賃條約，按所網絡的近期相同房地產租賃案例資料，用收益現值法確定評估值。

A、開拓完成后估價工具的總代價簡直定
a對擬售公寓代價簡直定：估價職員通過資料的匯集、說明和篩選，選取統一供求圈內相同的三宗房地產買賣營業實例作為可比實例。按照買賣營業案例的價值舉辦買賣營業湖北眾聯資產評估有限公司 -29-
“園城股份”擬向“園城實業”刊行股份購置資產評估陳訴書●評估技能聲名—活動資產環境、買賣營業期日、地區身分和個體身分批改，確定房地產價值，詳細見比準價值確定見下表。由于所選可比實例均為正常買賣營業環境下的價值，而且其買賣營業時刻距估價基準日較近，其價值根基無變革，以是買賣營業環境和買賣營業期日均不做批改。（見下表）
擬售公寓較量身分批改系數表
實例 A B C
估價工具
項目 （九哩假期） （九哩假期） （九哩假期）
買賣營業日期 100/100 100/100 100/100 ——
買賣營業環境 100/100 100/100 100/100 ——
地區身分 100/100 100/100 100/100 ——
個體身分 100/128 100/127 100/129 ——
買賣營業均價（元/m 2） 6,959 6,085 6,764 ——
比準價值（元/m 2） 5,437 4,791 5,243 5,157
公寓總代價=18,859.85 5,157=97,260,246.45元
b、對擬出租商店代價簡直定：按照估價委托方提供的租賃條約可知，按照所網絡的近期相同房地產租賃案例資料，用收益現值法確定評估值，則估價工具建樹完成后擬出租商店代價為：
擬售公寓較量身分批改系數表
（1） 衡宇租金(元/平米) 38.00
（2） 衡宇面積（平米） 8,400.00
（3） 年租金收入 （1） （2） （1-20%） 12 3,447,360.00
（4） 年用度 （5）+（6）+（7）+（8） 1,211,659.68
（5） 維修費 1180 （2） (1-0%)/40 80% 394,800.00
（6） 打點費 （3） 5% 172,368.00
（7） 稅金 （3） 17.55% 605,011.68
（8） 保險費 1180 （2） 0.002 39,480.00
（9） 年純收益 （3）-（4） 2,235,700.32
個中：
——年租金收入：空置率取20%；
——維修費：衡宇重置價1180元/平米，剩余行使年限為40年，殘值率為0%，折舊費的20%；
——打點費：取年租金收入的5%；
——稅金：房產稅為租金的12%，業務稅及岡蹲悛租金收入的5.55%；
——保險費：取房地產重置價值的2‰。

按照收益法的根基公式：
P=a/r [1－1/（1+r）n]
式中：P—房地產收益價值
a—年純收益
r—折現率，此處取7%
n—收益期，此處取40年
則：P=2,235,700.32/7% [1－1/（1+7%）40]=29,805,705.73元
c、項目建樹完成后，估價工具的總代價為：
總代價=97,260,246.45+29,805,705.73=127,065,952.18元
B、續建本錢
按照山東省工程造價咨詢公司煙臺分公司提供的紳士大旅館預算書及已落成程造價測算，企業的總投資約為64,005,598.89元；至2007年3月31日止,該項目已建成部門的本錢約為44,023,309.25元；企業還需再投入19,982,289.64元才氣完成該項目標總建樹，本陳訴中的續建本錢接納此價值作為計較依據，則：
續建本錢=19,982,289.64元
C、打點用度
按照評估職員所觀測的資料，今朝煙臺市構筑工程施工企業打點用度一樣平常為構筑用度的3%～5%，則本次評估所選取的打點費率取5%，則打點用度為：
打點用度=19,982,289.64 5%=999,114.48元
D、投資利錢率按中國人民銀行2007年3月18日發布的一年期貸款利錢率6.39%，按單利計息。委托方自2004年1月開工建樹紳士大旅館項目，估量于2007年12月落成，按照煙臺市場環境，假設估價工具完工后即售完，則剩余開拓時刻為9個月。則在產物投資利錢為（設開拓投資為勻稱投入，取在產物代價為V）：
利錢=(19,982,289.64+999,114.48) 6.39% 9/12 1/2+V 6.39% 9/12 1/2
=502,766.90+0.0024V元
E、販賣稅費包羅業務稅、都市維護建樹稅、教誨費附加、印花稅和販賣用度（署理費、告白費等），團結煙臺市的稅收尺度及煙臺市房地產開拓販賣的一樣平常環境，則稅費及販賣用度取樓價的8%。

