合肥百貨大樓團(tuán)體股份有限公司擬收購
安徽百大合家福連鎖超市股份有限公司部份股權(quán)項目
資產(chǎn)評估陳訴書
皖國信評報字(2009)第188 號
安徽國信資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司
中國 合肥
二〇〇九年十月二十三日合肥百貨大樓團(tuán)體股份有限公司擬收購安徽百大合家福連鎖超市股份有限公司部份股權(quán)
資產(chǎn)評估陳訴書·目次
安徽國信資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司
目 錄
一、資產(chǎn)評估陳訴書聲明...........................................1
二、資產(chǎn)評估陳訴書摘要...........................................2
三、資產(chǎn)評估陳訴書正文...........................................4
首部.........................................................4
緒言.........................................................4
委托方、產(chǎn)權(quán)持有者和業(yè)務(wù)約定書約定的其他評估陳訴使用者簡介...4
被評估單位簡介...............................................5
評估目的.....................................................6
評估器材和評估領(lǐng)域...........................................7
代價范例及其界說.............................................7
評估基準(zhǔn)日...................................................7
評估依據(jù).....................................................8
評估要領(lǐng).....................................................10
評估措施實行歷程和情形.......................................14
評估假設(shè).....................................................14
評估結(jié)論.....................................................15
出格事項聲名.................................................16
評估陳訴使用限制聲名.........................................17
評估陳訴日...................................................17
尾部.........................................................18
四、資產(chǎn)評估陳訴書附件.......................... ... ............19合肥百貨大樓團(tuán)體股份有限公司擬收購安徽百大合家福連鎖超市股份有限公司部份股權(quán)項目
資產(chǎn)評估陳訴書·聲明
安徽國信資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司 1
合肥百貨大樓團(tuán)體股份有限公司
擬收購安徽百大合家福連鎖超市股份有限公司部份股權(quán)項目
資產(chǎn)評估陳訴書
聲 明
皖國信評報字(2009)第188 號
一、我們在執(zhí)行本資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)中，遵循相關(guān)法令禮貌和資產(chǎn)評估準(zhǔn)則，固守獨立、
客觀和合理的原則；按照我們在執(zhí)業(yè)歷程中網(wǎng)絡(luò)的資料，評估陳訴告訴的內(nèi)容是客觀的，
并對評估結(jié)論公道性包袱相應(yīng)的法令責(zé)任。
二、評估器材涉及的資產(chǎn)、負(fù)債清單由委托方、被評估單位(可能產(chǎn)權(quán)持有者)申報
并經(jīng)其簽章確認(rèn)；所提供資料的真實性、正當(dāng)性、完整性，適當(dāng)使用評估陳訴是委托方
和相關(guān)當(dāng)事方的責(zé)任；據(jù)此體例的本資產(chǎn)評估陳訴書也會因提供資料的虛假或隱瞞究竟
實情而失效。
三、我們與評估陳訴中的評估器材沒有現(xiàn)存可能預(yù)期的好處干系；與相關(guān)當(dāng)事方?jīng)]
有現(xiàn)存可能預(yù)期的好處干系，對相關(guān)當(dāng)事方不存在成見。
四、我們已對評估陳訴中的評估器材及其所涉及資產(chǎn)舉辦現(xiàn)場觀測；我們已對評估
器材及其所涉及資產(chǎn)的法令權(quán)屬狀況給以須要的存眷，對評估器材及其所涉及資產(chǎn)的法
律權(quán)屬資料舉辦了磨練，并對已經(jīng)發(fā)明的問題舉辦了如實披露，且已提請委托方及相關(guān)
當(dāng)事方完善產(chǎn)權(quán)以滿足出具評估陳訴的要求，但差池評估器材的法令權(quán)屬作任何形式的
擔(dān)保。
五、評估陳訴使用者該當(dāng)真閱讀評估陳訴全文。我們出具的評估陳訴中的說明、判
斷和結(jié)論受評估陳訴中假設(shè)和限定前提的限制，評估陳訴使用者該當(dāng)充實思量評估陳訴
中載明的假設(shè)、限定前提、出格事項聲名及其對評估結(jié)論的影響。
六、本陳訴評估結(jié)論是對評估器材在評估基準(zhǔn)日特定目的下的代價舉辦說明、估算
并揭曉的專業(yè)意見，不應(yīng)當(dāng)被以為是對評估器材可實現(xiàn)價值的擔(dān)保。
七、除評估陳訴書載明的相關(guān)內(nèi)容，我們未發(fā)明其他大概影響評估結(jié)論，且非評估
職員執(zhí)業(yè)水平和手段所能評定估算的重大瑕疵事項。可是，評估陳訴使用者該當(dāng)不完全
依賴本資產(chǎn)評估陳訴書，而應(yīng)對資產(chǎn)權(quán)屬狀況、代價影響身分及相關(guān)內(nèi)容作出本身的獨
立判斷，并在經(jīng)濟(jì)行為中恰當(dāng)思量。
八、對影響評估結(jié)論的瑕疵事項，委托方及相關(guān)當(dāng)事方在委托時和本評估機(jī)構(gòu)現(xiàn)場工
作時代未作出格聲名，在評估職員按照專業(yè)履歷一般不能獲悉或無法網(wǎng)絡(luò)資料的情形下，
本評估機(jī)構(gòu)及評估職員不包袱相關(guān)責(zé)任。
九、本項目評估機(jī)構(gòu)及注冊評估師不包袱因評估陳訴使用欠妥所造成效果的責(zé)任。合肥百貨大樓團(tuán)體股份有限公司擬收購安徽百大合家福連鎖超市股份有限公司部份股權(quán)項目
資產(chǎn)評估陳訴書·摘要
安徽國信資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司 2
合肥百貨大樓團(tuán)體股份有限公司
擬收購安徽百大合家福連鎖超市股份有限公司部份股權(quán)項目
資產(chǎn)評估陳訴書
摘 要
皖國信評報字(2009)第188 號
合肥百貨大樓團(tuán)體股份有限公司：
