江西懷玉山三達活性炭有限公司股權評估項目評估報告




福建元力活性炭股份有限公司擬收購江西
懷玉山三達活性炭有限公司股權項目

評估報告
中企華評報字(2011)第 3301 號
（共 1 冊，第 1 冊）




北京中企華資產評估有限責任公司

二〇一一年九月十四日
江西懷玉山三達活性炭有限公司股權評估項目評估報告




目 錄

注冊資產評估師聲明 .................................... 3

摘 要 ............................................... 4

正 文 ............................................... 6

一、委托方、被評估企業和委托方以外的其他報告使用者 ............. 6
二、評估目的 ................................................... 8
三、評估對象和評估范圍 ......................................... 8
四、價值類型及其定義 ........................................... 9
五、評估基準日 ................................................. 9
六、評估依據 .................................................. 10
七、評估方法 .................................................. 13
八、評估程序實施過程和情況 .................................... 22
九、評估假設 .................................................. 25
十、評估結論 .................................................. 27
十一、特別事項說明 ............................................ 29
十二、評估報告使用限制說明 .................................... 31
十三、評估報告日 .............................................. 32

附件目錄 ............................................. 33
江西懷玉山三達活性炭有限公司股權評估項目評估報告




注冊資產評估師聲明

一、我們在執行本資產評估業務中，遵循相關法律法規和資產評估準則，

恪守獨立、客觀和公正的原則；根據我們在執業過程中收集的資料，評估報

告陳述的內容是客觀的，并對評估結論合理性承擔相應的法律責任。

二、評估對象涉及的資產、負債清單由委托方、被評估企業申報并經其

簽章確認；所提供資料的真實性、合法性、完整性，恰當使用評估報告是委

托方和相關當事方的責任。

三、我們與評估報告中的評估對象沒有現存或者預期的利益關系；與相

關當事方沒有現存或者預期的利益關系，對相關當事方不存在偏見。

四、我們已對評估報告中的評估對象及其所涉及資產進行現場調查；我

們已對評估對象及其所涉及資產的法律權屬狀況給予必要的關注，對評估對

象及其所涉及資產的法律權屬資料進行了查驗，并對已經發現的問題進行了

如實披露，且已提請委托方及相關當事方完善產權以滿足出具評估報告的要

求。
五、我們出具的評估報告中的分析、判斷和結論受評估報告中假設和限
定條件的限制，評估報告使用者應當充分考慮評估報告中載明的假設、限定
條件、特別事項說明及其對評估結論的影響。
江西懷玉山三達活性炭有限公司股權評估項目評估報告




福建元力活性炭股份有限公司擬收購江西
懷玉山三達活性炭有限公司股權項目


評估報告

摘 要


重要提示
本摘要內容摘自評估報告正文，欲了解本評估項目的詳
細情況和合理理解評估結論，應認真閱讀評估報告正文。
北京中企華資產評估有限責任公司接受福建元力活性炭股份有限公司的
委托，根據有關法律、法規和資產評估準則、資產評估原則，按照必要的評
估程序，對江西懷玉山三達活性炭有限公司股東全部權益在評估基準日的市
場價值進行了評估。現將評估報告摘要如下：
評估目的：福建元力活性炭股份有限公司擬收購江西懷玉山三達活性炭
有限公司 100%股權。北京中企華資產評估有限責任公司接受福建元力活性炭
股份有限公司的委托，對該股權收購行為所涉及的江西懷玉山三達活性炭有
限公司股東全部權益價值進行評估，為上述股權收購行為提供價值參考。
評估對象：江西懷玉山三達活性炭有限公司股東全部權益價值
評估范圍：江西懷玉山三達活性炭有限公司的全部資產及負債
評估基準日：2011 年 7 月 31 日
價值類型：市場價值
評估方法：資產基礎法、收益法
評估結論：經分析，本評估報告選用資產基礎法評估結果作為評估結
論。具體結論如下：
在評估基準日 2011 年 7 月 31 日，江西懷玉山三達活性炭有限公司賬面
總資產為 5,049.81 萬元，賬面總負債為 2,445.85 萬元，賬面凈資產為
2,603.95 萬元；評估后總資產為 6,552.96 萬元，總負債為 2,445.85 萬元，
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凈資產(股東全部權益)為 4,107.11 萬元，評估增值 1,503.16 萬元，增值率
57.73%。資產評估結果匯總表如下：

資產評估結果匯總表
金額單位：人民幣萬元
賬面價值 評估價值 增減值 增值率％
項 目
A B C=B-A D=C/A×100%

流動資產 1 2,547.43 2,546.37 -1.07 -0.04

非流動資產 2 2,502.37 4,006.59 1,504.22 60.11

其中：長期股權投資 3 0.00 0.00 0.00

投資性房地產 4 0.00 0.00 0.00

固定資產 5 443.12 759.71 316.59 71.44

在建工程 6 1,381.53 1,374.41 -7.12 -0.52

無形資產 7 456.59 1,651.35 1,194.76 261.67

其中：土地使用權 8 456.59 1,651.35 1,194.76 261.67

其他非流動資產 9 221.13 221.13 0.00 0.00

資產總計 10 5,049.81 6,552.96 1,503.16 29.77

流動負債 11 2,140.85 2,140.85 0.00 0.00

非流動負債 12 305.00 305.00 0.00 0.00

負債總計 13 2,445.85 2,445.85 0.00 0.00

凈 資 產 14 2,603.95 4,107.11 1,503.16 57.73

本報告評估結論使用的有效期自評估基準日起一年，自 2011 年 7 月 31
日至 2012 年 7 月 30 日止。
請評估報告的使用者注意報告中的特別事項對評估結論所產生的影響。
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懷玉山三達活性炭有限公司股權項目
評估報告

正 文

福建元力活性炭股份有限公司：
北京中企華資產評估有限責任公司接受貴公司的委托，根據有關法律、
法規和資產評估準則、資產評估原則，采用資產基礎法和收益法，按照必要
的評估程序，對貴公司擬收購的江西懷玉山三達活性炭有限公司股權事宜涉
及的江西懷玉山三達活性炭有限公司股東全部權益在 2011 年 7 月 31 日的市
場價值進行了評估。現將資產評估情況報告如下。


一、委托方、被評估企業和委托方以外的其他報告使用者

本報告委托方為福建元力活性炭股份有限公司，被評估企業為江西懷玉
山三達活性炭有限公司，委托方以外的其他評估報告使用者為法律規定的其
他報告使用者。
(一)委托方概況
1.企業名稱：福建元力活性炭股份有限公司
2.住所：福建省南平來舟經濟開發區
3.法定代表人：盧元健
4.注冊資本：6800 萬元
5.公司類型：股份有限公司（上市）
6.經營范圍：生產活性炭系列產品；經營本企業自產產品及技術的出口
業務；經營本企業生產所需的原輔材料、機械設備、零配件及技術的進出口
業務；經營進料加工和“三來一補”業務；藥用輔料（藥用炭）。（以上經
營范圍涉及許可經營的，須在取得有關部的許可后方可經營）
(二)被評估企業概況
1．公司名稱：江西懷玉山三達活性炭有限公司 (簡稱：三達公司)
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2．注冊地址：江西省玉山縣工業園區（原玉山縣文城鎮塔腳背）
3．法定代表人：陳冠勝
4．注冊資本：350 萬美元
5．經濟性質：有限責任公司（外國法人獨資）
6．成立日期：2007 年 11 月 21 月
7．經營范圍：林業化工產品的研發、生產及銷售；藥用輔料（藥用炭）
的研發、生產及銷售；節能產品的研發及銷售；水生生態系統的環境保護技
術、設備制造；資源再生及綜合利用技術、環境污染治理及監測技術研發與
推廣（以上項目國家有專項規定憑許可證或資質證經營）。
8．企業歷史沿革及現況
江西懷玉山三達活性炭有限公司，系新加坡三達投資有限公司于 2007 年
通過招牌掛程序購買了江西懷玉山活性炭（集團）有限公司所屬的懷玉山活
性炭廠的資產，2007 年 11 月 13 日經江西省人民政府商外資贛（饒）字[2007]
第 0052 號《中華人民共和國外商投資企業批準證書》批準成立，2007 年 11
月 21 日取得上饒市工商行政管理局頌發的營業執照，原注冊資本 500 萬美元。
根據 2011 年 7 月 1 日公司董事會決議，減少注冊本 150 萬美元，業經上饒華
信聯合會計師事務所出具贛饒華信驗字[2011]第 469 號驗資報告，截止評估
基準日，公司變更后注冊資本為 350 萬美元。
9.近年資產、財務和經營狀況
評估基準日和前三年資產、負債及經營情況如下表：
金額單位：人民幣萬元
項 目 2008 年度 2009 年度 2010 年度 2011 年 1-7 月

資產總額 4,738.67 5,062.03 6,221.24 5,049.81

負債總額 956.46 868.71 1,709.68 2,445.85

凈資產 3,782.21 4,193.32 4,511.56 2,603.95

營業收入 5,686.26 5,295.59 6,498.22 3,545.91

營業利潤 52.64 266.99 -24.98 -221.62

凈利潤 122.21 411.11 297.3 -209.29

10.被評估企業與委托方的關系
委托方福建元力活性炭股份有限公司擬購買被評估企業江西懷玉山三達
活性炭有限公司 100%股權。
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(三) 委托方以外的其他報告使用者
本評估報告僅供委托方、被評估單位和國家法律、法規規定的評估報告
使用者使用，不得被其他任何第三方使用或依賴。


二、評估目的

福建元力活性炭股份有限公司擬收購江西懷玉山三達活性炭有限公司
100%股權。北京中企華資產評估有限責任公司接受福建元力活性炭股份有限
公司的委托，對該股權收購行為所涉及的江西懷玉山三達活性炭有限公司股
東全部權益價值進行評估，為上述股權收購行為提供價值參考。


三、評估對象和評估范圍

(一)評估對象
本報告評估對象為江西懷玉山三達活性炭有限公司的股東全部權益。
(二)評估范圍
1.評估范圍內容
本報告評估范圍包括江西懷玉山三達活性炭有限公司的全部資產和負
債，具體包括流動資產、固定資產、在建工程、工程物資、無形資產、遞延
所得稅、流動負債等。至評估基準日 2011 年 7 月 31 日，各類資產、負債的
賬面金額如下表：
金額單位：人民幣元
項目 賬面價值
流動資產 25,474,335.22
非流動資產 25,023,732.47
長期投資
固定資產 4,431,223.25
在建工程 13,815,312.68
工程物資 2,055,640.19
土地使用權 4,565,916.53
其他非流動資產
資產總計 50,498,067.69
流動負債 21,408,532.19
非流動負債 3,050,000.00
負債總計 24,458,532.19
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凈 資 產 26,039,535.50
上述賬面值業經福建華興會計師事務所有限公司審計并發表標準無保留
意見。納入評估范圍的資產與上述經濟行為所涉及的資產范圍一致。

2.評估范圍內重要資產的說明：
(1)關于土地使用權
納入評估范圍的土地使用權已于 2008 年取得了國有土地使用證；土地性
質為出讓，土地途為工業，總面積為 102,061.10 平方米。
(2)關于房屋建筑物
納入本次評估范圍內房屋建筑物共計 16 項，總建筑面積 12599.37 平方
米，已辦證面積為 3423.69 平方米。
(3)關于在建工程
企業申報的在建工程賬面金額為 13,815,312.68 元，其中土建工程為
10,441,280.82 元，設備安裝工程為 3,374,031.86 元。
3. 企業申報的賬面記錄或者未記錄的無形資產類型、數量
除土地使用權外，被評估企業未申報其他無形資產。
4. 企業申報的表外資產的類型、數量
無。
5. 引用其他機構出具的報告的結論所涉及的資產類型、數量和賬面金額
無。

四、價值類型及其定義

綜合考慮本次評估目的、評估對象所處的市場條件、評估對象的自身條
件以及評估的假設前提，確定本報告評估結論的價值類型為市場價值。
市場價值是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強迫的情
況下，評估對象在評估基準日進行正常公平交易的價值估計數額。


五、評估基準日

本項目評估基準日是 2011 年 7 月 31 日。
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該基準日的選擇是根據評估目的所對應的經濟行為計劃實施日期確定
的。


六、評估依據


(一)法律法規依據
1. 《中華人民共和國公司法》；
2. 《中華人民共和國企業所得稅法》；
3. 《中華人民共和國土地管理法》；
4. 《中華人民共和國城市房地產管理法》;
5. 《房地產估價規范》(GB/T 50291-1999)；
6. 《城鎮土地估價規程》(GB/T 18508-2001)；
7. 《企業會計準則》；
8. 其他相關法律、法規、通知文件等。

(二)準則依據
1. 《資產評估準則──基本準則》(財企[2004]20號)；
2. 《資產評估職業道德準則──基本準則》(財企[2004]20號)；
3. 《注冊資產評估師關注評估對象法律權屬指導意見》(會協[2003]18
號)；
4. 《企業價值評估指導意見(試行)》(中評協[2004]134號);
5. 《資產評估準則──評估報告》(中評協[2007]189號)；
6. 《資產評估準則──評估程序》(中評協[2007]189號)；
7. 《資產評估準則──業務約定書》(中評協[2007]189號)；
8. 《資產評估準則──工作底稿》(中評協[2007]189號)；
9. 《資產評估準則──機器設備》(中評協[2007]189號)；
10. 《資產評估準則──不動產》(中評協[2007]189號)；
11. 《資產評估價值類型指導意見》(中評協[2007]189號)；
12. 《企業國有資產評估報告指南》（中評協[2008]160號）。

(三)權屬依據

1.主要設備購臵合同及發票；
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2.房屋所有權證、國有土地使用證、車輛行駛證；

3.企業章程、基準日會計報表、營業執照等；

4.相關業務合同或協議。

(四)取價依據

1.機械工業出版社《機電產品報價手冊》(2011年)；

2.企業近期與供貨商簽訂的主要設備購臵合同；

3.原國家經貿委、國家計委、公安部、國家環保總局《關于調整汽車報

廢標準若干規定的通知》(國經貿資源[2000]1202號);

4.國家經濟貿易委員會、國家計劃委員會、國內貿易部、機械工業部、

公安部、環境保護局《關于調整輕型載貨汽車報廢標準的通知》(國經貿

[1998]407號)；

5.原機械工業部《關于發布的通知》(機械計[1995]1041號)；

6. 《江西省建筑工程消耗量定額及統一基價表》(2004年)；

7. 《江西省建筑裝飾工程消耗量定額及統一基價表》(2004年)；

8. 《全國統一安裝工程預算定額江西省單位估價表》(2002年)；

9. 《江西省建筑安裝工程費用定額》(2004年)；

10. 《全國統一建筑安裝工程工期定額》；

11. 國家發展改革委、建設部《關于印發的通知》(發改價格[2007]670 號);

12. 原國家計委、建設部《關于發布的通

知》(計價字[2002]10號);
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13. 原國家計委《關于印發的通知》(計

價格[2002]1980號);

14. 財政部《關于發布的通知》(財建[2002]394

號)；

15. 原建設部頒發的《房屋完損等級評定標準》；

16. 《建設項目前期工作咨詢收費暫行規定》(計價格(1999)1283 號)；

17. 國土資源部《關于印發試行的通知》（國土資發[2001]255

號）;

18. 國土資源部《關于發布實施〈全國工業用地出讓最低價標準〉的通知》

(國土資發[2006]307號)；

19. 江西省人民政府2010年12月6日頒布的《關于公布全省新征地統一年

產值標準和區片綜合地價的通知》(贛府字[2010]126號)；

20. 《江西省人民政府關于公布〈江西省征收耕地占用稅實施辦法〉的通

知》（贛府發[2008]170號）；

21. 江西省物價局、江西省財政廳《關于印發〈江西省征地管理費暫行辦

法〉的通知》（省物價局、財政廳贛價費字(2001)122號）;

22. 《《江西省實施〈中華人民共和國土地管理法〉的辦法》;

23. 江西省人民政府《江西省征集防洪保安資金暫行規定》（贛府發

[1995]63號）

24. 被評估企業提供的歷年生產經營數據及未來預測數據；

25. 被評估企業提供的歷年財務報表、審計報告；

26. 被評估企業提供的生產經營、財務管理等相關政策資料；
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27. 被評估企業提供的未來發展規劃、投資計劃等；

28. 評估人員市場調查獲取的相關資料；

29. 評估機構價格信息資料庫；

30. 其他相關資料。

(五)參考資料

1.被評估企業提供的資產評估申報明細表和有關資產調查表；

2.《資產評估常用數據與參數手冊》(第二版)；

3.wind資訊；

4.其他相關資料。


七、評估方法

(一)評估方法的選擇
資產評估基本方法有資產基礎法、收益法和市場法，進行資產評估，需
要根據評估對象特點、價值類型、資料收集情況等相關條件，分析三種基本
方法的適用性，恰當選擇一種或多種資產評估方法。
企業價值評估中的資產基礎法也稱成本法，是指在合理評估企業各項資
產價值和負債的基礎上確定評估對象價值的評估思路。資產基礎法適用的前
提是：①被評估企業處于持續經營狀態；②被評估企業具有預期獲利潛力；
③具備可利用的歷史資料。
企業價值評估中的收益法，是指通過將被評估企業預期收益資本化或折
現以確定評估對象價值的評估思路。收益法適用的前提是：①被評估企業未
來預期收益及獲得預期收益所承擔的風險可以預測并可以用貨幣衡量；②被
評估企業預期獲利年限可以預測。
企業價值評估中的市場法，是指將被評估企業與參考企業、在市場上已
有交易案例的企業、股東權益、證券等權益性資產進行比較以確定評估對象
價值的評估思路。市場法適用的前提是：①存在一個活躍的公開市場，且市
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場數據比較充分；②可收集到與被評估企業可比的參考企業或交易案例的相
關市場數據，且相關數據充分、適當、可靠。
由于無法收集到與被評估企業可比的參考企業或交易案例的市場數據，
采用市場法評估的條件不具備，而被評估企業提供了評估范圍內資產和負債
的有關歷史資料、歷史年度的經營和財務資料以及未來經營收益預測的有關
數據和資料，評估人員通過分析企業提供的相關資料并結合對宏觀經濟形勢、
企業所處行業的發展前景以及企業自身的經營現狀的初步分析，被評估企業
可持續經營且運用資產基礎法和收益法評估的前提和條件均具備，因此本次
采用資產基礎法和收益法進行評估，并通過對兩種方法的初步評估結果進行
分析，在綜合考慮不同評估方法和初步評估結果的合理性及所使用數據的質
量和數量的基礎上，形成合理評估結論。
(二)資產基礎法簡介
企業價值評估中的資產基礎法又稱成本法，是在合理評估企業各項資產
價值和負債的基礎上確定評估對象價值的評估思路。各資產、負債的具體評
估方法如下：
1.流動資產
(1)貨幣資金：被評估企業貨幣資金的核算內容包括現金、銀行存款。對
于現金，評估人員通過對被評估企業評估現場工作日庫存現金進行盤點，再
根據評估基準日至盤點日的現金進出數倒推評估基準日現金數的方法進行核
實；對于銀行存款，評估人員將銀行存款的賬面數額與銀行對帳單進行了核
對無誤，同時向銀行函證進行核實。各科目經核實無誤后，以經核實后的賬
面值確定評估值。
(2) 應收票據：評估人員核實了票據業務發生的真實性并抽查了票據，
核對應收票據登記簿的有關內容；然后了解基準日后票據的承兌情況，確認
票據所涉及的經濟行為真實，金額準確，評估值以核實無誤后賬面值確認。
(3)應收款項(應收賬款、其他應收款)：評估人員通過核實相關賬簿、原
始憑證，同時對大額款項進行函證，在進行經濟內容和賬齡分析的基礎上，
按預計可回收金額確定應收款項的評估值。
(4)預付賬款：評估人員通過查閱相關合同、賬簿、原始憑證，對大額款
項進行函證，同時評估人員通過分析預付賬款發生時間，向相關人員了解催
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收貨物情況，以及期后到貨情況。綜合分析后以今后可收回相應的資產或獲
得相應的權利計算確定評估值。
(5)存貨
存貨主要由原材料、庫存商品及在產品構成。
①原材料
原材料主要為生產用原料和備品備件等。評估時以經核實的各類材料的
實際數量乘以評估基準日的市場價格，并考慮合理運輸費及合理損耗后計算
確定評估值。
②庫存商品
本次評估采用售價倒算法，即以庫存商品預計銷售價格減去銷售費用和
經營稅費并根據商品的適銷程度確定扣除適當比例的凈利潤后的余額作為評
估值。
③在產品
在產品核算的內容主要是投入到產品生產中的原材料、自制半成品及生
產費用。評估人員通過了解企業成本核算程序和方法，查閱相關賬簿和憑證，
核實企業賬面價值合理性，以核實后的實際成本確定評估值。
(6)待攤費用：通過查閱相關賬簿、憑證，了解基準日后是否尚存相應資
產或權利，在核實受益期和受益額的基礎上予以評估。
2.機器設備類資產
根據本項目的性質及評估范圍內設備類資產的特點，本次評估主要采用
成本法。計算式如下：
評估值=重臵成本×成新率
(1)重臵成本的確定
①機器設備
重臵成本=設備購臵費+運雜費+安裝調試費+前期費及其他費用+資金成
本-可抵扣增值稅
A 設備購臵費的確定
設備購臵費主要通過查詢有關報價手冊或向銷售廠商詢價確定。
B 運雜費的確定
設備運雜費主要根據有關概算指標并結合設備的運距、重量、體積等因
素綜合確定。
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C 安裝調試費的確定
若設備購臵費不包含安裝調試費用，則根據設備類別參考有關概算指標，
合理確定其費用。
D 前期費及其他費用的確定
前期費及其他費用包括設計費、監理費、建設單位管理費、聯合試運轉
費等，根據有關定額和計費標準結合項目的實際情況計取。
E 資金成本的確定
資金成本計算時，合理工期以機器設備所在項目或生產線重臵為前提考
慮合理工期；貸款利率按基準日同期銀行貸款利率計算。
F 可抵扣增值稅的確定
根據《關于全國實施增值稅轉型改革若干問題的通知》(財稅[2008]170
號)，符合增值稅抵扣條件的，其重臵成本應扣除可抵扣增值稅。
②車輛
對于運輸設備(即車輛)，按基準日市場價格，加上車輛購臵稅和其它合
理的費用(如牌照費)來確定其重臵成本。
③對于電子設備，一般以全新設備的基準日市場價格作為重臵成本，對
于部分老舊電子設備(如電腦)，由于存在活躍的二手市場，則直接以類似設
備的二手市場價格作為評估值。
(2)成新率的確定
根據設備經濟壽命年限，通過對設備使用狀況的現場勘察，并綜合考慮
實際技術狀況、技術進步、設備負荷與利用率、維修保養狀況等因素綜合確
定其成新率。
①對于重大及主要設備采用綜合成新率法。計算式如下：
綜合成新率=理論成新率+勘察調整值
或綜合成新率=尚可使用年限/(尚可使用年限+已使用年限) ×100%
②對于一般設備原則上采用理論成新率(年限法成新率)，如少數設備實
際技術狀態與理論成新率差別較大時，則根據勘察情況加以調整。
③對于車輛，通過采用年限法和里程法分別計算成新率，依據孰低原則
確定理論成新率。并結合現場勘察車輛的實際使用情況，確定是否增減修正
分值來確定綜合成新率。
3.房屋建筑物類資產
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評估范圍內的房屋建筑物類資產為自建性質，主要為工業用房及配套附
屬設施，由于當地類似房屋建筑物的租、售實例極少，不適宜采用市場法和
收益法評估，因此本次評估采用成本法。
根據本項目的性質和特點，本次評估采用房地分估。成本法計算式如下：
評估值=重臵成本×成新率
(1)重臵成本的確定

①對于大型、價值高、重要的房屋建筑物
重臵成本=建筑安裝綜合造價+前期費用及其他費用+資金成本
A 建筑安裝綜合造價的確定
根據企業提供的工程圖紙、決算書等相關資料，結合當地執行的定額標
準和有關取費文件以及類似房屋建筑物的造價信息，采用分部分項法測算出
各分部分項工程的綜合造價并加以匯總，計算得出房屋建筑物的建筑安裝綜
合造價。
B 前期費用和其他費用的確定
根據行業標準和地方相關行政事業性收費規定，確定前期費用及其他費
用。
C 資金成本的確定
根據建筑物的正常建設工期(按項目總體考慮)和基準日同期貸款利率確
定資金成本。
②對于價值量小、結構簡單的建(構)筑物主要采用單位比較法確定其重
臵單價。
(2)成新率的確定
①對于大型、價值高、重要的房屋建筑物采用綜合成新率法確定其成新
率，其計算公式如下：
綜合成新率=勘察成新率×60%+年限法成新率×40%
其中：
年限法成新率=(經濟耐用年限-已使用年限)×（1-殘值率）/經濟耐用年
限×100%
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勘察成新率：根據房屋建筑物的結構特點，將影響房屋建筑物新舊程度
的主要因素分為若干部分，其中房屋分為結構(基礎、墻體、承重構件、屋
面等)、裝飾(內外裝飾、門窗、樓地面等)、設備(水衛、電照等)三大部
分，綜合考慮各部分的重要程度及造價比例等因素確定權重，參考《房屋完
損等級評定標準》，結合現場勘察實際現狀確定各分項評估完好值，在此基
礎上打分并計算得出勘察成新率。
②對于對于價值量小、結構簡單的建(構)筑物，主要采用年限法確定成
新率，計算公式如下：
成新率=(經濟耐用年限-已使用年限)/經濟耐用年限×100%
4.在建工程
此次在建工程主要采用成本法評估。針對各項在建工程類型和具體情況，
分別采用以下評估方法：
(1)已完工程項目：對付清工程款項且確認無潛在負債的已完工程項目，
按固定資產的評估方法進行評估。
(2)未完工項目：
開工時間距基準日半年內的在建項目，根據其在建工程的賬面金額，經
賬實核對后，以剔除其中不合理支出后的余值作為評估值。
對于開工時間距基準日超過半年的在建工程，按成本法進行評估，其中
資金成本按下列原則確定：
①利率按評估基準日中國人民銀行同期貸款利率確定；
②工期根據項目規模和實際完工率，參照建設項目工期定額合理確定；
(3)純費用類在建項目：純費用類在建項目無物質實體，經核實所發生的
支付對未來將開工的建設項目是必需的或對未來的所有者有實際價值的，在
確認其與關聯的資產項目不存在重復計價的情況下，以核實后賬面價值作為
評估值，否則按零值處理。
5.土地使用權
評估范圍內單獨評估的土地使用權均為工業用地，經分析，本次土地使
用權的評估采用基準地價系數修正法、成本逼近法進行評估。
(1)基準地價系數修正法
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基準地價系數修正法是利用城鎮基準地價和基準地價修正體系等估價成
果，按照替代原則，就待估宗地的區域條件和個別條件等與其所處區域的平
均條件相比較，并對照基準地價修正體系選取相應的修正系數對基準地價進
行修正，進而求取待估宗地在評估基準日價格的方法。基本計算公式如下：