稅費=127,065,952.18 8%=10,165,276.17元
F、續建投資利潤率按煙臺市構筑市場行情及團結委托方開拓建樹的現實環境取投資方所有投入本錢的30%：
投資利潤=（19,982,289.64+999,114.48） 30%=6,294,421.24元
則：在產物價值=續建完成后的房地產代價-續建本錢-打點用度-投資利錢-販賣稅費-續建投資利潤
在產物價值:
V=127,065,952.18－19,982,289.64－999,114.48－502,766.90-0.0024V－10,165,276.17－6,294,421.24
經計較，V=88,908,703元
G、其他稅費包羅土地增值稅、企業所得稅等。土地增值稅執行30％－60％的超率累進稅率，所得稅稅率為33％。

經測算：
土地增值稅=17,449,487元
企業所得稅=6,699,308元
扣稅后在產物價值V=88,908,703-17,449,487-6,699,308=65,759,908元
在產物評估值為415,223,612元。

④存貨——在用低值易耗品的評估
本次委托評估的在用低值易耗品為為辦大眾具和辦公用品類，依據企業提供的資產清查評估明細表，該部門資產于評估基準日清查調解值為32,684.30元。在用低值易耗品接納五五攤銷法，因為該類用品行使時刻不長，且都能正常行使，以清查調解值作為評估值，在用低值易耗談論估值為32,684元。

4、評估功效
評估功效詳見活動資產各相干科目標評估明細表。

(二)恒久投資評估聲名
“山東天創”納入本次評估范疇的恒久投資為其他股權投資，共3項，賬面代價為83,299,390.94元。個中，煙臺隆城投資有限公司于2006年年底舉辦投資，投資額為58,000,000.00元，占45%，首要從事房地產開拓與販賣；山東置城團體有限公司于2005年舉辦投資，投資額為11,500,000.00元，占8.50%，首要從事房地產開拓與販賣；濟南天業實業有限公司于2006年舉辦投資，投資額為16,000,000.00元，占8.96%，首要從事房地產開拓與販賣。

評估職員對恒久投資一一核實，相識詳細投資情勢、收益獲取方法和占被投資單元成本的比重。因為煙臺隆城投資有限公司的投資時刻較短，且首要用于購置籌備開拓的土地，思量到評估基準日不存在喪失等身分，以恒久投資的清查調解值確定評估值；而山東置城公司和濟南天業實業公司均為參股公司，并且所占比率較小，以被投資單元經審計的報表凈資產乘以權益比例作為評估值。

恒久投資清查明細表（金額單元：人民幣元）
被投資單元（品種） 投資比例 賬面代價 調解后賬面值 評估值
煙臺隆城投資有限公司 45.00% 55,799,390.94 55,799,390.94 55,799,390.94
山東置城公司 8.50% 11,500,000.00 11,500,000.00 9,125,551.50
濟南天業實業公司 8.96% 16,000,000.00 16,000,000.00 19,268,108.38
合 計 83,299,390.94 83,299,390.94 83,299,390.94
(三)呆板裝備評估聲名
1、評估范疇
本次評估涉及的范疇為“山東天創”所有裝備類資產，賬面值別離如下表：
金額單元：人民幣元
調解后賬面值
資產種別 賬面原值 賬面凈值
原值 凈值
裝備類資產 275,578.00 213,580.31 275,578.00 213,580.31
個中：車輛 197,338.00 162,975.54 197,338.00 162,975.54
電子裝備 78,240.00 50,604.77 78,240.00 50,604.77
2、裝備輪廓
該公司申報評估裝備分為電子裝備和運輸車輛，電子裝備均為2005年后購買，首要有電腦、打印機、復印機和空調等，運輸車輛為一輛別克轎車，全部裝備均用于公司一般辦公，裝備技能狀態較好，維護調養環境也較好。