安徽國信資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司接管貴單位的委托，按照有關(guān)法令、禮貌和資產(chǎn)
評估準(zhǔn)則、資產(chǎn)評估原則，采取資產(chǎn)基本法和收益法，根據(jù)須要的評估措施，對合肥
百貨大樓團(tuán)體股份有限公司擬收其他股東所持安徽百大合家福連鎖超市股份有限公司
（以下簡稱：百大合家福公司）股權(quán)而涉及的百大合家福公司的所有股東權(quán)益在2009
年9 月30 日的市場代價舉辦了評估。
在實行上述資產(chǎn)評估要領(lǐng)和措施后，合肥百貨大樓團(tuán)體股份有限公司擬收購百大
合家福公司股權(quán)而涉及的百大合家福公司的所有股東權(quán)益代價在2009 年9 月30 日及
相關(guān)條件下的賬面代價為16,348.76 萬元，評估功效為32,127.04 萬元，增值率為
96.51%，詳見下表：
資產(chǎn)評估功效匯總表
被評估單位：百大合家福公司 金額單位：萬元
賬面代價 評估代價 增減值 增值率%
項目
A B C=B-A D=C/A×100%
活動資產(chǎn) 36,387.96 36,637.91 249.95 0.69
非活動資產(chǎn) 18,904.72 34,461.88 15,557.16 82.29
耐久股權(quán)投資 2,432.19 6,407.72 3,975.53 163.45
牢靠資產(chǎn) 13,831.76 25,724.33 11,892.57 85.98
在建工程 20.00 20.00
無形資產(chǎn) 2,608.31 2,309.83 -298.48 -11.44
遞延所得稅資產(chǎn) 12.47 -12.47 -100.00
資產(chǎn)總計 55,292.68 71,099.79 15,807.11 28.59
活動負(fù)債 38,943.92 38,972.75 28.83 0.07
負(fù)債總計 38,943.92 38,972.75 28.83 0.07
凈資產(chǎn) 16,348.76 32,127.04 15,778.28 96.51
本陳訴評估結(jié)論未思量控股權(quán)和少數(shù)股權(quán)等身分發(fā)生的溢價或折價，也未思量流
動性對評估器材代價的影響。
本資產(chǎn)評估陳訴書摘要與資產(chǎn)評估陳訴書正文具有平等法令效力。合肥百貨大樓團(tuán)體股份有限公司擬收購安徽百大合家福連鎖超市股份有限公司部份股權(quán)項目
資產(chǎn)評估陳訴書·摘要
安徽國信資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司 3
本陳訴使用有效期為一年，即自2009 年9 月30 日起至2010 年9 月29 日止，超
過本陳訴使用有效期不得使用本資產(chǎn)評估陳訴書。
重要提醒
以上內(nèi)容摘自資產(chǎn)評估陳訴書，欲相識本評估項目的全面情
況，該當(dāng)真閱讀資產(chǎn)評估陳訴書全文。合肥百貨大樓團(tuán)體股份有限公司擬收購安徽百大合家福連鎖超市股份有限公司部份股權(quán)項目
資產(chǎn)評估陳訴書·正文
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合肥百貨大樓團(tuán)體股份有限公司
擬收購安徽百大合家福連鎖超市股份有限公司部份股權(quán)項目
資產(chǎn)評估陳訴書
正 文
皖國信評報字(2009)第188 號
合肥百貨大樓團(tuán)體股份有限公司：
安徽國信資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司接管貴單位的委托，按照有關(guān)法令、禮貌和資產(chǎn)
評估準(zhǔn)則、資產(chǎn)評估原則，采取資產(chǎn)基本法和收益法，根據(jù)須要的評估措施，對合肥
百貨大樓團(tuán)體股份有限公司擬收購其他股東所持安徽百大合家福連鎖超市股份有限
公司（以下簡稱：百大合家福公司）股權(quán)而涉及的百大合家福公司的所有股東權(quán)益在
2009 年9 月30 日的市場代價舉辦了評估。現(xiàn)將資產(chǎn)評估情形及評估功效陳訴如下(本
資產(chǎn)評估陳訴書除出格聲名外，均以人民幣為陳訴本位幣)：
一、委托方、產(chǎn)權(quán)持有者和業(yè)務(wù)約定書約定的其他評估陳訴使用者簡介
本項目委托方為合肥百貨大樓團(tuán)體股份有限公司（以下簡稱合肥百大團(tuán)體股份公
司），產(chǎn)權(quán)持有者為合肥百大團(tuán)體股份公司、合肥拓基房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司和深
圳市東方明珠投資成長有限公司及榮嶸、李南生2 名天然人。
1、委托方輪廓
合肥百大團(tuán)體股份公司輪廓：
住所：合肥市長江中路150 號。
法定代表人：鄭曉燕。
注冊成本：肆億柒仟玖佰柒拾貳萬貳仟捌佰元整。
公司范例：股份有限公司(上市)。
策劃領(lǐng)域：食物、土產(chǎn)物、紡織品、打扮、工藝品、輕家產(chǎn)品、化工產(chǎn)物、機(jī)電
產(chǎn)物收支口、銷售；百貨、五金交電、化工產(chǎn)物（不含危險品）、針織品、美術(shù)品、
家具、煙酒、農(nóng)副產(chǎn)物（不含棉花）、汽車（不含小轎車）、摩托車及配件、勞保用品、
通信裝備銷售、西藥制劑、中成藥零售，黃飾物品及修舊改制，汽車運(yùn)輸、打扮、鞋
帽、塑料成品加工；接管委托代勞手機(jī)入網(wǎng)及電話費(fèi)收繳、銷售處事。
2、產(chǎn)權(quán)持有者（合肥拓基房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司）輪廓合肥百貨大樓團(tuán)體股份有限公司擬收購安徽百大合家福連鎖超市股份有限公司部份股權(quán)項目
資產(chǎn)評估陳訴書·正文
安徽國信資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司 5
住所：合肥市高新區(qū)望園小區(qū)4#410 室。
法定代表人：羅雄華。
注冊成本：柒仟叁佰壹拾伍萬捌仟肆佰元整。
公司范例：其他有限責(zé)任公司。
策劃領(lǐng)域：房地產(chǎn)開發(fā)、策劃；物業(yè)打點、物業(yè)租賃；修建裝潢。
3. 產(chǎn)權(quán)持有者（深圳市東方明珠投資成長有限公司）輪廓
住所：深圳市福田區(qū)益田路江蘇大廈A 幢1803。
法定代表人：陳漢鴻。
注冊成本：2000 萬元。
公司范例：有限責(zé)任公司。
策劃領(lǐng)域：投資興辦實業(yè)（詳細(xì)項目另行申報），國內(nèi)商業(yè)，物資供銷業(yè)（不含
專營、專控、專賣商品）。
4. 產(chǎn)權(quán)持有者（榮嶸）輪廓
姓名：榮嶸。
性別：男 名族：漢
出生：1971 年9 月19 日。
住址：上海市長寧區(qū)中山西路620 號。
編號：530103197109192510。
5.產(chǎn)權(quán)持有者（李南生）輪廓
姓名：李南生。
性別：男 名族：漢
出生：1962 年5 月4 日。
住址：廣州市東山區(qū)寺貝通津1 號大院8 號201 房。
編號：440105190205040038。
除法令禮貌規(guī)定的評估陳訴使用者外，本項目無委托方以外的其他評估陳訴使用
者。
二、被評估單位簡介
本次評估被評估單位為百大合家福公司。合肥百貨大樓團(tuán)體股份有限公司擬收購安徽百大合家福連鎖超市股份有限公司部份股權(quán)項目
資產(chǎn)評估陳訴書·正文
