樹欲靜而風(fēng)不止，成本對(duì)付房地產(chǎn)的偏好并未改變。

11月15日，新城成長(zhǎng)控股有限公司公布，第一曼哈頓(First Manhattan Co.)成為新城成長(zhǎng)的首要計(jì)謀股東，第一曼哈頓通過(guò)二級(jí)市場(chǎng)買入新城控股;同一天，金科告示披露參股融創(chuàng)南寧項(xiàng)目49%，并提供13億元包管。

近期，房地產(chǎn)的吞并收購(gòu)、交織持股等成本運(yùn)作不絕，宏觀調(diào)控導(dǎo)致市場(chǎng)放緩的背后，企業(yè)似乎為“過(guò)冬”儲(chǔ)蓄彈藥。如11月14日，昆明(樓盤)百貨大樓(團(tuán)體)股份有限公司披露重大資產(chǎn)重組，擬收購(gòu)北京我愛(ài)我家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司100%股權(quán)。

對(duì)此，易居研究院智庫(kù)研究中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，近期種種并購(gòu)案例增加，或與以下三個(gè)身分有干系：房企近期拿地感受壓力較大，因此轉(zhuǎn)向并購(gòu)市場(chǎng)，禁錮風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小;二級(jí)市場(chǎng)呈現(xiàn)上漲態(tài)勢(shì)，大都房企股價(jià)偏低，此時(shí)進(jìn)入贏利機(jī)遇大;受恒大、融創(chuàng)并購(gòu)案影響，部分房企也選擇了此類曲線擴(kuò)張方法。

資源共享與過(guò)橋融資活潑

差別于以往多次調(diào)控下的被動(dòng)求生，此次調(diào)控周期內(nèi)，房企主動(dòng)引入計(jì)謀相助搭檔或?qū)で筚Y源共享相助的案例較多。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者調(diào)研獲悉，本年下半年，至少有10家房企主動(dòng)以股權(quán)并購(gòu)方法引入成本。

大房企在項(xiàng)目上的資金相助最為頻仍，碧桂園、恒大可謂此方好手。如本年7月，碧桂園和北京(樓盤)銀信投資團(tuán)體、上海復(fù)地團(tuán)體針對(duì)西安(樓盤)(樓盤)“俊麗全國(guó)”項(xiàng)目簽定三方相助協(xié)議。

高盛高華證券乃至宣布研報(bào)估量，2016年四序度至2017年一季度前后，房地產(chǎn)龍頭將越發(fā)活潑地參加整合收購(gòu)杠桿率較高或盈利手段較弱的企業(yè)。

11月3日，當(dāng)代置業(yè)公布與信達(dá)團(tuán)體旗下全資子公司中國(guó)信達(dá)(香港)資產(chǎn)打點(diǎn)有限公司簽訂股份認(rèn)購(gòu)協(xié)議。認(rèn)購(gòu)?fù)瓿珊螅�后者成為�?dāng)代置業(yè)第二大股東。信達(dá)香港為此耗資2.673億港元。按照認(rèn)購(gòu)協(xié)議，所籌集資金將用作當(dāng)代置業(yè)一般營(yíng)運(yùn)資金。

一名業(yè)內(nèi)人士指出，當(dāng)代置頤魅這一流動(dòng)相當(dāng)于過(guò)橋融資。對(duì)此，信達(dá)地產(chǎn)(600657,股吧)也曾在上海新江灣城項(xiàng)目如法炮制。

信達(dá)地產(chǎn)全資子公司上海信達(dá)銀泰和上海坤瓴投資，曾在本年1月聯(lián)手創(chuàng)立上海泰瓴置業(yè)有限公司，設(shè)立由上海信達(dá)匯融股權(quán)投資基金打點(diǎn)有限公司作為平凡合資人的寧波(樓盤)匯融沁齊股權(quán)投資合資企業(yè)(有限合資)作為融資主體，并以該有限合資企業(yè)的名義對(duì)上海坤瓴投資舉辦增資以及對(duì)項(xiàng)目公司提供借錢，以滿足本項(xiàng)目的資金需要。

協(xié)議簽定后，公司將向?qū)幉▍R融沁齊股權(quán)投資合資企業(yè)(有限合資)繳支付資13.75億元，對(duì)上海坤瓴投資新增認(rèn)繳并實(shí)繳出資共875萬(wàn)元。買賣業(yè)務(wù)完成后，上海坤瓴投資股權(quán)結(jié)構(gòu)為公司持有8.75%股份，寧波匯融沁齊股權(quán)投資合資企 業(yè)(有限合資)持有80%股份，泰禾團(tuán)體(000732,股吧)持有11.25%股份。

在隨后的11月，信達(dá)地產(chǎn)再度邀請(qǐng)?zhí)┖檀�建其深�?樓盤)項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)資源共享。

同策咨詢研究部總監(jiān)張雄偉指出，當(dāng)下的行業(yè)成長(zhǎng)導(dǎo)致房企心態(tài)變得起勁開放。大大都房企仍然想“傍大款”，市場(chǎng)一旦調(diào)解，房企不只不慌，與氣力房企相助就相當(dāng)于有成長(zhǎng)機(jī)遇。

房企間相助開發(fā)與資源共享的大概性也越來(lái)越大。如綠地此前并購(gòu)協(xié)信40%股權(quán)，不只讓協(xié)信擁有氣力相助方，拓展了融資空間，對(duì)綠地而言，也可借力協(xié)信的商辦運(yùn)營(yíng)平臺(tái)把商辦業(yè)務(wù)做大做強(qiáng)。