V Vb 1 K i K j
式中： V ──土地使用權價格；
Vb ──待估宗地對應的基準地價；

K i ──影響宗地地價的區域因素、個別因素修正系數之和；
K j ──估價期日、容積率、土地使用年期、土地開發程度等修正系數。
(2)成本逼近法
成本逼近法是以開發土地所耗費的各項客觀費用之和為主要依據，再加
上一定的利潤、利息、應繳納的稅金和土地增值收益來確定土地價格的方法。
基本計算公式如下:
V Ea Ed T R1 R2 R3 VE R3
式中： V ──土地使用權價格；
Ea ──土地取得費(征地補償費)；
Ed ──土地開發費；
T ──稅費;
R1 ──利息；
R2 ──利潤；
R3 ──土地增值收益；
VE ──土地成本價格。
6.遞延所得稅資產
評估人員在核實了遞延所得稅資產核算的內容、差異產生的原因、形成
過程、金額的準確性后，根據對應科目的評估處理情況計算確定遞延所得稅
資產評估值。
7.負債
對于負債的評估，評估人員根據企業提供的各項目明細表及相關財務資
料，對賬面值進行核實，以核實后的賬面值或企業實際應承擔的負債確定評
估值。
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(三)收益法簡介
企業價值評估中的收益法，是指通過將被評估企業預期收益資本化或折
現以確定評估對象價值的評估思路。收益法具體包括兩種方法，一是收益資
本化法，二是未來收益折現法，本次收益法評估采用未來收益折現法，采用
的模型為企業自由現金流模型。該模型的計算式如下：
企業整體價值=企業自由現金流量折現值+溢余資產價值+非經營性資產
價值+長期股權投資價值
股東全部權益價值=企業整體價值-有息負債
1.企業自由現金流量折現值
企業自由現金流量折現值=明確預測期內現金流量的折現值+明確預測期
后現金流量(終值)的折現值。計算式如下：
n
Rt
P Pn r
t 1 (1 i) t
式中： P ──企業自由現金流量折現值；
t ──預測年度；
i ──折現率；
Rt ──第 t 年現金流量；
n ──明確預測期年限；
Pn ──明確預測期后現金流量折算至明確預測期末年的終值；
r ──終值折現系數。
(1)收益期限的確定
根據企業所處行業的發展前景及企業自身的經營情況，本次評估設定被
評估企業永續經營。收益的預測采用兩階段模型，第一階段明確預測期，自
2011 年 8 月至 2015 年，預計至明確預測期末，企業的經營情況將趨于穩定；
第二階段為 2016 年至永續。
(2)明確預測期企業自由現金流量的確定
明確預測期內各年企業自由現金流量的計算式如下：
企業自由現金流量=主營業務收入-主營業務成本-主營業務稅金及附加+
其它業務利潤-期間費用(管理費用、營業費用)-所得稅+折舊及攤銷-資本性
支出-營運資金變動額
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(3)折現率的確定
本次評估收益額口徑為企業自由現金流量，按照收益額與折現率口徑一
致的原則，折現率采用加權平均資本成本模型( WACC )確定。計算式如下：

1 T
E D
WACC K e Kd
D E D E
式中： K e ──權益資本成本；
K d ──債務資本成本；
D / E ──根據市場價值估計的被評估企業的目標債務與股權比率；
T ──所得稅率。
其中，權益資本成本 K e 采用資本資產定價模型( CAPM )確定，計算式如
下：
K e R f L MRP Rc
式中： R f ──無風險報酬率；
L ──企業風險系數；
MRP ──市場風險溢價；
Rc ──企業特定風險調整系數。
(4)終值的確定
終值是指明確預測期后的現金流量折算至明確預測期末年的價值，本次
評估設定被評估企業永續經營，則明確預測期后(即永續期)的終值計算式如
下：
Rn1
Pn
i
式中： Pn ──永續期現金流量折算至明確預測期末年的終值；
Rn 1 ──永續期年度的現金流量。
其中永續期年度的現金流量根據明確預測期末年的現金流量調整確定。
2.溢余資產
溢余資產是指與企業經營收益無直接關系的，超過企業經營所需的多余
資產，本次評估根據資產的性質及特點，采用適當的方法進行評估。
3.非經營性資產
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非經營性資產是指與企業正常經營收益無直接關系的資產，包括不產生
收益的資產以及與評估預測收益無關聯的資產，第一類資產不產生收益，第
二類資產雖然產生收益但在收益預測中未加以考慮。本次評估根據資產的性
質及特點，采用適當的方法進行評估。
4.有息負債
有息債務是指基準日賬面上需要付息的債務，包括短期借款、一年內到
期的長期借款、長期借款等，以核實后的賬面值或企業實際應承擔的負債確
定評估值。


八、評估程序實施過程和情況

(一)接受委托及前期準備
評估機構接受委托，首先進行以下工作：
1.了解此次經濟行為及評估對象的有關情況，明確評估目的、評估基準
日、評估對象和范圍，對自身專業勝任能力和業務風險進行綜合分析和評價，
確定是否接受業務委托；
2.根據評估對象的特點，向被評估企業提交“資產評估申報表”、“資產
調查表”和“資料清單”，并指導企業填寫；
3.根據評估對象的特點以及項目時間的總體要求，制訂資產評估工作計
劃，組織并確定評估人員。
(二)資產核實與調查
在被評估企業如實申報資產并對評估對象進行全面自查的基礎上，評估
人員對納入評估范圍內的資產和負債進行了全面核實，對企業財務、經營狀
況進行系統調查。資產核實與調查的時間自 2011 年 8 月 11 日至 2011 年 8 月
19 日，具體內容與過程如下：
1.被評估企業總體情況的調查
評估人員與企業管理人員進行訪談，了解企業總體概況、歷史沿革、經
營現狀、發展規劃和所處行業市場狀況等；收集并查閱企業的公司章程、驗
資報告、審計報告等法律性文件以及有關內部管理制度、人力資源、核心技
術、研發狀況、銷售網絡、管理層構成等經營管理狀況的資料。
2.各類資產、負債的核實與調查
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各類資產、負債的核實與調查的過程如下：
(1)指導企業填報相關表格并準備資料
指導被評估企業相關的財務與資產管理人員在資產清查的基礎上，按照
評估機構提供的“申報評估明細表”、“資產調查表”、“資料清單”及其填寫
要求，進行登記填報，同時收集資產的權屬證明文件、工程合同資料、決算
資料和反映性能、狀態、經濟技術指標等情況的文件資料。
(2)初步審查企業提供的申報表及相關資料
評估人員通過查閱有關資料及圖紙，了解評估范圍內各類資產、負債的
概況，然后審查資產評估申報表及相關資料，檢查有無填列不全、資產項目
不明確、漏項等現象。
(3)現場核實與調查
依據資產評估申報表，評估人員對申報的各類資產及負債進行了現場核
實與調查。針對不同的資產、負債的性質及特點，采用了不同的核實方法。
①非實物類資產及負債的核實
非實物類資產及負債核實內容主要包括各類資產、負債的形成過程和賬
面數據的準確性，核實方法主要包括查閱并核對相關憑證及合同等資料、詢
問有關人員以及函證等。
②實物類資產的核實
本次評估范圍內實物類資產主要包括現金、存貨、固定資產、土地使用
權、在建工程等，各類資產的核實方法如下：
Ⅰ.現金
評估人員通過對被評估企業評估現場工作日庫存現金進行盤點，再根據
評估基準日至盤點日的現金進出數倒推評估基準日現金數的方法進行核實。
Ⅱ.存貨
評估人員根據企業提供的存貨清單，核實有關購臵發票和會計憑證，了
解存貨的保管、內部控制制度，按照重要性原則對其進行了監盤和抽點并根
據存貨出入庫記錄倒推至基準日以核實賬面數據，同時核實其是否存在殘、
次、冷、背等情況。
Ⅲ.固定資產
對于設備類資產，按照覆蓋各類、典型勘察的原則進行現場勘察，勘察
內容包括：現場核對設備名稱、規格型號、生產廠家及數量是否與申報表一
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致；向企業設備管理人員和操作人員了解設備的技術性能、生產能力、運行
狀況、維護管理情況等。在現場勘察的同時，評估人員查閱并收集了主要設
備的購臵合同或發票，了解設備賬面原值的構成。
對于房屋建筑物類資產，根據企業提供的資產評估申報表對評估范圍內
的房屋建筑物進行現場核實與調查，了解房屋建筑物的建筑面積或工程量、
層數、層高、建筑結構、竣工時間、已使用年限、裝修狀況及年限、維修情
況以及目前技術狀態，作為評估時的參考依據。同時，收集了當地同類房屋
建筑物的造價以及相關市場信息等評估資料。
Ⅳ.土地使用權
根據企業提供的資產評估申報表及其他相關資料對評估范圍內的土地使
用權進行現場核實與調查，了解土地位臵、使用權類型、開發程度、權利狀
況、區位條件、利用狀況以及賬面值的構成等情況，同時調查了當地同類土
地的市場信息。
Ⅴ.在建工程
通過查閱相關合同、工程預算書以及付款憑證等資料，了解項目的概況、
建設方式、建設工期、工程總造價以及賬面值的構成等情況，同時對在建工
程現場勘察，了解其形象進度。
(4)完善申報評估明細表
根據現場核實結果，進一步完善申報評估明細表，以做到“表”、“實”
相符。
(5)查驗權屬資料
對評估范圍內相關資產的權屬資料和資料來源進行了必要的查驗。
3.收益預測盡職調查
收益預測盡職調查的步驟及內容如下：
(1)查閱歷年財務報表及其他相關資料，分析被評估企業歷年的營業收
入、成本及相關費用的構成及變動原因，分析企業各項經濟技術指標、財務
指標變動原因；
(2)調查收集影響被評估企業經營的有關信息和資料，包括宏觀經濟形
勢、被評估企業所處行業的政策、現狀及發展前景的有關資料、被評估企業
稅收及其他優惠政策等；
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(3)分析企業的資產和負債，核實是否存在溢余資產、非經營性資產或負
債；
(4)與被評估企業有關人員就被評估企業的未來經營規劃、發展前景進行
座談；
(5)分析被評估企業提供的預測未來經營收益的有關數據和資料。
(三)評定估算
通過分析，選用資產基礎法和收益法進行評估。對于資產基礎法，評估
人員結合企業情況確定各類資產及負債的具體評估參數和價格標準，開展資
產基礎法各項評定估算工作；對于收益法，評估人員根據企業提供的相關預
測資料結合調查核實所掌握的企業和所在行業的發展前景對相關預測數據進
行了必要的分析、判斷和調整，進而計算得出企業股東全部權益價值。
(四)評估匯總及審核
1.將分項估算結果進行匯總，得出初步評估結果；
2.對初步評估結果進行分析(包括總體結果、評估結果與賬面值比較變動
情況及原因等)，并形成評估結論；
3.撰寫評估報告與評估說明；
4.由公司內部審核委員會對評估報告、評估說明以及相關工作底稿進行
審核，項目組根據審核意見進行修改、補充。
(五)提交報告
評估報告經公司內部審核委員會復核后，履行會簽手續，并加蓋公章后
出具正式評估報告。


九、評估假設


(一)前提假設
1. 交易假設

假設評估對象已經處在交易過程中，評估師根據評估對象的交易條件等

模擬市場進行估價。交易假設是資產評估得以進行的一個最基本的前提假設。
2. 公開市場假設
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假設評估對象擬進入的市場是公開市場。公開市場是指一個有自愿的買

方和賣方的競爭性市場，在這個市場上，買方和賣方的地位平等，都有獲取

足夠市場信息的機會和時間，買賣雙方的交易都是在自愿的、理智的、非強

制性或不受限制的條件下進行。
3. 持續經營假設

假設被評估企業按照目前的經營方式、經營規模等條件下持續經營。

(二)一般假設

1.假設委托方、被評估企業及其他相關當事方提供的有關評估資料真

實、完整、合法、有效。

2.假設影響被評估企業經營的國家現行有關法律、法規及被評估企業所

屬行業的基本政策無重大變化。

3.假設在評估基準日的銀行利率、匯率、稅收政策等除已知的以外無重

大改變。

4.假設宏觀經濟形勢不會出現重大變化，被評估企業所處地區的政治、

經濟和社會環境不會出現重大變化，并且無其他不可預測和不可抗力因素造

成的重大影響。

5.假設被評估企業的會計政策和核算方法無重大變化。

6.假設被評估企業管理團隊無重大變化，并盡職盡責按照目前的經營方

式和經營計劃持續經營。

7.假設評估范圍內的資產權屬歸被評估企業所有，不存在產權糾紛。

若上述假設條件不成立，可能對評估結論產生重大影響，評估機構及評

估師將不承擔由于假設條件改變而推導出不同評估結論的責任。
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十、評估結論


評估人員根據有關法律、法規和資產評估準則、資產評估原則，按照必

要的評估程序，對委托評估的江西懷玉山三達活性炭有限公司的股東全部權

益價值進行了評估。本次評估采用的價值類型為市場價值，并選用資產基礎

法和收益法進行評估。根據以上評估工作，得出如下評估結論：

1.資產基礎法結果

在評估基準日 2011 年 7 月 31 日，江西懷玉山三達活性炭有限公司賬面

總資產為 5,049.81 萬元，賬面總負債為 2,445.85 萬元，賬面凈資產為

2,603.95 萬元；評估后總資產為 6,552.96 萬元，總負債為 2,445.85 萬元，

凈資產(股東全部權益)為 4,107.11 萬元，評估增值 1,503.16 萬元，增值率

57.73%。資產評估結果匯總表如下：

資產評估結果匯總表
金額單位：人民幣萬元
賬面價值 評估價值 增減值 增值率％
項 目
A B C=B-A D=C/A×100%

流動資產 1 2,547.43 2,546.37 -1.07 -0.04

非流動資產 2 2,502.37 4,006.59 1,504.22 60.11

其中：長期股權投資 3 0.00 0.00 0.00

投資性房地產 4 0.00 0.00 0.00

固定資產 5 443.12 759.71 316.59 71.44

在建工程 6 1,381.53 1,374.41 -7.12 -0.52

無形資產 7 456.59 1,651.35 1,194.76 261.67

其中：土地使用權 8 456.59 1,651.35 1,194.76 261.67

其他非流動資產 9 221.13 221.13 0.00 0.00

資產總計 10 5,049.81 6,552.96 1,503.16 29.77
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流動負債 11 2,140.85 2,140.85 0.00 0.00

非流動負債 12 305.00 305.00 0.00 0.00

負債總計 13 2,445.85 2,445.85 0.00 0.00

凈 資 產 14 2,603.95 4,107.11 1,503.16 57.73

2.收益法評估結果




在評估基準日 2011 年 7 月 31 日，江西懷玉山三達活性炭有限公司股東

全部權益價值收益法評估結果為 3,804.34 萬元，評估增值 1,200.38 萬元，

增值率為 46.10%。

3.評估結論

本次評估分別采用資產基礎法和收益法對江西懷玉山三達活性炭有限公

司的股東全部權益價值進行評估，兩種評估方法的結果有一定差異，產生差

異的主要原因是：資產基礎法評估是以企業資產負債表為基礎對企業價值進

行評定估算，受企業資產重臵成本、資產負債程度等影響較大，而收益法評

估主要從企業未來經營活動所產生的凈現金流角度反映企業價值，受企業未

來盈利能力、資產質量、企業經營能力、經營風險的影響較大，不同的影響

因素導致了不同的評估結果。

通過分析兩種方法的測算過程和所采用數據的質量，我們注意到，企業

目前投資 3000 多萬元的技改項目正在實施中，預計技改投產后年生產活性炭

可達 14000 噸，從目前市場情況來看，新生產線投產后，未來是否可以順利

達產存在一定的不確定性。評估師在采用收益法測算時，根據評估企業自身

情況對影響被評估企業未來收益及經營風險的相關因素進行了審慎的職業分
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析與判斷，但上述因素仍可能對收益法評估結果的準確度造成一定影響。因

此我們認為資產基礎法所采用數據的質量優于收益法，資產基礎法的結果更

為客觀，則本次評估采用資產基礎法的評估結果作為被評估企業股東全部權

益價值的評估結論，即 4,107.11 萬元(大寫金額：人民幣肆仟壹佰零柒萬壹

仟壹佰元整)。


十一、特別事項說明


以下為在評估過程中已發現可能影響評估結論但非評估人員執業水平和

能力所能評定估算的有關事項(包括但不限于)：

1.本報告的評估結論是反映評估對象在本次評估的假設前提下，于評估

基準日的市場價值，當前述假設條件發生變化時，本報告評估結論應作相應

調整后方可使用。

2.根據中國注冊會計師協會《注冊資產評估師關注評估對象法律權屬指

導意見》，被評估企業和相關當事人應當提供評估對象法律權屬等資料，并

對所提供的評估對象法律權屬資料的真實性、合法性和完整性承擔責任；注

冊資產評估師的責任是對該資料及其來源進行必要的查驗和披露，不代表對

評估對象的權屬提供任何保證，對評估對象法律權屬進行確認或發表意見超

出注冊資產評估師執業范圍。

3.本報告評估結論不應當被認為是對評估對象可實現價格的保證。

4.本報告評估結論未考慮被評估企業股權缺少流動性對其價值的影響。

5.評估范圍內的部分房屋尚未辦理產權證 (合計建筑面積7,257.68平方

米)，報告中采用的建筑面積是根據被評估企業的申報數并經查閱相關工程
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圖紙、現場核實后確定的。評估師已提請被評估企業辦理相關產權證以完善

產權，若本評估報告中采用的建筑面積與日后產權證登記面積不符，評估結

論應作相應調整。本報告評估結論是在假設上述房屋不存在產權糾紛的前提

下作出的，亦未考慮將來辦理產權證時需要支付的相關費用。

6.評估基準日，賬面短期借款7,500,000.00元，系三達公司從中國工商

銀行股份有限公司玉山支行借入的款項。玉國用（2008）第139號、玉國用

（2008）第138號土地證和贛（玉）房權證冰溪鎮字第202417號、贛（玉）房

權證冰溪鎮字第202416號房產證均已作為工行玉山支行向公司提供750萬貸

款的擔保。

7.評估范圍內的房屋建筑物中，北邊職工宿舍和南邊職工宿舍樓（表

4-6-1）序號2和（表4-6-2）序號3（賬面原值124,037.00元，賬面凈值為

37,211.24元）原屬于懷玉山活性炭廠所有，已經辦理房產證，但是相應的土

地證沒有辦理。新加坡三達投資有限公司于2007年通過招牌掛程序購買了江

西懷玉山活性炭（集團）有限公司所屬的懷玉山活性炭廠的資產。根據《交

割單》，上述資產已經轉讓給江西懷玉山三達活性炭有限公司，但是截止評

估基準日上述職工宿舍產權尚未過戶到江西懷玉山三達活性炭有限公司名

下。由于原懷玉山活性炭廠向銀行借款15萬元，該房產已經抵押給銀行且房

產證已經交付銀行保管，目前懷玉山活性炭廠及江西懷玉山活性炭（集團）

有限公司已多年處于未年檢狀態，經了解已不具備償還上述銀行借款的能力，

因此該兩處房產辦理抵押解除再辦理房產證過戶至江西懷玉山三達活性炭有

限公司名下的可能性不大，經分析判斷，本次評估為零。

8.評估基準日后，若資產數量及作價標準發生變化，對評估結論造成影
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響時，不能直接使用本評估結論，須對評估結論進行調整或重新評估。

9.對被評估企業存在的可能影響資產評估值的瑕疵事項，在委托方委托

時未作特殊說明而評估人員已履行評估程序仍無法獲知的情況下，評估機構

及評估人員不承擔相關責任。

評估報告使用者應注意以上的特別事項對評估結論可能產生的影響。


十二、評估報告使用限制說明

1. 本評估報告只能用于評估報告載明的評估目的和用途。
2. 本評估報告只能由評估報告載明的評估報告使用者使用。
3. 本評估報告系資產評估師依據國家法律法規出具的專業性結論，在評
估機構蓋章，注冊資產評估師簽字后，方可正式使用。
4. 本評估報告的全部或者部分內容被摘抄、引用或者被披露于公開媒
體，需評估機構審閱相關內容，法律、法規規定以及相關當事方另有約定除
外。
5. 本報告評估結論使用的有效期自評估基準日起一年，自 2011 年 7 月 31
日至 2012 年 7 月 30 日止。
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十三、評估報告日


評估報告日為注冊資產評估師形成最終專業意見的日期，本次評估報告

日為 2011 年 9 月 14 日。


法定代表人：孫月煥




注冊資產評估師：凌茂書 注冊資產評估師：余文慶



. 北京中企華資產評估有限責任公司
.
. 二〇一一年九月十四日
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附件目錄



附件一、 委托說明函
附件二、 被評估企業審計報告
附件三、 委托方和被評估企業法人營業執照復印件
附件四、 被評估企業權屬證明資料
附件五、 委托方和相關當事方的承諾函
附件六、 注冊資產評估師承諾函
附件七、 北京中企華資產評估有限責任公司資產評估資格證書復印件
附件八、 北京中企華資產評估有限責任公司證券業資質證書復印件
附件九、 北京中企華資產評估有限責任公司營業執照副本復印件
附件十、 北京中企華資產評估有限責任公司評估人員資格證書復印件
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福建元力活性炭股份有限公司
擬收購江西懷玉山三達活性炭
有限公司股權項目
評估說明
中企華評報字[2011]第 3301 號




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二○一一年九月十四日
江西懷玉山三達活性炭有限公司股權評估項目評估說明


目 錄
第一部分 關于《評估說明》使用范圍的聲明 ..........................1
第二部分 企業關于進行資產評估有關事項的說明 ......................2
第三部分 評估對象和評估范圍說明 ..................................3
一、評估對象與評估范圍內容 .............................................. 3
二、實物資產的分布情況及特點 ............................................ 3
三、企業申報的賬面記錄或者未記錄的無形資產情況 .......................... 6
四、企業申報的表外資產的類型、數量 ...................................... 6
五、引用其他機構出具的報告的結論所涉及的資產類型、數量和賬面金額 ........ 6
第四部分 資產核實情況總體說明 ....................................7
一、資產核實人員組織、實施時間和過程 .................................... 7
二、影響資產核實的事項及處理方法 ........................................ 8
三、核實結論 ............................................................ 8
第五部分 資產基礎法評估技術說明 .................................10
一、流動資產評估技術說明 ............................................... 10
二、設備類資產評估技術說明 ............................................. 16
三、房屋建筑物類資產評估技術說明 ....................................... 28
四、在建工程－評估技術說明 ............................................. 41
五、工程物資評估技術說明 ............................................... 48
六、無形資產──土地使用權評估技術說明 ................................. 48
七、遞延所得稅資產評估技術說明 ......................................... 64
八、負債評估技術說明 ................................................... 64
第六部分 收益法評估技術說明 .....................................68
一、評估對象 ........................................................... 68
二、收益法應用前提分析 ................................................. 68
三、收益預測的盡職調查 ................................................. 68
四、收益預測的假設條件 ................................................. 69
五、企業經營、財務分析 ................................................. 69
六、收益模型的選取 ..................................................... 74
七、測算過程 ........................................................... 77
八、評估結果的確定 ..................................................... 87
第七部分 評估結論及分析 .........................................88
一、評估結論 ........................................................... 88
二、評估結論與賬面價值比較變動情況及原因 ................................ 2




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第一部分 關于《評估說明》使用范圍的聲明

本評估說明僅供委托方、業務約定書約定的其他報告使用者以及相關監
管機構和部門使用。除法律法規規定外，材料的全部或者部分內容不得提供
給其他任何單位和個人，不得見諸公開媒體。