安徽國信資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司 6
名稱：安徽百大合家福連鎖超市股份有限公司。
注冊所在：合肥市沿河路118 號。
注冊成本：壹億圓整。
法定代表人：鄭曉燕。
企業(yè)性質(zhì)：股份有限公司（非上市）。
策劃領(lǐng)域：糕點、熟食加工、銷售；餐飲、兒童娛樂處事；食物、糧油成品、酒、
日用百貨、針紡織品、家用電器、電訊器械、家具、體裁用品、五金車件、化工產(chǎn)物
（除危險品）、修建質(zhì)料、勞保用品、汽車（除小轎車）及配件、摩托車及配件、計
算機(jī)硬件、通信器械銷售，音像成品、圖書、煙零售；彩擴(kuò)處事；農(nóng)產(chǎn)物收購；衡宇
租賃、園地出租（涉及許可在許可證有效期內(nèi)策劃）；醫(yī)療東西銷售（除國度限制項
目）。
注冊號：340100000218706（1-1）。
⒉汗青沿革
安徽百大合家福連鎖超市股份有限公司（以下簡稱本公司）創(chuàng)立于2000 年6 月，
本公司注冊資金1000 萬元，收購庫存打底褲收九分褲，2004 年4 月16 日，公司變換注冊成本為8000 萬元，其
中合肥百貨大樓股份有限公司出資3,861.5 萬元，占投入成本的48.27%，合肥拓基
房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司投資3,600.00 萬元，占投入成本的45%，深圳市東方明珠
投資成長有限公司投資300.00 萬元，占投入成本的3.75%，榮嶸等45 名天然人投資
238.5 萬元，占投入成本的2.98%。上述出資已經(jīng)合肥瑞豐管帳師事宜所合瑞會綜字
[2003]03239 號驗資陳訴驗證。按照2007 年4 月26 日股東會決策，天然人股東夏倫
好、劉頌、黃偉、李超金、江燕、張濤、婁凱、王鋼、陳萍萍別離將其所持合肥百大
合家福連鎖超市有限責(zé)任公司0.00625%的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給王婷婷、周旭琪、朱焰勝、章
澎、吳文斌、鳳兵、榮容、李鴻梅、李玥；天然人股東武義平、張俊峰別離將其所持
合肥百大合家福連鎖超市有限責(zé)任公司0.5%的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給股東合肥拓基房地產(chǎn)開發(fā)
有限責(zé)任公司。變換后合肥百貨大樓團(tuán)體股份有限公司出資3,861.5 萬元，占投入資
本的48.26875%，合肥拓基房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司出資為人民幣3,680.00 萬元，
占投入成本的46%，深圳市東方明珠投資成長有限公司投資300.00 萬元，占投入資
本的3.75%，榮嶸等43 名天然人投資158.5 萬元，占投入成本的1.98125%。按照本
公司2007 年4 月27 日提倡人協(xié)議書及章程的規(guī)定，將合肥百大合家福連鎖超市有限合肥百貨大樓團(tuán)體股份有限公司擬收購安徽百大合家福連鎖超市股份有限公司部份股權(quán)項目
資產(chǎn)評估陳訴書·正文
安徽國信資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司 7
責(zé)任公司整體變換為股份有限公司，股份公司注冊成本為人民幣10000 萬元，各方股
東以其各自擁有的合肥百大合家福連鎖超市有限責(zé)任公司截至2006 年12 月31 日經(jīng)
審計的凈資產(chǎn)人民幣11212.95 萬元，共同提倡設(shè)立安徽百大合家福連鎖超市股份有
限公司，以1.121295:1 的比例折股后確定股份公司的股本總額為10000 萬股。變換
后合肥百貨大樓團(tuán)體股份有限公司出資人民幣48,268,750.00 元，占股本的
48.26875%；合肥拓基房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司出資人民幣46,000,000.00 元，占股
本的46.00%；深圳市東方明珠投資成長有限公司出資人民幣3,750,000.00 元，占股
本的3.75%；榮嶸等43 個天然人出資人民幣1,981,250.00 元，占股本的1.98125%。
2009 年8 月，劉小蕓等41 人將其持有的股份所有轉(zhuǎn)讓給合肥百貨大樓團(tuán)體股份有限
公司。
制止2009 年9 月30 日，百大合家福公司的股本結(jié)構(gòu)為：合肥百貨大樓團(tuán)體股份
有限公司出資人民幣48,625,000.00 元，占股本的48.625%；合肥拓基房地產(chǎn)開發(fā)有
限責(zé)任公司出資人民幣46,000,000.00 元，占股本的46.00%；深圳市東方明珠投資
成長有限公司出資人民幣3,750,000.00 元，占股本的3.75%；榮嶸出資人民幣
1,250,000.00 元，占股本的1. 25%；李南生出資人民幣375,000.00 元，占股本的
0.375 %。
⒊百大合家福公司2006 年－2009 年9 月策劃及財務(wù)情形
近三年來的資產(chǎn)、財務(wù)、負(fù)債狀況如下表：
近三年策劃情形、資產(chǎn)情形一覽表
金額單位：萬元
年份
項目
2006 年 2007 年 2008 年 2009 年1-9 月
一、營業(yè)收入 62529.05 78616.40 108534.95 91249.35
減：營業(yè)本錢 56143.00 69817.29 95005.97 78908.87
營業(yè)稅金及附加 261.19 246.70 314.59 368.02
其他業(yè)務(wù)利潤 0 0 0 0
銷售用度 1236.74 1231.17 1834.31 1571.58
打點用度 3599.97 4936.15 8097.60 5408.50
財務(wù)用度 313.12 87．93 136.07 137.24
資產(chǎn)減值喪失 395.98 30.93 270.60 -6.09
加：公允代價改觀收益 0 0 0 0
投資收益 831.02 580.62 1873.20 4767.10
二、營業(yè)利潤 1410.05 2846.84 4749.00 9628.33合肥百貨大樓團(tuán)體股份有限公司擬收購安徽百大合家福連鎖超市股份有限公司部份股權(quán)項目
資產(chǎn)評估陳訴書·正文
安徽國信資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司 8
加：營業(yè)外收入 0.065 9.75 25.46 19.21
減：營業(yè)外支出 0 18.95 0.12 7.40
個中：非活動資產(chǎn)處理喪失 0 0 0 0
三、利潤總額 1410.12 2837.64 4774.34 9640.14
減：所得稅用度 122.81 743.65 724.04 1748.60
四、凈利潤 1287.30 2093.99 4050.30 7891.54
資產(chǎn)總額 29710.11 37775.72 54880.13 55292.68
負(fù)債總額 18735.50 24707.13 38761.24 38943.92
凈資產(chǎn) 10974.61 13068.59 16118.89 16348.76
以上2006 年、2007 年、2008 年、2009 年1-9 月財務(wù)數(shù)據(jù)為天健榮耀（北京）
事宜所審(2007)字第040054 號、審(2008)字第040011 號、審 (2009)字第 040011
號《審計陳訴》、審 (2009)字第 040021 號《審計陳訴》中載明的審計結(jié)論。
