海寧皮城：擬收購股權涉及的燈塔佟二堡海寧皮革城有限責任公司股東全部權益價值評估項目資產評估報告 公告日期 2015-05-06 海寧中國皮革城股份有限公司擬收購股權
涉及的燈塔佟二堡海寧皮革城有限責任公司
       股東全部權益價值評估項目
          資 產 評 估 報 告
          坤元評報〔2015〕165 號
          坤元資產評估有限公司
           二〇一五年五月五日
                                                目          錄注冊資產評估師聲明 ............................................................................................. 1資產評估報告摘要 ............................................................................................. 2資產評估報告正文 ............................................................................................. 5
    一、 委托方、被評估單位及其他評估報告使用者 .................................5
    二、 評估目的 ...............................................................8
    三、 評估對象和評估范圍 .....................................................8
    四、 價值類型及其定義 ......................................................10
    五、 評估基準日 ............................................................11
    六、 評估假設 ..............................................................11
    七、 評估依據 ..............................................................12
    八、 評估方法 ..............................................................14
    九、 評估過程 ..............................................................23
    十、 評估結論 ..............................................................25
    十一、 特別事項說明 ........................................................27
    十二、 評估報告使用限制說明 ................................................29資產評估報告備查文件 .................................................................................... 30評估結果匯總表及明細表 .................................................................................... 97海寧中國皮革城股份有限公司擬收購股權涉及的
    燈塔佟二堡海寧皮革城有限責任公司股東全部權益價值評估項目           資產評估報告
                              注冊資產評估師聲明
    一、我們在執行本資產評估業務中,遵循有關法律法規和資產評估準則,恪守獨立、客觀和公正的原則,根據我們在執業過程中收集的資料,評估報告陳述的內容是客觀的,并對評估結論合理性承擔相應的法律責任。
    二、評估對象涉及的資產、負債清單等由委托方、被評估單位申報并經其簽章確認;所提供資料的真實性、合法性、完整性,恰當使用評估報告是委托方和相關當事方的責任。
    三、我們與評估報告中的評估對象沒有現存或者預期的利益關系;與相關當事方沒有現存或者預期的利益關系,對相關當事方不存在偏見。
    四、我們按照有關準則的要求對評估報告中的評估對象及其所涉及資產進行了必要的現場調查;我們已對評估對象及其所涉及資產的法律權屬狀況給予必要的關注,對評估對象及其所涉及資產的法律權屬資料進行了查驗。但評估報告不能作為對評估對象及相關資產的法律權屬的確認和保證。
    五、我們出具的評估報告中的分析、判斷和結論受評估報告中假設和限定條件的限制,評估報告使用者應當充分考慮評估報告中載明的假設、限定條件、特別事項說明及其對評估結論的影響。
                                              1            坤元資產評估有限公司海寧中國皮革城股份有限公司擬收購股權涉及的
    燈塔佟二堡海寧皮革城有限責任公司股東全部權益價值評估項目            資產評估報告
           海寧中國皮革城股份有限公司擬收購股權
         涉及的燈塔佟二堡海寧皮革城有限責任公司
                       股東全部權益價值評估項目
                                    資產評估報告
                                   坤元評報〔2015〕165 號
                                         摘        要
       以下內容摘自評估報告正文,欲了解本評估項目的詳細情況和合理理解評估結論,應當認真閱讀評估報告正文。
    一、委托方和被評估單位及其他評估報告使用者
    本次資產評估的委托方為海寧中國皮革城股份有限公司(以下簡稱“海寧皮城股份公司”),被評估單位為燈塔佟二堡海寧皮革城有限責任公司(以下簡稱“佟二堡皮城公司”)。
    根據《資產評估業務約定書》,本評估報告的其他使用者為國家法律、法規規定的評估報告使用者。
    二、評估目的
    海寧皮城股份公司擬收購佟二堡皮城公司的部分股權,根據評估業務約定書的約定,需要對佟二堡皮城公司的股東全部權益價值進行評估。
    本次評估目的是為該經濟行為提供佟二堡皮城公司股東全部權益價值的參考依據。
    三、評估對象和評估范圍
    評估對象為涉及上述經濟行為的佟二堡皮城公司的股東全部權益。
    評估范圍為佟二堡皮城公司的全部資產及相關負債,包括流動資產、非流動資
                                              2             坤元資產評估有限公司海寧中國皮革城股份有限公司擬收購股權涉及的
    燈塔佟二堡海寧皮革城有限責任公司股東全部權益價值評估項目             資產評估報告產及流動負債、非流動負債。按照佟二堡皮城公司提供的截至 2014 年 12 月 31 日業經審計的會計報表(母公司報表口徑)反映,資產、負債和股東權益的賬面價值分別為 1,630,731,066.12 元、1,007,192,967.00 元和 623,538,099.12 元。
    四、價值類型及其定義
    本次評估的價值類型為市場價值。
    市場價值是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強迫的情況下,評估對象在評估基準日進行正常公平交易的價值估計數額。
    五、評估基準日
    評估基準日為 2014 年 12 月 31 日。
    六、評估方法
    根據評估對象、價值類型、資料收集情況等相關條件,本次分別采用資產基礎法和收益法進行評估。
    七、評估結論