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第二部分 企業關于進行資產評估有關事項的說明

該部分內容由委托方與被評估企業共同撰寫，并由法定代表人(或授權人)
簽字，加蓋公章，詳細內容見附件一：《關于進行資產評估有關事項的說明》。




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第三部分 評估對象和評估范圍說明

一、評估對象與評估范圍內容

本項目評估對象為江西懷玉山三達活性炭有限公司的股東全部權益。評
估范圍包括江西懷玉山三達活性炭有限公司的全部資產及負債，包括流動資
產、固定資產(房屋建筑物、構筑物、機器設備、車輛)、土地使用權、流動
負債以及非流動負債等。在評估基準日 2011 年 7 月 31 日，各類資產、負債
的賬面金額如下表：
金額單位：人民幣元
項目 賬面價值
流動資產 25,474,335.22
非流動資產 25,023,732.47
長期投資
固定資產 4,431,223.25
在建工程 13,815,312.68
工程物資 2,055,640.19
土地使用權 4,565,916.53
其他非流動資產
資產總計 50,498,067.69
流動負債 21,408,532.19
非流動負債 3,050,000.00
負債總計 24,458,532.19
凈 資 產 26,039,535.50

納入評估范圍的資產與經濟行為涉及的資產范圍一致。上述賬面值業經
福建華興會計師事務所有限公司審計并出具標準無保留意見審計報告。

二、實物資產的分布情況及特點

納入評估范圍的實物資產主要為存貨(庫存材料、在產品、產成品)、房
屋建筑物類資產、設備類資產、土地使用權等，實物資產主要分布在位于江
西省玉山縣工業園區的江西懷玉山三達活性炭有限公司的廠區內。

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各類實物資產的特點如下：
(一)存貨
存貨包括原材料、庫存商品、在產品。
1.原材料：主要是庫存的原材料和輔助材料，由于企業材料的周轉較快，
庫存的材料基本為近期購臵。
2. 庫存商品：企業的庫存商品，為正常銷售的 PA 系列活性炭。
3.在產品：是企業正在車間生產尚未完工的半成品及已出庫應計入產品
成本的原材料成本，主要為 767 系列、GA 系列、HA 系列、MA 系列、PA 系列、
EA 系列等活性炭。
(二)設備類
設備類資產主要由機器設備、車輛及電子設備構成。
1.機器設備
主要有粉碎機、砂泵、雷蒙機、螺旋輸送機、攪拌罐、除塵器、混合機、
烘干設備、離心機、換熱器、轉爐等。以上設備陸續購臵并啟用于 1984 年至
2011 年間，目前設備運行正常，工作穩定，故障率較低。
◆烘干設備、活化爐、轉爐等屬于自制成品，目前設備運行正常，工作
穩定，故障率較低。
◆雷蒙機的生產廠家為上海申銀機械廠、龍巖市億豐粉碎機械有限公司，
目前設備運行正常，工作穩定，故障率較低。
◆混合機的生產廠家為山東礦山機械廠、上海礦山設備機械廠，目前設
備運行正常，工作穩定，故障率較低。
◆粉碎機、纏繞機的生產廠家為新豐食品醫藥(吉安)發展有限公司，目
前設備運行正常，工作穩定，故障率較低。
◆鍋爐及其輔助配套設備：全廠用蒸汽均從鍋爐房供給，配臵了 1 臺上
海工業鍋爐廠生產的型號為 DZL4-1.25 型鍋爐，目前鍋爐運行正常，可靠，
年檢合格。
◆柴油發電機設備：廠內配備 1 臺由上海華新發電機廠生產的生產的

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TZXV-250-4 柴油發電機，作為廠房及辦公場所等處緊急用電使用。目前該發
電機各主要部分狀態良好。
2.電子設備
辦公電子設備主要為辦公用電子設備（如打印機、復印機、掃描儀、電
腦）以及電視、空調等，設備陸續購臵并啟用于 2007 年以后，目前使用正常。
3 運輸設備
評估范圍內的車輛均屬非營業性車輛，主要用于公務方面，主要包括豐
田、桑塔納、雪佛蘭轎車，陸續購臵并啟用于 2008 年以后，目前車輛除桑塔
納小轎車無實物，其余均可正常使用、維護保養狀況良好。
(三)房屋建筑物類
房屋建筑物為位于江西省玉山縣 320 國道邊（原懷玉山活性炭廠）江西
懷玉山三達活性炭有限公司的廠區內的房屋及構筑物，共 56 項，房屋建筑面
積合計 12599.37 平方米。
主要房屋結構類型為混合結構與鋼混結構。構筑物主要為道路、圍墻、
污水池、煙囪、廠區綠化、氯化鋅溶液池等。
以上房屋建(構)筑物大多數于 90 年代初建成投入使用，部分于 2008 年
至 2010 年間建成投入使用，均為企業自建房。目前各房屋建筑物基礎基本穩
定，結構構件部分有輕微破損；水、電及其他配套設備設施基本能正常使用。
(四)在建工程
在建工程為土建工程和設備安裝工程。
1.土建－在建工程
在建工程的土建工程項目包括新生產線、新木屑倉庫、新轉爐車間煙囪、
擋土墻、水泥路等項目。
以上工程均已完工，但未轉入固定資產，目前也未開始啟用。
2.土建－設備安裝工程
在建工程的設備安裝工程項目包括新生產線轉爐、煤氣發生爐、熱風烘
干機、新車間-木屑烘干機、板框壓濾機、吊機軌道安裝、新線尾氣塔、新線

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熱水罐、新線配電柜、濃硫酸貯槽、鼓炮塔、新線回收漂洗泵等。
以上設備均已完工，但未開始啟用。
(五)土地使用權
評估范圍內的土地使用權共 2 宗，面積合計 102,061.10 平方米，主要位
于玉山縣三二 O 國道邊，均已辦理土地使用證，證載用途均為工業，使用權
類型均為出讓。

三、企業申報的賬面記錄或者未記錄的無形資產情況

企業申報的賬面記錄的無形資產為土地使用權，共 2 項，賬面值
4,565,916.53 元，面積 102,061.10 平方米，企業未申報其他無形資產。

四、企業申報的表外資產的類型、數量

無。

五、引用其他機構出具的報告的結論所涉及的資產類型、數量和賬
面金額

無。




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第四部分 資產核實情況總體說明

一、資產核實人員組織、實施時間和過程

(一)資產核實組織工作及實施時間
在接受委托后，評估機構成立了資產核實工作組，制定了資產核實方案，
項目工作組分為房地產小組、設備小組、財務小組、損益類小組及綜合小組
共五個小組分別就企業的資產、負債及損益情況進行核實與調查。資產核實
與調查工作自 2011 年 8 月 11 日至 2011 年 8 月 19 日。
(二)資產核實主要過程
1.指導企業填報相關表格并準備資料
指導被評估企業相關的財務與資產管理人員在資產清查的基礎上，按照
評估機構提供的“申報評估明細表”、“資產調查表”、“資料清單”及其
填寫要求，進行登記填報，同時收集資產的權屬證明文件、工程合同資料、
決算資料和反映性能、狀態、經濟技術指標等情況的文件資料。
2.初步審查企業提供的申報表及相關資料
評估人員通過查閱有關資料及圖紙，了解評估范圍內各類資產、負債的
概況，然后審查資產評估申報表及相關資料，檢查有無填列不全、資產項目
不明確、漏項等現象。
3.現場核實與調查
評估人員按照評估程序準則和其他相關規范的要求，通過詢問、核對、
函證、現場勘察、抽查、盤點等方式對各類資產及負債進行核實與調查。非
實物資產及負債核實內容主要包括資產或負債的形成過程和賬面數據的準確
性；實物資產核實內容主要為資產數量、技術狀態、使用狀況、產權狀況及
其他影響價值的重要因素。在進行現場調查的同時，評估人員通過各種可能



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的途徑收集評估相關資料，包括相關權屬資料、使用狀況資料、相關市場信
息等。
4.完善申報評估明細表
根據現場核實結果，進一步完善申報評估明細表，以做到“表”、“實”
相符。
5.查驗權屬資料
對評估范圍內相關資產的法律權屬資料和資料來源進行了必要的查驗。

二、影響資產核實的事項及處理方法

無。

三、核實結論

評估人員對列入評估范圍內資產的核實工作是與被評估企業共同進行
的，通過資產核實，我們發現：
評估范圍內的房屋建筑物中，北邊職工宿舍和南邊職工宿舍樓（表 4-6-1）
序號 2 和（表 4-6-2）序號 3（賬面原值 124,037.00 元，賬面凈值為 37,211.24
元）原屬于懷玉山活性炭廠所有，已經辦理房產證，但是相應的土地證沒有
辦理。新加坡三達投資有限公司于 2007 年通過招牌掛程序購買了江西懷玉山
活性炭（集團）有限公司所屬的懷玉山活性炭廠的資產。根據《交割單》，
上述資產已經轉讓給江西懷玉山三達活性炭有限公司，但是截止評估基準日
上述職工宿舍產權尚未過戶到江西懷玉山三達活性炭有限公司名下。由于原
懷玉山活性炭廠向銀行借款 15 萬元，該房產已經抵押給銀行且房產證已經交
付銀行保管，目前懷玉山活性炭廠及江西懷玉山活性炭（集團）有限公司已
多年的處于未年檢狀態，經了解已不具備償還上述銀行借款的能力，因此該
兩處房產辦理抵押解除再辦理房產證過戶至江西懷玉山三達活性炭有限公司
名下的可能性不大。



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被評估企業提供的申報評估明細表其他內容與資產核實結果相符，賬面
值與經福建華興會計師事務所有限公司審計后的基準日會計報表一致。




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第五部分 資產基礎法評估技術說明

一、流動資產評估技術說明

(一)評估范圍
企業申報的流動資產包括貨幣資金、應收賬款、預付賬款、其他應收款、
存貨及待攤費用等科目。上述資產在評估基準日賬面值如下所示：
科目名稱 賬面值
貨幣資金 1,627,016.92
應收票據 298,864.20
應收賬款 10,739,839.12
預付賬款 3,580,835.03
其他應收款 4,242,434.80
存貨 4,897,563.15
待攤費用 87,782.00
流動資產合計 25,474,335.22

(二)各科目資產核實、評估的方法和結果
1.貨幣資金
貨幣資金由現金和銀行存款組成，賬面價值 1,627,016.92 元。
(1)現金
現金賬面值 659.71 元，均為人民幣，存放于企業財務部。評估人員在企
業出納員的陪同下，于 2011 年 8 月 13 日對庫存現金進行了盤點，并采取倒
推方法推算基準日現金余額，同基準日的現金日記賬和總賬現金賬戶余額進
行核對，倒推公式如下：
基準日現金評估值=盤點日庫存現金數+基準日至盤點日前現金支出數-
基準日至盤點日前現金收入數+截止盤點日付出未記賬-截止盤點日收入未記
賬
經核實，倒推推算結果與基準日賬面值相符，未發現異常情況，則以核
實后賬面值作為評估值，現金評估值為 659.71 元。
(2)銀行存款
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銀行存款賬面值 1,626,357.21 元，是企業存放在當地農業銀行、中國銀
行、郵政銀行、工商銀行等處的人民幣存款，包括結算賬戶、其本存款戶、
一般存款戶等共 5 個賬戶。
評估人員將銀行存款的賬面數額與銀行對帳單進行了核對，同時向銀行
進行函證。經核實，各銀行賬戶賬面記錄準確，未發現影響凈資產的未達賬
項事宜，則人民幣存款以核實后的賬面值作為評估值。
銀行存款評估值為 1,626,357.21 元。
2.應收票據
應收票據核算內容主要為企業與其他業務往來單位之間因銷售貨物而收
到的無息銀行承兌匯票，評估基準日賬面價值 298,864.20 元。評估人員首先
進行總賬、明細賬、會計報表及評估明細表的核對；其次，評估人員核實了
票據業務發生的真實性并抽查了票據，核對應收票據登記簿的有關內容；然
后了解基準日后票據的承兌情況，確認票據所涉及的經濟行為真實，金額準
確，評估值以核實無誤后賬面值確認。
應收票據評估值為 298,864.20 元。
3.應收賬款
應收賬款的核算內容為企業應收的銷售貨款，賬面余額 11,342,686.39
元，已計提壞賬準備 602,847.27 元。
評估人員對應收賬款中部分大額賬戶發出了詢證函，對未函證或函證未
回復的賬戶，評估人員執行了替代審驗程序，通過核查相關記賬憑證和原始
憑證，查驗現有合同及付款憑證等有關資料，分析了解債權的經濟業務內容
與相關材料的勾稽情況和合理性，判斷會計記錄的準確性、賬面債權金額的
存在性、真實性；通過分析了解債權催收、債權賬齡和債務人的相關情況，
查對評估基準日后應收款的已收回情況，判斷賬面債權的可回收性。
經核實，評估人員了解到應收賬款賬齡主要為 1-3 年，未發現有賬實不
符等異常情況。本次評估對于無確鑿證據證明無法收回的款項，參考企業及
審計師計提壞賬準備的方法對該部分應收款按賬齡情況計提風險損失，從而

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計算出應收賬款的可回收金額。壞賬準備評估為零。風險損失計提情況見下
表：
金額單位：人民幣元
賬齡 賬面余額 占總額比例 計提比例 風險損失
1 年以內 10,705,535.17 94.38% 5% 535,276.76
1-2 年 617,874.30 5.45% 10% 61,787.43
2-3 年 19,276.92 0.17% 30% 5,783.08
合計 11,342,686.39 602,847.26

經評估，應收賬款評估值為 10,739,839.12 元。
4.預付賬款
預付賬款賬面值 3,580,835.03 元，核算內容為企業預付的材料款、工程
款等。評估人員查閱了相關憑證，對各款項的預付時間、預付原因等內容進
行了具體地分析，并對大額預付款項進行了函證，評估方法同應收賬款。通
過分析，未發現賬實不符的情況，預計各預付款項均能收回相應資產或權利，
則以核實后賬面值作為評估值。
經評估，預付賬款評估值為 3,580,835.03 元。
5.其他應收款
其他應收款賬面余額 4,262,146.81 元，已計提壞賬準備 19,712.01 元，
其核算內容為除銷售商品和預付購貨款以外應收的款項，包括備用金、借款、
投標保證金及與三達（廈門）環境工程有限公司的往來等。
評估人員對其他應收款中部分大額賬戶發出了詢證函，對未函證或函證
未回復的賬戶，評估人員執行了替代審驗程序，通過核查相關記賬憑證和原
始憑證，查驗現有合同及付款憑證等有關資料，分析了解債權的經濟業務內
容與相關材料的勾稽情況和合理性，判斷會計記錄的準確性、賬面債權金額
的存在性、真實性；通過分析了解債權催收、債權賬齡和債務人的相關情況，
查對評估基準日后應收款的已收回情況，判斷賬面債權的可回收性。
經核實，評估人員了解到其他應收款賬齡主要為 1-3 年，未發現有賬實
不符等異常情況。本次評估對于無確鑿證據證明無法收回的款項，參考企業
及審計師計提壞賬準備的方法對該部分應收款按賬齡情況計提風險損失(其
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中對關聯方往來款不計提風險損失)，從而計算出其他應收款的可回收金額。
壞賬準備評估為零。風險損失計提情況見下表：
金額單位：人民幣元
賬齡 賬面余額 占總額比例 計提比例 風險損失
1 年以內 226,453.27 5.31% 5% 11,322.66
1-2 年 11,593.54 0.27% 10% 1,159.35
2-3 年 24,100.00 0.57% 30% 7,230.00
關聯方往來款 4,000,000.00 93.85% -
合計 4,262,146.81 19,712.02

經評估，其他應收款評估值為 4,242,434.80 元。
5.存貨
(1)存貨的種類與金額
存貨由原材料、庫存商品、在產品（自制半成品）三類構成，各類存貨
的賬面值如下表：
金額單位：人民幣元
科目 賬面值
原材料 1,480,779.62
庫存商品 8,105.70
在產品（自制半成品） 3,408,677.83
存貨合計 4,897,563.15
減：存貨跌價準備 0.00
存貨凈額 4,897,563.15

(2)存貨核實方法、過程及結果
評估人員根據企業提供的存貨清單，核實有關購臵發票和會計憑證，了
解存貨的保管、內部控制制度，按照重要性原則對其進行了監盤和抽點并根
據存貨出入庫記錄倒推至基準日以核實賬面數量，同時核實其是否存在殘、
次、冷、背等情況。
經核實，企業提供的存貨申報表數量與核實結果基本相符，各存貨保管
良好，未發現有異常毀損。
(3)評估方法與結果
①原材料


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原材料主要為企業外購的生產所需的材料、備品、備件等，主要包括純
堿、磷酸、木柴、氯化鋅、木屑及五金材料等，原材料大多為基準日近期購
入，賬面值主要由材料購臵費、運雜費等構成。評估時以經核實后的數量并
參考評估基準日近期市場價，考慮合理運輸費用及合理損耗后計算確定評估
值。
經評估，原材料評估值為 1,480,779.62 元。
②庫存商品
庫存商品是在評估基準日尚未實現銷售的產成品，僅為少量的 PA 系列活
性炭。本次評估中采用售價倒算法，即以庫存商品預計銷售價格減去銷售費
用和經營稅費并根據商品的適銷程度確定扣除適當比例的凈利潤后的余額作
為評估值。
評估值計算公式：
評估值=某產品核實后的數量×該產品基準日不含稅單價×(1-銷售費用
率－稅金及附加率-所得稅率-適當凈利潤率)
江西懷玉山三達活性炭有限公司 2010 年稅、費計算表如下：
金額單位：人民幣元
序號 項 目 計算公式或依據 金 額
1 銷售收入 取自 2010 年報表本年累計數 64982158.91
2 銷售費用 取自 2010 年報表本年累計數 5608014.62
3 銷售費用率(%) (3)=(2)/(1)×100% 8.63%
4 稅金、附加 取自 2010 年報表本年累計數 9077.58
5 稅金、附加率(%) (5)=(4)/(1)×100% 0.01%
6 營業利潤 取自 2010 年報表本年累計數 -249832.9
7 所得稅 (7)=(6)×25% 0
8 所得稅率(%) (8)=(7)/(1) 0.00%
9 凈利潤 0
10 凈利潤率(%) 0.00%

經評估，庫存商品評估值為 8,789.85 元。
③在產品（自制半成品）
在產品賬面值為 3,408,677.83 元，主要包括 767 系列、GA 系列、HA 系
列、MA 系列、PA 系列、EA 系列等活性炭，在產品核算的內容主要是投入到產
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品生產中的原材料、自制半成品及生產費用等。評估人員通過了解企業成本
核算程序和方法，查閱相關賬簿和憑證，核實企業賬面價值合理性，以核實
后的實際成本確定評估值。
在在產品評估值為 3,408,677.83 元。
存貨評估結果
金額單位：人民幣元
科目 賬面值 評估值
原材料 1,480,779.62 1,480,779.62
庫存商品 8,105.70 8,789.85
在產品 3,408,677.83 3,408,677.83
存貨合計 4,897,563.15 4,898,247.30
減：存貨跌價準備 0.00 0.00
存貨凈額 4,897,563.15 4,898,247.30

6.待攤費用
待攤費用賬面值 87,782.00 元，核算內容是待攤的財產保險費、一車間
1-4 號爐改造費，對于財產保險費，評估時通過查閱相關賬簿和憑證，核實企
業賬面價值攤銷的合理性，核實無誤后以賬面值確定評估值；對于 1-4 號爐
改造費其評估值已在固定資產中反映，因此評估為零。
經評估，待攤費用評估值為 76,438.61 元。
(三)流動資產評估結果
1.流動資產評估結果如下：
金額單位：人民幣元
增值率
科目名稱 賬面值 評估值 增值額
(%)
貨幣資金 1,627,016.92 1,627,016.92 - -
應收票據 298,864.20 298,864.20 - -
應收賬款 10,739,839.12 10,739,839.12 - -
預付賬款 3,580,835.03 3,580,835.03 - -
其他應收款 4,242,434.80 4,242,434.80 - -
存貨 4,897,563.15 4,898,247.30 684.15 0.01
待攤費用 87,782.00 76,438.61 -11,343.39 -12.92
流動資產合計 25,474,335.22 25,463,675.98 -10,659.24 -0.04

2.評估結果與賬面價值比較變動情況及原因
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流動資產評估增值主要為存貨中的產成品評估增值和待攤費用評估減值
共同作用的結果。
產成品評估增值主要原因為評估值中包含了預計可實現的利潤導致評估
值高于賬面值；
待攤費用評估減值原因為賬面攤銷的 1-4 號爐改造費用已在固定資產中
反映。

二、設備類資產評估技術說明

(一)評估范圍
估 范 圍 內 的 設 備 類 資 產 賬 面 原 值 4,148,224.95 元 ， 賬 面 凈 值
2,325,145.95 元，未計提減值準備。各類設備資產賬面價值如下表：
金額單位：人民幣元
項 目 賬面原值 賬面凈值
設備類合計 4,148,224.95 2,325,145.95
機器設備 3,544,845.24 2,016,674.80
電子設備 396,427.00 213,391.50
車輛 206,952.71 95,079.65

(二)設備概況
1.設備基本情況及特點
江西懷玉山三達活性炭有限公司目前主要采用化學法、物理法生產各種
粉狀活性炭和定型、不定型顆粒炭，年生產能力 8000 噸。為保證公司可持續
發展，投資 3000 多萬元的技改項目目前正在實施中，預計技改投產后年生產
活性炭可達 14000 噸。
設備類資產主要由機器設備、電子設備及車輛構成。
(1)機器設備
主要有粉碎機、砂泵、雷蒙機、螺旋輸送機、攪拌罐、除塵器、混合機、
烘干設備、離心機、換熱器、轉爐等。
◆烘干設備、活化爐、轉爐等屬于自制成品，目前設備運行正常，工作
穩定，故障率較低。
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◆雷蒙機的生產廠家為上海申銀機械廠、龍巖市億豐粉碎機械有限公司，
目前設備運行正常，工作穩定，故障率較低。
◆混合機的生產廠家為山東礦山機械廠、上海礦山設備機械廠，目前設
備運行正常，工作穩定，故障率較低。
◆粉碎機、纏繞機的生產廠家為新豐食品醫藥(吉安)發展有限公司，目
前設備運行正常，工作穩定，故障率較低。
◆鍋爐及其輔助配套設備：全廠用蒸汽均從鍋爐房供給，配臵了 1 臺上
海工業鍋爐廠生產的型號為 DZL4-1.25 型鍋爐，目前鍋爐運行正常，可靠，
年檢合格。
◆柴油發電機設備：廠內配備 1 臺由上海華新發電機廠生產的生產的
TZXV-250-4 柴油發電機，作為廠房及辦公場所等處緊急用電使用。目前該發
電機各主要部分狀態良好。
(2)辦公電子設備
辦公電子設備主要為辦公用電子設備（如打印機、復印機、掃描儀、電
腦）以及電視、空調等，設備陸續購臵并啟用于 2007 年以后，目前使用正常。
(3)運輸設備
評估范圍內的車輛均屬非營業性車輛，主要用于公務方面，主要包括豐
田、桑塔納、雪佛蘭轎車，陸續購臵并啟用于 2008 年以后，收購庫存飾品收購倒閉廠，目前車輛除桑塔
納小轎車無實物，其余均可正常使用、維護保養狀況良好。
2.主要工藝流程
(1)活性炭生產工藝的特點：
活性炭是一種黑色粉狀，粒狀或丸狀的無定形具有多孔的碳，主要成分
為碳，還含少量氧、氫、硫、氮、氯；也具有石墨那樣的精細結構，只是晶
粒較小，層層間不規則堆積。有較大的表面積(500～1000 米 2/克)，有很強
的吸附性能，能在它的表面上吸附氣體、液體或膠態固體；對于氣體、液體，
吸附物質的質量可接近于活性炭本身的質量。其吸附作用具有選擇性，非極
性物質比極性物質更易于吸附。在同一系列物質中，沸點越高的物質越容易

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被吸附，壓強越大溫度越低濃度越大，吸附量越大。反之，減壓，升溫有利
于氣體的解吸。常用于氣體的吸附、分離和提純，溶劑的回收，糖液、油脂、
甘油、藥物的脫色劑，飲用水及冰箱的除臭劑，防毒面具中的濾毒劑，還可
用作催化劑或金屬鹽催化劑的載體。
早期生產活性炭的原料為木材、硬果殼或獸骨，后來主要采用煤，經干
餾、活化處理后得到活性碳生產方法有：①蒸汽、氣體活化法：利用水蒸氣
或二氧化碳在 850～900℃將碳活化；②化學活化法：利用活化劑放出的氣體，
或用活化劑浸漬原料，在高溫處理后都可得到活性炭。
一般生產分為兩個過程，第一步，炭化，將原料在 170 至 600 的溫度下
干燥，同量將其 80%r 有機組織炭化。第二步，活化，將第一步已炭化好的炭
化料送入反應爐中，與活化劑和水蒸氣反應，完成其活化過程，制成成品。
在吸熱反應過程中，主要產生 CO 及 H2 組合氣體，用以將炭化料加熱至適當
的溫度(800 至 1000 度)，除去其所有可分解物，產生豐富的孔隙結構及巨大
的比表面積，使活性炭具有很強的吸附力。
(2)工藝流程圖：