三、評估目的
合肥百貨大樓團(tuán)體股份有限公司擬收購其他股東所持安徽百大合家福連鎖超市
股份有限公司股權(quán)，本次評估目的是對安徽百大合家福連鎖超市股份有限公司的所有
股東權(quán)益在評估基準(zhǔn)日的市場代價作出反應(yīng)，為該事件提供代價參考。
四、評估器材和評估領(lǐng)域
1.本次評估評估器材是合肥百大團(tuán)體公司擬收購的百大合家福公司的其他股東
權(quán)益代價。
2.本次評估領(lǐng)域為：上述評估器材涉及的百大合家福公司的所有資產(chǎn)及負(fù)債，包
括活動資產(chǎn)、耐久投資、牢靠資產(chǎn)、地皮使用權(quán)、其他耐久資產(chǎn)及負(fù)債，以百大合家
福公司提供填報的《資產(chǎn)負(fù)債清查評估明細(xì)表》為準(zhǔn)。
按照百大合家福公司提供的經(jīng)管帳師事宜所審計后的報表，截至2009 年9 月30
日，百大合家福公司總資產(chǎn)賬面代價為55,292.68 萬元，個中活動資產(chǎn)賬面代價為
36,387.96 萬元，非活動資產(chǎn)賬面代價為18,904.72 萬元；負(fù)債賬面代價為38,943.92
萬元，個中活動負(fù)債賬面代價為38,943.92 萬元；凈資產(chǎn)賬面代價為16,348.76 萬元。
列入本次評估領(lǐng)域內(nèi)的衡宇修建物修建面積為68798.40 平方米，首要為超市、
阛阓及倉儲用房，漫衍在合肥市、蚌埠市等。個中;高新區(qū)香格里拉廣場一期超市合
家福超市房地產(chǎn)權(quán)（證號：合產(chǎn)字第105899 號）向招商銀行股份有限公司合肥分行合肥百貨大樓團(tuán)體股份有限公司擬收購安徽百大合家福連鎖超市股份有限公司部份股權(quán)項目
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作最高額抵押。
列入本次評估領(lǐng)域內(nèi)的呆板裝備共計5276 臺(套)，使用正常。
除上述抵押、報廢或盤虧資產(chǎn)，其他資產(chǎn)均處于使用或受控狀態(tài)。
納入評估領(lǐng)域的資產(chǎn)負(fù)債與委托評估的資產(chǎn)負(fù)債領(lǐng)域一致。
五、代價范例及其界說
本次評估選取的代價范例為市場代價范例，是指自愿買方和自愿賣方在各自理性
行事且未受任何強(qiáng)制壓制的情形下，評估器材在評估基準(zhǔn)日舉辦正常公一買賣業(yè)務(wù)的代價
預(yù)計數(shù)額。
六、評估基準(zhǔn)日
本項目資產(chǎn)評估基準(zhǔn)日為2009 年9 月30 日。
按照國度涉及資產(chǎn)評估的有關(guān)規(guī)定，思量評估基準(zhǔn)日與現(xiàn)實評估事變?nèi)蛰^為靠近
能使評估機(jī)構(gòu)更好的把握委評資產(chǎn)負(fù)債的評估基準(zhǔn)日狀況，擔(dān)保評估功效越發(fā)真實合
理的得以反應(yīng)，和本項目經(jīng)濟(jì)行為性質(zhì)及著實現(xiàn)日與評估基準(zhǔn)日盡大概靠近等身分，
由評估機(jī)構(gòu)商委托方確定。
除本陳訴第十二節(jié)“出格事項聲名”中提醒的相關(guān)內(nèi)容，評估基準(zhǔn)日對評估功效
的影響切合通例情形，無其他出格身分。
評估中所采取的價值、稅率、費(fèi)率、存貸款利率等均為評估基準(zhǔn)日的標(biāo)準(zhǔn)。
七、評估依據(jù)
1.行為依據(jù)
(1)本項目《資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書》（皖國信評報字(2009)第188 號)。
(2) 其他有關(guān)行為依據(jù)。
2.法令禮貌依據(jù)
(1)1991 年11 月16 日國務(wù)院91 下令《國有資產(chǎn)評估打點步伐》。
(2)原國度國有資產(chǎn)打點局《關(guān)于印發(fā)的關(guān)照》
(國資辦發(fā)36 號)。
(3)原國度國有資產(chǎn)打點局轉(zhuǎn)發(fā)的中國資產(chǎn)評估協(xié)會擬定的《資產(chǎn)評估操縱類型合肥百貨大樓團(tuán)體股份有限公司擬收購安徽百大合家福連鎖超市股份有限公司部份股權(quán)項目
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意見(試行)》(國資辦發(fā)23 號文)。
(4)2001 年12 月31 日財政部14 下令《國有資產(chǎn)評估打點多少問題的規(guī)定》。
(5)2004 年12 月31 日安徽省國有資產(chǎn)監(jiān)督打點委員會《關(guān)于印發(fā)的關(guān)照》(皖國資產(chǎn)權(quán)147 號)。
(6)2005 年8 月25 日國務(wù)院國有資產(chǎn)監(jiān)督打點委員會第12 下令《企業(yè)國有資產(chǎn)
評估打點暫行步伐》。
(7)國務(wù)院國有資產(chǎn)監(jiān)督打點委員會《關(guān)于增強(qiáng)企業(yè)國有資產(chǎn)評估打點事變有關(guān)
問題的關(guān)照》(國資委產(chǎn)權(quán)274 號)。
(8)《中華人民共和京城市房地產(chǎn)打點法》。
(9)《中華人民共和國地皮打點法》。
(10)《中華人民共和國管帳法》。
(11)《企業(yè)管帳準(zhǔn)則》、《企業(yè)管帳制度》。
(12)其他有關(guān)法令禮貌依據(jù)。
3.評估準(zhǔn)則依據(jù)
(1)《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則—根基準(zhǔn)則》(財企(2004)20 號)。
(2)《資產(chǎn)評估職業(yè)道德準(zhǔn)則—根基準(zhǔn)則》(財企(2004)20 號)。
(3)《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則—評估陳訴》(中評協(xié)[2007]189 號)。
(4)《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則—評估措施》(中評協(xié)[2007]189 號)。
(5)《資產(chǎn)評估代價范例指導(dǎo)意見》(中評協(xié)[2007]189 號)。
(6)《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則—呆板裝備》(中評協(xié)[2007]189 號)。
(7)《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則—不動產(chǎn)》(中評協(xié)[2007]189 號)。
(8)《關(guān)于印發(fā)》(中評協(xié)134 號)。
(9)《注冊資產(chǎn)評估師存眷評估器材法令權(quán)屬指導(dǎo)意見》(中國注冊管帳師協(xié)會
2003)。
(10)中國資產(chǎn)評估協(xié)會《關(guān)于印發(fā)的關(guān)照》(中評
協(xié)218 號)。
4.產(chǎn)權(quán)依據(jù)
(1)百大合家福公司驗資陳訴、有關(guān)批文、公司章程。
(2)房產(chǎn)證及委托方提供的衡宇權(quán)屬聲名。合肥百貨大樓團(tuán)體股份有限公司擬收購安徽百大合家福連鎖超市股份有限公司部份股權(quán)項目
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(3)地皮使用權(quán)證。