    經綜合分析,本次評估最終采用收益法的評估結果,佟二堡皮城公司股東全部權益的評估價值為 1,594,542,500.00 元(大寫為人民幣壹拾伍億玖仟肆佰伍拾肆萬貳仟伍佰元整)。
    八、評估結論的使用有效期
    本評估結論的使用有效期為一年,即自評估基準日 2014 年 12 月 31 日起至 2015年 12 月 30 日止。
    九、對評估結論產生影響的特別事項
    1. 截至評估基準日,評估對象和相關資產的法律權屬資料存在以下瑕疵情況:
    (1) 列入評估范圍的的投資性房地產和建筑物類固定資產中,有建筑面積合計209,091.30 平方米(其中投資性房地產 194,674.80 平方米,建筑物類固定資產14,416.50 平方米),合計賬面原值 616,384,535.56 元、賬面凈值 588,401,597.82元的房屋,均未取得《房屋所有權證》;
    (2) 二廳市場系外購取得的房地產,《國有土地使用證》登記的土地使用權人仍
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    燈塔佟二堡海寧皮革城有限責任公司股東全部權益價值評估項目             資產評估報告為原業主“燈塔市佟二堡金茂物業有限公司”,尚 未變更;登記的使用權面積12,000.00 平方米為整幢樓的用地面積,未按佟二堡皮城公司擁有房屋的相應占地面積進行分割。截至評估基準日,因規劃調整等原因,二廳市場整體處于閑置狀態。
    (3) 員工宿舍 1 套,建筑面積為 112.00 平方米,系外購取得的房屋,已辦理《房屋所有權證》,但無相應的《國有土地使用證》。
    佟二堡皮城公司提供了建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、購買合同等原始取得資料,承諾上述資產屬于佟二堡皮城公司所有。
    上述未取得《房屋所有權證》房屋的建筑面積由佟二堡皮城公司依據測繪報告等資料提供,若將來辦理房屋所有權證時的建筑面積發生變化,會對評估結果產生影響,且本次評估時亦未考慮相關辦證費用。
    2. 本次評估對象為企業股東全部權益價值,部分股東權益價值并不必然等于股東全部權益價值和股權比例的乘積,可能存在控制權溢價或缺乏控制權的折價。本次評估亦未考慮流動性因素對評估對象價值的影響。
    評估報告的特別事項說明和使用限制說明請認真閱讀資產評估報告正文。
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         涉及的燈塔佟二堡海寧皮革城有限責任公司
                       股東全部權益價值評估項目
                                    資產評估報告
                                   坤元評報〔2015〕165 號海寧中國皮革城股份有限公司:
    坤元資產評估有限公司接受貴公司的委托,根據有關法律、法規和資產評估準則、資產評估原則,采用資產基礎法和收益法,按照必要的評估程序,對貴公司擬收購股權涉及的燈塔佟二堡海寧皮革城有限責任公司股東全部權益在 2014 年 12 月31 日的市場價值進行了評估。現將資產評估情況報告如下:
    一、委托方、被評估單位及其他評估報告使用者
    本次資產評估的委托方為海寧中國皮革城股份有限公司,被評估單位為燈塔佟二堡海寧皮革城有限責任公司。
    (一) 委托方概況
    1. 名稱:海寧中國皮革城股份有限公司(以下簡稱“海寧皮城股份公司”)
    2. 住所:浙江省海寧市海州西路 201 號
    3. 法定代表人:任有法
    4. 注冊資本:112,000.00 萬元
    5. 公司類型:其他股份有限公司(上市)
    6. 企業法人營業執照注冊號:330481000010962
    7. 發照機關:浙江省工商行政管理局
    8. 經營范圍:市場開發建設和經營管理,投資管理,物業管理,房地產開發經營。
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    (二) 被評估單位概況
    一) 企業名稱、類型與組織形式
    1. 名稱:燈塔佟二堡海寧皮革城有限責任公司(以下簡稱“佟二堡皮城公司”)
    2. 住所:燈塔市佟二堡鎮佟二堡村
    3. 法定代表人:王英
    4. 注冊資本:3,582.94 萬元人民幣
    5. 公司類型:有限責任公司(國有控股)
    6. 企業法人營業執照注冊號:211022003023609
    7. 發照機關:燈塔市工商行政管理局
    8. 經營范圍:市場開發建設和經營管理,投資管理,物業管理,房地產開發經營。(國家法律法規規定需經審批的未獲得批準前不得生產經營)。(依法須經批準的項目,經相關部門批準后方可開展經營活動)。
    二) 企業歷史沿革
    佟二堡皮城公司成立于 2009 年 5 月 5 日,初始注冊資本 3,000 萬元,成立時股東和出資情況如下:海寧皮城股份公司出資 3,000 萬元(占注冊資本的 100.00%)。
    根據 2010 年 4 月 5 日股東會決議,佟二堡皮城公司增加注冊資本人民幣 582.94萬元,由陳品旺出資 291.47 萬元認繳新增注冊資本 291.47 萬元、吳應杰出資 291.47萬元認繳新增注冊資本 291.47 萬元。
    經上述變更后,截至評估基準日,佟二堡皮城公司的注冊資本為 3,582.94 萬元,股權結構如下:
                  股東名稱                        出資額(萬元)     出資比例
    海寧中國皮革城股份有限公司                          3,000.00       83.74%
    陳品旺                                               291.47         8.13%
    吳應杰                                               291.47         8.13%
                   合   計                           3,582.94       100.00%
    三) 被評估單位前三年及截至評估基準日的資產、負債狀況及經營業績(母公司報表口徑)見下表:
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                                                                                   單位:人民幣元
    項目名稱     2011 年 12 月 31 日   2012 年 12 月 31 日   2013 年 12 月 31 日          基準日
    資產             891,110,545.22      1,269,269,722.31      1,387,553,038.85       1,630,731,066.12
    負債             629,961,539.37        884,908,008.48        914,617,570.70       1,007,192,967.00
    股東權益         261,149,005.85        384,361,713.83        472,935,468.15         623,538,099.12
    項目名稱           2011 年              2012 年               2013 年                2014 年
    營業收入         427,138,008.70        308,173,069.10        322,433,771.95         316,138,002.28
    營業成本          55,007,272.49         79,026,398.16         38,669,181.11          44,294,721.60