3.企業設備管理制度
企業制定了一系列設備管理制度及標準，具體規定各類設備的管理、維

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護、維修、保養、管理辦法等。根據相關設備管理規定，企業結合各設備在
生產中的作用、價值量等對各類設備進行分類管理。
4.賬面原值的構成
設備類資產因設備類別和購建方式的不同，其賬面原值的構成亦不相同，
具體情況如下：
機器設備賬面原值一般包括設備購臵費、運雜費、安裝調試費以及其他
相關分攤工程費用等；電子設備賬面原值構成相對簡單，一般僅包括設備購
臵價，少數的含有運雜安裝費；車輛賬面原值中含車輛購臵費、車輛購臵稅、
手續費和牌照費。
(三)核實方法、過程與結果
1.核實方法與過程
(1)發放并指導填寫各類調查表
根據企業設備類資產的構成特點及資產申報評估明細表的內容，評估人
員向企業有關管理部門及使用部門發放《重點設備調查表》，并指導企業根據
實際情況進行填寫，以此作為評估的參考資料。
(2)初步審核申報明細表
評估人員對企業提供的申報明細表結合各類設備調查表、臺賬資料等進
行檢查，對申報表中的錯誤、漏填等不符合要求的部分，提請企業進行必要
的修改和補充。
(3)現場勘察與核實
評估人員根據經過初步核對的申報明細表對設備類資產進行了現場勘
察，勘察原則為覆蓋各類、典型勘察。勘察內容包括：現場核對設備名稱、
規格型號、生產廠家及數量是否與申報表一致；向企業設備管理人員和操作
人員了解設備的技術性能、生產能力、運行狀況、維護管理情況等。在現場
勘察的同時，評估人員查閱并收集了主要設備的購臵合同或發票，了解設備
賬面原值的構成。
(4)完善申報評估明細表

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根據現場勘察結果進一步完善申報評估明細表，做到“表”、“實”相符。
(5)查驗權屬資料
對評估范圍內設備的權屬資料進行查驗，如：核查重大設備的購臵合同
及發票、車輛行駛證等。
2.核實結果
經核實并提請企業修改完善后，企業提供的設備類資產申報評估明細表
相關數據與核實結果基本相符。
(四)評估方法
根據本項目的性質及評估范圍內設備類資產的特點，本次評估主要采用
成本法。計算式如下：
評估值=重臵成本×成新率
1.重臵成本的確定
(1)機器設備
重臵成本=設備購臵費+運雜費+安裝調試費+前期費及其他費用+資金成
本-可抵扣增值稅
①設備購臵費的確定
設備購臵費主要通過查詢有關報價手冊或向銷售廠商詢價確定。
②運雜費的確定
設備運雜費主要根據有關概算指標并結合設備的運距、重量、體積等因
素綜合確定。
③安裝調試費的確定
若設備購臵費不包含安裝調試費用，則根據設備類別參考有關概算指標，
合理確定其費用。
④前期費及其他費用的確定
前期費及其他費用包括設計費、監理費、建設單位管理費、聯合試運轉
費等，根據有關定額和計費標準結合項目的實際情況計取。
⑤資金成本的確定

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資金成本計算時，合理工期以機器設備所在項目或生產線重臵為前提考
慮合理工期；貸款利率按基準日同期銀行貸款利率計算。資金成本計算式如
下：
資金成本=(設備購臵費+運雜費+安裝調試費+前期及其他費用)×貸款利
率×合理工期×0.5
對于不需安裝或安裝工期短于六個月的機器設備不計資金成本。
⑥可抵扣增值稅的確定
根據《關于全國實施增值稅轉型改革若干問題的通知》(財稅[2008]170
號)，符合增值稅抵扣條件的，其重臵成本應扣除可抵扣增值稅，可抵扣增值
稅計算式如下：
可抵扣增值稅=設備購臵費/1.17×17%+運輸費×7%
(2)車輛
對于運輸設備(即車輛)，按基準日市場價格，加上車輛購臵稅和其它合
理的費用(如牌照費)來確定其重臵成本，計算式如下：
車輛重臵成本=購臵費+購臵費/(1+17%)×購臵稅+其他費用
(3)電子設備
對于電子設備，一般以全新設備的基準日市場價格作為重臵成本，對于
部分老舊電子設備(如電腦)，由于存在活躍的二手市場，則直接以類似設備
的二手市場價格作為評估值。
2.成新率的確定
根據設備經濟壽命年限，通過對設備使用狀況的現場勘察，并綜合考慮
實際技術狀況、技術進步、設備負荷與利用率、維修保養狀況等因素綜合確
定其成新率。
(1)對于重大及主要設備采用綜合成新率法。計算式如下：
綜合成新率=理論成新率+勘察調整值
或綜合成新率=尚可使用年限/(尚可使用年限+已使用年限) ×100%
(2)對于一般設備原則上采用理論成新率(年限法成新率)，如少數設備實

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際技術狀態與理論成新率差別較大時，則根據勘察情況加以調整。
(3)對于車輛，通過采用年限法和里程法分別計算成新率，依據孰低原則
確定理論成新率。并結合現場勘察車輛的實際使用情況，確定是否增減修正
分值來確定綜合成新率。
(五)典型案例
案例一：粉碎機
明細表序號：表 4-6-4 第 98 項
設備名稱：粉碎機
規格型號：ACM-60A
資產編號：000233
安裝地點：江西懷玉山三達活性炭有限公司
生產廠家：龍巖市億豐粉碎機械有限公司
啟用日期：2011 年 5 月
數 量：1 臺
賬面原值：76,923.08 元
賬面凈值：75,705.14 元
1.設備概況
(1)用途：粉碎機主要適用于多種脆性物料超細粉碎，物料硬度在莫氏 1-3
級為最佳，如石灰石、石墨、高嶺土等非金屬礦。由于其轉速高、進風量大，
極適應于熱敏性物料，如合成樹脂、農藥制造、糧食淀粉、中草藥、食品等
物料的粉碎。
(2)結構及工作原理：粉碎機主要是由螺旋加料器、機體、分流環、錘盤、
齒圈和分級葉輪組成。物料經進料口由螺旋加料器送入機體與分流環之間的
粉碎室，在粉碎室內被高速轉動錘盤帶動下，甩向固定在機體上的定子齒圈
而被撞粉碎，粉碎后的物料在負壓氣流的拉力作用下，顆料小的克服了粉粒
自重，使其越過分流環進行分流環與分級葉輪之間的分級室。分級葉輪由葉
片組成，通過電機帶動旋轉產生內部循環氣流。粉粒要從分級葉輪的葉片之

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間的間隙通過時，同時受到三個力的作用，即離心力、重力和負壓氣流產生
的拉力，只有負壓拉力大于離心力和重力的細小粉粒，收購文體用品，才能順利通過分級葉
輪而進入旋風分離器。粉粒大的因其離心力大，被甩到分流環而進入粉碎室
重新粉碎。
(3)主要規格參數
◆粉碎細度(um)：300—10； ◆產量(kg)：1200—200；
◆風機風量：4000—5000； ◆錘盤動力(kw)：37—45；
◆分級葉輪動力(kw)：5.5； ◆加料動力(kw)：0.55；
◆風機動力(kw)：18.5—30； ◆關風機動力(kw)：2×0.75；
◆空壓機動力(kw)：5.5； ◆錘盤轉速(r/min)：2900；
◆分級葉輪轉速(r/min)：240—2900；◆加料轉速(r/min)：20—100；
◆主機重量(kg)：2200；
2.重臵成本的確定
通過查詢有關報價手冊并結合評估機構掌握的有關價格信息綜合確定
ACM-60A 粉粹機的購臵費為 76000 元。
重臵成本計算表
金額單位:人民幣元
序 標準(費 計算
項目名稱 計算公式 金額 計算依據
號 率) 基數
A 設備購臵價 76000 報價手冊
B 運雜費 2.00% A B=A×費率 1520 參考機械計(1995)1041 號文
C 設備基礎費 0.00% A C=A×費率 0 含在廠房中
D 安裝調試費 2.00% A D=A×費率 1520 參考機械計(1995)1041 號文
E 小計 E=A+B+C+D 79040
F 可行性研究費 0.90% E F=E×費率 711 計價格[1999]1283 號
G 招標代理費 0.35% E G=E×費率 277 計價格[2002]1980 號
H 勘察設計費 3.46% E H=E×費率 2735 計價格[2002]10 號
I 工程監理費 2.60% E I=E×費率 2055 發改價格[2007]670 號
J 環境影響評價費 0.27% E J=E×費率 213 計價格[2002]125 號
K 建設單位管理費 1.30% E J=E×費率 1028 財建[2002]394 號
L 聯合試運轉費 1.00% A K=A×費率 760 機械計(1995)1041 號文
M 小計 M=F+G+…+L 7779


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N=(E+M) × 合 理
N 資金成本 6.56% 2848 項目建設合理工期為 2 年
工期×利率/2
O=A/1.17 ×
O 增值稅 11149
17%+B×7%
重臵成本(取
P P=E+M+N-O 78518
整)

重臵成本為 78518 元。
3.綜合成新率的確定
(1)理論成新率的確定
該類設備的經濟壽命年限一般為 15 年(180 個月)，該設備 2011 年 5 月投
入使用，至基準日已使用 2 個月。
理論成新率=(180-2)/180×100%
=99%(取整)
(2)勘察調整值
評估人員聽取了企業有關人員對該設備運行現狀的介紹，查閱了設備日
常維護及保養的記錄，并實地對設備進行了勘察，勘察內容及結果見下表：
序號 設備部位 技術狀態
1 加料機 啟動運轉正常、無異音
2 主機 機體無異常噪音、外表溫度正常、粉碎室內無不正常淤積
3 分流環 設備正常運行、各部件保持完好
4 錘盤 運轉較正常、無噪音等現象
5 齒圈 備正常運行、各部件保持完好
6 分級葉輪 備正常運行、各部件保持完好

通過上述勘察與了解，評估人員認為該設備實際成新狀況與理論成新率
相當，確定勘察調整值為 0%。
(3)綜合成新率
綜合成新率=理論成新率+勘察調整值
=99%+0%
=99%
4.評估值的確定
評估值=重臵成本×綜合成新率

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=78518×99%
=77733 元（取整）
案例二：布袋除塵器
明細表序號：表 4-6-4 第 72 項
設備名稱：布袋除塵器
規格型號：YMC-84
資產編號：000188
安裝地點：江西懷玉山三達活性炭有限公司
生產廠家：靖江市宇剛機械設備制造有限公司
啟用日期：2009 年 11 月
數 量：1 臺
賬面原值：54,455.53 元
賬面凈值：46,264.44 元
1.設備概況
(1)用途：布袋除塵器是一種干式除塵裝臵,它適用于捕集細小、干燥非
纖維性粉塵。
(2)工作原理：除塵器或除塵設備就是把粉塵從煙氣中分離出來的設備。
而布袋除塵器也稱為過濾式除塵器,是一種干式高效除塵器，它是利用纖維編
制物制作的袋式過濾元件來捕集含塵氣體中固體顆粒物的除塵裝臵。其作用
原理是塵粒在繞過濾布纖維時因慣性力作用與纖維碰撞而被攔截。
(3)主要規格參數
◆處理風量：8000Nm3/h； ◆過濾面積：800 ㎡；
◆收塵器阻力：1700Pa； ◆清灰壓力：11*105 Pa；
◆壓縮空氣耗氣量：0.03m3/min； ◆風機壓力：1700—2400Pa；
◆除塵量：0.35T/h；
2.重臵成本的確定



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通過查詢有關報價手冊并結合評估機構掌握的有關價格信息綜合確定
YMC-84 布袋除塵器的購臵費為 65000 元。
重臵成本計算表
金額單位:人民幣元
序 標準(費 計算
項目名稱 計算公式 金額 計算依據
號 率) 基數
A 設備購臵價 65000 報價手冊
B 運雜費 2.00% A B=A×費率 1300 參考機械計(1995)1041 號文
C 設備基礎費 0.00% A C=A×費率 0 含在廠房中
D 安裝調試費 4.00% A D=A×費率 2600 參考機械計(1995)1041 號文
E 小計 E=A+B+C+D 68900
F 可行性研究費 0.90% E F=E×費率 620 計價格[1999]1283 號
G 招標代理費 0.35% E G=E×費率 241 計價格[2002]1980 號
H 勘察設計費 3.46% E H=E×費率 2384 計價格[2002]10 號
I 工程監理費 2.60% E I=E×費率 1791 發改價格[2007]670 號
環境影響評價
J 0.27% E J=E×費率 186 計價格[2002]125 號
費
建設單位管理
K 1.30% E J=E×費率 896 財建[2002]394 號
費
L 聯合試運轉費 1.00% A K=A×費率 650 機械計(1995)1041 號文
M 小計 M=F+G+…+L 6768
N=(E+M) × 合 理
N 資金成本 6.56% 2482 項目建設合理工期為 2 年
工期×利率/2
O=A/1.17 ×
O 增值稅 9535
17%+B×7%
重臵成本(取
P P=E+M+N-O 68615
整)

重臵成本為 68615 元。
3.綜合成新率的確定
(1)理論成新率的確定
該類設備的經濟壽命年限一般為 12 年(144 個月)，該設備 2009 年 11 月
投入使用，至基準日已使用 20 個月。
理論成新率=(144-20)/144×100%
=86%(取整)
(2)勘察調整值

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評估人員聽取了企業有關人員對該設備運行現狀的介紹，查閱了設備日
常維護及保養的記錄，并實地對設備進行了勘察，勘察內容及結果見下表：
序號 設備部位 技術狀態
1 風機 啟動運轉正常、無異音
2 除塵器 機體無異常噪音、外表溫度正常
3 布袋 使用正常、無破損
4 控制系統 使用正常

通過上述勘察與了解，評估人員認為該設備實際成新狀況與理論成新率
相當，確定勘察調整值為 0%。
(3)綜合成新率
綜合成新率=理論成新率+勘察調整值
=86%+0%
=86%
4.評估值的確定
評估值=重臵成本×綜合成新率
=68615×86%
=59009 元（取整）
(六)評估結果
1.設備類資產評估結果
金額單位：人民幣元
帳面值 評估價值 增值率%
科目名稱
原值 凈值 原值 凈值 原值 凈值
設備類合計 4,148,224.95 2,325,145.95 8,176,559.00 2,868,381.00 97.11 23.36
機器設備 3,544,845.24 2,016,674.80 7,680,576.00 2,526,543.00 116.67 25.28
車輛 396,427.00 213,391.50 370,820.00 277,823.00 -6.46 30.19
電子設備 206,952.71 95,079.65 125,163.00 64,015.00 -39.52 -32.67

2.評估結果與賬面價值比較變動情況及原因
(1)機器設備評估增值，主要原因有：
①近年來設備材料價格、人工成本上升，生產設備價格提高；
②企業會計折舊年限低于評估所選取的經濟壽命年限；
③企業大部分入賬原值為收購時評估凈值。
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(2)車輛評估原值與賬面原值相比，評估減值的主要原因是：近年來，轎
車的價格逐年下降，形成評估原值減值。
車輛評估凈值增值的主要原因為評估所使用經濟年限高于企業會計折舊
年限。
(3)電子設備評估原、凈減值，主要原因是電子設備技術更新較快，產品
價格逐年下降，導致評估原、凈值減值。

三、房屋建筑物類資產評估技術說明

(一)評估范圍
評估范圍內的房屋建筑物類資產包括房屋建筑物、構筑物，賬面原值
4,303,559.45 元，賬面凈值 2,106,077.30 元，未計提減值準備。各類房屋建
筑物賬面價值見下表：
金額單位：人民幣元

項 目 項數 建筑面積 賬面原值 賬面凈值
合計 56 23422.4 4,303,559.45 2,106,077.30
房屋建筑物 16 12599.37 1,979,835.07 758,885.22
構筑物 40 10823.03 2,323,724.38 1,347,192.08

(二)房屋建筑物類資產概況
1.總體概況
評估范圍內的房屋建筑物類資產主要位于江西省玉山縣 320 國道邊（原
懷玉山活性炭廠）江西懷玉山三達活性炭有限公司的廠區內。房屋建筑物的
建筑結構有：鋼混結構、磚混結構、簡易鋼結構等；構筑物主要為道路、圍
墻、污水池、煙囪、廠區綠化、氯化鋅溶液池等。以上房屋建(構)筑物大多
數于 90 年代初建成投入使用，部分于 2008 年至 2010 年間建成投入使用，均
為企業自建房。
主要房屋建筑物概況如下：
(1)北邊職工宿舍和南邊職工宿舍
總共 4 層，層高為 3 米，建筑面積 (北邊職工宿舍 826 ㎡、南邊職工宿

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舍 1092 ㎡) ，磚混結構，鋼筋混凝土條形基礎，混合砂漿砌 240mm 磚墻，屋
面為混凝土剛性屋面，竣工于 1993 年 1 月。外墻面為水泥砂漿抹面及馬賽克
貼面，內墻面為白石灰粉刷，地面均為水泥砂漿找平，樓梯踏步及休息平臺
均為水泥砂漿找平，樓梯扶手為鍍鋅鋼管，窗戶為玻璃木窗，門為木門。
(2)磷酸炭生產車間
總共 2 層，層高 5 米，建筑面積為 2183.77 ㎡，框架結構，鋼筋混凝土
獨立基礎，混合砂漿砌 240mm 磚墻，屋面為混凝土剛性屋面，竣工于 1993 年
1 月。外墻面為水泥砂漿抹面，內墻面及天棚均為水泥砂漿抹面，地面均為水
泥砂漿找平，樓梯踏步及休息平臺均為水泥砂漿找平，樓梯扶手為鍍鋅鋼管，
窗戶為玻璃木窗，門為木門。
(3)辦公樓
三層辦公樓：總 3 層，層高 3.5 米，建筑面積為 358.8 ㎡，磚混結構，
鋼筋混凝土條形基礎，混合砂漿砌 240mm 磚墻，屋面為混凝土剛性屋面，竣
工于 1992 年 1 月。外墻面為白石灰粉刷及馬賽克貼面，地面為普通地磚，內
墻面及天棚均為白水泥漆粉刷，樓梯踏步及休息平臺均為水泥砂漿找平，樓
梯扶手為鍍鋅鋼管，窗戶為玻璃木窗及鋁合金窗，門為木門。
四層辦公樓：總 4 層，層高 3 米，建筑面積為 494 ㎡，磚混結構，鋼筋
混凝土條形基礎，混合砂漿砌 240mm 磚墻，屋面為混凝土剛性屋面，竣工于
1992 年 1 月。外墻面貼條形瓷磚，地面為水泥砂漿找平，內墻面及天棚均為
白水泥漆粉刷，樓梯踏步及休息平臺均為水泥砂漿找平，樓梯扶手為鍍鋅鋼
管，窗戶為玻璃木窗，門為木門。
(4)五金雜品倉庫
總 3 層， 2 層部分的建筑物層高為 4.5 米，3 層部分的建筑物層高為 3
米，磚混結構，鋼筋混凝土條形基礎，混合砂漿砌 240mm 磚墻，屋面為混凝
土剛性屋面，竣工于 1992 年 1 月。外墻面為水泥砂漿抹面，地面為水泥砂漿
找平，內墻面及天棚均為白石灰粉刷，樓梯踏步及休息平臺均為水泥砂漿找
平，樓梯扶手為鍍鋅鋼管，窗戶為玻璃木窗，門為木門。

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(5)構筑物
江西懷玉山三達活性炭有限公司的房屋構筑物分 1991 年至 1994 年及
2008 年至 2010 年建成，施工質量較好，其結構為磚砌、磚混、簡易鋼構、混
凝土澆到等，主要為煙囪、廁所、鋼棚、水泥路、溶液池、存炭池等，1991
年至 1994 年建成的構筑物較為陳舊。
2.權屬狀況
評估范圍內的房屋共計 16 項，至評估基準日已辦理房屋所有權證的房屋
共 2 項，證載房屋所有權人均為江西懷玉山三達活性炭有限公司，建筑面積
合計 3423.69 平方米；未辦理房屋所有權證的房屋共 14 項，建筑面積合計
9175.68 平方米。
3.房屋建筑物現狀
(1)建筑物部分
房屋建筑質量一般，維修保養較差，經現場勘查，該類房屋基礎有承載
能力，稍有不均勻下沉，但已穩定，主體結構基本正常；墻體基本牢固，但
有部分開裂、破損，門窗破損較為嚴重，目前狀況較差，尚可使用。
(2)構筑物部分
經現場勘察，構筑物維護情況較差，且受腐蝕性影響，構筑物破損較為
嚴重，目前仍然在使用。
4.賬面原值的構成
評估范圍內 2008 年以后自建的房屋建筑物賬面原值主要包括建安造價、
設計費、勘察費、貸款利息以及其他分攤的費用；2008 年之前自建的房屋建
筑物賬面原值是以 2008 年轉讓過來時的資產評估的評估凈值為賬面原值。
5.房屋建筑物占用的土地情況
評估范圍內的房屋建筑物除（表 4-6-1）序號 2 和（表 4-6-2）序號 3 外
所占用的土地使用權共 2 宗，宗地面積 102061.10 平方米，均已辦理《國有
土地使用證》，證載土地使用權人為江西懷玉山三達活性炭有限公司，均已納
入本次評估范圍。

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(三)核實方法、過程與結果
1.核實方法與過程
(1)核對原始資料
將企業提供的房屋產權證以及有關工程圖紙、工程造價決算書等資料，
與企業填報的房屋建筑物申報評估明細表進行了核對，對申報表中的錯誤、
漏填等不符合要求的部分，提請企業進行必要的修改和補充。
(2)現場勘察與核實
根據經過初步核對的申報評估明細表，評估人員對評估范圍內的房屋建
筑物進行了現場勘察核實，對于房屋建筑物重點勘察其用途、層數、結構特
征、內外裝飾、附屬設施設備等情況，對于構筑物重點勘察結構特征、材質
以及有關尺寸數據等，同時向企業有關人員了解房屋建筑物日常維護情況，
是否有腐蝕、過火、水災浸泡、被撞擊等異常毀損情況，根據現場了解的各
房屋建筑物完損狀況進行了現場記錄。
(3)市場調查
根據評估需要，評估人員通過市場調查，獲取當地現行的工程概(預)算
定額和各項取費費率標準及相關政策性文件等資料，了解本地區主要建筑材
料現行市場價格和工程造價信息，并對類似房地產的租售價格信息進行了調
查。
(4)完善申報評估明細表
根據現場勘察結果進一步完善申報評估明細表，以做到“表”、“實”相
符。
(5)查驗權屬資料
對評估范圍內房屋建筑物的權屬資料進行查驗，查驗內容包括所有權人、
建筑面積、結構類型、建成時間等，同時了解房屋建筑物所占用的土地情況。
2.核實結果
經核實，評估評估范圍內的房屋建筑物北邊職工宿舍和南邊職工宿舍樓
（表 4-6-1）序號 2 和（表 4-6-2）序號 3（賬面原值 124,037.00 元，賬面凈

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值為 37,211.24 元）原屬于懷玉山活性炭廠所有，已經辦理房產證，但是相
應的土地證沒有辦理。新加坡三達投資有限公司于 2007 年通過招牌掛程序購
買了江西懷玉山活性炭（集團）有限公司所屬的懷玉山活性炭廠的資產。根
據《交割單》，上述資產已經轉讓給江西懷玉山三達活性炭有限公司，但是截
止評估基準日上述職工宿舍產權尚未過戶到江西懷玉山三達活性炭有限公司
名下。由于原懷玉山活性炭廠向銀行借款 15 萬元，該房產已經抵押給銀行且
房產證已經交付銀行保管，目前懷玉山活性炭廠及江西懷玉山活性炭（集團）
有限公司已多年的處于未年檢狀態，經了解已不具備償還上述銀行借款的能
力，因此該兩處房產辦理抵押解除再辦理房產證過戶至江西懷玉山三達活性
炭有限公司名下的可能性不大。
房屋建筑物類資產申報評估明細表其余數據與核實結果基本相符。
(四)評估方法
評估范圍內的房屋建筑物類資產為自建性質，主要為工業用房及配套附
屬設施，由于當地類似房屋建筑物的租、售實例極少，不適宜采用市場法和
收益法評估，因此本次評估采用成本法。
根據本項目的性質和特點，本次評估采用房地分估。成本法計算式如下：
評估值=重臵成本×成新率
1.重臵成本的確定
(1)對于大型、價值高、重要的房屋建筑物
重臵成本=建筑安裝綜合造價+前期費用及其他費用+資金成本
①建筑安裝綜合造價的確定
根據企業提供的工程圖紙、決算書等相關資料，結合當地執行的定額標
準和有關取費文件以及類似房屋建筑物的造價信息，采用分部分項法測算出
各分部分項工程的綜合造價并加以匯總，計算得出房屋建筑物的建筑安裝綜
合造價。
②前期費用和其他費用的確定
根據行業標準和地方相關行政事業性收費規定，確定前期費用及其他費

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用。 本項目計取的前期費用及其他費用項目及取費基數如下表：
序號 項目 取費依據 取費基數 費率
1 建設單位管理費 財建[2002]394 號文 建安造價 1.30%
2 勘察設計費 計價格[2002]10 號文 建安造價 3.46%
3 工程監理費 發改價格[2007]670 號文 建安造價 2.60%
4 招投標代理費 計價格[2002]1980 號文 建安造價 0.35%
5 可行性研究費 計委計價格(1999)1283 號文 建安造價 0.90%
6 環境影響評價費 計委環保總局計價(2002)125 號文 建安造價 0.27%

③資金成本的確定
根據該項目的總體建設規模，參考《全國統一建筑安裝工程工期定額》，
其合理建設工期約為 2 年，評估基準日同期貸款利率為 6.65%，以建設資金在
建設期均勻投入為假設計算資金成本。
(2)對于價值量小、結構簡單的建(構)筑物主要采用單位比較法確定其重
臵單價。
2.成新率的確定
(1)對于大型、價值高、重要的房屋建筑物采用綜合成新率法確定其成新
率，其計算公式如下：
綜合成新率=勘察成新率×60%+年限法成新率×40%
其中：
年限法成新率=(經濟耐用年限-已使用年限) /經濟耐用年限×100%
評估中采用的主要建(構)筑物的經濟耐用年限見下表：
序號 結構類型 生產性 (年) 非生產性 (年)
1 鋼結構 50 55
2 鋼筋砼結構 50 60
3 磚混結構 40 50
4 磚木結構 30 40
圍墻、溝、槽等主
5 30
要構筑物