3、評估依據
(1)原國度國資局國資辦發[1996]23號關于轉發《資產評估操縱類型意見（試行）》的關照；
(2)財務部財評字[1999]91號文關于印發《資產評估陳訴根基內容與名目標暫行劃定》的關照；
(3)國經貿經[1997]456號文一關于宣布《汽車報廢尺度》的關照；
(4)國經貿資源[2000]1202號《關于調解汽車報廢尺度多少劃定的關照》中有關劃定確定；
(5)中華人民共和國國務院[2000]（第294號）《中華人民共和國車輛購買稅暫行條例》；
(6)中國統計出書社《最新資產評估常用數據與參考手冊》（第一版）；
(7)中關村在線和較量購物查價網；
(8)世界無邪車價值信息網編印的《世界國產及入口汽車報價》手冊（2007年3月）；
(9)“山東天創”提供的呆板裝備清查評估明細表，部門裝備購買條約，發票—呆板裝備等資料；
(10)評估職員現場勘測，市場觀測及把握的資料。

4、評估措施
(1)評估籌備事變階段
①聽取該公司有關職員關于評估范疇、評估目標及與裝備類資產相干的環境先容，作好響應的記錄；
②按照委估資產的組成特點，憑證劃命名目指導該公司填寫資產清查評估明細表；
③按照評估目標，確定裝備的評估尺度、評估要領；
④當真查閱資產評估申報明細表，制定現場考查和調研打算，確定評估重點。

(2)現場考查階段
①深入現場勘測，以資產占據方提供的資產清查評估明細表為基本，逐臺清稽核實資產，查察裝備外面，齊備環境及運行環境。通過扣問該公司裝備打點職員，相識裝備打點、行使、維護、查驗狀況、實際機能、行使率、齊備率、技能改革狀況等環境，現場勘測中增補完美清查評估明細表的內容，作好相干、須要的記錄；
②舉辦牢靠資產賬薄與明細表的查對事變，相識賬面值的組成。網絡重點裝備的購買憑據，及賬面值組成的管帳資料，裝備運行記錄、大修及檢測記錄、技能參數等技能資料。

(3)評預計較階段
①操作詢價資料和有關的報價手冊、把握的價值變革趨勢資料，按照資產類此外差異，確定合用的計較參數，舉辦說明測算，計較確定重置本錢；
②按照現場觀察記錄和判斷記錄及有關的參數手冊，思量技能性和經濟性貶值身分，說明比擬，計較確定成新率；
③按照重置本錢和成新率，計較種種單項資產的評估值；
④說明、復核、批改、核定評估值，匯總并確定資產評估功效；
⑤撰寫裝備清稽核實聲名和評估技能聲名；
⑥向資產占據方傳遞評估功效，充實思量占據方意見，在原則應承的范疇內恰當調解，最終確定評估功效。

5、評估要領
本項目接納重置本錢法評估。公式：評估值＝重置全價 成新率—呆板裝備
重置全價＝現行市場價值 （1＋運雜費率＋安裝調試費率）
(1)重置全價簡直定
①運輸車輛：按全新車輛的現行市場價值，加上車輛購買稅、牌照費等確定重置本錢。計較公式：
重置本錢=現行市場價值+購買稅+牌照費等用度
②電子裝備參考現行市場價值，作恰當的調解確定重置全價
(2)成新率簡直定
①電子裝備成新率簡直定
依據國度有關技能經濟、財稅政策，通過查閱裝備的技能檔案，現場勘測，從裝備的現實技能狀況、負荷率和操作率、事變情形、維護調養等方面思量有形消費和無形消費，從而確定尚可行使年限，計較出年限法成新率，其計較公式為：
行使年限成新率=尚可行使年限 （已行使年限+尚可行使年限） 100%
本次評估的裝備均為電子裝備，其成新率按年限法成新率確定。