    利潤總額         296,571,331.73        164,806,331.37        118,326,299.88         201,249,375.14
    凈利潤           222,217,085.09        123,212,707.98         88,573,754.32         150,602,630.97
    上述年度及基準日的財務報表均經注冊會計師審計,且均出具了無保留意見的審計報告。
    四) 公司經營概況
    佟二堡皮城公司主營業務為投資開發建設和經營佟二堡海寧皮革城。佟二堡海寧皮革城位于遼寧省燈塔佟二堡經濟特區,占地面積 450 畝,總建筑面積達 55.4萬平方米,包括一、二、三期。其中一期為 16.2 萬平方米的四層交易大市場和 1.4萬平方米的十四層商務酒店;二期為 9.3 萬平方米的裘皮皮裝品牌廣場、2.8 萬平方米原輔料市場;三期項目占地為 189 畝,總建筑面積達 26 萬平方米,包括品牌生活館、時尚創業園和 2 幢 17 層雙塔式高層建筑。佟二堡海寧皮革城以大東北皮革、皮草購物第一品牌為市場定位,匯集國內外皮裝、皮草精品,功能齊全、環境優雅、購物方便,打造集批發展示、購物旅游、餐飲住宿為一體的特色旅游購物中心,和東北地區皮革產品的集散中心、信息中心。市場先后被評為“遼陽市服務業發展貢獻單位”,“遼陽市旅游購物示范店”等榮譽稱號。
    (三) 委托方與被評估單位的關系
    委托方擬收購被評估單位的部分股權。
    (四) 其他評估報告使用者
    根據《資產評估業務約定書》,本評估報告的其他使用者為國家法律、法規規定的評估報告使用者。
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    二、評估目的
    海寧皮城股份公司擬收購佟二堡皮城公司的部分股權,需要對該經濟行為涉及的佟二堡皮城公司股東全部權益價值進行評估。
    本次評估目的是為該經濟行為提供佟二堡皮城公司股東全部權益價值的參考依據。
    三、評估對象和評估范圍
    根據評估業務約定書的約定,評估對象為涉及上述經濟行為的佟二堡皮城公司的股東全部權益。
    評估范圍為佟二堡皮城公司的全部資產及相關負債,包括流動資產、非流動資產及流動負債、非流動負債。按照佟二堡皮城公司提供的業經天健會計師事務所(特殊普通合伙)審計的截至 2014 年 12 月 31 日會計報表(母公司報表口徑)反映,資產、負債及股東權益的賬面價值分別為 1,630,731,066.12 元、1,007,192,967.00元和 623,538,099.12 元。具體內容如下:
                                                                      金額單位:人民幣元
                  項    目                         賬面原值             賬面凈值
    一、流動資產                                                            408,123,583.94
    二、非流動資產                                                         1,222,607,482.18
    其中:長期股權投資                                                           500,000.00
       投資性房地產                                1,234,111,024.45      1,143,612,302.66
       固定資產                                       85,530,725.45         72,861,961.78
       無形資產                                                              2,688,493.00
       其中:無形資產-土地使用權                                             2,647,789.05
       遞延所得稅資產                                                        2,944,724.74
       資產總計                                                          1,630,731,066.12
    三、流動負債                                                            743,089,543.60
    四、非流動負債                                                          264,103,423.40
       負債合計                                                          1,007,192,967.00
       股東權益合計                                                       623,538,099.12
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      1. 主要資產情況:
      (1) 存貨
      存貨賬面價值 399,530,453.87 元,包括開發產品和開發成本。
      1) 開發產品
      賬面價值 14,289,641.63 元,系已開發完成的佟二堡海寧皮革城二期原輔料市場的未售房源。佟二堡海寧皮革城二期原輔料市場總建筑面積 28,207.61 平方米,截至評估基準日,剩余未售建筑面積 5,776.13 平方米。
      2) 開發成本
      賬面價值 385,240,812.24 元,系佟二堡海寧皮革城項目三期科技研發加工園已支出的成本。
      佟二堡海寧皮革城三期項目位于佟二堡鎮佟二堡村昌盛街以南、佟二堡海寧皮革城一期市場對面,項目總建筑面積 255,180.89 平方米,包括 134,159.89 平方米的品牌生活館、64,309.60 平方米的高層公寓辦公樓及裙房商鋪、56,711.40 平方米的科技研發加工創業園區的多層辦公樓。截至評估基準日,品牌生活館于 2014 年 8月開業,高層公寓辦公樓及裙房商鋪和創業園區多層辦公樓尚未完工。
      (2) 長期股權投資
      長期股權投資賬面價值 500,000.00 元,被投資單位共 1 家,系佟二堡皮城公司的全資子公司,基本情況如下表所示:
                                                                      減值
    序號         被投資單位名稱         投資日期 股權比例     賬面余額           賬面價值
                                                                      準備
        燈塔佟二堡皮革城商務酒店有
    1                                2012.12        100%      500,000.00 0.00      500,000.00
        限公司
      (3) 投資性房地產
      投資性房地產合計賬面原值 1,234,111,024.45 元,賬面凈值 1,143,612,302.66元,包括佟二堡海寧皮革城一期市場、二期裘皮市場及原輔料市場、三期品牌生活館以 及二廳市場 用于出租的房屋 及對應的土地使用權 ,其中房屋建筑物面積361,059.81 平方米,土地使用權面積 179,512.39 平方米,均位于燈塔市佟二堡鎮佟二堡村。