(4)裝備購置發(fā)票、牢靠資產(chǎn)移交清單。
(5)車輛行駛證。
(6)其他有關(guān)產(chǎn)權(quán)依據(jù)。
5.取價依據(jù)及其他
(1)安徽省建樹工程造價總站、安徽省工程建樹標(biāo)準(zhǔn)定額總站《關(guān)于貫徹執(zhí)行
及其用度定額的實行意見》(建定字
021 號)。
(2)2000 年《世界統(tǒng)一修建工程基本定額安徽省綜合估價表》及其配套用度定額。
(3)1999 年《世界統(tǒng)一修建工程基本定額安徽省裝飾工程綜合估價表》及其配套
用度定額。
(4)2000 年《世界統(tǒng)一安裝工程預(yù)算定額安徽省估價表》及其配套用度定額。
(5)2000 年《世界統(tǒng)一修建安裝工程工期定額》。
(6)中國建樹部頒發(fā)的《衡宇完損品級評估標(biāo)準(zhǔn)》。
(7)國度有關(guān)部門、金融機(jī)構(gòu)宣布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)、技能標(biāo)準(zhǔn)、利率稅率及價值信息
等資料。
(8)本機(jī)構(gòu)評估職員通過市場觀測網(wǎng)絡(luò)的有關(guān)詢價資料和取價參數(shù)資料。
(9) 評估基準(zhǔn)日《合肥區(qū)域建樹工程質(zhì)料價值信息》。
(10)機(jī)器家產(chǎn)出書社《2009 年中國機(jī)電產(chǎn)物報價目次》。
(11)中國財政出書社《最新資產(chǎn)評估常用數(shù)據(jù)與參數(shù)手冊》。
(12)委評資產(chǎn)現(xiàn)場盤貨、勘測、檢討、判定資料。
(13)委評資產(chǎn)負(fù)債詢證結(jié)論。
(14)被評估單位提供的《資產(chǎn)負(fù)債清查評估明細(xì)表》。
(15)被評估單位提供的管帳報表、賬冊、管帳憑據(jù)、協(xié)議條約、發(fā)票及其他財務(wù)
管帳資料。
(16)被評估單位提供的工程計劃文件、工程圖紙、招投標(biāo)文件、工程條約、工程
概預(yù)算及決算陳訴等技能資料。
(17)委托方及被評估單位提供的其他與資產(chǎn)評估有關(guān)的資料。
(18) 天健榮耀（北京）事宜所審(2009)字第040021 號《審計陳訴》。合肥百貨大樓團(tuán)體股份有限公司擬收購安徽百大合家福連鎖超市股份有限公司部份股權(quán)項目
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(19)本機(jī)構(gòu)評估職員以為科學(xué)、須要的其他評估依據(jù)。
八、評估要領(lǐng)
(一）評估要領(lǐng)的選擇
資產(chǎn)評估的常用要領(lǐng)包羅：市場法、資產(chǎn)基本法、收益法。
本次評估器材為百大合家福公司的所有股東權(quán)益代價。由于市場近期無行業(yè)和
資產(chǎn)結(jié)構(gòu)及局限等均溝通或相似的可比買賣業(yè)務(wù)案例、或買賣業(yè)務(wù)案例無法量化的價值
差異身分較多，本項目評估器材不相宜直接采取市場法舉辦評估。
按照本次評估目的、可匯集的資料，針對評估器材的屬性特點，本項目采
用資產(chǎn)基本法和收益法舉辦評估。
(二）評估要領(lǐng)簡述
資產(chǎn)基本法
是指在公道評估領(lǐng)域內(nèi)對各項資產(chǎn)代價和負(fù)債評估的基本上確定評估器材代價
的評估思緒。按照本次評估目的、可匯集的資料，針對評估器材的屬性特點，采取成
本法、市場法及收益法對各單項資產(chǎn)負(fù)債舉辦評估，加和后確定評估器材評估功效。
本錢法是指用現(xiàn)時前提下從頭購置和制作一個全新狀態(tài)的被評資產(chǎn)所需的所有
本錢,減去被評估資產(chǎn)已經(jīng)產(chǎn)生的實體性陳舊貶值、成果性陳舊貶值和經(jīng)濟(jì)性陳舊貶
值，獲得的差額作為被評估資產(chǎn)的評估值的一種資產(chǎn)評估要領(lǐng)。或起首估算被評資產(chǎn)
與其全新狀態(tài)對比有幾成新，即求出成新率，再用所有本錢與成新率相乘，獲得的乘
積作為評估值。
市場法是指在市場上選擇多少溝通或近似的資產(chǎn)作為參照物，針對各項代價影響
身分，將被評估資產(chǎn)別離與參照物逐個舉辦價值差異的較量調(diào)解，再綜合說明各項調(diào)
整功效，確定被評估資產(chǎn)的評估值的一種資產(chǎn)評估要領(lǐng)。
收益法是通過估算被評估資產(chǎn)在將來的預(yù)期收益，并采取相宜的折現(xiàn)率折算成現(xiàn)
值，然后累加求和，得出被評估資產(chǎn)的評估值的一種資產(chǎn)評估要領(lǐng)。
個中:
1.活動資產(chǎn)
首要采取本錢法舉辦評估。
(1)貨幣資金合肥百貨大樓團(tuán)體股份有限公司擬收購安徽百大合家福連鎖超市股份有限公司部份股權(quán)項目
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通過對現(xiàn)金的現(xiàn)場盤貨和查閱進(jìn)出庫記錄，推算出評估基準(zhǔn)日數(shù)額，從而確定現(xiàn)
金評估值；通過查閱銀行對賬單、調(diào)理表及發(fā)放詢證函，以核實的數(shù)額確定銀行存款
評估值。
(2)應(yīng)收及預(yù)付金錢
應(yīng)收金錢在核實無誤的基本上，借助于汗青資料和此刻觀測相識的情形，詳細(xì)分
析數(shù)額、欠款時刻和原因、金錢回收情形、欠款人資金、信用、策劃打點近況等。根
據(jù)各單位的詳細(xì)情形，采取賬齡說明法及個別認(rèn)定法對評估風(fēng)險喪失舉辦預(yù)計后確定
評估值；預(yù)付賬款按照所能收回的相應(yīng)貨品形成資產(chǎn)或權(quán)力的代價確定評估值；幻魅賬
籌備評估為零。
(3)存貨
存貨首要為質(zhì)料采購、委托加工商品、庫存商品。經(jīng)企業(yè)清查盤貨與評估職員抽
查，實物數(shù)量與審計后的賬表相符，以清審核實后的賬面值確認(rèn)評估值。
2.非活動資產(chǎn)
納入本次評估領(lǐng)域的非活動資產(chǎn)包羅耐久投資、牢靠資產(chǎn)、無形資產(chǎn)（首要為土
地使用權(quán)）和遞延所得稅資產(chǎn)。
(1) 耐久投資
耐久投資首要是耐久股權(quán)投資。對耐久股權(quán)投資項目，通過對被投資方的整體資
產(chǎn)采取資產(chǎn)基本法舉辦評估。即在單項資產(chǎn)評估的基本上，確定被投資方評估后的凈
資產(chǎn)代價，按持股比例計較應(yīng)享有的份額確定該耐久投資的評估值，計較公式為：
耐久投資評估值=被投資單位整體評估后凈資產(chǎn)×持股比例
（2）牢靠資產(chǎn)
①衡宇修建物
首要采取本錢法、市場法和收益法舉辦評估。
A.本錢法
a.重置全價
包羅前期用度、綜合造價及資金本錢。
b.成新率
按照現(xiàn)場勘測，參照建樹部頒發(fā)的《衡宇完損品級評定標(biāo)準(zhǔn)》，對衡宇修建物的
結(jié)構(gòu)、裝修、裝備三部分的各個項目的完損品級舉辦判定，首要采取年限法及打分法合肥百貨大樓團(tuán)體股份有限公司擬收購安徽百大合家福連鎖超市股份有限公司部份股權(quán)項目
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確定成新率。
B.市場法
市場法是將被評估資產(chǎn)與近期已經(jīng)產(chǎn)生買賣業(yè)務(wù)的類似房地產(chǎn)舉辦較量說明，從中選
取參照物，對其買賣業(yè)務(wù)價值舉辦批改后確定被評估資產(chǎn)的評估代價。計較公式：