②運輸車輛成新率簡直定
依據國度經貿委等六部委連系宣布的《汽車報廢尺度》（國經貿經字[1997]456號文）及2000年四部委《關于調解汽車報廢尺度多少劃定的關照》劃定的壽命年限、行駛里程和現場勘測的現實車況綜合確定。計較公式：
年限成新率＝(1－已行使年限／劃定行使年限) 100%
里程成新率＝(1－已行駛里程／劃定行駛里程) 100%
本次評估的電子裝備及運輸車輛，其重置本錢均為更新重置本錢，重置本錢中思量了成果性貶值，且全部裝備都在正常行使，滿意該公司一般的辦公需求，因此不光獨思量成果性貶值和經濟性貶值。

6、評估功效
“山東天創”裝備類資產在評估基準日2006年12月31日的評估功效如下表：
呆板裝備類資產清查評估匯總表(金額單元：人民幣元)
科目名稱 賬面值 調解后賬面值 評估代價 增值額 增值率%
裝備原值 275,578.00 275,578.00 264,020 -11,558 -4.19
車 輛 197,338.00 197,338.00 191,000 -6,338 -3.21
電子裝備 78,240.00 78,240.00 73,020 -5,220 -6.67
裝備凈值 213,580.31 213,580.31 227,868 14,288 6.69
車 輛 162,975.54 162,975.54 177,630 14,654 8.99
電子裝備 50,604.77 50,604.77 50,328 -367 -0.73
評估功效詳見車輛、電子裝備清查評估明細表。

7、評估功效說明
經評定估算，裝備類資產評估值為227,868元，較調解后賬面值213,580.31元增值14,288元，增值率為6.69%，增值起因于資產占據方管帳折舊年限與評估中接納的經濟行使年限存在差別所致。

8、出格事項聲名
申報評估車輛別克SGM7200一輛，車牌號碼魯Y25432，其行駛證中權力工錢張兵，“山東天創”已對該車權屬出具了聲名，若因該車權屬產生爭議，其責任由“山東天創”認真。

9、評估案例：
案例一：電子裝備——電腦（申報序號13）
裝備名稱：條記本電腦
規格型號：P1510
出產廠家：富士通
購買日期：2006年3月31日
啟用日期：2006年3月31日
賬面原值：13,800.00元
賬面凈值：11,833.91元
技能參數：CPU范例：奔馳-M（Dothan-400）
最高主頻：1200MHz
內存巨細：256MB
硬盤巨細：30GB
屏幕尺寸：8.9英寸
條記本重量：1000g
(1)根基環境
該裝備今朝存放在公司辦公室，裝備行使狀況較好，一般維護環境較好，且有專人認真保管。

(2)重置全價簡直定
經查詢IT產物專業網站中關村在線及煙臺市部門電腦專賣店，經說明調解確定該裝備的現行時價為13,500.00元。該裝備由經銷商送貨上門，并認真調試，故該裝備的重置全價為13,500.00元。

(3)成新率簡直定：
該裝備為電子裝備，接納年限法成新率。

裝備購于2006年3月31日，至評估基準日已行使13個月，參閱《資產評估常用數據與參數手冊》，此類裝備的經濟行使年限為5年，則：
年限成新率＝[1-13/（5 12）] 100%＝78.3%
取78%
(4)評估值簡直定：
評估值＝重置全價 成新率＝13,500.00 78%＝10,530.00元
案例二：車輛——別克轎車
(1)裝備輪廓
車輛名稱及型號規格：別克SGM7200轎車
車牌號碼：魯Y25432
出產廠家：上海通用
購買日期：2006年3月
啟用日期：2006年3月
賬面原值：197,338.00
賬面凈值：172,347.12
數目：1輛
該車顏色為玄色，排量2.0升，油耗6.3升/百公里，最高時速170公里/小時，配有雙氣囊及ABS防抱死辦法。