      投資性房地產中,三期品牌生活館、二期裘皮市場及原輔料市場的房屋建筑物均未辦妥《房屋所有權證》,合計建筑面積 194,674.80 平方米;二廳市場的《國有
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    燈塔佟二堡海寧皮革城有限責任公司股東全部權益價值評估項目                         資產評估報告土地使用證》未變更土地使用權人,登記的使用面積為整幢樓的用地面積而未按佟二堡皮城公司擁有房屋的相應占地面積進行分割。截至評估現場日,除二廳市場暫時閑置外,其余房屋均處于已出租或招租中。
    (4) 建筑物類固定資產
    建筑物類固定資產賬面原值 53,344,899.83 元,賬面凈值 48,986,303.70 元,建筑面積合計 15,551.58 平方米,包括佟二堡海寧皮革城一期市場與二期原輔料市場的物管用房、一期商務樓、佟二堡五區水利商品樓(員工宿舍),均位于燈塔市佟二堡鎮佟二堡村,除員工宿舍為磚混結構,其余房屋建筑物為鋼混結構。
    二期原輔料市場的物業用房和一期商務樓均尚未辦理《房屋所有權證》,房屋建筑物面積 14,416.50 平方米;員工宿舍為購入取得房屋,已辦理《房屋所有權證》,無相應的《國有土地使用證》。各項房屋均處于正常使用中。
    (5) 設備類固定資產
    列 入 評 估 范 圍 的 設 備 類 固 定 資 產 共 計 697 臺 ( 套 / 輛 ), 合 計 賬 面 原 值32,185,825.62 元,賬面凈值 23,875,658.08 元,主要包括電腦、打印機、空調等電子設備、西子奧的斯電梯等機器設備與別克牌商務車等車輛,主要分布于佟二堡海寧皮革城一期、二期、三期市場內。
    (6) 無形資產——土地使用權
    無形資產——土地使用權賬面價值 2,647,789.05 元,共有 3 宗土地,系佟二堡海寧皮革城一期市場與二期原輔料市場的物管用房、一期商務樓的分攤用地,均位于佟二堡鎮佟二堡村,土地面積合計 39,868.23 平方米,為出讓的商業用地與其他商服用地,均已取得《國有土地使用證》。
    2. 佟二堡皮城公司未申報賬面未記錄的無形資產及表外資產。經核查,評估人員未發現佟二堡皮城公司存在賬面未記錄的無形資產及表外資產。
    3. 委托評估對象和評估范圍與上述經濟行為涉及的評估對象和評估范圍一致。
    四、價值類型及其定義
    1. 價值類型及其選取:資產評估價值類型包括市場價值和市場價值以外的價值(投資價值、在用價值、清算價值、殘余價值等)兩種類型。經評估人員與委托方充分溝通后,根據本次評估目的、市場條件及評估對象自身條件等因素,最終選定
                                              10                        坤元資產評估有限公司海寧中國皮革城股份有限公司擬收購股權涉及的
    燈塔佟二堡海寧皮革城有限責任公司股東全部權益價值評估項目           資產評估報告市場價值作為本評估報告的評估結論的價值類型。
    2. 市場價值的定義:市場價值是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強迫的情況下,評估對象在評估基準日進行正常公平交易的價值估計數額。
    五、評估基準日
    為使得評估基準日與擬進行的經濟行為和評估工作日接近,確定以 2014 年 12月 31 日為評估基準日,并在資產評估業務約定書中作了相應約定。
    六、評估假設
    1.基本假設
    (1) 本次評估以委估資產的產權利益主體變動為前提,產權利益主體變動包括利益主體的全部改變和部分改變;
    (2) 本次評估以公開市場交易為假設前提;
    (3) 本次評估以被評估單位維持現狀按預定的經營目標持續經營為前提,即被評估單位的所有資產仍然按照目前的用途和方式使用,不考慮變更目前的用途或用途不變而變更規劃和使用方式;
    (4) 本次評估以被評估單位提供的有關法律性文件、各種會計憑證、賬簿和其他資料真實、完整、合法、可靠為前提;
    (5) 本次評估以宏觀環境相對穩定為假設前提,即國家現有的宏觀經濟、政治、政策及被評估單位所處行業的產業政策無重大變化,或其變化能明確預期;國家貨幣金融政策基本保持不變,國家現行的利率、匯率等無重大變化,或其變化能明確預期;國家稅收政策、稅種及稅率等無重大變化,或其變化能明確預期;
    (6) 本次評估以企業經營環境相對穩定為假設前提,即企業主要經營場所及業務所涉及地區的社會、政治、法律、經濟等經營環境無重大改變;企業能在既定的經營范圍內開展經營活動,不存在任何政策、法律或人為障礙。
    2.具體假設
    (1) 假設被評估單位管理層勤勉盡責,具有足夠的管理才能和良好的職業道德,被評估單位的管理層及主營業務等保持相對穩定;
    (2) 假設被評估單位提供的歷年財務資料所采取的會計政策和編寫此份報告時所采用的會計政策在重要方面基本一致;
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    (3) 假設被評估單位在未來的經營期內,其營業和管理等各項期間費用不會在現有基礎上發生大幅的變化,仍將保持其近幾年的變化趨勢;
    (4) 假設被評估單位未來收入主要來源于評估基準日已取得的房地產開發項目業務,不考慮評估基準日尚未取得或未來可能取得的開發項目;
    (5) 假設被評估單位每一年度的收入、成本費用等,在年度內均勻發生;
    (6) 假設公司項目開發完成后的實際面積與規劃、設計確定的面積基本一致;
    (7) 假設無其他人力不可抗拒因素及不可預見因素,造成對公司重大不利影響。
    3. 特殊假設
    假設佟二堡皮城公司現有市場開發銷售和出租業務結構維持目前經營規劃現狀,并且相關業務評估基準日適用的稅種和稅率在未來保持不變。
    評估人員根據資產評估的要求,認定這些前提條件在評估基準日時成立,當未來經濟環境發生較大變化時,評估人員將不承擔由于前提條件改變而推導出不同評估結果的責任。
    七、評估依據
    (一) 經濟行為依據
    《資產評估業務約定書》。
    (二) 法律法規依據
    1.國務院 1991 年 11 月 16 日 91 號令《國有資產評估管理辦法》;
    2.財政部[2001]第 14 號令《國有資產評估管理若干問題的規定》;
    3.國務院 2003 年第 378 號令《企業國有資產監督管理暫行條例》;
    4.國務院國有資產監督管理委員會 2005 年第 12 號令《企業國有資產評估管理暫行辦法》;
    5.國務院國有資產監督管理委員會國資委產權[2006]274 號《關于加強企業國有資產評估管理工作有關問題的通知》;
    6.2008 年 10 月 28 日第 5 號主席令公布的《中華人民共和國企業國有資產法》;
    7.《公司法》、《合同法》、《證券法》等;
    8.《會計監管風險提示第 5 號——上市公司股權交易資產評估》;
    9.其他與資產評估有關的法律、法規等。
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    (三) 評估準則依據
    1.《資產評估準則--基本準則》和《資產評估職業道德準則--基本準則》(財政部財企[2004]20 號);
    2.《注冊資產評估師關注評估對象法律權屬指導意見》(會協[2003]18 號);
    3.《資產評估準則—評估報告》(中評協[2011]230 號);
    4.《企業國有資產評估報告指南》(中評協[2011]230 號);
    5.《資產評估準則—評估程序》(中評協[2007]189 號);
    6.《資產評估準則—業務約定書》(中評協[2011]230 號);
    7.《資產評估準則—工作底稿》(中評協[2007]189 號);
    8.《資產評估準則—機器設備》(中評協[2007]189 號);
    9.《資產評估準則—不動產》(中評協[2007]189 號);
    10.《資產評估價值類型指導意見》(中評協[2007]189 號);
    11.《投資性房地產評估指導意見(試行)》(中評協[2009]211 號);