房地產(chǎn)評估代價=參照物批改后的均勻單價×修建面積
C、收益法
收益法指估量評估器材將來的正常凈收益，選擇恰當(dāng)?shù)某杀净�率將其折現(xiàn)到評估
時點后累加，以此估算評估器材客觀公道價值或代價的要領(lǐng)。
②呆板裝備
首要采取本錢法舉辦評估。
A.重置全價
裝備以現(xiàn)行購價為基本，加公道運(yùn)雜費(fèi)、安裝調(diào)試費(fèi)、大型裝備一按限期內(nèi)的資
金本錢等組成重置全價。
車輛以現(xiàn)行購置價為基本，加購置附加費(fèi)、公道的其他用度等組成重置全價。
B.成新率
在對呆板裝備舉辦現(xiàn)場勘測的基本上，首要采取年限法及打分法確定成新率。
車輛以現(xiàn)場勘測為依據(jù)，思量汽車的現(xiàn)時技能狀態(tài)，現(xiàn)實已使用時刻，汽車的維
修保養(yǎng)狀況等身分，按照國度經(jīng)貿(mào)委等四部委頒布的《關(guān)于調(diào)解汽車報廢標(biāo)準(zhǔn)多少規(guī)
定的關(guān)照》（國經(jīng)貿(mào)資源[2000]1202 號）的有關(guān)規(guī)定團(tuán)結(jié)委估車輛現(xiàn)實車況，采取年
限法及事變量法孰低原則確定。
③在建工程
在核實工程項目、工程內(nèi)容、形象進(jìn)度和付款進(jìn)度等的基本上，以現(xiàn)實付出工程
金錢剔除不公道用度得出評估值。
（3）無形資產(chǎn)
無形資產(chǎn)為地皮使用權(quán)，地皮使用權(quán)別離為商業(yè)用地和家產(chǎn)倉儲用地。個中：商
業(yè)用地地皮使用權(quán)代價已經(jīng)在衡宇評估代價中反應(yīng)（衡宇采取房地合一評估要領(lǐng)舉辦
評估）；對家產(chǎn)倉儲用地，采取本錢逼近法和基準(zhǔn)地價系數(shù)修處死舉辦評估。
（4）遞延所得稅資產(chǎn)
系計提的應(yīng)收金錢賬面代價與計稅基本差異，評估為零。合肥百貨大樓團(tuán)體股份有限公司擬收購安徽百大合家福連鎖超市股份有限公司部份股權(quán)項目
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5.負(fù)債
包羅應(yīng)付單據(jù)、應(yīng)付賬款、預(yù)收賬款、應(yīng)付職工薪酬、其他應(yīng)付款、應(yīng)交稅費(fèi)。
按照評估目的實現(xiàn)后的產(chǎn)權(quán)持有者現(xiàn)實需要包袱的負(fù)債項目及金額確定評估值。
收益法
即通過估算被評估資產(chǎn)在將來的預(yù)期收益，并采取相宜的折現(xiàn)率折算成現(xiàn)值，然
后累加求和，得出被評估資產(chǎn)的評估值的一種資產(chǎn)評估要領(lǐng)。本次評估以百大合家福
公司管帳報表為基本，測算出將來年度的權(quán)益自由現(xiàn)金流量，說明行業(yè)相關(guān)指標(biāo)，測
算相宜的折現(xiàn)率，計較企業(yè)將來現(xiàn)金流量的現(xiàn)值，再加不宜采取收益法評估的溢余資
產(chǎn)，確定企業(yè)所有權(quán)益成本代價。
評估值＝將來收益期內(nèi)各期的收益現(xiàn)值之和+其他資產(chǎn)
P＝Σ───
n Ft
t=1 (1+i)t
+A
式中：P----評估值
Ft---將來第t 個收益期的權(quán)益自由現(xiàn)金流量
i----折現(xiàn)率
n----收益年期
A----不宜采取收益法評估的其他資產(chǎn)
確定評估陳訴使用功效的要領(lǐng)。
鑒于百大合家福公司為合肥百貨大樓公司的控股子公司，其策劃打點、品牌形象
與合肥百貨大樓公司親近相關(guān)，合肥百貨的商譽(yù)對其策劃有較大影響，故本項目確定
資產(chǎn)基本法評估功效作為評估陳訴使用功效。
十、評估措施實行歷程和情形
1.評估事變自2009 年9 月30 日起至10 月22 日止。
2.首要步調(diào)
(1)與委托方約定資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)根基事項，確定評估目的、代價范例、器材及范
圍、委托方以外的其他評估陳訴使用者，選定評估基準(zhǔn)日。
(2)接管委托，與委托方簽訂《資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書》。
(3)體例評估打算。合肥百貨大樓團(tuán)體股份有限公司擬收購安徽百大合家福連鎖超市股份有限公司部份股權(quán)項目
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(4)按照委評資產(chǎn)詳細(xì)情形和專業(yè)化原則組織資產(chǎn)評估項目組,進(jìn)駐被評估單位
相識情形，指導(dǎo)填寫合乎類型的《資產(chǎn)負(fù)債清查評估明細(xì)表》。
(5) 普及匯集、驗證資料，清審核實資產(chǎn)。活動資產(chǎn)組舉辦賬面考核，發(fā)放詢證
函，現(xiàn)場抽查、勘核實物資產(chǎn)；牢靠資產(chǎn)組在企業(yè)專業(yè)職員的配合下舉辦實物資產(chǎn)的
清核勘測，作近況說明判定，把握資產(chǎn)現(xiàn)時使用狀態(tài)、汗青情形并作現(xiàn)場勘測記錄和
事變稿本；地皮使用權(quán)組舉辦賬賬查對、賬實查對，逐項對地皮的位置、面積、四至、
現(xiàn)適用途、開發(fā)水劃一舉辦現(xiàn)場勘測；無形資產(chǎn)組普及匯集評估資料，觀測相識，進(jìn)
行技能說明；企業(yè)代價收益法組匯集相關(guān)資料，按照企業(yè)提供的汗青策劃狀況、盈利
預(yù)測及風(fēng)險說明等資料作整體資產(chǎn)收益法評估。
(6)評估職員按照評估目的、資產(chǎn)核查判定功效和可匯集的資料，舉辦市場觀測，
選定合用的評估要領(lǐng)予以評定估算，匯總數(shù)據(jù)；說明評估結(jié)論；撰寫資產(chǎn)評估陳訴書
及資產(chǎn)評估聲名。
(7)實行逐級考核。
(8)與委托方交流意見后，出具資產(chǎn)評估陳訴書。
十一、評估假設(shè)
1.國度宏觀經(jīng)濟(jì)政策和被評估資產(chǎn)地址區(qū)域的社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境無重大變革；行頤魅政
策、打點制度及相關(guān)規(guī)定無重大變革；策劃業(yè)務(wù)涉及的稅收政策、信貸利率等無重大
變革。
2.被評估資產(chǎn)在可預(yù)知的法令、經(jīng)濟(jì)和技能前提許可的領(lǐng)域內(nèi)處于正常、公道、
正當(dāng)?shù)倪\(yùn)營、使用及維護(hù)狀況。
3.資產(chǎn)全部者取得相關(guān)資產(chǎn)權(quán)益、使用或支配相應(yīng)資產(chǎn)、從事相應(yīng)出產(chǎn)策劃勾當(dāng)、
包袱相應(yīng)負(fù)債、獲取相應(yīng)收益、付出相關(guān)本錢用度。
4.被評估資產(chǎn)處在本評估基準(zhǔn)日的外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境前提下，且現(xiàn)有用途穩(wěn)定、一連
策劃。
5.經(jīng)濟(jì)行為各方主體具備實行經(jīng)濟(jì)行為的手段前提，且本次經(jīng)濟(jì)行為對被評估資
產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)勾當(dāng)不會發(fā)生倒霉影響。