勘察成新率：根據房屋建筑物的結構特點，將影響房屋建筑物新舊程度
的主要因素分為若干部分，其中房屋分為結構(基礎、墻體、承重構件、屋面
等)、裝飾(內外裝飾、門窗、樓地面等)、設備(水衛、電照等)三大部分，綜
合考慮各部分的重要程度及造價比例等因素確定權重，參考《房屋完損等級
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評定標準》，結合現場勘察實際現狀確定各分項評估完好值，在此基礎上打分
并計算得出勘察成新率。
(2)對于對于價值量小、結構簡單的建(構)筑物，主要采用年限法確定成
新率，計算公式如下：
成新率=(經濟耐用年限-已使用年限)/經濟耐用年限×100%
(五)典型案例
案例一：五金雜品倉庫
明細表序號：固定資產—房屋建筑物評估明細表(表 4-6-1)序號 16
賬面原值：247,867.80 元
賬面凈值：187,036.81 元
1.房屋概況
工程名稱：五金雜品倉庫。
竣工日期：1992 年 1 月。
結構類型：磚混結構。
基礎類型：現澆鋼筋砼地圈梁，毛石條形基礎。
層數：東側端頭 3 層，其余 2 層。
建筑面積：1239.92 平方米。
坐落位臵：江西省玉山縣 320 國道（原懷玉山活性炭廠）江西懷玉山三
達活性炭有限公司的廠區內。
房產證編號：贛（玉）房權證冰溪鎮字第 202416 號。
國有土地使用證：玉國用（2008）第 139 號。
承重結構：現澆鋼筋砼梁、板，240mm 標準磚墻，現澆鋼筋砼地圈梁、毛
石條形基礎。
樓地面結構：現澆鋼筋砼板。
屋面：屋面采用柔性防水層，預制砼板架空隔熱層。
門窗：玻璃木窗，木包門。
樓地面：水泥砂漿找平。

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內外裝飾：外墻面水泥砂漿抹面；內墻面及天棚面為白石灰粉刷。
給排水：鍍鋅鋼管給排水管道。
照明：電源線為暗線布設，普通日光燈、吸頂燈。
房屋勘察狀況：
該工程于 1992 年 1 月建成投入使用，施工質量一般，各種設備設施基本
能正常使用。經現場勘察使用狀況一般，地面無腐蝕、稍有磨損；結構有輕
微裂紋、變形、不均勻沉降；屋面預制砼板架空隔熱層狀況一般，局部發現
有滲漏跡象；各設施基本能正常使用，管路暢通；各線路牢固、絕緣良好。
2.重臵成本的確定
(1)建筑安裝綜合造價單價
根據企業提供的工程圖紙、決算書等相關資料，通過實地勘察所掌握的
房屋工程特征、技術數據，將房屋分解為若干分部分項工程，結合當地執行
的定額標準和有關取費文件以及類似房屋建筑物的造價信息，采用分部分項
法測算出各分部分項工程的綜合造價并加以匯總，計算得出房屋建筑物的建
筑安裝綜合造價單價。該單價反映了同類房屋在評估基準日及所在地正常的
施工水平、施工質量和同等裝修標準下的平均造價水平。測算過程如下表：




金額單位：元/平方米
序
項目 工程特征 單方造價
號
1 基礎工程 土石方、鋼筋砼條形基礎 68
2 砌筑工程 實心磚 54
鋼筋砼及鋼
3 構造柱、現澆樓板 143
筋工程
4 門窗工程 木門；玻璃木窗 21
內外裝飾工 地面水泥砂漿找平；內墻面及天棚為白石灰粉刷；
5 32
程 外墻為水泥砂漿抹面
6 電氣工程 電氣照明、防雷接地等 34
給排水、消防
7 鍍鋅鋼管給排水管、消防栓 18
工程
8 其他工程 屋面防水、保溫、隔熱及其他 56
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9 措施項目費 模板、垂直運輸、腳手架 44
10 規費 11
11 稅金 17
12 合計 498

(2)前期費用及其他費用
序
項目 取費基數 費率 計算值
號
1 建設單位管理費 建安造價 1.30% 6
2 勘察設計費 建安造價 3.46% 17
3 工程監理費 建安造價 2.60% 13
4 招投標代理費 建安造價 0.35% 2
5 可行性研究費 建安造價 0.90% 4
6 環境影響評價費 建安造價 0.27% 1
7 合計 43

則前期費用及其他費用合計為 43 元/平方米。
(3)資金成本
根據該項目的總體建設規模，參考《全國統一建筑安裝工程工期定額》，
其合理建設工期約為 1 年，評估基準日同期貸款利率為 6.56%，以建設資金在
建設期均勻投入為假設計算資金成本。
資金成本=(建筑安裝綜合造價+前期費用和其他費用)×6.56%×1×1/2
=(498+43)×6.56%×1×1/2
=18(元/平方米)
(4)重臵單價
重臵單價=建筑安裝綜合造價+前期費用及其它費用+資金成本
=498+43+18
=559(元/平方米)
(5)重臵成本
重臵成本=重臵單價×建筑面積
=559×1239.92
=693100（元）取整
3.綜合成新率的確定
(1)年限法成新率的確定
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該房屋為磚混結構生產性受酸性腐蝕用房，經濟耐用年限為 30 年，該廠
房至評估基準日已使用 19.58 年。
年限法成新率=(經濟耐用年限-已使用年限) /經濟耐用年限×100%
=(30-19.58) /30×100%
=35%
(2)勘察成新率的確定
根據該房屋的結構特點，將影響房屋新舊程度的主要因素分為結構(基
礎、墻體、承重構件、屋面等)、裝飾(內外裝飾、門窗、樓地面等)、設備(水
衛、電照等)三大部分，綜合考慮各部分的重要程度及造價比例等因素確定權
重，參考《房屋完損等級評定標準》，結合現場勘察實際現狀確定各分項評估
完好值，在此基礎上打分并計算得出現場勘察成新率。勘察成新率打分表如
下：
序號 項目 權重 項目 標準分 評定分 評定說明
1 基礎 25 12 局部有承載能力，稍有不均勻沉降
2 承重構件 40 18 梁、板、柱等有輕微裂縫、變形
3 結構 70% 墻體 15 5 少量輕度裂縫
4 屋面 10 4 局部滲漏
5 其他 10 4 輕度破損
A 小計 100 43 (1+2+3+4+5)×權重(70%)=30%
1 門窗 25 8 破損、油漆剝落
2 外墻面 30 12 風化、勾縫部分脫落
3 裝飾 20% 內墻面 10 4 裂縫、腐蝕
4 天棚 10 4 少量脫落，開裂
5 樓地面 25 10 磨損較重
B 小計 100 38 (1+2+3+4+5)×權重(20%)=8%
1 水衛 25 12 銹蝕、輕微滲漏
2 電氣 35 15 陳舊老化、個別破損
設備 10%
3 消防 30 10 陳舊、個別破損
4 其他 10 6 基本可使用
C 小計 100 43 (1+2+3+4)×權重(10%)=4%
勘察成新率 (A+B+C)=42%

(3)綜合成新率的確定
綜合成新率=年限法成新率×40%+勘察成新率×60%
=35%×40%+42%×60%
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=39%
4.評估值的確定
評估值=重臵成本×成新率
=693100×39%
=270300（元）取整
案例二：新馬路
明細表序號：固定資產—構筑物及其他輔助設施評估明細表(表 4-6-2)
序號 31
賬面原值：401,071.78 元
賬面凈值：337,568.78 元
1. 構筑物概況
該道路位于廠區內，連通辦公樓和廠區道路，于 2006 年 1 月建成，面積
為 2306.00 平方米，寬為 7~8 米，厚為 20cm。
路基基礎采用干結碎石鋪裝，路面采用水泥砂漿找平層。
2.重臵成本的確定
(1)建筑安裝綜合造價單價
根據企業提供的相關資料，通過實地勘察所掌握的建筑物工程特征、技
術數據，將建筑物分解為若干分部分項工程，結合當地執行的定額標準和有
關取費文件以及類似建筑物的造價信息，采用分部分項法測算出各分部分項
工程的綜合造價并加以匯總，計算得出建筑物的建筑安裝綜合造價單價。該
單價反映了同類建筑物在評估基準日及所在地正常的施工水平、施工質量和
同等裝修標準下的平均造價水平。測算過程如下表：
金額單位：元/平方米
序
項目名稱 單位 工程量 綜合單價 合計
號
1 干結碎石路面人機配合鋪裝（厚度 10cm） ㎡ 1.000 14.59 14.59
2 路床碾壓檢驗 ㎡ 1.000 0.69 0.69
3 水泥砼路面現場拌制(厚度 20cm) ㎡ 1.000 74.06 74.06
4 水泥砼路面(模板) ㎡ 1.000 9.07 9.07

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5 水泥混凝土路面砂養護 ㎡ 1.000 1.89 1.89
合 計 100.30

(2)前期費用及其他費用
序號 項目 取費基數 費率 計算值
1 建設單位管理費 建安造價 1.30% 1
2 勘察設計費 建安造價 3.46% 3
3 工程監理費 建安造價 2.60% 3
4 招投標代理費 建安造價 0.35% 0
5 可行性研究費 建安造價 0.90% 1
6 環境影響評價費 建安造價 0.27% 0
7 合計 8

則前期費用及其他費用合計為 8 元/平方米。
(3)資金成本
根據該項目的總體建設規模，參考《全國統一建筑安裝工程工期定額》，
其合理建設工期約為 1 年，評估基準日同期貸款利率為 6.56%，以建設資金在
建設期均勻投入為假設計算資金成本。
資金成本=(建筑安裝綜合造價+前期費用和其他費用)×6.56%×1×1/2
=(100.3+8)×6.56%×1×1/2
=4 (元/平方米)
(4)重臵單價
重臵單價=建筑安裝綜合造價+前期費用及其它費用+資金成本
=100.3+8+4
=112(元/平方米,取整)
(5)重臵成本
重臵成本=重臵單價×建筑面積
=112×2306.00
=258,300(元)
3.綜合成新率的確定
(1)年限法成新率的確定
該公路經濟耐用年限為 30 年，該構筑物至評估基準日已使用 5.58 年。

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年限法成新率=(經濟耐用年限-已使用年限) /經濟耐用年限×100%
=(30-5.58) /30×100%
=81%
(2)現場勘察情況
經評估人員現場勘察并向企業相關建設人員了解，該道路路基基床無下
沉情況，路面平整輕微磨損、無凹陷、少量裂紋等現象，維護狀況略好。
4.評估值的確定
評估值=重臵成本×成新率
=258,300×81%
=209,200(元) 取整
(六)評估結果
1.房屋建筑物類資產評估結果
金額單位：人民幣元
賬面價值 評估價值 增值額 增值率%

科目名稱 原值 凈值 原值 凈值 原值 凈值 原值 凈值

合計 4,303,559.45 2,106,077.30 10,430,700.00 4,728,700.00 6,127,140.55 2,622,622.70 142.37 124.53

房屋建筑物 1,979,835.07 758,885.22 7,803,300.00 2,888,200.00 5,823,464.93 2,129,314.78 294.14 280.58

構筑物 2,323,724.38 1,347,192.08 2,627,400.00 1,840,500.00 303,675.62 493,307.92 13.07 36.62


2.評估結果與賬面價值比較變動情況及原因
(1)房屋建筑物評估原值、凈值均增值的原因是：
評估范圍內的建筑物在廠區早期建造，由于基準日建筑材料、人工費、
機械使用費比建造時有較大幅度上漲，造成評估增值。
由于房屋建筑物盤盈部分未入企業賬面，導致評估增值。
(2)構筑物評估原值、凈值均增值的原因是：
評估范圍內的構筑物在廠區早期建造，由于基準日建筑材料、人工費、
機械使用費比建造時有較大幅度上漲，造成評估增值。
企業納入評估范圍的構筑物原始投資未資本化，評估按實物進行評估，
故形成評估增值。

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(七)特殊說明
評估評估范圍內的房屋建筑物北邊職工宿舍和南邊職工宿舍樓（表
4-6-1）序號 2 和（表 4-6-2）序號 3（賬面原值 124,037.00 元，賬面凈值為
37,211.24 元）原屬于懷玉山活性炭廠所有，已經辦理房產證，但是相應的土
地證沒有辦理。新加坡三達投資有限公司于 2007 年通過招牌掛程序購買了江
西懷玉山活性炭（集團）有限公司所屬的懷玉山活性炭廠的資產。根據《交
割單》，上述資產已經轉讓給江西懷玉山三達活性炭有限公司，但是截止評估
基準日上述職工宿舍產權尚未過戶到江西懷玉山三達活性炭有限公司名下。
由于原懷玉山活性炭廠向銀行借款 15 萬元，該房產已經抵押給銀行且房產證
已經交付銀行保管，目前懷玉山活性炭廠及江西懷玉山活性炭（集團）有限
公司已多年的處于未年檢狀態，經了解已不具備償還上述銀行借款的能力，
因此該兩處房產辦理抵押解除再辦理房產證過戶至江西懷玉山三達活性炭有
限公司名下的可能性不大，經分析判斷，本次評估為零。

四、在建工程－評估技術說明

(一)評估范圍
評估范圍內的在建工程包括土建工程、設備安裝工程兩類，賬面值
13,815,312.68 元，未計提減值準備。各類在建工程賬面價值如下表：
金額單位：人民幣元
科目名稱 賬面價值
在建工程合計 13,815,312.68
土建工程 10,441,280.82
設備安裝工程 3,374,031.86

(二)在建工程概況
1.土建－在建工程
在建工程的土建工程項目包括新生產線、新木屑倉庫、新轉爐車間煙囪、
擋土墻、水泥路等項目。
以上工程均已完工，但未轉入固定資產，目前也未開始啟用。


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2.土建－設備安裝工程
在建工程的設備安裝工程項目包括新生產線轉爐、煤氣發生爐、熱風烘
干機、新車間-木屑烘干機、板框壓濾機、吊機軌道安裝、新線尾氣塔、新線
熱水罐、新線配電柜、濃硫酸貯槽、鼓炮塔、新線回收漂洗泵等。
以上設備已完工，但均未啟用。
設備安裝工程項目中，賬面值為已付設備購臵費用及部份設備的安裝費
用及應予資本化的資金成本，經現場核實，目前設備安裝工程付款進度與設
備安裝工程進度同步。
(三)核實方法、過程和結果
1.核實方法和過程
(1)查閱相關資料
根據企業提供的在建工程申報評估明細表所列項目內容，查閱并收集相
關原始資料，包括項目設計文件、規劃批復文件、工程概預算書、設計圖紙、
有關合同或協議等，以了解各在建工程的項目概況、建設方式、規劃審批情
況、總投資概算、預計工期等內容。
(2)現場勘察核實
對評估范圍內的在建工程進行現場勘察，了解各工程的所處位臵、形象
進度、工程質量等情況。
(3)核實賬面記錄
通過查閱有關賬簿及憑證，核實各在建工程賬面記錄中相關費用的支出
情況，已支付工程款的構成以及未付工程款的情況。
(4)完善申報評估明細表
根據勘察及核實結果進一步完善申報評估明細表，做到“表”、“實”相
符。
2.核實結果
經核實并提請企業修改完善后，在建工程申報評估明細表相關數據與核
實結果基本相符。

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(四)評估方法
此次在建工程主要采用成本法評估。針對各項在建工程類型和具體情況，
分別采用以下評估方法：
1.已完工程項目：對付清工程款項且確認無潛在負債的已完工程項目，
按固定資產的評估方法進行評估。
2.未完工項目：
開工時間距基準日半年內的在建項目，根據其在建工程的賬面金額，經
賬實核對后，以剔除其中不合理支出后的余值作為評估值。
對于開工時間距基準日超過半年的在建工程，按成本法進行評估，其中
資金成本按下列原則確定：
(1)利率按評估基準日中國人民銀行同期貸款利率確定；
(2)工期根據項目規模和實際完工率，參照建設項目工期定額合理確定；
3.純費用類在建項目：純費用類在建項目無物質實體，經核實所發生的
支付對未來將開工的建設項目是必需的或對未來的所有者有實際價值的，在
確認其與關聯的資產項目不存在重復計價的情況下，以核實后賬面價值作為
評估值，否則按零值處理。
(五)典型案例
案例一：新線木屑倉庫
明細表序號：表 4-7-1 第 4 項
賬面賬值：1,340,055.60 元
開工日期：2010 年 4 月
預計竣工日期：2010 年 6 月
形象進度：100%
付款比例：95％
1.工程概況:
新線木屑倉庫為 1 層，框架結構，建筑面積 2618.00 平方米，檐高 6 米，
結構安全等級為二級，建筑耐火等級為二級，結構合理使用年限為 50 年。采

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用獨立樁基礎，現澆混凝土柱、鋼結構彩鋼板屋面，所有外墻體防潮層以上
部份采用 240 厚 Mu10 多孔磚與 Mu5.0 水泥砂漿砌筑，防潮層以下砌體采用 240
厚 Mu15 蒸壓灰砂磚與 Mu10 混合砂漿砌筑；墻身水泥砂漿防潮處理，墻柱做
護角線，外墻面為刷丙稀酸樹脂涂料，內墻面為水泥漆刷白；內部樓地面為
耐磨混凝土地面。
項目于 2010 年 4 月開工建設，至評估基準日主體工程已完工，目前作為
木屑倉庫。
2.重臵成本的確定
(1)建筑安裝綜合造價單價
根據企業提供的工程圖紙、決算書等相關資料，通過實地勘察所掌握的
房屋工程特征、技術數據，將房屋分解為若干分部分項工程，結合當地執行
的定額標準和有關取費文件以及類似房屋建筑物的造價信息，采用分部分項
法測算出各分部分項工程的綜合造價并加以匯總，計算得出房屋建筑物的建
筑安裝綜合造價單價。該單價反映了同類房屋在評估基準日及所在地正常的
施工水平、施工質量和同等裝修標準下的平均造價水平。測算過程如下表：
金額單位：元/平方米
序
項目 工程特征 單方造價
號
1 基礎工程 土石方、獨立樁基礎 78
2 砌筑工程 實心磚 37
鋼筋砼及鋼
3 現澆柱、梁、板 221
筋工程
4 門窗工程
內外裝飾工 地面水泥砂漿找平；內墻面及天棚為白石灰粉刷；
5 31
程 外墻為水泥砂漿抹面
6 電氣工程 電氣照明、防雷接地等 24
給排水、消防
7 鍍鋅鋼管給排水管、消防栓 18
工程
8 其他工程 屋面彩鋼板、隔熱及其他 52
9 措施項目費 模板、垂直運輸、腳手架 48
10 規費 12
11 稅金 18
12 合計 539

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(2)前期費用及其他費用
序
項目 取費基數 費率 計算值
號
1 建設單位管理費 建安造價 1.30% 7
2 勘察設計費 建安造價 3.46% 19
3 工程監理費 建安造價 2.60% 14
4 招投標代理費 建安造價 0.35% 2
5 可行性研究費 建安造價 0.90% 5
6 環境影響評價費 建安造價 0.27% 1
7 合計 48

則前期費用及其他費用合計為 48 元/平方米。
(3)資金成本
根據該項目的總體建設規模，參考《全國統一建筑安裝工程工期定額》，
其合理建設工期約為 1 年，評估基準日同期貸款利率為 6.56%，以建設資金在
建設期均勻投入為假設計算資金成本。
資金成本=(建筑安裝綜合造價+前期費用和其他費用)×6.56%×1×1/2
=(539+48)×6.56%×1×1/2
=19(元/平方米)
(4)重臵單價
重臵單價=建筑安裝綜合造價+前期費用及其它費用+資金成本
=539+48+19
=606（元/平方米)
(5)重臵成本
重臵成本=重臵單價×建筑面積
=606×2618
=1586500（元）取整
3.綜合成新率的確定
(1)年限法成新率的確定
該房屋為框架結構非生產性用房，經濟耐用年限為 50 年，該新木屑倉庫
至評估基準日已使用 1.1 年。

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年限法成新率=(經濟耐用年限-已使用年限) /經濟耐用年限×100%
=(50-1.1) /50×100%
=98%
(2)勘察成新率的確定
根據該房屋的結構特點，將影響房屋新舊程度的主要因素分為結構(基
礎、墻體、承重構件、屋面等)、裝飾(內外裝飾、門窗、樓地面等)、設備(水
衛、電照等)三大部分，綜合考慮各部分的重要程度及造價比例等因素確定權
重，參考《房屋完損等級評定標準》，結合現場勘察實際現狀確定各分項評估
完好值，在此基礎上打分并計算得出現場勘察成新率。勘察成新率打分表如
下：
序 項 權 標準 評定
項目 評定說明
號 目 重 分 分
1 基礎 25 25 局部有足夠承載能力，無不均勻下沉
2 承重構件 25 25 完好堅固
3 結 墻體 20 19 墻體無腐蝕、損壞、預制墻板節點；牢固
70%
構 不滲漏，防水、隔熱、保溫層完好，派水設施通
4 屋面 15 14.5
暢
5 其他 15 14.5 無破損、能正常使用
A 小計 100 98 (1+2+3+4+5)×權重(70%)=69%
1 門窗 25 25 完好無損，玻璃五金齊全、油漆完好，有光澤
2 外墻面 30 29 完整、粘結牢固，清水墻勾縫砂漿密實
裝
3 20% 內墻面 10 9.5 完整牢固，無空鼓、裂縫、剝落
飾
4 天棚 10 9.5 完好、無損、無變形
5 樓地面 25 24 整體面層牢固，無空鼓、下沉、裂縫
B 小計 100 97 (1+2+3+4+5)×權重(20%)=19%
1 水衛 25 25 上下水暢通、各種器具完好、零件齊備無損
2 設 電氣 35 34.5 線路、裝臵完好、牢固絕緣良好
10%
3 備 消防 30 29.5 管道通暢、能正常使用
4 其他 10 9.5 無破損、能正常使用
C 小計 100 98.5 (1+2+3+4)×權重(10%)=10%
勘察成新率 (A+B+C)=98%

(3)綜合成新率的確定
綜合成新率=年限法成新率×40%+勘察成新率×60%
=98%×40%+98%×60%


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=98%
4.評估值的確定
未扣除未付清款評估值=重臵成本×成新率
=1586500×98%
=1554770（元）
未付清款=（1340055.6÷ 95%）×5%=70529（元）
扣除未付清款評估值=1554770-70529=1484300（元）取整
案例二：總庫車間氣力輸送設備
明細表序號：表 4-7-2 第 4 項
賬面賬值：358,794.57 元
開工日期：2010 年 8 月
預計竣工日期：2011 年 2 月
1. 工程概況：
本工程為江西懷玉山三達活性炭有限公司為總庫車間氣力輸送設備，該
設備由常州市賽博精工機械有限公司生產，購臵于 2010 年 8 月并投入安裝，
2011 年 2 月已安裝完畢，但未開始啟用。
2.評估值的確定：
經核實工程項目、工程內容、形象進度和付款進度，企業申報的在建工
程金額無誤，未存在不合理支出。在建工程中記錄的的賬面價值基本能夠反
應工程的價值和工程的進度，故以核實后的賬面值確定評估值。
經評估，該項在建工程評估值為 358,794.57 元。
(六)評估結果
金額單位：人民幣元
項目 賬面價值 評估價值 增減值額 增減值率%
在建工程合計 13,815,312.68 13,744,098.78 -71,213.90 -0.52
土建工程 10,441,280.82 10,507,600.00 66,319.18 0.64
設備安裝工程 3,374,031.86 3,236,498.78 -137,533.08 -4.08

1.評估結果與賬面價值比較變動情況及原因

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(1)土建工程評估增值的原因是：
評估范圍內的建筑物為近期建造，已完工但未轉入固定資產，本次按固
定資產評估，由于基準日建筑材料、人工費、機械使用費比建造時有一定幅
度上漲，造成評估增值。
(2)設備安裝工程評估減值的原因是：
評估范圍內的設備的安裝工程費用列在設備中評估，造成評估減值。

五、工程物資評估技術說明

工程物資為正在建設中或正在安裝中的工程項目所需耗用的材料物資。
納入本次評估的工程物資的賬面值為 2,055,640.19 元，包括轉爐設備款
2,053,208.03 元，生產用的工具及器具 2,432.16 元。本次申報的工程物資主
要為一臺二手設備——轉爐及生產用的工具及器具購臵費。根據企業提供的
工程物資明細表，經核實轉爐及工器具市場價格變化不大，評估時在核實企
業賬面數量和原始購臵價值的基礎上，以經核實后的賬面價值確認評估值，
工程物資賬面值為 2,055,640.19 元，評估值為 2,055,640.19 元。

六、無形資產──土地使用權評估技術說明

(一)評估范圍
評估范圍內的土地使用權共 2 宗，賬面價值 4,598,127.58 元，未計提減
值準備。
(二)土地使用權概況
土地使用權登記狀況見下表：
使用權人 證載用 使用權 2
序號 宗地名稱 土地證號 面積(m )
途 類型
江西懷玉山三
三達活性 玉國用（2008）
1 達活性碳有限 工業 出讓 98,764.70
碳廠（一） 第 139 號
公司
江西懷玉山三
三達活性 玉國用（2008）
2 達活性碳有限 工業 出讓 3,296.40
廠（二） 第 138 號
公司