    12.《評估機構業務質量控制指南》(中評協[2010]214 號);
    13.《資產評估準則—企業價值》(中評協[2011]227 號);
    14.《資產評估準則——利用專家工作》(中評協[2012]244 號);
    15.《資產評估職業道德準則——獨立性》(中評協[2012]248 號);
    16.《房地產估價規范》GB/T 50291-1999;
    17.《城鎮土地估價規程》GB/T 18508-2014。
    (四) 權屬依據
    1.企業法人營業執照、公司章程和驗資報告;
    2.基準日股份持有證明、出資證明等;
    3.與資產及權利的取得及使用有關的經濟合同、協議、資金撥付證明(憑證)、會計報表及其他會計資料;
    4.國有土地使用權出讓合同、國有土地使用證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建設工程施工許可證、商品房預售許可證、房屋所有權證、車輛行駛證、發票等權屬證明;
    5. 其他產權證明文件。
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    (五) 取價依據
    1.被評估單位提供的評估申報表;
    2.被評估單位截至評估基準日的審計報告以及前三年的財務審計報告;
    3.有關工程的原始資料、建設工程施工合同、工程承包合同、詢價記錄等;
    4.被評估單位提供的項目可行性研究報告及項目開發成本預測資料、開發項目可銷售面積統計表及銷售計劃表、歷史經營資料、經營規劃和收益預測資料;
    5.《機電產品報價手冊》、《全國資產評估價格信息》、《全國汽車報價及評估》及其他市場價格資料、詢價記錄;
    6.設備的購貨合同、發票、付款憑證;
    7.《車輛購置稅暫行條例》;其他稅收相關法規;
    8.《土地管理法》、《土地管理法實施條例》、《城市房地產管理法》、《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》等法律法規;
    9.遼寧省人民政府及相關政府部門頒布的有關政策、規定、實施辦法等法規文件;
    10.行業統計資料、市場發展及趨勢分析資料、類似業務公司的相關資料;
    11.從“同花順金融數據庫”查詢的相關數據;
    12.中國人民銀行公布的評估基準日貸款利率;
    13.企業會計準則及其他會計法規和制度、部門規章等;
    14.評估專業人員對資產核實、勘察、分析等所搜集的佐證資料;
    15.其他資料。
    八、評估方法
    (一) 評估方法的選擇
    依據現行資產評估準則及有關規定,企業價值評估的基本方法有資產基礎法、市場法和收益法。
    由于國內市場上難以找到與被評估單位在資產規模及結構、經營范圍及盈利水平等方面類似的股權交易案例及參考企業,難以搜集市場法所需的相關比較資料,故本次評估不宜采用市場法。
    佟二堡皮城公司業務已經逐步趨于穩定,在延續現有的業務內容和范圍的情況
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    由于佟二堡皮城公司各項資產、負債能夠根據會計政策、企業經營等情況合理加以識別,評估中有條件針對各項資產、負債的特點選擇適當、具體的評估方法,并具備實施這些評估方法的操作條件,本次評估可以采用資產基礎法。
    結合本次資產評估的對象、評估目的和評估師所收集的資料,確定分別采用資產基礎法和收益法對佟二堡皮城公司的股東全部權益價值進行評估。
    在采用上述評估方法的基礎上,對形成的各種初步評估結論依據實際狀況進行充分、全面分析,綜合考慮不同評估方法和初步評估結論的合理性后,確定其中一個評估結果作為評估對象的評估結論。
    (二) 資產基礎法簡介
    資產基礎法是指以被評估單位評估基準日的資產負債表為基礎,合理評估企業表內及表外各項資產、負債價值,確定評估對象價值的評估方法。它是以重置各項生產要素為假設前提,根據委托評估的分項資產的具體情況選用適宜的方法分別評定估算各分項資產的價值并累加求和,再扣減相關負債評估值,得出股東全部權益的評估價值。計算公式為:
    股東全部權益評估價值=∑各分項資產的評估價值-相關負債
    主要資產的評估方法如下:
    一) 流動資產
    1.貨幣資金
    對于人民幣現金和存款,以核實后賬面值為評估值。
    2.應收賬款、其他應收款和相應壞賬準備
    經核實,應收賬款為應收客戶的購房款,其他應收款包括備用金以及廣告保證金等。沒有充分證據表明款項無法收回,故以核實后的賬面余額為評估值,同時將公司按規定計提的壞賬準備評估為零。
    3. 預付賬款
    各款項經評估人員核實,期后能夠實現相應的資產或權益,故以核實后賬面值為評估值。
    4.存貨
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    存貨包括開發產品和開發成本。
    (1) 開發產品
    開發產品為已開發完成的佟二堡皮革城項目的二期原輔料市場未售房源,按照預計銷售收入扣除營業稅金及附加、土地增值稅、銷售費用及預計的企業所得稅、適當利潤后的余額計算確定開發產品評估值。
    (2) 開發成本
    開發成本為佟二堡皮革城項目的科技研發加工園的開發成本支出。截至評估基準日,該項目主體結構已完工,尚需進行場地綠化或內部裝飾等工程。對于擬對外出售的高層公寓辦公樓和創業園區的多層辦公樓,采用的假設開發法是將項目完工后的預計銷售收入,扣除項目尚需發生的建筑成本、銷售稅金、土地增值稅、銷售費用、管理費用、財務費用、所得稅、適當利潤計算確定評估值。對于擬出租經營的高層裙房商鋪,采用的假設開發法是將項目續建完成后的房地產價值(即物業租賃期內各年的凈租金收入折現至評估基準日的現值之和),扣除續建成本、銷售費用、管理費用、投資利息、投資利潤計算確定評估值。
    二) 非流動資產
    1.長期股權投資
    對于燈塔佟二堡皮革城商務酒店有限公司的股權投資,因該公司無實物資產(相關實物資產均向母公司租用),對被投資單位進行現場核實和評估,以其截至評估基準日經審計后的會計報表反映的股東權益中被評估單位所占份額為評估值。
    2. 投資性房地產
    評估人員在對投資性房地產的房屋所有權證、國有土地使用證、土地出讓合同、原始建造記錄及其他資料進行核對及現場勘查的基礎上,對投資性房地產采用收益現值法進行評估。
    收益現值法是通過預測被評估資產未來各期的正常凈收益,并以適當的折現率將其折算成評估基準日價值后累加,以此估算被評估資產價值的方法。此次評估對評估對象周邊同類型的房屋用于租賃經營的正常租金水平進行了調查了解,并對目前評估對象租賃期內的租金收入進行了統計,分別估算評估對象在租賃期內和租賃期滿后的年租金凈收益,其計算公式為:
    評估價值=Σ[年租金凈收益/(1+折現率)n]
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    其中:
    年租金凈收益=年租金收入-年成本費用稅費等
    折現率采用無風險報酬率加風險報酬率的模型確定;
    n 為折現年限,各項收入費用在租賃每年均勻發生。
    根據現行相關法律規定,非居住用房的國有土地使用權出讓期限到期后,其土地使用權連同地上建筑物將被無償收回。從謹慎性原則出發,本次評估時收益期限計算至各宗地使用權出讓年限終止日期止,也不考慮土地使用權到期后地上建筑物的殘值。
    3. 建筑物類固定資產
    評估人員在核實委估房屋權屬資料和賬面記錄及對列入評估范圍的建筑物進行了現場勘查的基礎上,對于一期市場、二期原輔料市場的物管用房,由于其價值在投資性房地產、存貨評估時已統一考慮,此處評估為零;對于一期商務樓,由于其市場租金價格易于取得,故本次評估選用收益現值法進行評估,評估值中包含相應土地使用權的評估價值,收益現值法的介紹參見投資性房地產相關說明;對于佟二堡五區水利商品樓(員工宿舍),由于其周邊類似房產的出售市場活躍,市場銷售價格易于取得,故本次評估選用市場法進行評估。
    市場法是指在掌握與被評估房地產相同或相似的房地產(參照物)的市場價格的基礎上,以被評估房地產為基準對比分析參照物并將兩者的差異量化,然后在參照物市場價格的基礎上作出調整和修正,確定待估房地產評估價值的評估方法。
