全城最高署理費，四大中介聯手署理……最近，位于花都清遠接壤處的大型樓盤中國美林湖，啟動了連系署理的銷售方法，險些每個周末都有大批看樓客前往看樓。為何中國美林湖在今朝的市場態勢下啟用高署理費的連系署理方法？該盤是否面臨著相當的銷售壓力？

中國美林湖前身名為廣州后花圃，美林基業在2006年收購后從頭包裝上市，2011年，樓盤從“美林湖國際社區”改名為“中國美林湖”。其在廣州房地產二十幾年的成長過程中，與同期間的期間地產、頤和地產等中型地產公司對比，成長速率較為遲鈍。

新快報記者 楊燕

留神連系署理掙暢銷售之困

5月28日中國美林湖廣州四大銷售中心同時揭幕，四大署理公司同場競技，署理中國美林湖社區內的洋房組團“美匯半島”，成為廣州市地產營銷的熱點話題。

記者從某知情人士處相識到，該項目開發商對中介開出的署理費高達3%，被稱為“全城最高署理費”，而業內署理費一般在1-2點。“署理費這么高，中介固然熱心了，此刻處處找人去看樓。”但3%的高額署理費并不容易賺。此次推出的美匯半島組團，帶裝修均價為7500元/平方米。而在5月的時辰，該項目所推的匯泉灣花溪組團，帶裝修均價為6000元/平方米閣下。業內人士指出，連系署理的方法，引進了中介的資源，必然程度上對銷售有促進浸染。但由于項目間隔市區較遠，很難像市區樓盤一樣短時刻締造銷售事業。

連系署理的發生，源自美林湖的銷售壓力。此次推出的美匯半島總貨量就到達3400套。而按照從清遠市住房和城鄉建樹局查詢到的動靜，截至到6月9日，前期已經開盤的貝沙灣、美林湖國際社區組團的未售房源套數到達1000多套。

頻換司理人 營銷仍難有轉機

客歲底，主管中國美林湖營銷的兩位高管離職理應引起業內的存眷和波濤，但產生在中國美林湖，地產人對此已經習覺得常———銷售不見轉機便改換職業司理人，似乎已成為該公司的常態。

時刻回到2005年。當時在美林湖撲面的另一萬畝大盤碧桂園沐日半島，同樣是別墅產物，直接定位“平過本身起屋”，別墅50萬元一套起，銷售非常火爆，買家要買到一套心水的別墅根基靠搶。對比之下，美林湖的銷售就顯得非常遲鈍。為了改變狀況，美林基業但愿通過營銷的力實力挽狂瀾，也由此激發中國美林湖高管層的頻仍人事改觀。“這些年，中國美林湖的職業司理人或許換了近十批，有些手法了幾個月就走人。”一位知情人士暗示。

據相識，美林湖項目復雜，美林基業收購返來后做了大量前期投入，旅店、高爾夫球場、社區階梯等配套辦法投入巨資，這些投資短期無法取得回報。受資金壓力影響，美林湖一直但愿通過營銷實現市場的打破。“中國美林湖當時配套不完善，產物定位高端休閑度假產物，樓盤性質抉擇了無法快速銷售，但老板一直但愿通過營銷快速銷售回籠資金，職業司理人并非全能，一個做高端產物的超等大盤受到資金壓力影響，無法與職業司理人共同生長，以是導致這種排場。”一位曾經在美林基業任高層的地產人說明。

職業司理人的頻仍改換，導致項目營銷沒有延續性、完整性，新高管來了燒幾把火，使美林湖呈現了不少令人印象深刻的營銷招數，惋惜不乏歪招怪招。如2010年，在房地產市場一片紅火的時辰，美林湖推出別墅“半價銷售”計策，轟動一時。當時的職業司理人美林湖副總司理黃長樂，為抗議團體確定的半價銷售計策，憤而提出告退。在網上撒播的一份黃長樂的辭呈中，他暗示“對付公司今朝正在執行的半價促銷伎倆，作為員工我一直是持保存立場的，心田是完全不認同的。”

該項營銷政策未能改變美林湖的慢銷售排場，反而對項目品牌形象造成了傷害。“半價銷售”出來后，市場紛紛議論。有人以為所謂“半價”銷售只是促銷伎倆，把價值拔高一倍再打對折；也有人遐想，半價背后必然有深條理原因，可能是四面的垃圾點火廠真要建了，可能是公司急著用錢要“落袋為安”。作為當時以高端別墅為主打產物的豪宅大盤，這場“半價”營銷大戰讓樓盤的品牌美譽度元氣大傷。

另外，美林基業的家屬企業式的打點，也是職業司理人活動頻仍的個華夏因。據悉，該團體打點層內不乏老板的親戚可能私人干系，導致職業司理人很難融入企業文化，以及真正得到老板的信任，有才能的職業司理人獲得更好的成長機遇后，難免萌生去意。

產物定位小眾導致銷售低迷

曾任職美林湖打點層的一位業內人士暗示，產物定位是該盤銷售難懂的真正癥結。在他看來，美林湖的產物定位均來自老板劉遠炳的意思，與老板的本性有很大干系。“老板是追求完美的人，

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