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土地權利狀況及利用現狀見下表：
剩余使用 他項權 實際開發程
序號 宗地名稱 土地利用現狀
年限 利 度
1 三達活性碳廠（一） 47.65 無 五通一平 14 幢，合計 10681.37 平方米
2 三達活性碳廠（二） 47.65 無 五通一平 2 幢，合計 1588.80 平方米

各宗地地價定義見下表：
設定剩余 設定用途 設定開發程 設定容積 設定使用權類
序號 宗地名稱
使用年限 度 率 型
1 三達活性碳廠（一） 47.32 工業 五通一平 0.11 出讓
2 三達活性碳廠（二） 47.32 工業 五通一平 0.48 出讓

(三)核實方法、過程和結果
1.核實方法和過程
(1)核對原始資料
將企業提供的土地證、出讓合同等資料，與企業填報的土地使用權申報
評估明細表進行了核對，核實使用權人、證載用途、土地面積、使用權類型、
剩余使用年限等數據，對申報表中的錯誤、漏填等不符合要求的部分，提請
企業進行必要的修改和補充。
(2)現場勘察與核實
根據經過初步核對的申報評估明細表，評估人員對評估范圍內的土地使
用權進行了現場勘察核實，了解宗地的位臵、四至、地塊大小、宗地形狀、
利用現狀及微觀區位條件并行了現場記錄，同時了解地上建筑物的情況。
(3)市場調查
根據評估需要，評估人員通過市場調查，了解了當地政府公布的有關征
地補償文件、基準地價文件、當地土地開發費平均水平、類似土地市場交易
信息等有關資料，取得土地評估的計價依據。
(4)完善申報評估明細表
根據現場勘察與核實結果進一步完善申報評估明細表，以做到“表”、“實”


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相符。
(5)查驗權屬資料
對評估范圍內土地使用權的權屬資料進行查驗，主要核實使用權人、使
用權類型、土地面積等內容。
2.核實結果
經核實并提請企業修改完善后，土地使用權申報評估明細表相關數據與
核實結果基本相符，地上建筑物均已納入本次評估范圍。
(四)評估方法
通行的土地評估方法有市場比較法、收益還原法、剩余法(假設開發法)、
成本逼近法、基準地價系數修正法等。評估方法的選擇應根據評估對象的特
點、具體條件和項目的實際情況，結合評估對象所在區域的土地市場情況和
評估師收集的有關資料，分析、選擇適宜于評估對象土地使用權價格的方法。
評估范圍內單獨評估的土地使用權均為工業用地，評估人員通過綜合分析，
確定采用基準地價系數修正法和成本逼近法，選擇上述兩種方法的理由如下：
1.由于評估范圍內的土地均為工業用地，當地沒有成熟的工業用地的租
賃市場，難以準確測算待估宗地的土地客觀收益，不宜采用收益還原法評估；
2.由于近期與待估宗地類似的土地交易案例極少，不宜采用市場比較法
評估；
3.待估宗地為工業用地，不屬于房地產開發項目，且在待估宗地同一供
求圈范圍內，類似工業房地產的租售案例極少，難以準確估算開發完成后房
地產總價，不宜采用剩余法評估；
4.玉山縣公布了 2008 年基準地價并建立了地價修正體系，并且待估宗地
在基準地價覆蓋范圍內，因此可采用基準地價系數修正法；
5.當地土地取得費、土地開發費等成本資料可調查取得或可通過合理估
算確定，因此可采用成本逼近法。
(五)典型案例
案例：三達活性碳廠（一）

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明細表序號：無形資產—土地使用權評估明細表(表 4-12-1)序號 1
賬面價值：4,565,916.33 元，賬面價值含三達活性碳廠（二）地塊
1.宗地概況
(1)土地登記狀況
土地使用權人：江西懷玉山三達活性碳有限公司
位臵：玉山縣三二 O 國道邊
用途：工業
面積：98764.7 平方米(合 148.15 畝)
土地級別：四級
土地使用權類型：出讓
土地使用權終止日期：2058-11-11
國有土地使用證編號：玉國用（2008）第 139 號
(2)土地權利狀況
待估宗地所有權屬國家所有，江西懷玉山三達活性碳有限公司以出讓方
式取得土地使用權，土地批準用途為工業，使用權終止日期為 2058 年 11 月
11 日。截至評估基準日，估價對象已設定抵押。
(3)土地利用狀況
宗地紅線外“五通”，即：通路、通上水、通下水、通電、通訊，宗地紅
線內場地平整，截至評估基準日待估宗地建有車間等 14 幢房屋及構筑物。
2.地價影響因素分析
(1)一般因素
一般因素是影響城市地價總體水平的社會、經濟政策和自然因素，包括
地理位臵、人口與行政區域、自然條件、城市性質和規劃、社會經濟狀況和
房地產市場等。
①地理位臵
上饒市，位于江西省東北部，簡稱贛東北。介于東經 116°13′～118°
29′，北緯 27°48′～29°42′之間。東西寬 210 千米，南北長 194 千米，

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土地面積 22791 平方千米，占全省土地總面積的 13.65%。東鄰浙江省衢州市，
位于贛東北。北毗安徽省池州市及黃山市，南隔武夷山脈與福建省南平市接
壤。省內與景德鎮、九江、南昌、鷹潭、撫州 5 市接壤。
②行政區劃與人口
上饒市，下轄上饒、廣豐、玉山、鉛山、橫峰、弋陽、婺源、鄱陽、余
干、萬年十縣及信州區，代管德興市。全市總面積 2.28 萬平方公里，其中山
地面積 2342 平方千米。丘陵區面積 14436 平方千米，平原區面積 6013 平方
千米，分別占全市總面積的 10.27％、63.34％和 26.39％。常住總人口 660
萬人。
③自然條件
Ⅰ.氣候條件
全境處中亞熱帶季風濕潤氣候區，年平均氣溫 16.7-18.2C，年降雨量為
1600-1800 毫米，年無霜期為 251 天－274 天。境內氣候溫和，日照充足，雨
量豐沛，無霜期長，分溫熱、溫和、溫涼三小氣候區，具有春秋短、冬夏長
的季候特點。年降水量 1600~1800 毫米。主要氣象災害有高溫干旱、雷電、
局地強對流、臺風、暴雨洪澇及暴雨引發的地質災害等。
Ⅱ.地形地貌
全市地貌以丘陵為主，北東南三面環山，西面為中國第一大淡水湖鄱陽
湖，主要河流自東向西流入鄱陽湖。地形為南東高、北西低，山地集中分布
在東北部和東南部，且多呈東北—西南走向。山脈呈不同高度之帶狀分布于
信江兩側，自北而南依次為鄣公山、懷玉山和武夷山，呈倒山字形排列。北
部懷玉山脈呈北東東向蜿蜒于橫峰—上饒一線，主峰靈山高達 1223.6 米，南
北兩側廣布丘陵，南側信江流域為狹長的丘陵盆地，西部為廣袤的鄱陽湖平
原。中部為信江盆地，多為低山丘陵，相對高度一般在 200 米左右。
④城市性質與規劃
上饒實施“中心城區大建設、縣域經濟大發展”雙輪驅動戰略，按照“提
升老城區、拓展城東區、做旺中心區、做熱開發區、開發近郊景區、扮靚三

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江口”的“5+1”空間發展布局。上饒的城市發展目標是：產業承接前沿，商
貿物流樞紐，旅游服務中心，文化教育基地，宜居園林城市。三江口--上饒
未來的新名片“三江口”綜合體建設項目區，是上饒市區中心城區三江口城
市規劃設計的核心區，是三江六岸景觀改造重要節點之一。上饒將通過對三
江口核心地區的規劃和設計，打造上饒市魅力名片，實現“做靚三江口”的
城市發展戰略。
⑤社會經濟狀況及房地產市場
近年來上饒市國民經濟綜合實力顯著增強。2010 年，全市實現地區生產
總值 901 億元，比上年增長 13.8%；財政總收入 113.9 億元，年均增長 27.7%。
在經濟保持快速增長的同時，上饒市的經濟結構調整也取得了階段性進展，
產業結構日趨合理，第一產業比重逐年下降，第二產業比重穩步上升，第三
產業比重基本穩定，三大產業比例為 16.8:51:32.2。
規模以上工業主營業務收入突破千億元，工業增加值占生產總值的比重
提高 11 個百分點，主攻工業成效顯著。全市規模以上工業增加值由“十五”
期末的 53.3 億元增加到 266.2 億元，年均增長 37.9%。工業增加值占生產總
值的比重由“十五”期末的 30.9%提高到 42.1%。上饒經濟技術開發區升格為
國家級開發區。
在房地產市場方面，2010 年全市共完成房地產開發投資 66.62 億元，增
長 30.42%，；商品住宅完成投資 54.45 億元，增長 35.35%；占投資總額的
81.73%。全市商品房新開工面積 326.03 萬平方米，同比增長 31.09%。2010
年，全市土地出讓市場仍熱度不減，土地元旦價由 2009 年 58.27 萬元每畝，
上升到 2010 年的 98.20 萬元每畝。
(2)區域因素
區域因素是指土地所在地區的自然條件與社會、經濟條件，這些條件相
互結合所產生的地區特性，對地區內的地產價格水平有決定性的影響。
①區域位臵
待估宗地位于玉山縣區玉山工業區，320 國道邊，在玉山縣中心城區的

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西部區域，根據玉山縣土地定級估價成果，待估宗地土地級別屬于四級工業
地， 其作為工業用地，其級差收益和總體價格水平在同級同類用地中處于較
優區域。
②基礎設施狀況
待估宗地地所處區域的供水由城市自來水公司供水，供水保證率較高，
排水連接市政排污管網；供電由市供電局供應，供電保證率較高；區域內通
訊與市政通訊網相連，市話普及率高，通訊線路暢通。基礎設施整體條件較
優，已達“五通”，基本能夠滿足用地需要。
③環境條件
區域環境質量屬該地區輕度污染區，主要污染物為工業區企業空氣、噪
音污染及車輛排放的尾氣。該區域整體環境質量一般，對地價無負面影響。
④交通條件
宗地所在區域內主要由交通型主干道 320 國道等主要道路構成交通網絡，
道路通達度高；宗地距長途汽車站約 5 公里 ，距玉山火車站 6 公里，對外交
通較便捷。
⑤產業集聚規模
待估宗地所處的工業區內有較多同類工業企業用地，如玉山活性炭廠、
玉山縣大江銅業有限公司、江西飛翔實業有限公司、上饒市金德水泥有限公
司，已形成一定的聚集規模。
(3)個別因素
個別因素是指與宗地直接相關的自然條件、基礎設施條件、土地權利狀
況、規劃條件等。
宗地位臵：宗地位于上饒市玉山縣 320 國道邊，東至其它用地、西至 320
國道、南至其它企業用地、北至其它企業用地。
宗地面積、形狀：宗地面積 98764.70 平方米(合 148.15 畝)，形狀較規
則，對建設布局無負面影響。
地質條件：地質狀況較穩定，地基承載力對工程建設基本無影響。

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地勢坡度：宗地地勢平坦。
基礎設施條件：宗地紅線外“五通”(通上水、通下水、通路、通電、通
訊)，供水、供電等基礎設施保障率 98%以上。
交通條件：宗地臨 320 國道，雙向四車道，交通較便捷。
土地權利狀況：土地所有權為國家所有，江西懷玉山三達活性碳有限公
司以出讓方式取得土地使用權，證載使用權終止日期為 2058 年 11 月 11 日，
證載用途為工業。評估設定用途為工業，設定剩余使用年限為 47.32 年(至 2058
年 11 月 11 日)，設定無他項權利限制。
利用條件：宗地證載用途為工業，目前地上建有 14 幢房屋建筑物，建筑
面積合計約 10681.37 平方米，現狀容積率 0.11。
土地開發程度：待估宗地實際開發程度為“五通一平”(即紅線外通上水、
通下水、通電、通路、通訊，紅線內場地平整)，估價設定開發程度為“五通
一平”(即紅線外通上水、通下水、通電、通路、通訊，紅線內場地平整)。
3.地價定義
待估宗地證載用途為工業、實際用途為工業，實際開發程度為“五通一
平”(即紅線外通上水、通下水、通電、通路、通訊，紅線內場地平整)，證
載使用權類型為出讓，證載土地使用權終止日期為 2058 年 11 月 11 日。根據
本評估項目的性質及待估宗地的具體情況，本次評估設定宗地用途為工業，
設定使用權類型為出讓，設定土地剩余使用年限為 47.32 年，設定在現狀利
用條件下(現狀容積率 0.11)，設定土地開發程度為“五通一平 ”(即宗地紅
線外通路、通電、通上水、通下水、通訊，宗地紅線內場地平整)。
綜上，該宗地的評估結果是指待估宗地在滿足上述設定的用途、使用年
期、利用條件、開發程度等各項評估設定條件，于評估基準日 2011 年 7 月 31
日的公開市場條件下的土地使用權價格。
4.評估測算過程
經分析，本次采用基準地價系數修正法和成本逼近法對待估宗地進行評
估，評估測算過程如下。

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(1)基準地價系數修正法
基準地價系數修正法是通過對待估宗地地價影響因素的分析，利用宗地
地價修正系數，對各城鎮已公布的同類用途同級或同一區域土地基準地價進
行修正，估算待估宗地客觀價格的方法。基本計算公式如下：
V Vb 1 K i K j
式中： V ──土地使用權價格；

Vb ──待估宗地對應的基準地價；

K i ──宗地因素修正系數；

K j ──估價期日、容積率、土地使用年期、土地開發程度等其他修正系數。

①基準地價的確定
根據玉山縣人民政府于 2008 年 12 月 30 日發布的《關于公布玉山縣國有
土地基準地價更新結果的通知》(玉府字[2008]108 號)，待估宗地所處區域為
四級工業用地，對應的基準地價為 90 元/平方米，宗地地價修正幅度＋5.94%～
-6.29%。該基準地價設定土地開發程度為“五通一平”(即紅線外通上水、通
下水、通電、通路、通訊，紅線內場地平整)，土地使用年限為 50 年，標準
容積率為 1.0，基準日為 2008 年 1 月 1 日。
②宗地因素修正系數的確定
Ⅰ.編制宗地因素說明表及修正系數表
參考《城鎮土地估價規程》及《玉山縣國有土地基準地價更新結果應用
方案》的基準地價評估結果結合現場勘查，按照對待估宗地的影響程度，編
制宗地因素條件說明表及修正系數表。
宗地因素條件說明表（工業四級）
優劣程度
優 較優 一般 較劣 劣
影響因素
區 距火車站距離 2500
域 距汽車站距離 2100
因 區域街道等級 交通型主干道 生活型主干道 交通型次干道 生活型次干道 支路




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素 水、電、通訊 水、電、通訊 水、電、通訊 水、電、通訊等 水、電、通訊
等各種基礎設 等基礎設施配 等基礎設施配 基礎設施配套 等基礎設施配
基礎設施完善度
施配套完善， 套完善，使用 套較完善，使 較完善，使用保 套較完善，使
使用保證率高 保證率較高 用保證率高 證率較高 用保證率一般
大中型企業分 零星企業分布 獨立小企業分
產業集聚效益
布區 區 布區
周邊土地利用狀
工業用地 公建用地 住宅用地 行政事業用地 商業用地
況
宗地面積 有利于利用 較有利于利用 無影響 有一定影響 有較大影響
個 形狀規則，有 形狀較規則， 對土地利用無 形狀不規則，有 形狀極不規
宗地形狀
別 利于利用 有利于利用 不良影響 一定影響 則，嚴重影響
因 宗地臨路狀況 臨近多條道路 臨近一條道路 不臨路
素 工程地質條件 工程地質條件 工程地質條件 工程地質條件 工程地質條件
宗地自然條件
好 較好 一般 較差 差




宗地因素修正系數表（工業四級）
優劣程度
優 較優 一般 較劣 劣
影響因素
距火車站距離 0.618 0.309 0 -0.327 -0.654
距汽車站距離 0.529 0.264 0 -0.28 -0.56
區
區域街道等級 0.386 0.193 0 -0.204 -0.409
域
基礎設施完善度 1.158 0.579 0 -0.613 -1.227
因
產業集聚效益 0.772 0.386 0 -0.409 -0.818
素
周邊土地利用狀
0.386 0.193 0 -0.204 -0.409
況
個 宗地面積 0.416 0.208 0 -0.22 -0.44
別 宗地形狀 0.416 0.208 0 -0.22 -0.44
因 宗地臨路狀況 0.737 0.368 0 -0.39 -0.78
素 宗地自然條件 0.523 0.261 0 -0.277 -0.554

Ⅱ.宗地因素修正系數
通過分析待估宗地的宗地因素，確定宗地因素修正系數如下表：
宗地因素修正系數表（工業四級）
優劣程度
待估宗地指標值 指標優劣度 修正系數
影響因素
距火車站距離 >2500 劣 -0.654
區
距汽車站距離 >2100 劣 -0.56
域
區域街道等級 交通型主干道 優 0.386
因
素 水、電、通訊等各種基礎設施配套完善，使用
基礎設施完善度 優 1.158
保證率高

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產業集聚效益 大中型企業分布區 優 0.772
周邊土地利用狀
工業用地 優 0.386
況
個 宗地面積 無影響 一般 0
別 宗地形狀 對土地利用無不良影響 一般 0
因 宗地臨路狀況 臨近一條道路 一般 0
素 宗地自然條件 工程地質條件較好 較優 0.261
合計 1.749

則宗地因素修正系數為 1.749%。
③期日修正
該基準地價的基準日為 2008 年 1 月 1 日，距估價基準日 3.2 年，應進行
期日修正。評估人員通過調查、分析基準地價基準日至估價基準日之間該區
域同類土地價格水平的變動情況，確定地價年上漲幅度為 12%。
期日修正系數=(1+12%)3.2
=1.4371
④年期修正
本次評估設定宗地剩余年限為 47.32 年，而基準地價設定的使用年限為
50 年，因此應進行年期修正。年期修正的計算式如下：
1 1
K 1 1 m
1 r 1 r
n




式中： K 為年期修正系數， n 為待估宗地剩余使用年限， m 為基準地價設
定的使用年限，r 為土地還原利率。其中土地還原利率的測算采用安全利率加
風險調整值法，即將還原利率視為包含無風險報酬率和風險報酬率兩大部分，
通過對估價對象和當地地產市場狀況的綜合分析，分別確定各部分取值，再
將它們相加得出。計算過程如下表：
項目 取值說明 取值
無風險報酬率 取一年期銀行存款利率 3.5
風 投資者投資于收益不確定、具有一定風險性
投資風險補償率 2.9
險 的房地產時，所要求的額外風險補償
報 投資者投資房地產而付出額外管理所要求
酬 管理負擔補償率 0.10%
的補償


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率 投資者所投入的資金由于缺乏流動性所要
缺乏流動性補償率 1.50%
求的補償
投資房地產所帶來的額外優惠，包括易于獲
投資所帶來的優惠率 -1.00%
得融資、可獲得所得稅抵扣等
合計 7%

則年期修正系數=［1-1/(1+7%)47.32］/［1-1/(1+7%)50］
=0.9939
⑤容積率修正
本次估價設定宗地容積率為 0.11，基準地價設定的標準容積率為 1，對
于工業用地而言，容積率的高低對地價影響不大，因此本次估價不作容積率
修正。
⑥開發程度修正
待估宗地開發程度設定為“五通一平 ”(即宗地紅線外通路、通電、通
上水、通下水、通訊，宗地紅線內場地平整)，與基準地價設定的開發程度一
致，則不作開發程度修正。
(2)成本逼近法
成本逼近法是以開發土地所耗費的各項客觀費用之和為主要依據，再加
上一定的利潤、利息、應繳納的稅金和土地增值收益來確定土地價格的方法。
基本計算公式如下:
V Ea Ed T R1 R2 R3 VE R3
式中： V ──土地使用權價格；

Ea ──土地取得費(征地補償費)；
Ed ──土地開發費；

T ──稅費;

R1 ──利息；

R2 ──利潤；

R3 ──土地增值收益；

VE ──土地成本價格。


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①土地取得費(征地補償費)
評估人員通過調查宗地周邊土地利用情況及宗地原始用途，設定待估宗
地征地類型為耕地，其土地取得費即征地補償費，一般包括土地補償費、安
臵補助費及青苗補償費。根據江西省人民政府 2010 年 12 月 6 日頒布的《關
于公布全省新征地統一年產值標準和區片綜合地價的通知》 (贛府字
[2010]126 號)，玉山縣冰溪鎮耕地年產值為 1324 元，土地補償費和安臵補助
費合計取該耕地年產值的 24.1 倍，青苗補償費按該耕地年產值的 0.5 倍計算，
則征地補償費合計取耕地年產值的 24.6 倍。
征地補償費=1324×24.6/666.67
=48.85(元/平方米)
②稅費
Ⅰ.征地管理費
根據江西省物價局、江西省財政廳《關于印發〈江西省征地管理費暫行
辦法〉的通知》（省物價局、財政廳贛價費字(2001)122 號）文件規定：（一）
征用沒有發生征地費用的土地，按同類土地征地費總額 1%收取。其中直接用
于農、林、牧、漁生產的按同類土地征地費總額 0.5%收取。（二）全包征地方
式：1、一次性征用耕地在 66.67 公頃 （1000 畝）以上，其它土地 133.34 公
頃（2000 畝）以上按征地總額不超過 1.4%收取；2、征用耕地 66.67 公頃以
下，其它土地 133.34 公頃以下按征地總額不超過 2.8%收取；（三）半包征地
方式：1、一次性征用耕地在 66.67 公頃以上，其它土地 133.34 公頃以上按
征地總額不超過 1.4%收取；2、征用耕地 66.67 公頃以下，其它土地 133.34
公頃以下按征地總額不超過 1.8%收取；（四）單包征地方式：1、一次性征用
耕地 66.67 公頃以上，其它土地 133.34 公頃以上按征地總額不超過 1.1%收取；
2、征用耕地 66.67 公頃以下,其它土地 133.34 公頃以下按征地總額不超過
1.4%收取。本次評估征地管理費擬取 2.8%。
征地管理費=48.85×2.8%=1.37 元/平方米
Ⅱ.耕地占用稅

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根據《江西省人民政府關于公布〈江西省征收耕地占用稅實施辦法〉的
通知》（江西省人民政府贛府發[2008]170 號，2008 年 12 月 17 日）及玉山縣相
關行政事業收費依據，玉山縣耕地占用稅標準為 22.5 元/平方米。
Ⅲ.耕地開墾費
根據《江西省實施〈中華人民共和國土地管理法〉的辦法》規定：經批
準占用基本農田以外耕地的，按被占用耕地前三年平均年產值的8至10倍繳納。
玉山縣耕地被征用征地統一年產值標準為1324元／畝，在評估中按平均年產值
的9倍補償。
耕地開墾費=1324 元/畝×9=11916 元/畝，合 17.87 元/平方米
IV.防洪保安資金
根據江西省人民政府《江西省征集防洪保安資金暫行規定》（贛府發
[1995]63號）文件的規定：非農業建設新征耕地的單位和個人繳納的防洪資金，
由土地管理部門在辦理用地手續時一次性代收，并規定城鎮規劃區內按每畝
1000元征集，城鎮規劃區外按每畝500元征集，由于待估宗地位于城鎮規劃區
外，所以防洪保安資金取每畝500元。
防洪保安資金=500÷666.67=0.75元/平方米
綜上，各項稅費如下表：
金額
項目序號 項目名稱 費率或計算式
(元/㎡)
① 征地管理費 征地補償費×2.8% 1.37
② 耕地占用稅 每平方米 22.5 元 22.50
③ 耕地開墾費 每平方米 17.87 元 17.87
④ 防洪保安資金 每平方米 0.75 元 0.75
稅費合計 42.49

③土地開發費
本次估價設定宗地開發程度為“五通一平 ”(即宗地紅線外通路、通電、
通上水、通下水、通訊，宗地紅線內場地平整)，土地開發費是指宗地紅線外
的基礎設施建設及宗地紅線內的場地平整的開發費用，通過調查待估宗地所
在區域同類土地的平均開發費用水平結合待估宗地實際情況，確定土地開發
費為 50 元/平方米。
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④利息
根據待估宗地的開發規模，確定其開發周期為 1 年。征地補償費和稅費
設定為開發期初一次性投入，土地開發費設定為在開發期內均勻投入，利率
取基準日銀行 1 年期貸款利率 6.56%。
⑤利潤
利潤是指在公開市場的前提下，應計取的同類投資項目的平均投資利潤。
通過調查當地同類土地開發項目的平均利潤水平并綜合考慮待估宗地的用
途、土地開發的規模、開發周期等因素，確定以征地補償費、稅費、土地開
發費之和為基數，投資利潤率取 5%。
⑥土地增值收益
土地增值收益是指農業用地轉為建設用地并進行相應開發后，達到建設
用地的某種利用條件而發生的增值。本次估價通過調查當地同類土地平均增
值收益狀況結合委估宗地實際情況，確定以征地補償費、稅費、土地開發費、
投資利息、投資利潤為基數，土地增值收益率取 15%。
⑦地價修正
Ⅰ.個別因素修正
個別因素修正是指根據待估宗地的因素，對地價測算結果進行修正。根
據基準地價系數修正法中對宗地因素的修正結果，確定該修正系數為 1.749%。
Ⅱ.年期修正
本次估價設定宗地剩余使用年限為 47.32，因此須進行年期修正。年期修
正的計算式如下：
1
K 1
1 r n
式中： K 為年期修正系數， n 為待估宗地剩余使用年限， r 為土地還原利
率。其中土地還原利率的測算采用安全利率加風險調整值法，即將還原利率
視為包含無風險報酬率和風險報酬率兩大部分，通過對估價對象和當地地產
市場狀況的綜合分析，分別確定各部分取值，再將它們相加得出。計算過程