    A.參照物的選定
    一般選擇三宗以上近期交易的類似結構、同類地段、相同用途的物業作為參照物,再將上述參照物的交易價格統一調整為成交日一次付款、單位建筑面積的人民幣買賣交易價格。
    B.因素修正調整計算
    根據待估物業與參照物的交易情況、交易日期、位置及房屋裝修、層次、朝向等個別因素的不同,對參照物的價格進行修正,得出比準價格。具體修正因素可分為 3 類:交易情況修正、交易日期修正、不動產狀況修正。計算公式為:
    待估物業比準價格=參照物交易價格×交易情況修正系數×交易日期修正系數×不動產狀況修正系數
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    C.評估價值的確定
    對于各參照物測算所得的比準價格,在分析其合理性的基礎上經比較后按算術平均值確定評估價值。
    4.設備類固定資產
    根據本次資產評估的特定目的、相關條件和委估設備的特點,確定主要采用成本法進行評估。
    成本法是指首先估測在評估基準日重新建造一個與評估對象相同的資產所需的成本即重置成本,然后估測被評估資產存在的各種貶值因素,并將其從重置成本中予以扣除而得到被評估資產價值的方法。重置成本法的基本公式為:
    評估價值=重置價值×綜合成新率
    另外,對于中央空調及電梯設備,由于其價值已在相關的投資性房地產、房屋建筑物評估時統一考慮,此處評估為零;對于報廢設備,將其評估為零。
    (1) 重置價值的評定
    重置價值由設備現行購置價、運雜費、安裝調試費、建設期管理費和資本化利息以及其他費用中的若干項組成。
    重置價值=現行購置價+相關費用
    (2) 成新率的確定
    根據各種設備特點及使用情況,確定設備成新率。
    A.對于價值量較小的設備,以及電腦、打印機和空調等辦公設備,主要以使用年限法為基礎,結合設備的使用維修和外觀現狀,確定成新率。
    B.對于車輛,首先按車輛經濟行駛里程和經濟使用年限兩種方法計算理論成新率,然后采用孰低法確定其理論成新率,最后對車輛進行現場勘察,如車輛技術狀況與孰低法確定的成新率無大差異則成新率不加調整,若有差異則根據實際情況進行調整。
    5.無形資產——土地使用權
    對于各項房屋分攤用地的土地使用權,由于其價值在存貨、投資性房地產、房屋建筑物評估時已統一考慮,此處評估為零。
    6.無形資產——其他無形資產
    由于財務軟件等軟件的攤余額,原始發生額正確,企業攤銷合理,期后尚存在
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    7.遞延所得稅資產
    遞延所得稅資產包括被評估單位對應收賬款計提壞賬準備、預提土地增值稅的可抵扣暫時性差異而形成的所得稅資產。由于資產基礎法評估時,難以全面準確地對各項資產評估增減額考慮相關的稅收影響,故對上述所得稅資產以核實后的賬面價值為評估值。
    三) 負債
    負債包括流動負債和非流動負債。
    流動負債包括應付賬款、預收款項、應付職工薪酬、應交稅費、其他應付款和其他流動負債。通過核對明細賬與總賬的一致性、對金額較大的發放函證、查閱原始憑證等相關資料進行核實。經核實,各項流動負債均為實際應承擔的債務,以核實后的賬面值為評估值。
    非流動負債均為遞延收益,通過核對明細賬與總賬的一致性、查閱原始憑證等相關資料進行核實。遞延收益系項目財政補助款,對于二期原輔料市場、二期裘皮市場、三期品牌生活館已完工并投入使用,相應的項目政府補助期后不需支付,故評估值為零;由于三期高層及科技研發加工創業園區尚未完工,故相應的項目政府補助以核實后的賬面值為評估值。
    (三) 收益法簡介
    收益法是指通過將被評估單位的預期收益資本化或折現以確定評估對象價值的評估方法。
    一) 收益法的應用前提
    1.投資者在投資某個企業時所支付的價格不會超過該企業(或與該企業相當且具有同等風險程度的同類企業)未來預期收益折算成的現值。
    2.能夠對企業未來收益進行合理預測。
    3.能夠對與企業未來收益的風險程度相對應的折現率進行合理估算。
    二) 收益法的模型
    結合本次評估目的和評估對象,采用企業自由現金流折現模型確定企業自由現金流價值,并分析公司溢余資產、非經營性資產的價值,確定公司的整體價值,并
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    股東全部權益價值=企業整體價值-付息債務
    企業整體價值=企業自由現金流評估值+非經營性資產價值-非經營性負債價值+溢余資產價值
    本次評估采用分段法對企業的收益進行預測,即將企業未來收益分為明確的預測期期間的收益和明確的預測期之后的收益。計算公式為:
    企業自由現金流=經營活動產生的現金流量凈額+投資活動產生的現金流量凈額
                             n
                                 CFFt
    企業自由現金流評估值                  Pn  (1  rn ) n
                           t 1 (1  rt )t
    式中:n——明確的預測年限
             CFFt ——第 t 年的企業現金流
             r——加權平均資本成本
             t——未來的第 t 年
             Pn ——第 n 年以后的連續價值
    三) 收益期與預測期的確定
    根據現行相關法律規定,非居住用房的國有土地使用權出讓期限到期后,其土地使用權連同地上建筑物將被無償收回。考慮佟二堡皮城公司的一期市場對應土地使用年限于 2049 年 6 月 22 日到期,二期市場對應土地使用年限于 2050 年 12 月 27日到期,三期市場對應土地使用年限于 2053 年 3 月 1 日到期,因此本次評估時收益期限計算至 2053 年 3 月 1 日。
    根據企業自身經營狀況與經營模式,將企業的收益期分為明確收益期和穩定期。本次測算時,以 2015 年 1 月 1 日至 2022 年 12 月 31 日的 8 年時間為明確預測期;以 2023 年 1 月 1 日至 2048 年 12 月 31 日為穩定期,進入穩定期后,企業自由現金流按穩定不變;2049 年至 2053 年 2 月隨著一期、二期土地使用年限的到期,企業自由現金流將有一定的變化。
    根據目前我國土地管理法規,土地使用權期滿,土地使用權及其地上建筑物、其他附著物所有權由國家無償取得,故本次測算中不考慮土地權利終止后地上建筑物的價值。
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    四) 收益額—現金流的確定
    本次評估采用企業現金流,股權現金流量的計算公式如下:
    企業自由現金流=經營活動現金凈流量+投資活動現金凈流量
    根據上述預測得出預測期企業自由現金流。
    五) 折現率的確定
    1.折現率計算模型
    企業自由現金流評估值對應的是企業所有者的權益價值和債權人的權益價值,對應的折現率是企業資本的加權平均資本成本(WACC)。
                       E               D
       WACC  Ke           K d  1  T
                      ED              ED
      式中:WACC——加權平均資本成本;
              Ke——權益資本成本;
              Kd——債務資本成本;
              T——所得稅率;
              D/E——企業資本結構。
    債務資本成本 K d 采用基準日一年期貸款基準利率。
    權益資本成本按國際通常使用的 CAPM 模型求取,計算公式如下:
    Ke  R f  Beta  ERP  Rc
    式中: K e —權益資本成本
             R f —目前的無風險利率
             B e —權益的系統風險系數
             ERP —市場的風險溢價