(2)重置全價簡直定
重置全價=現行市場價值+購買稅+牌照費等用度
經查詢平靜洋汽車網、煙臺市別克車經銷4S店及由世界無邪車價值信息網編印的《世界國產及入口汽車報價》手冊2007年3月期刊，此類車型的現行售價為175,800.00元。

依據中華人民共和國國務院[2000]（第294號）《中華人民共和國車輛購買稅暫行條例》，購買稅按不含增值稅的購車價值的10%計，即15,025.64元。

經查詢煙臺市交管部分，該市治理車輛牌證費為200元，則：
重置全價=175,800.00+15,025.64+200
=191,025.64（元）
取整到百位為191,000.00元
(3)成新率簡直定
成新率=理論成新率 40%+判斷成新率 60%，
①理論成新率＝Min(年限成新率，里程成新率)，既孰低原則。

年限成新率＝(1－已行使年限／劃定行使年限) 100%
里程成新率＝(1－已行駛里程／劃定行駛里程) 100%
依據國經貿資源[2000]1202號《關于調解汽車報廢尺度多少劃定的關照》中有關劃定，該車的經濟行使年限為15年，劃定行駛里程為50萬公里，今朝該車已行使12個月，已行駛35600公里，則：
年限法成新率=[1-12/（15 12）] 100%=93.33%
里程成新率=（1-35600/500000） 100%=92.88%
按照孰低原則，取理論成新率為92.88%
②判斷成新率通過勘測判斷打分法得到。

車輛勘測判斷打分表
裝備首要部
檢測項目 尺度分 現實狀況描寫 實測分值
分項目名稱
氣缸壓力是否切合劃定值,機油是否 能正常動員，無異
動員機及離 泄漏、冷卻體系是否漏水、燃油耗損 常征象，各事變參
35 33
合器總成 量是否在正常范疇內、焚燒有無斷火 數均在正常范疇
征象及連桿軸承有無非常振動等 內
工字梁和轉向節應無變形及裂紋，轉 前后橋無變形及
前橋和后橋 向體系操縱應精練機動，差速器及半 裂紋，操縱機動，
15 14
總成 軸應無敲擊聲或坎坷變革響聲，各結 無撞擊聲，團結部
合部位不應承漏油 位無漏油
運轉中齒輪不該有脫檔、跳檔及非常 齒輪未脫檔、跳
變速箱總成 8 7
聲響，變速桿不該有明明發抖等 檔，變速桿無非常
車架應無變形，各焊接口應無裂紋及 車架無變形，焊口
車架總成 12 11
損傷，各鉚接件應一切無松動征象 無裂紋、松動
車身有無碰傷、脫漆、繡蝕，門窗玻 車身油漆完備，門
車身總成 璃齊備，密封精采，車箱齊備，割冷 22 窗齊備，密封良 21
裝置正常事變，音響結果精采等 好，車箱齊備
制動體系電體系正常事變，各部位不 電器體系事變正
其他 8 7
得漏氣漏油 常，無漏氣漏油
合 計 100 93
該車技能判斷成新率為93%
綜合成新率=技能判斷法成新率 60%+基本成新率 40%
=93% 60%+92.88% 40%=92. 95%
取整為93%
(4)評估值簡直定
評估值＝重置全價 成新率
＝191,000.00 93%＝177,630.00（元）
評估技能聲名—衡宇構筑物
(四)衡宇構筑物評估聲名
1、評估范疇
此次評估范疇為“山東天創所有衡宇構筑物類資產，共1項，構筑面積1,021.74平方米。清查調解后，衡宇構筑物類資產賬面代價為原值2,880,000.00元，凈值2,583,475.20元。