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如下：


項目 取值說明 取值
無風險報酬率 取一年期銀行存款利率 3.5
投資者投資于收益不確定、具有一定風險性
投資風險補償率 2.9
的房地產時，所要求的額外風險補償
風
投資者投資房地產而付出額外管理所要求
險 管理負擔補償率 0.10%
的補償
報
投資者所投入的資金由于缺乏流動性所要
酬 缺乏流動性補償率 1.50%
求的補償
率
投資房地產所帶來的額外優惠，包括易于獲
投資所帶來的優惠率 -1.00%
得融資、可獲得所得稅抵扣等
合計 7%

則年期修正系數=1-1/(1+7%)47.32
=0.9593
⑧成本逼近法評估結果
成本逼近法測算過程如下表：
計算值
項目序號 項目名稱 計算式
(元/㎡)
① 征地補償費 48.85
② 稅費 42.49
③ 土地開發費 50.00
(①+②)×［(1+貸款利率)開發期-1］
④ 利息 7.61
+③×［(1+貸款利率)開發期/2-1］
⑤ 利潤 ①+②+③×5% 7.07
⑥ 土地成本價格 ①+②+③+④+⑤ 156.02
⑦ 土地增值收益 ⑥×15% 23.40
⑧ 個別因素修正 (⑥+⑦)×1.01749 182.56
⑨ 年期修正 ⑧×0.9593 175

成本逼近法評估結果為 175 元/平方米。
5.評估結果
經過評估測算，基準地價系數修正法的評估結果為 131 元/平方米，成本
逼近法的評估結果為 175 元/平方米，兩種方法的測算結果有一定差距。通過
分析兩種方法的測算過程和所使用數據的質量以及評估人員通過市場調查掌

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握的當地同類土地的地價水平，我們認為成本逼近法更能適時、準確地反映
當地地產市場狀況、有關政策以及土地質量等因素對宗地地價的影響。因此
本次評估采用加權平均值做為評估結果，選取基準地價系數修正法的權重為
30%，成本逼近法的權重為 70%，則：評估結果為 161.80 元/平方米。
(六) 評估結果與賬面價值比較變動情況分析
1.土地使用權評估結果
賬面值 評估值 增值額 增值率%
4,565,916.53 16,513,486.00 11,947,569.47 261.67

2.評估結果與賬面價值比較變動情況及原因
土地使用權增值的主要原因:委估宗地所在區域經濟的發展，配套設施不
斷完善，用地需求不斷上升，可供開發利用的土地減少，近年土地使用權出
讓價格的不斷攀升造成，是形成本次評估增值的主要原因。

七、遞延所得稅資產評估技術說明

遞延所得稅資產賬面值 222,364.08 元，核算內容為因企業執行的會計政
策與稅法規定不同，資產的賬面價值與其計稅基礎產生的差異。評估人員通
過查閱相關賬簿、憑證，了解差異產生的原因、形成過程并核實金額的準確
性。經核實，該科目核算的金額符合企業會計制度及稅法相關規定，評估時
根據對應科目的評估處理情況計算確認遞延所得稅資產。
經評估，遞延所得稅資產評估值為 222,364.08 元。

八、負債評估技術說明

(一)評估范圍
負債主要包括：短期借款、應付賬款、預收賬款、應付職工薪酬、應付
股利、應交稅金、其他應付款、其他非流動負債等。
上述負債在評估基準日賬面值如下所示：
金額單位：人民幣元
科目 賬面值

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短期借款 7,500,000.00
應付賬款 5,477,466.74
預收款項 196,164.20
應付職工薪酬 774,682.45
應交稅金 87,609.59
應付利息 15,290.00
應付股利 6,905,081.02
其他應付款 452,238.19
其他非流動負債 3,050,000.00
流動負債合計 24,458,532.19

(二)負債各科目核實、評估的方法和結果
1.短期借款
短期借款賬面值 7,500,000.00 元，是企業向銀行借入的期限在 1 年以內的
各項借款，全部為人民幣借款。評估人員通過查閱借款合同、擔保合同、進
賬憑證、付款憑證等資料并對其進行函證，以核實放款單位、金額、期限和
利率等內容。經核實，申報評估明細表內容均準確無誤，至評估基準日的利
息已全部計入應付利息科目，賬面值即為企業基準日后需實際償還的借款額，
則以核實后賬面值作為評估值。
短期借款評估值為 7,500,000.00 元。
2.應付賬款
應付帳款賬面值為 5,477,466.74 元，核算內容是企業購買設備、材料等
業務應付供貨方的款項。
評估人員通過查閱有關合同、協議等資料，核實業務內容、結算方式、
期限、發生日期和金額等內容，并對部分大額款項發函詢證。經核實，申報
評估明細表各項內容均準確無誤，未發現有無需支付的款項，則以核實后賬
面值作為評估值。
應付賬款評估值為 5,477,466.74 元。
3.預收賬款
預收賬款賬面值為 196,164.20 元，核算內容是預收甘肅泛植生物科技有
限公司、蘇州逾世紀生物科技有限公司等企業的貨款。

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評估人員通過查閱有關合同、協議等資料，核實業務內容、結算方式、
期限、發生日期和金額等內容，并對部分大額款項發函詢證。經核實，申報
評估明細表各項內容均準確無誤，未發現有無需支付的款項，則以核實后賬
面值作為評估值。
預收賬款評估值為 196,164.20 元。
4.應付職工薪酬
應付職工薪酬賬面值為 774,682.45 元，是企業已計提而未付的職工工資
及養老保險、工會經費等。
評估人員查閱了企業制定的工資管理辦法，并查閱了相關賬簿和憑證，
確認各項計提費用符合規定、金額無誤，則以核實后賬面值作為評估值。
應付職工薪酬評估值為 774,682.45 元。
5.應交稅金
應交稅金賬面值 87,609.59 元，內容包括企業應交的房產稅、土地稅、
城建稅、教育費附加以及預交留抵的增值稅等。評估人員查閱了應交稅金明
細賬，抽查企業的完稅憑證、納稅申報表等資料，核實無誤后以賬面值作為
評估值。
應交稅金評估值為 87,609.59 元。
6.應付利息
應付利息賬面值 15,290.00 元，是企業借入短期借款至評估基準日已計提
應付未付的利息。評估人員查閱了相關合同、計算比例、金額，核實無誤后
以賬面值作為評估值。
應付利息評估值為 87,609.59 元。
7.應付股利
應付股利賬面值 6,905,081.02 元，是企業應付股東新加坡三達投資有限
公司 2007 年度至 2010 年度的分配利潤。評估人員查閱了董事會的相關年度
分配方案、分配決議，核實無誤后以賬面值作為評估值。
應付股利評估值為 6,905,081.02 元。

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8.其他應付款
其他應付款賬面值 452,238.19 元，內容包括企業應付的零星工程款、運
費、職工醫藥費等。評估人員對其他應付款項的有關單據、協議或合同進行
了抽查核實，并對部分項目發函詢證。經核實，申報評估明細表各項內容均
準確無誤，未發現有無需支付的款項，則以核實后賬面值作為評估值。
其他應付款評估值為 452,238.19 元。
9.其他非流動負債
其他非流動負債賬面值 3,050,000.00 元，內容為財政項目補貼款。評估
人員對非流動負債的相關文件資料進行了核實，該款項為國家發改委下達的
節能技術改造項目款，則以核實后賬面值作為評估值。
其他非流動負債評估值為 3,050,000.00 元。
(三)流動負債評估結果
1.流動負債評估結果如下：
金額單位：人民幣元
增值率
科目名稱 賬面值 評估值 增值額 (%)
短期借款 7,500,000.00 7,500,000.00 - 0
應付賬款 5,477,466.74 5,477,466.74 - 0
預收款項 196,164.20 196,164.20 - 0
應付職工薪酬 774,682.45 774,682.45 - 0
應交稅金 87,609.59 87,609.59 - 0
應付利息 15,290.00 15,290.00 - 0
應付股利 6,905,081.02 6,905,081.02 - 0
其他應付款 452,238.19 452,238.19 - 0
其他非流動負債 3,050,000.00 3,050,000.00 - 0
流動負債合計 24,458,532.19 24,458,532.19 - 0




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第六部分 收益法評估技術說明

一、評估對象

本報告評估對象為江西懷玉山三達活性炭有限公司股東全部權益價值。

二、收益法應用前提分析

企業價值評估中的收益法，是指通過將被評估企業預期收益資本化或折
現以確定評估對象價值的評估思路。收益法應用的前提是：①被評估企業未
來預期收益及獲得預期收益所承擔的風險可以預測并可以用貨幣衡量；②被
評估企業預期獲利年限可以預測。
被評估企業提供了歷史年度的經營和財務資料以及未來經營收益預測的
有關數據和資料，評估人員通過分析企業提供的相關資料并結合對宏觀經濟
形勢、企業所處行業的發展前景以及企業自身的經營現狀的初步分析，被評
估企業具備持續經營的條件，未來預期收益、風險可以預測并可以用貨幣衡
量，預期收益年限可以預測。因此本項目具備采用收益法對江西懷玉山三達
活性炭有限公司股東全部權益價值進行評估的條件。

三、收益預測的盡職調查

收益預測盡職調查的步驟及內容如下：
(1)查閱歷年財務報表及其他相關資料，分析被評估企業歷年的營業收
入、成本及相關費用的構成及變動原因，分析企業各項經濟技術指標、財務
指標變動原因；
(2)調查收集影響被評估企業經營的有關信息和資料，內容包括宏觀經濟
形勢、被評估企業所處行業的政策、現狀及發展前景、被評估企業稅收及其
他優惠政策等；

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(3)分析企業的資產和負債，核實是否存在溢余資產、非經營性資產或負
債；
(4)與被評估企業有關人員就被評估企業的未來經營規劃、發展前景進行
座談；
(5)分析被評估企業提供的預測未來經營收益的有關數據和資料。

四、收益預測的假設條件

收益預測時遵循的假設條件如下：
1. 假設委托方、被評估企業及其他相關當事方提供的有關
評估資料真實、完整、合法、有效。
2. 假設影響企業經營的國家現行有關法律、法規及企業所
屬行業的基本政策無重大變化。
3. 假設在評估基準日的銀行利率、匯率、稅收政策等除已
知的以外無重大改變。
4. 假設宏觀經濟形勢不會出現重大變化，企業所處地區的
政治、經濟和社會環境不會出現重大變化，并且無其他不可預測
和不可抗力因素造成的重大影響。
5. 假設被評估企業的會計政策和核算方法無重大變化。
6. 假設企業管理團隊無重大變化，并盡職盡責按照目前的
經營方式和經營計劃持續經營。

五、企業經營、財務分析

(一)行業背景分析
1.宏觀經濟分析
2010 年，面對復雜多變的國內外經濟環境和各種重大挑戰，各地區、各
部門認真貫徹落實黨中央、國務院決策部署，堅持實施應對國際金融危機沖
擊的一攬子計劃，加快轉變經濟發展方式和經濟結構戰略性調整，國民經濟

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保持了平穩較快發展，各項社會事業取得新的進步。
2010 年國內生產總值 397,983 億元，比上年增長 10.3%。按可比價格計
算，比上年增長 10.3%，增速比上年加快 1.1 個百分點。分季度看，一季度同
比增長 11.9%，二季度增長 10.3%，三季度增長 9.6%，四季度增長 9.8%；分
產業看，第一產業增加值 40,497 億元，增長 4.3%；第二產業增加值 186,481
億元，增長 12.2%；第三產業增加值 171,005 億元，增長 9.5%。




總體來說，在收入增長、政策刺激、消費信心回升以及物價上升的影響
下，今后中國經濟增速仍將平穩上行。
2.行業現狀及發展前景
近年來，隨著我國經濟的不斷發展和人們生活水平的逐步提高，活性炭
的應用越來越受到人們的重視，特別在國家不斷加大環境保護力度的背景下，
我國國內活性炭需求量不斷增長，出口量也逐年上升。其中進口呈現出迅猛
的增長勢頭（見下圖）。20 世紀 90 年代，我國的活性炭年平均進口增長率約
為 8.8％，而在 2000-2009 年 10 年間，我國活性炭的年平均進口增長率已達
到 34.6％，2009 年的進口量是 2000 年的 4.5 倍，是 1990 年的 12.4 倍。所
進口的產品主要是各種不同類型的高級活性炭，以顆粒活性碳占最大比例。
在價格方面，進口的高級產品比國內產品要高很多，2009 年進口均價達到
4116.0 美元/噸，是出口均價的 3.8 倍；而根據品種和用途的不同，其市場銷
售價格的差別也很大，從每噸六、七元人民幣，到上萬元人民幣，某些特定

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用途的高等級品種甚至達到每噸幾十萬元人民幣的價格；由于國產特殊用途
的高級活性炭產品不能滿足國內市場需求，使得這些進口高級活性炭價格出
人意料地長期高漲。據預測，由于國內對高級活性炭的需求還在增長，這些
活性炭的價格在近幾年內繼續上漲的可能性極大。




我國活性炭進口數量迅猛增長，一方面固然是由于近年我國總體經濟平
穩高速發展，拉動了對活性炭需求的快速增長；另一方面也是由于國內活性
炭產業的生產結構性矛盾這一原因所致；盡管我國的活性炭產業總體的生產
能力在世界上數一數二，但由于國內活性炭產業在短期內根本無法改變的生
產結構性矛盾，國內的一些新類型活性炭尤其是高級活性炭的產量無法跟上
其快速膨脹的需求。
在進口市場格局方面，從美國進口的活性炭以中、高檔次顆粒炭品種為
主，韓國、日本則一直以高檔次的活性炭來打開我國市場，尤其是日本公司
的特定用途高級品種，占據了我國高等級品種的大部分市場，而從東南亞的
菲律賓、印度尼西亞、越南、馬來西亞等國家進口的主要是果殼活性炭及其
原料。2009 年我國活性炭進口最多的國家是印度尼西亞，進口量達到 1685.3t，
比 2008 年增加 31.3％，其次是美國和荷蘭。由于西方發達國家產業轉移的原
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因，美、日、歐等國際著名活性炭公司紛紛加大了在東南亞國家的活性炭投
資生產，我國的果殼活性炭及其原料又極其缺乏，預計未來幾年內從東南亞
國家進口的數量仍會保持增長。
中國是活性炭生產大國，據統計，2007 年產量達到 37 萬噸，但消費僅為
10 萬噸。而居世界活性炭產量第二的美國年產活性炭為 18 萬噸，消費卻超過
20 萬噸，可見中國活性炭行業在國內也有較大的市場潛力。未來 10-20 年，
中國活性炭國內市場需求將進一步加大，因此，對于活性炭行業，21 世紀前
20 年是大有作為的重要戰略機遇期。根據活性炭行業發展現狀和內外部環境
的變化，通過科技創新和結構優化，使活性炭產業步入經濟、環境、社會“三
贏”的可持續發展之路。在進行活性炭產業結構調整時，加快活性炭企業向規
模化、自動化和符合環保要求的方向發展，提高企業的技術含量，爭取再形
成若干優勢互補、內外結合、增值率高、創新能力強的活性炭經濟增長點和
產業群，在保持活性炭產業持續發展的前提下，走出一條科技含量高、環境
污染小、人力資源得到充分發揮的新型工業化之路。
盡管我國已成為世界活性炭出口大國，但距離世界強國水平還有很大差
距。2009 年我國出口活性炭平均價格為 1077.9 美元/噸，而進口活性炭平均
價格達到 4116.0 美元/噸。這就是說，我國出口的大都是中低端產品，出口
均價只相當于進口均價的 1/4。目前國產活性炭大量低價出口，既造成優質資
源的巨大浪費，也導致了環境污染，當前活性炭出口量上升的市場形勢，實
際是以犧牲環境和耗費大量優質煤炭資源為代價的。而活性炭企業要做大做
強，必須以技術為核心，發展技術密集型產業模式，這樣才能實現技術與市
場的和諧發展。也是企業實現可持續發展的必然選擇。
目前我國活性炭在空氣凈化、水處理等領域應用較多，并呈現出應用量
增長的趨勢。其實在許多高端領域有更大的挖掘空間，但卻鮮有國內活性炭
生產企業能夠提供。例如應用于空氣凈化的活性炭微球、香煙濾嘴活性炭、
超級電容活性炭等高附加值的品種。所以延伸產業鏈，以應用帶動市場，提
升活性炭附加值，促進產品更新換代和產業升級是企業發展壯大的有力手段。

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另外活性炭應用裝備的開發是延伸產業鏈的一個新途徑。國外企業很多是以
制造裝備為重點，以此提升產品附加值。國內活性炭企業應深入了解市場需
求，根據用戶需要加工活性炭防護設備。活性炭應用裝備在眾多領域都有應
用，可以先從環保設施入手，然后再向化工、冶煉、食品、電子等行業擴展。
開發活性炭使用綜合技術，擴展活性炭的功能。通過聯用技術的開發，在活
性炭應用上取得新突破，推動活性炭產業的大發展。
(二)企業經營狀況分析
江西懷玉山三達活性炭有限公司系外國法人獨資的有限責任公司，主要
產品類別為 GA 系列活性炭、PA 系列活性炭、HA 系列活性炭、MA 系列活性炭，
其中以 GA 系列活性炭、PA 系列活性炭占主要銷量。GA 系列產品以木屑等為
原料，采用氯化鋅法生產，具有孔隙結構發達，比表面積大、吸附容量高、
過濾速度快等特性。主要適用于各種氨基酸、味精、淀粉糖、精制糖、飲料、
化學助劑、染料中間體、食品添加劑、藥品制劑等高色素溶液的脫色、提純、
除臭、除雜。2010 年公司參與南京林化所的《活性炭微結構及其表面基團定
向制備應用技術》項目榮獲國家科技進步二等獎。
(三)企業歷年財務數據及分析
1.歷史年度財務數據及指標
企業近年主要財務數據如下表：
金額單位：人民幣萬元
會計期間 2008-12-31 2009-12-31 2010-12-31 2011-7-31
總資產 4,739 5,062 6,183 5,030
其中：流動資產 3,358 3,466 4,226 2,528
固定資產 400 446 445 443
總負債 956.46 868.71 1,670.95 2,426.24
凈資產 3,782.21 4,193.32 4,511.56 2,603.95
2011 年 1 月-7
會計期間 2008 年 2009 年 2010 年
月
主營業務收入 5,686.26 5,295.59 6,498.22 3,545.91
主營業務成本 4,719.28 4,068.24 5,274.72 3,048.69
營業稅金及附加 0.91 6.88
銷售費用 501.67 542.61 560.80 295.15
管理費用 427.99 413.42 591.25 368.11
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財務費用 -15.30 4.33 45.62 30.23
利潤總額 156.46 422.49 284.76 -212.32
凈利潤 122.21 411.11 297.30 -209.29




企業近年主要財務指標見下表：
2011 年
指標分析 指標解釋 2008 年 2009 年 2010 年
1-7 月
盈利能力分析
凈資產收益率 凈利潤/平均凈資產 3.23% 10.31% 6.83% -5.88%
總資產報酬率 息稅前利潤/平均總資產 2.26% 8.48% 6.10% -3.19%
主營業務利潤率 主營業務利潤/主營業務收入 0.93% 5.04% -0.38% -6.25%
主營業務成本率 主營業務成本/主營業務收入 82.99% 76.82% 81.17% 85.98%
償債能力分析
資產負債率 總負債/總資產 20.18% 17.16% 27.03% 48.23%
流動比率 流動資產/流動負債 3.51 3.99 3.09 1.19
速動比率 （流動資產-存貨）/流動負債 3.10 3.60 2.67 0.96
利息保障倍數 息稅前利潤/利息費用
營運能力分析
應收賬款周轉率 主營業務收入/平均應收賬款 6.61 5.54 6.69 3.65
存貨周轉率 主營業務成本/平均存貨 11.97 11.14 11.57 5.72
流動資產周轉率 主營業務收入/平均流動資產 1.69 1.55 1.69 1.05
總資產周轉率 主營業務收入/平均總資產 1.20 1.08 1.16 0.63

2.主要財務指標分析
1.企業的凈資產收益率、總資產報酬率、主營業務利潤率等盈利能力指
標從 2009 年起逐年降低，表明企業的盈力能力逐漸降低，至今年上半年已出
現凈利潤負數，企業盈力能力有待提高。
2.企業的歷年資產負債率處于較低水平，流動比率處一較高水平，表明
企業財務狀況穩定，償債能力強，2011 年 1-7 月資產負債率處于較高水平，
主要原因為計提的應付股利尚未支付。
3.企業的應收賬款及存貨周轉率較高，反映企業應收賬款及存貨管理能
力較好。

六、收益模型的選取


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企業價值評估中的收益法，是指通過將被評估企業預期收益資本化或折
現以確定評估對象價值的評估思路。收益法具體包括兩種方法，一是收益資
本化法，二是未來收益折現法，本次收益法評估采用未來收益折現法，采用
的模型為企業自由現金流模型。該模型的計算式如下：
企業整體價值=企業自由現金流量折現值+溢余資產價值+非經營性資產
價值+長期股權投資價值
股東全部權益價值=企業整體價值-有息負債
(一)企業自由現金流量折現值
企業自由現金流量折現值=明確預測期內現金流量的折現值+明確預測期
后現金流量(終值)折現值。計算式如下：
n
Rt
P Pn r
t 1 (1 i) t
式中： P ──企業自由現金流量折現值；
t ──預測年度；
i ──折現率；
Rt ──第 t 年現金流量；
n ──明確預測期年限；
Pn ──明確預測期后現金流量折算至明確預測期末年的終值；
r ──終值折現系數。

1.收益期限的確定
通過分析企業所處行業的發展前景及企業自身的經營情況，本次評估設
定被評估企業永續經營。收益的預測采用兩階段模型，第一階段明確預測期
即自 2011 年 8 月至 2015 年，預計至明確預測期末，企業的經營情況將趨于
穩定；第二階段為 2016 年至永續。
2.明確預測期企業自由現金流量的確定
明確預測期內各年企業自由現金流量的計算式如下：
企業自由現金流量=主營業務收入-主營業務成本-主營業務稅金及附加+
其它業務利潤-期間費用(管理費用、營業費用)-所得稅+折舊及攤銷-資本性
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支出-營運資金變動額
3.折現率的確定
本次評估收益額口徑為企業自由現金流量，按照收益額與折現率口徑一
致的原則，折現率采用加權平均資本成本模型( WACC )確定。計算式如下：

1 T
E D
WACC K e Kd
D E D E
式中： K e ──權益資本成本；
K d ──債務資本成本；
D / E ──根據市場價值估計的被評估企業的目標債務與股權比率；
T ──所得稅率。

其中，權益資本成本 K e 采用資本資產定價模型( CAPM )確定，計算式如
下：
K e R f L MRP Rc
式中： R f ──無風險報酬率；
L ──企業風險系數；
MRP ──市場風險溢價；
Rc ──企業特定風險調整系數。

4.終值的確定
終值是指明確預測期后的現金流量折算至明確預測期末年的價值，本次
評估設定被評估企業永續經營，則明確預測期后(即永續期)的終值計算式如
下：
Rn1
Pn
i

式中： Pn ──永續期各年現金流量折算至明確預測期末年的終值；

Rn 1 ──永續期年度的現金流量。

其中永續期年度的現金流量根據明確預測期末年的現金流量調整確定。
(二)溢余資產
溢余資產是指與企業經營收益無直接關系的，超過企業經營所需的多余

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資產，本次評估根據資產的性質及特點，采用適當的方法進行評估。
(三)非經營性資產
非經營性資產是指與企業正常經營收益無直接關系的資產，包括不產生
收益的資產以及與評估預測收益無關聯的資產，第一類資產不產生收益，第
二類資產雖然產生收益但在收益預測中未加以考慮。本次評估根據資產的性
質及特點，采用適當的方法進行評估。
(四)有息負債
有息債務是指基準日賬面上需要付息的債務，包括短期借款、一年內到
期的長期借款、長期借款等，以核實后的賬面值或企業實際應承擔的負債確
定評估值。

七、測算過程

(一)明確預測期企業自由現金流量的預測
1.主營業務收入的預測
江西懷玉山三達活性炭有限公司主營業務收入主要為 767 系列、GA 系列、
HA 系列、MA 系列、PA 系列、EA 系列等活性炭產品銷售收入。
(1)歷史年度銷售情況
① 史年度銷售數量如下
數量單位：噸
數量
業務項目 2008 年 2009 年 2010 年 2011 年 1-7 月
GA 系列活性炭 4,029.29 3,318.47 3,613.43 1,691.86
PA 系列活性炭 2,166.37 2,178.91 2,988.60 1,613.36
HA 系列活性炭 161.38 265.58 334.77 156.78
MA 系列活性炭 58.33 31.31 45.20 12.92
767 系列活性炭 804.61 984.70 1,247.84 645.73
合計 7,219.98 6,778.97 8,229.84 4,120.64

②歷史年度銷售平均單價如下：
單位：元/噸
業務項目 單價

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2008 年 2009 年 2010 年 2011 年 1-7 月
Ga 系列活性炭 7,769.81 7,544.42 7,632.44 8,512.19
PA 系列活性炭 7,494.41 7,175.68 7,389.56 8,017.95
HA 系列活性炭 11,203.03 11,500.81 11,593.53 11,444.11
MA 系列活性炭 7,989.27 10,927.71 8,151.13 11,261.07
767 系列活性炭 8,757.24 9,026.42 8,870.38 9,574.01