              Rc —企業特定風險調整系數
    2.模型中有關參數的計算過程
    (1) 無風險報酬率的確定
    國債收益率通常被認為是無風險的,截至評估基準日,評估人員發現國債市場上長期(距國債到期日剩余期限超過十年)國債的交易情況,并取平均到期年收益率為無風險報酬率。
    (2) 資本結構
                                              21            坤元資產評估有限公司海寧中國皮革城股份有限公司擬收購股權涉及的
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    通過“同花順 iFinD”查詢滬、深兩市同行業相關上市公司至評估基準日資本結構,參照上述資料,可得公司目標資本結構的取值。
    (3) 貝塔系數的確定
    通過“同花順 iFinD”查詢滬、深兩市同行業相關上市公司含財務杠桿的 Beta系數后,通過公式 β u = β l ÷[1+(1-T)×(D÷E)](公式中,T 為稅率, β l 為含財務杠桿的Beta 系數, β u 為剔除財務杠桿因素的 Beta 系數,D÷E 為資本結構)對各項 beta 調
                                               β' =β ×1+ 1-t  D/E
    整為剔除財務杠桿因素后的 Beta 系數,通過公式 l u                      ,計算被評估單位帶財務杠桿系數的 Beta 系數。
    (4) 計算市場收益率及市場風險溢價 ERP
    證券交易指數是用來反映股市股票交易的綜合指標,評估人員選用滬深 300 指數為股票市場投資收益的指標,借助 Wind 資訊的數據系統選擇每年末成分股的各年末交易收盤價作為基礎數據對 2002 年到 2014 年的年收益率進行了測算。經計算得到滬深 300 成分股的各年算術平均及幾何平均收益率,以全部成分股的算術或幾何平均收益率的加權平均數作為各年股市收益率,再與各年無風險收益率比較,得到股票市場各年的 ERP。
    由于幾何平均收益率能更好地反映股市收益率的長期趨勢,故采用幾何平均收益率估算的 ERP 的算術平均值作為目前國內股市的風險收益率。
    (5) 企業特定風險調整系數
    在分析公司的規模、歷史收益能力后,采用回歸分析方程計算得出。
    3.加權平均資本成本的計算
    (1) 權益資本成本 K e 的計算
    Ke  R f  Beta  ERP  Rc
    (2) 債務資本成本 K d 計算
    債務資本成本 K d 采用基準日一年期貸款基準利率。
    (3) 加權平均資本成本計算
                     E               D
    WACC  Ke           K d  1  T
                    ED              ED
    六) 非經營性資產、非經營性負債和溢余資產的價值
    非經營性資產(負債)是指與企業經營收益無關的資產(負債)。
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    溢余資產是指超過企業正常經營需要的資產規模的那部分經營性資產,包括多余的現金及現金等價物,有價證券等。
    經分析,截至評估基準日,佟二堡皮城公司存在 1 項非經營性資產和 3 項非經營性負債。
    對上述非經營性資產和負債,按資產基礎法中相應的評估價值確定其價值。
    七) 付息債務的價值
    評估基準日的付息債務為賬列其他應付款科目,應付海寧皮城股份公司超過與其他股東的同比例借款的需付利息的往來款,按資產基礎法中相應負債的評估價值確定其價值。
    九、評估過程
    本項資產評估工作于 2015 年 4 月 13 日開始,評估報告日為 2015 年 5 月 5 日。整個評估工作分五個階段進行:
    (一) 接受委托階段
    2015 年 4 月 13 日,海寧皮城股份公司收購佟二堡皮城公司股權項目啟動,由海寧皮城股份公司正式確定坤元資產評估有限公司為本項目的評估機構,明確了評估業務基本事項,并確定了評估目的、評估對象與評估范圍、評估基準日,在此基礎上簽訂評估業務約定書,以明確雙方的責任和義務。
    (二) 前期準備階段
    1.前期布置和培訓根據委托評估資產的特點,有針對性地布置資產評估申報明細表,并設計主要資產調查表、主要業務盈利情況調查表等,對委托方參與資產評估配合人員進行業務培訓,填寫資產評估申報表和各類調查表。
    2.評估方案的設計
    依據了解資產的特點,制定評估實施計劃,確定評估人員,組成資產評估現場工作小組。本項目評估人員共劃分為二組,包括資產基礎法評估組和收益法評估組。
    3.評估資料的準備收集和整理
    收集和整理評估對象市場交易價格信息、評估對象產權證明文件等。該階段工作時間為 2015 年 4 月 13 日。
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    (三) 資產清查核實和現場調查階段
    在企業如實申報資產并對被評估資產進行全面自查的基礎上,評估人員對列入評估范圍的資產和負債進行了全面清查,對企業財務、經營情況進行系統調查。現場調查工作時間為 2015 年 4 月 14 日至 4 月 18 日。
    1.資產清查過程如下:
    指導企業相關的財務與資產管理人員在資產清查的基礎上,按照評估機構提供的“資產評估申報表”、“資產調查表”及填寫要求、所需資料清單,細致準確的登記填報,對委估資產的產權歸屬證明文件和反映性能、狀態、經濟技術指標等情況的文件資料進行收集。
    根據委托方及被評估單位提供的資產和負債申報表,評估人員針對貨幣性債權和債務,采用不同的核查方式進行查證,以確認資產和負債的真實準確。
    對貨幣資金,評估人員通過查閱日記賬,盤點庫存現金、審核銀行對賬單及銀行存款余額調節表等方式進行調查;
    對債權和債務,評估人員采取核對總賬、明細賬、抽查合同憑證等方式確定資產和負債的真實性;
    對投資性房地產、固定資產,評估人員對房屋建筑物、土地使用權、機器設備、車輛的產權資料進行查驗,以核實列入評估范圍的資產的產權。對重大資產,評估人員通過核實資產的購置合同或協議、相應的購置發票和產權證明文件等來核實其產權情況。權屬資料不完善、權屬資料不清晰的情況,提請企業核實并出具書面說明。
    2.實物資產現場實地勘察
    依據資產評估申報明細表,評估人員會同企業有關人員,對所申報的現金、存貨和固定資產等進行盤點和現場勘察。針對不同的資產性質和特點,采取不同的勘察方法。
    3.實物資產價值構成及業務發展情況的調查
    評估人員通過收集分析企業歷史經營情況和未來經營規劃以及與管理層訪談,對企業的經營業務進行調查。
    (四) 評定估算、匯總階段
    2015 年 4 月 20 日至 4 月 26 日,評估人員在現場依據針對本項目特點制定的工
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    (五) 內部審核和與委托方、被評估單位溝通與匯報,出具報告階段
    按照坤元資產評估有限公司規范化要求編制相關資產評估報告,評估結果及相關資產評估報告按坤元資產評估有限公司規定程序進行三級復核,經簽字注冊資產評估師最后復核無誤后,由項目組完成正式資產評估報告提交委托方。
    十、評估結論
    1.資產基礎法評估結果
    在本報告所揭示的評估假設基礎上,佟二堡皮城公司的資產、負債及股東全部權益的評估結果為:
    資產賬面價值 1,630,731,066.12 元,評估價值 2,485,561,647.20 元,評估增值 854,830,581.08 元,增值率為 52.42%;
    負債賬面價值 1,007,192,967.00 元,評估價值 858,748,082.13 元,評估減值148,444,884.87 元,減值率為 14.74%;
    股東全部權益賬面價值 623,538,099.12 元,評估價值 1,626,813,565.07 元,評估增值 1,003,275,465.95 元,增值率為 160.90%。