6.當(dāng)上述評估假設(shè)產(chǎn)生變革時，本陳訴評估結(jié)論一般不創(chuàng)立，本資產(chǎn)評估陳訴書
一般會失效。合肥百貨大樓團(tuán)體股份有限公司擬收購安徽百大合家福連鎖超市股份有限公司部份股權(quán)項目
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十二、評估結(jié)論
在實行上述資產(chǎn)評估要領(lǐng)和措施后，合肥百貨大樓團(tuán)體股份有限公司擬收購百大
合家福公司股權(quán)而涉及的百大合家福公司的所有股東權(quán)益代價在2009 年9 月30 日及
相關(guān)條件下的賬面代價為16,348.76 萬元，評估功效為32,127.04 萬元，增值率為
96.51 %，詳見下表：
資產(chǎn)評估功效匯總表
被評估單位：百大合家福公司 金額單位：(人民幣)萬元
賬面代價 評估代價 增減值 增值率%
項目
A B C=B-A D=C/A×100%
活動資產(chǎn) 36,387.96 36,637.91 249.95 0.69
非活動資產(chǎn) 18,904.72 34,461.88 15,557.16 82.29
耐久股權(quán)投資 2,432.19 6,407.72 3,975.53 163.45
牢靠資產(chǎn) 13,831.76 25,724.33 11,892.57 85.98
在建工程 20.00 20.00
無形資產(chǎn) 2,608.31 2,309.83 -298.48 -11.44
遞延所得稅資產(chǎn) 12.47 -12.47 -100.00
資產(chǎn)總計 55,292.68 71,099.79 15,807.11 28.59
活動負(fù)債 38,943.92 38,972.75 28.83 0.07
負(fù)債總計 38,943.92 38,972.75 28.83 0.07
凈資產(chǎn) 16,348.76 32,127.04 15,778.28 96.51
個中：拓基房地產(chǎn)公司所持46%的股權(quán)評估值為14,778.44 萬元；深圳市東方明
珠投資成長有限公司所持3.75%的股權(quán)評估值為1,204.76 萬元；榮嶸所持1.25%的股
權(quán)評估值為401.59 萬元；李南生所持0.375%的股權(quán)評估值為120.47 萬元。
本陳訴評估結(jié)論具體情形見《合肥百貨大樓團(tuán)體股份有限公司擬收購安徽百大合
家福連鎖超市股份有限公司部份股權(quán)項目資產(chǎn)評估明細(xì)表》(另冊)。
本次評估我們采取收益法對百大合家福公司的所有股東權(quán)益代價舉辦了評估，采
用收益法評估功效為48,673.10 萬元，與資產(chǎn)基本法評估功效32,127.04 萬元對比，
差異較大，首要原因為：百大合家福公司為合肥百貨大樓公司的控股子公司，其策劃
打點、品牌形象與合肥百貨大樓公司親近相關(guān)，合肥百貨的商譽(yù)對其策劃有較大影響。
故以資產(chǎn)基本法評估功效作為評估陳訴使用功效。合肥百貨大樓團(tuán)體股份有限公司擬收購安徽百大合家福連鎖超市股份有限公司部份股權(quán)項目
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十二、出格事項聲名
以下出格事項大概對評估結(jié)論發(fā)生影響，本項目評估陳訴使用者應(yīng)予以存眷：
1.本陳訴評估結(jié)論沒有思量未來大概包袱抵押、包管事件以及非凡的買賣業(yè)務(wù)方大概
追加支付的價值對評估代價的影響，也未思量國度宏觀經(jīng)濟(jì)政策產(chǎn)生變革以及遇有自
然力和其他不行抗力身分對資產(chǎn)價值的影響。
2.本陳訴評估結(jié)論未思量大概存在的下列行為對評估代價的影響。
(1)未發(fā)明的債務(wù)和潛伏的訴訟。
(2)納稅責(zé)任和滯納金，大概存在稅務(wù)構(gòu)造要求補(bǔ)稅及征收滯納金的情形。
(3)其他或有責(zé)任。
3.本陳訴評估結(jié)論未思量評估增減值所引起的稅收責(zé)任，本項目評估陳訴使用者
在使用本資產(chǎn)評估陳訴書時，該當(dāng)思量相關(guān)稅收責(zé)任的影響。
4.本資產(chǎn)評估陳訴書對被評估單位舉辦的賬面調(diào)解和評定估算是為了客觀反應(yīng)
評估功效，評估機(jī)構(gòu)無意要求被評估單位必需按本資產(chǎn)評估陳訴書舉辦相關(guān)的賬務(wù)處
理，是否舉辦及怎樣舉辦有關(guān)的賬務(wù)處理賞罰，該當(dāng)依據(jù)國度有關(guān)規(guī)定。
5.評估基準(zhǔn)日后、有效期以內(nèi)資產(chǎn)數(shù)若產(chǎn)生變革，應(yīng)按照原評估要領(lǐng)對資產(chǎn)額進(jìn)
行相應(yīng)調(diào)解；若資產(chǎn)價值標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)生變革，并對資產(chǎn)評估代價發(fā)生明明影響時，委托方
應(yīng)及時禮聘評估機(jī)構(gòu)從頭確定評估代價。
6.我們對往來賬項均按資產(chǎn)評估的有關(guān)規(guī)定推行了須要的措施，截至本陳訴出具
日，部分債權(quán)債務(wù)詢證函回函未所有收到。如將來存在債權(quán)債務(wù)爭議或糾紛，需按照
相關(guān)當(dāng)事方告竣的有效結(jié)論或國度有權(quán)部門認(rèn)定的有效結(jié)論對本陳訴評估功效舉辦
相應(yīng)調(diào)解。
7.本陳訴評估結(jié)論未思量控股權(quán)和少數(shù)股權(quán)等身分發(fā)生的溢價或折價，也未思量
活動性對評估器材代價的影響。
8. 列入評估領(lǐng)域的資產(chǎn)抵押及貸款情形如下：高新區(qū)香格里拉廣場一期超市合
家福超市房地產(chǎn)權(quán)（證號：合產(chǎn)字第105899 號）向招商銀行股份有限公司合肥分行
作最高額抵押，抵押限期為2008 年7 月24 日至2011 年7 月1 日。
9. 截至本項目評估基準(zhǔn)日，列入本次評估領(lǐng)域內(nèi)的部分衡宇尚未治理產(chǎn)權(quán)掛號
手續(xù)，本項目產(chǎn)權(quán)持有者理睬產(chǎn)權(quán)為其全部，本次衡宇評估面積按產(chǎn)權(quán)持有者提供面
積評估，未思量治理產(chǎn)權(quán)掛號或過戶手續(xù)的相關(guān)用度。如治理產(chǎn)權(quán)掛號或過戶手續(xù)后合肥百貨大樓團(tuán)體股份有限公司擬收購安徽百大合家福連鎖超市股份有限公司部份股權(quán)項目
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的衡宇全部權(quán)證面積與本次評估面積不符，或存在產(chǎn)權(quán)糾紛，需按國度有權(quán)部門認(rèn)定
的或相關(guān)當(dāng)事方告竣的有效結(jié)論對本陳訴評估功效舉辦相應(yīng)調(diào)解。
10. 列入本次評估領(lǐng)域內(nèi)的商業(yè)衡宇修建物采取房地合一要領(lǐng)舉辦評估，評估價
值包括地皮使用權(quán)代價。合肥百大團(tuán)體蚌埠合家福百大超市有限責(zé)任公司衡宇三層百
大、西側(cè)阛阓(1-3 層)、新北阛阓、華盛街綜合樓在同一宗地皮上，其地皮證件號蚌
國用第04215，地皮使用權(quán)賬面代價6,782,410.90 元。其衡宇評估代價包括其占用
的地皮使用權(quán)代價。
11.列入本次評估領(lǐng)域內(nèi)的蚌埠合家福公司的衡宇中有7 項房產(chǎn)為職工住宅，已