張雄偉指出，恒大、綠地、融創(chuàng)等資源、資金優(yōu)勢(shì)方而言，通過(guò)股權(quán)收購(gòu)，不只可以得到股權(quán)投資回報(bào)和收益，也有成本市場(chǎng)所得，乃至還可以得到被收購(gòu)方的地皮股權(quán)，實(shí)現(xiàn)連系開發(fā)擴(kuò)大局限的目的。另外，有的房企意在借殼上市，回歸A股，比如萬(wàn)達(dá)收購(gòu)中體財(cái)富(600158,股吧)、恒大收購(gòu)深深房等等。

庫(kù)存壓力

克爾瑞研究中心年頭的一份大數(shù)據(jù)調(diào)研顯示，寬松政策下，商品房銷售顯著好轉(zhuǎn)并在2015年創(chuàng)新高，但銷售與投資背離的現(xiàn)象并未扭轉(zhuǎn)，庫(kù)存還是2016年制約房地產(chǎn)開發(fā)投資回升的要害身分。

房企庫(kù)存上升有案例可循。本年三季度，信達(dá)地產(chǎn)大量預(yù)付工程款和地皮款轉(zhuǎn)入存貨，增加存貨金額;同時(shí)依托中國(guó)信達(dá)的金融資源轉(zhuǎn)型為“金融+地產(chǎn)”模式，加快了地皮儲(chǔ)蓄和項(xiàng)目開發(fā)節(jié)拍。本年三季度，信達(dá)地產(chǎn)新增地皮權(quán)益面積77.4萬(wàn)平方米，而整年打算拿地僅80億元。

上述大數(shù)據(jù)調(diào)研還顯示，估量到2016年下半年開發(fā)投資增速將會(huì)回升，雖然高庫(kù)存會(huì)延遲投資傳導(dǎo)效應(yīng)，但精采的銷售行情勢(shì)必會(huì)發(fā)動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)投資額在下半年增加。尤其是一、二線都市存量快速去化后，開發(fā)投資節(jié)拍一定會(huì)慢慢加快。

克爾瑞研究中心從經(jīng)濟(jì)“不變器”角度說(shuō)明，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速與GDP的增速約莫在1：0.7閣下。以此來(lái)看，若是GDP最低維持6.5%閣下增幅，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速則需要保持在10%閣下。

同策咨詢研報(bào)功效也有異曲同工之妙，制止2016年三季度，50家A股樣本房企存貨總額34194億元，與本年上半年的32692億元對(duì)比，增加4.6%，較2015年同期增加16.79%，樣本房企存貨總額上漲，首要由大型房企發(fā)動(dòng)，存貨排名TOP30的房企存貨總額占105家樣本企業(yè)總額的82.2%，與客歲的80%對(duì)比，擴(kuò)大2.2%;與本年上半年的81.9%對(duì)比擴(kuò)大0.3%。

從企業(yè)層面看，2016年三季度，56%的房企存貨同比上漲，存貨下降的企頤魅占比44%，存貨同比下降的房企數(shù)量較本年上半年擴(kuò)大6%，小型房企加速退出房地產(chǎn)行業(yè)。

值得存眷的是， 本年三季度，存貨排名第一的房企仍然是萬(wàn)科，且存貨局限環(huán)比2016年中期擴(kuò)大193億元;排名第二的是綠地控股(600606,股吧)，收購(gòu)庫(kù)存雪地靴,回收庫(kù)存雪地靴，存貨局限在2016年上半年的基本上，進(jìn)一步擴(kuò)大216億元;從存貨環(huán)比上漲比例來(lái)看，收購(gòu)庫(kù)存服裝，本年三季度，存貨上漲幅度最大的是信達(dá)地產(chǎn)，上漲幅度為45.38%，存貨金額從上半年的334億元，擴(kuò)大到485億元，上漲金額高出150億元，上漲金額及幅度均位于火線。

按照本年三季度A股上市房企存貨排名情形，存貨局限高出千億元的房企仍然是6家，別離是萬(wàn)科4467億元、綠地控股4281億元、保利地產(chǎn)(600048,股吧)2974億元、招商蛇口1356億元、中原幸福(600340,股吧)1307億元以及首開股份(600376,股吧)1188億元。存貨局限高出千億元的房企排名較不變，且除了保利地產(chǎn)環(huán)比有小幅下滑以外，其他5家房企存貨局限均保持不變?cè)鲩L(zhǎng)。

因此，嚴(yán)躍進(jìn)以為，部分房企參加項(xiàng)目或股權(quán)并購(gòu)，是一種曲線擴(kuò)張模式。純真地從地皮市場(chǎng)上獲取地皮本錢太高，風(fēng)險(xiǎn)較大，并購(gòu)顯然更有勝算。其它，部分小企業(yè)受制于財(cái)務(wù)壓力，也會(huì)采納并購(gòu)方法獲取融資。從并購(gòu)的層面來(lái)看，企業(yè)對(duì)付掌控成長(zhǎng)方向有更多的領(lǐng)略，同時(shí)也浮現(xiàn)了此類地產(chǎn)企業(yè)后續(xù)現(xiàn)實(shí)上面臨了一個(gè)較大的狐疑，即怎樣運(yùn)用手中現(xiàn)金和擴(kuò)大企業(yè)局限。部分并購(gòu)也大概會(huì)引起后續(xù)資金鏈?zhǔn)站o，以是并購(gòu)背后的風(fēng)險(xiǎn)把控也需要防御。

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