    資產評估結果匯總如下表:
                                                                             金額單位:人民幣元
                               賬面價值              評估價值           增減值           增值率%
       項        目
                                   A                     B              C=B-A           D=C/A*100
    一、流動資產                408,123,583.94         348,635,556.62    -59,488,027.32        -14.58
    二、非流動資產             1,222,607,482.18    2,136,926,090.58      914,318,608.40        74.78
    其中:長期股權投資              500,000.00           3,514,761.89      3,014,761.89       602.95
         投資性房地產        1,143,612,302.66    2,106,012,300.00      962,399,997.34        84.15
         固定資產              72,861,961.78          24,413,600.00    -48,448,361.78        -66.49
         無形資產                2,688,493.00             40,703.95     -2,647,789.05        -98.49
         其中:無形資產
                                 2,647,789.05                   0.00    -2,647,789.05      -100.00
           —土地使用權
         遞延所得稅資產          2,944,724.74          2,944,724.74
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                               賬面價值              評估價值            增減值           增值率%
       項        目
                                   A                     B               C=B-A           D=C/A*100
    資產總計                1,630,731,066.12    2,485,561,647.20      854,830,581.08         52.42
    三、流動負債                743,089,543.60         743,089,543.60
    四、非流動負債              264,103,423.40         115,658,538.53   -148,444,884.87         -56.21
    負債合計                1,007,192,967.00        858,748,082.13   -148,444,884.87         -14.74
    股東權益合計             623,538,099.12     1,626,813,565.07     1,003,275,465.95       160.90
    評估結論根據以上評估工作得出,詳細情況見評估明細表。
    2.收益法評估結果
    在本報告所揭示的評估假設基礎上,佟二堡皮城公司股東全部權益價值采用收益法評估的結果為 1,594,542,500.00 元。
    3.兩種方法評估結果的比較分析和評估價值的確定
    佟二堡皮城公司股東全部權益價值采用資產基礎法的評估結果為1,626,813,565.07 元,收益法的評估結果為 1,594,542,500.00 元,兩者相差32,271,065.07 元,差異率為 1.98%。
    經分析,評估人員認為上述兩種評估方法的實施情況正常,參數選取合理。資產基礎法是在持續經營基礎上,以重置各項生產要素為假設前提,根據要素資產的具體情況采用適宜的方法分別評定估算企業各項要素資產的價值并累加求和,再扣減相關負債評估價值,得出資產基礎法下股東全部權益的評估價值,反映的是企業基于現有資產的重置價值。收益法是從企業未來發展的角度,通過合理預測企業未來收益及其對應的風險,綜合評估企業股東全部權益價值。采用收益法評估得到的價值是企業整體資產獲利能力的量化,運用收益法評估能夠真實反映企業整體資產的價值。收益法能夠彌補資產基礎法僅從各單項資產價值加和的角度進行評估而未能充分考慮企業整體資產所產生的整體獲利能力的缺陷,也更符合企業未來經營規劃,即現有各期皮革城市場開發完成后根據規劃除部分銷售外其余大部分將長期用于出租經營,股東的回報也將主要來源于未來經營收益,因此,以收益法得出的評估值更能科學合理地反映企業股東全部權益的價值,也與本次經濟行為更為匹配。
    因此,本次評估最終采用收益法評估結果 1,594,542,500.00 元(大寫為人民幣壹拾伍億玖仟肆佰伍拾肆萬貳仟伍佰元整)作為佟二堡皮城公司股東全部權益的評
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    燈塔佟二堡海寧皮革城有限責任公司股東全部權益價值評估項目             資產評估報告估值。
    十一、特別事項說明
    1. 在對佟二堡皮城公司股東全部權益價值評估中,評估人員對佟二堡皮城公司提供的評估對象和相關資產的法律權屬資料及其來源進行了必要的查驗,除下述事項外,未發現其他評估對象和相關資產的權屬資料存在瑕疵情況。提供有關資產真實、合法、完整的法律權屬資料是佟二堡皮城公司的責任,評估人員的責任是對佟二堡皮城公司提供的資料作必要的查驗,評估報告不能作為對評估對象和相關資產的法律權屬的確認和保證。若被評估單位不擁有前述資產的所有權,或對前述資產的所有權存在部分限制,則前述資產的評估結果和佟二堡皮城公司股東全部權益價值評估結果會受到影響。
    (1) 列入評估范圍的的投資性房地產和建筑物類固定資產中,有建筑面積合計209,091.30 平方米(其中投資性房地產 194,674.80 平方米,建筑物類固定資產14,416.50 平方米),合計賬面原值 616,384,535.56 元、賬面凈值 588,401,597.82元的房屋,均未取得《房屋所有權證》;
    (2) 二廳市場系外購取得的房地產,《國有土地使用證》登記的土地使用權人仍為原業主“燈塔市佟二堡金茂物業有限公司”,尚 未變更;登記的使用權面積12,000.00 平方米為整幢樓的用地面積,也未按佟二堡皮城公司擁有房屋的相應占地面積進行分割。截至評估基準日,因規劃調整等原因,二廳市場整體處于閑置狀態;
    (3) 員工宿舍 1 套,建筑面積為 112.00 平方米,系外購取得的房屋,已辦理《房屋所有權證》,但無相應的《國有土地使用證》。
    佟二堡皮城公司提供了建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、購買合同等原始取得資料,承諾上述資產屬于佟二堡皮城公司所有。
    2. 對于截至評估基準日尚未取得《房屋所有權證》的房屋,其建筑面積由佟二堡皮城公司依據測繪報告等資料提供,若將來辦理房屋所有權證時的建筑面積發生變化,會對評估結果產生影響,且本次評估時亦未考慮相關辦證費用。
    3. 佟二堡皮城公司承諾,截至評估基準日,不存在資產抵押、質押、對外擔

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