2、資產輪廓
(1)根基環境
企業申報清稽核實的衡宇構筑物類資產位于山東省煙臺市福山區福海路160號百舸苑大旅館第七層，該地段位于福山區兩條骨干道福海路和北一起的夾角，地理位置異常良好，為福山區籌劃中將來的貿易中心。衡宇構筑物類資產首要特點如下：
該衡宇始建于1984年，為框架布局，是按三星級旅館尺度制作的當代化旅館，企業于2004年9月購入其第七層后從頭舉辦了裝修，將其作辦公行使。

企業按期對衡宇舉辦正常調養和維護，衡宇外面成色較好，可以或許較好的滿意行使必要。

(2)首要構筑物輪廓
辦公樓位于百舸苑大旅館七樓，為框架布局構筑物，構筑面積1021.74平方米。構筑園地種別為Ⅰ類、主體抗震品級為七級，抗震設防列度為6度，計劃行使年限為50年。

基本工程：接納鋼筋混凝土灌注樁，鋼筋混凝土承臺，基本梁；
主體工程：C25鋼筋混凝土柱、C25鋼筋混凝土梁、懸挑梁，實心粘土磚保溫墻體；
門窗：大門為不銹鋼框的帶亮玻璃門、帶門套實木花式門、雙層真空玻璃彩鋼窗；
樓梯：現澆鋼筋混凝土樓梯，木制扶手，二部三菱載人電梯；
裝飾工程：外墻刷涂料，幕墻；內墻刷乳膠漆，貼墻紙；淡色地毯；踢腳線；600 600輕鋼龍骨石膏板吊頂；
水電辦法：PVC上下水；220V電源供照明行使。

3、評估依據
(1)原國度國有資產打點局國資辦發[1996]23號《資產評估操縱類型意見（試行）》；
(2)資產占據方申報的衡宇構筑物類資產清查評估明細表；
(3)中國人民銀行金融機構存款基準利率表（2007年3月18日開始執行）；
(4)資產占據方提供的衡宇全部權證、土地行使權證；
(5)評估職員現場勘測記錄事變稿本。

4、評估進程
對企業申報的衡宇構筑物類資產評估進程，大抵分為以下幾個階段：
起首，是網絡原料及籌備階段。評估職員進入現場后，依據資產清查評估明細表，網絡企業有關衡宇構筑物類產權環境聲名原料，確定資產權屬，核實資產的原始代價組成。

其次，是實地勘測階段，按照企業申報的衡宇構筑物類資產清查評估明細表舉辦現場實物勘測。

再次，是評估作價階段。按照煙臺市相同房地產市場觀測，對評估工具，按照所網絡的近期相同房地產租賃案例資料，用收益現值法確定評估值，最終獲得以2007年3月31日為基準日的評估功效。

5、評估要領
評估職員在當真說明研究所把握的資料，舉辦實地勘測和對相鄰地區的房產觀測之后，思量福山區寫字樓買賣營業不活潑，價值行情不易網絡，而租賃市場相對不變，故接納收益現值法舉辦評估。收益現值法的根基道理是，估量估價工具將來的正常凈收益，選用恰當的成本化率將其折現到估價時點后累加，以此估算估價工具的客觀公道價值或代價的一種評估要領。公式為：
n
P＝∑A/(1+R) i
i=1
個中：P為委估房產的評估值，n為收益年限，A年純收益，R為折現率。

6、評估功效
在實驗了上述資產評估措施和要領后，“山東天創”衡宇構筑物在2007年3月31日為評估基準日的評估代價如下表：（金額單元：人民幣元）
資產名稱 賬面代價 調解后代價 評估代價 增值額 增值率%
衡宇 2,583,475.20 2,583,475.20 3,478,102 894,627 34.63
合計 2,583,475.20 2,583,475.20 3,478,102 894,627 34.63
轉(四)

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