舉辦房改，尚未做產(chǎn)權(quán)變換，總修建面積1078.58 平方米，賬面代價532,497.67 元，
已經(jīng)計提幻魅賬籌備，本次評估對上述衡宇賬面值保存。
12. 車牌號為皖A(yù)H5320、皖A(yù)H 5345、皖A(yù)H 5336、皖A(yù)H 5338 五輛依維柯
NJ5046XXY5 貨車，其證載全部工錢合肥百貨大樓團(tuán)體股份有限公司，但現(xiàn)實為安徽
百大合家福連鎖超市股份有限公司及其控股子公司全部，截至評估基準(zhǔn)日尚未治理過
戶手續(xù)，被評估單位需按國度有關(guān)規(guī)定治理車輛入戶掛號及過戶手續(xù)。
13．由于被評估單位未提供部分非控股子公司的評估基準(zhǔn)日報表，本次評估按股
權(quán)投資的賬面值確定評估值。
14.當(dāng)上述出格事項對本陳訴評估結(jié)論發(fā)生影響，而本陳訴評估結(jié)論未舉辦調(diào)解，
則本陳訴評估結(jié)論不創(chuàng)立，本資產(chǎn)評估陳訴書會失效。
十三、評估陳訴使用限制聲名
1. 本資產(chǎn)評估陳訴書僅在本資產(chǎn)評估陳訴書載明的評估基準(zhǔn)日有效，只能用于
載明的評估目的。
2.本資產(chǎn)評估陳訴書只能由本資產(chǎn)評估陳訴書載明的評估陳訴使用者使用，國度
法令、禮貌還有規(guī)定的除外。
3.未征得本項目評估機(jī)構(gòu)同意，本資產(chǎn)評估陳訴書的內(nèi)容不得被摘抄、引用或披
露于公然媒體，義烏收購庫存貨，國度法令、禮貌還有規(guī)定以及相關(guān)當(dāng)事方還有約定的除外。
4.本陳訴使用有效期為一年，即自2009 年9 月30 日起至2010 年9 月29 日止，
高出本陳訴使用有效期不得使用本資產(chǎn)評估陳訴書。
5. 本資產(chǎn)評估陳訴書在評估機(jī)構(gòu)及注冊評估師具名蓋印后，其浸染依照法令法合肥百貨大樓團(tuán)體股份有限公司擬收購安徽百大合家福連鎖超市股份有限公司部份股權(quán)項目
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規(guī)的有關(guān)規(guī)定產(chǎn)生法令效力。
6.本資產(chǎn)評估陳訴書如需按國度現(xiàn)行規(guī)定提交財產(chǎn)評估主管構(gòu)造舉辦答應(yīng)或備
案，則在取得批復(fù)后方可正式使用。
7.本資產(chǎn)評估陳訴書表明權(quán)僅歸本項目評估機(jī)構(gòu)全部，國度法令、禮貌還有規(guī)定
的除外。
十四、評估陳訴陳訴日
本項目資產(chǎn)評估陳訴日為2009 年10 月23 日。合肥百貨大樓團(tuán)體股份有限公司擬收購安徽百大合家福連鎖超市股份有限公司部份股權(quán)項目
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(此頁無正文)
法定代表人： 葉煜林
注冊評估師： 牛傳亮
注冊評估師： 周典安
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二〇〇九年十月二十三日
地 址：合肥市益民街28 號文采大廈七樓
電 話：(0551)2632165、2651140、2647929
傳 真：(0551)2650041
郵政編碼：230061合肥百貨大樓團(tuán)體股份有限公司擬收購安徽百大合家福連鎖超市股份有限公司部份股權(quán)項目
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合肥百貨大樓團(tuán)體股份有限公司
擬收購安徽百大合家福連鎖超市股份有限公司部份股權(quán)項目
資產(chǎn)評估陳訴書
附 件
皖國信評報字(2009)第188 號
本資產(chǎn)評估陳訴書附件應(yīng)與資產(chǎn)評估陳訴書共同使用，與資產(chǎn)評估陳訴書具有
平等法令效力，包羅：
1.有關(guān)經(jīng)濟(jì)行為文件復(fù)印件
2.被評估單位審計陳訴復(fù)印件
3.委托方及被評估單位營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件
4.產(chǎn)權(quán)證明文件復(fù)印件
5.委托方及被評估單位理睬函
6.注冊資產(chǎn)評估師理睬函
7.評估機(jī)構(gòu)證券業(yè)資產(chǎn)評估資格證書復(fù)印件
8.評估機(jī)構(gòu)營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件
9.介入本項目評估職員名單
10.具名注冊評估師資產(chǎn)評估資格證書復(fù)印件合肥百貨大樓團(tuán)體股份有限公司擬收購安徽百大合家福連鎖超市股份有限公司部份股權(quán)項目
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有關(guān)經(jīng)濟(jì)行為文件復(fù)印件合肥百貨大樓團(tuán)體股份有限公司擬收購安徽百大合家福連鎖超市股份有限公司部份股權(quán)項目
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被評估單位審計陳訴復(fù)印件合肥百貨大樓團(tuán)體股份有限公司擬收購安徽百大合家福連鎖超市股份有限公司部份股權(quán)項目
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委托方、被評估單位營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件合肥百貨大樓團(tuán)體股份有限公司擬收購安徽百大合家福連鎖超市股份有限公司部份股權(quán)項目
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產(chǎn)權(quán)證明文件復(fù)印件合肥百貨大樓團(tuán)體股份有限公司擬收購安徽百大合家福連鎖超市股份有限公司部份股權(quán)項目
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委托方、被評估單位理睬函合肥百貨大樓團(tuán)體股份有限公司擬收購安徽百大合家福連鎖超市股份有限公司部份股權(quán)項目
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評估機(jī)構(gòu)及具名注冊評估師理睬函合肥百貨大樓團(tuán)體股份有限公司擬收購安徽百大合家福連鎖超市股份有限公司部份股權(quán)項目
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介入本項目評估職員名單
項目認(rèn)真人： 牛傳亮 注冊評估師
收益法組： 葛貽萍 注冊評估師
何國榮 助理管帳師
高 艷 助理管帳師
活動資產(chǎn)組： 夏 妍 助理管帳師
王 圣 助理管帳師
孫愛英 管帳師
張婭楠 助理職員
吳 鵬 助理職員
陸盼盼 助理職員
衡宇修建物組： 牛傳亮 注冊評估師
張曉泉 房地產(chǎn)估價師
任 虎 助理工程師
呆板裝備組： 周典安 注冊評估師
洪田寶 注冊評估師合肥百貨大樓團(tuán)體股份有限公司擬收購安徽百大合家福連鎖超市股份有限公司部份股權(quán)項目
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具名注冊評估師資產(chǎn)評估資格證書復(fù)印件

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