③歷史年度銷售收入如下：
金額單位：人民幣元
銷售收入
業務項目 2008 年 2009 年 2010 年 2011 年 1-7 月
Ga 系列活性炭 31,306,822.29 25,035,916.23 27,579,243.63 14,401,391.93
PA 系列活性炭 16,235,671.31 15,635,151.94 22,084,472.82 12,935,858.27
HA 系列活性炭 1,807,944.90 3,054,385.19 3,881,167.51 1,794,150.82
MA 系列活性炭 466,013.90 342,146.57 368,463.63 145,436.77
767 系列活性炭 7,046,165.11 8,888,320.16 11,068,811.32 6,182,263.95
合計 56,862,617.51 52,955,920.09 64,982,158.91 35,459,101.74

(2)未來年度銷售情況
①銷售量的預測
未來銷售量的預測主要是根據企業提供的技改項目新增產能，市場容量
及企業的市場占有率以及企業的中長期規劃的基礎上進行預測的。根據上述
思路，預測年度銷售量如下：
數量單位：噸
數量
業務項目 2011 年 8-12 月 2012 年 2013 年 2014 年 2015 年
Ga 系列活性炭 2,138.38 5,745.35 5,745.35 5,745.35 5,745.35
PA 系列活性炭 1,554.56 4,751.88 4,751.88 4,751.88 4,751.88
HA 系列活性炭 198.08 532.28 532.28 532.28 532.28
MA 系列活性炭 35.00 71.87 71.87 71.87 71.87
767 系列活性炭 676.98 1,984.06 1,984.06 1,984.06 1,984.06
合計 4,602.99 13,085.45 13,085.45 13,085.45 13,085.45

②明確預測期內不含稅銷售價格的預測
未來不含稅銷售價格的預測主要是根據企業提供的企業 11 年 1-7 月的平
均單價及其他相關資料的基礎上進行預測的，預測年度不含稅銷售價格如下：


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單位：元/噸
單價
業務項目 2011 年 8-12 月 2012 年 2013 年 2014 年 2015 年
Ga 系列活性炭 8,512.19 8,937.80 8,937.80 8,937.80 8,937.80
PA 系列活性炭 8,017.95 8,418.84 8,418.84 8,418.84 8,418.84
HA 系列活性炭 11,444.11 12,016.32 12,016.32 12,016.32 12,016.32
MA 系列活性炭 11,261.07 11,824.13 11,824.13 11,824.13 11,824.13
767 系列活性炭 9,574.01 10,052.71 10,052.71 10,052.71 10,052.71

③明確預測期內主營業務收入的預測
根據上述預測結果，明確預測期內主營業務收入預測如下：
金額單位：人民幣元
金額
業務項目
2011 年 8-12 月 2012 年 2013 年 2014 年 2015 年
Ga 系列活性炭 18,202,268.48 51,350,765.14 51,350,765.14 51,350,765.14 51,350,765.14
PA 系列活性炭 12,464,364.23 40,005,350.44 40,005,350.44 40,005,350.44 40,005,350.44
HA 系列活性炭 2,266,863.64 6,396,097.78 6,396,097.78 6,396,097.78 6,396,097.78
MA 系列活性炭 394,151.55 849,851.61 849,851.61 849,851.61 849,851.61
767 系列活性炭 6,481,368.86 19,945,221.68 19,945,221.68 19,945,221.68 19,945,221.68
合計 39,809,016.76 118,547,286.64 118,547,286.64 118,547,286.64 118,547,286.64

2.主營業務成本的預測
江西懷玉山三達活性炭有限公司歷史年度主營業務成本如下：
金額單位：人民幣元
成本
業務項目 2008 年 2009 年 2010 年 2011 年 1-7 月
Ga 系列活性炭 25,613,946.68 18,548,269.39 21,931,769.74 12,507,679.69
PA 系列活性炭 13,241,678.56 11,948,657.77 17,992,501.90 11,122,404.99
HA 系列活性炭 1,499,073.44 2,462,587.65 3,138,709.60 1,484,688.93
MA 系列活性炭 354,815.02 291,980.67 312,583.67 116,349.66
767 系列活性炭 6,483,271.76 7,430,944.74 9,371,661.78 5,255,744.29
合計 47,192,785.46 40,682,440.22 52,747,226.69 30,486,867.56

主營業務成本預測時按當年投入的生產費用當年完工結轉產成品，而且
產銷平衡；
由于江西懷玉山三達活性炭有限公司管理模式較為單一，人員結構相對
穩定，本次評估考慮未來產能的增加，考慮增加生產及管理層員工，人均工

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資按每年增長 3%進行預測。制造費用主要有修理費、水電費、熱力費及其他
費用構成，按制造費用與產量存在相關關系，未來預測主要參考歷年年度與
主營業務收入的比例確定預測值。原材料與產量存在相關關系，產量增長可
變成本也隨著增長，未來預測主要參考歷年年度與主營業務收入的比例確定
預測值。
經計算，2011 年 8 月至 2015 年主營業務成本如下




金額單位：人民幣元
項目 2011 年 8-12 月 2012 年 2013 年 2014 年 2015 年
原材料 27,915,211 83,027,381 83,027,381 83,027,381 83,027,381
工資 4,136,500 7,027,800 7,238,600 7,455,800 7,679,500
制造費用 1,437,487 4,280,694 4,280,694 4,280,694 4,280,694
主營業務成本 33,489,197.98 94,335,875.13 94,546,675.13 94,763,875.13 94,987,575.13

3.主營業務稅金及附加的預測
主營業務稅金及附加的預測主要是根據江西懷玉山三達活性炭有限公司
的增值稅計算城建稅、教育費附加及地方教育費附加，增值稅根據銷項稅減
去可抵扣進項稅繳納售，其中增值稅稅率 17%，城建稅稅率為 5%，教育費附
加稅率為 5%。
明確預測期內主營業務稅金預測表
金額單位：人民幣元
序號 稅 種 稅率 計稅基數 2011 年 8-12 月 2012 年 2013 年 2014 年 2015 年

1 城建稅 5% 應交增值稅 101,097.35 301,919.20 301,919.20 301,919.20 301,919.20

2 教育費附加 5% 應交增值稅 101,097.35 301,919.20 301,919.20 301,919.20 301,919.20

主營業務稅金及附加合計 202,194.70 603,838.39 603,838.39 603,838.39 603,838.39


4.銷售費用的預測
江西懷玉山三達活性炭有限公司營業費用主要包括業務費、差旅費、商
檢費、海運費、宣傳費、運雜費等。其中業務費、海運費、運雜費等與產量
存在相關關系，產量增長可變成本也隨著增長，未來預測主要參考歷年年度
與主營業務收入的比例確定預測值。
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依據以上方法和思路，明確預測期內營業費用的具體預測結果詳見下表：
金額單位：人民幣元
業務項目 2011 年 5-12 月 2012 年 2013 年 2014 年 2015 年
銷售費用 3,435,342.86 10,133,892.83 10,133,892.83 10,133,892.83 10,133,892.83

5.管理費用的預測
江西懷玉山三達活性炭有限公司管理費用主要包括工資、辦公費、稅金、
勞動保險費、招待費差旅費、無形資產攤銷、折舊、其他等。
其中主要項目的測算思路如下：
其中工資、福利費根據企業薪酬管理辦法、績效考核制度，結合明確預
測期內企業的經營情況，預測明確預測期內工資按 3%增長。
折舊費為江西懷玉山三達活性炭有限公司生產及管理用固定資產折舊
費，未來年度折舊費主要包括評估基準日存量資產、在建工程轉固及未來新
增和更新資產折舊費，按照評估基準日的折舊政策進行預測，詳見折舊費及
攤銷預測。其他費用未來預測主要參考歷年年度發生費用情況，并根據企業
相關計劃來確定預測值。
依據以上方法和思路，管理費用的具體預測結果詳見下表：
未來管理費用的預測表
金額單位:人民幣元
業務項目 2011 年 8-12 月 2012 年 2013 年 2014 年 2015 年
管理費用 3,193,700.71 7,332,802.59 6,861,824.80 6,968,224.80 7,063,668.80

6.其他業務利潤的預測
江西懷玉山三達活性炭有限公司歷史年度其他業務利潤為少量包裝物的
銷售，以后年度無明確計劃和安排，且具有不確定性，故江西懷玉山三達活
性炭有限公司明確預測期其他業務利潤按零處理。
7.營業外收支的預測
江西懷玉山三達活性炭有限公司歷史年度營業外收入為補貼收入及零星
罰沒收入，營業外支出主要為處臵固定資產凈損失等。
補貼收入為企業根據《國家稅務總局關于以農林剩余物為原料的綜合利

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用產品增值稅政策的通知》，自 2009 年 1 月 1 日起至 2010 年 12 月 31 日，2011
年 1-7 月補貼收入為 10 年 12 月的增值稅稅款返還收入；目前新的文件尚未
出臺，未來年度能否獲得稅款返還，返還比例均不確定，故本次評估不做預
測。
8.所得稅的預測
金額單位:人民幣元
業務項目 2011 年 8-12 月 2012 年 2013 年 2014 年
利潤總額 -511,419.50 6,140,877.70 6,401,055.48 6,077,455.48
所得稅稅率 25% 25% 25% 25%
所得稅 0.00 876,561.48 1,600,263.87 1,519,363.87

8.折舊和攤銷的預測
根據國家稅法及企業相關會計制度對企業固定資產及無形資產攤銷的有
關原則，結合企業資產的使用特點，考慮企業設備已使用年限較長，許多項
資產折舊已經將在預測期內提完，故本次評估將折舊分為存量資產、在建工
程轉固和新增資產，根據企業折舊政策分別測算。
根據上述思路及資本性支出預測表可以預測出未來經營年份的折舊及攤
銷費用如下表所示：
金額單位:人民幣元
固定資產類別 2011 年 8-12 月 2012 年 2013 年 2014 年 2015 年
折舊 371,930 1,173,859 1,197,609 1,221,359 1,231,645
無形資產攤銷 46,299 110,235 110,235 110,235 110,235
合計 418,228 1,284,093 1,307,843 1,331,593 1,341,879

9.資本性支出的預測
分析江西懷玉山三達活性炭有限公司的業務特點及發展規劃，企業的資
本性支出為在建工程尾款支出及更新辦公設備等。明確預測期內資本性支出
的預測如下：
明確預測期內資本性支出預測表
金額單位：人民幣元
項目 2011 年 8-12 月 2012 年 2013 年 2014 年 2015 年
合計 0.00 560,704.16 200,000.00 200,000.00 200,000.00


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10.營運資金變動額的預測
營運資金的變化是現金流的組成部分，“營運資本”是指正常經營所需“流動
資產”(不包括超額占用資金)和“無息流動負債”的差額。有息流動負債是融資現
金流動的內容，不屬于“生產經營活動”范圍，應當從流動負債中扣除。
營運資金增加＝當年營運資金金額－前一年營運資金金額
作為化工制造企業，一般營運資金與主營業務收入呈線性關系，本次評
估，通過計算 2011 年 7 月營運資金占當期銷售收入的比例及向企業了解分析，
綜合確定明確預測期內所需營運資金為當期銷售收入的 10%，則明確預測期內
營運資金變動額預測如下：
營運資金變動額預測表
金額單位：人民幣元
項目 2011 年 8-12 月 2012 年 2013 年 2014 年 2015 年

期初營運資金 14,685,318.20 14,685,318.20 11,854,728.66 11,854,728.66 11,854,728.66
營運資金追加額 - -2,830,589.54 - -
期末營運資金 14,685,318.20 11,854,728.66 11,854,728.66 11,854,728.66 11,854,728.66

12.明確預測期企業自由現金流量
根據上述各項預測，明確預測期企業自由現金流量預測結果如下表：
金額單位：人民幣元
項 目 2011 年 8-12 月 2012 年 2013 年 2014 年 2015 年
一、營業收入 39,809,016.76 118,547,286.64 118,547,286.64 118,547,286.64 118,547,286.64
其中：主營業務收入 39,809,016.76 118,547,286.64 118,547,286.64 118,547,286.64 118,547,286.64
其他業務收入 - - - - -
減：營業成本 33,489,197.98 94,335,875.13 94,546,675.13 94,763,875.13 94,987,575.13
其中：主營業務成本 33,489,197.98 94,335,875.13 94,546,675.13 94,763,875.13 94,987,575.13
其他業務成本 - - - - -
營業稅金及附加 202,194.70 603,838.39 603,838.39 603,838.39 603,838.39
營業費用 3,435,342.86 10,133,892.83 10,133,892.83 10,133,892.83 10,133,892.83
管理費用 3,193,700.71 7,332,802.59 6,861,824.80 6,968,224.80 7,063,668.80
財務費用
資產減值損失
加：公允價值變動收益
投資收益 - - - - -
二、營業利潤 -511,419.50 6,140,877.70 6,401,055.48 6,077,455.48 5,758,311.48


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加：營業外收入 - - - - -
減：營業外支出 - - - - -
三、利潤總額 -511,419.50 6,140,877.70 6,401,055.48 6,077,455.48 5,758,311.48
減：所得稅 876,561.48 1,600,263.87 1,519,363.87 1,439,577.87
四、凈利潤 -511,419.50 5,264,316.21 4,800,791.61 4,558,091.61 4,318,733.61
加：折舊 371,929.95 1,173,858.79 1,197,608.79 1,221,358.79 1,231,644.79
攤銷 46,298.53 110,234.59 110,234.59 110,234.59 110,234.59
減：資本性支出 - 560,704.16 200,000.00 200,000.00 200,000.00
營運資本增加額 - -2,830,589.54 - - -
五、企業自由現金流量 -93,191.03 8,818,294.97 5,908,634.99 5,689,684.99 5,460,612.99

(二)永續期年度企業自由現金流量的預測
永續期年度企業自由現金流量根據明確預測期末年企業自由現金流量調
整確定，調整項目及金額如下：
1.資本性支出的調整
考慮企業在持續經營前提下，應保證資產規模的相對穩定，綜合考慮各
類資產的更新周期、價格變動趨勢、資金時間價值等因素并將資本性支出年
金化后確定永續期年度資本性支出為 85.95 萬元。
2.折舊及攤銷的調整
考慮企業明確預測期末存量資產的折舊和各類資產經濟壽命年限到期后
更新的新增折舊，對明確預測期末年的折舊進行調整并年金化后確定為 76.49
萬元。
3.營運資金變動額的調整
考慮在永續期企業經營規模趨于穩定，明確預測期末年的營運資金足夠
支持企業正常經營，因此永續期年度營運資金變動額調整為 0。
經上述調整后，永續期年度企業自由現金流為 465.68 萬元。
(三)折現率的確定
本次評估收益額口徑為企業自由現金流量，按照收益額與折現率口徑一
致的原則，折現率選取加權平均資本成本( WACC )。計算式如下：
1 T
E D
WACC K e Kd
D E D E
1.權益資本成本 K e 的確定
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權益資本成本 K e 的計算式如下：
K e = R f + L × MRP + Rc
式中： R f ──無風險報酬率；
L ──企業風險系數；
MRP ──市場風險溢價；

Rc ──企業特定風險調整系數。

(1)無風險報酬率 R f 的確定
經查詢 Wind 資訊，評估基準日 10 年期國債平均到期收益率為 3.7972%，
則本次評估無風險報酬率取 3.7972%。
(2)企業風險系數 L 的確定
企業風險系數 L 的計算式如下：
L 1 1 T D / E U
式中： T ──所得稅率，取企業基準日執行的所得稅率 25%；
D / E ──根據市場價值估計的被評估企業的目標債務與股權比率；
u ──無財務杠桿的企業風險系數。
通過查詢 Wind 資訊，選取滬深 A 股同類上市公司作為可比企業，利用上
述計算式將各可比企業的帶財務杠桿的企業風險系數 L 換算為無財務杠桿的
企業風險系數 u ，并取其均值作為被評估企業的 u ，被評估企業 D / E 同樣取
上述可比企業的平均 D / E 。
通過上述測算，確定 u 為 0.6542， D / E 為 13.18%。
L =[1+(1-25%)×13.18%]×0.6542

=0.7189
(3)市場風險溢價 MRP 的確定
市場風險溢價是對于一個充分風險分散的市場投資組合，投資者所要求
的高于無風險利率的回報率，根據我公司的研究成果，本次評估市場風險溢
價取 7.08%。
(4)企業特定風險調整系數 Rc 的確定
企業特定風險調整系數主要考慮以下因素：
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① 企業規模風險
被評估企業與可比企業相比規模較小，未來抵御市場風險的能力較低，
經綜合分析，確定規模風險系數取 1%。
②企業經營風險
企業目前存在重大擴建工程，擬新增一條 3000 噸生產線，計劃 2011 年
10 月份開始投產，從目前市場情況來看，新生產線投產后，未來是否可以順
利達產存在一定的不確定性，經綜合分析，確定經營風險系數取 1%。
根據上述分析，企業特定風險系數 Rc 確定為 2%。
(5)權益資本成本的確定
根據上述確定的參數，權益資本成本計算如下：
K e =3.7972%+0.7189×7.08%+2%

=10.89%
2.債務資本成本 K d 的確定
債務資本成本取評估基準日企業賬面銀行貸款利率 8.06%。
3.加權平均資本成本 WACC 的確定

1 T
E D
WACC K e Kd
D E D E

=10.89%×88.35%+8.06%×11.65%×（1-25%）
=10.32%
(四)企業自由現金流量折現值
企業自由現金流量折現值計算結果見下表：
金額單位：人民幣萬元
項目 2011 年 8-12 月 2012 年 2013 年 2014 年 永續期
凈現金流量(年度) -93,191.03 8,818,294.97 5,908,634.99 5,689,684.99 4,656,816.81
折現率 10.32% 10.32% 10.32% 10.32% 10.32%
折現期(年) 0.21 0.92 1.92 2.92 -
折現系數 0.9797 0.9139 0.8284 0.7509 6.5959
折現值 -91,299.25 8,059,039.77 4,894,713.22 4,272,384.46 30,716,038.79
折現值合計 51,567,916.25


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(五)溢余資產的確定
經分析，企業基準日無溢余資產。
(六)非經營性資產
經分析，企業持有的非經營性資產(或負債)包括：非經營性往來款、遞
延所得稅資產、應收股利、應付利息、其他非流動負債等。對上述資產和負
債采用資產基礎法中各資產和負債的評估結果作為評估值。評估結果見下表：
金額單位：人民幣元
序號 所屬科目 評估值 備注
一 非經營性資產
1 其他應收款 4,242,434.80 非經營性往來款款等
2 遞延所得稅資產 155,639.82 與日常經營無關
二 非經營性負債
1 其他應付款 452,238.19 非經營性往來款、應付設備款等
2 應付利息 15,290.00 未納入收益預測
3 應付股利 6,905,081.02 與日常經營無關
4 其他非流動負債 3,050,000.00 與日常經營無關
非經營性資產凈值 -6,024,534.59

(七)長期股權投資
江西懷玉山三達活性炭有限公司無長期股權投資
(八)有息負債
有息負債包括短期借款、長期借款，采用資產基礎法中有息負債的評估
結果為 7,500,000.00 元。

八、評估結果的確定

(一)企業整體價值的確定
企業整體價值=企業自由現金流量折現值+溢余資產價值+非經營性資產
價值+長期股權投資價值
= 51,567,916.25+0.00-6,024,534.59+0.00
= 45,543,381.66
(二)股東全部權益價值

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股東全部股權價值=45,543,381.66－7,500,000.00
= 38,043,381.66



第七部分 評估結論及分析

一、評估結論

評估人員根據有關法律、法規和資產評估準則、資產評估原則，
按照必要的評估程序，對委托評估的江西懷玉山三達活性炭有限公司
的股東全部權益價值進行了評估。本次評估采用的價值類型為市場價
值，并選用資產基礎法和收益法進行評估。根據以上評估工作，得出
如下評估結論：
1.資產基礎法評估結果
在評估基準日 2011 年 7 月 31 日，江西懷玉山三達活性炭有限公
司賬面總資產為 5,049.81 萬元，賬面總負債為 2,445.85 萬元，賬面
凈資產為 2,603.95 萬元；評估后總資產為 6,552.96 萬元，總負債為
2,445.85 萬元，凈資產(股東全部權益)為 4,107.11 萬元，評估增值
1,503.16 萬元，增值率 57.73%。資產評估結果匯總表如下：
資產評估結果匯總表
金額單位：人民幣萬

元
賬面價 評估價
增減值 增值率％
值 值
項 目
D=C/A×
A B C=B-A
100%
2,547.4 2,546.3
流動資產 1 -1.07 -0.04
3 7
2,502.3 4,006.5 1,504.2
非流動資產 2 60.11
7 9 2

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其中：長期股權投資 3 0.00 0.00 0.00
投資性房地產 4 0.00 0.00 0.00
固定資產 5 443.12 759.71 316.59 71.44
1,381.5 1,374.4
在建工程 6 -7.12 -0.52
3 1
1,651.3 1,194.7
無形資產 7 456.59 261.67
5 6
其中：土地使 1,651.3 1,194.7
8 456.59 261.67
用權 5 6
其他非流動資產 9 221.13 221.13 0.00 0.00
1 5,049.8 6,552.9 1,503.1
資產總計 29.77
0 1 6 6
1 2,140.8 2,140.8
流動負債 0.00 0.00
1 5 5
1
非流動負債 305.00 305.00 0.00 0.00
2
1 2,445.8 2,445.8
負債總計 0.00 0.00
3 5 5
1 2,603.9 4,107.1 1,503.1
凈 資 產 57.73
4 5 1 6

在評估基準日 2011 年 7 月 31 日，江西懷玉山三達活性炭有限公
司股東全部權益價值收益法評估結果為 3,804.34 萬元，評估增值
1,200.38 萬元，增值率為 46.10%。
3.評估結論
本次評估分別采用資產基礎法和收益法對江西懷玉山三達活性
炭有限公司的股東全部權益價值進行評估，兩種評估方法的結果有一
定差異，產生差異的主要原因是：資產基礎法評估是以企業資產負債
表為基礎對企業價值進行評定估算，受企業資產重臵成本、資產負債
程度等影響較大，而收益法評估主要從企業未來經營活動所產生的凈
現金流角度反映企業價值，受企業未來盈利能力、資產質量、企業經



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營能力、經營風險的影響較大，不同的影響因素導致了不同的評估結
果。
通過分析兩種方法的測算過程和所采用數據的質量，我們注意
到，企業目前投資 3000 多萬元的技改項目正在實施中，預計技改投
產后年生產活性炭可達 14000 噸，從目前市場情況來看，新生產線投
產后，未來是否可以順利達產存在一定的不確定性。評估師在采用收
益法測算時，根據評估企業自身情況對影響被評估企業未來收益及經
營風險的相關因素進行了審慎的職業分析與判斷，但上述因素仍可能
對收益法評估結果的準確度造成一定影響。因此我們認為資產基礎法
所采用數據的質量優于收益法，資產基礎法的結果更為客觀，則本次
評估采用資產基礎法的評估結果作為被評估企業股東全部權益價值
的評估結論，即 4,107.11 萬元(大寫金額：人民幣肆仟壹佰零柒萬壹
仟壹佰元整)。

二、評估結論與賬面價值比較變動情況及原因

1．流動資產評估增值
流動資產評估增值主要為存貨中的產成品評估增值和待攤費用
評估減值共同作用的結果。
產成品評估增值主要原因為評估值中包含了預計可實現的利潤
導致評估值高于賬面值；
待攤費用評估減值原因為賬面攤銷的 1-4 號爐改造費用已在固
定資產中反映。
2．設備類資產評估增值
(1)機器設備評估增值，主要原因有：
①近年來設備材料價格、人工成本上升，生產設備價格提高；
②企業會計折舊年限低于評估所選取的經濟壽命年限；
③企業大部分入賬原值為收購時評估凈值。


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(2)車輛評估原值與賬面原值相比，評估減值的主要原因是：近
年來，轎車的價格逐年下降，形成評估原值減值。
車輛評估凈值增值的主要原因為評估所使用經濟年限高于企業
會計折舊年限。
(3)電子設備評估原、凈減值，主要原因是電子設備技術更新較
快，產品價格逐年下降，導致評估原、凈值減值。
3．房屋建筑物評估增值
(1)房屋建筑物評估原值、凈值均增值的原因是：
評估范圍內的建筑物在廠區早期建造，由于基準日建筑材料、人
工費、機械使用費比建造時有較大幅度上漲，造成評估增值。
由于房屋建筑物盤盈部分未入企業賬面，導致評估增值。
(2)構筑物評估原值、凈值均增值的原因是：
評估范圍內的構筑物在廠區早期建造，由于基準日建筑材料、人
工費、機械使用費比建造時有較大幅度上漲，造成評估增值。
企業納入評估范圍的構筑物原始投資未資本化，評估按實物進行
評估，故形成評估增值。
4.在建工程評估增值
(1)土建工程評估增值的原因是：
評估范圍內的建筑物為近期建造，已完工但未轉入固定資產，本
次按固定資產評估，由于基準日建筑材料、人工費、機械使用費比建
造時有一定幅度上漲，造成評估增值。
(2)設備安裝工程評估減值的原因是：
評估范圍內的設備的安裝工程費用列在設備中評估，造成評估減
值。
5.土地使用權評估增值
土地使用權增值的主要原因:委估宗地所在區域經濟的發展，配
套設施不斷完善，用地需求不斷上升，可供開發利用的土地減少，近


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年土地使用權出讓價格的不斷攀升造成，是形成本次評估增值的主要
原因。




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